律師支招：簽訂一手商品房買賣合同的注意事項

1、精品文檔你我共享簽訂一手商品房買賣合同的注意事項導(dǎo)讀：很多購房者認(rèn)為購房合同反正都是范本，開發(fā)商也不可能因為你而改合同，而且合同、附件、臨時管理條約一大摞，簽合同的時候就那么一會會，哪有時間仔細(xì)看，索性就不看了，拿著合同就刷刷刷的簽上自己的大名。等到交房時出了問題找開發(fā)商維權(quán)，才知道人家合同里明明寫得很清楚，那就追悔莫及了！“定金退還”、 、“房屋漏水裂縫”“房屋配套跟宣傳不符”“房屋面積縮水” “房屋延遲交樓”“延遲辦證”“無法入戶無法就讀學(xué)區(qū)房”“爛尾樓”等問題在一手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“商品房買賣合同及其附件”書寫不規(guī)范、約定

2、不明確所致。因為雖然住建部、國家工商總局 2014 年頒布了最新版的商品房買賣合同 (示范文本 ) ，篇幅內(nèi)容較 2000 版本增加很多，目前江蘇、西安、東莞、西藏等城市已強(qiáng)制實施，但很多地方還沒實施，還是用的舊版的，而且開發(fā)商往往通過補(bǔ)充協(xié)議來規(guī)避或者修改主合同條款，這些內(nèi)容或多或少都會存在一些問題。俗話說：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過對“簽訂商品房買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會大家如何正確的簽訂“商品房買賣合同”及注意事項并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，只能就重點(diǎn)問題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。 ?簽訂購房合同是保障買方權(quán)益的重要憑證。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ窃谫彿繒r請

3、上一位有經(jīng)驗的律師幫忙審查陪同簽訂合同，有些關(guān)鍵問題至少要看清楚，注意購房合同中的無標(biāo)注不明或易造成歧義的條款陷阱，開發(fā)商不同意修改的情況下再決定買與不買，畢竟購房是人生大事，有的是花費(fèi)終其一生的積蓄，以免遇到收不了房辦不了證等風(fēng)險。第一項：五證、兩書、三表要齊全“五證”齊全：一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一

4、期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。對策： 1、復(fù)印件要注意看原件。 2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。 3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。AAAAAA精品文檔你我共享律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。小常識：五證、兩書、三表，開發(fā)商交房時必須具備五證兩書三表。合理的交房程序應(yīng)該是業(yè)主先驗房、開發(fā)商修房、業(yè)主滿意后收房時才交納合理的費(fèi)用。以上文件齊全才有具備辦理房產(chǎn)證的

5、條件。五證兩書是什么？購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證( 建設(shè)工程開工證 ) 、商品房銷售 ( 預(yù)售 )許可證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書。注意土地使用證年限，現(xiàn)在很多開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70 年，甚至有些只是四十年，所以大家在購買時一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70 年，因為目前法律只是規(guī)定了住宅到期自動續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會繳費(fèi)續(xù)期。“五證”中最重要的

6、是國有土地使用證和商品房銷售( 預(yù)售 ) 許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件?！叭怼弊≌娣e實測表、竣工驗收備案表、分戶驗收記錄表。第二項：審慎簽訂房屋認(rèn)購書，合同文本要規(guī)范使用建設(shè)部頒發(fā)的規(guī)范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改文本，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項具體內(nèi)容。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合

7、同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的定購協(xié)議書還交一筆定金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。在簽訂認(rèn)購協(xié)議書的時候，一定要認(rèn)真識別“定金”和“訂金”。定金是一個專門的法律概念，其目的主要在于對合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍喗鸩痪邆涠ń鹦再|(zhì)，一般情況下，訂金視作預(yù)

8、付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按AAAAAA精品文檔你我共享照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任?！叭绻彿空咴诤炗嗁彿亢贤?，出現(xiàn)不屬于自己責(zé)任的情況，比如：在訂立商品房買賣合同時開發(fā)商的手續(xù)尚不全 ; 購房者依約定時間去簽合同，但由于某些實質(zhì)性條款未達(dá)成一致協(xié)議等，導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽的，購房者要和開發(fā)商協(xié)商，讓開發(fā)商退定金是完全可以的?！弊詈媚軌蛑苯优c開發(fā)商簽預(yù)售合同就好（對于期房現(xiàn)實中很少）。第三項：開發(fā)商證明文件要有效，相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看

9、開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和新建住宅交付使用許可證。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè)，還是只具有對某一特定項目的開發(fā)資格項目型公司，但不管是哪種公司都應(yīng)有資質(zhì)證書。要看資質(zhì)證書的等級和合法性、時效性。第四項：按揭貸款方式購房應(yīng)注意問題1、提供真實資料規(guī)避貸款影響剛需購房者向銀行申請個人住房按揭貸款，銀行一般會要求購房者提供相應(yīng)的收入證明 (包括個人職業(yè)、職務(wù)和薪酬及其他經(jīng)濟(jì)收入情況等方面的證明 )

10、。律師提醒：如果按揭購房者向銀行提供了虛假材料，則可能帶來比較嚴(yán)重的影響：輕則影響銀行審查，最終不能發(fā)放貸款，實現(xiàn)不了自己的居住夢 ;重則可能因為個人提供虛假材料，導(dǎo)致不能辦理按揭貸款，造成開發(fā)商據(jù)此要求購房者承擔(dān)逾期交付辦理按揭資料及商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任，支付相當(dāng)數(shù)額的違約金。2、小心貸款申請不成功讓開發(fā)商沒收購房定金一般情況下，在購房者同開發(fā)商簽訂商品房買賣購房合同后，才能向銀行申請按揭貸款并最終與銀行簽訂按揭貸款合同。但由于按揭貸款能否申請成功，具有不確定性，因此購房者應(yīng)當(dāng)高度重視能夠貸款申請成功的問題。因為在現(xiàn)實生活中，已經(jīng)發(fā)生了許多按揭貸款申請不成功，開發(fā)商堅持不退還購房者定金的

11、案例。對策：法律規(guī)定，如果開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房時導(dǎo)致銀行不批貸款，可要求開發(fā)商退還首付及定金，并支付相應(yīng)的利息損失。如果是由于購房者自己的征信問題而無法貸款的，則由購房者賠償開發(fā)商相應(yīng)的違約金。但如果開發(fā)商僅僅在合同附件補(bǔ)充協(xié)議中寫“必須在XX 日前辦理好所有貸款手續(xù)，否AAAAAA精品文檔你我共享則視為違約，不退還首付款”或者“購房人信譽(yù)等問題導(dǎo)致不能貸款，讓購房人一次性付清房款”，就是開發(fā)商把貸款的風(fēng)險全部放在我們買方的身上了，規(guī)避了自己的責(zé)任。 這種條款就要謹(jǐn)慎。首先購房者可以自己先行查詢個人信用，其次購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同交付定金時，一定要在合同中明確

12、約定，若因按揭貸款未能獲銀行同意導(dǎo)致購房者申請解除購房合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)全額退還購房者繳納的購房定金，從而避免購房者的定金損失。3 、最好不要簽訂“連帶違約條款”在目前的樓市消費(fèi)中，開發(fā)商有時會要求在按揭貸款合同中或單獨(dú)與購房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現(xiàn)未按時歸還按揭款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，開發(fā)商有權(quán)按原價回購房屋或解除商品房買賣合同。對策：一般情況下，不要同開發(fā)商簽訂“連帶違約條款”。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購房者，一定要注意還款的及時等情況，避免因為個人在還款等方面出現(xiàn)違約，造成開發(fā)商回購或處分抵押擔(dān)保物的情況出現(xiàn)。4、出租抵押房要履行告知義務(wù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用

13、中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ; 如是抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！甭蓭熖嵝眩和顿Y者按揭貸款購買的住房，在貸款期間進(jìn)行出租，一定要將房屋正在返還貸款，并已經(jīng)抵押的事實書面告知承租人。只有購房者履行了告知義務(wù)，如果因無法還貸而導(dǎo)致銀行行使抵押權(quán)，購房者才能免除對承租人的賠償責(zé)任。5、認(rèn)真履行還款義務(wù)避免銀行提前收回貸款一般情況下，購房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購房者的還款期限。同時，借款合同中還一般都約

14、定了“如果借款人連續(xù)三期或累計六期逾期，銀行有權(quán)提前收貸，處置抵押擔(dān)保物，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、評估費(fèi)等費(fèi)用”的條款。這是因為如果購房者提前還貸，則會影響到銀行的收益和資金安排計劃，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸，銀行可能會要求借款人支付相應(yīng)的違約金。律師提醒：借款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款合同約定的還款時間及金額履行自身的義務(wù)，如果實在需要提前還款，則需要提前做好相關(guān)的工作，避免給自己造成損失。AAAAAA精品文檔你我共享6、貸款還清后要及時注銷抵押登記一般情況下，按揭貸款購房者在貸款還清后，都沒有及時地去注銷抵押登記，這是很危險的情況，也是廣大購房者經(jīng)常疏忽的

15、重要環(huán)節(jié)。律師提醒：購房者在還清了全部貸款本金和利息后，一定要持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證，及時到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù)，以確保物權(quán)的完整性。只有這樣，購房者才能規(guī)避因沒有辦理注銷抵押登記手續(xù)而帶來的可能出現(xiàn)的相關(guān)糾紛或者風(fēng)險。第五項：房屋交付要約定清楚，買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 沒有竣工驗收備案表和測繪報告的交付。第六項：公共部位、車庫和地下室的約定，在過去經(jīng)常因為產(chǎn)權(quán)不明確，導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛

16、。明確建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設(shè)備層等部分；道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。另外在合同簽訂時候，有時候開發(fā)商會答應(yīng)給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之。另外就是是否是車庫，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發(fā)商一般都說是車庫，此時要看規(guī)劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意第七項：違約責(zé)任要明確，明確具體時間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的文本，則開發(fā)商在合同上

17、務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。AAAAAA精品文檔你我共享第八項：公攤面積在合同中要注明陷阱：合

18、同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)實際使用面積、公攤面積都會有明確的數(shù)字體現(xiàn)，但卻沒有贈送面積的體現(xiàn)，因此，開發(fā)商宣傳前期所提到的“超大贈送”其實是得不到保障的。另外，面積誤差的處理也是需要我們看清楚的。建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策： 1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第_種方式處理： 1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人

19、在超出暫測面積的3% 以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3% 以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1 平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第九項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策： 1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。 2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的原因，導(dǎo)

20、致其在交房后360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第_ 種方式處理：1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1 種第 (1) 項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。2、 買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同?條第 ?種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。AAAAAA

21、精品文檔你我共享第十項：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后 (如：交房通知 ) ，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。對策： 1 、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。第十一項：合同附件須重視1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用

22、說明書等，對于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。可見，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對待合同主文，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。第十二項：土地使用權(quán)、所售房屋是否有抵押陷阱：很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策： 1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形，如果出賣人違反這些承諾，導(dǎo)致買受人合同無法備

23、案或無法辦證的，就可以主張退房、出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第十三項：關(guān)于物業(yè)管理公約，明確物業(yè)管理事項。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。陷阱：物業(yè)管理條例今年 9 月 1 日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。AAAAAA精品文檔你我共享對策： 1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)管理公約。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的物業(yè)管理公約。律師建議增

24、加補(bǔ)充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的物業(yè)管理公約。第十四項：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因 ( 如：五證不全、一房二買、又抵又買等 )情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。對策： 1、根據(jù)司法解釋將實際損失細(xì)化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：1、 退還已付房價款及其利息( 此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如

25、果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算) 。 2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費(fèi)用( 此費(fèi)用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限)。 4、 對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險費(fèi)、評估費(fèi)、公證費(fèi)等)。第十五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置，房號是否正確陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。房號是貫穿整個買房過程始終的，看房時選定了房號，后面的購房合同、貸款合同以及各種附件條約上面都應(yīng)該是先前選定的那個房號，而且合同附件里戶型圖上的房號也應(yīng)當(dāng)是一致的。如果其中任何一個地方的房號有誤，都可能對將來的收房帶來麻煩。附件一都是我們的戶型圖，應(yīng)標(biāo)明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果這些內(nèi)容不明確，則該戶型圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束，就不具備法律效應(yīng)。同時還應(yīng)該確認(rèn)好，附件里的戶型圖是否就是我們自己選中的那個戶型對策： 1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。AAAAAA精品文檔你