(培訓(xùn))物業(yè)工程管理

1、物業(yè)工程培訓(xùn)管理簡(jiǎn)論物業(yè)工程培訓(xùn)管理簡(jiǎn)論2物業(yè)的工程管理物業(yè)的工程管理是是產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)的管理與的管理與公共服務(wù)公共服務(wù)的管理的管理3產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)公共服務(wù)公共服務(wù)物業(yè)工程管理物業(yè)工程管理維持和保持硬件標(biāo)準(zhǔn)，維持和保持硬件標(biāo)準(zhǔn)，提供提高項(xiàng)目品質(zhì)的提供提高項(xiàng)目品質(zhì)的工程基礎(chǔ)；通過(guò)物業(yè)工程基礎(chǔ)；通過(guò)物業(yè)費(fèi)用在工程上的優(yōu)化費(fèi)用在工程上的優(yōu)化更新改造，彌補(bǔ)項(xiàng)目更新改造，彌補(bǔ)項(xiàng)目質(zhì)量的不足，更加適質(zhì)量的不足，更加適合使用人群的使用特合使用人群的使用特點(diǎn)。點(diǎn)。工程是物業(yè)主要的公工程是物業(yè)主要的公共服務(wù)內(nèi)容，由于有共服務(wù)內(nèi)容，由于有技術(shù)管理的要求，往技術(shù)管理的要求，往往只重技術(shù)，反而在往只重技術(shù)，反而在

2、服務(wù)方面沒(méi)有較多的服務(wù)方面沒(méi)有較多的管理論述，這是物業(yè)管理論述，這是物業(yè)工程管理要學(xué)習(xí)和探工程管理要學(xué)習(xí)和探索及發(fā)展的索及發(fā)展的4物業(yè)工程管理三個(gè)特性物業(yè)工程管理三個(gè)特性技術(shù)性運(yùn)營(yíng)性經(jīng)濟(jì)性1、技術(shù)管理的范圍。2、市場(chǎng)技術(shù)人力資源狀況。3、專業(yè)公司的發(fā)展對(duì)管理的影響。4、法律法規(guī)的變化。5、合同維保的掌握。1、接收和檢驗(yàn)。2、運(yùn)營(yíng)條件維護(hù)的保障。3、復(fù)原和更新。4、經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。5、安全防范和風(fēng)險(xiǎn)管理。6、值班與值守。7、正常營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的理解和執(zhí)行。1、項(xiàng)目能源資源分配和使用。2、內(nèi)部管理的一些技術(shù)指標(biāo)。3、容易忽略的內(nèi)容。4、與人力行政與財(cái)務(wù)的配合。5物業(yè)工程管理為項(xiàng)目提供什么？物業(yè)工程管理為項(xiàng)目

3、提供什么？ 提供能源供應(yīng)、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功能；提供能源供應(yīng)、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功能； 直接管理和運(yùn)行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備直接管理和運(yùn)行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備 ； 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修 ； 協(xié)助完成公司各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需工程部提供支持的任務(wù)；協(xié)助完成公司各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需工程部提供支持的任務(wù)；（如：布置會(huì)場(chǎng)、制作宣傳道具等）（如：布置會(huì)場(chǎng)、制作宣傳道具等） 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備改建和改造現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助管理項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備改建和改造現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助管理 。6工程部運(yùn)作的依據(jù)工程部運(yùn)作的依據(jù) 根據(jù)公司物業(yè)規(guī)模，參照項(xiàng)目類型（寫字樓、商業(yè)、綜合體等）工程

4、管理標(biāo)準(zhǔn)，擬出一套包括各種日常運(yùn)作管理程序、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程、檢修程序等內(nèi)容的規(guī)范文件。這是工程部運(yùn)作的依據(jù)，以此實(shí)行程序化、制度化的管理 。 許多公司已有規(guī)范文件繼承和更新的，項(xiàng)目交接管理要注意原有體制對(duì)新項(xiàng)目的約束。 新項(xiàng)目應(yīng)該如何建立一套包括各種日常運(yùn)作管理的規(guī)范文件，是有逐步完善的過(guò)程，所以管理方案要有分段分時(shí)期的工作準(zhǔn)備，所使用管理工具要從實(shí)際出發(fā)而使用，管理分工和責(zé)任先進(jìn)行確認(rèn)，從而取舍所有要使用流程和維系流程的標(biāo)準(zhǔn)和要求，從管理角度可進(jìn)行評(píng)估。7建立精干、高效的工程服務(wù)隊(duì)伍建立精干、高效的工程服務(wù)隊(duì)伍理解一專多能和工作時(shí)間效率控制理解一專多能和工作時(shí)間效率控制技術(shù)

5、培訓(xùn)和管理培訓(xùn)及公司文化培訓(xùn)技術(shù)培訓(xùn)和管理培訓(xùn)及公司文化培訓(xùn)對(duì)業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核對(duì)業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核技術(shù)過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊(duì)伍技術(shù)過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊(duì)伍操作過(guò)程簡(jiǎn)單化，降低技術(shù)性工作門檻操作過(guò)程簡(jiǎn)單化，降低技術(shù)性工作門檻8物業(yè)工程管理的內(nèi)容：物業(yè)工程管理的內(nèi)容：工程部行政管理資料管理物料工具管理叫修管理保養(yǎng)管理技術(shù)管理安全管理費(fèi)用管理人員管理后勤管理外部資料內(nèi)部資料庫(kù)存管理工具管理日常叫修緊急叫修日常保養(yǎng)計(jì)劃保養(yǎng)二次裝修安全隱患能耗控制維修費(fèi)用緊急事故預(yù)案預(yù)防性點(diǎn)檢設(shè)備檢測(cè)外包合同改造更新外包維修改造費(fèi)用部門費(fèi)用消防系統(tǒng)培訓(xùn)缺陷改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估行政與

6、財(cái)務(wù)行政與財(cái)務(wù)10為什么要積極配合財(cái)務(wù)進(jìn)行管理：為什么要積極配合財(cái)務(wù)進(jìn)行管理： 因?yàn)楣こ淌琼?xiàng)目付出費(fèi)用比例最大的部門。因?yàn)楣こ淌琼?xiàng)目付出費(fèi)用比例最大的部門。 費(fèi)用的申請(qǐng)、審批、結(jié)算過(guò)程長(zhǎng)，程序嚴(yán)格且容易出錯(cuò)是。費(fèi)用的申請(qǐng)、審批、結(jié)算過(guò)程長(zhǎng)，程序嚴(yán)格且容易出錯(cuò)是。 預(yù)算制作的準(zhǔn)確性會(huì)影響實(shí)際執(zhí)行結(jié)果，超出預(yù)算費(fèi)用。預(yù)算制作的準(zhǔn)確性會(huì)影響實(shí)際執(zhí)行結(jié)果，超出預(yù)算費(fèi)用。 經(jīng)濟(jì)成本沒(méi)有數(shù)據(jù)和指標(biāo)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)成本沒(méi)有數(shù)據(jù)和指標(biāo)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。 報(bào)廢處理是如何管理的。報(bào)廢處理是如何管理的。 配合項(xiàng)目資產(chǎn)管理，盤活和使用項(xiàng)目資源。配合項(xiàng)目資產(chǎn)管理，盤活和使用項(xiàng)目資源。 工程費(fèi)用的節(jié)省體現(xiàn)良好有序的管理

7、。工程費(fèi)用的節(jié)省體現(xiàn)良好有序的管理。 對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估有重要的影響。對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估有重要的影響。11行政工作管理最能體現(xiàn)管理能力行政工作管理最能體現(xiàn)管理能力 工作現(xiàn)場(chǎng)的管理。清潔、有序擺放、編號(hào)標(biāo)識(shí)清楚、記錄、工作指引張貼。 資料和檔案的管理。 收、發(fā)文件的管理。 質(zhì)量管理和工作手冊(cè)執(zhí)行。 工具和材料管理。 安全工作的管理。 人員組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，上崗的證件齊全。 辦公用品和公共消耗材料的管理。 員工上門服務(wù)的管理。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與審計(jì)。 團(tuán)隊(duì)溝通和共建。保障日常運(yùn)行保障日常運(yùn)行13日常工作有哪些分工來(lái)進(jìn)行排班日常工作有哪些分工來(lái)進(jìn)行排班入駐、交入駐、交接驗(yàn)收、接驗(yàn)收、二次裝修二次裝修理理行政

8、及財(cái)行政及財(cái)務(wù)處理務(wù)處理日常值守日常值守和巡視及和巡視及檢查檢查保養(yǎng)及運(yùn)保養(yǎng)及運(yùn)行調(diào)節(jié)管行調(diào)節(jié)管地地經(jīng)理和文員經(jīng)理和文員人員輪換人員輪換管理人員的行程管理人員的行程專門的人員專門的人員14分級(jí)和分風(fēng)險(xiǎn)的匯報(bào)制度分級(jí)和分風(fēng)險(xiǎn)的匯報(bào)制度按處理權(quán)限，編定各類匯報(bào)制度按處理權(quán)限，編定各類匯報(bào)制度各類應(yīng)急預(yù)案，特別各類應(yīng)急預(yù)案，特別注意工程和各部門之注意工程和各部門之間的配合間的配合供應(yīng)商和外界行政單位的緊急聯(lián)絡(luò)方式供應(yīng)商和外界行政單位的緊急聯(lián)絡(luò)方式按風(fēng)險(xiǎn)和緊急狀況必按風(fēng)險(xiǎn)和緊急狀況必須要通知的所有部門須要通知的所有部門上和人員上和人員15提倡按質(zhì)量管理的方式開(kāi)展提倡按質(zhì)量管理的方式開(kāi)展計(jì)劃和分配任務(wù)計(jì)

9、劃和分配任務(wù)工作執(zhí)行過(guò)程工作執(zhí)行過(guò)程對(duì)工作檢查考核對(duì)工作檢查考核提供指導(dǎo)和改進(jìn)計(jì)劃提供指導(dǎo)和改進(jìn)計(jì)劃要學(xué)習(xí)制定和完成目標(biāo)，工作簡(jiǎn)單效率要學(xué)習(xí)制定和完成目標(biāo)，工作簡(jiǎn)單效率化，不斷改進(jìn)和提高?；?，不斷改進(jìn)和提高。16設(shè)備運(yùn)行狀況日志交接班表格和每日維修統(tǒng)計(jì)日志值班巡檢表設(shè)備臺(tái)賬和設(shè)備卡設(shè)備病歷卡和維保記錄卡回訪記錄庫(kù)存管理表格資料編號(hào)管理和借閱管理設(shè)施設(shè)備的點(diǎn)檢完成情況表年度設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表照明開(kāi)關(guān)時(shí)間表和設(shè)備使用時(shí)間表費(fèi)用抄表表格維保手冊(cè)和維修手冊(cè)安全操作規(guī)程預(yù)算表和KPI表月工作報(bào)告u各類宣傳看板u日工作計(jì)劃協(xié)調(diào)板u同類機(jī)房一把鑰匙u(yù)公用公用工具上墻和上架定位清點(diǎn)u材料和配件編號(hào)表和高低存量

10、計(jì)劃u每日把所有值班和巡檢表定存在一起u每周個(gè)人溝通二個(gè)員工u外包維修月預(yù)約上門計(jì)劃u每天的班會(huì)和每周周會(huì)u排班的培訓(xùn)工時(shí)管理u制定設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)（半年修訂一次）u外包維修改造記錄表u日久如新，無(wú)銹無(wú)塵。標(biāo)識(shí)清楚，透氣明亮管理常用管理工具17 計(jì)劃性 巡查和記錄 特殊情況下的應(yīng)急處理程序(這是一個(gè)典型的搶修工作程序) 計(jì)劃維修和搶修 委托維修保養(yǎng)合同的簽定和執(zhí)行監(jiān)督 外委維修工程的管理 技術(shù)改造和設(shè)備更新 節(jié)能計(jì)劃和措施 檔案資料的管理物業(yè)接管后如何開(kāi)始始工作18節(jié)能降耗控制一一要確定了解建筑的設(shè)備和設(shè)施的設(shè)計(jì)，當(dāng)?shù)爻鞘械臍夂驐l件。做出參考點(diǎn)。要確定了解建筑的設(shè)備和設(shè)施的設(shè)計(jì)，當(dāng)?shù)爻鞘械臍夂?/p>

11、條件。做出參考點(diǎn)。二二做個(gè)全系統(tǒng)的能源循環(huán)流程，找出節(jié)點(diǎn)。做個(gè)全系統(tǒng)的能源循環(huán)流程，找出節(jié)點(diǎn)。三三對(duì)具體節(jié)點(diǎn)的系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查并進(jìn)行分析可行性。對(duì)具體節(jié)點(diǎn)的系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查并進(jìn)行分析可行性。四四設(shè)計(jì)節(jié)能方案和方法。設(shè)計(jì)節(jié)能方案和方法。五五要有實(shí)驗(yàn)性階段。合理的方案改進(jìn)是重點(diǎn)。要有實(shí)驗(yàn)性階段。合理的方案改進(jìn)是重點(diǎn)。六六有長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃。有長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃。七七有宣傳和培訓(xùn)的工作共同展開(kāi)。有宣傳和培訓(xùn)的工作共同展開(kāi)。八八有之前之后的數(shù)據(jù)和檔案保存。有之前之后的數(shù)據(jù)和檔案保存。九九不斷的新技術(shù)學(xué)習(xí)和引入。不斷的新技術(shù)學(xué)習(xí)和引入。設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備管理20設(shè)施設(shè)備分類編號(hào)設(shè)施設(shè)備分類編號(hào)供配電系統(tǒng)供配電系統(tǒng)給

12、排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)公共裝修裝飾公共裝修裝飾5A智能系統(tǒng)智能系統(tǒng)空調(diào)曖通空調(diào)曖通消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)停車場(chǎng)系統(tǒng)停車場(chǎng)系統(tǒng)外立面外立面光彩照明光彩照明一級(jí)：設(shè)備系統(tǒng)一級(jí)：設(shè)備系統(tǒng)二級(jí)：子系統(tǒng)二級(jí)：子系統(tǒng)三級(jí)：分類設(shè)備三級(jí)：分類設(shè)備四級(jí)：設(shè)備編號(hào)四級(jí)：設(shè)備編號(hào)項(xiàng)目文件類檔案號(hào)項(xiàng)目文件類檔案號(hào)部門管理分類編號(hào)部門管理分類編號(hào)21技術(shù)手冊(cè)與設(shè)備檔案技術(shù)手冊(cè)與設(shè)備檔案照片與編號(hào)照片與編號(hào)維修和保養(yǎng)記錄維修和保養(yǎng)記錄操作和簡(jiǎn)單操作和簡(jiǎn)單的故障恢復(fù)的故障恢復(fù)手冊(cè)手冊(cè)檢測(cè)記錄檢測(cè)記錄設(shè)備維護(hù)費(fèi)設(shè)備維護(hù)費(fèi)用記錄用記錄更新改造記錄更新改造記錄技術(shù)說(shuō)明與資料技術(shù)說(shuō)明與資料檔案資料頁(yè)面檔案資料頁(yè)面技術(shù)手冊(cè)技

13、術(shù)手冊(cè)利用技術(shù)手利用技術(shù)手冊(cè)作這員工冊(cè)作這員工培訓(xùn)的基礎(chǔ)培訓(xùn)的基礎(chǔ)資料，讓新資料，讓新員工盡快的員工盡快的了解和正確了解和正確操作設(shè)備操作設(shè)備把設(shè)備檔案把設(shè)備檔案融入整個(gè)設(shè)融入整個(gè)設(shè)備手冊(cè)中，備手冊(cè)中，對(duì)每個(gè)設(shè)備對(duì)每個(gè)設(shè)備建立自己的建立自己的終生使用記終生使用記錄錄22設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容1、日常運(yùn)行管理2、維修保養(yǎng)3、提升效率和改善缺陷4、安全管理 5、檔案資料的管理 6、采購(gòu)計(jì)劃和備品備件的管理7、工具、器械和儀器儀表的管理8、預(yù)算控制9、能源使用管理10、技術(shù)優(yōu)化和自動(dòng)化管理提升安全保養(yǎng)優(yōu)化維修改善缺陷后臺(tái)管理正常運(yùn)行23工程設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)工程設(shè)備設(shè)施管理的特點(diǎn)管理的特點(diǎn)n安全至上安全

14、至上n保證運(yùn)行保證運(yùn)行n依法管理依法管理n專業(yè)化服務(wù)專業(yè)化服務(wù)n分工細(xì)致分工細(xì)致 責(zé)任落實(shí)責(zé)任落實(shí)n設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一n設(shè)備設(shè)施管理是顧客評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容之一設(shè)備設(shè)施管理是顧客評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容之一n設(shè)備設(shè)施是管理經(jīng)費(fèi)使用的主要部分，且彈性成分大設(shè)備設(shè)施是管理經(jīng)費(fèi)使用的主要部分，且彈性成分大n事故的后果非常嚴(yán)重事故的后果非常嚴(yán)重24物業(yè)設(shè)備交接管理容易忽視的工作（1）設(shè)備資料和檔案的接收和建檔，主要包括： 建筑設(shè)計(jì)圖和竣工圖； 排水系統(tǒng)及管道布置圖； 供水系統(tǒng)及管道布置圖； 消防系統(tǒng)及管道布置圖； 供電系統(tǒng)及管線布置圖； 煤氣供應(yīng)系統(tǒng)及管道布置圖

15、； 公共照明系統(tǒng)及管線布置圖； 電訊系統(tǒng)（電話、有線電視、對(duì)講、閉路電視、公共廣播）系統(tǒng)及線路布置圖； 各類機(jī)電設(shè)備（電梯、配電柜、水泵、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)等）的型號(hào)、技術(shù)指標(biāo)、使用手冊(cè)等。（2）合同的接收和履行：許多機(jī)電設(shè)備，如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、水泵等的供應(yīng)及安裝合同都附有一段時(shí)間的保修保換和零配件供應(yīng)的內(nèi)容。因此，物業(yè)管理企業(yè)要做好合同的接收和條款的履行工作。（3）參予物業(yè)的驗(yàn)收：就發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤和必要的調(diào)整及改造與建設(shè)單位交涉，同時(shí)記錄存檔。（4）消除安全隱患：就檢查和驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類影響安全和運(yùn)行的隱患進(jìn)行整改。（5）設(shè)備編號(hào)和標(biāo)識(shí)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，并設(shè)立各類安全、警示、指示標(biāo)識(shí)、

16、標(biāo)牌。工作中部門技術(shù)資料不收集和丟失供應(yīng)商各類合同執(zhí)行管理漏洞驗(yàn)收和交接及維修保養(yǎng)計(jì)劃安全隱患及安全標(biāo)識(shí)的檢查設(shè)備編號(hào)的混亂25物業(yè)設(shè)備養(yǎng)護(hù)以下幾點(diǎn)不能忽視的工作沒(méi)有長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃記錄表沒(méi)有長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃記錄表每個(gè)設(shè)備分級(jí)保養(yǎng)工作內(nèi)容因工作量降低工作標(biāo)準(zhǔn)要求。每個(gè)設(shè)備分級(jí)保養(yǎng)工作內(nèi)容因工作量降低工作標(biāo)準(zhǔn)要求。沒(méi)有把一級(jí)清潔保養(yǎng)工作分給供應(yīng)商、客戶、保潔等部門協(xié)助完成。沒(méi)有把一級(jí)清潔保養(yǎng)工作分給供應(yīng)商、客戶、保潔等部門協(xié)助完成。因?yàn)橘M(fèi)用，而采取拖延的方式應(yīng)付使用。因?yàn)橘M(fèi)用，而采取拖延的方式應(yīng)付使用。設(shè)備技術(shù)監(jiān)測(cè)和檢測(cè)工作不重視。設(shè)備技術(shù)監(jiān)測(cè)和檢測(cè)工作不重視。專業(yè)的工作交與專業(yè)的公司。專業(yè)的工作交與專

17、業(yè)的公司。設(shè)備易損件技術(shù)質(zhì)量和配件價(jià)格。設(shè)備易損件技術(shù)質(zhì)量和配件價(jià)格。維保期和維保內(nèi)容的審核。維保期和維保內(nèi)容的審核。26工程設(shè)備設(shè)施管理者要樹(shù)立的幾個(gè)觀點(diǎn)最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備管理費(fèi)用來(lái)增加設(shè)備良好使用的期限設(shè)施設(shè)備只要有人使用是一定會(huì)損壞和 損失的設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)和選擇是最影響管理費(fèi)用的因素環(huán)保和節(jié)能是我們最需要注意的安全和風(fēng)險(xiǎn)隱患總是在你不注意時(shí)發(fā)生27設(shè)施和設(shè)備管理中故障和費(fèi)用的關(guān)系初期平穩(wěn)期老化期1-2年3-5年5-8年維修費(fèi)用故障率12345磨合期間故障會(huì)越來(lái)越少，費(fèi)用會(huì)有個(gè)上升期，主要是控制整改費(fèi)用和在維保期內(nèi)常用低耗配件準(zhǔn)備和維保期結(jié)束前的檢測(cè)。維保費(fèi)用大量簽定，維修配件費(fèi)用購(gòu)買。進(jìn)入平穩(wěn)

18、期故障率會(huì)上升，費(fèi)用會(huì)在良好維護(hù)下有下降并有一個(gè)平穩(wěn)上升。防止意外損失和事故。在老化期前要做一個(gè)全面評(píng)估，并對(duì)所有缺陷做一個(gè)年計(jì)劃翻新改造要做一定資全準(zhǔn)備。老化后期由于設(shè)備折舊原因，如果單次維修無(wú)法解決，且維修費(fèi)超過(guò)原值，可從經(jīng)濟(jì)使用上做綜合方案改造和從新購(gòu)置。故障和費(fèi)用的關(guān)系28預(yù)防是大于維修的1、什么在傷害我們的設(shè)施設(shè)備？、什么在傷害我們的設(shè)施設(shè)備？2、我們的應(yīng)對(duì)是什么？、我們的應(yīng)對(duì)是什么？3、每個(gè)故障產(chǎn)生和惡化并損壞是不是有階段性？、每個(gè)故障產(chǎn)生和惡化并損壞是不是有階段性？4、技術(shù)分析是不是有一次根冶的方法？、技術(shù)分析是不是有一次根冶的方法？5、專業(yè)的事是不是交給專業(yè)的人去做？、專業(yè)的事

19、是不是交給專業(yè)的人去做？6、預(yù)防能幫我們改善工作效率嗎？、預(yù)防能幫我們改善工作效率嗎？6、有可行的方案和要支出費(fèi)用嗎？、有可行的方案和要支出費(fèi)用嗎？7、能幫我們省下費(fèi)用嗎？、能幫我們省下費(fèi)用嗎？主動(dòng)出擊，預(yù)防第一從以上的問(wèn)題來(lái)分析制定適合自己的預(yù)防性維修維保的設(shè)施設(shè)備管理方案29 自然條件造成 設(shè)備因素造成 管理因素造成 人為因素造成機(jī)電設(shè)備管理的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有四點(diǎn)機(jī)電設(shè)備管理的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有四點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的四個(gè)要素：風(fēng)險(xiǎn)鑒別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資金需要1、風(fēng)險(xiǎn)分析的方法2、確定要控制的風(fēng)險(xiǎn)3、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施4、風(fēng)險(xiǎn)資金的投入風(fēng)險(xiǎn)管理的要素風(fēng)險(xiǎn)管理的要素經(jīng)濟(jì)成本控制經(jīng)濟(jì)成本控制31

20、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 水、電、氣等能源消耗費(fèi)用；水、電、氣等能源消耗費(fèi)用； 人員工資費(fèi)用；人員工資費(fèi)用； 維修工具與耗材；維修工具與耗材； 辦公成本費(fèi)用及勞保費(fèi)用；辦公成本費(fèi)用及勞保費(fèi)用； 設(shè)備折舊；設(shè)備折舊； 設(shè)備更新和改造費(fèi)用；設(shè)備更新和改造費(fèi)用； 緊急搶修物資費(fèi)用；緊急搶修物資費(fèi)用； 安全器具更換；安全器具更換； 各類檢測(cè)費(fèi)用。各類檢測(cè)費(fèi)用。涉及的經(jīng)濟(jì)成本涉及的經(jīng)濟(jì)成本32經(jīng)濟(jì)成本管理管理經(jīng)濟(jì)成本管理管理的經(jīng)驗(yàn)分享的經(jīng)驗(yàn)分享制定和執(zhí)行預(yù)算的依據(jù)，數(shù)據(jù)收倣建立。制定和執(zhí)行預(yù)算的依據(jù)，數(shù)據(jù)收倣建立。設(shè)定部門部經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)，記入設(shè)定部門部經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)，記入KPL表和月報(bào)

21、內(nèi)。表和月報(bào)內(nèi)。維修保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行表，病歷卡，維修工單統(tǒng)計(jì)表。維修保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行表，病歷卡，維修工單統(tǒng)計(jì)表。新建供應(yīng)商渠道，市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格的了解。新建供應(yīng)商渠道，市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格的了解。項(xiàng)目節(jié)能的全員節(jié)能管理的概念。項(xiàng)目節(jié)能的全員節(jié)能管理的概念。能源分配和使用時(shí)間控制表。能源分配和使用時(shí)間控制表。33照明使用時(shí)間和開(kāi)啟數(shù)量的控制照明使用時(shí)間和開(kāi)啟數(shù)量的控制回路控制回路控制 使用時(shí)間表使用時(shí)間表自動(dòng)控制自動(dòng)控制分區(qū)域優(yōu)化數(shù)量分區(qū)域優(yōu)化數(shù)量工程管控 工作時(shí)間的使用方案。工作時(shí)間的使用方案。 非工作時(shí)間的使用方案。非工作時(shí)間的使用方案。 環(huán)境和光彩照明方案。環(huán)境和光彩照明方案。 長(zhǎng)明燈使用方案要長(zhǎng)明燈使用方案要。 公區(qū)的調(diào)整。公區(qū)的調(diào)整。 二次裝修的審核。二次裝修的審核。 設(shè)計(jì)使用注意事項(xiàng)。設(shè)計(jì)使用注意事項(xiàng)。 原設(shè)計(jì)的優(yōu)化。原設(shè)計(jì)的優(yōu)化。 按使用情況調(diào)整數(shù)量。按使用情況調(diào)整數(shù)量。 樓宇照明樓宇照明BABA系統(tǒng)。系統(tǒng)。