巨昌房屋超市商業(yè)計劃書

1、巨昌房屋超市商業(yè)計劃書 海南巨昌房屋超市商業(yè)計劃書本商業(yè)計劃書內容涉及本公司商業(yè)秘密，本公司要求投資方收到本商業(yè)計劃書時做出以下承諾： 妥善保管本商業(yè)計劃書，未經本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。摘 要感謝投資方的信任與支持，為便于您迅速了解本計劃書的內容，我們將本計劃書的主要內容摘錄如下：一、 主要業(yè)務 海南巨昌房屋超市主要提供如下的服務：1、對中小開發(fā)商1）. 區(qū)域市場研究：為客戶進軍海南市場進行前期調研，提供海南的市場、產品、建設信息，并對市場需求、供應和競爭情況等進行分析，對客戶進入海南市場的價值、方式、時機和相應資源要求提供建議。2）. 項目評估與選擇：

2、以海南區(qū)域市場及客戶來源地研究為背景和依托，對候選項目進行全面市場調查，并選擇可比的項目作參照，進行價值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來開發(fā)和經營提供初步建議。3）. 項目定位與營銷策劃：在對項目進行價值評估的基礎上，就項目的目標客戶、競爭地位和產品特性等進行調查研究，提供定位建議，并根據定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創(chuàng)造服務。4）. 項目代理銷售在全程或部分參與項目的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環(huán)節(jié)以后，我們在對項目有更深的了解后，利用自己的客戶資源和客戶渠道，進行項目的全程推廣、銷售代理。2、對置業(yè)客戶 1）、為客戶海南置業(yè)選擇

3、項目、產品并提供價格建議； 2)、零散客戶的組團及團購客戶的落地接待， 3）、代為辦理所有的購房手續(xù)。 4）、選擇大陸不臨海城市設立銷售點提供客戶海南置業(yè)咨詢。二、 贏利模式 我們將利用巨昌房屋超市強大的客戶渠道、市場把握能力、通過與客戶的長期穩(wěn)定合作，將巨昌房屋超市建設成為海南地產連接市場和開發(fā)企業(yè)的的品牌企業(yè)；并通過建立穩(wěn)定的客戶渠道和強大的客戶資源，與地產開發(fā)企業(yè)形成穩(wěn)定的、強有力的合作關系，合作關系的加強將為巨昌房屋超市的業(yè)務拓展和能力提升提供基礎與舞臺。海南巨昌房屋超市的主要收入來自以下幾個方面：1、 為投資方在海南拿地提供中介服務收取中介費用；2、為開發(fā)商提供項目咨詢服務，包括區(qū)域

4、市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業(yè)務，獲取項目咨詢費用；3、提供營銷推廣和銷售代理服務，收取代理費用；三、投資的價值 1、房地產代理企業(yè)本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風險相對比較低；2、創(chuàng)業(yè)者有常年積累的強大的大陸客戶資源，能在和開發(fā)公司的談判中獲得價格優(yōu)勢。四、 我們的特點和核心競爭力 1、巨昌房屋超市有強大的營銷隊伍和成熟的大陸客戶渠道，這就決定了我們與其他同行業(yè)的公司最大的不同在于我們有成熟的客戶渠道和置業(yè)客戶群體，這就為公司的發(fā)展提供了強大的運作平臺和協(xié)作支持。 2、我們將在保證人才合理的勞動回報下，給公司員工建立更大的發(fā)展空間，留住人才，人才是這個行業(yè)企業(yè)的核

5、心競爭力，特別是目前海南的市場更是如此。 第一章、市場分析一、宏觀經濟與行業(yè)市場2015年以來，隨著國家宏觀和金融政策對房地產行業(yè)的影響，銷售成交量下降，價格下滑；使的中小開發(fā)商舉步維艱、對銷售回款的依賴進一步加大，這將需要房地產銷售渠道和模式的創(chuàng)新。同時也為代理行業(yè)提供的大的發(fā)展機遇。二、行業(yè)市場分析 中國房地產的發(fā)展使房地產營銷策劃代理顧問行業(yè)也得到了大的發(fā)展，其促成的代理公司如雨后春筍般的誕生，同時也是非理性的擴張，有的僅干過幾年的策劃就開自己的公司；還有的就是利用自己在開發(fā)公司的職位，臨時成立代理公司或與人以項目入股形式將代理權交給自己有股份的公司代理，不管是以那種形式，在房地產市場火

6、爆的市場形式下，項目同樣執(zhí)行下去了，也實現(xiàn)了開發(fā)商的預期利潤。但目前，中國樓市的冬天來到了，房地產代理行業(yè)不能再有投機心理，不能再以偶而獲暴利而居功自傲，、每個企業(yè)需要打造自己的品牌和核心競爭力，才能生存下去。 同時代理市場也是一個充滿機會的市場，稍微在這個行業(yè)都知道，作為開發(fā)企業(yè)在預算項目成本中，關于營銷比例占整個投資的比例。開發(fā)企業(yè)并不是真正在乎提成傭金的比例，相對于投資幾億甚至上百億的項目，這點根本就算不了什么，開發(fā)企業(yè)需要的使能圓滿達成銷售目標，支持項目的開發(fā)。三、目標市場分析1、目標市場定位（1）、產品定位：綜合性服務巨昌房屋超市將為客戶提供綜合性的營銷策劃服務，這種綜合性體現(xiàn)在對房

7、地產開發(fā)價值鏈的全程覆蓋，這種綜合性還體現(xiàn)在對房地產開發(fā)業(yè)務的深度參與，即不僅提供相應的方案，而且參與實施。將客戶價值的實現(xiàn)作為公司的基本業(yè)務目標。（2）、目標客戶：中小型房地產公司巨昌房屋超市的目標客戶是中小型房地產公司，選擇這樣的客戶為目標客戶是因為：A、目前海南的房地產公司中，中小型房地產公司占絕大多數；B、中小型房地產公司的能力與運作效率相對較低，提升的空間與愿望都比較大；C、中小型房地產公司限于自身的資源（如人才缺乏等），將部分工作外包更符合其利益；D、中小型房地產公司向外擴張的需求與能力之間存在較大差距，需要營銷策劃公司的合作。（3）、區(qū)域市場定位：海南全島市場 初步定位為海南全島

8、市場，因為海南的房地產需要全國銷售，大量的中小開發(fā)企業(yè)缺乏先進的開發(fā)營銷理念和客戶渠道及客戶資源，為公司的起步創(chuàng)造了條件。待公司在海南南市場積累了大量的經驗和人力資源后逐步向其他市場擴張。2、目標市場的需求分析以往海南房地產公司的迅猛發(fā)展更多的是得益于計劃經濟體制下長期形成的市場饑渴，即特定的市場機遇導致了海南房地產市場的蓬勃發(fā)展，而不是房地產企業(yè)自身的高質量運行，相反，由于對資源（主要是土地）的占有是企業(yè)發(fā)展和獲利的最主要因素，過于豐厚的利潤抑制了對高運作效率的追求，對管理特別是營銷能力明顯不足，是多數中小型房地產公司的普遍現(xiàn)象。隨著市場競爭的加劇、地產開發(fā)的理性化、行業(yè)管理的規(guī)范化，真正比

9、拼內力的時代來臨了。但單憑某些公司自身的實力難以獨自高質量地完成房地產經營鏈上的所有工作，尋求營銷策劃公司的合作將成為市場的一般趨勢，這將成為營銷策劃公司的長期穩(wěn)定的業(yè)務來源，為地產代理公司的生存發(fā)展提供了巨大的市場空間。3、我們與目標市場之間的互補、差異以及能力。市場的成熟雖然使部分地產公司具有了一些營銷策劃能力但海南獨特的地理環(huán)境和人口結構使的銷售渠道和客戶資源成為了開發(fā)是否成功的關鍵因素，而巨昌房屋超市正是建立在強大的大陸客戶渠道和資源的基礎上的。這給公司的發(fā)展提供了獨有的資源優(yōu)勢。第二章、競爭分析一、競爭環(huán)境分析； 房地產營銷代理行業(yè)豐厚的利潤吸引了很多企業(yè)涉足其中，但在海南目前所有這

10、些號稱房地產營銷策劃、銷售代理企業(yè)中，真正具有成熟的營銷渠道和客戶資源的其實很少，更多的企業(yè)僅依靠惡性競爭而生存。二、競爭對手分析（由霍總自己找?guī)讉€海南的代理公司自己填寫）三、競爭優(yōu)勢分析 如前所述，與競爭對手相比，我們的優(yōu)勢體現(xiàn)在幾個方面：1、強大的人力資源使我們具備了后發(fā)優(yōu)勢;2、多樣化的銷售渠道及客戶積累,使我們能夠操作其他公司難以操作的項目;3、與大陸多城市的統(tǒng)合合作使我們擁有一塊獨享的市場份額。4、與房地產產業(yè)鏈完整的寫作關系，使我們具備了為開發(fā)公司從拿地到銷售回款一系列的全程服務水平。第三章、公司概況及分析一、公司的目標和愿景；1、戰(zhàn)略目標我們的戰(zhàn)略目標是成為從拿地論證、項目融資、

11、規(guī)劃設計、產品銷售等全產業(yè)鏈的一站式的房地產營銷策劃綜合服務商。逐步形成系統(tǒng)的市場調研、投資可行性研究、市場定位、項目定位、產品研發(fā)、資源整合、為開發(fā)商融資、營銷策劃、廣告設計、整合推廣、銷售代理等系列房地產服務體系，具備房地產項目全程跟進服務的實力 能夠為開發(fā)商提供一系列專業(yè)、科學、高效的解決方案。2、經營理念（1）、超越同質化 在房地產競爭日益激烈的今天，房地產項目的同質化現(xiàn)象嚴重。我們就是要挖掘出項目自身潛在的價值，整合公司資源、提煉核心價值體系，以提升核心競爭力，繼而在實際操作中引入創(chuàng)新理念，確定每個項目的主題與形象，最終使項目的個別潛能充分發(fā)揮出來，達到與開發(fā)商共同獲得最大利潤和獲得

12、品牌效應。 （2）、引導市場 “引導市場”的經營理念，就是要做到：在市場需求分析的基礎上，結合項目的核心價值，提煉出一個創(chuàng)新和務實主題定位，繼而營造符合主題的產品和居住文化氛圍，去引導潛在客戶群的居住理念與傾向。(3)、全程顧問與服務 我們與普通的銷售代理模式最大不同點在于“全程顧問與服務”。我們?yōu)殚_發(fā)商提供的服務貫穿于市場調研、投資可行性研究、市場定位、項目定位、產品研發(fā)、資源整合、為開發(fā)商融資、營銷策劃、廣告設計、整合推廣、銷售代理等全過程的營銷服務。二、公司宗旨由于市場是動態(tài)的，不斷發(fā)展的，地產就像一個系統(tǒng)管理，你要在這個行業(yè)中不斷生存、不斷發(fā)展，唯一的方法就是在我們這個系統(tǒng)里解構行業(yè)鏈

13、，真正找到在這個行業(yè)中生存的價值，我們要迎合行業(yè)的動態(tài)和發(fā)展，前瞻性、前置性地配置我們的資源，形成我們的專業(yè)力量。所謂專業(yè)力量并不是在某一點上，并不是簡簡單單針對某一個專業(yè)、環(huán)節(jié)而言，而是在合作的項目上真正體現(xiàn)我們的價值和參與的深度，我們在做每一個項目的時候都要發(fā)揮讓甲方認可的最大的價值。所以我們將奉行四個堅持。第一個堅持，是堅持追求我們所做的、我們所參與的每一個項目的商業(yè)成功，因為我們做的都是商品，既然是商品，我們的投資者、我們的合作伙伴追求商業(yè)的成功，這是最大的一個目的。第二個堅持，我們因為是有理想的，有著地產行業(yè)最基本的社會責任感和理想，我們要堅持和追求我們所參與的每一個項目都因其獨特的

14、價值而存在，這個價值指的是行業(yè)價值，它能夠為當代地產行業(yè)留下一抹亮色。第三個堅持，是為了實現(xiàn)前面兩個堅持，我們肯定而且必須做的一點就是一定要堅持不斷對這個行業(yè)執(zhí)著的探索、追求和研究。第四個堅持，是為了取得前兩個目標，堅持在每一次合作中都能夠在深度和廣度上擁有不同于一般同業(yè)的體會和認知。巨昌房地產超市將一方面與各戰(zhàn)略投資方展開緊密合作，另一方面將以獨立的公司化方式來運作，接受投資方的全面監(jiān)督。三、公司核心競爭能力 1、巨昌房屋超市有強大的營銷隊伍和成熟的大陸客戶渠道，這就決定了我們與其他同行業(yè)的公司最大的不同在于我們有成熟的客戶渠道和置業(yè)客戶群體，這就為公司的發(fā)展提供了強大的運作平臺和協(xié)作支持。

15、 2、人才是企業(yè)發(fā)展的源動力，是企業(yè)最寶貴的資源，我們核心競爭能力的關鍵要素之一。充分認可人才的市場價值，對于吸引人才、留住人才具有不可忽視的作用。巨昌將堅持走引進非同類人才結構模式，加大對人才后備力量的梯隊培養(yǎng)，運用“引路人”方案，采用“傳、幫、帶”形式使新進人員迅速融合到公司當中。充分尊重員工的寶貴意見，廣開言路，堅信“只有想不到，沒有做不到”的基本原則，為員工充分展示自己的思想和才華提供了平臺，使公司在發(fā)現(xiàn)人才，重用人才和創(chuàng)新機制方面得到更好的完善和提高。同時將每位員工安排到合理的職位上，使每位員工充分發(fā)揮自己的才智和能力，做到在其位，謀其職，盡其能。 四、組織架構設計 1、巨昌房屋超市

16、設總經理和副總經理各一名。公司架構下設： A、人力資源部：設管理文員一名；B、行政部：設管理文員一名C、財務部：總公司派駐D、策劃部：設營銷、宣傳推廣組、平面設計組、活動策劃組E、市場拓展部：設市場開發(fā)主管若干D、市場調研部：設信息資源管理組、營銷策劃文案組E、各項目部：設總監(jiān)、現(xiàn)場經理、主管、置業(yè)顧問、出納、行政文員、統(tǒng)計材料文員、后勤、客戶服務F、招商部：設經理一名、招商人員若干五、公司產品未的來的巨昌房屋超市將推出五大專業(yè)綜合服務體系，來打開市場，創(chuàng)造價值。1、投資顧問土地前期的價值分析投資顧問將是巨昌最具專業(yè)水準、成長性最強的業(yè)務，它的成功運作將有力推動公司后續(xù)業(yè)務的開展。2、全案策劃

17、項目全程運營把握全案策劃將是巨昌最具專業(yè)實力的特色業(yè)務，我們潛心構筑技術密集的知識型策劃力量，擁有高水準市場認知與研判能力，能夠準確分析、挖掘并把握潛在市場客戶需求，并在此基礎上制定策劃思想和營銷理念，為開發(fā)商提供針對性較強的全案服務內容。3、營銷代理項目銷售執(zhí)行管理營銷代理將是營銷策劃公司運作經驗最豐富、運作實力最突出的業(yè)務，也是公司的主力利潤點。 4、廣告設計以營銷高度做廣告巨昌將廣攬人才，在擁有眾多經驗豐富的資深設計師基礎上，以“營銷戰(zhàn)略高度”做廣告設計，領先于其他同行水平。5、資本運營共建融資平臺巨昌將憑借廣泛的業(yè)內關系，聯(lián)合融資公司投身資本市場，與發(fā)展商共建融資平臺，并以此作為市場競

18、爭的強有力手段之一。六、公司團隊只有建立了行之有效的內部管理體制和監(jiān)督機制，在激烈的市場競爭中打造一支精干的員工隊伍，才能實現(xiàn)公司的各項運營目標能實現(xiàn)公司的各項運營目標，公司運營團隊擬由董事長霍宏志任總經理， 任副總經理， 拓展經理 融資經理霍宏志簡歷：副總經理簡歷：七、公司合作伙伴和關系1、巨昌房屋超市將和北京、?？诘鹊赜袑嵙Φ娜谫Y公司建立牢固的戰(zhàn)略和業(yè)務合作，作為市場競爭的支撐平臺。2、海南省范圍內的中小開發(fā)公司將是我們最重要的合作伙伴。3、巨昌與大陸沒有海岸線的省市同行建立長期穩(wěn)定的伙伴關系。第四章、財務分析一、財務條件與假設（包含條件假設與資金假設）； 1、投資規(guī)模注冊資本設想為100

19、萬元，設定為100萬股。2、股權安排：可以由投資方全資分期投入，第二年經營良好建議做激勵性股權置換，加進部分個人股。3、經營者激勵為強化經營者的責任心，激發(fā)經營者的工作積極性，在市場化的薪酬水平下，擬采用期權方式對經營者進行激勵，整個經營團隊有權在兩年內以每股1元的價格出資40萬元，企業(yè)擴股40萬股。以后新加入的核心員工同樣有權以加入時的每股凈資產為價格，在加入兩年內按約定比例出資入股。4、 投資方在公司經營管理中的地位、作用投資方通過選派董事參與公司決策，但是不干預企業(yè)日常經營管理，投資者可向公司委派全部財務人員，隨時監(jiān)督公司資金運用情況。公司每月向董事會和投資者提供現(xiàn)金流量表、資產負債表和損益表。投資者可要求總經理向其匯報經營狀況，但每季度最多一次。二、收入預測（單項目） 1、按公司運營第二階段估算，年代理銷售額年均2個億； 2、代理傭金市場最低行例銷售額的1.5-3個點，取其中間按2個點計。 3、代理銷售業(yè)務年營業(yè)收入約400萬元 4、全程代理策劃、代理推廣等服務視項目大小，每個項目年收費約15萬元。 5、其他業(yè)務收入包括代理策劃、代理推廣等年收入約45萬元 6、合計年營業(yè)收入約445萬元。三、