第二節(jié)城市房地產(chǎn)管理法(二)

1、精品文檔你我共享（三）房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押， 是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。1、可抵押的房地產(chǎn)。依抵押權(quán)理論，只有抵押人有處分權(quán)的可依法流通且具有獨(dú)立交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)， 方可成為抵押權(quán)客體。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以下兩類(lèi)房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：(1) 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。該類(lèi)抵押權(quán)客體比較寬泛，其所指的土地使用權(quán)，包括出讓、劃撥等各種國(guó)有土地使用權(quán)。(2) 以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。該類(lèi)土地使用權(quán)在無(wú)地上房屋或地上房屋未建成時(shí)可單獨(dú)

2、成為抵押權(quán)客體，而劃撥土地使用權(quán)則只能同地上房屋一同成為抵押權(quán)客體。2、程序。設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人所持有的土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)是標(biāo)志抵押人具有設(shè)定抵押資格的書(shū)面憑證。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。房地產(chǎn)抵押， 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。3、劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單純?cè)O(shè)定抵押，但如果該土地上有房產(chǎn)，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)需同時(shí)抵押房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)。這時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o處分權(quán)，需按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批，同時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o完全收益權(quán)，故設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

3、的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享4、新增地上物處置。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，因新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)法實(shí)際分割，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。（四）房屋租賃房屋租賃， 是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1、程序。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、 修繕責(zé)任

4、等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。2、住宅租賃與非住宅租賃。住宅用房的租賃，特別是公有住房及其他帶有福利性的住房租賃應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金及其他租賃條款。3、劃撥土地上房屋的租賃。以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。（五）商品房預(yù)售與按揭1、商品房預(yù)售。商品房預(yù)售性質(zhì)為期房買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(即預(yù)售人 )將期房預(yù)先出售給購(gòu)房人(即預(yù)購(gòu)人 )，由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款；在期房竣工驗(yàn)收合格后，交付購(gòu)房人占有使用

5、， 并由預(yù)售人負(fù)責(zé)將房屋所有權(quán)及其占用的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至預(yù)購(gòu)人名下的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)形式。商品房預(yù)售專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，涉及法律關(guān)系復(fù)雜；合同的訂立早于商品房建成，合同的履行面臨很多不可知因素具有不確定性；預(yù)售人具有一定投機(jī)性，預(yù)購(gòu)人具有較大風(fēng)險(xiǎn)性，雙方掌握信息也不對(duì)稱(chēng)。如不加以控制，預(yù)購(gòu)人權(quán)益易受到侵犯，引發(fā)糾紛沖突。因此，城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性條件和程序。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享商品房預(yù)售， 應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資

6、的 25 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。2、商品房按揭。在中國(guó)大陸，商品房按揭一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購(gòu)房借貸人將其與開(kāi)發(fā)商已簽訂之商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保。按揭需有三方主體：購(gòu)房借貸人、 開(kāi)發(fā)商與銀行。 在開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)為購(gòu)房借貸人辦理完成房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)手續(xù)，為銀行與購(gòu)房借貸人辦理完成正式的抵押登記，并將購(gòu)房借貸人的房地產(chǎn)權(quán)證交銀行收押之前，開(kāi)發(fā)商

7、需為購(gòu)房借貸人向銀行貸款提供階段性擔(dān)保，購(gòu)房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關(guān)系。商品房按揭的流程如下：(1) 開(kāi)發(fā)商選定按揭貸款銀行，并與之簽訂按揭貸款合作協(xié)議書(shū)，銀行承諾在特定條件下向開(kāi)發(fā)商的客戶(hù) (購(gòu)房借貸人 )提供貸款。(2) 購(gòu)房人選定欲購(gòu)買(mǎi)的商品房，與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同。其中約定采取向開(kāi)發(fā)商選定的銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式付款的，購(gòu)房人需向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房首付款。(3) 銀行委托律師或自行對(duì)購(gòu)房合同、購(gòu)房借貸人貸款資格主要是個(gè)人資信予以審查。(4) 購(gòu)房借貸人、開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂按揭保證貸款合同，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房借貸人向銀行按揭貸款提供保證擔(dān)保。(5) 銀行占管商品房預(yù)售或銷(xiāo)

8、售合同，并辦理按揭備案。(6) 銀行一次性向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房借貸人的貸款。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享(7) 購(gòu)房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。(8) 開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)將購(gòu)房借貸人房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交銀行收押并辦理正式的抵押登記。三、物業(yè)管理制度（一）概述1、物業(yè)管理。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。2、物業(yè)管理模式。物業(yè)管理模式有福利型管理模式和市場(chǎng)化管理模式。市場(chǎng)化管理模式又可分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營(yíng)型。委托服務(wù)型物業(yè)管理指業(yè)主將自己物

9、業(yè)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，是典型的物業(yè)管理方式。雙方通過(guò)物業(yè)管理合同約定管理服務(wù)事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利義務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理的分離。按其委托內(nèi)容又可分為管理服務(wù)為主的委托和出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重的委托。自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理指物業(yè)業(yè)主自己直接實(shí)施管理，是傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式。其物業(yè)業(yè)主即物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人，物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)未實(shí)現(xiàn)分離，適用于業(yè)主單一， 規(guī)模較小的物業(yè)。3、物業(yè)管理的內(nèi)容。物業(yè)管理的內(nèi)容主要是對(duì)物的管理、維護(hù)和對(duì)人的管理、服務(wù)。主要包括：(1) 常規(guī)性的公共管理、服務(wù)。這是物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容。其主要包括：房屋建筑主體的管理；物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理；公共環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；保安管

10、理；消腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享防管理；車(chē)輛道路管理；公共代辦性質(zhì)的服務(wù)；物業(yè)管理維修基金的管理；做好管理費(fèi)用的核收和使用管理；協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理。(2) 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。這些服務(wù)項(xiàng)目一般不在統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)合同約定的范圍之內(nèi)，屬于委托性的特約服務(wù)，為滿(mǎn)足業(yè)主、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供，需由業(yè)主單獨(dú)提出服務(wù)要求并支付服務(wù)費(fèi)用。包括：日常生活類(lèi)服務(wù)，如收洗衣服，代購(gòu)物品，接送小孩上學(xué)等；商業(yè)服務(wù)類(lèi)，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)與管理，餐飲及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展；文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)，如在高級(jí)住宅區(qū)提供游泳等健身活動(dòng)場(chǎng)所；金融服務(wù)類(lèi)；代理與中介服務(wù)，包括代辦物業(yè)的租賃等。（二）物業(yè)法律關(guān)系

11、的主體1、業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。按其擁有的物業(yè)所有權(quán)的狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。 獨(dú)立所有權(quán)是典型的傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主享有以下權(quán)利： 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員長(zhǎng)，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資

12、金的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主負(fù)有以下義務(wù)： 遵守管理規(guī)約、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享2、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主

13、委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會(huì)，在物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到一定比例時(shí)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議，經(jīng) 20 以上業(yè)主提議，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。下列事項(xiàng)由業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等共同決定：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)

14、項(xiàng)維修資金；改建、 重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，其成員不得兼任本物業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司的工作。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生

15、之日起30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)；違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。3、物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化管理服務(wù)的，具有法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)一般以公司形式出現(xiàn)，依合同實(shí)施物業(yè)管理，其管

16、理服務(wù)權(quán)源于業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的委托授予。物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的法人，與業(yè)主在法律地位上是平等的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主必須合作，實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理。國(guó)家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)等級(jí)管理制度，一般分為一、二、三級(jí)，每?jī)赡旰硕ㄒ淮?；從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)由物業(yè)管理?xiàng)l例和城市新建住宅小區(qū)管理辦法予以規(guī)定，此外由物業(yè)服務(wù)合同具體確定。（三）物業(yè)管理業(yè)務(wù)1、前期物業(yè)管理。 前期物業(yè)管理是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售前及過(guò)程中(業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前)，由建設(shè)單位 (發(fā)展商 )代替未來(lái)業(yè)主選聘物

17、業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，由該物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。 物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。建設(shè)單

18、位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。建設(shè)

19、單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。2、物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、 財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。腹有詩(shī)書(shū)氣自華精品文檔你我共享物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)， 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；