第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)

1、 第三章第三章 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)本章主要內(nèi)容：本章主要內(nèi)容： 1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述 2 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項(xiàng)權(quán)利、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項(xiàng)權(quán)利 3 3、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度 第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展 1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成 原始社會(huì)，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢原始社會(huì)，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的

2、觀念。通常認(rèn)洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通常認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，形成于奴隸社會(huì)。為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，形成于奴隸社會(huì)。在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營(yíng)的需城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營(yíng)的需要，公元前兩千年的古巴比倫王國(guó)，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代要，公元前兩千年的古巴比倫王國(guó)，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，

3、由于貫徹了“一物一權(quán)一物一權(quán)”主主義的原則，尤其是確認(rèn)了所謂義的原則，尤其是確認(rèn)了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑建筑物所有權(quán)屬于建筑物物所附著之土地所有人所附著之土地所有人”或或“地上物屬土地所有人地上物屬土地所有人”的原的原則，則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日爾曼所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日爾曼 法，曾經(jīng)形成所謂的法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)階層所有權(quán)”，在某種程度上承認(rèn)了建筑物，在某種程度上承認(rèn)了建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。分所有權(quán)，但并不完整。 自十九世紀(jì)上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）自十九世紀(jì)上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國(guó)先后進(jìn)行了工業(yè)

4、革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇等國(guó)先后進(jìn)行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個(gè)業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但起，多個(gè)業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。18041804年，年， 法國(guó)民法典法國(guó)民法典第第644644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后

5、，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國(guó)國(guó)民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)舊中國(guó)國(guó)民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。法律制度。 2 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展 進(jìn)入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建進(jìn)入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴(yán)峻。但與此同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步客致使住宅問題更趨嚴(yán)峻。但與此同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)

6、展提供了基本條件。觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國(guó)或?yàn)榱私鉀Q日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國(guó)或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的概念與特征一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的概念與特征 1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑

7、物專有部分棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的所享有的專有所有權(quán)專有所有權(quán)，與建筑物共有部分所享有的共有部，與建筑物共有部分所享有的共有部分分持分權(quán)持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成成員權(quán)員權(quán)的總稱。的總稱。 2 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體 “ “空間空間”是是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體 3 3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 （1 1）復(fù)合性。）復(fù)合性。 （2 2）專有權(quán)的主導(dǎo)性。在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立登記）專有權(quán)的主導(dǎo)性。在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立登記上，只登記專有所有

8、權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨(dú)上，只登記專有所有權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨(dú)登記。登記。 （3 3） 一體性，專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離。一體性，專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離。 （4 4）登記公示性）登記公示性 （5 5）權(quán)利主體身份多重性。）權(quán)利主體身份多重性。 4 4、建筑物區(qū)分所有權(quán)種類、建筑物區(qū)分所有權(quán)種類 （1 1）縱切型區(qū)分所有權(quán)）縱切型區(qū)分所有權(quán) （2 2）橫切型區(qū)分所有權(quán)）橫切型區(qū)分所有權(quán) （3 3）混合型型區(qū)分所有權(quán)）混合型型區(qū)分所有權(quán) 第二節(jié)第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項(xiàng)權(quán)利建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項(xiàng)權(quán)利一、專有所有權(quán)一、專有所有權(quán) 1 1、專有部分的要件、專有

9、部分的要件 構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性 2 2、專有部分的范圍、專有部分的范圍 （1 1）中心說；）中心說； （2 2）空間說；）空間說； （3 3）最后粉刷表層說；）最后粉刷表層說； （4 4）壁心和最后粉刷表層說。）壁心和最后粉刷表層說。 3 3、專有所有權(quán)的內(nèi)容、專有所有權(quán)的內(nèi)容 專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。 （1 1）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利包括：所有權(quán)、相鄰使用權(quán)。包括：所有

10、權(quán)、相鄰使用權(quán)。 （2 2）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)包括：包括：A A、不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；、不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；B B、維、維持建筑物存在的義務(wù)；持建筑物存在的義務(wù)；C C、不得隨意變更通過其專有部分、不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；的電線、水管、煤氣管道等；D D、遵守公共秩序，維護(hù)住、遵守公共秩序，維護(hù)住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。二、共有所有權(quán)二、共有所有權(quán) 1 1、共有所有權(quán)的特征、共有所有權(quán)的特征 復(fù)合性、廣泛性、多重性、從屬性、不可分割性。復(fù)合性、廣泛性、

11、多重性、從屬性、不可分割性。 2 2、共有部分的范圍、共有部分的范圍 建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共有部分及附屬物。建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共有部分及附屬物。 3 3、共有所有權(quán)的形態(tài)、共有所有權(quán)的形態(tài) 總有、共同共有、按份共有?？傆?、共同共有、按份共有。 4 4、共有所有權(quán)的內(nèi)容、共有所有權(quán)的內(nèi)容 共有所有權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有共有所有權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。 權(quán)利權(quán)利對(duì)共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)。對(duì)共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)。 義務(wù)義務(wù)按共有部分的本來用途使用共有部

12、分、分擔(dān)共按共有部分的本來用途使用共有部分、分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。 三、成員權(quán)三、成員權(quán) 1 1、成員權(quán)的概念、成員權(quán)的概念 成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。與承擔(dān)的義務(wù)。 2 2、成員權(quán)的內(nèi)容、成員權(quán)的內(nèi)容 （1 1）權(quán)利）權(quán)利 表決權(quán)、參與訂立規(guī)約權(quán)、選聘和解聘管理者的權(quán)表決權(quán)、參與訂立規(guī)約權(quán)、選聘和解聘管理

13、者的權(quán)利、請(qǐng)求權(quán)。利、請(qǐng)求權(quán)。 （2 2）義務(wù)）義務(wù) 執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體所作出的決議的義務(wù)、執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體所作出的決議的義務(wù)、遵守管理規(guī)約的義務(wù)、接受管理者管理的義務(wù)。遵守管理規(guī)約的義務(wù)、接受管理者管理的義務(wù)。 3 3、成員權(quán)的變動(dòng)、成員權(quán)的變動(dòng) 包括指建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得與滅失。包括指建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得與滅失。 第三節(jié)第三節(jié) 區(qū)分所有建筑物的管理制度區(qū)分所有建筑物的管理制度 區(qū)分所有建筑特的管理也就是我們所說的物業(yè)管理，區(qū)分所有建筑特的管理也就是我們所說的物業(yè)管理，是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理機(jī)能，并充

14、分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)其所進(jìn)行的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。一般會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)其所進(jìn)行的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。一般而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、處分，以及對(duì)而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、處分，以及對(duì)區(qū)分所有權(quán)人共同生活秩序的維護(hù)。區(qū)分所有權(quán)人共同生活秩序的維護(hù)。一、管理內(nèi)容一、管理內(nèi)容 物的管理、人的管理。物的管理、人的管理。二、管理方式二、管理方式 1 1、自主管理方式與委托管理方式、自主管理方式與委托管理方式 2 2、管理人方式與非管理人方式、管理人方式與非管理人方式 3 3、法人管理方式與非法人管理方式、法人管理方式與非法人管理方式三、管理規(guī)約三、管理規(guī)約 管理規(guī)約是指全體區(qū)

15、分所有權(quán)人就建筑物的管理、使管理規(guī)約是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式形成的自治規(guī)則。用及所有關(guān)系，以書面形式形成的自治規(guī)則。 1 1、管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止；、管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止； 2 2、管理規(guī)約內(nèi)容；、管理規(guī)約內(nèi)容； 3 3、管理規(guī)約的效力、保管及閱覽。、管理規(guī)約的效力、保管及閱覽。四、管理團(tuán)體四、管理團(tuán)體 管理團(tuán)體是指一棟區(qū)分所有建筑物上的全體區(qū)分所有管理團(tuán)體是指一棟區(qū)分所有建筑物上的全體區(qū)分所有權(quán)人為進(jìn)行建筑物及其基地、附屬設(shè)施的管理而結(jié)成的管權(quán)人為進(jìn)行建筑物及其基地、附屬設(shè)施的管理而結(jié)成的管理組織。理組織。閱讀與討論：閱讀與討論： 物權(quán)法物權(quán)

16、法中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度缺陷中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度缺陷1 1、物權(quán)法物權(quán)法第七十二條規(guī)定第七十二條規(guī)定:“:“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分以外的共有部分, ,享有權(quán)利享有權(quán)利, ,承擔(dān)義務(wù)承擔(dān)義務(wù); ;不得以放棄權(quán)利不不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房, ,其對(duì)其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！?該條中該條中“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”應(yīng)該怎樣理解應(yīng)該怎樣理解呢呢? ?業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物

17、內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房, ,權(quán)利義務(wù)又如何權(quán)利義務(wù)又如何確定呢確定呢? ?我們可以理解為業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分的義務(wù)是絕我們可以理解為業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分的義務(wù)是絕對(duì)的對(duì)的, ,不能消滅除非他不再是小區(qū)的業(yè)主。而這里的不能消滅除非他不再是小區(qū)的業(yè)主。而這里的“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房”后權(quán)利義務(wù)分配有兩種不后權(quán)利義務(wù)分配有兩種不同的情況同的情況, ,如果只是用益物權(quán)如果只是用益物權(quán)( (如使用權(quán)等如使用權(quán)等) )的轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓, ,譬如租譬如租賃賃, ,那么承租人除了享有使用權(quán)外那么承租人除了享有使用權(quán)外, ,他也可以享有參加業(yè)主他也可以享有參加業(yè)主大會(huì)也可以發(fā)表意見

18、大會(huì)也可以發(fā)表意見, ,但是他的表決權(quán)應(yīng)該有所限制。同但是他的表決權(quán)應(yīng)該有所限制。同時(shí)，承租人也應(yīng)該享有一定的義務(wù)時(shí)，承租人也應(yīng)該享有一定的義務(wù), ,比如應(yīng)該繳納相應(yīng)的比如應(yīng)該繳納相應(yīng)的水電費(fèi)等。但公共維修基金是不該他繳納的。因?yàn)槌凶馊怂娰M(fèi)等。但公共維修基金是不該他繳納的。因?yàn)槌凶馊酥皇欠课莸氖褂萌硕钦嬲臉I(yè)主只是房屋的使用人而非真正的業(yè)主, ,他只享有部分權(quán)利他只享有部分權(quán)利, ,那那么他也就只履行與之對(duì)應(yīng)的義務(wù)。但如果是對(duì)其全部的專么他也就只履行與之對(duì)應(yīng)的義務(wù)。但如果是對(duì)其全部的專有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓, ,即房屋的買賣即房屋的買賣, ,那么房主的其它所有的權(quán)利那么房主的其它所有的權(quán)

19、利及義務(wù)也都同時(shí)自動(dòng)一并轉(zhuǎn)讓。及義務(wù)也都同時(shí)自動(dòng)一并轉(zhuǎn)讓。2 2、物權(quán)法物權(quán)法第七十三條規(guī)定第七十三條規(guī)定,“,“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路建筑區(qū)劃內(nèi)的道路, ,屬屬于于業(yè)主共有業(yè)主共有, ,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地地, ,屬于業(yè)主共有屬于業(yè)主共有, ,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房務(wù)用房, ,屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有?！?法條中雖然規(guī)定了道路法條中雖然規(guī)定了道路, ,綠地及其他公共場(chǎng)所、公用綠地及其他

20、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房, ,屬于業(yè)主共有屬于業(yè)主共有, ,但未明確說明公共但未明確說明公共場(chǎng)所、公用設(shè)施場(chǎng)所、公用設(shè)施, ,物業(yè)服務(wù)用房具體指的是那些部分，例物業(yè)服務(wù)用房具體指的是那些部分，例如如, ,本條雖明確規(guī)定本條雖明確規(guī)定, ,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地, ,屬于業(yè)主共有屬于業(yè)主共有, ,但但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。但其中的屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。但其中的“明示屬于個(gè)人的除外明示屬于個(gè)人的除外”就沒有明確界定就沒有明確界定, ,于是就可能產(chǎn)于是就可能產(chǎn)生生種種問題。在現(xiàn)實(shí)生活中種種問題。在現(xiàn)實(shí)生活中, ,開發(fā)商往往為了售

21、房而將屋頂開發(fā)商往往為了售房而將屋頂作為附贈(zèng)或以低價(jià)出售的方式轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買頂層住房的業(yè)主作為附贈(zèng)或以低價(jià)出售的方式轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買頂層住房的業(yè)主, ,又或者將底層周圍的部分綠地作為小花園出售給底樓業(yè)又或者將底層周圍的部分綠地作為小花園出售給底樓業(yè)主。開發(fā)商的這種種行為到底是否合法主。開發(fā)商的這種種行為到底是否合法? ?開發(fā)商與購(gòu)房者開發(fā)商與購(gòu)房者能否以其購(gòu)房合同的載明作為能否以其購(gòu)房合同的載明作為“明示明示”的證據(jù)的證據(jù)? ?本人認(rèn)為本人認(rèn)為這這均應(yīng)均應(yīng)視作無處分權(quán)的行為視作無處分權(quán)的行為, ,因?yàn)槠渌鄢龅牟糠志鶠闃I(yè)主因?yàn)槠渌鄢龅牟糠志鶠闃I(yè)主共有。一方面共有。一方面, ,開發(fā)商無權(quán)在房屋買賣合同中

22、開發(fā)商無權(quán)在房屋買賣合同中“明示明示”將將其其單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給某一業(yè)主單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給某一業(yè)主, ,另一方面另一方面, ,購(gòu)房業(yè)主也無權(quán)購(gòu)房業(yè)主也無權(quán)“明示明示”這這些綠地和頂樓屬于其個(gè)人。針對(duì)這種現(xiàn)象些綠地和頂樓屬于其個(gè)人。針對(duì)這種現(xiàn)象, ,需要立法上的需要立法上的完善完善。3 3、物權(quán)法物權(quán)法第七十四條規(guī)定第七十四條規(guī)定;“;“建筑區(qū)劃內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi), ,規(guī)劃用于規(guī)劃用于停停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi), ,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬, ,由當(dāng)事人通過由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式

23、約定。占用業(yè)主共有的道路或出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位, ,屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有?！?條文中條文中“首先滿足業(yè)主的需要首先滿足業(yè)主的需要”, ,即是指即是指“建筑區(qū)劃建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi), ,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”應(yīng)當(dāng)首先或優(yōu)先滿足業(yè)應(yīng)當(dāng)首先或優(yōu)先滿足業(yè)主的需要主的需要, ,而且而且“首先首先”區(qū)別于區(qū)別于“優(yōu)先優(yōu)先”。優(yōu)先是指在同。優(yōu)先是指在同等條等條件下的優(yōu)先件下的優(yōu)先, ,而首先則是不區(qū)分條件的首先。當(dāng)小區(qū)規(guī)劃而首先則是不區(qū)分條件的首先。當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位、車庫不足

24、的時(shí)候的用于停放汽車的車位、車庫不足的時(shí)候, ,小區(qū)業(yè)主享有小區(qū)業(yè)主享有“首先首先”權(quán)權(quán), ,即使外界給予何等優(yōu)厚的條件即使外界給予何等優(yōu)厚的條件, ,車位、車庫都車位、車庫都應(yīng)應(yīng)先提供給業(yè)主先提供給業(yè)主; ;而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位、車而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位、車庫有富余的時(shí)候庫有富余的時(shí)候( (滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有剩余滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有剩余),),則小區(qū)業(yè)主對(duì)其享有則小區(qū)業(yè)主對(duì)其享有“優(yōu)先優(yōu)先”權(quán)權(quán), ,即在同等的條件即在同等的條件, ,車位、車位、車車庫都應(yīng)先提供給業(yè)主庫都應(yīng)先提供給業(yè)主; ;而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位

25、、車庫有富余的時(shí)候位、車庫有富余的時(shí)候( (滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有剩余剩余),),則小區(qū)業(yè)主對(duì)其享有則小區(qū)業(yè)主對(duì)其享有“優(yōu)先優(yōu)先”權(quán)權(quán), ,即在同等條件下即在同等條件下, ,小小區(qū)業(yè)主的要求應(yīng)當(dāng)首先滿足。如一個(gè)區(qū)業(yè)主的要求應(yīng)當(dāng)首先滿足。如一個(gè)8080戶的小區(qū)配有戶的小區(qū)配有100100個(gè)車位個(gè)車位, ,則對(duì)于這則對(duì)于這100100個(gè)車位業(yè)主都享有首先權(quán)個(gè)車位業(yè)主都享有首先權(quán), ,即在已滿即在已滿足所有業(yè)主一戶一位的基本需要后剩余的足所有業(yè)主一戶一位的基本需要后剩余的2020個(gè)車位個(gè)車位, ,業(yè)主業(yè)主依舊可以在相同的條件下首先獲得多余車位。同時(shí)考慮到依舊可以在相

26、同的條件下首先獲得多余車位。同時(shí)考慮到開發(fā)商的利益開發(fā)商的利益, ,對(duì)富余車位業(yè)主的首先權(quán)可以給予一定期對(duì)富余車位業(yè)主的首先權(quán)可以給予一定期限的限制限的限制, ,即在一定期限內(nèi)開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需求即在一定期限內(nèi)開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需求, ,這樣就確保了每個(gè)業(yè)主均有機(jī)會(huì)享有優(yōu)先選擇多余的車位這樣就確保了每個(gè)業(yè)主均有機(jī)會(huì)享有優(yōu)先選擇多余的車位的權(quán)利的權(quán)利, ,也方便了小區(qū)的統(tǒng)一管理和維護(hù)也方便了小區(qū)的統(tǒng)一管理和維護(hù); ;在超過約定的期在超過約定的期限后限后, ,視為業(yè)主棄權(quán)視為業(yè)主棄權(quán), ,其對(duì)于富余車位的優(yōu)先權(quán)消滅其對(duì)于富余車位的優(yōu)先權(quán)消滅, ,這時(shí)這時(shí)開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要處理富余的

27、車位開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要處理富余的車位, ,這樣一方面這樣一方面平衡了開發(fā)商的利益平衡了開發(fā)商的利益, ,同時(shí)又可以敦促業(yè)主積極行使自己同時(shí)又可以敦促業(yè)主積極行使自己的權(quán)利。的權(quán)利。4 4、物權(quán)法物權(quán)法第七十七條規(guī)定第七十七條規(guī)定,“,“業(yè)主不得違反法律、法業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)以及管理規(guī)約, ,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的, ,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外, ,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。” 對(duì)房屋改變用途的這一問題上對(duì)房屋改變用途的這一問

28、題上, ,大多數(shù)物業(yè)、小區(qū)一大多數(shù)物業(yè)、小區(qū)一般是不允許業(yè)主隨意將其居住的住宅房改變用途。如果要般是不允許業(yè)主隨意將其居住的住宅房改變用途。如果要改變改變, ,一般要經(jīng)過相關(guān)行政部門以及物業(yè)公司的同意一般要經(jīng)過相關(guān)行政部門以及物業(yè)公司的同意, ,在獲在獲得批準(zhǔn)之后得批準(zhǔn)之后, ,才能把住宅性用房改為經(jīng)營(yíng)性用房。在業(yè)主才能把住宅性用房改為經(jīng)營(yíng)性用房。在業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性使用時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性使用時(shí), ,常常可能產(chǎn)生一些問題常?？赡墚a(chǎn)生一些問題, ,如噪音、灰塵如噪音、灰塵等等, ,可能會(huì)影響相關(guān)業(yè)主的權(quán)利。此時(shí)可能會(huì)影響相關(guān)業(yè)主的權(quán)利。此時(shí), ,法律的規(guī)定是什么法律的規(guī)定是什么? ?利害關(guān)系人有權(quán)對(duì)其進(jìn)行

29、解決。這時(shí)利害關(guān)系人有權(quán)對(duì)其進(jìn)行解決。這時(shí), ,會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行界定利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行界定? ?利害關(guān)系人和相鄰關(guān)利害關(guān)系人和相鄰關(guān)系有何區(qū)別系有何區(qū)別? ?我們認(rèn)為我們認(rèn)為, ,對(duì)利害關(guān)系人的界定應(yīng)該比相鄰關(guān)對(duì)利害關(guān)系人的界定應(yīng)該比相鄰關(guān)系更為廣泛系更為廣泛, ,只要其相關(guān)權(quán)利受到影響的就可以成為利害只要其相關(guān)權(quán)利受到影響的就可以成為利害關(guān)系人。關(guān)系人。 此外此外, ,建議要完善登記制度建議要完善登記制度, ,通過登記的范圍來確定權(quán)通過登記的范圍來確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系利義務(wù)關(guān)系, ,以減少不必要的糾紛?？梢赃m當(dāng)借鑒德國(guó)以減少不必要的糾紛?？梢赃m當(dāng)借鑒德國(guó)法、

30、英美法的相關(guān)規(guī)定法、英美法的相關(guān)規(guī)定, ,引入排除妨害請(qǐng)求權(quán)等引入排除妨害請(qǐng)求權(quán)等, ,盡量保證盡量保證業(yè)主的權(quán)利業(yè)主的權(quán)利, ,同時(shí)促進(jìn)小區(qū)和諧。同時(shí)促進(jìn)小區(qū)和諧。5 5、物權(quán)法物權(quán)法第八十三條規(guī)定第八十三條規(guī)定,“,“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì), ,對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為權(quán)益的行為, ,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約, ,要求行為要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排

31、除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為害自己合法權(quán)益的行為, ,可以依法向人民法院提起訴訟?？梢砸婪ㄏ蛉嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟?！?根據(jù)第八十三條規(guī)定根據(jù)第八十三條規(guī)定, ,業(yè)主委員會(huì)是否享有訴權(quán)呢業(yè)主委員會(huì)是否享有訴權(quán)呢? ? 目前目前, ,無論是理論界還是實(shí)務(wù)界對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具無論是理論界還是實(shí)務(wù)界對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格都存在很大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為備訴訟主體資格都存在很大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為, ,根據(jù)上根據(jù)上述規(guī)定述規(guī)定, ,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)的合法授權(quán)后享有訴小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)的合法授權(quán)后享有訴權(quán)權(quán), ,可以向法院起

32、訴可以向法院起訴, ,來制止那些損害小區(qū)公共利益的侵來制止那些損害小區(qū)公共利益的侵權(quán)行為權(quán)行為, ,追索損害賠償?shù)纫愿玫木S護(hù)小區(qū)的利益。另一追索損害賠償?shù)纫愿玫木S護(hù)小區(qū)的利益。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為種觀點(diǎn)則認(rèn)為, ,業(yè)主委員會(huì)雖然可以要求行為人停止侵業(yè)主委員會(huì)雖然可以要求行為人停止侵害、排除妨礙害、排除妨礙, ,但這只是屬于管理職能但這只是屬于管理職能, ,況且業(yè)主委員會(huì)沒況且業(yè)主委員會(huì)沒有自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)有自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn), ,所以不享有訴權(quán)。所以不享有訴權(quán)。 大多數(shù)人認(rèn)為大多數(shù)人認(rèn)為, ,我們應(yīng)當(dāng)擺脫那種我們應(yīng)當(dāng)擺脫那種“重管理重管理, ,輕賦權(quán)輕賦權(quán)”的的傳統(tǒng)傳統(tǒng), ,業(yè)主委員會(huì)雖然是小區(qū)成立

33、的自治性組織業(yè)主委員會(huì)雖然是小區(qū)成立的自治性組織, ,但它作為但它作為一個(gè)機(jī)構(gòu)一個(gè)機(jī)構(gòu), ,一個(gè)部門一個(gè)部門, ,享有相應(yīng)的職權(quán)與職責(zé)是它的應(yīng)有之享有相應(yīng)的職權(quán)與職責(zé)是它的應(yīng)有之義。我們應(yīng)該承認(rèn)義。我們應(yīng)該承認(rèn), ,依法成立的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過該小依法成立的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過該小區(qū)業(yè)主大會(huì)的合法授權(quán)區(qū)業(yè)主大會(huì)的合法授權(quán), ,對(duì)那些損害小區(qū)公共利益的侵權(quán)對(duì)那些損害小區(qū)公共利益的侵權(quán)行為可以行使訴權(quán)行為可以行使訴權(quán), ,向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。其向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。其必要性主要基于以下幾點(diǎn)必要性主要基于以下幾點(diǎn): : 首先首先, ,業(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán)業(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán), ,

34、將不利于保護(hù)業(yè)主的將不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。雖然合法權(quán)益。雖然物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了業(yè)賦予了業(yè)主相當(dāng)?shù)臋?quán)利主相當(dāng)?shù)臋?quán)利, ,但相當(dāng)一部分實(shí)體上權(quán)益都要依靠業(yè)主大但相當(dāng)一部分實(shí)體上權(quán)益都要依靠業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)與保護(hù)。若業(yè)主的權(quán)益遭到侵害會(huì)或業(yè)主委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)與保護(hù)。若業(yè)主的權(quán)益遭到侵害, ,而此時(shí)業(yè)主委員會(huì)又不能很好的保護(hù)業(yè)主的權(quán)益而此時(shí)業(yè)主委員會(huì)又不能很好的保護(hù)業(yè)主的權(quán)益, ,因?yàn)樗驗(yàn)樗幌碛性V權(quán)不享有訴權(quán), ,可以想像可以想像, ,那將是一件非常麻煩的事情那將是一件非常麻煩的事情, ,而且而且很有可能為公平付出更大的代價(jià)。很有可能為公平付出更大的代價(jià)。 其

35、次其次, ,業(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán)業(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán), ,將不利于保護(hù)小區(qū)的將不利于保護(hù)小區(qū)的合法權(quán)益。小區(qū)的違章擴(kuò)建、侵占道路或綠地等合法權(quán)益。小區(qū)的違章擴(kuò)建、侵占道路或綠地等, ,相鄰權(quán)相鄰權(quán)無法救濟(jì)無法救濟(jì), ,物業(yè)公司也不予理睬物業(yè)公司也不予理睬, ,這些確實(shí)是現(xiàn)實(shí)存在而又這些確實(shí)是現(xiàn)實(shí)存在而又非常令人頭疼的非常令人頭疼的, ,僅僅因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán)。如僅僅因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán)。如果業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間有了糾紛果業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間有了糾紛, ,損害了廣大業(yè)損害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益主的合法權(quán)益, ,此時(shí)若賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟權(quán)利此時(shí)若賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟權(quán)利, ,就能很好就能很好的解決這些問題的解決這些問題, ,而且還可以節(jié)約大量的人力物力以及本而且還可以節(jié)約大量的人力物力以及本已緊張的司法資源已緊張的司法資源, ,有利于小區(qū)的管理與合法權(quán)益的維有利于小區(qū)的管理與合法權(quán)益的維護(hù)。護(hù)。 第三第三, ,業(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán)業(yè)主委員會(huì)若不享有訴權(quán), ,將出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的將出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)不對(duì)稱的現(xiàn)象。歷來權(quán)