項目管理(其昌棧花園洋房代建項目)管理大綱_合同協(xié)議

1、其昌?；▓@洋房改造項目代建項目管理大綱代建單位：上海百通項目管理咨詢有限公司二八年三月目錄第一章代建人概況第二章項目管理概況第三章項目代建管理工作范圍、內(nèi)容和依據(jù)第四章工程建設管理組織機構(gòu)第五章工程建設前期管理第六章工程投資控制管理第七章工程建設質(zhì)量管理第八章工程建設工期管理第九章財務管理第十章合同、信息與檔案管理第十一章安全生產(chǎn)、文明施工管理第十二章附件第一章代建人概況上海百通項目管理咨詢有限公司前身為上海市浦東新區(qū)建設工程招投標辦公室下屬企業(yè)上海浦東新區(qū)招投標咨詢公司， 始建于 1993 年，是經(jīng)上海市建委批準、浦東新區(qū)工商局注冊的專業(yè)招投標代理咨詢機構(gòu)， 1998 年初根據(jù)浦東新區(qū)城建局

2、改革部署重新組建為獨立法人資格的企業(yè)，現(xiàn)為有限責任公司。公司服務內(nèi)容：建設工程招投標咨詢、代理業(yè)務（包括土建、安裝、裝飾、市政、綠化養(yǎng)護、設備采購等內(nèi)容的設計、勘察、監(jiān)理、施工的招標代理） ；工程造價業(yè)務（包括編制各類標底、工程竣工結(jié)算審價等） ；建設工程投資監(jiān)理、全過程投資控制、工程施工監(jiān)理、建設工程項目代建管理等各類技術服務。公司目前擁有在編職工 160 余人，專業(yè)技術人員占 90以上，中高級職稱人數(shù)占專業(yè)人員的 70。公司資質(zhì)：工程造價咨詢甲級資格；工程招標代理甲級資質(zhì)；具有上海市政府采購中介資格；工程監(jiān)理乙級資質(zhì)；2000 年取得 ISO9002質(zhì)量管理體系國際和國內(nèi)認證證書。公司宗旨

3、是：取信于客戶，服務于客戶。公司在經(jīng)營咨詢服務業(yè)務中一貫講時效、保質(zhì)量、重合同、受信譽，在浦東乃至整個上海建設市場享有良好聲譽。2002年至 2007 年連續(xù)六年被評為浦東新區(qū)重大工程立功競賽先進集體單位。不久前，公司成功為洋涇街道文保項目李氏民宅保護修繕工程，進行了項目代建、施工及設備招標代理、工程監(jiān)理，及南匯康橋上海第二精神病院古建筑修繕監(jiān)理，工程進展順利，受到了建設單位的好評。通過對這些優(yōu)秀歷史建筑的保護修繕工程的實施，使我們提高了對我們這座城市中融匯中西文化交流、獨具歷史風貌特征建筑的深刻認識，并積累了一定的工作經(jīng)驗。建設管理代理主要人員表序姓名性技術職稱擬擔任的代有何種證書崗位情況號

4、別理職務1苑瑞慶男高級經(jīng)濟師項目經(jīng)理一級建造師、 造價工程師、監(jiān)理工程師2郟永明男工程師項目副經(jīng)理監(jiān)理工程師3吳志明男工程師項目管理監(jiān)理工程師建設管理代理項目負責人和專業(yè)負責人簡歷表姓名苑瑞慶性別男年齡57職務項目經(jīng)理職稱高級經(jīng)濟師學歷大專參加工作時間1975年7月擬擔任崗位項目經(jīng)理自至單位 /擔任職務 /有關技術及管理經(jīng)歷1975年 7 月1980年 9月參加安慶石化 250 萬噸 / 年煉油建設1980年 9 月1983年 6月中化三建上海分公司項目部主任1984年 8 月1986年 6月中化三建連云港公司項目部主任1986年 8 月1999年 1月中化三建日照公司項目部主任2000年 9

5、 月2002年 5月錦華苑一期工程項目管理2002年 6 月2004年 3月上海市農(nóng)科學院辦公樓維修工程項目管理2005年 4 月2006年 7月福緣生化醫(yī)學研發(fā)中心工程項目管理2006年 8 月2007年 8月哈飛集團外高橋保稅區(qū)倉庫工程項目管理2008年 12月現(xiàn)在洋涇街道李氏民宅庇護工程項目管理投標人完成的代表性建設管理代理工程業(yè)績表投標人名稱：第頁共 頁投資額業(yè)主單位項目名稱（萬元）業(yè)主評價獲獎情況上海浦東房地產(chǎn)有浦東新區(qū)三林世博定向安置15 億限公司基地配套商品房上海捷發(fā)國際貿(mào)易福緣生化醫(yī)學研發(fā)中心5000有限公司上海亞龍企業(yè)上海金蘋果學校10000上海市張江中學張江中學遷建6500

6、上海市浦東中學上海市浦東中學擴建5320上海市建平中學上海市建平中學改擴建5300浦東新區(qū)文廣局浦東新區(qū)新聞文化中心4008浦東新區(qū)文獻中心浦東新區(qū)文獻中心25000源深體育發(fā)展中心源深體育場25000上海財經(jīng)大學財經(jīng)大學圖書館改建工程9300浦東新區(qū)文廣局東方藝術中心42700南匯區(qū)黨校新校區(qū)建設120000金僑城管署加層改造350哈飛集團外高球保稅區(qū)倉庫800洋涇街道李氏民宅保護修繕300第二章項目管理概況第一節(jié)項目概況1、工程名稱： 其昌?；▓@洋房改造項目2、建設單位： 上海申江資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司3、工程概況：三幢小洋房外立面修繕和內(nèi)部結(jié)構(gòu)加固，一幢大洋房平移、外立面修繕和內(nèi)部結(jié)構(gòu)加固

7、。4、資金來源： 財政撥款第二節(jié) 項目管理的總體目標1、質(zhì)量控制目標 ：（1） 全部工程質(zhì)量確保達到一次驗收合格。（2） 工程備案驗收一次合格。2、進度控制目標：依據(jù)合同工期和經(jīng)過業(yè)主確認的進度計劃，按期完成節(jié)點進度計劃，按期投入使用，并力爭提前。3、投資控制目標：（1） 保證工程項目的總投資控制不超過批準的概算總投資的費用。（2） 確保業(yè)主的付款額不超過承包合同規(guī)定的限額。4、安全生產(chǎn)、文明施工管理目標：（1） 嚴格執(zhí)行國務院令 ( 第 393 號) 建設工程安全生產(chǎn)管理條例和上海市政府有關規(guī)定，工程實施過程中杜絕發(fā)生重大的安全事故，杜絕管線事故和火災事故，特別是杜絕重大人員傷亡事故。（2）

8、 施工現(xiàn)場符合上海市文明施工的統(tǒng)一標準，創(chuàng)建文明工地。（3） 工程施工管理安全達標和“施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證體系”合格。（4） 加強施工現(xiàn)場治安綜合治理，做到施工場地治安防范措施有力，做好同周圍單位的協(xié)調(diào)工作，做到工地無嚴重違反治安管理條例的事件發(fā)生，無火災事故發(fā)生。5、環(huán)境保護目標：符合國家和地方有關建設工地環(huán)境保護的法律、法規(guī)的要求，嚴格控制噪音、揚塵及污水排放。第三章項目代建管理工作范圍、內(nèi)容和依據(jù)第一節(jié)項目代建管理工作范圍從項目實施至項目竣工交付使用的全過程管理。 包括辦理開工前的一切手續(xù)報批，項目實施過程中的檢測、設計、施工、監(jiān)理、材料設備供應商等招標工作，投資監(jiān)理，施工實施期間對本項

9、目的質(zhì)量、投資、進度實施的總協(xié)調(diào)、總管理、總控制，對參與建設各方（如設計單位、檢測單位、施工單位、監(jiān)理單位）的合同管理，協(xié)調(diào)其相互之間的關系及與項目建設單位、政府管理部門之間的關系以及建設方要求和授權(quán)的其他工作。第二節(jié)項目代建管理工作內(nèi)容依照項目管理和程序 : 編制“項目管理規(guī)劃大綱” 、確定項目經(jīng)理、組建項目經(jīng)理部、編制“項目管理實施規(guī)劃” 、進行項目前期工作和開工準備、實施項目管理（實施項目進度、質(zhì)量、安全、成本“四控制”以及資金、合同、材料設備、現(xiàn)場、信息“五管理” ）、做好項目組織協(xié)調(diào)、做好項目竣工驗收、做好項目責任保修。1、項目前期準備工作（1） 協(xié)助建設方做好項目立項、組織完成項目

10、的各種報批手續(xù)。（2）協(xié)調(diào)現(xiàn)場工作，確保開工條件。（3）辦理各項政府規(guī)定的有關手續(xù)。（4）招標代理（檢測、設計、施工、監(jiān)理）。2、項目實施階段（1） 負項目授權(quán)范圍內(nèi)的檢測、設計、施工、監(jiān)理以及其他設備、材料的招標工作。（2） 負責項目授權(quán)范圍內(nèi)所涉及的所有經(jīng)濟合同的談判工作，并協(xié)同建設方與各項目參與單位或貨物供應單位簽定合同。（3） 按項目批準的建設規(guī)模、建設標準、建設內(nèi)容、投資及建設期限，負責對項目建設質(zhì)量、進度、安全、成本及各類合同實施有效的控制和管理，協(xié)調(diào)參建單位之間的關系。（4） 負責項目的投資監(jiān)理工作。3、竣工驗收階段（1） 制定交工驗收及竣工的工作計劃。（2） 組織由建設單位、設

11、計單位、施工單位、監(jiān)理單位及政府管理部門和有關領導參加竣工驗收。（3） 協(xié)助完成項目的竣工結(jié)算和審計工作，清理各種債權(quán)債務。（4） 按照上海市檔案館資料驗收要求，組織各方完成資料驗收和歸檔工作。（5） 負責項目工程移交、 資料移交和建設資金轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)的移交工作。（6） 負責項目缺陷責任期內(nèi)的修復管理工作。第三節(jié)項目代建管理實施的依據(jù)1國家及上海市有關建設工程的法律、法規(guī)2建設工程項目管理規(guī)范 （GB/T503262006）及行業(yè)規(guī)范、標準3關于印發(fā)建設工程項目管理試行辦法的通知建市（2004） 200 號4工程項目建設的有關批文5工程項目的各類經(jīng)濟合同第四章工程建設管理組織機構(gòu)第一節(jié)建設管

12、理組織結(jié)構(gòu)在建設單位有關職能部門和項目主管部門的管理和監(jiān)督下，負責項目的建設管理，承擔投資控制、建設工期、工程質(zhì)量管理、工程安全管理等責任，并按照權(quán)利、義務相一致的原則， 組織項目管理班子， 對受托建設項目進行專業(yè)化管理。本項目建設管理的組織機構(gòu)網(wǎng)絡如下圖：項目建設單位政府有關審批監(jiān)督部門公司有關工程管理項目部職能部門勘察設計工程監(jiān)理單位單位單位施工總承包材料設備單位供應商施工分包施工分包單位單位項目管理組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié)建設管理職能分配在本項目建設管理中，項目建設單位的主要職能是決策、監(jiān)督，制定目標；代建單位的職能是在授權(quán)范圍內(nèi)項目管理、實施，實現(xiàn)既定目標；監(jiān)理單位承擔監(jiān)理合同范圍內(nèi)的工程監(jiān)督

13、、控制和管理工作，其主要職能是實施、參與。項目各階段的管理職能如下表：序任務建設代建單位監(jiān)理單位備注號單位項目前期階段1審獲得政府有關部門的各項審批批2確定投資、進度、質(zhì)量目標3發(fā)確定設計發(fā)包模式4包選擇總包設計單位與5合選擇分包設計單位同6管確定施工發(fā)包模式理ED CP CP EDP ED EPD CP C EP CDP EP E7進設計進度目標規(guī)劃D CP E8度設計進度目標控制D CP C E9投投資目標分解D CP E10資設計階段投資控制D CP E11質(zhì)設計質(zhì)量控制D CP E12量設計認可與批準D EP C招標階段13招標、評標D CP EP E14發(fā)選擇施工總包單位D EP E

14、P E15包選擇施工分包單位DP EP E C16合同簽定D EPP17施工進度目標規(guī)劃D CP CP E18進項目采購進度規(guī)劃D CP CP E度19項目采購進度控制D CP C EP C E20投招標階段投資控制D CP C E資21質(zhì)制定材料設備質(zhì)量標準DP CP C E量施工階段21合合同簽定與變更D EP C EP C E23同設計變更管理DP C EE C24現(xiàn)施工方案與施工組織P CD C E25場施工場地分配與管理P CP C E管26PE C理對分包單位的協(xié)調(diào)與管理27進施工進度目標控制D CP CP C E度22圖紙會審CP C EP E28質(zhì)材料設備質(zhì)量檢查P C EP

15、E C29分部分項工程質(zhì)量驗收P C EE C量30CCE C工程事故處理31竣工驗收CCE C32現(xiàn)場工程計量CCE C33投付款審核EC EE C資34竣工結(jié)算CC EE C* P-規(guī)劃 D- 決策 E-執(zhí)行 C- 檢查第三節(jié)建設管理代理的組織機構(gòu)為了加強工程項目的建設管理代理工作，公司領導十分重視，指派一名副總經(jīng)理分管負責，專門挑選技術素質(zhì)好、組織協(xié)調(diào)能力強、管理經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理和各專業(yè)人員，成立本工程項目管理部，實行項目經(jīng)理責任制。同時，公司以各職能部門作為項目管理部的技術支撐，提供資源，進行指導；并通過公司 ISO9000 質(zhì)量認證體系在項目管理全過程中的貫穿執(zhí)行，確保本項目管理著

16、實有效。項目代建管理組織網(wǎng)絡如下圖：公司總經(jīng)理公司分管副總經(jīng)理監(jiān)督指導建設工程管理項目部公司有關單位職能部門項目經(jīng)理工工投工合資程程資招程同財料前設控標施信務內(nèi)期計制管工息管業(yè)管管管理管管理管理理理理理理設計單位勘察單位施工監(jiān)理施工單位材料設備供應商項目代建管理組織結(jié)構(gòu)圖第四節(jié)項目管理人員崗位職責4.1項目經(jīng)理的崗位職責（ 1）根據(jù)公司法人下達的“項目管理目標責任書”授權(quán)范圍，在公司分管副總經(jīng)理的領導下， 接受公司有關職能部門的管理、 指導與考核，對本項目實施全過程、全面管理。（ 2）組織編制本工程“項目管理實施規(guī)劃” ，確定本工程的管理目標。（ 3）在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)，做好項目前期各種報建、報

17、批手續(xù)，以及與市政配套單位的協(xié)調(diào)。（ 4）組織編制本工程總體形象進度計劃，負責對進度偏差進行調(diào)整，實現(xiàn)工程進度目標。（ 5）負責協(xié)調(diào)、溝通各參建單位間的關系，協(xié)調(diào)、溝通與建設方及有關政府部門間的關系。（ 6）建立質(zhì)量管理體系和安全管理體系，并組織實施，實現(xiàn)工程質(zhì)量目標和安全目標。（ 7）負責對項目投資規(guī)劃、設計概預算、招投標標底、工程款的支付、設計變更和工程變更控制管理，負責本項目竣工決算和結(jié)算工作。（ 8）對工程進展過程中的各種合同實施跟蹤管理，負責處理債權(quán)債務。（ 9）參與工程竣工驗收，負責提交檔案資料。（ 10）對項目進展中可能發(fā)生的各種風險做出判斷，并采取相應的應對措施。4.2工程前期

18、管理人員的崗位職責（ 1）在項目經(jīng)理的領導下，負責本工程的前期管理工作。（2）負責協(xié)調(diào)本工程所在地各方的關系。（3）負責辦理工程開工所需的所有手續(xù)的組織工作。（4）負責辦理項目報建報批手續(xù)、政府證照的申領工作。（5）負責辦理建設工程設計階段有關的規(guī)劃、消防、綠化、勞動、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、民防等報審手續(xù)。（6）負責協(xié)調(diào)與本工程相關的市政配套工程。（7）負責辦理報監(jiān)、施工許可證等工程開工手續(xù)。（8）負責處理工程實施過程中可能遇到的外來干擾。（9）負責辦理竣工備案前有關政府部門驗收手續(xù)。4.3工程設計管理人員的崗位職責（ 1）在項目經(jīng)理的領導下，負責本項目的工程設計管理工作。（ 2）根據(jù)本工程項目的建

19、設方案要求， 對設計文件進行審查， 本著質(zhì)量第一、限額設計的原則，提出設計優(yōu)化意見。（ 3）做好和設計單位的溝通工作，確保工程施工進度，按時提交施工圖紙和變更通知單等文件。（ 4）組織施工圖審圖和設計交底。（ 5）與設計單位的設計負責人、監(jiān)理單位的總監(jiān)、施工單位的技術負責人就工程開展遇到的問題進行研究，負責對設計變更和工程變更的控制。（ 6）對工程進展過程中需要另行發(fā)包的分項工程、設備材料等提供招投標所必需的技術內(nèi)容。4.4投資控制管理人員的崗位職責（1）在項目經(jīng)理的領導下，負責本工程的投資控制管理工作。（2）負責對本工程進行全過程的投資管理和控制。（ 3）對工程總投資進行切塊分解， 做好投資

20、使用規(guī)劃， 對投資超支進行分析，并向業(yè)主提交報告。（ 4）對設計概預算文件、招標標底、施工圖預算進行審查，提出咨詢意見。（ 5）對工程實施過程中的工程款支付、 、設計變更、工程變更等工程量和工作量進行復核審查。（ 6）參加工程竣工的結(jié)算和決算。（ 7）參加與中標單位的合同談判直至簽訂合同。4.5招標管理人員的崗位職責（1）在項目經(jīng)理的領導下，負責本工程的招標管理工作。（2）制訂本工程有關的檢測、設計、施工、監(jiān)理、材料采購和設備采購等的招標計劃。（3）負責編制本工程檢測、設計、施工、監(jiān)理、材料采購和設備采購等的招標文件（含評標辦法）。（4）負責組織本工程設檢測、計、施工、監(jiān)理、材料采購和設備采購

21、等的招投標工作，包括現(xiàn)場踏勘、答疑會、開標、評標工作。（5）負責辦理本工程招標的有關手續(xù)。（6）參加與中標單位的合同談判直至簽訂合同。4.6工程施工管理人員的崗位職責（ 1）在項目經(jīng)理的領導下，協(xié)助項目經(jīng)理負責施工過程中的質(zhì)量、進度、安全、文明施工、標化管理工作。（ 2）協(xié)調(diào)與施工單位、監(jiān)理單位的關系。審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則、施工組織設計、施工方案并檢查、督促其實施。（ 3）定期編制指導施工進度的計劃文件，并與現(xiàn)場實際進度進行比較，找出工程拖期的原因，并提出應對措施。（ 4）對工程關鍵部位、關鍵節(jié)點嚴格把關，督促施工單位做好質(zhì)量自檢和監(jiān)理單位做好監(jiān)督。（ 5）協(xié)助施工單位對工程進展過程中發(fā)生的

22、重要分部、分項工程施工方案的確定和施工事故的處理工作。（ 6）根據(jù)工程進度的需要， 有預見性的提出甲供材料、 設備的招標采購計劃。（ 7）定期召開施工周例會， 不定期召開各種專題會， 解決施工生產(chǎn)組織問題。（8）定期組織或參加安全、 文明、環(huán)境專題會議和活動，嚴格執(zhí)行國家和地方有關安全的法律、法規(guī)。（9）負責起草管理規(guī)劃中有關安全的控制制度和防范措施， 協(xié)助項目經(jīng)理督促施工單位執(zhí)行。（10）督促施工單位建立健全安全、文明、環(huán)境施工保證體系，并定期檢查。（11）組織安全、文明、環(huán)境大檢查，建立安全、文明、環(huán)境檢查臺帳，做好安全整改記錄。（12）經(jīng)常了解安全、文明、環(huán)境施工動態(tài)，督促施工單位、監(jiān)理

23、嚴格遵守“安全、文明、環(huán)境制度” 。（13）記好安全管理日記，并為項目經(jīng)理提供有關安全、文明、環(huán)境施工的資料。4.7合同信息管理人員的崗位職責（ 1）在項目經(jīng)理的領導下，負責本工程的合同管理及信息管理工作。（ 2）對本工程項目全過程中， 業(yè)主和項目管理產(chǎn)生和關聯(lián)的所有文檔、 合同進行統(tǒng)一的分類編碼、整理。（ 3）對項目合同的實施進行跟蹤管理，對于違反合同的行為提出索賠或采取其他經(jīng)濟措施。（4）對招投標階段所需要的大量信息進行檢索支持，為業(yè)主評標提供決策支持。（ 5）協(xié)助業(yè)主擬定合同文本、參加與中標單位的合同談判直至簽訂合同。（6）負責各項經(jīng)濟合同的管理和合同糾紛的處理。（7）協(xié)助、指導監(jiān)理單位

24、、施工單位， 對工程竣工時城建檔案館要求的各種資料進行整理。4.8財務管理人員的崗位職責：（1）在項目經(jīng)理的領導下，負責本工程的財務管理工作。（2）辦理本工程項目的月度資金計劃用款手續(xù)。（3）辦理工程進度款等用款支付，并進行會計核算和財務管理。（4）協(xié)助審計單位做好工程竣工決算的審計工作。4.9資料內(nèi)業(yè)管理人員的崗位職責（1）協(xié)助項目經(jīng)理負責本項目部內(nèi)部的資料、歸檔、保管工作。（2）負責項目實施過程中的資料、 來往文件的記錄、 會議紀要等文件的收集、整理、保管工作。（3）辦理有關簽證的流轉(zhuǎn)手續(xù)。（4）協(xié)助、指導監(jiān)理單位、施工單位， 對工程竣工檔案要求的各種資料進行整理。第五章工程建設前期管理第

25、一節(jié)前期管理工作的程序和內(nèi)容根據(jù)建設方對本工程項目的要求、目標，在符合建設工程基本程序的前提下，統(tǒng)籌兼顧，策劃，辦理從項目立項到完成項目開工前的所有報批手續(xù)，為全面保證本工程建設達到預定各項目標奠定基礎。1.1前期工作的基本程序編制項目建議書，辦理立項申請辦理項目報建立項批復辦理選址意見書辦理勘察設計一體化招標編制工可報告及報審委托環(huán)評編制及報審方案設計審核工可批復辦理用地規(guī)劃許可證方案報批規(guī)劃、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、綠化等有關職能部門審核地質(zhì)勘察、市政配套條件征詢擴初設計擴初報批辦理用地劃撥、概算報批監(jiān)理招標施工招標施工圖設計審圖辦理施工臨水工程報監(jiān)辦理建設工程規(guī)劃許可證臨電、排污申請、裝接

26、辦理建設工程施工許可證開工1.2 前期工作的主要內(nèi)容 根據(jù)建設方提出的本工程項目的建設方案（提綱） ，編制項目建議書，辦理立項申請。 編制本項目建設代理管理大綱和實施細則。 在取得立項批復后，向區(qū)規(guī)劃管理部門辦理申請。 向區(qū)建設管理部門辦理工程報建手續(xù)。 根據(jù)立項批復意見和規(guī)定的規(guī)劃指標、 建設規(guī)模，編制及組織會審設計任務書和設計檢測招標文件；在完成工程報建后，組織設計檢測招投標工作，辦理有關招投標手續(xù)。 配合建設方與檢測、 設計中標單位進行合同談判、會審，簽訂檢測、設計合同；按項目進度目標落實設計單位編制設計進度計劃。 在中標設計方案的基礎上，組織進行方案設計的征詢、內(nèi)部審核、調(diào)整、優(yōu)化，辦

27、理方案設計的報審手續(xù)。 辦理工地施工臨水、臨電、污水排放的申請、裝接工作。落實設計單位按出圖計劃進行施工圖設計。 辦理設計概算的報批。 編制及組織會審工程監(jiān)理招標文件和施工招標文件， 組織工程監(jiān)理招標和施工招標工作，辦理有關招投標手續(xù)。 組織有關方進行施工圖設計的審核、 調(diào)整，委托專業(yè)審圖公司對施工圖進行審查，向區(qū)有關職能管理部門辦理報審手續(xù)， 配合建設方與上海檔案館簽訂 上海市建設工程竣工驗收備案編制合同 ，辦理建設工程規(guī)劃許可證 。 向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督手續(xù)。 向區(qū)招標辦辦理建設工程施工許可證。 向區(qū)規(guī)劃檢查部門申請開工灰線驗收。 整理本項目前期工作的有關資料。第二節(jié)前期工

28、作的管理和協(xié)調(diào)措施我公司響應承諾的進度、質(zhì)量、投資等控制目標，在依據(jù)國家、地區(qū)、行業(yè)的有關規(guī)定、批復和滿足本項目建筑使用要求和建設標準的前提下，依法、合理的完成本項目的前期工作，必須采取一系列的管理措施，保證本項目代建管理的目標實現(xiàn)。2.2招投標工作管理措施 與建設方溝通、 協(xié)商、編制本項目、 檢測、設計監(jiān)理、施工招標實施計劃。 在設計招標文件中， 明確要求設計投標單位進行限額設計，編制出圖計劃和設計配合措施；在評標辦法中，明確造價估算、設計出圖速度、設計配合措施作為投標評分的條件。2.3設計管理措施由于工程建設工期緊、設計周期短，且限額設計，因此在建設管理中，設計協(xié)調(diào)和技術優(yōu)化工作顯得尤為重

29、要。設計工作不僅決定著工程的功能、規(guī)模和標準，也是保證工程技術先進可靠、經(jīng)濟投資合理和有效控制工程質(zhì)量、投資、進度的關鍵因素，并最終體現(xiàn)工程項目的綜合效果。設計協(xié)調(diào)和技術優(yōu)化工作的首要任務就是通過我們的經(jīng)驗和努力，使設計的質(zhì)量、技術、進度達到上述目的。我公司根據(jù)已建建筑工程的建設經(jīng)驗和技術優(yōu)勢，針對本工程設計工作的特點，將重點從以下幾個方面著手進行設計管理工作。2.3.1設計管理和協(xié)調(diào)措施 根據(jù)設計招標工作確定的設計單位，配合業(yè)主與設計單位簽定設計合同，明確設計內(nèi)容和界面， 編制滿足建設總工期要求的設計進度計劃和設計配合措施，列入設計合同條款。 在工程前期，做好設計前期資料的研究、核實、分析和

30、消化工作，確保設計需要資料的準確性，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時協(xié)調(diào)，提出切實可行措施。 負責與城市規(guī)劃有密切關系的城市道路、 交通以及地下管線等各方面的協(xié)調(diào)工作。 組織設計院對初步設計專家評審意見的討論、消化，確定對初步設計的修改條款和優(yōu)化措施，組織重大的修改優(yōu)化方案的專題討論，對需要上報批準的方案，負責完成上報批準手續(xù)。 負責委托設計審圖公司完成施工圖的審查工作， 落實專人進行施工圖的收繳和發(fā)放管理。 通過設計方案的優(yōu)化，加快工程設計進度，減少工程投資。 負責委托對工程設計的環(huán)境評估、衛(wèi)生防疫予評價和職業(yè)勞動安全咨詢，并到相關政府部門辦理報批手續(xù)。 負責到規(guī)劃、市政、交通、消防、人防、綠化、環(huán)保、衛(wèi)

31、生防疫等政府部門辦理初步設計文件的送審手續(xù)和申領工程建筑執(zhí)照。 定期召開設計例會，檢查設計進度和協(xié)調(diào)設計與公用管線、交通、施工等方面的技術問題。2.3.2施工圖設計階段的管理施工圖設計階段，重點從各分項工程的外部環(huán)境條件出發(fā)，結(jié)合實際使工程得以落實，主要抓以下方面的工作： 按批準的初步設計文件和設計概算，完成工程施工圖設計及施工圖預算的編制、審核和送審工作； 組織設計單位研究各專業(yè)系統(tǒng)深化的設計原則、標準和技術要求，確定設備材料的選型。 辦理施工圖設計的報批工作，為工程開工做好準備。2.3.3設計變更 因設計方面原因引起工程項目的變化，設計變更程序如下： 所有設計變更以 “工作報告工程項目管理

32、部業(yè)務聯(lián)系單” 為書面依據(jù)（表式附后）。項目管理部業(yè)務聯(lián)系單編號：發(fā)文日期文件號頁數(shù)1事由主送單位及聯(lián)系人 ：經(jīng)辦人：簽發(fā)蓋章：抄報：抄送：回復：經(jīng)辦人：負責人：日期：第六章工程投資控制管理第一節(jié)投資控制的目標與總體思路1、目標工程項目實施全過程的投資控制過程中，依據(jù)建筑法、合同法和國家與地方相關規(guī)定，將工程總投資控制在批準概算和預定的目標之內(nèi)。1.1 工程前期階段：按批準的投資估算為目標，在設計招標過程中進行限額設計，控制設計概算。1.2 設計階段投資控制目標： 按批準的設計概算為目標控制施工圖預算費用。1.3 施工階段投資控制目標：按施工圖預算及中標標價為目標控制工程建安造價。1.4 工程

33、結(jié)算階段： 嚴格控制合同外費用， 使最終造價控制在批準的投資內(nèi)。2、總體思路以計劃投資的限額為目標，根據(jù)項目的功能要求，提出項目建設的內(nèi)容、規(guī)模、標準的投資控制分解計劃書和正確編制投資估算。隨著方案的深化，不斷調(diào)整投資估算，為工程建設各項技術經(jīng)濟方案奠定良好的基礎。我公司將在本工程建設項目投資管理和投資控制的理念及實際操作上，以工程批準的總概算為目標，采取主動控制方法，預測目標值與實際值可能產(chǎn)生的偏離，事先采取預防措施，糾正偏差。對投資控制目標值，運用本司在多項工程建設項目中適用有效的方法，對初步設計概算進行劃分，將項目的總目標值進行逐層地分解，由大到小、由粗到細、分成若干塊，用分解的目標值來

34、指導本工程建設項目的設計、招標、施工、變更處理和工程結(jié)算，對每一階段進行跟蹤、分析、糾偏和綜合調(diào)控，掌握跟蹤概算執(zhí)行情況，嚴格結(jié)算并審查各類費用，依據(jù)概算執(zhí)行情況及時向業(yè)主提供充分、客觀并經(jīng)過分析的資料及信息，提供控制投資方面的報告和建議，并將這種控制貫穿于整個工程建設項目的始終，從而從制度上保證投資控制目標值能能動地影響設計、招標和施工，主動地控制工程造價，以促使工程在人力、物力、財力方面得到最合理的使用，取得最大的投資效益。投資控制程序圖第二節(jié)投資控制的依據(jù)1、國家和上海市政府頒布的有關建設項目和工程技術、經(jīng)濟的法律、法規(guī)、政策和規(guī)定。2、各類合同依據(jù)：2.1 簽訂的設計、工程監(jiān)理合同2.

35、2 簽訂的施工承包合同2.3 簽訂的各類設備、材料采購合同2.4 其他對外簽訂的各類與投資有關的合同3、設計、定額及投資控制方面的依據(jù)：3.1 工程設計圖紙、設計修改圖及技術說明3.2 各類業(yè)務簽證3.3 上海市現(xiàn)行的建筑、安裝、市政、管線、園林等預算定額及其他相關法規(guī)文件、材料價格3.4 上海市建設工程造價咨詢工作服務主要內(nèi)容3.5 招投標相關資料3.6 建設單位與我方簽訂的項目代建管理合同中的投資監(jiān)理部分第三節(jié)投資控制內(nèi)容1、工程前期1.1 建設項目可行性研究投資估算審核。1.2 根據(jù)限額設計原則，建設工程設計概算的審核，施工圖預算的審核。1.3 根據(jù)本工程項目的功能要求， 結(jié)合本項目的特

36、點， 提出項目建設的內(nèi)容、規(guī)模、標準的書面投資控制分解規(guī)劃書和相應的投資估算。1.4 結(jié)合投資控制分解規(guī)劃書對每個建設方案編制以方案設計為基礎的方案估算，并提供投資估算報告；隨著方案的深化，不斷調(diào)整投資方案估算，并提供價格比較建議，對設計單位進行限額設計或設計方案優(yōu)化提出指導意見，選擇經(jīng)濟合理之方案。1.5 在建設方案確定后，提供投資使用規(guī)劃，明確土建、安裝等投資控制目標。1.6 根據(jù)工程進度計劃方案及時提出修改或調(diào)整的建議和意見。2、設計階段2.1 建設工程招標工程量清單、標底的審核，參與審核招標文件。2.2 根據(jù)設計概算、最新設計資料及設計變更情況（不包含建筑功能設計的修改），調(diào)整設計概算

37、，如實反映工程設計的實際情況，調(diào)整工程投資控制目標，詳列分項子目標以確保工程投資控制目標的實施。2.3 如遇任何令工程概算超支的因素，如設計變更、市場價格大幅度的浮動，及時向甲方及有關單位提出書面預警報告。2.4 根據(jù)調(diào)整后的概算和工程進度表，制定用款計劃（全費用）。2.5 編制需采購的機電設備和建材計劃表。3、施工招投標階段3.1 根據(jù)甲方要求， 對有關施工招標工程的發(fā)包形式、標段范圍、合同形式、合同條款及計價模式向甲方提供可選擇、可控制的合理方案。3.2 根據(jù)設計圖紙審核總承包工程量清單，審核合同標的估算，供招標時參考。3.3 參與合同談判，并編制合同文件。4、施工階段4.1 制定造價控制

38、的實施細則，確定控制目標。4.2 根據(jù)施工承包合同價、進度計劃，編制承包合同的明細工程款現(xiàn)金流量表，根據(jù)工程進度編制工程用款計劃書。4.3 參加造價控制有關工程會議，及時處理相關問題。4.4 負責對施工單位上報的每月（期）完成工作量月報進行審核，并提供當月（期）付款建議書，作為支付當月（期）進度款的依據(jù)。4.5 索賠的審核和合同爭議的鑒定。4.6 及時審核因設計變更、 現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用， 相應調(diào)整造價控制目標，向業(yè)主提供造價控制動態(tài)分析報告，對工程造價進行動態(tài)監(jiān)控。4.7 及時核定分階段完工的分部工程結(jié)算。4.8 會同業(yè)主辦理工程竣工結(jié)算，提供整套結(jié)算報告及各項費用匯總表交業(yè)主歸檔。4.9

39、 提供涉及委托咨詢工程項目的人工、材料、設備等造價信息和與造價控制相關的其他咨詢服務。4.10 根據(jù)工程合同相應的建設工程法律、法規(guī)、標準規(guī)范與定額、 招投標文件、施工圖紙、現(xiàn)場發(fā)生的各項有效證明審核工程造價。4.11 現(xiàn)場踏勘、計量復核。（圖紙以外的鑒證工作量除外）4.12 工程量、工程要素價格、 工程造價計價依據(jù)及各類項目費用進行審核確定。5、竣工結(jié)算階段5.1 編制工程造價審核報告。5.2 按施工圖紙、設計標準和施工操作規(guī)程計算鋼筋及預埋件重量。5.3 提供完整和規(guī)范的鋼筋翻樣及預埋件重量計算書、匯總表。5.4 收集有關工程費用方面的資料、簽證、核價單據(jù)并及時歸檔。5.5 根據(jù)各類合同規(guī)

40、定的計價方法，依據(jù)合同條款、設計施工圖、工程變更簽證單以及有關定額、文件等資料，對施工單位提出的竣工工程結(jié)算進行全面復核計算（包括鋼材實用量） ，以最終確認各分項工程造價。5.6 負責與承包商進行工程結(jié)算的談判與交涉，公正合理地確認每一分項工程最終結(jié)算造價及全部工程最終結(jié)算總造價，并向業(yè)主提交每一分項工程結(jié)算審價報告及全部工程結(jié)算總價、合同管理及執(zhí)行情況的專題總結(jié)報告。5.7 如條件具備、進行分階段結(jié)算審價。5.8 協(xié)助整理全部本工程項目合同文件及有關資料。6、其他6.1 乙方在業(yè)主需要時，應就中國和上海市工程建筑和造價咨詢業(yè)務，向業(yè)主提供本專業(yè)中有關法律、法規(guī)、政策、標準、規(guī)范等以及國際、國

41、內(nèi)慣例和市場情況的咨詢服務。6.2 本工程各階段涉及的各項合同洽談及相應費用的審核。第四節(jié)投資控制相關措施和工作重點1、前期投控前期咨詢服務以前期控制投資為主，主要控制投資的合理性、合法性。1.1 工程前期（1） 在前期階段，按我司承擔的大量的類似工程數(shù)據(jù)及市場價格，結(jié)合本項目的實際情況，對本項目可行性研究投資估算進行審核。（2） 在設計方案及投資估算得到委托方及有關政府部門批準或確認后，制定詳細的工程成本預測值，以作為本工程的成本控制目標。（3） 對不同的設計及材料進行成本研究，并向建筑師或設計人員提出成本建議。（4） 收集國家和上海市有關前期工程費的相關法律、法規(guī)和標準，嚴格控制各類費用不

42、超標、不違規(guī)。（5） 對項目檢測、設計、施工監(jiān)理、市政配套等其他建設費用進行審核。（6） 審核施工準備階段的工程前期費用等。1.2 設計階段設計階段的投資監(jiān)理工作是投資監(jiān)理的重要內(nèi)容，是造價控制的源頭環(huán)節(jié)，對整個項目的投資控制具有決定性作用，為此我們擬定如下方法和措施：（1）運用價值工程進行設計方案選擇同一建設項目，可以有不同的設計方案，從而有不同的造價。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行，經(jīng)濟上合理的建設方案。以使用者的功能需求為重點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。（2）協(xié)助建設單位進行設計方案

43、的投資評價。落實設計單位技術經(jīng)濟責任制。 協(xié)助業(yè)主將設計階段投資控制的總目標以及設計單位的技術經(jīng)濟責任， 在設計合同的簽訂中予以明確。 在總目標的框架下， 按各專業(yè)目標將目標進行分解， 并明確其技術經(jīng)濟責任，以及協(xié)助制定相應的制度、措施和設計工作程序。定期考核設計單位及各專業(yè)工種其控制目標的實施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時通報業(yè)主，并采取相應的措施予以糾偏。根據(jù)設計概算、最新設計資料及設計變更情況（不包含建筑功能設計的修改），調(diào)整設計概算，如實反映工程設計的實際情況，調(diào)整工程投資控制目標，詳列分項子目標以確保工程投資控制目標的實施。（3） 限額設計限額設計就是在批準的投資估算的框架下，按以批準的初步設計

44、概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。（4） 審核概算設計概算分為三級， 即單位工程概算、 單項工程綜合概算、 建設項目總概算。通過審查，使投資資金分配合理，防止出現(xiàn)漏項或任意擴大投資規(guī)模，力求概算完整、準確。應打足投資，減少投資缺口。 審查設計概算的編制依據(jù)。 主要是審查編制依據(jù)的合法性、 時效性、適用范圍。 審查概算文件的組成。 概算文件反映的設計內(nèi)容是否完整， 概算包括的工程項目是否按照設計要求確定，設計文件內(nèi)的項目是否遺漏，概算投資是否完整地包括建設項目從代建到竣工投入使用的全部費用，

45、審查各項技術經(jīng)濟指標是否經(jīng)濟合理等。 調(diào)整概算。對概算審核過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時向業(yè)主匯報， 以便調(diào)整概算。（5） 參與項目擴初設計和概預算審查。審查項目建設內(nèi)容及投資超計劃或漏項投資等情況，合理確定項目總投資計劃控制目標，并出具審核報告。（6） 全面準確地領會和掌握工程初步設計文件，準確把握初步設計文件的設計標準和技術經(jīng)濟指標，并與承擔該項目設計工作的設計單位建立溝通機制。（7） 監(jiān)控施工圖設計設計單位應在批準的初步設計和總概算范圍內(nèi)進行施工圖設計，實行限額設計。造價咨詢?nèi)藛T按費用計劃監(jiān)控整個設計過程，努力使設計人員在費用計劃內(nèi)完成設計。按施工圖出圖計劃及時編制施工圖預算，與預設的目標值比較，及時發(fā)現(xiàn)可能突破控制目標的單位