北京中原項(xiàng)目整體預(yù)定位模型

1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline 2010北京中原住宅部技術(shù)中心出品，保留一切權(quán)利。模型工具、分析方法北京中原住宅部技術(shù)中心 2010.11 創(chuàng)建2010.11 最終更新贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 所在區(qū)位DesnationE 容積率EnsinessF 項(xiàng)目體量FigureG 項(xiàng)目檔次GradeA 項(xiàng)目屬性AuributeB 發(fā)展商品牌BrandC 城市級(jí)數(shù)City項(xiàng)目定位思維模式 在對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行解讀或者定義產(chǎn)品屬性的的時(shí)候，可以用以下7個(gè)維度來(lái)進(jìn)行分

2、析、論證，以提高項(xiàng)目定位精準(zhǔn)性。 A 項(xiàng)目屬性：定位項(xiàng)目物業(yè)類型 Part 1p A0: 綜合體類物業(yè)p A1: 純居住類物業(yè)p A2：商住類物業(yè)p A3：商業(yè)物業(yè)p A4: 酒店物業(yè)p A5：寫字樓物業(yè)p A6：旅游休閑類物業(yè)p A7：工業(yè)類物業(yè)A0: 綜合體類物業(yè)綜合體類物業(yè)：代表項(xiàng)目：北京中信城 是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）、公園（Park）、商業(yè)（Shoppingmall）、會(huì)所（Club）、公寓（Apartment）等城市生活空間的三項(xiàng)以上的服務(wù)功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 項(xiàng)目中信城項(xiàng)目

3、位于兩廣路與菜市口南大街相接的黃金板塊，總占地面積為43.65公頃，規(guī)劃總建筑面積地上部分?jǐn)M建設(shè)125萬(wàn)平方米。 包括高檔住宅、酒店式服務(wù)公寓、超5星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、約20萬(wàn)平米的shopping mall，以及將單獨(dú)銷售的20座珍藏版四合院，共六種高端建筑形態(tài)A1: 純居住類物業(yè)純居住類物業(yè)：代表項(xiàng)目：世茂奧臨花園 指住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等用于居住目的單一功能需求物業(yè)。 此類物業(yè)，產(chǎn)權(quán)為70年 世茂奧臨花園位于國(guó)家森林公園北端，與浩瀚的13000畝國(guó)家森林公園僅一路之隔。世茂奧臨花園占地10萬(wàn)多平米，建筑面積約30萬(wàn)平米,由6幢俊秀挺拔高低錯(cuò)落的板式豪宅圍合而成。A2:

4、商住類物業(yè)商住類物業(yè)：代表項(xiàng)目：CROSS朗廷 是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開(kāi)發(fā)商可以建，非開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為40或50年。 項(xiàng)目位于管莊楊閘環(huán)島西南，建筑面積為5萬(wàn)平米，有兩棟商住樓組成，產(chǎn)權(quán)為50年 A3: 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)：代表項(xiàng)目：北京三里屯VILLAGE 是指包含商業(yè)中心或商鋪此類物業(yè)按國(guó)家規(guī)定產(chǎn)權(quán)多為40年。 三里屯Village自入市以來(lái)，已吸引了逾百家國(guó)際知名品牌簽約入駐，給北京乃至全國(guó)

5、的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)驚奇。包括Adidas、Apple、Moiselle、Puma、Columbia等世界品牌紛紛將世界及亞洲范圍內(nèi)營(yíng)業(yè)面積最大的環(huán)球店開(kāi)設(shè)于此。A4: 酒店物業(yè)酒店物業(yè)：代表項(xiàng)目：阿拉伯塔BurjAl-Arab酒店 酒店或飯店一詞的解釋可追溯到千年以前，早在1800年國(guó)際詞典一書中寫到：“飯店是為大眾準(zhǔn)備住宿、飲食與服務(wù)的一種建筑或場(chǎng)所。”一般地說(shuō)來(lái)就是給賓客提供歇宿和飲食的場(chǎng)所。具體地說(shuō)飯店是以它的建筑物為憑證，通過(guò)出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù),從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。此類物業(yè)產(chǎn)權(quán)為40年全世界最豪華的酒店當(dāng)數(shù)阿聯(lián)酋迪拜的阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店

6、。阿拉伯塔酒店，它是七星級(jí)酒店。A5: 寫字樓物業(yè)寫字樓物業(yè)：代表項(xiàng)目：聯(lián)合大廈 寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴(yán)格地講,寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理?！?按照國(guó)家規(guī)定，寫字樓公建物業(yè)產(chǎn)權(quán)為50年A6: 旅游休閑類物業(yè)旅游休閑類物業(yè)：代表項(xiàng)目：原鄉(xiāng)美利堅(jiān) 休閑功能融入地產(chǎn)就是休閑地產(chǎn)，狹義的是：休閑住宅地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)與康體地產(chǎn)，娛樂(lè)地產(chǎn)，文化娛樂(lè)地產(chǎn)，養(yǎng)趣地產(chǎn)，教育地產(chǎn)等。廣

7、義的：只要融入休閑元素的地產(chǎn)就叫休閑地產(chǎn)。休閑住宅地產(chǎn)、旅游休閑地產(chǎn)，運(yùn)動(dòng)與康體休閑地產(chǎn)，娛樂(lè)休閑地產(chǎn)，文化娛樂(lè)休閑地產(chǎn)，教育休閑地產(chǎn)、公益休閑地產(chǎn)以及其他很多的種類。 旅游休閑類物業(yè)通常土地性質(zhì)為綜合立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)年限50年。 原鄉(xiāng)美利堅(jiān)-風(fēng)景區(qū)里的別墅，純美式、精裝修的休閑度假別墅。項(xiàng)目位于延慶古崖居西側(cè)，三面環(huán)山，地形覆蓋自然山谷，有地下山泉及百畝果園。周邊擁有龍慶峽、石京龍滑雪場(chǎng)、康西草原、松山、玉渡山、八達(dá)嶺長(zhǎng)城等大批旅游景區(qū)，是周末休閑度假，戶外活動(dòng)的好去處。A7: 工業(yè)類物業(yè)工業(yè)類物業(yè)：代表項(xiàng)目：中間建筑 指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住

8、宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。 中間建筑位于西山，立項(xiàng)屬于科研辦公樓，產(chǎn)權(quán)為50年。 B 發(fā)展商品牌：定位項(xiàng)目血統(tǒng)Part 2p B0: 行業(yè)領(lǐng)袖p B1: 馳名品牌p B2：知名品牌p B3：新生品牌B0: 行業(yè)領(lǐng)袖行業(yè)領(lǐng)袖： 國(guó)內(nèi)外知名品牌開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品技術(shù)在國(guó)內(nèi)保持領(lǐng)先，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展具有推動(dòng)作用，品牌長(zhǎng)期處于行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)地位和國(guó)家范圍內(nèi)的崇高榮譽(yù)。 全國(guó)都有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)量和銷售業(yè)績(jī)始終保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，客戶滿意度最高。例如：萬(wàn)科、綠城、星河灣、

9、龍湖等B1: 馳名品牌馳名品牌： 全國(guó)知名企業(yè)，品質(zhì)、品牌價(jià)值最佳、市場(chǎng)占有率高、品牌形象、美譽(yù)度、知名度處于領(lǐng)先地位，滿意程度最高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力交強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)品牌。 全國(guó)都有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)量和銷售業(yè)績(jī)始終保持前列。例如：保利、世茂、綠地、華潤(rùn)等B2: 知名品牌知名品牌： 某個(gè)城市或地區(qū)知名度較高的品牌，消費(fèi)者比較認(rèn)可、而且在當(dāng)?shù)鼐哂休^高市場(chǎng)占有率的房地產(chǎn)企業(yè)。 例如：北京城建、泰達(dá)、海航置業(yè)等B3: 新生品牌新生品牌： 操作項(xiàng)目不多，品牌正處于培育期的房地產(chǎn)企業(yè)。例如：中化方興、幸?；鶚I(yè)、融科智地等 C 城市級(jí)數(shù)：定位項(xiàng)目發(fā)展策略Part 3p C0: 海外及港澳臺(tái)地區(qū)p C1: 中國(guó)一線

10、城市p C2：中國(guó)二線城市p C3：中國(guó)三、四線城市C0: 海外及港澳臺(tái)地區(qū)海外及港澳臺(tái)地區(qū)： 項(xiàng)目所在地為國(guó)外的城市以及中國(guó)香港、中國(guó)澳門和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)中國(guó)一線城市： 一線城市是指對(duì)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，一線城市一般均領(lǐng)先于其他城市。 在商業(yè)活動(dòng)中，企業(yè)也會(huì)將具有重要市場(chǎng)地位的城市稱為一線城市。 中國(guó)一線城市包括：北京、上海、廣州、深圳C1: 中國(guó)一線城市北京上海廣州深圳中國(guó)二線城市： 二線城市是非上述四個(gè)城市的區(qū)域性中心城市，一些大中城市、一些有名氣的城市，一些省會(huì)、旅游城市 普遍認(rèn)為是以下十個(gè)城市： 南京、杭州、天津

11、、沈陽(yáng)、武漢、成都、重慶、濟(jì)南、西安、烏魯木齊例如：天津、濟(jì)南、成都、武漢等C2: 中國(guó)二線城市天津武漢濟(jì)南成都中國(guó)三、四線城市： 三線城市是非區(qū)域性中心城市的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的較大城市，主要是除一、二線城市的： 各省省會(huì)(除拉薩、西寧、銀川、合肥等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)薄弱省會(huì))和大連、青島、蘇州、無(wú)錫、常州、徐州、寧波、溫州、廈門、東莞、佛山等十幾個(gè)城市。 四線城市為各省經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地級(jí)城市以及唐山、淄博、煙臺(tái)、揚(yáng)州、南通、鎮(zhèn)江、紹興、泉州、惠州、珠海、柳州等十幾個(gè)城市。 三線例如：青島、大連、溫州、蘇州等四線例如：唐山、泉州、柳州等C3: 中國(guó)三、四線城市大連溫州青島蘇州柳州唐山泉州 D 項(xiàng)目區(qū)位：定位項(xiàng)

12、目物業(yè)特性Part 4p D0: 極致稀缺區(qū)域p D1: 城市核心區(qū)域p D2：次級(jí)城市核心區(qū)域p D3：城市邊緣區(qū)域p D4：遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城區(qū)域p D5：城市外圍區(qū)域D0: 極致稀缺區(qū)域極致稀缺區(qū)域：例如：北京東單王府井、西單、后海、西山板塊、萬(wàn)柳板塊、朝陽(yáng)公園板塊 極致稀缺區(qū)域是指占據(jù)城市絕對(duì)稀缺資源（絕對(duì)城市核心；絕對(duì)城市景觀資源；絕對(duì)歷史文化傳承資源）的區(qū)域板塊，不可復(fù)制。 王府井西單后海西山板塊萬(wàn)柳朝陽(yáng)公園D1: 城市核心區(qū)域城市核心區(qū)域：例如：北京三環(huán)路以內(nèi)的內(nèi)城部分 城市核心區(qū)是城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化等公共活動(dòng)最集中的地區(qū)，是城市公共活動(dòng)體系的主要部分。 城市核心區(qū)是一個(gè)綜合的概念，是

13、城市結(jié)構(gòu)的核心地區(qū)和城市功能的重要組成部分，是城市公共建筑和第三產(chǎn)業(yè)的集中地，為城市和城市所在區(qū)域集中提供經(jīng)濟(jì)、政治、文化社會(huì)等活動(dòng)設(shè)施和服務(wù)空間。二環(huán)路三環(huán)路城市核心區(qū)D2: 次級(jí)城市核心區(qū)域次級(jí)城市核心區(qū)域：例如：北京三環(huán)到四環(huán)所包含的區(qū)域 城市核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，與城市核心區(qū)緊密相連，依托城市核心區(qū)而發(fā)展的區(qū)域； 承載一定城市核心功能，但在發(fā)展規(guī)模、層次上弱于城市核心區(qū)；有便捷密集的公共交通及生活配套設(shè)施。二環(huán)路三環(huán)路城市核心區(qū)四環(huán)路次級(jí)城市核心區(qū)D3: 城市邊緣區(qū)域城市邊緣區(qū)域：例如：北京四環(huán)到六環(huán)所包含的區(qū)域和衛(wèi)星城及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 城市化時(shí)間較短，但各種城市配套較為齊全，基本能自成體系、

14、成片發(fā)展的區(qū)域；區(qū)域內(nèi)有城市快速路、快捷的城市公共交通或軌道交通與城市核心區(qū)或次核心區(qū)直接連接，通常到達(dá)城市核心 區(qū)的公共交通時(shí)間在1小時(shí)以內(nèi)； 五環(huán)路六環(huán)路城市邊緣區(qū)域 城市內(nèi)部區(qū)域 四環(huán)路D4: 遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城區(qū)域遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城區(qū)域：例如：北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣、衛(wèi)星城及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 衛(wèi)星城：星城是指在大城市外圍建立的既有就業(yè)崗位，又有較完善的住宅和公共設(shè)施的城鎮(zhèn)，是在大城市郊區(qū)或其以外附近地區(qū)，為分散中心城市的人口和工業(yè)而新建或擴(kuò)建的具有相對(duì)獨(dú)立性的城鎮(zhèn)。延慶密云平谷房山大興亦莊門頭溝通州昌平懷柔D5: 城市外圍區(qū)域城市外圍區(qū)域：例如：北京外圍城市及地級(jí)縣城 處于城市邊緣地帶或一線大型城市的輻射區(qū)域，通常到

15、達(dá)城區(qū)的車程時(shí)間在1.5小時(shí)左右； 城市遠(yuǎn)郊區(qū)具有明確、獨(dú)立的行政區(qū)劃；缺乏快捷的公共交通但擁有便利的高速路網(wǎng)與城區(qū)連接；通常自然環(huán)境相對(duì)較好。懷來(lái)寶坻固安香河薊縣城市外圍區(qū)域 涿州燕郊 E 容積率：定位項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)Part 5p E0: 超低密度p E1: 低密度p E2：中低密度p E3：中高密度p E4：高密度p E5：超高密度E0: 超低密度超低密度：例如：北京天倫隨園別墅 容積率小于等于 0.6 產(chǎn)品形式為獨(dú)棟類別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅 占地面積：17.3萬(wàn)平米 建筑面積：4萬(wàn)平米 容積率：0.24E1: 低密度低密度：例如：永定河孔雀城 容積率在 0.61之間 產(chǎn)品形式為類別墅

16、、花園洋房產(chǎn)品 產(chǎn)品類型：大堡、聯(lián)排、洋房 容積率：1.0E2: 中低密度中低密度：例如：香悅四季 容積率在 11.5之間 產(chǎn)品形式為9層以下，小高層板樓產(chǎn)品 產(chǎn)品類型：洋房、板樓、別墅 容積率：1.1E3: 中高密度中高密度：例如：金隅7090 容積率在 1.52.5之間 產(chǎn)品形式為9-20層，高層板樓產(chǎn)品 產(chǎn)品類型：高層板樓住宅 容積率：2.2E4: 高密度高密度：例如：太陽(yáng)公園 容積率在 2.53之間 產(chǎn)品形式為20層以上，高層產(chǎn)品 產(chǎn)品類型：10-27層，高層板樓 容積率：2.8E5: 超高密度超高密度：例如：北京銀泰中心 容積率在 3以上之間 產(chǎn)品形式為超高層塔樓產(chǎn)品 產(chǎn)品類型：住宅

17、、酒店公寓、寫字樓 樓高：249.9米 容積率：8.0 F 項(xiàng)目體量：定位項(xiàng)目操作思路Part 6p F0: 超級(jí)大體量項(xiàng)目p F1: 大體量項(xiàng)目p F2：中等體量項(xiàng)目p F3：中小體量項(xiàng)目p F4：小體量項(xiàng)目F0: 超級(jí)大體量項(xiàng)目超級(jí)大體量項(xiàng)目：例如：寶坻市珠江京津新城 總建筑面積在200萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目京津新城是珠江合生與政府強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成功開(kāi)發(fā)的一個(gè)集工業(yè)園、商貿(mào)、教育、休閑會(huì)展及文化居住四大板塊于一體的現(xiàn)代化國(guó)際移民衛(wèi)星新城，規(guī)劃總面積260平方公里。F1: 大體量項(xiàng)目大體量項(xiàng)目：例如：保利西山林語(yǔ) 總建筑面積在100-200萬(wàn)平米的項(xiàng)目 項(xiàng)目位于海淀區(qū) 西北旺鎮(zhèn)冷泉村，北臨安陽(yáng)路，東至

18、冷泉路，南至冷泉規(guī)劃5號(hào)街，西至六二一和三0四所東圍墻。項(xiàng)目東南西三側(cè)群山環(huán)拱，北側(cè)緊臨京密引水渠，總建筑面積為120萬(wàn)平米，包括別墅、公寓、洋房等產(chǎn)品 。F2: 中等體量項(xiàng)目中等體量項(xiàng)目：例如：北京星河灣 總建筑面積在60-100萬(wàn)平米的項(xiàng)目 北京星河灣，是宏宇集團(tuán)“舍得氣度、用心執(zhí)著和創(chuàng)新”精神，凝聚6年品質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在京傾心打造的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)路朝陽(yáng)北路四季星河路，距離CBD商圈不到10分鐘車程。用地面積520畝，總建面約60萬(wàn)平米。 F3: 中小體量項(xiàng)目中小體量項(xiàng)目：例如：領(lǐng)秀新硅谷 總建筑面積在20-60萬(wàn)平米的項(xiàng)目 項(xiàng)目位于13號(hào)線西二旗城鐵站旁,東側(cè)緊鄰

19、八達(dá)嶺高速,南側(cè)臨近北五環(huán)；周邊圍繞多條交通主干道：西二旗大街、上地信息路、京包快速路和安寧莊東路，總占地34公頃，總建筑面積47萬(wàn)平米F4: 小體量項(xiàng)目中小體量項(xiàng)目：例如：智地-鉆河公館 總建筑面積在20萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目 項(xiàng)目位于海淀區(qū) 西直門立交橋西北角、西環(huán)廣場(chǎng)北側(cè) ，總建筑面積5.5萬(wàn)平米備注：商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模體量定義：代碼代碼定位名稱定位名稱指數(shù)指數(shù)F0超大體量20萬(wàn)平米以上F1大體量10-20萬(wàn)平米F2中等體量5-10萬(wàn)平米F3中小體量2-5萬(wàn)平米F4小體量2萬(wàn)平米以下 G 項(xiàng)目檔次：定位項(xiàng)目物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)Part 7p G0: 超豪華型項(xiàng)目p G1：豪華型項(xiàng)目p G2：高端舒適型項(xiàng)目p G

20、3：中端改善型項(xiàng)目p G4：首置棲居型項(xiàng)目p G5: 保障型項(xiàng)目 G0: 超豪華型項(xiàng)目超豪華型項(xiàng)目：例如：北京盤古大觀 通常位于極致稀缺資源區(qū)域或者城市核心區(qū)，占有城市頂級(jí)稀缺資源，對(duì)城市核心功能依賴程度高，既能夠體現(xiàn)客戶身份地位，又能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值的高端住宅項(xiàng)目。盤古大觀緊臨“鳥巢”、水立方西側(cè)，2008年8月，奧運(yùn)會(huì)即將開(kāi)始，全世界最頂尖的運(yùn)動(dòng)員聚集北京，全世界眾多富豪也把來(lái)北京看奧運(yùn)視為一種時(shí)尚，世界首富比爾蓋茲在盤古大觀租了一套離“水立方”不到180米的空中四合院，窗外就是“水立方”與“鳥巢”。比爾蓋茨租這套空中四合院花費(fèi)一億，租期一年。G1: 豪華型項(xiàng)目豪華型項(xiàng)目：例如：緣溪堂 通常位于城市核心區(qū)，擁有某種城市稀缺資源，滿足客戶高舒適居住環(huán)境改善需求，展現(xiàn)身份和品味，以大面積奢侈戶型為主的住宅項(xiàng)目。緣溪堂位于北京西部政務(wù)