房地產(chǎn)企業(yè)分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)課件

1、 闞振芳闞振芳20112011年年3 3月月 1 1、分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)籌劃?rùn)z查串講分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)籌劃?rùn)z查串講2 2、企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示 3 3、土地增值稅清算、土地增值稅清算4 4、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原理、成本預(yù)算控制及稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原理、成本預(yù)算控制及稅務(wù)籌劃 5 5、現(xiàn)場(chǎng)問題解答、現(xiàn)場(chǎng)問題解答 22010 闞振芳 版權(quán)所有1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段見圖見圖（1）項(xiàng)目設(shè)立一般形式）項(xiàng)目設(shè)立一般形式（2）特殊項(xiàng)目公司形式優(yōu)劣及籌劃）特殊項(xiàng)目公司形式優(yōu)劣及籌劃32010 闞振芳 版權(quán)所有1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段讀圖讀圖（3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃）

2、合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對(duì)后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；）發(fā)票對(duì)后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；42010 闞振芳 版權(quán)所有1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段讀圖讀圖（5）成本項(xiàng)目處理、成本對(duì)象確立、利息資本化等成本核算對(duì)后期兩稅影響；）成本項(xiàng)目處理、成本對(duì)象確立、利息資本化等成本核算對(duì)后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對(duì)；）契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對(duì)；52010 闞振芳 版權(quán)所有2、開發(fā)階段、開發(fā)階段（1）項(xiàng)目開發(fā)階段介紹）項(xiàng)目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對(duì)土地增值稅影響）前期成本合

3、同訂立對(duì)土地增值稅影響（3）設(shè)計(jì)合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）設(shè)計(jì)合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）62010 闞振芳 版權(quán)所有2、開發(fā)階段、開發(fā)階段（4）成本核算對(duì)象對(duì)所得及土增影響）成本核算對(duì)象對(duì)所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測(cè)算）開發(fā)階段的的測(cè)算（6）基礎(chǔ)設(shè)施與分?jǐn)偅┗A(chǔ)設(shè)施與分?jǐn)偅?）建安費(fèi)（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚恚┙ò操M(fèi)（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚恚?）利息與資本化）利息與資本化（9）不同分?jǐn)偡椒▽?duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)、所得稅及土地增值稅影響；）不同分?jǐn)偡椒▽?duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)、所得稅及土地增值稅影響； 其他見圖其他見圖72010 闞振芳

4、版權(quán)所有3、預(yù)售及銷售階段（1）預(yù)售及銷售介紹及會(huì)計(jì)處理）預(yù)售及銷售介紹及會(huì)計(jì)處理（2）營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營(yíng)業(yè)稅條例及細(xì)則、國(guó)稅發(fā)）營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營(yíng)業(yè)稅條例及細(xì)則、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)及國(guó)稅函號(hào)及國(guó)稅函2010220號(hào)、所得稅號(hào)、所得稅31號(hào)文件）號(hào)文件）（3）稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)（展開講解營(yíng)業(yè)稅、所得稅要點(diǎn)）稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)（展開講解營(yíng)業(yè)稅、所得稅要點(diǎn)）（4）項(xiàng)目備案登記規(guī)定及籌劃）項(xiàng)目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示）核算提示（6）收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)（展開重點(diǎn)講解）收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)（展開重點(diǎn)講解）82010 闞振芳 版權(quán)所有4 4、完工階段、

5、完工階段見圖見圖92010 闞振芳 版權(quán)所有5、注銷階段、注銷階段見圖見圖102010 闞振芳 版權(quán)所有1 1、分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)籌劃?rùn)z查串講分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)籌劃?rùn)z查串講2 2、企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示 3 3、土地增值稅清算、土地增值稅清算4 4、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原理、成本預(yù)算控制及稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原理、成本預(yù)算控制及稅務(wù)籌劃 5 5、現(xiàn)場(chǎng)問題解答、現(xiàn)場(chǎng)問題解答 112010 闞振芳 版權(quán)所有一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除問題？一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除問題？中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第四十三條

6、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷銷售售(營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè))收入收入的的5。第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售銷售(營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè))收入收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)號(hào) 第六

7、條第六條 “企業(yè)通過正式簽訂企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同房地產(chǎn)銷售合同或或房地房地產(chǎn)預(yù)售合同產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入銷售收入的實(shí)現(xiàn)的實(shí)現(xiàn)”判斷：符合以上規(guī)定？。判斷：符合以上規(guī)定？。122010 闞振芳 版權(quán)所有二、關(guān)于租金收入、債務(wù)重組收入確認(rèn)問題二、關(guān)于租金收入、債務(wù)重組收入確認(rèn)問題“根據(jù)根據(jù)實(shí)施條例實(shí)施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期

8、確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。” “企業(yè)發(fā)生債務(wù)重組，應(yīng)在債務(wù)重組合同或協(xié)議生效時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)發(fā)生債務(wù)重組，應(yīng)在債務(wù)重組合同或協(xié)議生效時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?32010 闞振芳 版權(quán)所有三、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計(jì)算問題三、關(guān)于股

9、權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計(jì)算問題 企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。股權(quán)所可能分配的金額。提示：先分后轉(zhuǎn)提示：先分后轉(zhuǎn)142010 闞振芳 版權(quán)所有四、從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算問題四、從事

10、股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算問題 對(duì)從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括集團(tuán)公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投對(duì)從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括集團(tuán)公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計(jì)算業(yè)務(wù)招待資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額。費(fèi)扣除限額。以上二以上二四均摘自四均摘自關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國(guó)稅函（國(guó)稅函201079號(hào)）。號(hào)）。152010 闞振芳 版權(quán)所有五、關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題五、關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所

11、得企業(yè)所得稅處理問題 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)以不第二十五條規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)以不同形式取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等收入征收企業(yè)所得稅問題公告如下：同形式取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等收入征收企業(yè)所得稅問題公告如下：一、企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、一、企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈(zèng)收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式接受捐贈(zèng)收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所

12、得稅。體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。二、本公告自發(fā)布之日起二、本公告自發(fā)布之日起30日后施行。日后施行。2008年年1月月1日至本公告施行前，各地就日至本公告施行前，各地就上述收入計(jì)算的所得，已分上述收入計(jì)算的所得，已分5年平均計(jì)入各年度應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅的，在本年平均計(jì)入各年度應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅的，在本公告發(fā)布后，對(duì)尚未計(jì)算納稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)一次性作為本年度應(yīng)納稅所得公告發(fā)布后，對(duì)尚未計(jì)算納稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)一次性作為本年度應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。額計(jì)算納稅。摘自摘自關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)

13、所得稅處理問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總（國(guó)家稅務(wù)總局公告局公告2010年第年第19號(hào)）。號(hào)）。162010 闞振芳 版權(quán)所有六、關(guān)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)六、關(guān)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù) “根據(jù)根據(jù)工會(huì)法工會(huì)法、中國(guó)工會(huì)章程中國(guó)工會(huì)章程和財(cái)政部頒布的和財(cái)政部頒布的工會(huì)會(huì)計(jì)制度工會(huì)會(huì)計(jì)制度，以及，以及財(cái)政票據(jù)管理的有關(guān)規(guī)定，全國(guó)總工會(huì)決定從財(cái)政票據(jù)管理的有關(guān)規(guī)定，全國(guó)總工會(huì)決定從2010年年7月月1日起，啟用財(cái)政部統(tǒng)日起，啟用財(cái)政部統(tǒng)一印制并套印財(cái)政部票據(jù)監(jiān)制章的一印制并套印財(cái)政部票據(jù)監(jiān)制章的工會(huì)經(jīng)費(fèi)收入專用收據(jù)工會(huì)經(jīng)費(fèi)收入專用收據(jù)，同時(shí)廢止，同時(shí)廢止工會(huì)工會(huì)經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)經(jīng)費(fèi)撥繳款

14、專用收據(jù)。為加強(qiáng)對(duì)工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除的管理，現(xiàn)就工。為加強(qiáng)對(duì)工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除的管理，現(xiàn)就工會(huì)經(jīng)費(fèi)稅前扣除憑據(jù)問題公告如下：一、自會(huì)經(jīng)費(fèi)稅前扣除憑據(jù)問題公告如下：一、自2010年年7月月1日起，企業(yè)撥繳的職工日起，企業(yè)撥繳的職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)，不超過工資薪金總額工會(huì)經(jīng)費(fèi)，不超過工資薪金總額2%的部分，憑工會(huì)組織開具的的部分，憑工會(huì)組織開具的工會(huì)經(jīng)費(fèi)收入工會(huì)經(jīng)費(fèi)收入專用收據(jù)專用收據(jù)在企業(yè)所得稅稅前扣除。二、在企業(yè)所得稅稅前扣除。二、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)稅前扣除國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)稅前扣除問題的通知問題的通知（國(guó)稅函（國(guó)稅函2000678號(hào)）同時(shí)廢止。號(hào)）同時(shí)廢止?！闭哉躁P(guān)于

15、工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所關(guān)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第年第24號(hào)）號(hào)）172010 闞振芳 版權(quán)所有七、關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)七、關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收處理稅收處理融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)

16、所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。未完全轉(zhuǎn)移。一、一、 增值稅和營(yíng)業(yè)稅增值稅和營(yíng)業(yè)稅根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。二、二、 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售

17、資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。摘自摘自關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告201013號(hào)）。號(hào)）。182010 闞振芳 版權(quán)所有八、關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理

18、八、關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理一、根據(jù)一、根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)所得稅法）第五條的（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)所得稅法）第五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，凡企規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的，應(yīng)允許調(diào)增業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的，應(yīng)允許調(diào)增的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)該虧損。彌補(bǔ)該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)該虧損。彌補(bǔ)該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算

19、繳納企業(yè)所得稅。對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額應(yīng)根據(jù)其情節(jié)，依照計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額應(yīng)根據(jù)其情節(jié)，依照中華人中華人民共和國(guó)稅收征收管理法民共和國(guó)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。二、本規(guī)定自二、本規(guī)定自2010年年12月月1日開始執(zhí)行。以前（含日開始執(zhí)行。以前（含2008年度之前）沒有處理的事年度之前）沒有處理的事項(xiàng)，按本規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)，按本規(guī)定執(zhí)行。摘自摘自關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問題的公告關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總（國(guó)家稅務(wù)總局公告局公告2010年第年第20號(hào)）。號(hào)）。192010 闞振芳 版權(quán)

20、所有九、關(guān)于注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅九、關(guān)于注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題的退稅問題 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照

21、項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惛髂甓葢?yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額土地增值稅總額（項(xiàng)目年度銷售收入（項(xiàng)目年度銷售收入整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額目金額20%的普

22、通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。（二）項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余（二）項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅

23、所得額。（三）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)（三）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅。202010 闞振芳 版權(quán)所有九、關(guān)于注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅九、關(guān)于注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳

24、企業(yè)所得稅的退稅問題的退稅問題二、企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款二、企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、的計(jì)算過程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、項(xiàng)目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。各年度的適用稅率等。三、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷三、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值

25、稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。的，不執(zhí)行本公告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對(duì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對(duì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行

26、核實(shí)。摘自摘自關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告（國(guó)家稅務(wù)（國(guó)家稅務(wù)總局公告總局公告2010年第年第29號(hào)）。號(hào)）。212010 闞振芳 版權(quán)所有十、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資損失所得稅處理問題的公告（2010年第6號(hào) ） 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法第八條及其有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)股權(quán)投第八條及其有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)股權(quán)投資損失所得稅處理問題公告如下：資損失所得稅處理問題公告如下：一、企業(yè)對(duì)外進(jìn)行權(quán)益性（以下簡(jiǎn)稱股權(quán)）投資所發(fā)生的損失，在經(jīng)確認(rèn)的一、企業(yè)對(duì)外進(jìn)行權(quán)益性（以下簡(jiǎn)稱股權(quán)）投資所發(fā)生的

27、損失，在經(jīng)確認(rèn)的損失發(fā)生年度，作為企業(yè)損失在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)一次性扣除。損失發(fā)生年度，作為企業(yè)損失在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)一次性扣除。二、本規(guī)定自二、本規(guī)定自2010年年1月月1日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布以前，企業(yè)發(fā)生的尚未處日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布以前，企業(yè)發(fā)生的尚未處理的股權(quán)投資損失，按照本規(guī)定，準(zhǔn)予在理的股權(quán)投資損失，按照本規(guī)定，準(zhǔn)予在2010年度一次性扣除。年度一次性扣除。222010 闞振芳 版權(quán)所有十一、完工的成本處理、成本與配套計(jì)提十一、完工的成本處理、成本與配套計(jì)提 31號(hào)文件幾項(xiàng)目計(jì)提號(hào)文件幾項(xiàng)目計(jì)提（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，（一）出

28、包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)

29、用可以按規(guī)定預(yù)提。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。項(xiàng)基金。232010 闞振芳 版權(quán)所有十二、十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)品完工年度提示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)品完工年度提示開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛

30、利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。l有完工及未完工填報(bào)技巧有完工及未完工填報(bào)技巧l預(yù)收收入與基數(shù)填報(bào)預(yù)收收入與基數(shù)填報(bào)l完工時(shí)間選擇完工時(shí)間選擇242010 闞振芳 版權(quán)所有1 1、分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)籌劃?rùn)z查串講分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)籌劃?rùn)z查串講2 2、企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示 3 3、土地增

31、值稅清算、土地增值稅清算4 4、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原理、成本預(yù)算控制及稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原理、成本預(yù)算控制及稅務(wù)籌劃 5 5、現(xiàn)場(chǎng)問題解答、現(xiàn)場(chǎng)問題解答 252010 闞振芳 版權(quán)所有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知l為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得，中部和東北地區(qū)省份不得低于低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于，

32、西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)?，各地要根?jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征預(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。l土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難

33、情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照值稅清算工作。要按照土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)?/p>

34、稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。262010 闞振芳 版權(quán)所有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知l各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳

35、輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，按照時(shí)依法進(jìn)行清算，按照土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程的規(guī)定和時(shí)限進(jìn)行申報(bào)；對(duì)的規(guī)定和時(shí)限進(jìn)行申報(bào)；對(duì)未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對(duì)審核中發(fā)未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。l各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，按照國(guó)發(fā)各級(jí)稅務(wù)

36、機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，按照國(guó)發(fā)201010號(hào)文件精神，有針對(duì)性地選擇號(hào)文件精神，有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。 l各地要在各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情

37、況進(jìn)行抽查。稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。272010 闞振芳 版權(quán)所有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知l 規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之以核定為主、一核了之”、“求快圖求快圖省省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立的做法。凡

38、擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。282010 闞振芳 版權(quán)所有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國(guó)稅函國(guó)稅函2010220號(hào)號(hào) l 關(guān)于土地

39、增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

40、l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)

41、保金不得計(jì)算扣除。292010 闞振芳 版權(quán)所有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知l房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙穑ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開

42、發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。l房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)

43、企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。302010 闞振芳 版權(quán)所有國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知l關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知知（國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入

44、，號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，

45、計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。l土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。312010 闞

46、振芳 版權(quán)所有一、土地增值稅的清算單位一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。二、土地增值稅的清算條件二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；房地產(chǎn)開發(fā)

47、項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算1.1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在的比例在85%85%以上以上，或該比例雖未超過，或該比例雖未超過85%85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租

48、或自用的；2.2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知322010 闞振芳 版權(quán)所有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地

49、產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。332010

50、闞振芳 版權(quán)所有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（四）裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)

51、目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。342010 闞振芳 版權(quán)所有土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：點(diǎn)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。具體金額的計(jì)算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

52、記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。第二十三條第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（二）是否將房地產(chǎn)

53、開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。合理分?jǐn)偂?52010 闞振芳 版權(quán)所有土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十四條第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。（二）是否將

54、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。攤。第二十五條第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。同記載的內(nèi)容相符。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。目。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)

55、目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 362010 闞振芳 版權(quán)所有土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程 第二

56、十六條第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。憑證是否合法有效。第二十七條第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。（一）是否

57、將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂ＶС?，是否按照?xiàng)目合理分?jǐn)偂＃ㄈ├瞄e置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。第二十八條第二十八條 代收費(fèi)用的審核。代收費(fèi)用的審核。對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。372010 闞振芳 版權(quán)所有土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程 第三十四條第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)