商業(yè)地產(chǎn)投資決策(可行性研究報告)

1、金沙洲金沙洲D(zhuǎn)地塊地塊 一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況本項目本項目 XX公司的公司的3+X+Y發(fā)展布局發(fā)展布局 本項目位于本項目位于片區(qū)，與在片區(qū)，與在售的售的*項目相距項目相距4公里公里1.1.11.1.1 公司重點發(fā)展片區(qū)、新項目公司重點發(fā)展片區(qū)、新項目所在片區(qū)、公司已有項目分布所在片區(qū)、公司已有項目分布一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況 直接連接內(nèi)環(huán)線，直接連接內(nèi)環(huán)線，2030分

2、鐘車程到達分鐘車程到達XX各主要市區(qū)各主要市區(qū) 1.1.21.1.2 項目位置項目位置園林園林+ +江景單位：江景單位：1100011000元元/m2/m2無景觀單位：無景觀單位：82008200元元/m2/m2一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 1.1.31.1.3 項目周邊配套分布圖項目周邊配套分布圖橫沙學(xué)校橫沙學(xué)校沙風(fēng)小學(xué)沙風(fēng)小學(xué)*項目中大附屬小項目中大附屬小學(xué)和中學(xué)學(xué)和中學(xué)本項目本項目1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況教育：教育： 1）本項目可與）本項目可與*項目共用優(yōu)質(zhì)教育資源：項目共用優(yōu)質(zhì)教育資源： 中大附屬外國語

3、幼兒園、小學(xué)和中學(xué)；中大附屬外國語幼兒園、小學(xué)和中學(xué)； 2）組團內(nèi)的其它小學(xué)均為區(qū)級普通小學(xué)；）組團內(nèi)的其它小學(xué)均為區(qū)級普通小學(xué)； 3）項目用地相鄰規(guī)劃有一所小學(xué)占地）項目用地相鄰規(guī)劃有一所小學(xué)占地10695平平 米，規(guī)劃總建筑面積米，規(guī)劃總建筑面積7487平米，由政府興建；平米，由政府興建；醫(yī)療：醫(yī)療：1）共用）共用*項目醫(yī)療配套：項目醫(yī)療配套：24小時急小時急 救服務(wù)、荔灣區(qū)醫(yī)院門診部；救服務(wù)、荔灣區(qū)醫(yī)院門診部；2）項目周邊無大型或集中醫(yī)療設(shè)施，）項目周邊無大型或集中醫(yī)療設(shè)施， 在項目西側(cè)在項目西側(cè)200米處有小型門診部。米處有小型門診部?；旧钆涮祝夯旧钆涮祝喉椖课鱾?cè)、北側(cè)緊鄰的城

4、西花園附近有餐飲、項目西側(cè)、北側(cè)緊鄰的城西花園附近有餐飲、小型超市、肉菜市場等基本的生活配套設(shè)施，小型超市、肉菜市場等基本的生活配套設(shè)施，可以滿足日常的生活需要?？梢詽M足日常的生活需要。規(guī)劃小學(xué)規(guī)劃小學(xué)和幼兒園和幼兒園生活配套生活配套一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 1.1.41.1.4 交通配套分布圖交通配套分布圖本項目本項目1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況 公交站點和線路公交站點和線路：乘車便捷，可通達乘車便捷，可通達XX各主要市區(qū)各主要市區(qū)項目西側(cè)緊鄰沙貝項目西側(cè)緊鄰沙貝259路公交總站，通往路公交總站，通往區(qū)人和鎮(zhèn)

5、區(qū)人和鎮(zhèn)項目西側(cè)緊鄰城西花園項目西側(cè)緊鄰城西花園276路公交總站，通往海珠區(qū)中山大學(xué)路公交總站，通往海珠區(qū)中山大學(xué)距離項目約距離項目約20米處，有金沙洲路公交站點，有米處，有金沙洲路公交站點，有5條公交線路通條公交線路通過，通往火車站、天河中心區(qū)等城市各主要區(qū)域過，通往火車站、天河中心區(qū)等城市各主要區(qū)域項目北側(cè)項目北側(cè)500米的米的E區(qū)將建區(qū)將建3個公交樞紐站個公交樞紐站一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況1.1.5 1.1.5 項目所在片區(qū)可利用土地資源分布圖項目所在片區(qū)可利用土地資源分布圖

6、 除本地塊外，還有另外四幅，總建筑面積為除本地塊外，還有另外四幅，總建筑面積為536575平米。平米。 實際情況預(yù)計年內(nèi)能最終推出的僅有實際情況預(yù)計年內(nèi)能最終推出的僅有50%左右左右地塊位置占地面積建筑面積容積率金沙洲地塊B3734F1093052186082金沙洲地塊B3735F01782251564492金沙洲地塊B3736F01807591615182金沙洲地塊B3737F49028875701.8本地塊具備明顯的優(yōu)勢：本地塊具備明顯的優(yōu)勢： 地塊規(guī)模大，分布很完整地塊規(guī)模大，分布很完整 地塊微觀的交通區(qū)位條件最佳地塊微觀的交通區(qū)位條件最佳 地塊擁有最長的沿江面，約地塊擁有最長的沿江面，

7、約472米，景觀資源最佳米，景觀資源最佳一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析281281米米378378米米472472米米280280米米231231米米項目總體指標(biāo)項目總體指標(biāo)用地性質(zhì)：居住用地用地性質(zhì)：居住用地 總用地面積：總用地面積： 144657m2 144657m2 總建筑面積總建筑面積433971m2433971m21.2.1 1.2.1 用地情況用地情況 一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 總用地面積總用地面積144

8、657平方米平方米規(guī)劃規(guī)劃40米路米路規(guī)劃規(guī)劃40米路米路規(guī)規(guī)劃劃20米米路路金金沙沙洲洲路路城西花園城西花園商務(wù)用地商務(wù)用地1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析1.2.2 1.2.2 四至四至 規(guī)規(guī)劃劃40米米路路沿沿江江60米米寬寬綠綠化化帶帶280米米寬寬珠珠江江糖糖廠廠一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析1.2.3 1.2.3 地表現(xiàn)狀地表現(xiàn)狀 河涌河涌樹林樹林樹林樹林臨時廠房臨時廠房牌坊牌坊一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬

9、性特征 1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析1.2.4 1.2.4 景觀及視線分析景觀及視線分析 280米寬珠江水面米寬珠江水面沿江沿江60米寬綠化帶米寬綠化帶一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1. 土地屬性特征土地屬性特征 金金沙沙洲洲路路珠珠江江1.3 1.3 項目周邊不利影響項目周邊不利影響 項目沒有廢水和廢氣影響。項目沒有廢水和廢氣影響。 主要噪音來源于項目西側(cè)金沙洲路和未來項目東側(cè)的規(guī)劃沿江路；主要噪音來源于項目西側(cè)金沙洲路和未來項目東側(cè)的規(guī)劃沿江路；另河面的輪船也將有一定影響。另河面的輪船也將有一定影響。 項目東側(cè)珠江對面糖廠對項目的可視景觀有一

10、定的不利影響。項目東側(cè)珠江對面糖廠對項目的可視景觀有一定的不利影響。一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 2. 周邊可比地價周邊可比地價 本項目本項目元邦項目元邦項目凱德置地項目凱德置地項目參考地塊土地面積容積率成交時間成交總價土地單價樓面單價凱德置地項目約23萬平米1.42005-12 50%股權(quán)收購104萬/畝1111元/平米元邦項目約7萬平米1.5（約）2004-121.15億元（約） 110萬/畝1100元/平米本項9一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3. 片區(qū)市場情況片區(qū)市場情況 （1）區(qū)住宅市場的

11、供求分析區(qū)住宅市場的供求分析 年度2001年2002年2003年2004年2005年供應(yīng)量55.379.48286.32116.2供應(yīng)量增幅比例43.6%3.3%5.3%34.6%銷售量96.582.586.22102.83115.7銷售量增幅比例-14.6%4.5%19.27%12.5%均價42404353408142774913均價增幅比例2.7%-6.3%4.81%14.9%市場走勢簡析供應(yīng)及成交總體較為平穩(wěn)，2005全年供應(yīng)量和銷售量保持穩(wěn)定增長，說明05年上半年公布的新政策對本區(qū)域銷售影響不大。2、成交價格自04年開始有所上升，05年全年增幅達到了15%。道路交通的改善、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類

12、型的升級、舊機場搬遷、區(qū)域內(nèi)工廠搬遷規(guī)劃是重要原因，前景看好。3、預(yù)計未來數(shù)年區(qū)住宅供求基本平衡，價格持續(xù)穩(wěn)定上揚。（2）周邊代表性樓盤銷售簡況）周邊代表性樓盤銷售簡況項目項目名稱名稱開發(fā)開發(fā)商商規(guī)模規(guī)模銷售均價銷售均價裝修裝修情況情況產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售情況銷售情況配套情況配套情況客戶來源客戶來源富力富力桃園桃園富力地產(chǎn)占地33萬平米，建面98萬平米。8500元/平米。（04年3月份開盤，4800元/平米起價，到05年中期中期6300元/平米，到05年底7500元/平米)1500元/平米以32層高層為主。26%為兩房；大三房、四、五超過50%；其余為小三房）每月銷售110套左右（04年10個

13、月銷售6.5億；05年銷售13億）自助交費終端,休閑中心,球場,會所,地下車庫,地面車場,超市,菜市場,郵局,小區(qū)花園,公園,幼兒園,小學(xué),中學(xué),銀行,游泳池,餐飲,美容,美發(fā),24小時便利店區(qū)原居民；荔灣區(qū)原居民；東風(fēng)西路、環(huán)市西路、中山八路、廣源西等專業(yè)市場的私營業(yè)主。富力桃園富力桃園*項目項目本項目本項目一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3. 片區(qū)市場情況片區(qū)市場情況 項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商規(guī)模規(guī)模銷售均價銷售均價裝修裝修情況情況產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型銷售情銷售情況況配套情況配套情況客戶來源客戶來源*項目項目XX#占地53萬平米，建面53萬平米小高層：55

14、00-6500情景洋房：7700疊T：8300TH：13000800元/平米多層洋房情花聯(lián)排月均銷售100套超市、銀行、餐飲、會所、泳池、幼兒園、小學(xué)等配套以青年之家、小太陽和富貴之間為主?？蛻魜碓磁c荔灣、越秀和區(qū)。人群為高素質(zhì)的社會中堅力量群體。金碧綠洲金碧綠洲凱德置地項目凱德置地項目中海金沙洲項目中海金沙洲項目金碧海岸花園金碧海岸花園本項目本項目樓盤名稱樓盤名稱規(guī)模規(guī)模(M2)用地性質(zhì)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間預(yù)計開售時間發(fā)展商發(fā)展商嘉德置地、麗新金沙洲項目占地23萬總建30萬以住宅為主開發(fā)中高檔別墅、洋房首期住宅2007年推出嘉德置地、麗新集團（3）周邊潛在項目供應(yīng)情況

15、）周邊潛在項目供應(yīng)情況一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3. 片區(qū)市場情況片區(qū)市場情況 樓盤名稱樓盤名稱規(guī)模規(guī)模(M2)用地性質(zhì)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間預(yù)計開售時間發(fā)展商發(fā)展商金碧海岸花園占地54萬總建89萬以住宅為主產(chǎn)品以獨立別墅、雙聯(lián)別墅為主，還有多棟高層已動工，預(yù)計2006年開售恒大集團中海金沙洲（南海黃岐）項目樓盤名稱樓盤名稱規(guī)模規(guī)模(M2)用地性質(zhì)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間預(yù)計開售時間發(fā)展商發(fā)展商金碧綠洲（金沙大橋以南）占地41萬城鎮(zhèn)混合住宅用地一期產(chǎn)品以30多層的高層為主已動工，預(yù)計2006年10月或11月開售

16、中海地產(chǎn)一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 用地性質(zhì)居住用地總用地面積144657平方米居住戶數(shù)4588戶凈地面積144657平方米容積率3總建筑面積433971建筑密度23%綠地率35%建筑層數(shù)限高60米建筑間距要點主朝向間距：南北向布局不小于1.2H；東西向布局不小于0.7H；消防間距：高層之間不小于13米；多層之間不小于9米；東西次朝向間距：多層山墻間距不小于8米。退紅線要求退東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)規(guī)劃40米道路邊線10米；退西北側(cè)規(guī)劃20米道路邊線5米。配套要求項目用地面積建筑面積小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施5000托兒所1200700衛(wèi)生站300文化活動站500居委

17、會100老年人服務(wù)站點120公廁70郵政所400物業(yè)管理處900居民健身設(shè)施1200總計8090 4. 規(guī)劃設(shè)計要點規(guī)劃設(shè)計要點 一一. .項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 交通規(guī)劃要點主入口：機動車西側(cè)和南側(cè)，但不得設(shè)于城市主干道交叉口處50米范圍內(nèi)；非機動車：東、西、南側(cè)。其他規(guī)劃要點機動車位：1607個，每位35平方米；非機動車：1位/1戶設(shè)置，每位1.5平方米。1.交通設(shè)施設(shè)計 1）機動車地面停車位不得超過停車位總數(shù)的10%； 2）不得在建筑物架空層設(shè)置停車泊位。 3）地面停車場的綠地率不得少于20%，喬木率必須大于200棵/公頃。 4）自行車地面停放數(shù)量不得超過

18、總數(shù)的30%。2.綠地設(shè)計一般規(guī)定 1）小區(qū)公共綠地綠地率不應(yīng)小于70%； 2）綠地內(nèi)的景觀建筑總面積應(yīng)小于公共綠地總面積的8%，建筑基底面積應(yīng)小于5。 3）公共綠地喬木率應(yīng)大于100棵/公頃。3.屋頂綠化 1）六層及六層以下居住建筑、配套公建屋頂必須設(shè)計重型綠化。（重型綠化是指綠化種植土厚度達到60厘米以上）。 2） 屋頂綠化設(shè)計應(yīng)實現(xiàn)永久綠化。4、采用生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)5、功能設(shè)計方面 1） 居住建筑首層應(yīng)架空 2） 用設(shè)計占總居住戶數(shù)10%的老年人公寓 4. 規(guī)劃設(shè)計要點（續(xù)）規(guī)劃設(shè)計要點（續(xù)） 二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性

19、研究報告 2.1 項目系列歸屬項目系列歸屬城花系列。城花系列。2.2 項目客戶定位項目客戶定位人群參考比例*項目城西發(fā)展片區(qū)XX市社會新銳青年之家21%4%13%青年持家7%22%24%望子成龍小太陽28%22%18%后小太陽7%15%13%孩子三代9%17%15%健康養(yǎng)老11%16%11%富貴之家17%4%6%小計100%100%100% 通過7對眼的分析，由于該項目各方面屬性均好，且具備一定規(guī)模，各類客戶都有可能成為目標(biāo)客戶群 由交通距離的考慮，該項目的客戶群來源地可以覆蓋整個XX市區(qū)對比對比XX市、市、區(qū)以及花城的潛購客戶區(qū)以及花城的潛購客戶/客戶數(shù)據(jù)，客戶數(shù)據(jù)，本項目的主要客戶群為望子

20、成龍，其次是社會新銳本項目的主要客戶群為望子成龍，其次是社會新銳。二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 客戶定位表如下：2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案（1）產(chǎn)品解決方案清單二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 對應(yīng)客戶產(chǎn)品類型戶均m2產(chǎn)品位置特征產(chǎn)品位置特征朝向朝向樓層樓層景觀景觀社區(qū)內(nèi)位社區(qū)內(nèi)位置置車位車位富貴之家TH250南北對流一線江景避免靠路自帶富貴之家空中TH200南北對流18層一線江景避免靠路1：1望子成龍小高層（18F）四房(空中四合院)180偏南向或更好18層

21、可側(cè)向望江或中心園林景觀避免靠路戶：車=4：1望子成龍、社會新銳大三房144偏南向或更好18層可側(cè)向望江或中心園林景觀避免靠路健康養(yǎng)老、望子成龍、社會新銳小三90(房套房)避免正西向或正北向18層盡量有園林景觀避免靠路健康養(yǎng)老、望子成龍、社會新銳90(標(biāo)準)避免正西向或正北向18層景觀較弱處可靠路邊健康養(yǎng)老、社會新銳二房75避免正西向或正北向18層景觀較弱處可靠路邊2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案（1）產(chǎn)品解決方案清單（續(xù)）二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 產(chǎn)品類型產(chǎn)品戶型特征產(chǎn)品戶型特征房間面寬房間面寬房間朝向房間朝向房間配房間

22、配置置陽臺陽臺地下地下室室層層高高躍層躍層/中空中空凸凸窗窗院子院子TH廳5M，主臥4M廳和至少2間臥室朝南2套房+1工人房有較大的天臺及露臺不超過35m23M客廳中空主要房間配凸窗(23個/戶)35m2空中TH廳4.8M，主臥4M廳和至少2間臥室朝南2套房+1工人房有較大的天臺/露臺3M客廳中空四房(空中四合院)廳5M，主臥4M廳和主臥朝南2套房景觀陽臺與工作陽臺（或入戶花園）2.9M可有躍層設(shè)計大三房廳4.6M廳和主臥朝南1套房景觀陽臺與工作陽臺（或入戶花園）2.9M小三（房套房）廳3.8M廳和主臥避免西向1房套小書房至少1陽臺2.9M小三（標(biāo)準）廳3.8M廳和主臥避免西向無套房1陽臺2.

23、9M二房廳3.4M廳和主臥避免西向無套房1陽臺2.9M2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案（1）產(chǎn)品解決方案清單（續(xù)）二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 對應(yīng)客戶產(chǎn)品形象特征產(chǎn)品形象特征部品特征部品特征立面立面風(fēng)格風(fēng)格開窗開窗園林園林TH可為涂料風(fēng)格未定在符合節(jié)能標(biāo)準的前提下,盡量多有用大玻璃/大戶型可多用落地玻璃窗/弧形窗/轉(zhuǎn)角窗實用，有品質(zhì)感多用看上去很高檔但不貴的材料,突出品質(zhì)感空中TH四房(空中四合院)大三房正常小三（房套房）小三（標(biāo)準）二房（2）規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)表2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定

24、位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型占地面積占地面積建造面積建造面積可售面積可售面積產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例平均每戶面積平均每戶面積單元數(shù)單元數(shù)戶數(shù)戶數(shù)小高層21F（一梯6戶）19,890343,901343,90180.75%85.0393,978小高層21F（一梯2戶）1,44024,48024,4805.75%144.0517018層空中TH3,25042,00042,0009.86%200.05210TH6,20015,50015,5003.64%2506262小計30,780425,881 425,881100%96.4111 4,420公建

25、商業(yè)250050005000托兒所700物業(yè)用房900市政公用（郵電所、公共衛(wèi)生間、活動站、居委會等）1490小計250080905000（3）規(guī)劃方案一（測算方案） 總平面圖2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 規(guī)劃特質(zhì)：江景資源二次最大化1，大戶型沿江面設(shè)置。2，將沿江面的板樓連接在一起，從而出現(xiàn)一個開口達163米的江景通廊。3，對著江景通廊的半圍合21F小高層觀江景面長達370米。（3）規(guī)劃方案一（測算方案） 產(chǎn)品類型分布圖2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶

26、定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （3）規(guī)劃方案一（測算方案） 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （3）規(guī)劃方案一（測算方案） 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （3）規(guī)劃方案二 總平面圖2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 規(guī)劃特質(zhì)：二線江

27、景資源均好1，將沿江面的板樓間距控制在30米。一線江景消化所有大戶型。2，通過樓間二線江景實現(xiàn)小戶型的景觀均好。從而有最多的看江景戶型。（3）規(guī)劃方案二 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （3）規(guī)劃方案二 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行

28、性研究報告 21層小高層產(chǎn)品：層小高層產(chǎn)品：一梯六戶標(biāo)準層一梯六戶標(biāo)準層 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 21層小高層產(chǎn)品：層小高層產(chǎn)品：一梯六戶轉(zhuǎn)角標(biāo)準層一梯六戶轉(zhuǎn)角標(biāo)準層 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 21層小高層產(chǎn)品：層小高層產(chǎn)品：空中四合院標(biāo)準層示意圖空中四合院標(biāo)準層示意圖二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊

29、項目可行性研究報告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))空中空中TH及大三房產(chǎn)品：及大三房產(chǎn)品：二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))TH產(chǎn)品產(chǎn)品二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決方案(續(xù)續(xù))TH產(chǎn)品產(chǎn)品二二. .客戶定位及客戶定位及 產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 （5）成熟產(chǎn)品與標(biāo)準化產(chǎn)品選型2.3、產(chǎn)品解決方案、產(chǎn)品解決

30、方案(續(xù)續(xù))3.1 3.1 土地權(quán)屬狀況與項目背景土地權(quán)屬狀況與項目背景三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 土地使用權(quán)人土地使用權(quán)人XXXX市國土資源與市國土資源與房屋管理局房屋管理局土地他項土地他項權(quán)利權(quán)利無土地用途土地用途居住居住土地使用土地使用年限年限居住份額用地 70年，商業(yè)、旅游、娛樂份額40年，其他用地50年 土地手續(xù)狀況土地手續(xù)狀況按政府公開出讓項目要求辦理土地證項目信息來源項目信息來源政府公開出讓項目，國土資源和房屋管理局網(wǎng)站土地方背景土地方背景政府儲備用地項目出讓目的項目出讓目的政府儲備用地公開招標(biāo)是否存在中介費

31、是否存在中介費無無3.2 3.2 土地獲取方式土地獲取方式1）土地使用權(quán)獲取方式簡述：）土地使用權(quán)獲取方式簡述： 政府公開招標(biāo)出讓本項目，#和中糧地產(chǎn)各占50%聯(lián)合競投本項目。三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 評分標(biāo)評分標(biāo)準簡述準簡述公司業(yè)績（公司業(yè)績（20分）：分）：（1）投標(biāo)人獲銀行評級和授信AA級的，9分，獲銀行授信AAA級的，10分 （2）投標(biāo)人注冊資本金超過9000萬元的，9分，超過30000萬元的，10分規(guī)劃方案（規(guī)劃方案（20分）：分）：（1）先由評委對各投標(biāo)單位的規(guī)劃方案進行評選，符合規(guī)劃設(shè)計條件的8分， 其中第

32、一名10分，第二名9分，第三名及以后8分；方案明顯不合理的0分。（2）符合規(guī)劃設(shè)計條件要求和新政要求（即建筑面積90平方米以下住房面積 所占比重應(yīng)達到開發(fā)建設(shè)總面積的80%的），10分，未貫徹落實的，廢標(biāo)。3.報價（報價（60分）：分）： 報價最高得分60分，報價比最高報價每低0.5%的，扣1分，最多扣60分。報名報名條件條件投標(biāo)人注冊資本金不小于9000萬元。2004年以來信用評級不低于AA（項目公司以股東的信用評級為準，聯(lián)合投標(biāo)的必須各主體的信用評級均不低于AA）。無不良信用記錄。 4、無拖欠地價和閑置土地情況，并與有上述情況的主體無參股、控股或其他投資關(guān)系。3.2 3.2 土地獲取方式土

33、地獲取方式（續(xù)）（續(xù)） 2）土地獲取程序：）土地獲取程序： 三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3.2 3.2 土地獲取方式土地獲取方式（續(xù)）（續(xù)）3）地價與支付節(jié)奏）地價與支付節(jié)奏 三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 該項目屬政府公開招標(biāo)項目，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同范本約定，簽訂成交確認書后2個月內(nèi)支付4億元，其余款項在簽訂成交確認書后12個月內(nèi)分兩次付清。地價包含內(nèi)容與價款組成：拍賣成交價（交納契稅及拍賣費用后可辦理國土證）。按樓面單價4000元/平方米進行測

34、算，總額為173,588萬元。 支付節(jié)奏支付進度06年8月3006年11月4日07年3月4日2007年9月4日支付金額9000萬元40000萬元(含9000萬履約保證金)66,794萬元66,794萬元付款條件履約保證金簽署成交確認書后60日內(nèi)，支付后可辦理建設(shè)用地批準書簽署成交確認書后6個月內(nèi)。簽署成交確認書后12個月內(nèi)。繳清地價款后可辦理國土證4）拆遷及交地）拆遷及交地時 間無拆遷拆遷計劃（面積）無交地計劃（面積）第一期地價支付后6個月內(nèi)（預(yù)計2007年5月4日前交地）交地標(biāo)準現(xiàn)狀交地，場地完成平整，我方支付第一筆地價款后6個月內(nèi)3.3 3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范1、土地獲取風(fēng)險

35、、土地獲取風(fēng)險1）土地獲取可行性風(fēng)險分析： 本項目由政府公開掛牌，屬于政府一手出讓用地，因此項目獲取無法律風(fēng)險。競爭對手競爭對手主要背景主要背景威脅程度威脅程度廣東龍光集團1、前身是汕頭龍光建安有限公司,以經(jīng)營房地產(chǎn)為主，集工程建筑施工、市政建設(shè)、物業(yè)管理和商業(yè)物流于一體的綜合性大型企業(yè)集，具有房地產(chǎn)開發(fā)國家一級資質(zhì)、建筑施工總承包二級資質(zhì)、物業(yè)管理國家一級資質(zhì)，并通過了ISO9001國際質(zhì)量體系認證。2、集團總注冊資本集團總注冊資本4.5億元億元，總資產(chǎn)40多億元，是一家經(jīng)濟實力較強、技術(shù)力量較雄厚的企業(yè)集團。3、至今開發(fā)房地產(chǎn)面積180萬平米，先后開發(fā)了20多個項目。 4、今年4月底龍光參

36、加養(yǎng)豬場地塊拍賣，其出價3.95億，樓面地價2588元/平米；同月初，龍光以5億元獲取南寧地塊。具備足夠的資金實力在年內(nèi)支付4億的地價。 很高。很高。三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 2）競爭對手分析3.3 3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范1、土地獲取風(fēng)險、土地獲取風(fēng)險競爭對手競爭對手主要背景主要背景威脅程度威脅程度中海地產(chǎn)1、中海海外集團有限公司于1979年6月在香港注冊成立，隸屬于中國建筑工程公司。注冊資本人民幣注冊資本人民幣40,680萬元。萬元。2、2002年中海集團被美國財富雜志評為“中國上市公司100強”(含內(nèi)地

37、、香港、美國等地)第39位，在房地產(chǎn)、建筑類企業(yè)中處于首位。 3、從上世紀八十年代起，“中海地產(chǎn)” 涉足香港房地產(chǎn)業(yè)，同時，先后進入深圳、上海、XX、北京、成都、長春、南京、西安、中山、蘇州、佛山和寧波等12個城市，已經(jīng)在內(nèi)地發(fā)展建成項目38個，而累計土地儲備可發(fā)展建筑面積超過1200萬平方米。 4、近一兩年來，中海地產(chǎn)在XX、佛山的土地拍賣市場上，屢屢出擊，積極進取。在天津電影廠拍賣項目中的失利（出價11.07億元，加回遷成本，樓面地價達4159元/平米），說明中海有足夠的資金實力，并加大了對本項目的獲取欲望。5、本項目周邊有中海金沙灣項目，本項目競得有助于提升中海在本地區(qū)的市場影響力，同時

38、高成交價也有利于促進金沙灣項目價值的提升。 很高。很高。三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 2）競爭對手分析3.3 3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范1、土地獲取風(fēng)險、土地獲取風(fēng)險2）競爭對手分析（續(xù)）競爭對手競爭對手主要背景主要背景威脅程度威脅程度富力地產(chǎn) 1、XX富力地產(chǎn)股份有限公司成立于1994年，注冊資金達注冊資金達7.6 億元人民幣，億元人民幣，獲得由國家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)證書。2、目前，正在開發(fā)施工的工程面積近2 00萬平方米，年銷售額80多億元人民幣。3、2005年7月14日,富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易

39、所主板成功上市,開辟了海外資本市場的融資渠道，融資近20億港幣。4、富力地產(chǎn)今年在珠江新城版塊內(nèi)的商業(yè)辦公項目的公開競拍中表現(xiàn)出勢在必得的架勢，在今年拍賣的D1-1商務(wù)辦公綜合發(fā)展地塊中，以4600元/平米的可售樓面地價竟得，總地價4.6億元。5、本項目所在地區(qū)是富力地產(chǎn)住宅項目相對集中的區(qū)域，正在銷售的有“富力桃園”項目，已經(jīng)售罄的有“富力碧濤灣”、“富力半島”等項目。本項目的競得有助于進一步鞏固富力在此片區(qū)的影響力和市場地位，高成交價有利于促進“富力桃園”價值的提升。 高。高。保利地產(chǎn)1、保利房地產(chǎn)股份有限公司于2002年成功改制，其前身XX保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1992年9月，為國家一

40、級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。十多年來，公司一直致力于中高檔精品住宅的開發(fā)，輔以商業(yè)項目的開發(fā)和經(jīng)營。2、目前在XX在售項目5個，在建項目11個，最近剛剛上市，資金充足。3、保利地產(chǎn)在XX發(fā)展勢頭迅猛，對大面積一手地較為進取，目前其本地區(qū)還沒有項目，借助這個項目可以進入新的區(qū)域。4、保利在種雞場項目的拍賣中最終報價4.38億，樓面地價2920元/平米。 高。高。三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3.3 3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范1、土地獲取風(fēng)險、土地獲取風(fēng)險2）競爭對手分析（續(xù)）競爭對手競爭對手主要背景主要背景威脅程度威脅程度雋粵

41、置業(yè) 雋粵置業(yè)有限公司為雋御地產(chǎn)集團有限公司的全資子公司。雋御地產(chǎn)集團有限公司為香港聯(lián)合交易所上市路勁基建有限公司（股票編號：1098，下稱“路勁”）的全資子公司，于2003年成立，為路勁負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的旗艦公司一。路勁基建有限公司于1996年香港聯(lián)合交易所上市?？傎Y產(chǎn)73.4億港元，凈資產(chǎn)52.3億港元。主要專注投資、發(fā)展、經(jīng)營和管理收費公路和房地產(chǎn)的香港上市公司。路勁在中國八個省參與超過二十個收費公路和橋梁項目，經(jīng)營六十多個公路收費站，公路總里程約一千一百公里，投入資金超過六十億港元。集團于二零零四年開始涉足內(nèi)地房地產(chǎn)項目，并以合理的價格取得了數(shù)個土地發(fā)展權(quán)。現(xiàn)時，雋御在廣東省XX市

42、及江蘇省常州市擁有數(shù)個住宅及商業(yè)地塊開發(fā)項目，土地儲備總建筑面積達160萬平方米，已開工建筑面積達25萬平方米，開發(fā)涉及總金額約人民幣50億元。雋御的目標(biāo)是成為中國房地產(chǎn)主要品牌之一。 雋粵目前在XX有一個住宅項目在售，建筑面積10萬平米；另在珠江新城有兩個合作項目還未開發(fā)，總建筑面積12.1萬平米。今年4月該公司在機械化養(yǎng)豬場廠拍賣，報價2.9834億，樓面地價為1925元/平米，競投過程中未出價。 較高。較高。三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3.3 3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范1、土地獲取風(fēng)險、土地獲取風(fēng)險2）競爭

43、對手分析（續(xù)）競爭對手競爭對手主要背景主要背景威脅程度威脅程度越秀城建XX城建開發(fā)集團成立于1983年，是XX市成立最早的國有房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。XX城建開發(fā)集團與香港越秀企業(yè)集團實施資產(chǎn)重組，成為香港上市公司“越秀投資”的主體。目前，集團總資產(chǎn)200多億元，是一個以房地產(chǎn)為主業(yè)，以房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為依托，資本結(jié)構(gòu)多元化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展多元化的綜合性企業(yè)集團。從住宅拍賣市場來看，參與較少，今年參加西塔項目競標(biāo)，并最終2856元/平米，總價10.57億獲得總建面37萬平米的珠江新城西塔項目，預(yù)計該項目總資金需求60億。近日新快報披露該公司已經(jīng)啟動30億儲備開發(fā)新項目，其中金沙洲、科學(xué)城等地塊表示要志在必

44、奪。 較高。較高。XX地鐵負責(zé)XX市快速軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)和運營管理，以及地鐵沿線房地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。XX市地下鐵道總公司房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)總部于 2008 年 8 月成立，專門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)?？偛肯略O(shè)開發(fā)策劃部、開發(fā)項目部、工程管理部、物業(yè)經(jīng)營部、綜合部等部門，代表總公司對XX地鐵物業(yè)管理公司進行股權(quán)管理。 總部已成功開發(fā)并銷售了金道花園、金蘭苑、富康新村等大中型居住小區(qū)。其開發(fā)的所有項目均與其他公司合作完成。較高。較高。三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范(續(xù)續(xù))三三. .土地獲取方式土

45、地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 2、合作風(fēng)險、合作風(fēng)險 合作方合作方“中糧地產(chǎn)中糧地產(chǎn)”為中糧集團旗下上市公司，中糧集團與為中糧集團旗下上市公司，中糧集團與#的良好信的良好信任關(guān)系是雙方合作的基礎(chǔ)。任關(guān)系是雙方合作的基礎(chǔ)。XX公司與中糧已有公司與中糧已有#城、海印橋西側(cè)項目等合城、海印橋西側(cè)項目等合作經(jīng)歷。合作細節(jié)將在雙方集團作經(jīng)歷。合作細節(jié)將在雙方集團“總對總總對總”的合作指引下確定。的合作指引下確定。 雙方各按雙方各按50%的股比投入，共擔(dān)收益和風(fēng)險。的股比投入，共擔(dān)收益和風(fēng)險。 鑒于鑒于#集團和中糧集團良好的合作經(jīng)歷和雙方實力，合作方的后續(xù)投資

46、集團和中糧集團良好的合作經(jīng)歷和雙方實力，合作方的后續(xù)投資和履約能力可以保障。因此合作風(fēng)險可控。和履約能力可以保障。因此合作風(fēng)險可控。3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范(續(xù)續(xù))三三. .土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 本項目在支付第一期地價款后本項目在支付第一期地價款后6個月內(nèi)，政府才能完成移交土地，預(yù)個月內(nèi)，政府才能完成移交土地，預(yù)計移交土地的最后期限為計移交土地的最后期限為 年年5月月1日，本項目加速周期需要的正常開工時間為日，本項目加速周期需要的正常開工時間為2006年年12月月10日左右，因此政府移交土地的時間會影響項目的正常開

47、工時間，進而影響加速周期。日左右，因此政府移交土地的時間會影響項目的正常開工時間，進而影響加速周期。政府移交土地存在一定的不可控性。政府移交土地存在一定的不可控性。按土地招標(biāo)文件約定，簽署成交確認按土地招標(biāo)文件約定，簽署成交確認書后書后12個月付清全額地價款，之后一個月內(nèi)辦理國有土地使用證；但在此之前，項目正個月付清全額地價款，之后一個月內(nèi)辦理國有土地使用證；但在此之前，項目正常開發(fā)需要報批報建等，未能取得土地證將影響項目報批報建及正常開工。常開發(fā)需要報批報建等，未能取得土地證將影響項目報批報建及正常開工。3、加速前置風(fēng)險：、加速前置風(fēng)險：3.3 項目風(fēng)險與防范項目風(fēng)險與防范(續(xù)續(xù))三三. .

48、土地獲取方式土地獲取方式及項目風(fēng)險分析及項目風(fēng)險分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 防范措施：防范措施：考慮目前場地現(xiàn)狀已經(jīng)平整，無拆遷，政府延遲交地的主要問題在于沿江考慮目前場地現(xiàn)狀已經(jīng)平整，無拆遷，政府延遲交地的主要問題在于沿江公園及周邊道路、市政配套管線建設(shè)，可建設(shè)用地本身具備移交的條件，因此，爭取協(xié)公園及周邊道路、市政配套管線建設(shè)，可建設(shè)用地本身具備移交的條件，因此，爭取協(xié)調(diào)政府先進行可建設(shè)用地的移交，保證開工按加速周期的要求進行。調(diào)政府先進行可建設(shè)用地的移交，保證開工按加速周期的要求進行。經(jīng)咨詢政府土地出讓主管部門，類似情況下，可由土地開發(fā)中心出具相關(guān)證明，用經(jīng)咨詢政府土地出讓

49、主管部門，類似情況下，可由土地開發(fā)中心出具相關(guān)證明，用建建設(shè)用地批準書設(shè)用地批準書進行報批報建；進行報批報建；我司在支付我司在支付4億首期地價款后，也可以考慮爭取和土地交易中心協(xié)商用銀行保函的方式對億首期地價款后，也可以考慮爭取和土地交易中心協(xié)商用銀行保函的方式對其余地價款的支付進行擔(dān)保，從而獲得土地使用證，進行正常的報建、開工和銷售；其余地價款的支付進行擔(dān)保，從而獲得土地使用證，進行正常的報建、開工和銷售；也可考慮在支付首期地價后，通過土地證分割等方式，先行辦理首期建設(shè)用地土地證。也可考慮在支付首期地價后，通過土地證分割等方式，先行辦理首期建設(shè)用地土地證。3、加速前置風(fēng)險：、加速前置風(fēng)險：四

50、四. .資金解決方案資金解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 4.1、公司整體資金狀況（單位：萬元）、公司整體資金狀況（單位：萬元）（備注：本部分指標(biāo)均按樓面地價4000元/平米測算，實際成交地價將可能高于此起拍價。）說明：結(jié)合公司整體資金狀況考慮，待決策新項目說明：結(jié)合公司整體資金狀況考慮，待決策新項目06年度整體資金缺口為：年度整體資金缺口為：35696萬元。萬元。年度年度 2006年年 2007年年 2008年年 2009年年 2010年年 2011年年 合計合計 1、期初可用現(xiàn)金存量、期初可用現(xiàn)金存量13,535 7,078 84,230 121,170 127,423 12

51、6,038 2、在建項目凈現(xiàn)金流、在建項目凈現(xiàn)金流38,761 61,924 15,303 7,669 123,657 3、公司口凈現(xiàn)金流、公司口凈現(xiàn)金流-14,436 -12,877 -3,112 -9,552 -39,977 4、在建項目貸款凈額、在建項目貸款凈額 - 5、已獲取新項目凈現(xiàn)金流、已獲取新項目凈現(xiàn)金流-50,781 48,104 24,750 8,136 -1,385 -751 28,073 6、新項目貸款凈額、新項目貸款凈額20,000 -20,000 - 7、可用于增量項目的現(xiàn)金存量、可用于增量項目的現(xiàn)金存量7,078 84,230 121,170 127,423 126

52、,038 125,287 125,287 8、增量項目凈現(xiàn)金流、增量項目凈現(xiàn)金流-42,837 -126,808 93,221 104,562 134,367 -20,923 141,582 9、增量項目資金缺口、增量項目資金缺口-35,759 -42,578 214,391 231,985 260,406 104,364 266,869 4.2、待決策新項目現(xiàn)金流量計劃（單位：萬元）、待決策新項目現(xiàn)金流量計劃（單位：萬元） 說明：說明：1、待決策新項目資金峰值、待決策新項目資金峰值186,957萬元，出現(xiàn)時點萬元，出現(xiàn)時點2007年三季度年三季度 。 2、實現(xiàn)累計正向現(xiàn)金流時間為、實現(xiàn)累計正

53、向現(xiàn)金流時間為200 9年年3季度。季度。4.3、資金缺口解決方案、資金缺口解決方案 （1）擬向總部申請項目貸款額度）擬向總部申請項目貸款額度 20000萬元；萬元；（2）擬與中糧集團合作解決）擬與中糧集團合作解決 20000萬元資金缺口；萬元資金缺口；四四. .資金解決方案資金解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 按樓面地價按樓面地價4000元元/平米測算，項目平米測算，項目06年總體資金缺口為年總體資金缺口為3.57億元，但億元，但06年存在年存在4億元階段億元階段性資金缺口，擬通過以下方式解決：性資金缺口，擬通過以下方式解決：說明：由于拍賣總價很可能高于說明：由于拍賣總價很可能

54、高于4000元元/平米，因此，項目在平米，因此，項目在07年年3月份也存在較大資金缺口，月份也存在較大資金缺口，具體數(shù)額須待最終投標(biāo)結(jié)果而定。具體數(shù)額須待最終投標(biāo)結(jié)果而定。年度年度2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年合計合計現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入3458614432817910619758811370566978現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出42837161873521677619664942336002411434028項目凈現(xiàn)金流項目凈現(xiàn)金流-42837-12728792161102910132646-22230-2411132951項目累計凈流量項目累計凈流量

55、-42837-170124-7796324947157593135362132951五五. .項目開發(fā)計劃項目開發(fā)計劃XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 5.1、首期項目開發(fā)計劃、首期項目開發(fā)計劃序序號號工作內(nèi)容工作內(nèi)容時間時間開始開始完成完成1項目啟動時間8月月1日啟動日啟動2規(guī)劃方案設(shè)計8月月1日日10月月1日日3單體方案設(shè)計10月月1日日12月月1日日4施工圖設(shè)計12月月1日日07年年2月月1日日5簽署土地協(xié)議或合同9月月11日日20日日6取得建設(shè)用地批準書11月月4日日7取得土地證07年年9月月4日前日前8基礎(chǔ)開工07年年2月月1日日9開盤07年年10月月1日日10竣工驗收08年年2

56、月月1日日11入住08年年6月月1日日12本項目開發(fā)建設(shè)完畢09年年11月月4日日注：此開發(fā)計劃可以確保我司在獲得本項目后注：此開發(fā)計劃可以確保我司在獲得本項目后2個月內(nèi)完成總規(guī)方案的報建工作。個月內(nèi)完成總規(guī)方案的報建工作。 5.2、項目銷售計劃、項目銷售計劃 五五. .項目開發(fā)計劃項目開發(fā)計劃注：此銷售面積中不含車位；銷售單價不含車位部分。07年年08年年09年年10年年合計合計開發(fā)計劃（開發(fā)計劃（m2m2）134278187989214844537111銷售面積（銷售面積（m2m2）40459123061129480137882430881銷售額（萬）銷售額（萬）4537815444017

57、2239194921566978銷售單價（元銷售單價（元/ m2/ m2）1121612030127461367312694XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 6. 1 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)項目主要經(jīng)濟指標(biāo)六六. .經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析（備注：本部分經(jīng)濟效益指標(biāo)均按4000元/平米測算，實際成交地價將可能高于此地價。）經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)項目總金額（萬元）項目總金額（萬元）銷售收入566,978開發(fā)成本342,849資金峰值186,957項目總投資371,198凈利潤107,506內(nèi)部投資收益率27.07%銷售凈利率18.96%XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 6. 2 合作項目合作項目#經(jīng)

58、濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo) 六六. .經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 項目項目數(shù)值數(shù)值#總投資185,599#凈利潤53,753#投資回報率28.96%#內(nèi)部收益率27.07%6.3 項目開發(fā)各年的利潤體現(xiàn)項目開發(fā)各年的利潤體現(xiàn) 六六. .經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)08年年09年年10年年合計合計結(jié)算面積（m2）107720150808172352430881結(jié)算金額(萬元)130,138195,129241,711566,978單位凈利潤(元/m2)1818235730392495凈利潤（萬元）19,58535,54652

59、,376107,506銷售凈利率15.0%18.2%21.7%19.0%（2）在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過不斷調(diào)整和完善，初步形成沙沙項目產(chǎn)品建議要點，為規(guī)劃設(shè)計工作提供參考；七七. .前置與加速措施前置與加速措施回顧與補充回顧與補充7.1 產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別 成熟標(biāo)準化產(chǎn)品 創(chuàng)新產(chǎn)品（注明理由）7.1 前置工作進展情況前置工作進展情況 沙沙項目產(chǎn)品建議要點（0825）.doc客戶定位和產(chǎn)品定位前置工作進展情況客戶定位和產(chǎn)品定位前置工作進展情況（1）通過對項目屬性、客戶細分結(jié)果和片區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)研，經(jīng)過不斷深入的討論后得出金沙州D地塊市場和客戶的簡要分析初步結(jié)論；（3）針對周邊代表性樓盤和XX市珠江沿岸樓

60、盤的分析，得出本地塊的售價分析初步結(jié)論；（4）組織各專業(yè)部門針對本項目運用“七對眼睛”的工具進行分析，得出“七對眼睛”報告。XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 七七. .前置與加速措施前置與加速措施回顧與補充回顧與補充XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 7.1 前置工作進展情況（續(xù)）前置工作進展情況（續(xù)） 設(shè)計前置工作進展情況設(shè)計前置工作進展情況（1）區(qū)域立項階段形成總體方案、戶型平面圖等設(shè)計成果初稿；（2）根據(jù)區(qū)域立項會建議，并結(jié)合營銷產(chǎn)品建議對上述規(guī)劃方案初稿進行調(diào)整，目前形成兩個公司內(nèi)部審核方案，并以此制作模型圖；（3）為保證投標(biāo)方案完全滿足政府的相關(guān)設(shè)計要求，形成了上報政府的規(guī)劃設(shè)