XX房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導書(全流程)-210頁doc格式

1、房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導書試行稿XX（集團）公司目錄1. 土地投標（商務） 42. 土地投標（技術） 63. 土地狀況調(diào)研 84. 編制可行性研究報告 105. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 146. 建立優(yōu)秀設計師信息庫 157. 編制設計任務書 168. 建筑方案招標 199. 規(guī)劃方案報審 2210.申報計劃立項 2411.申辦建設用地規(guī)劃許可證 2512.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 2613.雙代號座標網(wǎng)絡計劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例） 3014.設計委托 3115.建筑設計優(yōu)化 3316.日照分析報告的編制和報送 3617.編制營銷策劃書 3818.選擇和確定營銷代理 4019.召開擴

2、初設計審批會 4220.擴初設計送審 4321.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 4622.結(jié)構(gòu)設計優(yōu)化 4923.三通一平跟蹤管理 5124.土地接管 5225.工程報建 5426.申辦建設工程規(guī)劃許可證 5627.工程安全質(zhì)量報監(jiān) 5828.申領施工許可證 6029.投資監(jiān)理委托 6230.施工總承包招標 6431.現(xiàn)場管理臺帳 6832.圖紙管理 7033.施工日記 7134.編制會議紀要 7235.施工圖內(nèi)審 7336.施工圖設計交底 7537.臨水、臨電配套 7738.申辦開工復驗紅線 7939.施工技術方案優(yōu)化 8140.委托勘丈 8341.樓書及宣傳資料制作 8542.選擇首屆物業(yè)管理單位 86

3、43.申辦預售許可證 8844.組織房展會 9045.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 9146.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 9347.編制工程預算 9448.編制項目計劃書 9649.審核驗工月報 9850.工程撥款 10051.甲方采購 10252.施工安全管理 10553.施工安全巡視 10854.施工圖修改 11055.工程例會 11256.現(xiàn)場簽證 11457.工程質(zhì)量事故處理 11658.索賠 11859.樣板引路和封樣驗收 12260.隱蔽工程驗收（土建） 12461.隱蔽工程驗收程序（安裝） 12662.竣工備案制驗收 12863.公建配套 13364.供電配套 13565.供水配

4、套 13966.排水配套 14267.消防配套 14468.燃氣配套 14769.環(huán)衛(wèi)配套 14970.衛(wèi)生防疫報批 15171.通信配套 15372.有線電視配套工程 15573.綠化配套 15774.郵政配套 15975.安全技術防范配套 16076.門牌報批 16277.申辦“使用粘土磚”核定 16378.結(jié)建民防工程建設管理 16479.工程竣工檔案編制驗收和報送 16880.申辦規(guī)劃驗收 17281.公司內(nèi)部驗收 17482.申辦入戶許可證 17583.申辦大產(chǎn)證 17784.編制工程決算 17985.物業(yè)移交和接管 18186.預售商品房的物業(yè)交付 18387.代辦小產(chǎn)證 1858

5、8.項目總結(jié) 18689.項目資金管理 18890.項目貸款 19091.項目經(jīng)濟效益測評 19292.成本管理 19493.成本核算 20194.課題組研究成果報告摘要 20695.課題組研究成果評審意見 209土地投標(商務)1作業(yè)目的土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。2作業(yè)依據(jù)政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。3.決策崗位 總經(jīng)理：負責土地投標書（商務）的批準和簽發(fā)。主

6、管崗位總經(jīng)濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標報價。協(xié)管崗位總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。 主辦崗位土地開發(fā)：負責向各相關崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。協(xié)辦崗位營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。4.緊前工作條件獲得土地招標文件和相關技術指標要求。5.作業(yè)描述5.1 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書土地狀況調(diào)查）。其中營

7、銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟師認為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標。5.2 投標準備會議總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。5.3 各崗位責任和分工營銷策劃：負責編制可行性報告。根據(jù)周邊市

8、場情況進行市場需求預測和平均售價預測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。土地開發(fā)：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反饋給各負責部門。向土建設計管理崗位催辦技術標。成本控制：負責編制現(xiàn)場建設成本。成本核算：負責編制內(nèi)部管理成本和稅費。融資會計：負責提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材

9、料。公司辦公室：負責提供有關開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責投標文件封面、封底和內(nèi)容排版的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔?？偨?jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。5.4投標（商務標）文件內(nèi)容：投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性研究報告等。投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。5.5參加投標：投

10、標授權委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過程，及時向上級領導匯報。5.6投標工作全過程的保密紀律：5.6.1 所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設置加密。5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權不準打印和復制。5.6.3 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承擔保密責任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔保密責任。土地投標（技術）1.作業(yè)目的土地投標的技術標部分即為征集規(guī)劃設計

11、方案，是土地投標書的主要組成部分。也可作為中標后甲方深化設計任務書的基礎。2.作業(yè)依據(jù)從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標書。3 決策崗位 總經(jīng)理：負責土地投標書（技術）的批準和簽發(fā)。主管崗位總建筑師：布置本作業(yè)任務，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位 土建設計管理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。4緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5 作業(yè)描述5.1 編制工作進度計劃因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標”工作

12、程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應比投標截止日期提早1至2天，留有一定的時間余地。5.2 委托概念方案設計主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設計師信息庫中選擇2至3名分屬不同設計單位的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯(lián)系委托設計事宜。向設計師提供地形圖復印件和規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。5.3 編寫設計任務書草稿詳見作業(yè)指導書編制設計任務書。此項作業(yè)應在概念方案設計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應盡早與設計單位溝通。5.4概念方案的設計成果必須嚴格遵照招標文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：5.4.1 規(guī)劃設計成果：A

13、3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。5.4.2 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術經(jīng)濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設施：應按土地招標書相關要求配置，招標書中

14、未提及則在出讓范圍內(nèi)按城市居住區(qū)公共服務設施設置標準（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求為小區(qū)配置。 表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準。5.6簽訂設計咨詢合同與內(nèi)部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產(chǎn)權歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作

15、為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。5.7 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。5.8 資料移交在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術標并入土地投標文件。5.9 保密責任本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投標方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)

16、象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。土地狀況調(diào)研1.作業(yè)目的取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。2.作業(yè)依據(jù)公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。3.主管崗位總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 協(xié)管崗位總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位土地開發(fā)：負責現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。協(xié)辦崗位營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。4.緊前工作條件已獲取相關土地將要招標的信息。5作業(yè)要求5.1踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。

17、5.2踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結(jié)束之前整理完成。5.3本作業(yè)形成的調(diào)研報告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟師的檢查和評價。6作業(yè)描述：6.1調(diào)研外部環(huán)境：6.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。

18、 6.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。6.1.5 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。6.2調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：6.2.1地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。6.2.2 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領標有等高線的地形圖。6.2.3 空

19、中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。6.2.4 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。6.2.5 本小區(qū)比較理想的出入口位置。6.2.6 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。編制可行性研究報告1.作業(yè)目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的

20、項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。3.主管崗位 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意

21、見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關。主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關土地技術指標；深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經(jīng)濟技術指標。5.作業(yè)描述5.1總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)

22、濟師批準后，布置安排落實。5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。5.4小組集體討論，議題為：5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。5.4.3經(jīng)濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調(diào)整或重新設計。5.5編寫研究報告。經(jīng)過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后

23、，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。5.6初步可行性研究報告內(nèi)容：5.6.1市場分析5.6.1.1整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。5.6.1.2細分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2法規(guī)政策分析開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)；規(guī)劃設計導向，城市建設信息；其他經(jīng)濟信息及政策

24、指引。5.6.3項目分析5.6.3.1項目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。5.6.3.2項目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。5.6.3.3項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。5.6.3.4項目發(fā)展前景預測市場前景、價格走勢、項目切入點等。5.6.4項目開發(fā)建議與評價5.6.4.1項目主要

25、定位市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。5.6.7項目開發(fā)進度總體進度要求、分階段進度要求。5.6.8項目財務分析建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9項目風險分析與敏感性分析風險分析、主要指標的敏感性分析。5.6.10項目

26、研究結(jié)論和建議。5.6.11附件（包括附圖和附表）。5.7深度可行性研究報告內(nèi)容：5.7.1總論項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。5.7.2項目區(qū)位分析項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。5.7.3產(chǎn)品供需分析市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。5.7.4建筑方案選擇建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5項目實施進度建設工期，實施進度表（或橫線圖）。5.7.6投資估算與資金籌措建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。5.7.7財務評價

27、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結(jié)論。5.7.8風險分析項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。5.7.9結(jié)論與建議5.7.10附表投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。5.7.11附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12附件土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。建立公共建筑和

28、住宅小區(qū)資料庫1.作業(yè)目的為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。2.主管崗位 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。主辦崗位設計管理：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。協(xié)辦崗位營銷策劃：將業(yè)務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3作業(yè)設備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設備。4.作業(yè)要求4.1制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。4.2載入公司局域網(wǎng)共享平臺，供公司其他業(yè)務人員調(diào)用。4.

29、3本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評價。5.作業(yè)描述5.1資料收集途徑售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。5.2 電子相冊制作方法5.2.1按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。5.2.2每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設計單位、簡要評論等說明。5.2.3 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。5.2.4 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。5.2.5 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或

30、右側(cè)，建筑名稱可以美術標題的形式插入頁面合適的部位。建立優(yōu)秀設計師信息庫1.作業(yè)目的人的因素是最關鍵和主要的，優(yōu)秀的設計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。2.主管崗位 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。主辦崗位設計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。3.作業(yè)要求3.1分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)

31、補充。3.2 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。3.3 要求本崗位與首選庫的設計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。4作業(yè)描述4.1 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務工作，關心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設計師個人信息和他們的作品樣本。4.2 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片

32、，圖片的掃描件等。4.3 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。4.4 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關途徑、代表性作品和論著等。編制設計任務書1.作業(yè)目的不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發(fā)設計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設計

33、作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設計任務書。2.作業(yè)依據(jù) 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復。3.決策崗位 總經(jīng)理：負責最后審查和簽發(fā)。主管崗位 總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。主辦崗位設計管理：起草設計任務書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。4.緊前工作條件：市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。5.作業(yè)描述5.1介紹現(xiàn)場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹

34、木等。5.2介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。5.3分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。5.4規(guī)劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。5.5市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。5.6規(guī)劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。5.7住宅設計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。5.8公共建筑設計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務范圍等。5.9樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性

35、的等。5.10設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設計深度要求。5.11作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于3040個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設計任務書的跟蹤補充6.1在設計過程中，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設計時限。6.2當設計進入擴初階段時，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議

36、，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。7.設計任務書應附以下附件7.1當?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。7.2標有規(guī)劃紅線的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。8.當設計任務書編進設計招標書時，部分章節(jié)與招標書有所重復，設計任務書相關內(nèi)容可以簡略。建筑方案招標1. 作業(yè)目的為了引進競爭機制，促進技術進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設計都必須進行方案招投標。2.作業(yè)依據(jù)：建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部2000

37、年第82號）。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法實施細則。3.主管崗位 總建筑師：負責招標全過程工作，組建設計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位 招標工作小組成員：按照組長的指令承擔招標具體事務。4.緊前工作條件已通過拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。5.作業(yè)步驟（即下圖）6作業(yè)描述本項工作可以委托設計招投標代理機構(gòu)進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以下簡稱設招辦）的全程監(jiān)督和管理。6.

38、1成立招標工作小組6.1.1總建筑師擔任組長，并由其指定四名相關崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開發(fā)項目的設計招標工作。6.1.2招標工作小組的主要工作內(nèi)容是：編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批；接受投標人的報名，負責資質(zhì)審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案；發(fā)放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型；組織開標會議；對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審；填報建設工程設計招標投標中標通知書，經(jīng)設招辦見證后發(fā)給中標人；辦理簽訂設計委托合同；向未中標人返回投標保證金

39、和投標書編制補償金；向設招辦繳納招標管理費；寫招標工作綜合報告，報設招辦備案；整理招標工作資料，移交公司檔案室。6.2招標登記向設招辦填報上海市建設工程設計招標項目登記表。6.3發(fā)布信息待登記表批復后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。6.4編制設計招標書6.4.1經(jīng)組長簽字后報設招辦審批，待批準后才能發(fā)給投標人。6.4.2設計招標書至少應包括以下內(nèi)容：設計任務書：在原有設計任務書的基礎上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導書編制設計

40、任務書）。投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標、評標等活動的日程安排。未中標方案的補償標準：招標人買斷版權的，補償標準應該要高一些。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同內(nèi)。知識產(chǎn)權申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權，招標人如部分采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應于同意。補償標準應在招標書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現(xiàn)在設計委托合同中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設計周期、服務標準等。6.

41、5確定投標人名單公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。6.6發(fā)放招標書按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應在招標公告或招標書中明確。6.7踏勘和答疑：6.7.1招標人在發(fā)售招標書后的約定時間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。6.7.2投標人在閱讀招標文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形式或召開投標答疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分。6.8組建評標小組6.8.1評標小組通常由711人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家34名，營銷策劃專家23名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各12名，其中包括本公司的三總師。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設招辦核準。6.8.2評標小組的主要工作內(nèi)容是： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責評標，匯總評標結(jié)果； 按照評標決標