房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)-任曉松

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)主講：任曉松前言目 錄一、一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、二、 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)名詞房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)名詞二、二、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售名詞房地產(chǎn)銷(xiāo)售名詞一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1、房產(chǎn)房產(chǎn) 是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)（占有、使用、收益、是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）處分等權(quán)利） 2、地產(chǎn)地產(chǎn) 是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)（使用、收益、轉(zhuǎn)讓是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

2、等權(quán)利）。 3、房地產(chǎn)房地產(chǎn) 是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)4、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑以及租售經(jīng)營(yíng)的行為過(guò)程。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱(chēng)土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）； 二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買(mǎi) 給需求者 （一手房市場(chǎng)）； 三級(jí)市場(chǎng)：房屋

3、在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；u 全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體；集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會(huì)主義公有制社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）二、土地二、土地 土地制度土地制度土地年限國(guó) 家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(

4、提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式招標(biāo)方式拍賣(mài)方式拍賣(mài)方式掛牌方式掛牌方式協(xié)議方式協(xié)議方式u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：居住用地：7070年年工業(yè)用地：工業(yè)用地：5050年年科技、教育、文化、體育、衛(wèi)生：科技、教育、文化、體育、衛(wèi)生：5050年年工業(yè)、綜合或其它用地：工業(yè)、綜合或其它用地：5050年年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：4040年年國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證是證明土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的

5、法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性證件。五大證件住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住

6、房質(zhì)量保證文件。住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān)住房使用的說(shuō)明。工程竣工驗(yàn)收備案表工程竣工驗(yàn)收備案表全稱(chēng)是房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。兩書(shū)一表土地標(biāo)準(zhǔn)土地標(biāo)準(zhǔn)三通一平三通一平 是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。七通一平七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通和土地平整。給水、排

7、水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整。生地生?指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。熟地熟地 指已經(jīng)具備指已經(jīng)具備”三通一平三通一平“或或”七通一平七通一平“，具備使用條件的土地。，具備使用條件的土地。毛地毛地 指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。地。二、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)名詞常見(jiàn)的四種建筑形式常見(jiàn)的四種建筑形式磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)樓層名稱(chēng)的分類(lèi)低層居住建筑為低層居住建筑為1 1層至層至3 3層。高度小于或等于層。高度小于

8、或等于1010米。米。 多層住宅為多層住宅為4 4層至層至6 6層。高度大于層。高度大于1010米，小于等于米，小于等于2424米。米。 中高層住宅中高層住宅一般一般為為7 7至至1212層，層，高度在高度在2424米以上。米以上。 u 點(diǎn)式（塔式）建筑點(diǎn)式（塔式）建筑 指多個(gè)住宅單元組合而成，每個(gè)單元設(shè)有獨(dú)立的樓梯或電梯的住宅。一般為多層或小高層建筑。u 板式建筑板式建筑 指以共用的樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層建筑。塔樓形式有十字形、井字形、方形和蝶形。 高層住宅為高層住宅為12層以上至層以上至100米以下。米以下。超高層為超高層為100米以上。米以上。獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)屋

9、內(nèi)形態(tài)分類(lèi)雙拼別墅雙拼別墅屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)花園洋房花園洋房屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)公寓公寓屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)躍層躍層LOFT復(fù)式復(fù)式錯(cuò)層錯(cuò)層閣樓閣樓屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)屋內(nèi)形態(tài)分類(lèi)玄關(guān)玄關(guān)飄窗飄窗露臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售名詞設(shè)備層：設(shè)備層：建筑物中布置設(shè)備管線(xiàn)的空間，不能用作居住、辦公等功能標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。均均 價(jià)：價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以各單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。（均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)）進(jìn)進(jìn) 深：深： 一間房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度，進(jìn)深大的住宅

10、可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過(guò)大。（房屋進(jìn)深一般限定在5米左右）開(kāi)開(kāi) 間：間： 住宅的寬度，指一間房屋或一幢居住建筑的一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開(kāi)間一般在3.0-3.9米之間。毛坯房：毛坯房： 交付使用時(shí)的房屋沒(méi)有門(mén)，只有外分戶(hù)門(mén)，墻面和地面僅做了基礎(chǔ)抹灰處理，而未作表面裝飾處理的房屋。層高：層高： 層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常是指下層樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：凈高： 指樓板面或地板面至上層樓板底面（即室內(nèi)屋頂）之間的最小垂直距離。凈高凈高 = 層高層高 - 樓板厚度。樓板厚度。名

11、詞定義銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積是指商品房按套或單元出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。公攤面積：公攤面積：為整棟樓服務(wù)的公共建筑設(shè)施。 1.公共門(mén)廳、過(guò)道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房、電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%與面積有關(guān)概念套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：（又叫實(shí)用面積實(shí)用

12、面積）指單元分戶(hù)門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積。包括使用面積、墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積。套內(nèi)使用面積：套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算（使用面積大于等于地毯面積）： a. 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。 b. 套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 c. 不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。使使 用用 率：率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓80%、塔樓75%、寫(xiě)字樓70%商場(chǎng)65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量

13、大的地方，使用率低。與面積有關(guān)概念商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售面積 = 套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，（以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井）公攤系數(shù)公攤系數(shù) = 公攤面積 / 套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 - 套內(nèi)建筑面積 - 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e得房率：得房率：得房率（也叫實(shí)用率實(shí)用率）是指套內(nèi)建筑面積與套

14、（單元）建筑隊(duì)面積之比與面積有關(guān)概念實(shí)實(shí) 用用 率：率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。容容 積積 率：率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率：建筑覆蓋率：又稱(chēng)建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。（如：建設(shè)用地1000平方米、地下室400平方米、地上一層300平方米，則：建筑密度為30）。綠地率：綠地率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。綠地率通常都有下限控制：并不是長(zhǎng)草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)?nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化率：綠化率： 是指規(guī)劃建

15、設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（也叫綠化投影面積，長(zhǎng)草的地方都算綠化，一般大于綠地面積）與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。（標(biāo)準(zhǔn)的名稱(chēng)是綠化覆蓋率）與公式有關(guān)的概念期房：期房：期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房：現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房： 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 銷(xiāo)售常用名詞契契 稅：稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的一個(gè)專(zhuān)門(mén)稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者所承付稅額最大的一次稅費(fèi)。公共維修基金：公共維修基金：指用來(lái)為住宅樓房的公共部位和公共設(shè)施及設(shè)備來(lái)維修養(yǎng)護(hù)的基金。（一般為購(gòu)房款的2%）按按 揭：揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證抵