昱星家園推廣

1、航頭昱星家園市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告航頭昱星家園市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告2011 NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 機(jī) 構(gòu)）航頭昱星家園經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析報(bào)告航頭昱星家園經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析報(bào)告目目 錄錄壹、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判壹、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判貳、上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判貳、上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判叁、本項(xiàng)目市場(chǎng)理解叁、本項(xiàng)目市場(chǎng)理解 壹、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判壹、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判中國(guó)房產(chǎn)發(fā)展背景中國(guó)房產(chǎn)發(fā)展背景改革開(kāi)放 3 0 年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了快速的發(fā)展，各省市、地區(qū)都加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。隨著我國(guó)人民生活水平的逐步提高和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)大，改善居民住房

2、的民生工程成了政府工作的重中之重。近年來(lái)商品住宅價(jià)格一直處于快速增長(zhǎng)階段，但人均收入增幅較低，低收入人群購(gòu)房需求難以得到滿(mǎn)足，社會(huì)民生矛盾加劇。因此在黨的十七大報(bào)告明確提出：建立和諧社會(huì)與加快奔向小康，就必須加快解決低收入家庭的住房困難，努力使全國(guó)人民住有所居。房?jī)r(jià)增幅與社會(huì)人均收入比值加大，低收入人群住房難以滿(mǎn)足，加劇社會(huì)房?jī)r(jià)增幅與社會(huì)人均收入比值加大，低收入人群住房難以滿(mǎn)足，加劇社會(huì)矛盾矛盾加快解決低收入家庭的住房困難加快解決低收入家庭的住房困難歷年我國(guó)商品房均價(jià)走勢(shì)歷年我國(guó)商品房均價(jià)走勢(shì)歷年我國(guó)城鎮(zhèn)人口可支配收入走勢(shì)歷年我國(guó)城鎮(zhèn)人口可支配收入走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局十二五保

3、障性住房規(guī)十二五保障性住房規(guī)劃劃房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入雙軌制時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入雙軌制時(shí)代中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議規(guī)劃的建議：“十一五”期間,我國(guó)以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過(guò)各類(lèi)保障性住房建設(shè),五年間,全國(guó)1140萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶(hù)中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決；未來(lái)五年,我國(guó)計(jì)劃新建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的保障性住房3600萬(wàn)套。到“十二五”末,全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7-8%提高到20%以上基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。出于換屆及政治穩(wěn)定需要，發(fā)展保

4、障性住房，將成為出于換屆及政治穩(wěn)定需要，發(fā)展保障性住房，將成為“十二五十二五”工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)【新聚仁理解的我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)新聚仁理解的我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)】房地產(chǎn)雙軌制是房地產(chǎn)雙軌制是“十二五十二五”期間重大國(guó)策期間重大國(guó)策經(jīng)適房開(kāi)發(fā)力度大，政策支撐強(qiáng)經(jīng)適房開(kāi)發(fā)力度大，政策支撐強(qiáng)解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，緩解民生矛盾解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，緩解民生矛盾 貳、上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判貳、上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)研判上海城市背景上海城市背景上海作為全國(guó)關(guān)注的一線(xiàn)城市，是我國(guó)的商業(yè)、金融中心，在各方面均具有示范作用。開(kāi)展經(jīng)適房建設(shè)，解決中低收入人群住房需求，上海將在全國(guó)起到示范作用，為“十二五”工作

5、計(jì)劃的展開(kāi)，緩解社會(huì)矛盾創(chuàng)建和諧社會(huì)起到積極效應(yīng)。上海經(jīng)適房開(kāi)發(fā)將在全國(guó)起到示范作用上海經(jīng)適房開(kāi)發(fā)將在全國(guó)起到示范作用全國(guó)關(guān)注的一線(xiàn)城市全國(guó)關(guān)注的一線(xiàn)城市上海保障性住房規(guī)劃上海保障性住房規(guī)劃“十二五十二五”期間上海將籌建期間上海將籌建4040萬(wàn)套經(jīng)適房萬(wàn)套經(jīng)適房20112011年上海市建設(shè)交通工作會(huì)議：年上海市建設(shè)交通工作會(huì)議：“十二五”期間上海計(jì)劃供應(yīng)保障性住房約100萬(wàn)套，其中經(jīng)適房供應(yīng)40萬(wàn)套，2000萬(wàn)平方米，占總數(shù)四成。動(dòng)遷安置房30萬(wàn)套；多方式籌措和建設(shè)公共租賃房20余萬(wàn)套；計(jì)劃新增廉租住房受益家庭則有7.5萬(wàn)戶(hù)。2011年上海計(jì)劃確保全年新開(kāi)工建設(shè)和籌措各類(lèi)保障性住房1500萬(wàn)平

6、方米，相比2010年上海保障性住房開(kāi)工面積增加300萬(wàn)方。全面貫徹國(guó)家全面貫徹國(guó)家“十二五十二五”規(guī)劃，大力發(fā)展以經(jīng)適房為主體的保障性住房規(guī)劃，大力發(fā)展以經(jīng)適房為主體的保障性住房上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法試行目的試行目的 為了建立和完善本市住房保障制度，改善中低收入住房困難家庭居住條件。適用范圍適用范圍 本試行辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用及監(jiān)督管理； 本試行辦法所稱(chēng)的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格及租金標(biāo)準(zhǔn)，面向本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性住房。適用價(jià)格適用價(jià)

7、格 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，利潤(rùn)不得超過(guò)開(kāi)發(fā)成本的3%。覆蓋全市中低收入家庭，解決其購(gòu)房居住需求，完善住房保障制度覆蓋全市中低收入家庭，解決其購(gòu)房居住需求，完善住房保障制度上海經(jīng)適房政策上海經(jīng)適房政策上海經(jīng)適房基地分布上海經(jīng)適房基地分布12345678編號(hào)編號(hào)區(qū)域區(qū)域規(guī)劃占地（萬(wàn)方）規(guī)劃占地（萬(wàn)方）軌道交通軌道交通1寶山顧村1507號(hào)線(xiàn)2南匯周康航13021號(hào)線(xiàn)（在建）3楊浦新江灣4008號(hào)線(xiàn)4松江泗涇135.629號(hào)線(xiàn)5浦東三林1756號(hào)線(xiàn)6青浦華新91.8620號(hào)線(xiàn)（在建）7閔行浦江1455號(hào)線(xiàn)南段（在建）8徐匯華涇13.793號(hào)線(xiàn)延伸（在建）合計(jì)合計(jì)1241.271241.27

8、p目前上海各郊區(qū)形成了八大經(jīng)適房基地，總規(guī)劃占地面積為1241.27萬(wàn)方；p2008-2010年上海經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房已累計(jì)開(kāi)工近2000萬(wàn)平方。上海經(jīng)適房建設(shè)快速發(fā)展，現(xiàn)已形成了八大經(jīng)適房基地上海經(jīng)適房建設(shè)快速發(fā)展，現(xiàn)已形成了八大經(jīng)適房基地申請(qǐng)條件供應(yīng)對(duì)象申請(qǐng)條件供應(yīng)對(duì)象衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn)上海經(jīng)適房準(zhǔn)入條件上海經(jīng)適房準(zhǔn)入條件 戶(hù)口家庭成員必須具有本市常住城鎮(zhèn)戶(hù)口7年以上，并且在申請(qǐng)區(qū)5年以上。人均面積 人均建筑面積15平方米以下。收入及財(cái)產(chǎn)人均年可支配收入低于27600元，人均財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下。 住房交易申請(qǐng)人申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房交易的行為，申請(qǐng)家庭成員之間住房贈(zèng)與行為除外。注釋

9、：符合前述標(biāo)準(zhǔn)，具有完全民事行為能力、年滿(mǎn)30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿(mǎn)3年的人士），可以單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。 對(duì)象對(duì)象上海經(jīng)適房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)上海經(jīng)適房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 單身人士、2人家庭可申購(gòu)一居室 3人家庭、建面低于規(guī)定額的2人家庭可申購(gòu)二居室 4人及以上家庭可申購(gòu)三居室 準(zhǔn)入條件準(zhǔn)入條件供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)申請(qǐng)家庭情況，實(shí)行準(zhǔn)入機(jī)制，保障各類(lèi)中低端家庭購(gòu)房居住需求根據(jù)申請(qǐng)家庭情況，實(shí)行準(zhǔn)入機(jī)制，保障各類(lèi)中低端家庭購(gòu)房居住需求上海大力發(fā)展經(jīng)適房，切合上海大力發(fā)展經(jīng)適房，切合“十二五十二五”規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展保障城市中低端人群購(gòu)房居住需求保障城市中低端人群購(gòu)房居住需求維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)

10、定持續(xù)發(fā)展維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展【新聚仁理解的上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)新聚仁理解的上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)】叁、本項(xiàng)目市場(chǎng)理解叁、本項(xiàng)目市場(chǎng)理解項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位周浦周浦航頭航頭陸家陸家嘴嘴項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置2020公里公里4 4公里公里八大經(jīng)適房基地之一，直接受到航八大經(jīng)適房基地之一，直接受到航頭、周浦兩大板塊輻射，區(qū)域房產(chǎn)頭、周浦兩大板塊輻射，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展成熟發(fā)展成熟項(xiàng)目基本指數(shù)項(xiàng)目基本指數(shù)占地面積：8.9萬(wàn)方建筑面積：16.8萬(wàn)方產(chǎn)品類(lèi)型：20幢14-18層住宅樓住宅戶(hù)數(shù)：2662戶(hù)容 積 率：1.906綠 化 率：36%3 3公里公里項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位距離航頭中心4公里距離周浦中心3公里距離陸家嘴2

11、0公里周浦周浦航頭航頭中心中心周邊設(shè)施周邊設(shè)施項(xiàng)目位置美特龍國(guó)際家居上海車(chē)市航頭學(xué)校南航醫(yī)院農(nóng)工商大賣(mài)場(chǎng)永樂(lè)生活家電蘇航家具廣場(chǎng)周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)有配套較弱，生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)需求，主要依靠周浦、航頭設(shè)施現(xiàn)有配套較弱，生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)需求，主要依靠周浦、航頭設(shè)施農(nóng)工商大賣(mài)場(chǎng)永樂(lè)生活家電蘇航家具廣場(chǎng)航頭學(xué)校美特龍國(guó)際家居周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)域交通區(qū)域交通M MM M周浦東站航頭站項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置3 3公里公里4 4公里公里軌道交通21號(hào)線(xiàn)滬南公路機(jī)場(chǎng)高速p軌交軌交2121號(hào)線(xiàn)：龍陽(yáng)路號(hào)線(xiàn)：龍陽(yáng)路- -周浦周浦- -惠南惠南- -臨港（臨港（20122012年建年建成）成）p滬南公路 ：張江-周康

12、-航頭-惠南p機(jī)場(chǎng)高速 ：松江-閔行-航頭-浦東機(jī)場(chǎng)軌交21號(hào)線(xiàn)（在建）上海上海 100100萬(wàn)套萬(wàn)套 保障性住房規(guī)劃保障性住房規(guī)劃 先期啟動(dòng)項(xiàng)目先期啟動(dòng)項(xiàng)目位處位處8 8大基地，大基地，1616萬(wàn)方區(qū)域標(biāo)桿大盤(pán)萬(wàn)方區(qū)域標(biāo)桿大盤(pán)本案有條件運(yùn)作成為上海保障性住房示范工程本案有條件運(yùn)作成為上海保障性住房示范工程【新聚仁理解的目前項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)新聚仁理解的目前項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)】昱星家園項(xiàng)目業(yè)務(wù)提報(bào)昱星家園項(xiàng)目業(yè)務(wù)提報(bào)報(bào)告提綱售前執(zhí)行銷(xiāo)售服務(wù)團(tuán)隊(duì)支持公司業(yè)績(jī)售前執(zhí)行售前各類(lèi)準(zhǔn)備工作 了解經(jīng)濟(jì)適用房各類(lèi)政策法規(guī)； 了解項(xiàng)目的各類(lèi)信息，包括制定標(biāo)準(zhǔn)答客戶(hù)問(wèn)，標(biāo)準(zhǔn)接待流程； 各類(lèi)工作進(jìn)度的掌握精確， 各類(lèi)銷(xiāo)售道具

13、、企劃執(zhí)行、業(yè)務(wù)執(zhí)行等；經(jīng)濟(jì)適用房的政策法規(guī)經(jīng)濟(jì)適用房的政策法規(guī)邀請(qǐng)相關(guān)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，最終使我們的業(yè)務(wù)員能夠徹底了解經(jīng)濟(jì)適用房的各種政策法規(guī)，如：上海市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)實(shí)施細(xì)則；上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法；上海市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件；上海市經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）標(biāo)準(zhǔn)接待流程標(biāo)準(zhǔn)接待流程經(jīng)濟(jì)適用房的客戶(hù)數(shù)量眾多，且前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)眾多，因此本項(xiàng)目的接待流程的重點(diǎn)我們認(rèn)為主要分為三個(gè)方面:一、政策解讀；二、項(xiàng)目的介紹；三、購(gòu)買(mǎi)的流程（搖號(hào)、簽訂選房確認(rèn)書(shū)，然后簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)（出）售合同等）。 在接待客戶(hù)的前期做好打客戶(hù)問(wèn)，并在接待客

14、戶(hù)的過(guò)程中及時(shí)將客戶(hù)最新的問(wèn)題匯總在每周的例會(huì)中，經(jīng)過(guò)甲乙雙方的共同商討后進(jìn)行補(bǔ)充。工作進(jìn)度工作進(jìn)度在開(kāi)盤(pán)前各類(lèi)工作進(jìn)度必須按時(shí)完成，如：各類(lèi)銷(xiāo)售道具：總平面圖、效果圖、交通示意圖、家配圖、模型等廣告企劃類(lèi)：LOGO設(shè)計(jì)、DM設(shè)計(jì)、裱板、工地圍擋設(shè)計(jì)等現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)部分：售樓處、活動(dòng)家具、LOGO墻、電話(huà)、音響、網(wǎng)絡(luò)、綠化等業(yè)務(wù)執(zhí)行：動(dòng)遷公司的聯(lián)系、銷(xiāo)售資料、政策資料、價(jià)目表、人員培新等售樓處建議售樓處建議售樓處設(shè)計(jì)原則：簡(jiǎn)潔、溫馨；完美的銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)售樓處分區(qū)：政策公示區(qū)、項(xiàng)目銷(xiāo)控區(qū)、項(xiàng)目展示區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)銷(xiāo)售服務(wù)執(zhí)行并不只是簡(jiǎn)單的操作，而是需要完善的制度保障和監(jiān)管以及專(zhuān)業(yè)默契的團(tuán)隊(duì)配合，

15、才能達(dá)成目標(biāo)。售中根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及甲方的要求，設(shè)置一整套完整的銷(xiāo)售操作流程及規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)盤(pán)策略決策會(huì)輸出標(biāo)準(zhǔn)文件開(kāi)盤(pán)策略決策會(huì)輸入和分析表單動(dòng)遷公司大綱決策會(huì)議資料銷(xiāo)售工作接待流程銷(xiāo)售流程公示文件退款流程物料準(zhǔn)備流程認(rèn)購(gòu)流程案場(chǎng)對(duì)接物業(yè)流程簽約管理流程回款管理流程售中銷(xiāo)售執(zhí)行力保障從銷(xiāo)售執(zhí)行到銷(xiāo)售分析，以完善的表單體系保障良好的銷(xiāo)售執(zhí)行整體銷(xiāo)售推廣計(jì)劃表工作計(jì)劃時(shí)間表售樓處包裝費(fèi)用預(yù)算表銷(xiāo)售道具計(jì)劃表銷(xiāo)售資料費(fèi)用預(yù)算表房源釋放計(jì)劃表資金回收明細(xì)表銷(xiāo)售情況日?qǐng)?bào)表營(yíng)業(yè)費(fèi)用預(yù)算表年度銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表銷(xiāo)售人員行動(dòng)計(jì)劃表市場(chǎng)調(diào)查表目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)查統(tǒng)計(jì)表到訪征詢(xún)單客戶(hù)問(wèn)訊表顧客數(shù)據(jù)問(wèn)題檢驗(yàn)表電話(huà)接聽(tīng)記錄表銷(xiāo)

16、售情況周報(bào)表本周來(lái)訪人數(shù)統(tǒng)計(jì)表客戶(hù)情況周報(bào)表銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)申請(qǐng)表售中銷(xiāo)售執(zhí)行力保障銷(xiāo)售流程銷(xiāo)售流程獲得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的客戶(hù)銷(xiāo)售流程簽訂選房確認(rèn)書(shū)流程：1、審選房確認(rèn)書(shū)單（房源、價(jià)格、專(zhuān)案簽字）2、甲方營(yíng)銷(xiāo)部審核并蓋銷(xiāo)售專(zhuān)用章，做好銷(xiāo)控3、財(cái)務(wù)收款4、開(kāi)據(jù)發(fā)票5、選房確認(rèn)書(shū)單一份給客戶(hù)，一份給財(cái)務(wù)，一份給甲方營(yíng)銷(xiāo)部，一份給業(yè)務(wù)員轉(zhuǎn)交女專(zhuān)6、甲乙雙方各做報(bào)表（雙方每天下班前核對(duì)當(dāng)天成交情況）簽約流程1、開(kāi)盤(pán)前甲乙雙方準(zhǔn)備好每套房源的資料包括合同附件、房型圖、昱星家園購(gòu)房合同確認(rèn)單、委托書(shū)和天津市房屋所有權(quán)預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)等，每套資料分別放在一個(gè)檔案袋內(nèi)并注明房號(hào)，銷(xiāo)售前存放在案場(chǎng)女專(zhuān)處，以便業(yè)務(wù)員

17、領(lǐng)取。2、業(yè)務(wù)員到女專(zhuān)處領(lǐng)取相應(yīng)房源的檔案袋3、業(yè)務(wù)員協(xié)助客戶(hù)填寫(xiě)昱星家園際購(gòu)房合同確認(rèn)單（甲方銷(xiāo)售經(jīng)理、乙方專(zhuān)案、客戶(hù)、業(yè)務(wù)員簽字確認(rèn)）4、業(yè)務(wù)員協(xié)助客戶(hù)填寫(xiě)好銷(xiāo)售收（退）款通知單（客戶(hù)、業(yè)務(wù)員簽字）5、財(cái)務(wù)審核昱星家園合同確認(rèn)單內(nèi)容（房源、價(jià)格、甲方銷(xiāo)售經(jīng)理簽字、乙方銷(xiāo)售經(jīng)理簽字、客戶(hù)簽字，最終以甲方銷(xiāo)售經(jīng)理簽字為準(zhǔn)收款）6、財(cái)務(wù)收款（首付款及其他相關(guān)稅費(fèi)）7、財(cái)務(wù)開(kāi)代收費(fèi)用往來(lái)收據(jù)，并在昱星家園購(gòu)房合同確認(rèn)單上明確標(biāo)明收款金額及收款人8、收回選房確認(rèn)書(shū)單9、案場(chǎng)女專(zhuān)打印、制作商品房買(mǎi)賣(mài)合同10、等合同編號(hào)出來(lái)后，財(cái)務(wù)開(kāi)據(jù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，收回選房確認(rèn)書(shū)單11、業(yè)務(wù)員將昱星家園購(gòu)房合同確

18、認(rèn)單復(fù)印一份轉(zhuǎn)交女專(zhuān)12、業(yè)務(wù)員將整理好的合同給女專(zhuān)，女專(zhuān)轉(zhuǎn)交給專(zhuān)案審批合同后再由女專(zhuān)交接給甲方營(yíng)銷(xiāo)部審核做好銷(xiāo)控，最終甲方營(yíng)銷(xiāo)部審核后轉(zhuǎn)交甲方前期部備案。13、甲乙雙方各做報(bào)表（雙方每天下班前核對(duì)當(dāng)天成交情況）收取相關(guān)費(fèi)用（除房款外其他費(fèi)用，甲方需提前去房管局確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）： 收取現(xiàn)金，開(kāi)往來(lái)收據(jù)（開(kāi)發(fā)商代收代繳費(fèi)用） 填寫(xiě)銷(xiāo)售收（退）款通知單，注明所交房款金額和稅費(fèi)金額，財(cái)務(wù)審核簽字1、契稅：開(kāi)盤(pán)前根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗芫謱?shí)際收取比例在做計(jì)算2、物業(yè)維修基金：開(kāi)盤(pán)前根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗芫謱?shí)際收取比例在做計(jì)算3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同印花稅：開(kāi)盤(pán)前根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗芫謱?shí)際收取比例在做計(jì)算4、預(yù)告登記費(fèi)：開(kāi)盤(pán)前根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗芫?/p>

19、實(shí)際收取比例在做計(jì)算合同備案1、甲方前期部審合同，并蓋合同專(zhuān)用章2、準(zhǔn)備相應(yīng)費(fèi)用3、填寫(xiě)相關(guān)表單（委托書(shū)、天津市房屋所有權(quán)預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)，營(yíng)銷(xiāo)部填寫(xiě)代理人相應(yīng)部分）4、備案貸款客戶(hù)備完案的合同交至銀行（開(kāi)發(fā)商需向房管局提前確定備案所需時(shí)間）協(xié)助銀行工作1、甲方前期部及乙方業(yè)務(wù)員協(xié)助銀行面簽，跟蹤客戶(hù)提供資料及簽字、明確客戶(hù)缺資料情況，以便及時(shí)追蹤2、向客戶(hù)催取資料 （業(yè)務(wù)員）3、已備案合同轉(zhuǎn)給相關(guān)銀行（甲方營(yíng)銷(xiāo)部與銀行人員交接）4、財(cái)務(wù)向銀行取回放款憑證并通知案場(chǎng)女專(zhuān)，并做好報(bào)表。 5、財(cái)務(wù)開(kāi)據(jù)貸款金額 6、甲方財(cái)務(wù)制作放款通知單，交由乙方案場(chǎng)女專(zhuān)公示業(yè)務(wù)員。 7、業(yè)務(wù)員通知客戶(hù)退件。退件1、

20、業(yè)務(wù)員依據(jù)放款通知單預(yù)約客戶(hù)退件時(shí)間2、退還資料：A、退還銀行資料：抵押合同、放款憑證、還款計(jì)劃表、還款卡等。B、退還銷(xiāo)售資料：商品房買(mǎi)賣(mài)合同一本C、財(cái)務(wù)已經(jīng)開(kāi)據(jù)的貸款金額（業(yè)務(wù)員帶客戶(hù)去財(cái)務(wù)室領(lǐng)取）D、客戶(hù)換取稅費(fèi)憑證（業(yè)務(wù)員帶客戶(hù)去財(cái)務(wù)室換取，財(cái)務(wù)收回已開(kāi)據(jù)的往來(lái)收據(jù)）3、退件后客戶(hù)在合同領(lǐng)取確認(rèn)單上簽字（簽收確認(rèn)單由甲方營(yíng)銷(xiāo)部提前制作，包括日期、房源、付款方式、客戶(hù)領(lǐng)取確認(rèn)）客戶(hù)違約處理客戶(hù)違約處理催告函及律師函說(shuō)明1、催告函：針對(duì)銷(xiāo)售中的逾期簽約和逾期辦理貸款，由甲乙雙方確定發(fā)函名單及內(nèi)容并加蓋甲方公章發(fā)函。2、律師函：針對(duì)催告函不起作用客戶(hù)及其他違背合同條款簽約規(guī)定、遲遲未辦理貸款客

21、戶(hù)等諸多特殊情況，由甲乙雙方確認(rèn)名單，由甲方律師依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行發(fā)函?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力：我們的銷(xiāo)售保障案場(chǎng)精神面貌 要求案場(chǎng)人員（包括物業(yè)人員）服裝與樓盤(pán)形象匹配，并堅(jiān)持持親切熱情的服務(wù)態(tài)度。 制定案場(chǎng)接待與物業(yè)銜接上的流程重視案場(chǎng)接待流程與項(xiàng)目物業(yè)管理流程在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的對(duì)接，物業(yè)管理公司提前駐場(chǎng)，讓客戶(hù)感受良好服務(wù)，使項(xiàng)目形象更為豐滿(mǎn)。售樓處物業(yè)人員，服裝統(tǒng)一，并制定一套符合自身的、融合了案場(chǎng)接待與物業(yè)服務(wù)的接待流程。其他服務(wù)1、定期回訪：1）定期對(duì)所有客戶(hù)進(jìn)行短信以及電話(huà)回訪，通過(guò)定期溝通向這些客戶(hù)傳達(dá)最新的經(jīng)濟(jì)適用房的政策法規(guī)；2）定期舉辦品牌聯(lián)動(dòng)公關(guān)活動(dòng)與現(xiàn)有客戶(hù)保持聯(lián)系和互動(dòng)，使客戶(hù)

22、資源持續(xù)有效，如聯(lián)系客戶(hù)參與一些裝修研討會(huì)等；3）、其他服務(wù)：聚仁內(nèi)刊的定期提供，定期了解市場(chǎng)時(shí)訊；幫助會(huì)員聯(lián)系與公司具有合作關(guān)系的學(xué)校，為客戶(hù)的孩子就學(xué)提供便利；組織會(huì)員參加公司各項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)典禮以及各種推廣活動(dòng)。關(guān)于LOGO的思考圍墻應(yīng)用1圍墻應(yīng)用2圍墻應(yīng)用3團(tuán)隊(duì)支持銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)Sales team事業(yè)六處總經(jīng)理任仲濤擔(dān)任項(xiàng)目銷(xiāo)售總監(jiān)；一、客戶(hù)經(jīng)理：1、案場(chǎng)人員數(shù)量計(jì)劃為810人，配備要求為形象氣質(zhì)俱佳，年齡在2530歲，特別強(qiáng)調(diào)具有親和力（上海本地人著重考慮）與服務(wù)意識(shí)的專(zhuān)業(yè)人員 ；2、從上海本部篩選精英構(gòu)成銷(xiāo)售主力，計(jì)劃數(shù)量6人左右；3、從市場(chǎng)中直接引進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生，計(jì)劃人數(shù)24人；在開(kāi)盤(pán)等重

23、要節(jié)點(diǎn)，我司可將借調(diào)其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員進(jìn)行支持，具體根據(jù)銷(xiāo)售情況而定。二、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)：1、聘請(qǐng)五星級(jí)酒店（如香格里拉、希爾頓、喜來(lái)登等）專(zhuān)業(yè)禮儀培訓(xùn)師對(duì)所有人員進(jìn)行封閉式客服禮儀培訓(xùn)；2、聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)管理部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行政策方面的培訓(xùn)，以提升業(yè)務(wù)員額服務(wù)水準(zhǔn)；3、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)管家培訓(xùn)師對(duì)物業(yè)客服人員進(jìn)行管家禮儀培訓(xùn)，使客戶(hù)在交房后過(guò)渡給物業(yè)客服人員時(shí)也能享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)；4、與天昱通企業(yè)相關(guān)人員組成專(zhuān)家培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，對(duì)所有客戶(hù)經(jīng)理進(jìn)行業(yè)務(wù)提升培訓(xùn)，內(nèi)容包括房地產(chǎn)知識(shí)及市場(chǎng)分析、銷(xiāo)售講解、客戶(hù)服務(wù)流程、電話(huà)接聽(tīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等；5、以天昱通企業(yè)相關(guān)人員、培訓(xùn)老師為基本班底成立專(zhuān)家評(píng)審團(tuán)，對(duì)所有案場(chǎng)人員

24、（客戶(hù)經(jīng)理、客服人員）進(jìn)行考核與評(píng)分，擇優(yōu)留用。三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、客戶(hù)經(jīng)理服務(wù)所有人員在禮儀、舉止、形象方面必須符合星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2、物業(yè)客服人員服務(wù)：組建天昱通客戶(hù)服務(wù)部，提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌服務(wù)價(jià)值：聘請(qǐng)形象良好并有3年以上住宅區(qū)安保經(jīng)驗(yàn)的保安負(fù)責(zé)接待中心及項(xiàng)目的安保工作。引進(jìn)從事過(guò)清潔衛(wèi)生工作的人員作為案場(chǎng)保潔。3、媒體服務(wù)：組織上海主流媒體對(duì)于項(xiàng)目的重要的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行媒體報(bào)道，以提升天昱通的企業(yè)形象 公司業(yè)績(jī)公司業(yè)績(jī)物業(yè)位置：張楊北路2899號(hào)總占地面積：15萬(wàn)平方米2008年6月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)5個(gè)月完成總銷(xiāo)面積近8 8萬(wàn)平米萬(wàn)平米，總銷(xiāo)金額11.611.6億！億！連續(xù)連續(xù)5 5個(gè)月位列上海銷(xiāo)售排行榜五強(qiáng)！個(gè)月位列上海銷(xiāo)售排行榜五強(qiáng)！ 超空間建筑超空間建筑 院次方生活院次方生活上海區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目上海區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEW TALENTEAM GROUPShanghai district operation item金地雙城之金地雙城之兩灣靜界兩灣靜