新力帝泊灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、新力-帝泊灣工程南昌可研報(bào)告第一章 總論一、工程建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃開展的需要以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開展要求，江西新力置地投資通過競價(jià)方式取得位于南昌市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)宗地，地塊面積185564.6平方米。并于2011年3月25日取得土地證，土地證號(hào)分別為洪土國用登經(jīng)2021第0017號(hào)62171.5平方米、洪土國用登經(jīng)2021第0018號(hào)62116.2平方米、洪土國用(登經(jīng)2021)第0019號(hào)61276.9平方米。土地容積率為1.5，規(guī)劃建筑面積為363834平方米，土地用途為住宅用地。該工程初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。二、企業(yè)概況 江西新力置地投資成立于20

2、21年，注冊(cè)資金壹億元?？偛课挥谀喜懈咝麻_發(fā)區(qū)火炬大道188號(hào)淳和大廈16樓。公司資本雄厚，專注于房地產(chǎn)開發(fā)。在開發(fā)大型、多用途城市核心開展工程及綜合住宅開展工程方面擁有卓越的成績。公司目前在南昌主要城市的中心地段及周邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1處、朝陽新城2處擁有3個(gè)處于不同開發(fā)階段的工程，總建筑面積近100萬平方米。公司的戰(zhàn)略目標(biāo)是在3年內(nèi)成為區(qū)域內(nèi)最大型的房地產(chǎn)企業(yè)，5年內(nèi)到達(dá)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)上市的相關(guān)要求。 新力置地現(xiàn)有員工近百人，其中50%的員工擁有中、高級(jí)職稱。新力置地是南昌最具創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)行工程的整體規(guī)劃，力求工程開展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃

3、，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色融入工程的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)開展策略中，并致力于打造南昌高端豪宅。產(chǎn)品也將成為南昌豪宅新標(biāo)桿。新力置地方案將現(xiàn)有工程主要分為三個(gè)類別：集多種用途并分多期開發(fā)的大型城市核心重點(diǎn)工程，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以IT及科技產(chǎn)業(yè)為主題，集多種用途的知識(shí)型社區(qū)綜合開展工程，一般包括產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、零售、酒店、住宅、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施，及其他公共娛樂設(shè)施；以及集旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合開展工程。 新力置地堅(jiān)持“以客戶為本的開展理念，珍視每一位客戶及業(yè)主。每時(shí)每刻，每個(gè)環(huán)節(jié)，新力都盡力帶給客戶極致體驗(yàn)，全力創(chuàng)立舒適的社區(qū)環(huán)境。 新力置地的商業(yè)工程除引入

4、來自世界各地的優(yōu)質(zhì)租戶外，亦方案設(shè)有公司經(jīng)營的酒店、會(huì)所和禮品店等，為客戶帶來多樣化的消費(fèi)體驗(yàn)。 公司辦公樓與住宅工程的物業(yè)管理由其下全資擁有附屬公司江西三新物業(yè)效勞負(fù)責(zé)經(jīng)營，為客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理效勞。三、  企業(yè)財(cái)務(wù)狀況1  借款人近期財(cái)務(wù)狀況詳見以下財(cái)務(wù)報(bào)表資 產(chǎn) 負(fù) 債 表編制單位: 江西新力置地投資 2021年 8月31日 單位: 資 產(chǎn)行次年 初 數(shù)期 末 數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年 初 數(shù)期 末 數(shù)流動(dòng)資產(chǎn):流動(dòng)負(fù)債: 貨幣資金1 短期借款30 短期投資2 應(yīng)付票據(jù)31 應(yīng)收票據(jù)3 應(yīng)付帳款32 應(yīng)收帳款4 預(yù)收帳款33 減:壞帳準(zhǔn)備5 其他應(yīng)付款34 應(yīng)收帳款

5、凈額6 應(yīng)付工資35 預(yù)付帳款7 應(yīng)付福利費(fèi)36 應(yīng)收補(bǔ)貼款8 未交稅金37 其他應(yīng)收款9 未付利潤38 存貨10 其他未交款39 待攤費(fèi)用11 預(yù)提費(fèi)用40 待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失12 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債41 一年內(nèi)到期的長期債券投資13 其他流動(dòng)負(fù)債42 其他流動(dòng)資產(chǎn)14流 動(dòng) 資 產(chǎn) 合 計(jì)15流 動(dòng) 負(fù) 債 合 計(jì)43長期投資:長期負(fù)債: 長期股權(quán)投資16 長期借款44固定資產(chǎn): 應(yīng)付債券45 固定資產(chǎn)原價(jià)17 長期應(yīng)付款46 減:累計(jì)折舊18 其他長期負(fù)債47 固定資產(chǎn)凈值19 其中:住房周轉(zhuǎn)金48 固定資產(chǎn)清理20 長期負(fù)債合計(jì)49 在建工程21遞延稅項(xiàng):待處理固定資產(chǎn)凈損失22

6、遞延稅款貸項(xiàng)50 固定資產(chǎn)合計(jì)23無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 負(fù)債合計(jì)51 無形資產(chǎn)51所有者權(quán)益:52 長期待攤費(fèi)用52 實(shí)收資本53 其他長期資產(chǎn)53 資本公積54無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)60 盈余公積55 未分配利潤56遞延稅項(xiàng): 所有者權(quán)益合計(jì)57 遞延稅款借項(xiàng)28資 產(chǎn) 總 計(jì)29負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)58 利 潤 表編制單位:江西新力置地投資2021年8月 單位:元項(xiàng) 目行數(shù)本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入1 減：主營業(yè)務(wù)本錢4 主營業(yè)務(wù)稅金及附加5二、主營業(yè)務(wù)利潤虧損以“-號(hào)填列)10 加：其他業(yè)務(wù)利潤虧損以“-號(hào)填列 11 減：營業(yè)費(fèi)用14 管理費(fèi)用15 財(cái)務(wù)費(fèi)用16三、營業(yè)利潤虧損以“

7、-號(hào)填列 18 加：投資收益損失以“-號(hào)填列19 補(bǔ)貼收入22 營業(yè)外收入23 減：營業(yè)外支出25四、利潤總額虧損總額以“-號(hào)填列27 減：所得稅28五、凈利潤凈虧損以“-號(hào)填列30現(xiàn) 金 流 量 表單位名稱:江西新力置地投資 2021 年8 月 單位:元項(xiàng) 目行次金 額項(xiàng) 目行次金 額銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1 匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響30收到的稅費(fèi)返還2 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額31收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金3補(bǔ)充資料：32 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)4凈利潤33購置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金5計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備34支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金6固定資產(chǎn)折舊35支付的各項(xiàng)稅費(fèi)7無形資產(chǎn)攤銷3

8、6支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金8長期待攤費(fèi)用攤銷37 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)9待攤費(fèi)用減少38 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額10預(yù)提費(fèi)用增加39收回投資所收到的現(xiàn)金11處置固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失40取得投資收益所收到的現(xiàn)金12固定資產(chǎn)報(bào)廢損失41處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額13財(cái)務(wù)費(fèi)用42收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金14投資損失43 投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)15遞延稅款貸項(xiàng)44購建固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金16存貨的減少45投資所支付的現(xiàn)金17經(jīng)營性應(yīng)收工程的減少46支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金18經(jīng)營性應(yīng)付工程的增加47 投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小

9、計(jì)19其他48 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額20 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額49吸收投資所收到的現(xiàn)金21債務(wù)轉(zhuǎn)為資本50借款所收到的現(xiàn)金22一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券51收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金23融資租入固定資產(chǎn)52 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)24其他53歸還債務(wù)所支付的現(xiàn)金25現(xiàn)金的期末余額54分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金26現(xiàn)金的期初余額55支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金27現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額56 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)28現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額 籌集活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額29 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額572       &

10、#160; 財(cái)務(wù)報(bào)表的分析流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用÷流動(dòng)負(fù)債負(fù)債率=負(fù)債÷資產(chǎn)÷速動(dòng)比率=216445931.65-2161100÷負(fù)債率=3.92%÷速動(dòng)比率=562565057.95-346746145.04÷負(fù)債率=0.44%經(jīng)測算得知，公司近兩年來的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率均大于2，負(fù)債率低。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)分析，企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)比率大于2，速動(dòng)比率大于1顯示其較強(qiáng)的短期償債能力。目前企業(yè)資金流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2，因此企業(yè)償債能力很強(qiáng)。四、  工程概況1 工程提要

11、工程名稱： 新力帝泊灣工程建設(shè)單位： 江西新力置地投資工程法人： 張園林、男、董事長工程設(shè)計(jì)單位： 江西省建筑設(shè)計(jì)研究總院工程建設(shè)地址： 南昌市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南面沿新建縣行政地界、東面沿龍?zhí)端?、北面沿?guī)劃路、西面沿海棠南路。工程建設(shè)的主要內(nèi)容及規(guī)模：新力-帝泊灣工程總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米地上建筑面積278346平米，總投資不含土地款約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、1棟商業(yè)、配套公建和地下車庫組成。2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)南昌市人民政府頒發(fā)的?江西新力置地投資國有土地使用證?3 可行性研究結(jié)論本報(bào)告從江西新力置地投資的現(xiàn)狀及

12、開展前景著手，分析了當(dāng)前新力-帝泊灣工程的重要性及必要性。經(jīng)多種方案比擬，確定了新力-帝泊灣工程的選址、規(guī)模和功能定位，充分考慮了目前的實(shí)際情況。新力-帝泊灣工程得到了南昌市、區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，此工程從選址、根底設(shè)施到資金、規(guī)劃等各方面都已為工程建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件。工程估算總投資約為11億元。五、 工程建設(shè)原那么本工程堅(jiān)持社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的均好性原那么。充分尊重當(dāng)?shù)厝司由盍?xí)慣，注重以人為本的原那么。堅(jiān)持可持續(xù)開展，將空間布局與自然環(huán)境及地域人文相結(jié)合?？紤]開發(fā)建設(shè)的需求，協(xié)調(diào)解決建設(shè)容量、水系、生態(tài)、交通、市政等系統(tǒng)的技術(shù)控制問題。本工程緊緊抓住以下要素：一、 景觀優(yōu)先；二、 以人為

13、本；三、 產(chǎn)品均好。致力于營造一種精神家園的歸屬感，注重社區(qū)整體居住品質(zhì)及文化氣氛。同時(shí)結(jié)合綠地景觀有機(jī)組織社區(qū)人行流線，成為便捷舒適、自然和諧的新一代社區(qū)典范。六、工程合作單位介紹建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位： 上海天華設(shè)計(jì)研究院、江西省建筑設(shè)計(jì)研究院。以上公司為工程設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)。曾為萬科、綠地、華潤、保利等眾多國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司提供設(shè)計(jì)效勞工作。 勘察施工單位： 南昌中核大地工程勘察 ，該公司獲巖土工程勘察甲級(jí)資質(zhì)。 建筑施工單位及樁基施工單位：江西省第五建筑工程，系國家房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)，市政公用工程施工總承包壹級(jí)。 監(jiān)理單位：江西省恒信建設(shè)工程監(jiān)理咨詢，該公司獲甲級(jí)資質(zhì)。銷售籌劃代理公司：

14、上海同策房產(chǎn)咨詢股份。同時(shí)也是“萬科潤園 等工程的籌劃代理單位。 七、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、洪經(jīng)經(jīng)計(jì)字【2021】75號(hào)?關(guān)于新力·帝泊灣一期工程核準(zhǔn)的批復(fù)?、洪經(jīng)經(jīng)計(jì)字【2021】87號(hào)?關(guān)于新力·帝泊灣二期工程核準(zhǔn)的批復(fù)?、洪經(jīng)經(jīng)計(jì)字【2021】92號(hào)?關(guān)于新力·帝泊灣三期工程核準(zhǔn)的批復(fù)?；2、土地證： 洪土國用登經(jīng)2021第0017號(hào) 洪土國用登經(jīng)2021第0018號(hào) 洪土國用登經(jīng)2021第0019號(hào)3、南昌市國土資源局?國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?；4、國家計(jì)委?投資工程可行性研究指南試用版?5、南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局?用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件?；6、南昌銀行股份高

15、新支行驗(yàn)資證明；7、建設(shè)部?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?8、國家計(jì)委?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?第二版；9、中國土地掛牌網(wǎng)10、江西省建筑設(shè)計(jì)研究總院出具的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案八、可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“新力帝泊灣工程建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。九、研究結(jié)論及建議本工程屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，工程建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，局部建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余局部由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的

16、開展趨勢和南昌市已有一局部收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場分析預(yù)測，工程開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果說明，工程經(jīng)濟(jì)效益可行。第二章 市場調(diào)研分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)大背景【宏觀政策】調(diào)控成為常態(tài)，行政及金融各種措施組合，政策高壓明顯2021.7.12 新“國五條出爐，嚴(yán)格要求落實(shí)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控和保障房職責(zé)，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差異化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求?？刂品績r(jià)目標(biāo)······【金融政策】金融政策越來越收緊，房地產(chǎn)貸款日趨艱難，開發(fā)商回款難，后續(xù)推盤謹(jǐn)慎；2021

17、年內(nèi)央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此大型銀行法定存款準(zhǔn)備金率水平到達(dá)21.5%,創(chuàng)歷史新高；2021年內(nèi)央行三次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，至此金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá)3.5%，一年期貸款利率達(dá)6.56% ；央行年內(nèi)第三次加息，使得5年期貸款利率上漲到7.05個(gè)百分點(diǎn) 年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行第四次上調(diào)一年期存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，工作未滿一年非本地居民暫停發(fā)放購房貸款二、南昌市房地產(chǎn)市場n 高壓政策將被持續(xù)，調(diào)控將成為常態(tài)；n 南昌樓市雖然未出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，但客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，市場剛需及首改占據(jù)主

18、流；n 客戶在置業(yè)選擇方面更為謹(jǐn)慎，高舒適性及高性價(jià)比產(chǎn)品相對(duì)來說更受市場親睞；2021年南昌市商品房市場量微跌價(jià)上漲從2021年1-8月份來看，南昌市商品房成交近200萬平米，和去年同期相比根本持平。今年商業(yè)成交比例上升近一倍，接近總比例的35%，住宅成交和去年同期相比下降近明顯；就商品房成交均價(jià)來看，7月商品房成交價(jià)格已經(jīng)超過去年年底的頂峰水平。高端產(chǎn)品與普通住宅限購后高端產(chǎn)品成交量下跌，普通住宅4月份成交量回暖，以剛性需求為主就成交量而言，普通住宅比高端產(chǎn)品銷售得更好，普通住宅的4月份成交量上升，說明市場剛性需求旺盛；高端產(chǎn)品的成交量下降趨勢明顯，限購?fù)薮?。南昌?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地情況

19、 隨著近年南昌市城市建設(shè)的快速開展，城市核心也快速大幅向外延開展。城市原有區(qū)域老城區(qū)、紅谷灘區(qū)的住宅用地資源已日漸枯竭，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以其臨近老城區(qū)、紅谷灘區(qū)的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢日漸受道眾多品牌開發(fā)商關(guān)注，從近年經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地成交量、土地成交金額逐年遞增的趨勢，可以斷言經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為南昌房產(chǎn)市場的又一熱點(diǎn)版塊。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年土地成交情況匯總見下表：2021年2021年2021年總出讓面積51000010200001045000出讓金額商住用地1100004160042260商住用地出讓金額2億工業(yè)用地4000009784001002740工業(yè)用地出讓金額從三年來的成交情況來看，經(jīng)濟(jì)

20、技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地交易不管是成交面積還是金額都呈現(xiàn)出逐年上漲的良好勢頭。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析昌北開發(fā)區(qū)：外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要置業(yè)需求來自于區(qū)域內(nèi)工作人士，制造業(yè)的開展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來較多時(shí)機(jī)。區(qū)域價(jià)值n 資源：-n 規(guī)劃：外向型工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)，建設(shè)用地面積110平方公里，人口100萬n 配套/交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，公共交通較為發(fā)到，可到達(dá)性較好市場特點(diǎn)n 中小開發(fā)商為主，實(shí)力有限n 供給量較小，競爭一般n 各工程以自身工程為主打賣點(diǎn)產(chǎn)品特征n 品質(zhì)感一般，以多層和小高層為主，花園洋房為輔n 主力面積：2房88-104，三房1

21、20-135n 價(jià)格：高層：6000；n 銷售情況良好客戶特征n 來源：周邊、新建縣、樂化鎮(zhèn)n 置業(yè)目的：自住為主n 職業(yè)：開發(fā)區(qū)企業(yè)人事、公務(wù)員和高校教師n 特征：購置力一般，多數(shù)為工作地購房未來走勢n 商業(yè)地產(chǎn)將逐步入市；n 區(qū)域內(nèi)制造業(yè)的開展將帶來置業(yè)需求，給房地產(chǎn)業(yè)帶來較多時(shí)機(jī)n 區(qū)域內(nèi)多個(gè)工程預(yù)計(jì)下半年開始啟動(dòng)，明年將成為市場熱點(diǎn)區(qū)域之一由于昌北區(qū)域在售樓盤不多，加之由于政策等原因，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，本區(qū)域成交量自3月份以來成交量大幅下降，成交均價(jià)穩(wěn)步上升；典型個(gè)案南天陽光占地500畝，建筑面積近60萬平方米，方案分四期建筑完成：期尊品美域、期尚品美域、期御品美域、期逸品美域。工程

22、位于南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，毗鄰新建縣繁華中心，南望市政府、紅谷灘中心區(qū)，北靠南昌高校園區(qū)，沿解放路過橋直上廣蘭大道，驅(qū)車數(shù)分鐘即可到達(dá)南昌大橋、八一大橋。 南天陽光外部集合心怡廣場、禮步湖、環(huán)球公園、黃家湖、龍?zhí)肚皟砂秾捈s200多米的秀美濱河景觀，內(nèi)部汲取南天大廣場、法蘭西風(fēng)情藝術(shù)園林、中央湖景、歐式立體雕塑小品等建構(gòu)精華，中庭廣場與組團(tuán)院落錯(cuò)落布局。工程集歐式多層、小高層、花園洋房為一體。 南天陽光房價(jià)2021年9月底銷售價(jià)格6000-7500元/平方米綠騰雅苑位于英雄大橋昌北引橋附近，緊臨南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大廈。工程占地58.3畝，總建筑面積85742.5，是一個(gè)由多層住宅、高層住

23、宅、酒店式公寓及商業(yè)組成的全新樓盤。 整個(gè)小區(qū)在景觀園林打造上做足功夫，在昌北片區(qū)首創(chuàng)城市坡地園林最大高差到達(dá)6米。由3個(gè)層次的景觀系統(tǒng)組成，分別為中央集中水景系統(tǒng)、入口景觀系統(tǒng)及道路隔離景觀系統(tǒng)。各層次景觀系統(tǒng)之間相互照應(yīng)，相互滲透，形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合的立體多層次的景觀園林。 綠騰雅苑戶型主要有75兩房、85-89小三房、95-105三房、120標(biāo)準(zhǔn)三房及少量復(fù)式。在戶型設(shè)計(jì)上盡可能采用結(jié)構(gòu)形式規(guī)整、布局方正實(shí)用的戶型平面，并設(shè)計(jì)南北陽臺(tái)、入戶花園及露臺(tái)，盡最大可能地保證戶型南北通透，居寢別離、潔污別離、明廚、明臥、明廳、明衛(wèi)，實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)和采光，保證戶型實(shí)用、舒適的同時(shí)減少居民的居住

24、本錢。綠騰雅苑2021年9月底銷售價(jià)格6000-6500元/平方米新建縣：縣城與南昌市紅谷灘區(qū)域無縫對(duì)接，給區(qū)域房地產(chǎn)帶來了很大的時(shí)機(jī)，后期別墅體量較大；區(qū)域價(jià)值n 資源：-n 規(guī)劃：縣城長堎屬南昌城市規(guī)劃的核心區(qū)，樂化、望城兩鎮(zhèn)為南昌市“一核五片中的兩個(gè)組團(tuán)，全縣有70余平方公里面積 ，另長堎外商投資工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積15平方公里 n 配套/交通：配套缺乏，長堎鎮(zhèn)以新八一大橋、南昌大橋跨贛江與南昌城區(qū)緊密相連 市場特點(diǎn)n 中小開發(fā)商為主，實(shí)力有限n 目前普通住宅供給量較少，后期有較大別墅體量n 各工程以自身工程為主打賣點(diǎn)產(chǎn)品特征n 個(gè)別工程品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層和小高層為主，花園洋房為輔，有一些

25、別墅工程n 主力面積：2房88-104，三房120-135n 價(jià)格：高層：6000-6500；別墅：10000左右n 銷售情況較好客戶特征n 來源：紅谷灘，本縣，周邊n 置業(yè)目的：自住為主，少量投資客戶n 職業(yè)：長堎工業(yè)區(qū)人員，本縣泛務(wù)員，個(gè)體戶n 特征：購置力一般，多數(shù)為工作地購房未來走勢n 由于南昌限購以及價(jià)高等原因，南昌市客戶外溢；n 后期別墅工程將有較多將要入市，客戶輻射全市，提升區(qū)域品質(zhì)感；由于不受限購影響，新建縣成交量并沒有受到太大的影響，但由于2021年以來新開盤工程較少，市場供給量不多，但是成交量在5月份之后穩(wěn)步上升，均價(jià)隨著紅谷十二庭等工程的價(jià)格上揚(yáng)也是一路上漲；典型個(gè)案恒茂

26、紅谷新城 恒茂紅谷新城是全國百強(qiáng)、江西龍頭地產(chǎn)企業(yè)恒茂地產(chǎn)與2021年在紅角洲大學(xué)城旁開發(fā)的一大型復(fù)合型地產(chǎn)，離南昌大學(xué)前湖主校區(qū)僅一路之隔，步行十分鐘。該工程整體占地約700畝，共分多期多組團(tuán)開發(fā)，分組團(tuán)分區(qū)管理，每個(gè)組團(tuán)既各自獨(dú)立又彼此共存。規(guī)劃總戶數(shù)約5500戶。區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)。多功能會(huì)所，游泳池，室內(nèi)羽毛球場，超級(jí)大賣場，電影院等全方位配套設(shè)施。恒茂紅谷新城為低密度社區(qū)，規(guī)劃排布東西整齊劃一，南北錯(cuò)落有致，高度3-6層不等。最大程度的尊重自然，讓每棟樓都有最好的通風(fēng)和采光，同時(shí)又有恰好的景觀。秉承恒茂一貫的超前理念，本區(qū)出入口采用人車分門而入的科學(xué)管理。小區(qū)正中間為高6米、

27、面積達(dá)300多的豪華社區(qū)入戶大堂，彰顯非同一般的豪宅風(fēng)范。為步行進(jìn)出社區(qū)的業(yè)主提供最大程度的便利。而東西兩側(cè)為車行出入口，最大程度的方便車輛進(jìn)出的效率和科學(xué)準(zhǔn)確管理?？茖W(xué)、新穎、實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)是該工程的又一亮點(diǎn)，75- 96平米左右的兩房，通過高附加值和大面積的贈(zèng)送輕松實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)康目臻g提升。一期、二期已售罄，現(xiàn)開發(fā)為法式組團(tuán)，現(xiàn)正開發(fā)三期由11棟 10-15層小高層 3棟17-18層高層組成，全部為板式電梯花園洋房。三期正中間為高6米、面積達(dá)370多的豪華社區(qū)入戶大堂。出入口采用人車分門而入的科學(xué)管理，為步行進(jìn)出社區(qū)的業(yè)主提供最大程度的便利。而南北兩側(cè)為車行和地庫出入口，最大程度的方便車輛

28、進(jìn)出的效率和科學(xué)準(zhǔn)確管理。戶型為90.25-111.72平米左右的兩房，通過高附加值和大面積的贈(zèng)送輕松可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)炕騼煞孔兯姆康目臻g提升。占地面積:460000平方米 建筑面積:105225平方米 綠化率：35.01% 開發(fā)商:江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)投資商:江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理公司:南昌恒興物業(yè)管理建筑單位:浙江銀力建設(shè)集團(tuán)代理商:新聚仁機(jī)構(gòu)-江西聚仁景觀設(shè)計(jì)單位:英國雅爾菲深圳建筑設(shè)計(jì)單位:TONTSEN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所美國/上海方大建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所該工程2021年10月銷售均價(jià)6700元/ 工程實(shí)景圖紅谷十二庭 紅谷十二庭處在紅谷灘中心區(qū)、新建縣交匯處，南臨南斯友好路、東接紅谷灘中心區(qū)、

29、西靠烏砂河水岸公園。紅谷十二庭是由汪氏集團(tuán)旗下子公司江西尤金房地產(chǎn)開發(fā)攜手城發(fā)投資共同開發(fā)的精品社區(qū)。工程交通便捷，景觀資源豐富，生活配套設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越。出那么繁華，入那么幽靜，是現(xiàn)代人居的理想地段。 工程占地面積約380畝，總建筑面積約41萬平方米，包括歐尚超級(jí)商業(yè)中心營業(yè)面積近40000萬平方米，2萬平方米集群商業(yè)，翰林苑雙語幼兒園、5萬平方米水岸公園等，是集生活、休閑、娛樂、購物、消費(fèi)為一體的生活城。是新建軍縣目前唯一一個(gè)零距離親水的水岸公園生活城。2010年12月29日，法國歐尚世界500強(qiáng)、世界十大零售商與紅谷十二庭正式簽約。 112、204、211、219、222、227、

30、238、501等20多輛公交車在本工程社區(qū)門前停靠，通過已全線貫穿的翠苑路直接進(jìn)入紅谷灘中心區(qū)。占地面積:250000平方米 建筑面積:410000平方米綠化率：38%開發(fā)商:江西尤金房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理公司:圣庭物業(yè)物業(yè)參謀公司:世邦魏理仕建筑單位:中國華西企業(yè)代理商:同致地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位:深圳市柏濤環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)單位:成都基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 該工程2021年10月銷售均價(jià)7800元/工程實(shí)景圖：萊卡小鎮(zhèn) 萊卡小鎮(zhèn)是南昌云翔實(shí)業(yè)開展開發(fā)的一座風(fēng)氣歐洲小鎮(zhèn)。它位于新建縣長堎大道文化大道口,靠近心怡廣場，占地面積509.4畝，建筑面積35萬平方米。工程擁有4500平方米泛會(huì)所，一、二、三

31、期均設(shè)置有會(huì)所，擁有室內(nèi)外雙泳池、沙灘排球場，門球場，網(wǎng)球場，籃球場，兒童活動(dòng)場，羽毛球館、棋牌室、乒乓球室，臺(tái)球室，運(yùn)動(dòng)健身中心、影視廳、桌球室、圖書室等。萊卡小鎮(zhèn)追求的是鄉(xiāng)村自然和都市化形態(tài)之間的新古典主義風(fēng)格，它超越了傳統(tǒng)“歐陸風(fēng)的粗俗和“現(xiàn)代簡約的平乏，以細(xì)節(jié)打動(dòng)進(jìn)一步滿足人們對(duì)高品質(zhì)文化生活的需求和對(duì)多元文化取向的期待。工程最大限度地保護(hù)自然生態(tài)和私密性、視野。坡地建筑設(shè)計(jì)，建筑物依山而建，上下錯(cuò)落，既保持了原有地形地貌，又豐富了小區(qū)的空間形態(tài)。在景觀設(shè)計(jì)中表達(dá)對(duì)自然生態(tài)的保持與梳理一直是南昌家景開發(fā)的重點(diǎn)，通過小區(qū)內(nèi)已有的山地，水系，花木進(jìn)行有效的整合與利用，營造出一條環(huán)繞山體的詩

32、意優(yōu)美的河濱景觀帶和健康時(shí)尚的運(yùn)動(dòng)主題長廊，使江南人居那種“小橋流水人家的意境得以充分表達(dá)。同時(shí)利用該景觀帶為山地和多層住宅的天然屏障。建筑設(shè)計(jì)理念人車分流，一期業(yè)主車輛可以通過兩個(gè)次入口環(huán)狀環(huán)行而不進(jìn)入小區(qū)組團(tuán)的方式， 2萬平方米風(fēng)情商業(yè)街，新建縣最大的多功能商業(yè)中心，將成為離心怡廣場最近的商圈。 可乘坐204內(nèi)線、204外線 、227、238、219、211、502、503等8路公交車。占地面積:339220平方米 建筑面積:350000平方米 綠化率：36%開發(fā)商:南昌云翔實(shí)業(yè)開展物業(yè)管理公司:南昌怡嘉物業(yè)管理建筑單位:江西新一建筑工程代理商:新聚仁機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)單位:北京中和建城建筑工程

33、設(shè)計(jì)該工程2021年10月銷售均價(jià)5700元/工程實(shí)景圖：第三章、工程綜合定位一、 工程整體定位 “新力-帝泊灣工程位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的成熟開展區(qū)域，正處經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與新建縣交匯處。定位為純粹英倫風(fēng)格的高端居住樓盤，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)在南昌首個(gè)采用完全人車分流、全地下車庫設(shè)計(jì)，每戶業(yè)主都能從地下車庫直接乘電梯到達(dá)居所。超大中央景觀水系、英倫現(xiàn)代風(fēng)格園林、雙入戶大堂設(shè)計(jì)、英倫風(fēng)情泳池等高品質(zhì)豪宅設(shè)計(jì)元素都在“新力-帝泊灣“工程中華美展現(xiàn)。建筑物立面采用英倫風(fēng)格，裙樓部份采用豪華進(jìn)口花崗巖干掛，建筑上部采用類仿古紅磚真石噴涂，凸顯出奢華貴氣。屋面采用多重人字形坡屋頂，仿木質(zhì)色的屋頂傳神給人們18世紀(jì)的

34、英國皇家貴族所俱的低調(diào)奢華氣質(zhì)。小區(qū)配備功能齊全的多功能會(huì)所，內(nèi)設(shè)羽毛球館、桌球室、書吧、健身館、酒吧等，為小區(qū)業(yè)主提供高端休閑、娛樂場所。小區(qū)的高品質(zhì)效勞的幼兒園，為小區(qū)業(yè)主子女提供優(yōu)質(zhì)教育效勞。整個(gè)工程無論從建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)，還是建筑裝飾材料選材上都精益求精，力求到達(dá)完美。新力帝泊灣工程建成不僅會(huì)成為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)最高端品質(zhì)樓盤，而且必將成為南昌房產(chǎn)市場上高端住宅的標(biāo)桿工程。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合效勞配套設(shè)施齊全；追求高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量；表達(dá)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住

35、宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，工程以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購置壓力。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西理工大學(xué)、東華理工大學(xué)、江西科技師范大學(xué)、江西農(nóng)業(yè)大學(xué)等眾多高等教育學(xué)府云集，高校內(nèi)眾多教師、行政管理人員都高收入群體，購置能力較強(qiáng)，為“新力-帝泊灣潛在購置客戶群。另外經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)云集了南昌亞洲啤酒集團(tuán)、江西印刷出版集團(tuán)等眾多大型工業(yè)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)的在職員工也多為購置力較強(qiáng)的購房客戶?！靶铝Φ鄄礊持苓吔逃涮淄晟?，昌北二小、財(cái)大附中、昌北一中，江西師范科技學(xué)院、江西財(cái)大

36、開發(fā)區(qū)校區(qū)、東華理工大學(xué)、南昌理工學(xué)院等從小學(xué)至大學(xué)教育完整配系。銀行網(wǎng)點(diǎn)、大型購物中心等生活配套都近在咫尺。途經(jīng)公交車線路有214、309 ，交通出行都較為方便通暢。二、工程設(shè)計(jì)規(guī)劃定位一、片區(qū)規(guī)劃“新力-帝泊灣工程位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)立于1992年，是江西省唯一一家經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。轄區(qū)面積 118平方公里，轄區(qū)人口18萬。開發(fā)區(qū)位于美麗的贛江之濱，與繁華的老城區(qū)僅一江之隔，與南昌市新的行政中心連成一體，現(xiàn)有新八一大橋、南昌大橋、贛江大橋、生米大橋四座橋梁將新老城區(qū)緊緊相連。 南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)里。開發(fā)區(qū)堅(jiān)持“吸收外資為主，興辦工業(yè)為主，出口

37、為主，致力于開展高新技術(shù)的方針，按照南昌市“一江兩岸城市開展戰(zhàn)略，將努力建成具有自身特色和優(yōu)勢的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，大產(chǎn)業(yè)、大公司配套制造業(yè)轉(zhuǎn)移基地，大專院校、科研機(jī)構(gòu)科技成果轉(zhuǎn)化基地，科技人才、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)基地。 經(jīng)過9年建設(shè)，尤其是2001年以來，開發(fā)區(qū)進(jìn)入高速開展時(shí)期，落戶企業(yè)數(shù)量驟增。截止2001年，到開發(fā)區(qū)投資的國家和地區(qū)近20個(gè)，內(nèi)外商投資工程300余個(gè)，總投資50億元，形成了一批以清華科技園、光電科技園、信息科技園、煤炭科技園和國際汽車城為支柱和特色的高科技和外向型企業(yè)。    南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為南昌重要樞紐和交通要道， 尤其是在南昌經(jīng)開區(qū)境內(nèi)，水、陸、空立體

38、交通網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋，人流、物流、信息流，暢通無阻，縱橫馳騁。京九鐵路越境而過，并建有客貨運(yùn)站；昌九高速、105國道、320國道在區(qū)內(nèi)交匯，6小時(shí)即可直達(dá)上海、廣州、武漢等周邊9個(gè)城市，構(gòu)筑起涵蓋中國三分之一人口、二分之一GDP的6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 昌北國際航空港就建在區(qū)內(nèi)，并已開通了國際航線；區(qū)內(nèi)還建有江西省唯一一座國際集裝箱碼頭、國家級(jí)保稅物流中心和無水港，這些便捷的物流平臺(tái)和立體交通，均是商務(wù)人士鐘情的驛站，可以為眾多海內(nèi)外企業(yè)利用國際國內(nèi)兩種資源，開拓國際國內(nèi)兩個(gè)市場提供諸多便利。 南昌經(jīng)開區(qū)不僅是座新型工業(yè)區(qū)，同時(shí)也是一座濱江園區(qū)、綠色園區(qū)和生態(tài)園區(qū)。區(qū)內(nèi)有著美妙的自然風(fēng)光和人文景觀，三面環(huán)

39、山，一面臨水，渾然天成，一個(gè)初具現(xiàn)代規(guī)模的工業(yè)園區(qū)交融于秀麗的山水之中。 為了滿足企業(yè)建設(shè)開展的各種需求，開發(fā)區(qū)未雨綢繆投入巨資，高標(biāo)準(zhǔn)、高品味地規(guī)劃建設(shè)好根底設(shè)施，園區(qū)道路、水電等“七通一平已根本實(shí)現(xiàn)。另外，區(qū)內(nèi)還建有1座電信大樓、2座自來水廠，2座變電站，程控 容量為5萬門，日供水量達(dá)1 8萬噸，電力總?cè)萘?0.3萬千伏安。 “做強(qiáng)企業(yè)，以人為本。南昌經(jīng)開區(qū)是江西省重要的科教區(qū)，豐富的人力資源能為進(jìn)區(qū)企業(yè)提供高素質(zhì)人才保障和智力依托。區(qū)內(nèi)建有江西財(cái)大、華東交大、江西農(nóng)大、江西科技師范學(xué)院、南昌理工學(xué)院、中德職工技術(shù)培訓(xùn)中心等大專院校和科研機(jī)構(gòu)36所，擁有教師3萬余人，科研人員4000余人，

40、平均每年有畢業(yè)生5萬余人。另外，區(qū)內(nèi)還引進(jìn)了清華科技園、北大科技園等全國著名高校園區(qū)，可為進(jìn)區(qū)企業(yè)培訓(xùn)和儲(chǔ)藏各種人才，尤其是幫助企業(yè)培養(yǎng)大批熟悉 WTO規(guī)那么，能夠參與貿(mào)易爭端解決的人才；能為企業(yè)的更新?lián)Q代提供科技、信息上的效勞與支持。 開展和繁榮區(qū)內(nèi)商貿(mào)業(yè)、餐飲業(yè)、社區(qū)效勞業(yè)、金融效勞業(yè)、中介效勞業(yè)等高附加值效勞產(chǎn)業(yè)，建立多功能的效勞體系，不僅是開發(fā)區(qū)著力降低企業(yè)商務(wù)本錢的方法，也是完善園區(qū)生產(chǎn)生活配套功能，實(shí)現(xiàn)全面、健康、可持續(xù)開展的重要舉措。區(qū)內(nèi)現(xiàn)已設(shè)立建行、中行，招商銀行等各大金融機(jī)構(gòu)；建有寄宿式全日制高級(jí)中學(xué)，高起點(diǎn)的小學(xué)；建有集各國建筑風(fēng)格于一體的環(huán)球公園，以及星級(jí)賓館、大型商場、

41、酒店、醫(yī)院、娛樂場所等設(shè)施，可以滿足投資者對(duì)高質(zhì)量的生活追求。 一流的投資環(huán)境，一流的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，不僅是吸引投資的重要法碼，也是南昌經(jīng)開區(qū)放眼全球、融入世界的重要平臺(tái)。 如今，源源不斷流入的資金、人才、技術(shù)，已經(jīng)成為支撐開發(fā)區(qū)開展的重要力量。一批批投資規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈長、集聚效益好的企業(yè)紛紛落戶。目前已逐步形成了家用電器、電子信息、汽車制造、現(xiàn)代造紙四大支柱產(chǎn)業(yè)。二、小區(qū)整體規(guī)劃原那么“新力-帝泊灣工程，位置屬于南昌市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南面沿新建縣行政地界、東面沿龍?zhí)端⒈泵嫜匾?guī)劃路、西面沿海棠南路。基地南北長近800米，東西最長處為368米，為元寶形。依據(jù)總體規(guī)劃要求，因地制宜，通過景觀設(shè)計(jì)將基地東

42、側(cè)的現(xiàn)狀水渠和綠地變成社區(qū)的入口公園，以城市生態(tài)綠地，景觀綠帶為軸，將自然生態(tài)環(huán)境引入社區(qū)空間，強(qiáng)化社區(qū)門戶形象，使建筑與環(huán)境和諧共生；以社區(qū)使用者為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，充分考慮人的尺度與行為流線，力求在設(shè)計(jì)中突破傳統(tǒng)規(guī)劃平淡的場所，創(chuàng)造出一步一景，步移景異的豐富空間。倡導(dǎo)健康人居的生活理念，實(shí)現(xiàn)人車分流；通過分散、延展、滲透等設(shè)計(jì)手法消除場地的景觀死角，通過不同產(chǎn)品的布局，使各產(chǎn)品段戶型合理分配，將其價(jià)值最大化。新力-帝泊灣工程總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米地上建筑面積278346平米，總投資不含土地款約為11億元，。本工程涉及專業(yè)包括：建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、燃?xì)?、?qiáng)電、弱電

43、、暖通、消防、環(huán)保及衛(wèi)生防疫、節(jié)能、安防設(shè)計(jì)、人防等專業(yè)。三、總平面布局工程景觀效果圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)列表：指標(biāo)單位總用地面積185565m2總建筑面積363834m2計(jì)容積率面積278346m2住宅建筑面積不含架空層273697m2商業(yè)建筑面積3514m2配套設(shè)施建筑面積1135m2車位數(shù)2194個(gè)容積率%建筑占地面積28981m2建筑密度%住宅總套數(shù)2414戶總居住人口7725人綠地率35%三、工程建筑設(shè)計(jì)定位1 建筑設(shè)計(jì)1設(shè)計(jì)依據(jù)?工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文? 房屋建筑局部 2021年版?民用建筑設(shè)計(jì)通那么? GB503522005?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB500961999?住宅

44、建筑標(biāo)準(zhǔn)? GB503682005?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)定? GB50045952005年版?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)? GB500162006?城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? JGJ502001?夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? JGJ1342021?公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB501892005?人民防空地下室設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB500382005?商店建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? JGJ4888?汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)? GB50067972建筑設(shè)計(jì) 南昌市作為江西省的首府，一直都是省內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，本工程地處的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)又是近幾年整個(gè)南昌市的開展重心，小區(qū)的建筑形象表達(dá)了現(xiàn)代生活及

45、現(xiàn)代人的精神面貌、價(jià)值取向和欣賞品味。 住宅建筑造型給人以自然親切又不失現(xiàn)代之感；多層建筑具有濃郁的英倫風(fēng)味，高層又在其根底上更為簡潔抽象。立面上頗有節(jié)奏的開窗形式及陽臺(tái)、欄桿、屋頂構(gòu)件等的細(xì)部設(shè)計(jì)既著重于整體又不失細(xì)膩。建筑立面處理強(qiáng)調(diào)文化和個(gè)性，運(yùn)用中西合璧、古典與現(xiàn)代的交融來塑造建筑形象，充分利用材料的質(zhì)感與肌理及虛實(shí)體量的變化來造型。本工程分多層6層住宅、小高層11層住宅、高層18層住宅。住宅平面設(shè)計(jì)功能合理，設(shè)施完善，分區(qū)明確，流線通暢。并按照標(biāo)準(zhǔn)要求做無障礙設(shè)計(jì)。2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程建筑功能以居住及其配套設(shè)施含幼兒園為主。主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)平安等級(jí)二級(jí)?？拐?/p>

46、設(shè)防烈度：6度。50年重現(xiàn)期的根本風(fēng)壓值Wo=0.45KN/，50年重現(xiàn)期的根本雪壓值So=0.45KN/。各類型的建筑采用的主要結(jié)構(gòu)型式如下：高層住宅含小高層擬采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)；多層住宅擬采用鋼筋混凝土異形柱框架剪力墻結(jié)構(gòu)，如計(jì)算可行也可采用鋼筋混凝土異形柱框架結(jié)構(gòu)；住宅樓蓋體系均擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板體系，為盡量滿足建筑功能和房間內(nèi)不露梁的要求，局部采用了跨度較大的異形板；配套公建擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架體系；地下車庫擬采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。地基根底：住宅擬采用樁根底，擬采用人工挖孔樁，根底形式擬采用獨(dú)立或梁式樁基承臺(tái)+根底拉梁，底層地坪為建筑剛性地坪。如地基條件好，多層及小高

47、層住宅也可采用天然地基。配套公建擬采用天然地基，根底形式擬采用柱下獨(dú)立根底+根底拉梁，底層地坪為建筑剛性地坪。地庫擬設(shè)置抗拔樁抗浮，擬采用混凝土預(yù)制方樁。3強(qiáng)電設(shè)計(jì) 1 設(shè)計(jì)依據(jù)?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)? GB50045-952005年版?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? JGJ16-2021?供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB50052-2021?低壓配電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB50054-95?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB50096-19992003年版?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)? GB50016-2006?建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB50057942000年版?汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)? GB50067-97?汽車庫建

48、筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? JGJ100-98?省電力公司關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)新建住宅配套供電設(shè)施建設(shè)及管理意見的通知?各專業(yè)提供條件及業(yè)主提供的技術(shù)要求。2 設(shè)計(jì)內(nèi)容供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物防雷接地系統(tǒng)。3 負(fù)荷等級(jí)本工程地下車庫應(yīng)急照明、消防動(dòng)力等消防負(fù)荷用電、類汽車庫按一級(jí)負(fù)荷供電；二類高層住宅的公共照明、電梯用電、潛水泵用電及其他單體消防負(fù)荷用電按二級(jí)負(fù)荷供電；其余負(fù)荷按三級(jí)負(fù)荷供電。 4 供電電源小區(qū)負(fù)荷總用電量約為18955KW。擬在小區(qū)靠近負(fù)荷中心設(shè)置一座10KV高壓開閉所，此外在小區(qū)內(nèi)另設(shè)6座10KV電業(yè)公變配電室2X1000KVA；兩座10KV專變配電室2X800KVA。本工程總?cè)萘考s為15200

49、KVA。 5 低壓配電高層住宅在各單元地下室設(shè)置總配電間，并經(jīng)橋架引至各層強(qiáng)電井內(nèi)電表箱，電表箱分層集中設(shè)置；地下車庫內(nèi)設(shè)有低壓配電間，車庫內(nèi)所有用電負(fù)荷均由配電間采用電纜放射式供電，供電電壓220/380V。 6照明節(jié)能地塊內(nèi)住宅樓公共部位、商業(yè)、地下車庫的照明，在不需要頻繁開關(guān)和調(diào)光的場合采用高效節(jié)能熒光燈配優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)大于0.95或筒燈。燈具內(nèi)使用的光源均采用節(jié)能光源。主要房間、場所和配套設(shè)備機(jī)房，按?建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50034-2004及其他標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行照度、照明功率密度、顯色指數(shù)。 7防雷接地小區(qū)內(nèi)各建筑物按三類建筑設(shè)置防雷措施。采用聯(lián)合接地，電氣接地與防雷接地共用，利

50、用建筑物內(nèi)結(jié)構(gòu)鋼筋作為接地體和防雷引下線，接地電阻不大于1歐姆，屋面上沿屋角、屋脊等易受雷擊的部位裝設(shè)避雷網(wǎng)帶。低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-C-S系統(tǒng)，并作總等電位聯(lián)結(jié)。建筑物內(nèi)主要金屬物如設(shè)備、管道、構(gòu)架、電纜金屬外皮等，與接地裝置相聯(lián)。衛(wèi)生間需做局部等電位聯(lián)結(jié)。4弱電設(shè)計(jì)1 設(shè)計(jì)依據(jù)?民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? JGJ16-2021?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB50096-19992003年版?工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GBJ42-81?有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)? GB50200-94?保安電視監(jiān)控工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)? GA/T75-94?火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? GB5011698?建筑物電子信息系統(tǒng)防

51、雷技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)? GB50343-20042設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程設(shè)計(jì)內(nèi)容包括 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，每個(gè)大系統(tǒng)中又包含子系統(tǒng)。A、 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)均接入電信機(jī)房，機(jī)房內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，交接設(shè)備與窄帶網(wǎng)，寬帶網(wǎng)FTTB連接，住宅每戶設(shè)2門外線，在進(jìn)戶處設(shè)置一個(gè)弱電總進(jìn)線分配箱。小區(qū) 總?cè)萘考s為5000門。B、有線電視系統(tǒng)與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。每個(gè)住戶在進(jìn)戶處設(shè)置一個(gè)弱電總進(jìn)線分配箱，每個(gè)可分居住空間內(nèi)均預(yù)留電視插座。小區(qū)有線電視點(diǎn)位總?cè)萘考s為4850個(gè)終端。C、安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)周界、重點(diǎn)部位采取平安防范措施，并由消防安保中心統(tǒng)一管理。包括：周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、訪客系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)。D、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本工程地下汽車庫火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按一級(jí)保護(hù)