重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告戰(zhàn)略投資部2004年11月一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展特點(diǎn)二、行業(yè)外部環(huán)境分析三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)分析四、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析五、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)狀況六、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)分析七、隆鑫地產(chǎn)進(jìn)展建議重慶市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展特點(diǎn)長(zhǎng)期以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)一直受到國(guó)家政策、實(shí)物分配、低租金使用等住房制度的阻礙，進(jìn)展十分緩慢。80年代開(kāi)始，國(guó)家推進(jìn)了城鎮(zhèn)住房制度改革；98年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配后，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的實(shí)施，使重慶市以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速進(jìn)展。近年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展正顯現(xiàn)三個(gè)新的特點(diǎn)：商品房大量積壓，空置面積不

2、斷上升，然而新開(kāi)工的面積又不斷上升；商品房?jī)r(jià)格上升較快;房地產(chǎn)建設(shè)向都市郊區(qū)推進(jìn)。二、行業(yè)外部環(huán)境分析（一）綜合政策環(huán)境1998年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的政策，要緊有：取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立多層次住房供應(yīng)體系;促進(jìn)住房消費(fèi)信貸；取消房屋開(kāi)發(fā)治理費(fèi)等47項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓，形成房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)格局；制定鼓舞居民購(gòu)房的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)自98年來(lái)逐步復(fù)蘇，政策的鼓舞和刺激發(fā)揮了重要作用。國(guó)家近期出臺(tái)的一系列政策，是從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)行規(guī)范和完善，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、

3、成熟和健康的方向進(jìn)展，這將會(huì)提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，那些資金規(guī)模小、缺乏可連續(xù)經(jīng)營(yíng)進(jìn)展能力的公司將會(huì)逐步被市場(chǎng)剔除，而具有規(guī)模品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力的公司將會(huì)不斷獲得壯大。2004年以來(lái)，政府出臺(tái)的一些抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的政策有:銀監(jiān)會(huì)：2月26-3月26日公布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)治理指引（征求意見(jiàn)稿）一一調(diào)整購(gòu)房個(gè)人貸款收支比例設(shè)置，加強(qiáng)信貸治理。央行：2004年4月25日起，提高存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)一一限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一；10月29日上調(diào)利率，并有專家估量中國(guó)進(jìn)入一段較長(zhǎng)期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓力日益加大。發(fā)改委等：3月9日聯(lián)合下發(fā)標(biāo)注為“

4、特急”的關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開(kāi)發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知一一縮減開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)濫、違規(guī)用地等突出問(wèn)題，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)范、和諧進(jìn)展。國(guó)務(wù)院：4月28日發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例一一提高項(xiàng)目資本金比例，抬高行業(yè)進(jìn)入門檻。這一系列的宏觀調(diào)控的緊縮政策說(shuō)明政府十分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在前時(shí)期緊縮政策未能達(dá)到成效的情形下，越來(lái)越期望通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策來(lái)加大調(diào)控力度，以抑制投資的過(guò)快增長(zhǎng)。這些政策說(shuō)明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進(jìn)一步緊縮政策的預(yù)期，將在一定程度上抑制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放。在

5、目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)專門難從銀行以外的渠道獲得開(kāi)發(fā)資金，緊縮政策必將會(huì)拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本的提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。有品牌、實(shí)力，治理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大的生存空間，并獲得更多的政府的支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱繁重、負(fù)債率較高、盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將被逐步剔除出局。（二）稅收政策目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系不夠清晰，稅制結(jié)構(gòu)不盡合理，課稅中稅種重疊設(shè)置，重復(fù)征稅，內(nèi)外不一等現(xiàn)象，造成了加重了企業(yè)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和征收紛亂。從稅法的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)

6、的要緊稅費(fèi)可分為流通時(shí)期的稅費(fèi)（表1）和保有時(shí)期的稅費(fèi)（表2）。表1：流通時(shí)期的稅率稅種計(jì)稅依據(jù)稅率購(gòu)置契稅契說(shuō)的價(jià)格3%-5%,個(gè)人購(gòu)買一般住宅暫減半印花稅購(gòu)銷合同的金額；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.03%,0.05%出售營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)價(jià)值5%,個(gè)人出售居住滿一年的一般住宅免收，不滿一年按出售價(jià)和購(gòu)買價(jià)差額運(yùn)算征收。都市愛(ài)護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅稅額市區(qū)7%,縣城、鎮(zhèn)5%,其它1%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅稅額3%印花稅購(gòu)銷合同的金額;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.03%,0.05%所得稅轉(zhuǎn)讓收入減去承諾扣除的項(xiàng)目的余額企業(yè)33%,個(gè)人20%出租營(yíng)業(yè)稅*出租、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)收入5%,按政府規(guī)定價(jià)格出租公有住房和

7、廉租房的免征，個(gè)人按市價(jià)出租居住住房按3%征收出租房產(chǎn)稅房產(chǎn)租金收入12%,個(gè)人按市價(jià)出租居住住房按4%征收城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)際占用土地面積大都市0.510元/平米，中等都市0.4-8元/平米，小都市0.3-6元/平米，縣城、建制鎮(zhèn)0.2-4元/平米印花稅租賃合同租賃金額0.10%所得稅租賃收入減去承諾扣除的項(xiàng)目的余額企業(yè)33%,個(gè)人20%表2：保有時(shí)期的稅費(fèi)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值1.20%城鎮(zhèn)土地使稅同前城鎮(zhèn)土地使用稅同前城鎮(zhèn)土地使用稅用稅耕地占用稅實(shí)際占用耕地面積1-10元/平米（一次性征收）都市房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值1.20%（三

8、）、投融資體制分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源：自有資金投入、金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)放債券、發(fā)行股票、聯(lián)營(yíng)、引進(jìn)外資等六種方式。而金融機(jī)構(gòu)的貸款專門是銀行的貸款，占重慶市房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的50%以上。2、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸目前:重慶市居民個(gè)人購(gòu)買商品住宅的比重達(dá)到90%左右，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸要緊以住房公積金信貸和商業(yè)性住房貸款兩種形式。截止2004年9月份止，住房公積金累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款14.27億元，2004年1-9月發(fā)放4.56億元，比去年同期增加57%,但僅占重慶市公積金歸依總量的5%,貸款量偏小，對(duì)住房市場(chǎng)的拉動(dòng)作用甚微；商業(yè)性住房貸款累計(jì)為241.28億元，2004年1-9月發(fā)放87.5億元，

9、比去年同期增加40.33%,較1998年前增長(zhǎng)了40倍，為重慶市房地產(chǎn)信貸的要緊方式。3、房產(chǎn)信托在國(guó)外的成功推廣，有力地促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。去年以來(lái)，信托公司已為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成功募資20多億元。4、上市融資成為熱門選擇。出于融資方面考慮，會(huì)有一部分大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼”上市的行列中，通過(guò)資本市場(chǎng)融資緩解資金壓力。5、業(yè)界正在探討房地產(chǎn)基金、住房資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資渠道。三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)分析（一）、投資情形重慶市直轄后國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速和諧進(jìn)展，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資以高于20%的速度飛速進(jìn)展。至2003年底，房地產(chǎn)投資量達(dá)327.9億元，比2002年增長(zhǎng)25.01

10、%,達(dá)到歷史最高點(diǎn)。2004年開(kāi)始，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的逐步加大，投資增速逐步回落，開(kāi)始向理性回來(lái)。近期重慶市政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化治理，并出臺(tái)了一系列調(diào)控措施：其一、清理整頓土地市場(chǎng)：其二、規(guī)范拆遷工作；其三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例：其四，從嚴(yán)操縱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸，通過(guò)以上手段,提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入門坎,從而導(dǎo)致了新開(kāi)工房屋面積的減少,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度開(kāi)始回落。表3：重慶市房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率單位：億元年份國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量總量增長(zhǎng)率（）總量增長(zhǎng)率（）總量增長(zhǎng)率（）1998142997.3199914793.38%112.513.

11、51%200015896.92%139.619.41%200117499.15%196.729.03%2002197111.26%995.56245.920.01%2003225012.40%1269.3527.50%327.925.01%2004(1-9)184512.30%970.7928.60%237.6321.60%（二）、建設(shè)情形2004年起重慶市商品房的新開(kāi)工面積顯現(xiàn)了近年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。截止9月末，全市商品房開(kāi)工面積1362.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.2%,其中住宅新開(kāi)工面積1075.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積191.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.7%；

12、辦公樓新開(kāi)工面積26.81萬(wàn)平方米，連續(xù)保持下降趨勢(shì)，降幅為22.5%。表4：重慶市1998-2004商品房竣工面積統(tǒng)計(jì)表年份竣工而積（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（%）1998460.261999598.6323.11%2000619.563.38%2001849.4227.06%20021020.6316.77%20031390.7326.61%20041362.181.20%（三）、銷售情形2004年1-9月份，隨著宏觀調(diào)控政策的集中出臺(tái)，重慶市商品房交易整體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，交易量同比上升，銷售呈放綬趨勢(shì)。1、主城區(qū)商品房銷售成交面積925317萬(wàn)平方米，成交金額214.01億元，分別比上年同期增長(zhǎng)

13、20.8%、38.9%。住宅的銷售仍是主力占90%,其中以經(jīng)濟(jì)適用房的銷售為主；商業(yè)用房的銷售面積為6.5%；辦公用房的銷售專門有限，其成交面積和成交金額分別下降11.4%和21.4%o2、主城核心區(qū)的住宅交易所占比重呈連續(xù)下降，消費(fèi)熱點(diǎn)向周邊區(qū)域擴(kuò)散，北部新區(qū)逐步成為高品質(zhì)住宅集合區(qū)，渝中區(qū)辦公用房交易量居于榜首。3、隨著商品房市場(chǎng)的成熟進(jìn)展，新建商品房進(jìn)入存量房市場(chǎng)流通，并隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范操作，使轉(zhuǎn)讓面積同比增速上漲。截至9月止,重慶市主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓面積314.49萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓金額8.96億元，分別同比增長(zhǎng)88.1%、61.7%o（四）、價(jià)格情形表5：19982004年重慶巾.商

14、品房均價(jià)統(tǒng)計(jì)表單位：元1998199920002001200220032004房屋平均價(jià)格1331137713511443199320492313住宅1161108010771133177118692135辦公樓2826212422272622237230962880商業(yè)營(yíng)用房2483355032753548405840584499其他1294127313281420近年來(lái)重慶市房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，緣故如下：一、地價(jià)上漲：二、舊城改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來(lái)了拆遷高峰；三、新建住宅品質(zhì)提升拉高成本,在建材使用、戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)環(huán)境等方面比往常有了專門大提升，也造成了商品房平均價(jià)格上揚(yáng)；四、存在投機(jī)性炒

15、作。2004年來(lái)受國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)供需變動(dòng)等多種因素的阻礙，上漲幅度開(kāi)始減小。（五）、土地供應(yīng)情形現(xiàn)主城區(qū)可供出讓的大宗地塊要緊集中在渝北區(qū)、北部新區(qū)（高新園、經(jīng)開(kāi)園）、沙坪壩區(qū)的西部大學(xué)城片區(qū)、南岸區(qū)的茶園新區(qū)、九龍園區(qū)，其余主城區(qū)域只有少數(shù)的舊城改造和工礦企業(yè)拆遷質(zhì)換土地。附表6：2004年3季度重慶市土地出讓示意圖（六）、商品房空置表7:重慶市商品房空置情形統(tǒng)計(jì)1998199920002001200220032004房屋空置而積255.35353.04421.94484.48559.61551.28住宅142.03183.6223.14227.72280.36225.62辦公樓36.3

16、547.349.425551.3944.72其中：一年以上空置而積77.6150.08179.29223.54266.026331.34全市商品房空轉(zhuǎn)總量以年均20%的速度上升，至2003年由于受重慶市舊城改造的阻礙，存量房銷售較好，使空置面積略有下降。但仍位于全國(guó)要緊都市商品房空置面積的前幾位,對(duì)重慶新建商品房市場(chǎng)有相當(dāng)潛在壓力。從主城區(qū)的空置房分布來(lái)看，渝中區(qū)商品房的空置量最大，其次為九龍坡區(qū)和江北區(qū)。四、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析（一）戶型房型選擇1、受銀行加息、租金低迷及近一年來(lái)投資型物業(yè)的急劇放量，以投資為主的一房的需求量急劇下降，僅占1.7%。2、相對(duì)緊湊的兩房和略顯舒服的三房的需求

17、比例總和超過(guò)80%,為市場(chǎng)上的主力戶型，其有較大的市場(chǎng)潛力。3、其他戶型當(dāng)依照項(xiàng)目的特點(diǎn)慎重考慮設(shè)置。（二）套內(nèi)面積選擇1、套內(nèi)面積在70-130平方米的戶型面積設(shè)計(jì)是目前市場(chǎng)需求的主力，專門是70-110平方米的面積市場(chǎng)需求量最為集中，超過(guò)60%；2、70平方米以下的戶型面積需求下降的趨勢(shì)較明顯；（三）價(jià)格及付款方式1、付款方式以按揭為主，占75%；2、首付款集中在10萬(wàn)元以下，其中選擇5-10萬(wàn)元的消費(fèi)者超過(guò)半數(shù),但超過(guò)10萬(wàn)元的出現(xiàn)急劇下降趨勢(shì)，預(yù)示10萬(wàn)元是消費(fèi)者的心理線;3、選擇按揭的消費(fèi)者其所能承擔(dān)的月供款集中在1200元/平方米以內(nèi)，其中800-1000元成為月供選擇最為集中的選

18、擇段；（四）、其他1、從市場(chǎng)具體需求情形來(lái)看，多數(shù)消費(fèi)者期望通過(guò)陽(yáng)臺(tái)來(lái)表達(dá)出生態(tài)化，貼進(jìn)自然的居住需求，傾向客廳陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)的雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；2、平層是市場(chǎng)的主流，躍層和閣樓因其同類替代品較多，消費(fèi)者對(duì)此需求量不高；（五）物業(yè)類型市場(chǎng)調(diào)查熱點(diǎn)1、從物業(yè)類型來(lái)看，一般多層的心理選擇需求最熱，接近50%,在一定程度上是受到了當(dāng)前市場(chǎng)上多層與低層低密度產(chǎn)品的流行趨勢(shì)引導(dǎo)；同時(shí)，與目前重慶市場(chǎng)上對(duì)一般多層及低層花園洋房產(chǎn)品概念的混淆有一定關(guān)系;2、高層心理需求與前兩年相比有所下降，花園洋房與別墅因其品質(zhì)與價(jià)位較高，反饋有限；3、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的心理選擇有向低密度、低容積率、親地性進(jìn)展的趨勢(shì)；五、重慶市房地

19、產(chǎn)企業(yè)狀況重慶市房地產(chǎn)共有1500多家企業(yè),但整體水平與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市相比還有專門大差距，1995年至2004年總體開(kāi)發(fā)量達(dá)1000萬(wàn)平方米的僅300多家，各房地產(chǎn)企業(yè)所占的份額較為分散，集中度不高。同時(shí)，國(guó)內(nèi)如瑞安、和黃、華新國(guó)際、魯能錢江集團(tuán)、招商地產(chǎn)等多個(gè)企業(yè)進(jìn)軍重慶市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)將加劇重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，從而可能導(dǎo)致市場(chǎng)重新洗牌。房地產(chǎn)是資本集中的行業(yè)，在國(guó)家政策和自身經(jīng)濟(jì)規(guī)律的雙重阻礙下，重慶市房地產(chǎn)趨向集中化和規(guī)模化進(jìn)展。近一年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，在土地交易、開(kāi)發(fā)商信貸方面均作出了更高的要求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有實(shí)力、有資信、有品牌的企業(yè)在進(jìn)展上將獲得更大的進(jìn)展空間。表9：重慶市

20、房地產(chǎn)企業(yè)比較領(lǐng)先企業(yè)本土實(shí)力企業(yè)本土強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)企業(yè)本土增長(zhǎng)企業(yè)其他企業(yè)外來(lái)實(shí)力企業(yè)外來(lái)潛力企業(yè)代代企業(yè)龍湖華宇、南方、協(xié)信、珠江金科晉渝地產(chǎn)、東和實(shí)業(yè)、銀星、長(zhǎng)安集團(tuán)、東銀、隆卷地產(chǎn)等重鋼、商社集團(tuán)等融喬、瑞安、和黃、華新國(guó)際、魯能、錢江集團(tuán)、招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量300萬(wàn)方40萬(wàn)方-85萬(wàn)方220萬(wàn)方100萬(wàn)方以下年開(kāi)發(fā)速度140萬(wàn)方/年10萬(wàn)方以下20萬(wàn)方10萬(wàn)方左右10萬(wàn)方左右土地儲(chǔ)備豐富較豐富較豐富-樣一樣部分企業(yè)在重慶有較豐富的土地儲(chǔ)備有定的土地儲(chǔ)備資金充裕，融資能力強(qiáng)較充裕，融資能力較強(qiáng)較充裕，融資能力較強(qiáng)一樣一樣雄厚雄厚品質(zhì)中高、高檔物業(yè)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)鏈比較豐富以中、中高檔牧業(yè)為主在中高檔、

21、局檔物業(yè)領(lǐng)域快速進(jìn)展以中檔物業(yè)為主以中檔物業(yè)為主高，國(guó)內(nèi)有較高知名度高，國(guó)內(nèi)有較高知名度成功樓盤所有項(xiàng)目有數(shù)個(gè)成功樓盤近年快速成長(zhǎng)行數(shù)個(gè)成功樓盤，但阻礙力不足有成功樓盤，但阻礙力不足國(guó)內(nèi)業(yè)界知名，在渝有在建樓盤國(guó)內(nèi)業(yè)界知名，在渝尚無(wú)在建樓盤品牌能力莢譽(yù)、忠誠(chéng)知名知名、美譽(yù)知名.樣知名知名備注企業(yè)文化建設(shè)到位，經(jīng)營(yíng)治理體系完備，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)有成功的歷史，近年來(lái)核心能力建設(shè)與快速進(jìn)展的市場(chǎng)適應(yīng)性有所不足企業(yè)文化，企業(yè)能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力在形成之中有自己的企業(yè)文化和治理體系，處于良性進(jìn)展之中多為其他行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分散戰(zhàn)略性產(chǎn)物，組織機(jī)構(gòu)、人才儲(chǔ)備均有所不k受母企業(yè)戰(zhàn)略阻礙，如全力投入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)將是極

22、大威逼尚未進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，六、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)分析1、投資增速放緩，行業(yè)盈利水平降低2004年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將連續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)固的進(jìn)展，但增幅估量會(huì)比高速增長(zhǎng)的2003年有所下降，同時(shí)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和兩極分化將會(huì)加劇，行業(yè)的盈利水平將會(huì)降低。在產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策的雙重配合下，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻提高,融資難度加大，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本提高，將在中長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)生一定的抑制作用。投資增速總量必定受到制約。另外，市場(chǎng)關(guān)于加息的預(yù)期日益強(qiáng)烈。加息將對(duì)房地產(chǎn)供需產(chǎn)生雙重壓力：一方面加息將提高資金使用成本；另一方面，房屋銷售的速度會(huì)減慢，資金周轉(zhuǎn)放慢將進(jìn)一步考查開(kāi)發(fā)商緊繃的資金鏈。這兩個(gè)方面都可能會(huì)阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)。2、企業(yè)融資渠道將趨向多元化央行“121號(hào)”文件和發(fā)改委“通知”的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大阻礙。導(dǎo)致資金密集型的房地