規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中成本可控要旨及把控方向

1、甲方規(guī)劃設(shè)計(jì)管理過程中的成本可控要旨及把控方向在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段，恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的工作。設(shè)計(jì)成本的細(xì)節(jié)控制，如部品上限價(jià)、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價(jià)、示范區(qū)造價(jià)，設(shè)計(jì)變更簽證率，合理的設(shè)計(jì)費(fèi)等，合理設(shè)計(jì)費(fèi)有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理與成本控制研究包括以下內(nèi)容：一、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡介；二、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；三、影響建筑產(chǎn)品

2、品質(zhì)和成本的八大因素，產(chǎn)品化設(shè)計(jì)理念；四、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理的基本要求；五、甲方設(shè)計(jì)過程中的成本主動(dòng)性控制意識(shí)和要求；六、甲方規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要領(lǐng)與技術(shù)導(dǎo)則一、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡介1.投資決策階段成本控制項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，據(jù)若干項(xiàng)目竣工資料的分析，影響項(xiàng)目投資最大的階段是項(xiàng)目定位和前期總體規(guī)劃，此階段影響項(xiàng)目投資因素占到6065%，單體設(shè)計(jì)到施工圖，占到1015%，施工階段，通過加強(qiáng)管理，改進(jìn)技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性510%。因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目前期的可行性研究和投資論證；做好市場(chǎng)調(diào)查，技術(shù)方案，投資估算，風(fēng)險(xiǎn)分析等方面內(nèi)容。2.設(shè)計(jì)階段的成本控制項(xiàng)目投資控制關(guān)鍵是規(guī)劃設(shè)計(jì)階

3、段，對(duì)建安工程造價(jià)影響占75%以上，這一階段的控制主要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)”的相結(jié)合上，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)5%-10%，甚至可達(dá)10%-20%。（1）方案設(shè)計(jì)階段，做好方案的優(yōu)選工作開展方案招投標(biāo)工作，在方案評(píng)選過程中，根據(jù)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)的實(shí)際情況，邀請(qǐng)內(nèi)、外部專家對(duì)總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行會(huì)審評(píng)估，取得即符合市場(chǎng)定位又經(jīng)濟(jì)合理的方案，并形成工程造價(jià)估算。推行以下辦法獲益非淺： 1.建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法：積極推進(jìn)設(shè)計(jì)招標(biāo)，開展方案評(píng)選。2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)，設(shè)計(jì)管理工作中的成本控制： 前提：要有準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃、目標(biāo)

4、成本控制要求。 重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性，針對(duì)圖紙能否達(dá)到甲方設(shè)計(jì)招標(biāo)及方案、擴(kuò)初、施工圖紙的設(shè)計(jì)深度，通過對(duì)實(shí)施過程中設(shè)計(jì)變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應(yīng)的處罰與獎(jiǎng)勵(lì)條款，明確要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算及電子版設(shè)計(jì)圖紙。要求：設(shè)計(jì)招標(biāo)和邀標(biāo)函中及設(shè)計(jì)合同中，都對(duì)設(shè)計(jì)單位技術(shù)能力的配置，設(shè)計(jì)資歷,信譽(yù)，已完成項(xiàng)目的業(yè)績效果評(píng)定，設(shè)計(jì)計(jì)劃推進(jìn)，設(shè)計(jì)組織，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合評(píng)定，設(shè)計(jì)期的服務(wù)及施工期的后續(xù)服務(wù)等方面綜合評(píng)價(jià)都有要求。 設(shè)計(jì)合同中還應(yīng)有成本控制的要求。如強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標(biāo)。（2） 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段應(yīng)分別確定具體

5、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、各專業(yè)設(shè)計(jì)要求，及材料使用要求。開發(fā)企業(yè)的相關(guān)技術(shù)人員根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)定位要求，制定工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果確定各項(xiàng)指標(biāo)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審與審查。各階段均應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查比對(duì)。初步設(shè)計(jì)階段： 設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo) 布局的合理性、配套設(shè)計(jì)的合理性、豎向設(shè)計(jì)的合理性、建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。建筑主體的配置標(biāo)準(zhǔn)如外墻裝飾、保溫、門窗、室內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)形式、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫面積及交通形式，景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)如軟、硬景，水景面積控制，單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等小

6、區(qū)配套設(shè)施如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設(shè)施小學(xué)校幼兒園面積及標(biāo)準(zhǔn)，邊界管理體系及設(shè)施、通訊及弱電系統(tǒng)；對(duì)大量的建筑主體共性部分均要制定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)要求施工圖設(shè)計(jì)階段：組織專業(yè)各方面人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性，施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，對(duì)建筑設(shè)計(jì)主要過程實(shí)行多方案比較和精細(xì)化控制，減少設(shè)計(jì)返工和殘次品如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置與標(biāo)高關(guān)系等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。施工圖設(shè)計(jì)階段，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺(tái)玻璃欄板、外墻保溫與涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下

7、控制價(jià)格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合根據(jù)市場(chǎng)定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)： 重點(diǎn)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)：基礎(chǔ)的選型與成本關(guān)系，建筑結(jié)構(gòu)形式的利用梁布置、梁配筋方式的常見誤區(qū)及優(yōu)化方法方式，如何優(yōu)化剪力墻布置及數(shù)量、剪力墻的長度取多少最經(jīng)濟(jì)、剪力墻厚度取值的誤區(qū)及優(yōu)化方法，異形柱結(jié)構(gòu)中應(yīng)注意的事項(xiàng)，樓板的厚度對(duì)成本的影響、最優(yōu)化的樓板厚度取值是多少，如何判斷樁及基礎(chǔ)的總量是否合適、如何優(yōu)化樁及基礎(chǔ)的總量，對(duì)勘察報(bào)告取值及建議的關(guān)注點(diǎn)，各種鋼筋材料對(duì)成本影響的對(duì)比分析等； 三材消耗指標(biāo)-結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制設(shè)計(jì)說明，施工做法的合理性材料的選用上尤其是水電材料選用審核各專業(yè)

8、間圖紙的矛盾，如景觀設(shè)計(jì)同建筑設(shè)計(jì)、場(chǎng)地設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)的矛盾及統(tǒng)一，整合各階段設(shè)計(jì)積累成果，實(shí)現(xiàn)集約采購和戰(zhàn)略合作服務(wù)商關(guān)系，如電器設(shè)備、建筑材料、欄桿、門窗標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。建筑找坡的成本誤區(qū)及優(yōu)化方式，審圖完成后，各階段應(yīng)分別形成設(shè)計(jì)概算及施工圖預(yù)算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，根據(jù)交底和審圖結(jié)論，進(jìn)行工程價(jià)款調(diào)整（3）設(shè)計(jì)合同的簽定加強(qiáng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)合同的管理與設(shè)計(jì)單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。在合同設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計(jì)變更及修改的額度限制條件，如設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)某一比例，扣罰一定比例設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)約金）。采取一定的合理的約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程與概（

9、預(yù)）算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。 （4）二次設(shè)計(jì)問題委托專業(yè)隊(duì)伍對(duì)于設(shè)計(jì)院不能完成或完成不好的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，并完善相關(guān)手續(xù)，如補(bǔ)充合同，與總規(guī)等主要設(shè)計(jì)公司的配合等。3. 施工階段的設(shè)計(jì)配合有助于節(jié)約成本(1) 主要是過程中落實(shí)動(dòng)態(tài)成本控制；(2) 認(rèn)真組織做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作；(3) 控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；嚴(yán)控施工現(xiàn)場(chǎng)簽證流程；盡可能減少設(shè)計(jì)變更，避免浪費(fèi)。 (4) 繼續(xù)通過設(shè)計(jì)挖掘節(jié)約造價(jià)的可能性；如加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)公司的施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)協(xié)調(diào)工作；二、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)對(duì)成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；（一）、主要影響因素  

10、;   1、概念和方案設(shè)計(jì)      概念和方案設(shè)計(jì)-該階段設(shè)計(jì)是決定建筑物風(fēng)格、流派、造型乃至造價(jià)的第一步，不同的概念和方案會(huì)產(chǎn)生不同的效果，當(dāng)然也影響到建筑成本。如傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格建筑，它除了特有的構(gòu)造以外，其外墻和屋頂附設(shè)設(shè)計(jì)了更多的建筑飾物，給人以特有的印象；而現(xiàn)代建筑風(fēng)格通常比較簡練，通過各種形式的線條、造型來突出現(xiàn)代人的一種生活方式和追求。不同的建筑原創(chuàng)理念，形成的概念和方案設(shè)計(jì)不盡相同，甚至大相徑庭，其產(chǎn)生的結(jié)果足以影響建筑成本。當(dāng)設(shè)計(jì)公司有了原創(chuàng)性的理念創(chuàng)新，并且建立起對(duì)這種理念從硬件到軟件的支撐體系，就有了自

11、己的成本特性。這種自選動(dòng)作輔以甲方高效率、規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理模式就會(huì)成為新的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而這些標(biāo)準(zhǔn)是建立開發(fā)企業(yè)自身項(xiàng)目和企業(yè)品牌的基礎(chǔ)。     2、建筑產(chǎn)品功能的控制      建筑產(chǎn)品功能的控制-對(duì)單體建筑物合理功能的控制。每一棟建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、辦公樓、商場(chǎng)等功能要求以人為本，在設(shè)計(jì)這些建筑物時(shí)，設(shè)計(jì)師應(yīng)從滿足人的基本需要和國家、地區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行考慮。建筑物建成后，功能太低則不能滿足使用者需要；功能過高、不實(shí)用，則會(huì)增加投資而得不到最終價(jià)值的體現(xiàn)，因此，不切合實(shí)際的功能設(shè)計(jì)，

12、其后果只能是增加成本，影響建筑成本的控制。     3、建筑物大小對(duì)建筑成本的影響      當(dāng)建筑物的外形相同時(shí)，如果建筑物的尺寸縮小，就會(huì)增加建筑面積的造價(jià)，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面積的造價(jià)降低。這是因?yàn)榻ㄖ锿鈮εc建筑面積的比例增大或縮小，將會(huì)引起內(nèi)部隔墻、裝飾、安裝等的工程量成比例的增加或縮小，同時(shí)基礎(chǔ)、屋面沿口、門窗、遮陽板及施工腳手架等費(fèi)用也會(huì)引起相應(yīng)的增加或縮小。     4、平面形狀對(duì)建筑成本的影響     

13、0;一般來說，在相同的建筑面積條件下，建筑物的外形越簡單，外墻長度就越短，單位造價(jià)也就越低；相反，建筑平面外形復(fù)雜而且不規(guī)則，則外墻周長和建筑面積之間的比例必將增加，這將引起單位造價(jià)的提高。不規(guī)則的建筑外墻，不僅使墻體增加，而且室內(nèi)、外管線工程及基礎(chǔ)費(fèi)用也會(huì)增加。     5、建筑層數(shù)      不同類型的建筑物如別墅、多層、小高層、高層、超高層建筑等，它們都有不同的設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求，如小高層與多層層高的設(shè)計(jì)規(guī)范要求就不盡相同，具體地反映在抗震、抗風(fēng)、防火、增壓等方面。在同一類型的建筑物內(nèi)，由于執(zhí)行的是同一規(guī)范，

14、因此一般不會(huì)人為地去提高一個(gè)規(guī)范檔次從而引起建筑成本的增加。而不同類型的建筑物，由于規(guī)范要求不同，建筑成本必然不同，特別是介于小高層和高層兩者之間的建筑物，可謂不上不下，但在設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)規(guī)范要求在這種情況下必須執(zhí)行高一個(gè)檔次的設(shè)計(jì)規(guī)范要求時(shí)，其增加的成本卻大得多，而這樣的設(shè)計(jì)在房屋銷售時(shí)又不能得到購買人的認(rèn)同。從價(jià)值工程原理這一角度看簡直是一種無謂的浪費(fèi)。當(dāng)然，在同一檔次的建筑物內(nèi)，有時(shí)增加幾層或減少幾層同樣會(huì)引起建筑成本的變化，其一般的變化規(guī)律是增加層數(shù)時(shí)建筑成本下降，減少層數(shù)時(shí)建筑成本上升，但對(duì)具體的工程而言，只有經(jīng)過具體的分析和測(cè)算時(shí)才能了解成本的變化情況。   &#

15、160; 6、建筑層高      建筑層高的增加，意味著工程實(shí)物量的增加，例如墻體、門窗、粉刷、裝飾、管線等。這些增加的實(shí)物量分?jǐn)傇诮ㄖ娣e上只會(huì)引起單位建筑面積造價(jià)的增加。因此除了底層或公共活動(dòng)場(chǎng)所或特別需要之外，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范后，一般不應(yīng)盲目的增加層高。     7、建筑材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)      一般而言，建筑成本隨著建筑標(biāo)準(zhǔn)的變化而變化，建筑材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)高的，建筑成本隨之增高。但是，在有些情況下也并不完全如此。所謂高標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料和設(shè)備，其重要的標(biāo)志是指品牌

16、、價(jià)格或是較為稀貴的產(chǎn)品，并產(chǎn)生一定的影響，其成功之處是在于各種要素的巧妙搭配。例如在裝飾房屋墻面時(shí)，雖然可取品牌好、價(jià)格高的墻紙，但遠(yuǎn)不如用顏色和諧、價(jià)格大眾化的涂料產(chǎn)生的效果來得更好、更易于為買主接受。因此，不僅僅是材料、設(shè)備的品牌好和價(jià)格貴就一切都好，有時(shí)候注重合理和巧妙的設(shè)計(jì)手法比單純追求建筑材料、設(shè)備的高標(biāo)準(zhǔn)和單純的品牌其效果才能更好。     8、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)本身      規(guī)劃、設(shè)計(jì)本身的收費(fèi)，它在投資中的比例并不是很高，但對(duì)于一個(gè)成規(guī)模的建筑物或建筑群體而言，往往差異是很大的，業(yè)主與不同的規(guī)劃、設(shè)

17、計(jì)公司訂立合同時(shí)，費(fèi)用相差幾十萬元的事例并不少見，因而規(guī)劃、設(shè)計(jì)本身的收費(fèi)或多或少地影響著建筑成本。（二）、控制影響因素的主要方法以住宅開發(fā)為例：1、建筑造價(jià)構(gòu)成比：建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價(jià)占總造價(jià)的比值。分析這個(gè)可以找出降低造價(jià)、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向。 2、戶型：小戶型單方造價(jià)比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高。（銷售定價(jià)要考慮這個(gè)因素） 3、層高：室內(nèi)凈高直接影響建筑造價(jià)。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。 4、建筑的平面形狀：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價(jià)相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟(jì)。 5、建筑

18、的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價(jià)。 6、窗墻比：在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經(jīng)濟(jì)。 7、結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價(jià)。 8、建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素。要明確結(jié)構(gòu)工程師的職責(zé)，其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細(xì)部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約。附表：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制一覽表：控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制注意事項(xiàng)1、 規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)

19、計(jì)¬市場(chǎng)信息搜集和分析­市政狀況信息分析®規(guī)劃要點(diǎn)確立¯可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書°可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，成本、營銷配合設(shè)計(jì)單位和主案設(shè)計(jì)師的選擇，重視總圖設(shè)計(jì)（2）方案評(píng)審¬組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。­未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。設(shè)計(jì)牽頭、工程、成本、營銷策劃等配合，管理層決策市場(chǎng)、產(chǎn)品定位，成本的提前預(yù)控，產(chǎn)品建議書（3）設(shè)計(jì)成果¬對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整­設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，工程、成本、營銷策劃等部門配合控制（利潤&成本）綜合經(jīng)

20、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析®根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算成本負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程等部門配合合同鎖定規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間，協(xié)調(diào)成本與品質(zhì)、進(jìn)度關(guān)系2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案¬根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，營銷策劃、成本等部門協(xié)作­方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)牽頭、工程、成本等部門配合設(shè)計(jì)概（預(yù)）算®方案設(shè)計(jì)評(píng)審專家評(píng)審，相關(guān)部門參與，管理層決策拓寬設(shè)計(jì)院工作面，將材料、構(gòu)件設(shè)計(jì)納入設(shè)計(jì)范疇內(nèi)（2）報(bào)批¬注意市政設(shè)計(jì)­注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整前期負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)等配合建造成本概預(yù)算3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)影響工程造價(jià)的程度約65%（1）擴(kuò)

21、初設(shè)計(jì)要求¬對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整­設(shè)計(jì)要求®內(nèi)部審核設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，相關(guān)部門配合擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期（2）成本概算¬根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算成本負(fù)責(zé)，工程、設(shè)計(jì)等協(xié)助擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書­制訂開發(fā)計(jì)劃指導(dǎo)書中的資金概要計(jì)劃成本與財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)擴(kuò)初設(shè)計(jì)概算（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖¬根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)­專家評(píng)審®內(nèi)部評(píng)審借助內(nèi)、外部專家意見，管理層決策，設(shè)計(jì)成本等部門把關(guān)進(jìn)一步優(yōu)化限額設(shè)計(jì)，確保鋼筋*kg/m2、砼*m3/m2、砌體*m3/m2等含量合理¯設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，成本審查，

22、工程配合級(jí)鋼的應(yīng)用4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察¬搜集權(quán)威地質(zhì)資料­招選專業(yè)公司勘察成本負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)等部門協(xié)助勘察設(shè)計(jì)任務(wù)書（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審¬樁基設(shè)計(jì)2種以上形式­由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審結(jié)構(gòu)型式的確定，樁基型式的確定（3）樁基施工圖¬設(shè)計(jì)調(diào)整施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書1、 施工圖設(shè)計(jì)影響工程造價(jià)程度為2535%，結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的40% 60%（1） 施工圖設(shè)計(jì)要求¬根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求­建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)

23、計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細(xì)部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)、成本、工程等部門協(xié)助結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)審核（1）輸入信息的審核（2）輸出信息的審核施工圖預(yù)算（2） 報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。前期負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)等部門協(xié)助施工圖出齊后如何控制成本，目標(biāo)成本確立（3） 報(bào)施圖銷售合同中的戶型圖與施工圖、竣工圖政府的強(qiáng)制性規(guī)定（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商工程負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、成本等部門協(xié)助，知會(huì)營銷及銷售代理公司動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表（6） 面積測(cè)算及房產(chǎn)部門報(bào)批手續(xù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合前期負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、營銷等部門協(xié)助可售商品

24、房（住宅、商鋪）面積核定、公攤等6、銷售包裝設(shè)計(jì)¬結(jié)合營銷費(fèi)用控制­包裝、推廣設(shè)計(jì)招投標(biāo)營銷負(fù)責(zé)，成本等協(xié)助產(chǎn)品、部品確定7、裝修方案設(shè)計(jì)（1） 方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，營銷、成本等協(xié)助裝修交付標(biāo)準(zhǔn)（2） 材料設(shè)備選型成本方案¬市場(chǎng)信息調(diào)研­根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備成本負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)等協(xié)助招投標(biāo)采購（3）®制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表¯裝飾綜合價(jià)格拆分分析研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。（4） 招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，成本、營銷等協(xié)助（5）評(píng)審管理

25、層決策招標(biāo)過程中最高限價(jià)合理浮度幅度控制8、功能設(shè)計(jì)各類綜合、各專業(yè)管線（網(wǎng)）的施工中技術(shù)配合，景觀、智能化產(chǎn)品附加值大（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估¬市場(chǎng)調(diào)研營銷、策劃代理公司負(fù)責(zé)­有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，營銷、工程、成本等協(xié)助（2）市政配套方案¬市政狀況調(diào)研­爭取政府有利條件前期負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、成本協(xié)助政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，控制壟斷行業(yè)的工程造價(jià)。（3）景觀方案設(shè)計(jì)¬根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立景觀設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，營銷、成本等協(xié)助景觀方案成本優(yōu)化­招投標(biāo)評(píng)審，管理層決策硬、軟景成本控制（4）智能化設(shè)計(jì)¬市

26、場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析­智能化內(nèi)容控制設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，工程、成本、營銷協(xié)助電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快,價(jià)格幅度大,合同條款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式,約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值®招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏評(píng)審，管理層決策（5）銷售承諾保持各部門與營銷的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性營銷負(fù)責(zé)，物業(yè)公司協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更開工前（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用由設(shè)計(jì)變更發(fā)生的費(fèi)用須按流程和制度辦理設(shè)計(jì)確認(rèn)內(nèi)容,成本部核量價(jià)減少設(shè)計(jì)失誤（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更流程進(jìn)行工程負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)等協(xié)助減少變更設(shè)計(jì)簽證10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖交圖前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙

27、階段就考慮了材料設(shè)備的安裝工程負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、成本等協(xié)助控制材料的品牌與價(jià)格，加強(qiáng)報(bào)驗(yàn)、送檢及標(biāo)設(shè)管理（3）采購招投標(biāo)評(píng)審，管理層決策工程設(shè)備/材料的提前預(yù)控、設(shè)計(jì)適時(shí)提供技術(shù)參數(shù)和圖紙11、設(shè)計(jì)變更施工中（1）變更評(píng)估¬項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。­加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。®各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。¬成本負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。­工程執(zhí)行修改的工期評(píng)估。®成本負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)

28、場(chǎng)簽證管理，變更單在保證質(zhì)量的前提下，優(yōu)先采取低價(jià)措施。（2）變更的審核簽認(rèn)¬根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)，工程、成本配合嚴(yán)格控制主體行為、設(shè)計(jì)不完善、不可預(yù)見事件、工程合同等引發(fā)的現(xiàn)場(chǎng)變更。­設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程負(fù)責(zé)人®變更必須有設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。設(shè)計(jì)、工程負(fù)責(zé)工作界面/流程/制度/人員素質(zhì)/合理的變更周期（3）變更的審批¬管理層審批后方可進(jìn)行變更。工程執(zhí)行成本分析12、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生前（1）簽證的必要性¬現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同

29、中所約定的條款執(zhí)行。工程負(fù)責(zé)、成本監(jiān)控按照流程辦理工程簽證，保證質(zhì)量減少返修率，降低成本。（2）簽證的時(shí)限¬現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。12、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生中（1）簽證的工程量¬認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。­簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。成本負(fù)責(zé)變更原因并提供數(shù)據(jù)支撐、現(xiàn)場(chǎng)照片等，成本月報(bào)（2）簽證的審批¬施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的工程負(fù)責(zé)人­必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。管理層、監(jiān)理公司隱性成本控制對(duì)策（3）簽證的反

30、饋¬對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。工程、設(shè)計(jì)等各專業(yè)工程師隱蔽工程簽證要做好工程記錄，減少結(jié)算扯皮現(xiàn)象13、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審¬圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。­各專業(yè)互審互簽制度。®力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。設(shè)計(jì)、工程、成本、監(jiān)理公司等飄窗、陽臺(tái)門、門窗開起方向、樓梯位置、凈高等細(xì)節(jié)14、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定¬通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。­應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范

31、圍而增加工程成本。工程、成本及管理層決策優(yōu)化施工方案以降低成本，杜絕成本隱患及難點(diǎn)的遺留,15、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間¬施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)、工程、成本、設(shè)計(jì)公司甲供材、甲控乙供材料引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，逐步建立集團(tuán)或總部采購模式。­先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。工程組織成本、監(jiān)理公司參加®限時(shí)編制材料計(jì)劃。¯材料計(jì)劃簽認(rèn)。工程負(fù)責(zé)、成本配合¯要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間。工程協(xié)調(diào)16、設(shè)計(jì),工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度¬按合同約定

32、執(zhí)行付款。­按進(jìn)度付款。®多層次多角度審核設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度。¬設(shè)計(jì)、工程與監(jiān)理公司審核完成的進(jìn)度、形象、部位­成本審核設(shè)計(jì)、工程價(jià)值量建立合同付款管理臺(tái)賬，嚴(yán)格把控合同付款條款及支付時(shí)間，杜絕超付款現(xiàn)象。（1）付款的審批¯根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。管理層四甲方設(shè)計(jì)管理：過程中的成本控制工作 我們強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標(biāo) 以下是xx公司新完成的合同模板中有關(guān)成本控制部分案例，其中具體要求如下：1. 乙方在提交各階段設(shè)計(jì)成果文件時(shí)，需要同時(shí)提交此階段設(shè)計(jì)成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴(kuò)初階段的工程成本概算書及施工

33、圖階段的工程成本概算書）。若提交設(shè)計(jì)成果文件不包括概算書，則視為設(shè)計(jì)成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概算書時(shí)，必須首先對(duì)設(shè)計(jì)成果是否滿足限額指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如果滿足限額指標(biāo)，才能作為合格的設(shè)計(jì)成果予以提交；如果不能滿足限額指標(biāo)，乙方必須自行調(diào)整設(shè)計(jì)，直到乙方認(rèn)為滿足限額指標(biāo)要求時(shí)，再予以提交。2. 各階段匡算書、概算書應(yīng)有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應(yīng)反映設(shè)計(jì)成果的總體成本水平外，還應(yīng)對(duì)甲方要求乙方應(yīng)達(dá)到的設(shè)計(jì)限額指標(biāo)作出明確評(píng)估和說明。 3. 乙方應(yīng)及時(shí)向甲方提交各階段概算書，并對(duì)其完整性、正確性及真實(shí)性負(fù)責(zé)，具體范圍及要求詳見各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書。 4.

34、乙方應(yīng)做到所有設(shè)計(jì)方案經(jīng)理合理，并做到認(rèn)真計(jì)算，如甲方認(rèn)為乙方在設(shè)計(jì)過程中存在經(jīng)濟(jì)上的不合理現(xiàn)象，有權(quán)向乙方提出質(zhì)疑，必要時(shí)可要求乙方提供諸如計(jì)算書等技術(shù)資料，乙方應(yīng)予合理解釋并積極配合。 5. 乙方應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)。結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土含量、強(qiáng)度等級(jí)、應(yīng)控制在經(jīng)濟(jì)、合理的范圍內(nèi)，且不得超過限額指標(biāo)。乙方必須編制真實(shí)準(zhǔn)確完整的方案階段成本匡算書、擴(kuò)初階段成本概算書和施工圖階段概算書（含造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、鋼筋砼含量等單項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。乙方進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)概算的計(jì)價(jià)規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑工程概算定額（2005）；乙方進(jìn)行施工圖概算書的計(jì)劃規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑與裝飾、安裝工程計(jì)價(jià)表（2004），設(shè)備材料價(jià)格按各

35、階段出圖前一個(gè)月xx市工程造價(jià)管理的信息價(jià)（具體材料價(jià)格信息出處列表說明）；各設(shè)計(jì)階段的概算書應(yīng)視為設(shè)計(jì)成果文件的一部分（具體要求見設(shè)計(jì)任務(wù)書）。在施工圖紙會(huì)審過程中如果發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)，甲方有權(quán)要求乙方對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以達(dá)到限額指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。 6. 各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須達(dá)到如下要求：表1: 各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18層點(diǎn)式高層建筑 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 58kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.42m³/ 18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積

36、54kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.42m³/ 11層小高層建筑（不含地下室）序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 45kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.36m³/ 地下室（不含人防）序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 130kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 1.10m³/ 人防地下室（6級(jí)人防）序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 180kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 1.20m³/ 表2各類建筑建安工程單方造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參考值） 序號(hào)

37、 分部分項(xiàng)工程 建筑面積（） 單方造價(jià)（元/） 總價(jià)（萬元） 1 11層小高層建筑 不超過1250 2 18層高層建筑 不超過1350 3 地下室 不超過2500 4 小于2.2米架空層 不超過900 備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風(fēng)其中小高層、高層還包含有發(fā)電機(jī)房、水泵房、消防設(shè)施設(shè)備等、室內(nèi)智能化、 電信、電視。 xxx項(xiàng)目鋼筋混凝土要求 33層點(diǎn)式高層建筑（不含地下室） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 65g/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.48m&

38、#179;/ 33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 62kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 0.48m³/ 人防地下室（6級(jí)人防） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 180kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 1.20 m³/ 7如經(jīng)甲方審核的設(shè)計(jì)成果的建安成本突破甲方提出的成本指標(biāo)，則按以下原則執(zhí)行： 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)，且范圍在3%6%的，乙方在工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計(jì)承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及

39、評(píng)估，設(shè)計(jì)調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)、且范圍大于6%的，乙方除應(yīng)在工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計(jì)承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評(píng)估，設(shè)計(jì)調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。如最終設(shè)計(jì)成果不能滿足限額指標(biāo)的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認(rèn)可。 8甲方可以約請(qǐng)咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)乙方的施工圖進(jìn)行同模型、同條件的計(jì)算復(fù)核。咨詢結(jié)果如不滿意合同條款中的具體限制，乙方應(yīng)無條件對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化修改。 9乙方對(duì)咨詢公司的計(jì)算復(fù)核有異議的，應(yīng)與甲方一起對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計(jì)算書進(jìn)行認(rèn)真的研究復(fù)核。共同找出問題的原因，乙方并對(duì)相應(yīng)設(shè)計(jì)進(jìn)

40、行修改優(yōu)化。 10直到乙方完成每階段設(shè)計(jì)任務(wù)，包括完成對(duì)設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)評(píng)審，甲方通過經(jīng)濟(jì)評(píng)審認(rèn)為乙方的設(shè)計(jì)成果達(dá)到限額設(shè)計(jì)及限限額指標(biāo)的要求后，才按每階段的設(shè)計(jì)成果付款。 五、甲方設(shè)計(jì)過程中的成本管理 (一)、甲方設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是： 專題調(diào)研-設(shè)計(jì)任務(wù)書-方案設(shè)計(jì)-施工圖任務(wù)書-施工圖設(shè)計(jì)-圖紙會(huì)審。 （以上共計(jì)六個(gè)節(jié)點(diǎn)，其中四個(gè)節(jié)點(diǎn)是要求甲方完成的）由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過考

41、察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。 舉例一：xxx項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 專題調(diào)研： 項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)乜疾?，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況較好，多采用筏板基礎(chǔ)。 設(shè)計(jì)院建議：樁基 經(jīng)兩種方案比較，筏板基礎(chǔ)比樁基基礎(chǔ)節(jié)省10%，且施工方便，最終確定筏板基礎(chǔ)。 比較的關(guān)鍵點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)、安全、施工方便 一個(gè)經(jīng)濟(jì)、安全、施工方便的基礎(chǔ)方案是基礎(chǔ)方面成本控制的關(guān)鍵。 (二)設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)是：1、提高全員成本意識(shí) （1）部門間密切協(xié)作 （2）明確建筑、結(jié)構(gòu)、景觀工程師職責(zé)2、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) （1）合同管理 （2）項(xiàng)目攻關(guān) （3）做好與設(shè)計(jì)人員的溝通

42、 （4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施 （5）開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭3、建立管理程序與制度 （1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化 （3）建立專家會(huì)議評(píng)審制度 （4）內(nèi)部審核制度化(二)甲方設(shè)計(jì)技術(shù)管理重點(diǎn)是： 1、建筑方案的選擇 設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。2、結(jié)構(gòu)方案的選擇 （1）結(jié)構(gòu)型式的確定 （2）樁基型式的確定3、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核（1）輸入信息的審核 核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地 類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷

43、載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 4、 細(xì)部做法的控制與審查 對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。（1）級(jí)鋼的應(yīng)用 由于級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細(xì)部大樣做法的規(guī)范 對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目中構(gòu)件的細(xì)部做法，設(shè)計(jì)部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的規(guī)范。（4）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)

44、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。5、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)該有一個(gè)新的改革。(三).甲方設(shè)計(jì)管理流程是：一般的設(shè)計(jì)程序包括：方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初階段、施工圖階段。由于發(fā)展商最初的定位不明確，導(dǎo)致擺動(dòng)比較大，很多時(shí)候擴(kuò)初圖

45、和施工圖已經(jīng)出來了，回頭還要改動(dòng)設(shè)計(jì)方案。另外，一邊施工一邊設(shè)計(jì)的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn)象實(shí)際上導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長。為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進(jìn)的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產(chǎn)品牌，專業(yè)化、規(guī)?；难邪l(fā)團(tuán)隊(duì)具備更強(qiáng)大和成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。xx上市公司的產(chǎn)品開發(fā)模式：具體產(chǎn)品注重概念創(chuàng)新，對(duì)土地價(jià)值的識(shí)別和挖掘，規(guī)劃設(shè)計(jì)具備超前性，以“物業(yè)管理”為突破點(diǎn)并形成了超前的物業(yè)管理模式，住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合，全程品質(zhì)管理該上市公司的開發(fā)理念特點(diǎn)：專業(yè)化、細(xì)節(jié)化、注重研發(fā)能力，以人文、城市文脈和產(chǎn)品創(chuàng)新并重，支持品牌提升，開發(fā)檔次屬于具較高性價(jià)比的中高社區(qū)。其總規(guī)特點(diǎn)：1善于借用城市文脈的元素與成熟生

46、活藍(lán)本的嫁接，形成度身定做的概念規(guī)劃，2布局以街區(qū)式圍合為主線，注重街道特色的組團(tuán)設(shè)計(jì)，3設(shè)計(jì)以體現(xiàn)親和性，家的感覺和運(yùn)用城市規(guī)劃手法，突出文化氛圍 其建筑產(chǎn)品特點(diǎn)：1建筑風(fēng)格更多引入現(xiàn)代風(fēng)格的元素，基本也以歐式風(fēng)格為主線，但氛圍較濃、運(yùn)用歐式風(fēng)情生活基本是強(qiáng)項(xiàng)，2建筑形態(tài)以多層為主線，小高層為輔不多見，且層數(shù)不高，風(fēng)格以文化生活藍(lán)本為主，3局部架空層使用較多，宅前花園和退臺(tái)方式綠化空間運(yùn)用較多4戶型設(shè)計(jì)研發(fā)力較強(qiáng)，戶型設(shè)計(jì)新穎、創(chuàng)新功能多，5戶型的觀景性，通透性更強(qiáng)其園林景觀環(huán)境特點(diǎn)：1以城市文脈的其它人文景觀作為景觀規(guī)劃的核心，將景觀環(huán)境也賦于文化主題，2建筑景觀重社區(qū)，情趣街道的建筑景觀

47、與環(huán)境融合，3廣場(chǎng)景觀分級(jí)又匯合，強(qiáng)調(diào)景觀的和諧性，均衡性，參與性，4景觀環(huán)境強(qiáng)調(diào)的層次，使建筑物從景觀環(huán)境中“生長”出來，5街區(qū)式圍合，組團(tuán)景觀空間強(qiáng)調(diào)由組團(tuán)景觀到庭院的半私密到私密的過渡客戶服務(wù)管理是該上市公司的品牌核心合理-在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價(jià)值、帶來經(jīng)濟(jì)收益，控制、減少無效成本的發(fā)生。有序-通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對(duì)成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。到位-設(shè)計(jì)管理部的全員成本意識(shí)的推動(dòng)性很強(qiáng)，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營計(jì)劃的保證者,設(shè)計(jì)工

48、作貫穿項(xiàng)目始終，其規(guī)范化運(yùn)作-成為相關(guān)業(yè)務(wù)部門工作的隱形管理者,是項(xiàng)目成本總體控制的先驅(qū)組織者和最終成本效果的責(zé)任者之一。(四).一般房地產(chǎn)公司中等開發(fā)規(guī)模的項(xiàng)目公司的設(shè)計(jì)管理流程 ：4、設(shè)計(jì)概念與模型確定5、設(shè)計(jì)專題研究與會(huì)審0、顧問公司全程參與6、設(shè)計(jì)方案自審與修正7、設(shè)計(jì)方案提交8、設(shè)計(jì)方案審驗(yàn)9、設(shè)計(jì)方案修改10、設(shè)計(jì)方案細(xì)化與確定11、施工圖設(shè)計(jì)12、施工配合13、效果評(píng)估1、合同談判、合同簽定2、設(shè)計(jì)人員深入了解項(xiàng)目和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)3、設(shè)計(jì)概念研討與意見征集、甲方規(guī)劃設(shè)計(jì)(五).案例分析XX地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部日常工作中主要事項(xiàng)及存在問題：<1>. 公司內(nèi)部部門間工作協(xié)調(diào)1. 辦理

49、前期手續(xù)中的設(shè)計(jì)配合-前期部/計(jì)劃部 人防面積的計(jì)算核實(shí) （人防標(biāo)準(zhǔn)的溝通、協(xié)商） 消防手續(xù)（審批）中的國家規(guī)范條文等解釋 （設(shè)計(jì)院修改） 施工圖審圖處/審報(bào)表/回復(fù)意見 房產(chǎn)局 可售商品房（住宅、商鋪）面積核定、公攤等 建委 墻改 節(jié)能 遮陽 規(guī)劃局 （規(guī)劃院）各類總圖 方案文本 /及變更 指標(biāo) 用地紅線及規(guī)劃要點(diǎn) 專家咨詢及審批手續(xù) 領(lǐng)證2. 工程部施工過程中的設(shè)計(jì)支撐與協(xié)調(diào)-工程部 圖紙交底 會(huì)審 及設(shè)計(jì)變更 現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪 定位放線的核準(zhǔn) 設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程師及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)解決技術(shù)問題 品質(zhì)監(jiān)控/如景觀、外立面等裝飾用材效果把控 各類綜合專業(yè)管線（網(wǎng)）的施工中技術(shù)配合 工程質(zhì)量 客戶投訴（維修

50、） 竣工驗(yàn)收 竣工圖紙3. 成本 合約 物資采購-成本部·（與專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)共同完成）工程量清單和標(biāo)底編制中發(fā)現(xiàn)的圖紙問題及時(shí)督促設(shè)計(jì)院回復(fù)（補(bǔ)簽、修改等）·各類設(shè)計(jì)合同的及時(shí)簽訂 （合約中費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度、要求等說明）·相關(guān)招標(biāo)文件中技術(shù)參投 （標(biāo)準(zhǔn)、要求等）準(zhǔn)確提供·建材設(shè)備選用的標(biāo)準(zhǔn)和圖紙資料·工作中扯皮、拖延問題 協(xié)調(diào)4. 營銷 策劃-銷售部 產(chǎn)品建議書>規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書（招標(biāo)等） 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶定位 銷售資料 銷售合同中的貼圖核準(zhǔn) 交房標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)部分 銷售代理合同（置業(yè)顧問） 專業(yè)知識(shí)培訓(xùn) 產(chǎn)品研討 技術(shù)專家節(jié)點(diǎn)交流-如開盤產(chǎn)品

51、解析會(huì) 核準(zhǔn)圖>施工圖>規(guī)劃總圖（正式批復(fù)） 景觀方案的參與銷售買點(diǎn) 銷售用模型制作中的技術(shù)指導(dǎo) 樓書 套型圖的設(shè)計(jì)把關(guān) 客戶咨詢中相關(guān)技術(shù)問題的答疑 從市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)中提出適時(shí)適度的方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)/施工圖變更 （時(shí)效性） 戶型平面圖的深度研究與細(xì)節(jié)把控 景觀（觀賞、參與）生態(tài)及功能 銷售買賣提煉<2>. 設(shè)計(jì)簽紙問題出現(xiàn)的原因（表>里）1. 質(zhì)量、職責(zé)（工程、設(shè)計(jì)）2. 工作界面/流程/制度/人力資源素質(zhì)/合理的設(shè)計(jì)周期3. 設(shè)計(jì)部的人員 穩(wěn)定性 工作經(jīng)驗(yàn) 審圖技巧 （工作態(tài)度、責(zé)任心）4. 部門之間的協(xié)調(diào)、配合 （成本/工程/營銷/前期）5. 外部合作單位的圖審

52、/會(huì)簽/交底 質(zhì)量（問題） 質(zhì)量 責(zé)任認(rèn)定 獎(jiǎng)罰分明 如設(shè)計(jì)院/施工單位/監(jiān)理公司/甲方各司其職6. 薪酬（設(shè)計(jì)部專業(yè)技術(shù)人員標(biāo)準(zhǔn)較高）/心態(tài)不平衡（工程部專業(yè)技術(shù)人員標(biāo)準(zhǔn)較低）/出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象7. 工作界面問題多，如多部門重復(fù)找設(shè)計(jì)院 （多頭>無頭管理）麻煩大8. 審圖時(shí)間 泛審/詳審，內(nèi)審/外審不及時(shí)9. 設(shè)計(jì)變更/統(tǒng)一的管理制度/合同，制度約束/降低風(fēng)險(xiǎn)10. 限額設(shè)計(jì)/控制好每平米鋼筋/混凝土/ 砌體的含量，門窗交付標(biāo)準(zhǔn)及最合適的窗墻比11. 報(bào)批報(bào)建/手續(xù) 如：圖審>報(bào)告>回復(fù) （一個(gè)部門的自始至終的跟蹤）12. 工程設(shè)備/材料的提前預(yù)控、適時(shí)提供技術(shù)參投和圖紙

53、 如電梯道等標(biāo)準(zhǔn)圖 （合約、工程、營銷）13. 產(chǎn)品研發(fā) 如節(jié)能保溫/防水 外立面用材 產(chǎn)品和部品等深度研究 14. 設(shè)計(jì)部經(jīng)理不能光是自己水平 要把部門的員工都調(diào)動(dòng)起來 發(fā)揮部門員工的積極性 用人>謀事>做好事15. 部門之間，部門內(nèi)部多溝通 觸一發(fā)，動(dòng)全身；需要集思廣益，一處修改>聯(lián)動(dòng)各處>口說無憑，簽字存檔16. 穩(wěn)重 沉著 克服隨意性/前期部報(bào)建中的反復(fù)性較多，難免發(fā)牢騷、埋怨17. 舊圖>新圖 改簽 設(shè)計(jì)流程/設(shè)計(jì)改圖>變更/設(shè)計(jì) 會(huì)審/會(huì)簽制18. 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)/流程 全部參照照搬xxxxx項(xiàng)目有問題>如何創(chuàng)新？ 因地制宜想辦法， 如供暖設(shè)計(jì)x

54、xxx項(xiàng)目已錯(cuò)的，忌照搬 取其精華 去其不足 氣候條件 生活習(xí)慣 (如xxxx項(xiàng)目大規(guī)模管網(wǎng) 各自為政 無人綜合 無供熱地暖等 )缺總圖專業(yè)匯總 >現(xiàn)場(chǎng)會(huì)亂 各個(gè)擊破>整合專業(yè)公司的壟斷設(shè)計(jì) 19. 合約、成本對(duì)設(shè)計(jì)工作的制約大 角色定位糊涂 是否代表集團(tuán)利益 合約、成本與集團(tuán)溝通聯(lián)系 信息的準(zhǔn)確性 20. 設(shè)計(jì)成果>報(bào)建>消防 前期時(shí)間滯后嚴(yán)重 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后一定要先報(bào)消防、人防確認(rèn)方案， 設(shè)計(jì)成果>出圖和確認(rèn)晚 前期報(bào)建必將更滯后 <3>. 有序的品質(zhì)控制流程和制度制度化 標(biāo)準(zhǔn)化 系統(tǒng)化1. 設(shè)計(jì)質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)節(jié)上嚴(yán)格把關(guān) 如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)

55、位的安排、管線走向的布置、每一平方米面積的實(shí)際效率2. 開發(fā)產(chǎn)品的參與者素質(zhì)和技術(shù)水平參差不齊 設(shè)計(jì)（眼光 見地 經(jīng)驗(yàn)）/施工（圍標(biāo)、總、分包和違規(guī)操作）/工程監(jiān)理不成熟，責(zé)任心缺失/甲方（責(zé)任 素質(zhì)）/質(zhì)監(jiān)站外部監(jiān)督不力 抽查馬虎<4>. 設(shè)計(jì)問題：趕工期 輕質(zhì)量 各專業(yè)圖紙矛盾多 細(xì)部設(shè)計(jì)缺失 圖紙審核關(guān) 多方面、多專業(yè)人員參與 獎(jiǎng)罰措施到人頭1. 按照規(guī)范進(jìn)行技術(shù)性審查 另要充分考慮購房者實(shí)際居住、使用的功能需要 細(xì)節(jié)處理：特別是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和平面布置的協(xié)調(diào)性2. 房企：專門的品質(zhì)控制機(jī)構(gòu) 套房好各種資源 制定嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收交付、客戶服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理3. 施工過程的質(zhì)量保證 精細(xì)化管理 <5>. xx公司設(shè)計(jì)部1. 現(xiàn)有人員