房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述（課堂PPT）

1、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理主講：李建強(qiáng)主講：李建強(qiáng) 副教授副教授四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院自我介紹：自我介紹： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理93級(jí)本科，1997年保送攻讀土地資源管理專業(yè)碩士研究生，并同時(shí)留校擔(dān)任助教工作。2000年破格兩年提升講師?，F(xiàn)為南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理專業(yè)博士研究生 ，副教授、碩士研究生導(dǎo)師，研究方向主要為土地經(jīng)濟(jì)與制度、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村區(qū)域發(fā)展。曾主研省部級(jí)以上研究課題10余項(xiàng)，

2、在中國(guó)土地科學(xué)、中國(guó)人口資源與環(huán)境等雜志公開(kāi)發(fā)表論文15篇。聯(lián)系方式：，騰訊通：6605中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院u課程簡(jiǎn)介課程簡(jiǎn)介u教學(xué)大綱教學(xué)大綱u教材與參考書(shū)目教材與參考書(shū)目u學(xué)習(xí)要求與考核學(xué)習(xí)要求與考核緒論：緒論：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院本書(shū)將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地本書(shū)將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念與理論、重點(diǎn)講述房產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念與理論、重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性分析的技術(shù)和方法

3、，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性分析的技術(shù)和方法，介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)管理等內(nèi)容。業(yè)管理等內(nèi)容。課程簡(jiǎn)介課程簡(jiǎn)介中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教學(xué)大綱：教學(xué)大綱：第一章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述第一章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述 4學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第二章：房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第二章：房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律 4學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第三章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序第三章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序 4學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第四章：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值第四章：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 6學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第五章：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)第五章：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià) 6

4、學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第六章：風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析第六章：風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 6學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第七章：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析第七章：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析 6學(xué)時(shí)學(xué)時(shí) 第八章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析第八章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析 4學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第九章：房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目投資第九章：房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目投資 4學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)第十章：物業(yè)資產(chǎn)管理第十章：物業(yè)資產(chǎn)管理 4學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院選用教材：選用教材：劉洪玉主編，劉洪玉主編，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理，中國(guó)，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試建筑工業(yè)出版社，中國(guó)房

5、地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材，輔導(dǎo)教材，2005參考書(shū)籍：參考書(shū)籍： 1、葉劍平，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，中國(guó)農(nóng)業(yè)出版、葉劍平，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社，社，2002 2、姚君澤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，中國(guó)物價(jià)出版、姚君澤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，中國(guó)物價(jià)出版社，社，1996 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)習(xí)要求與考核學(xué)習(xí)要求與考核u學(xué)習(xí)要求學(xué)習(xí)要求1、自學(xué)（熟悉教材）、自學(xué)（熟悉教材）2、復(fù)習(xí)（練習(xí)、作業(yè)）、復(fù)習(xí)（練習(xí)、作業(yè)）掌握每一章知識(shí)，再融會(huì)貫通掌握每一章知識(shí)，再融會(huì)貫通u考核考核：作業(yè)考試作業(yè)考試中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中

6、國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求:l 掌握掌握:房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵，投資的概房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵，投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。特性，

7、房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。l 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊l 了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)概述（一）房地產(chǎn)的基本概念（一）房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，本質(zhì)上是房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，本質(zhì)上是指土地及附著在土地上的建筑物和構(gòu)筑物及指土地及附著在土地上的建

8、筑物和構(gòu)筑物及其的各種權(quán)益。一般而言，房地產(chǎn)指建筑物其的各種權(quán)益。一般而言，房地產(chǎn)指建筑物和土地構(gòu)成的有機(jī)整體。和土地構(gòu)成的有機(jī)整體。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)概述（一）房地產(chǎn)的基本概念（一）房地產(chǎn)的基本概念注：注：房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才稱為房地不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才稱為房地產(chǎn)。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是產(chǎn)。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)

9、，是房地產(chǎn)的一種存在形式。房地產(chǎn)的一種存在形式。辨析：辨析：房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（二）房地產(chǎn)的分類：（二）房地產(chǎn)的分類：1.按開(kāi)發(fā)程度分類：按開(kāi)發(fā)程度分類：（1）土地：房地產(chǎn)的一種特殊形態(tài)，是房地產(chǎn)范疇中）土地：房地產(chǎn)的一種特殊形態(tài)，是房地產(chǎn)范疇中最主要的組成部分。最主要的組成部分。*土地又分為建設(shè)用地和非建設(shè)用地兩類土地又分為建設(shè)用地和非建設(shè)用地兩類*依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地又分為具有開(kāi)發(fā)

10、建依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地又分為具有開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、立即可以開(kāi)始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過(guò)土地設(shè)條件、立即可以開(kāi)始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過(guò)土地的再開(kāi)發(fā)過(guò)程才能用于建設(shè)的土地。的再開(kāi)發(fā)過(guò)程才能用于建設(shè)的土地。（2）在建工程：已經(jīng)開(kāi)始工程建設(shè)但尚未竣工投入使）在建工程：已經(jīng)開(kāi)始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。用的房地產(chǎn)。（3）建成后的物業(yè)：指已建成投入使用的建筑物及其）建成后的物業(yè)：指已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備與設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。附屬設(shè)備與設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2.按用途劃分：按用途劃分：l居住物業(yè)：包括普通住宅

11、、高級(jí)公寓、別墅等。居住物業(yè)：包括普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等。l商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)（收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）（收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）包括商務(wù)辦公樓、寫(xiě)字樓、旅館、商店等包括商務(wù)辦公樓、寫(xiě)字樓、旅館、商店等l工業(yè)物業(yè)：包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等工業(yè)物業(yè)：包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等l特殊物業(yè)：通過(guò)政府特殊許可，在市場(chǎng)上交易較特殊物業(yè)：通過(guò)政府特殊許可，在市場(chǎng)上交易較少的長(zhǎng)期投資。包括政府辦公樓、學(xué)校教堂、寺廟、少的長(zhǎng)期投資。包括政府辦公樓、學(xué)校教堂、寺廟、墓地等。墓地等。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（三）房地產(chǎn)的特性（三）房地產(chǎn)的特性1.位置的固定性（包括不

12、可移動(dòng)性、地區(qū)位置的固定性（包括不可移動(dòng)性、地區(qū)性和個(gè)別性）性和個(gè)別性）2.經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性3.適應(yīng)性：物業(yè)本身并不產(chǎn)生收益，物業(yè)適應(yīng)性：物業(yè)本身并不產(chǎn)生收益，物業(yè)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的4.不一致性不一致性5.需要特殊管理需要特殊管理6.能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)概述（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。和

13、服務(wù)的行業(yè)。它包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修管它包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修管理，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的理，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。屬于第三產(chǎn)業(yè)。屬于第三產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、效益高房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、效益高2.房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性3.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性性

14、4.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響響中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院三、我國(guó)房地產(chǎn)的基本制度三、我國(guó)房地產(chǎn)的基本制度（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.概念：產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者概念：產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者在法律范圍內(nèi)對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處在法律范圍內(nèi)對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就是分的權(quán)利。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就是房屋的所有權(quán)。房屋的所有權(quán)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

15、科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院三、我國(guó)房地產(chǎn)的基本制度三、我國(guó)房地產(chǎn)的基本制度（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)2、房地產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系、房地產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系（1）主體：公民、法人、產(chǎn)權(quán)人或共有人）主體：公民、法人、產(chǎn)權(quán)人或共有人（2）客體：房屋及其土地）客體：房屋及其土地（3）內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)人享有的權(quán)利及其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。）內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)人享有的權(quán)利及其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。享有權(quán)利包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利。享有權(quán)利包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院3.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分類：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分類：1.全民所有制的房產(chǎn)，又稱

16、國(guó)家房產(chǎn)全民所有制的房產(chǎn)，又稱國(guó)家房產(chǎn)2.集體所有的房產(chǎn)集體所有的房產(chǎn)3.私有房產(chǎn)私有房產(chǎn)4.不同所有制之間的共同房產(chǎn)不同所有制之間的共同房產(chǎn)5.涉外房產(chǎn)涉外房產(chǎn)6.其他房產(chǎn)：包括宗教房產(chǎn)、宗族房產(chǎn)、其他房產(chǎn)：包括宗教房產(chǎn)、宗族房產(chǎn)、會(huì)館房產(chǎn)以及解放初期遺留的國(guó)家代管房產(chǎn)會(huì)館房產(chǎn)以及解放初期遺留的國(guó)家代管房產(chǎn)等。等。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（二）土地使用制度（二）土地使用制度1.征收土地使用費(fèi)征收土地使用費(fèi)2.開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)3.修改土地管理法修改土地管理法4.制定全國(guó)性的土地使用權(quán)

17、出讓轉(zhuǎn)讓條例制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例5.頒布房地產(chǎn)管理法頒布房地產(chǎn)管理法中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（三）住房制度改革（三）住房制度改革1.傳統(tǒng)住房制度及其特點(diǎn)傳統(tǒng)住房制度及其特點(diǎn)（1）低租金、高補(bǔ)貼）低租金、高補(bǔ)貼（2）國(guó)家包、福利制）國(guó)家包、福利制（3）實(shí)物分配）實(shí)物分配2.我國(guó)住房制度改革的歷程（補(bǔ)充）我國(guó)住房制度改革的歷程（補(bǔ)充）3.房地產(chǎn)法確立的基本制度體系（補(bǔ)充）房地產(chǎn)法確立的基本制度體系（補(bǔ)充）中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與

18、管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（一）基本概念（一）基本概念1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指通過(guò)多種、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指通過(guò)多種資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廣義：以房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，以最廣義：以房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，以最小投入獲得最大收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)小投入獲得最大收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狹義：房地產(chǎn)廠商進(jìn)行出售、出租活

19、動(dòng)的行為狹義：房地產(chǎn)廠商進(jìn)行出售、出租活動(dòng)的行為3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、租售營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、租售營(yíng)銷、服務(wù)管理，是綜合性的兼跨越生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)銷、服務(wù)管理，是綜合性的兼跨越生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)律（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)律1.價(jià)值規(guī)律價(jià)值規(guī)律2.供求規(guī)律供求規(guī)律3.競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律4.在國(guó)家的宏觀調(diào)控下進(jìn)行在國(guó)家的宏觀調(diào)控下進(jìn)行中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)

20、濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)管理二、房地產(chǎn)管理（一）房地產(chǎn)管理的概念（一）房地產(chǎn)管理的概念1、含義：、含義：房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理部門、房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對(duì)國(guó)家授權(quán)、單房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對(duì)國(guó)家授權(quán)、單位法人和公民個(gè)人委托管理的房地產(chǎn)所進(jìn)行的位法人和公民個(gè)人委托管理的房地產(chǎn)所進(jìn)行的房屋出售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵房屋出售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)及售后服務(wù)等各押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)及售后服務(wù)等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理活動(dòng)的總稱。項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理活動(dòng)的總稱。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地

21、產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)管理二、房地產(chǎn)管理（一）房地產(chǎn)管理的概念（一）房地產(chǎn)管理的概念2、目的、目的為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)與管理目標(biāo)對(duì)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)與管理目標(biāo)對(duì)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、督促、檢查等組織進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、督促、檢查等組織管理工作。其重點(diǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管管理工作。其重點(diǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管理。理。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（二）房地產(chǎn)管理的體制（二）房地產(chǎn)管理的體制1、直管體制、直管體制2、自管體制、自管體制3、托管體制、托管體制4、代管體制、代管體制5、物

22、業(yè)管理體制、物業(yè)管理體制中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理（1）建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量管理數(shù)量管理（2）建立房地產(chǎn)等級(jí)評(píng)定制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量管）建立房地產(chǎn)等級(jí)評(píng)定制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量管理理（3）建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度，搞好房地產(chǎn)資產(chǎn)管理）建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度，搞好房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（4）建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度，搞好房地產(chǎn)業(yè)的保）建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度，搞好房地產(chǎn)業(yè)的保護(hù)管理護(hù)管

23、理（5）建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔）建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔案管理案管理中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容2、物業(yè)管理：泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、租賃、物業(yè)管理：泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)。銷售及售后的服務(wù)。具體內(nèi)容見(jiàn)第十章具體內(nèi)容見(jiàn)第十章中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述一、投資與房地產(chǎn)投資一、投資與房地產(chǎn)投資（一）投資（一）投資1、投資的概

24、念：、投資的概念：投資是指經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企投資是指經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。行為。2、投資的分類：、投資的分類：總體上可以分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。總體上可以分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院投資固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資產(chǎn)投資按統(tǒng)計(jì)分類按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型分類按資金來(lái)源分類按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成基本建設(shè)投資更新改造投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資國(guó)

25、有其他固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資國(guó)有經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)個(gè)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)股份制經(jīng)濟(jì)外商投資經(jīng)濟(jì)港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資其他投資自籌資金建筑安裝工程設(shè)備和工器具購(gòu)置農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資其他費(fèi)用投資中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院3、投資的特性：、投資的特性：（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為（2）投資具有時(shí)間性）投資具有時(shí)間性（3）投資的目的在于得到報(bào)酬）投資的目的在于得到報(bào)酬（4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)

26、估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院4、投資的作用：、投資的作用：（1）投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)）投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力力（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)（3）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高（4）投資有利于一國(guó)的國(guó)內(nèi)穩(wěn)定和國(guó)際交）投資有利于一國(guó)的國(guó)內(nèi)穩(wěn)定和國(guó)際交往往中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（二）房地產(chǎn)投資（二）房地產(chǎn)投資1、房地產(chǎn)投資的概念、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目

27、的，預(yù)先墊付一定數(shù)地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資。營(yíng)活動(dòng)的投資。（1）商品房建設(shè)投資：）商品房建設(shè)投資：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）開(kāi)發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、發(fā)

28、建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。（2）土地開(kāi)發(fā)投資）土地開(kāi)發(fā)投資:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供水、供電、供熱、通訊等工程路、給水、排水、供水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。所完成的投資。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房

29、地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義廣義狹義狹義狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資商品房建設(shè)投資商品房建設(shè)投資土地開(kāi)發(fā)投資土地開(kāi)發(fā)投資購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券購(gòu)買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券、債券購(gòu)買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券、債券中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2、房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型：、房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型：物業(yè)類型物業(yè)類型按物理形按物理形態(tài)劃分態(tài)劃分按使用目按使用目的劃分的劃分土地土地建成物業(yè)建成物業(yè)在建工程在建工程

30、居住物業(yè)居住物業(yè)特殊物業(yè)特殊物業(yè)商用物業(yè)商用物業(yè)工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院類型類型含義含義包括包括目的目的居住物業(yè)居住物業(yè)供人們生活居住供人們生活居住的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)包括普通住宅、公寓、包括普通住宅、公寓、別墅等別墅等 滿足自用滿足自用用于投資用于投資商用物業(yè)商用物業(yè)（經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、（經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)、收益性物業(yè)、投資性物業(yè)）投資性物業(yè)）出租經(jīng)營(yíng)、為投出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性資者帶來(lái)經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)地產(chǎn)酒店、寫(xiě)字樓、零售商酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中

31、心等）、出租商購(gòu)物中心等）、出租商住樓等住樓等用于投資用于投資自用自營(yíng)自用自營(yíng)工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)為人類生活生活為人類生活生活提高入住空間的提高入住空間的房地產(chǎn)房地產(chǎn)工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等究與發(fā)展用房等出售出售出租出租特殊物業(yè)特殊物業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的政府特殊許可的房地產(chǎn)房地產(chǎn)賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等橋梁、隧道等長(zhǎng)期投資，長(zhǎng)期投資，靠日常經(jīng)營(yíng)靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益活動(dòng)

32、的收益回收投資回收投資中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)投資的特性：二、房地產(chǎn)投資的特性：1、位置固定性（不可移動(dòng)性）、位置固定性（不可移動(dòng)性）2、壽命周期長(zhǎng)：、壽命周期長(zhǎng)：*經(jīng)濟(jì)壽命：在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀經(jīng)濟(jì)壽命：在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。*自然壽命：房地產(chǎn)從地上建筑物自然壽命：房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)建和設(shè)備的自然老化或損主要結(jié)構(gòu)構(gòu)建和設(shè)備的自

33、然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間間房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命公寓、酒店、劇公寓、酒店、劇院建筑院建筑40年年工業(yè)廠房、普通工業(yè)廠房、普通住宅、寫(xiě)字樓住宅、寫(xiě)字樓45年年銀行、零售商業(yè)銀行、零售商業(yè)用房用房50年年倉(cāng)儲(chǔ)用房倉(cāng)儲(chǔ)用房60年年鄉(xiāng)村建筑鄉(xiāng)村建筑25年年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)投資的特性：二、房地產(chǎn)投資的特性：*房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。用性質(zhì)相關(guān)。*注意：注意：稅法中規(guī)定的有關(guān)稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年固定資產(chǎn)投資回收或折舊

34、年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定和政策來(lái)確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命有關(guān)。命有關(guān)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命公寓、酒店、公寓、酒店、劇院建筑劇院建筑40年年工業(yè)廠房、普工業(yè)廠房、普通住宅、寫(xiě)字通住宅、寫(xiě)字樓樓45年年銀行、零售商銀行、零售商業(yè)用房業(yè)用房50年年倉(cāng)儲(chǔ)用房倉(cāng)儲(chǔ)用房60年年鄉(xiāng)村建筑鄉(xiāng)村建筑25年年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院3.適應(yīng)性適應(yīng)性4.各異性各異性5.政策影響性政策影響性6.專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性7.相互影響性相互影響性中國(guó)房地產(chǎn)

35、估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院三、房地產(chǎn)投資的形式三、房地產(chǎn)投資的形式投資形式投資形式房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)債房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資于房地產(chǎn)投資信托公司投資信托公司購(gòu)買住房抵押購(gòu)買住房抵押支持證券支持證券權(quán)益型權(quán)益型抵押型抵押型混合型混合型中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院1、房地產(chǎn)直接投資：、房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)

36、的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。種形式。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回讓給新的投

37、資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資：）房地產(chǎn)置業(yè)投資：指面向現(xiàn)有運(yùn)行中指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商目的的投資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。是從長(zhǎng)期投資物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。是從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、

38、增值和消的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)的四個(gè)方面的利益。費(fèi)的四個(gè)方面的利益。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院例如：某公司以例如：某公司以300萬(wàn)元投資購(gòu)買了一個(gè)萬(wàn)元投資購(gòu)買了一個(gè)250m2的的寫(xiě)字樓單位，并將其中的寫(xiě)字樓單位，并將其中的100m2用作該公司的辦公室，用作該公司的辦公室，將另外的將另外的150m2租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)10年之后，年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將擁有該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的

39、需要，將擁有250m2寫(xiě)字寫(xiě)字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入是樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入是450萬(wàn)元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自萬(wàn)元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾方面的目的。方面的目的。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2、房地產(chǎn)間接投資、房地產(chǎn)間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)

40、經(jīng)營(yíng)管理工作。理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托公司（投資于房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司 購(gòu)買住房抵押支持證券購(gòu)買住房抵押支持證券中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院四、房地產(chǎn)投資的利弊四、房地產(chǎn)投資的利弊利利弊弊相對(duì)較高的收益水平相對(duì)較高的收益水平（開(kāi)發(fā)：（開(kāi)發(fā)：20%；置業(yè)：；置業(yè)：1520%）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持能抵消通貨膨脹的影響能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級(jí)提高投資者的資信等級(jí)變

41、現(xiàn)性差變現(xiàn)性差投資數(shù)額巨大投資數(shù)額巨大投資回收周期長(zhǎng)投資回收周期長(zhǎng)（開(kāi)發(fā)：（開(kāi)發(fā)：35年；置業(yè)：年；置業(yè)：810年）年）需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院五、五、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)(一一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念1、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn):獲得預(yù)期收益可能性的大小。獲得預(yù)期收益可能性的大小。*風(fēng)險(xiǎn)可以用標(biāo)準(zhǔn)方差表示。標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種風(fēng)險(xiǎn)可以用標(biāo)準(zhǔn)方差表示。標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)越小。反之，標(biāo)可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越

42、大，各種可能收益的分布越分散，風(fēng)險(xiǎn)越大。準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布越分散，風(fēng)險(xiǎn)越大。*完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲得預(yù)期收益可能性的大小。以計(jì)算獲得預(yù)期收益可能性的大小。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院五、五、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)(一一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念2、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性:對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這對(duì)于可能的情

43、況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)是定性的，種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)是定性的，而非定量的。而非定量的。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院3、風(fēng)險(xiǎn)分析的目的、風(fēng)險(xiǎn)分析的目的(1)分析預(yù)期收益是多少，出現(xiàn)的可能性大小分析預(yù)期收益是多少，出現(xiàn)的可能性大小(2)分析相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投分析相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性大小性大小(3)分析預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性分析預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地

44、產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院4、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)(1)投入資金的安全性投入資金的安全性(2)期望收益的可靠性期望收益的可靠性(3)投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性(4)資產(chǎn)管理的復(fù)雜性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院(二二)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)):投資完成后所收回的投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。的風(fēng)險(xiǎn)。2.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn):投資者所在

45、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3.周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)。4.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn):指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院(二二)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)5.利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn):利率提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。利率提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。6.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn):政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、政府有關(guān)房地產(chǎn)投

46、資的土地供給政策、低價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策低價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策等對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生的影響。等對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生的影響。7.政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn):由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略等由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略等因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。8.或然風(fēng)險(xiǎn)或然風(fēng)險(xiǎn):火災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的火災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。置業(yè)投資損失。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院(三三)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)1.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn):指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

47、的實(shí)指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流為達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。際收益現(xiàn)金流為達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。2.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn):指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn):資本價(jià)值在很大成都上取資本價(jià)值在很大成都上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用分決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用分析。析。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院(三三)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)4.比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)):投資者將資金投資者將資金投

48、入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的可能。失去了相應(yīng)可能收益的可能。5.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn):指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)6.持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn):指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院(四四)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響1.投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平大小，確定相應(yīng)

49、的目標(biāo)投資收益水平2.使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合(一一)投資組合理論投資組合理論1.主要觀點(diǎn)主要觀點(diǎn):對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同反應(yīng)。在這種情況不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同反應(yīng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，可以達(dá)到一個(gè)下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)目標(biāo)是尋找在一

50、個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。使收益最大化的投資組合。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合(一一)投資組合理論投資組合理論2.作用作用:投資組合理論可以投資組合理論可以規(guī)避個(gè)別性非市場(chǎng)因素規(guī)避個(gè)別性非市場(chǎng)因素(個(gè)別發(fā)個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等點(diǎn)等)，但系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(例如例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)家金融狀況宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)家金融狀況等等)仍然存在。仍然存在。投資項(xiàng)目的數(shù)量投資項(xiàng)目的數(shù)量個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)房地