投資性房地產(chǎn)的會計處理ppt課件

1、投資性房地產(chǎn)的會計處置投資性房地產(chǎn)的會計處置 w第一部分:實際總結(jié)w 一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇 w 二、投資性房地產(chǎn)的會計確認與計量 w 三、投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)計量 w 四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置w 五、披露w 六、例題w第二部分:影響與運用分析五點:w 一、NPV方法成為主要評價規(guī)范w 二、信息披露更充分,公司升值 w 三、公司凈利潤動搖幅度增大w 四、稅收問題不確定性w 五、實踐操作難度較大w第三部分:投資建議一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇w1含義。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或引起資產(chǎn)增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等 一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇w第一，投資性房地產(chǎn)不用

2、于銷售。w第二，投資性房地產(chǎn)的實踐運用壽命較長，該當對其后續(xù)計量與處置加以思索。w第三，企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無形資產(chǎn)范疇，對于為了出租或資本增值而持有的土地運用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。w第四，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取長期的租金收益或獲得資本增值，對于這部分資產(chǎn)的核算，該當充分遵照本質(zhì)重于方式原那么來對收益進展確認一、投資性房地產(chǎn)的核算范疇w2，范疇：w第三條 本準那么規(guī)范以下投資性房地產(chǎn)：w一已出租的土地運用權(quán)。w二持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運用權(quán)。w三已出租的建筑物。w第四條 以下各項不屬于投資性房地產(chǎn)：w一自用房地產(chǎn)，即為消費商品、提供勞務(wù)或者運營管理而持有的房地

3、產(chǎn)。w二作為存貨的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的會計確認與計量 w1會計確認：w企業(yè)獲得投資性房地產(chǎn)，只需在同時具備以下兩個條件時才可以進展會計確認：因獲得產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的本錢可以計量；因該投資性房地產(chǎn)而包含的租金收入、運用收費或增值收益可以流入企業(yè)。 w2、計量：w投資性房地產(chǎn)該當按照本錢進展初始計量。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量w1，本錢方法w2，公允價值方法：w采用公允價值方式計量的，該當同時滿足以下條件：w一投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)買賣市場；w二企業(yè)可以從房地產(chǎn)買賣市場上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價錢及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量w

4、留意：w1、采用公允價值方式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進展攤銷，該當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為根底調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益w2、已采用公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值方式轉(zhuǎn)為本錢方式四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置w一將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)：w 投資性房地產(chǎn)開場自用w二將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：w1、作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。w2、自用土地運用權(quán)停頓自用，用于賺取租金或資本增值。w3、自用建筑物停頓自用，改為出租。w三會計價值計量：本錢方式與公允價值方式四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置w第十七條 當投資性房地產(chǎn)被處置，或者

5、永久退出運用且估計不能從其處置中獲得經(jīng)濟利益時，該當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。w第十八條 企業(yè)出賣、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，該當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益五、投資性房地產(chǎn)的披露w第十九條 企業(yè)該當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的以下信息：w一投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量方式。w二采用本錢方式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值預(yù)備的計提情況。w三采用公允價值方式的，公允價值確實定根據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響。w四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或一切者權(quán)益的影響。w五當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。六、例題w鳳凰花建立

6、集團公司于2019年6月從乙公司購入200萬元的土地運用權(quán)以賺取資本增值收益，支付相關(guān)手續(xù)費10萬元，公司思索當?shù)氐耐恋刭I賣市場尚不完善，采用本錢方式進展后續(xù)計量。2019年1月1日，當?shù)赝恋刭I賣日趨活潑，各方面的政策日益完善，而且公司確信并有確鑿證聽闡明投資性房地產(chǎn)的公允價值可以繼續(xù)可靠獲得，于是公司決議變卦其投資性房地產(chǎn)的計量方式，轉(zhuǎn)為按市場公允價值計量，公允價值為260萬元。2019年4月12日，公司決議將該塊土地用于商品房建立，建成擬用于集團自用，當日公允價值為248萬元。六、例題會計分錄w2019年6月：w 借：無形資產(chǎn)土地運用權(quán) 2,100,000w 貸：銀行存款 2,100,00

7、0w2019年1月1日：w 借：投資性房地產(chǎn)土地運用權(quán) 2,600,000w 貸：無形資產(chǎn)土地運用權(quán) 2,100,000w 營業(yè)外收入 500,000w2019年4月12日：w 借：固定資產(chǎn) 2,480,000w 營業(yè)外支出 120,000w 貸：投資性房地產(chǎn)土地運用權(quán) 2,600,000一、NPV方法成為主要評價規(guī)范w目前市場上也曾經(jīng)運用重估凈資產(chǎn)值NAV進展估值，而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟繼續(xù)開展，新會計準那么采用后，一定會引導(dǎo)市場更多的關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使NAV的估值方法成為評價投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要規(guī)范之一。這無疑構(gòu)成制度性的長期利好

8、。 二、信息披露更充分,公司升值w1、短期內(nèi)將對信息披露不充分的公司將產(chǎn)生更大的積極影響。w 這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，同時采用公允價值方式的新會計準那么，會引導(dǎo)市場對一些原來信息披露不夠充分公司價值的發(fā)掘。w2、對那些信息披露比較充分的短期影響要小。w 但從長期看，市場預(yù)期的日益明朗化依然會為這些公司提供相應(yīng)的溢價。三、公司凈利潤動搖幅度增大w1、公司每年凈利潤的影響將主要取決于當年投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值程度。w2，折舊和攤銷問題只是從“顯性轉(zhuǎn)入“隱性 。w 不會對該公司每年的凈利潤產(chǎn)生本質(zhì)性影響。 w 四、稅收問題不確定性w1、對所得稅影響不用過于擔憂。 w 稅收差別

9、主要是來源于重估增值部分(折舊和攤銷問題并不會帶來本質(zhì)性差別)，按照主要以收付實現(xiàn)制為根底的稅法精神看，稅法有能夠依然會堅持原有的政策，國家對重估增值部分免納稅賦的能夠性極大。w2、對房地產(chǎn)稅的影響短期不用思索，但長期存在不確定性。w 短期在于鼓勵新準那么的推行，長期在于國家收入要求添加 。五、實踐操作難度較大w1、前提條件缺乏：w 一是沒有活潑的相關(guān)買賣市場；二是缺乏客觀公正的評價機構(gòu)。w2、每年的評價費用添加，對企業(yè)呵斥負擔。w3、風險能夠添加。w 由于能夠出現(xiàn)劣質(zhì)公司借助這一手段支配當期利潤，而優(yōu)質(zhì)企業(yè)竭力逃避采用該會計準那么的局面。 第三部分:投資建議w一、三類企業(yè)存在派生時機一、三類企業(yè)存在派生時機 w1、出租性物業(yè)比重較高的、出租性物業(yè)比重較高的w公司公司 中國國貿(mào)中國國貿(mào)w2、百貨業(yè)、醫(yī)藥零售等行、百貨業(yè)、醫(yī)藥零售等行w業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)上海醫(yī)藥上海醫(yī)藥w3、部分擁有城市土地又可、部分擁有城市土地又可w能需求搬遷的公司能需求搬遷的公司滬