20日玉溪市德安·湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載！德安·湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰人：王剛編撰時(shí)間：2010年6月20日目 錄第一章 總論1、1 項(xiàng)目概況1、2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍1、4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5 施工進(jìn)度計(jì)劃第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1 度假公寓的概念2、2 祿充引入度假公寓的情況介紹2、3 目前祿充已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析2、4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析2、5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章 項(xiàng)目定位3、1 主題定位3、2 功能定位3、3 市場(chǎng)定位3、4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、5 價(jià)格定位3、6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)

2、定位3、7 銷售方式定位3、8 物業(yè)管理定位 第四章 營(yíng)銷策略4、1 宣傳主題概念4、2 賣點(diǎn)整合4、3 優(yōu)惠措施4、4 銷售目標(biāo)體系整體推廣思路4、5 分階段控制的公關(guān)效果4、6 外發(fā)式宣傳策略4、7 銷售進(jìn)度目標(biāo)4、8 資金回籠計(jì)劃第五章 投資估算和資金籌措5、1 投資估算5、2 資金籌措第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析6、1 盈虧平衡分析6、2 贏利預(yù)測(cè)6、3 敏感性分析6、4 社會(huì)效益分析第七章 結(jié)論第一章 總論1、1 項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為祿充德安·湖濱碧海園，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于澄江縣祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)。祿充風(fēng)景區(qū)猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在撫仙湖西岸，北緯23.3&#

3、176;東經(jīng)102.5°，屬于亞熱帶地緯度高原季風(fēng)氣候，是云南省內(nèi)較早開(kāi)發(fā)的濱湖假日旅游風(fēng)景區(qū)。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的湖水，自然生態(tài)環(huán)境在云南省內(nèi)首屈一指。澄江祿充景區(qū)順利通過(guò)國(guó)家旅游局4A級(jí)旅游景區(qū)評(píng)定驗(yàn)收，躋身國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)之列，填補(bǔ)了澄江縣沒(méi)有國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的空白。撫仙湖是中國(guó)最大的深水型淡水湖泊，珠江源頭第一大湖，屬南盤(pán)江水系，位于云南省玉溪市澄江、江川、華寧三縣間，距昆明60多公里。撫仙湖是一個(gè)南北向的斷層溶蝕湖泊，形如倒置葫蘆狀，兩端大、中間小，北部寬而深，南部窄而淺，中呈喉扼形。湖面海拔高度為1722.5米，湖面積216.6平方公里

4、，湖容積為206.2億立方米，湖水平均深度為95.2米,最深處有158.9米，湖容量達(dá)206.2億立方米，相當(dāng)于12個(gè)滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊總蓄水量的72.8%，占全國(guó)淡水湖泊蓄水量的9.16%。撫仙湖水的補(bǔ)給除靠雨季四周溝溪匯集外，湖岸周圍還有大量的地下泉水涌出。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類水，透明度平均為5-6米，最大可達(dá)12.5米，是我國(guó)內(nèi)陸淡水湖中水質(zhì)最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。這些稀有的自然資源使祿充風(fēng)景區(qū)在云南游客中具有很大的吸引力。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東臨龍馬酒店；南臨翰林路；西接祿充市場(chǎng)管理所；北靠規(guī)劃路，地塊規(guī)則，呈梯狀，且南北兩端高差

5、約10米，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。1、2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，云南的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，云南旅游地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，云南的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)

6、濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及云南旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得撫仙湖作為云南唯一的亞熱帶湖濱旅游度假目的地越來(lái)越受到省內(nèi)及省外的關(guān)注。與其同時(shí)，祿充風(fēng)景區(qū)也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得人們對(duì)到祿充過(guò)夏、度假充滿熱情。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的旅游房地產(chǎn)，特別是海景或湖景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。在美麗的祿充風(fēng)景區(qū)區(qū)域內(nèi)可以供給的濱湖一線的房地產(chǎn)目前及其稀缺，風(fēng)景區(qū)內(nèi)二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的德安·湖濱碧海園無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)

7、的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。1、4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（待定）總占地面積：7790.96平方米總建筑面積：？平方米可銷售面積：？平方米，建筑密度：？%容積率：？綠化率：？%1、5 施工進(jìn)度計(jì)劃（待定）1、5、1 年？月破土動(dòng)工1、5、2 年？月結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零1、5、3 年？月結(jié)構(gòu)封頂1、5、4 年？交付使用第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1 產(chǎn)權(quán)式酒店

8、的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由"時(shí)權(quán)酒店"（TIME SHARE）演變而來(lái)。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解

9、為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到19.3%。到2003年，已有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)的"產(chǎn)權(quán)酒店"已超過(guò)了1000個(gè)。 在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開(kāi)始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。2、2 德安·湖濱碧海園引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析德安·湖濱碧海園：祿充旅游風(fēng)景

10、區(qū)內(nèi)唯一一家星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 1從云南省來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，云南的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2008年，在撫仙湖東岸

11、開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)“湖畔圣水”，打造高品質(zhì)的湖景居所?，F(xiàn)在，類似于“九龍晟景”等一批依山傍湖，環(huán)境優(yōu)美的湖景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢(shì)頭有增無(wú)減。 2撫仙湖有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、湖水、大山等是云南美為驕人的資源。而德安·湖濱碧海園，則是位于綜合自然條件最好的祿充旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類水，透明度平均為5-6米，最大可達(dá)12.5米，是我國(guó)內(nèi)陸淡水湖中水質(zhì)最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。也是全球同一緯度唯一保持類水質(zhì)的湖泊。3撫仙湖的生態(tài)面貌和富有巨大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力，讓世界矚目。近年來(lái)?yè)嵯珊苓叺陌l(fā)展日新月異，地產(chǎn)項(xiàng)目品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)

12、“生態(tài)宜居城市”這個(gè)目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、湖、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，玉溪市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)，這一切都成功地將撫仙湖推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游景區(qū)的前列。 4房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買者占了70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成

13、市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。在云南，這就使得人們的眼光自然投向祿充這樣的旅游勝地，給澄江縣房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。2009年，以湖畔圣水的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。我們可以看到，澄江全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類樓盤(pán)的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買家。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線湖景和近湖的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)的一線湖景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。撫仙湖周邊現(xiàn)在的湖景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開(kāi)盤(pán)就差不多全部售罄。所有在撫仙湖

14、周邊的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。綜上所述，德安·湖濱碧海園的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析湖畔圣水開(kāi)盤(pán)之時(shí)，撫仙湖周邊幾乎沒(méi)有一家星級(jí)酒店，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了林大福、龍湖城等實(shí)力開(kāi)發(fā)商，旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。從目前來(lái)看，祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)的酒店接待能力有著大幅度的提升空間，尤其是在周末和節(jié)假日，入住風(fēng)景區(qū)內(nèi)的酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求，很多游客幾乎都是入住于農(nóng)戶之家。從上可見(jiàn)祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)的酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場(chǎng)。德安·湖濱碧海園的開(kāi)發(fā)完全

15、是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。德安·湖濱碧海園以其完全開(kāi)敞式湖濱酒店風(fēng)格，以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于龍馬酒店等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。（三）項(xiàng)目比較分析 1項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目的地塊約7790m2，東臨龍馬酒店；南臨翰林路；西接祿充市場(chǎng)管理所；北靠規(guī)劃路，地塊規(guī)則，呈梯狀，且南北兩端高差約10米，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地，也是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。因?yàn)檎畬?duì)撫仙湖周邊開(kāi)發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 2市場(chǎng)定位德安·湖濱碧海園是設(shè)計(jì)為高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與很多高檔產(chǎn)權(quán)式酒店一樣，

16、目標(biāo)是來(lái)祿充度假的具有高消費(fèi)能力的高端游客。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在百萬(wàn)以上的投資群體。 3比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目，擁有湖景的羅伽水岸項(xiàng)目，從產(chǎn)品上和本項(xiàng)目不屬于同一定位。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目還未出現(xiàn)。祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。目前從產(chǎn)品類別上與本項(xiàng)目相似的是位于撫仙湖東岸的“湖畔圣水”和在陽(yáng)光海岸附近的“九龍晟景”。因位“湖畔圣水”于撫仙湖的東岸，“九龍晟景”位于陽(yáng)光海岸，所以從位置區(qū)域上

17、與本項(xiàng)目存在不可對(duì)比性。“湖畔圣水”現(xiàn)在價(jià)格定位是：9300元/平方米（均價(jià)）。項(xiàng)目名稱湖畔圣水項(xiàng)目位置撫仙湖東岸澄江縣澄華路9公里處開(kāi)發(fā)商城建股份開(kāi)盤(pán)或預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日期2010年5月1日總占地面積450畝總建筑積32萬(wàn)平方米容積率1.21建筑密度不詳綠化率48.1%總套數(shù)1319層數(shù)33戶型4個(gè)主力戶型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、地處目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較佳地?fù)嵯珊|岸；靠近成江縣城，生活配套設(shè)施相對(duì)方便；全湖景的戶型滿足了人們對(duì)湖景的需要；2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；高層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次，臨湖生態(tài)濕地公園提升了整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)。3、引進(jìn)悅椿酒店品牌，支撐投資客投資信心。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、項(xiàng)目周邊旅游度假氣氛

18、不足，無(wú)法構(gòu)筑更完美的人氣；2、產(chǎn)品價(jià)格定位偏高，不能讓購(gòu)房者完全接受；宣傳與銷售方式采用傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價(jià)格均價(jià)9300客戶主要來(lái)源80%以上為昆明游客目前銷售情況完成釋放出的房源85%以上其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為全裝修2、4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目同湖畔圣水項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：A、 都位撫仙湖周邊。B、 均為產(chǎn)權(quán)式酒店本項(xiàng)目與湖畔圣水項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：A、 人氣及自然環(huán)境，我們?yōu)轱L(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊自然風(fēng)景絕美且游客量大B、 產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)可更符合市場(chǎng)的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境

19、，如設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍，甚至可以生態(tài)低碳旅游為主題。 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)：地塊面積小，周邊建筑物比較陳舊，進(jìn)入風(fēng)景區(qū)需購(gòu)買門(mén)票等2、5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回升也是指日可待。作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于

20、旅游目的地的德安·湖濱碧海園，更會(huì)為祿充旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。第三章 項(xiàng)目定位3、1 主題定位德安·湖濱碧海園絕版湖景視野，一生的度假計(jì)劃國(guó)寶級(jí)的湖景，您將不再是過(guò)客3、2 功能定位結(jié)合祿充風(fēng)景區(qū)天然獨(dú)特的自然景觀，規(guī)劃設(shè)計(jì)的德安·湖濱碧海園，完善風(fēng)景區(qū)內(nèi)的設(shè)施，滿足不斷增長(zhǎng)的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。33開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1投資收益的最大化 2提升現(xiàn)有德安集團(tuán)的品牌形象； 3為祿充成為核心級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)； 4增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 5增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 6完善祿充內(nèi)的設(shè)施，使酒店

21、的配套和運(yùn)作最佳化。34項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位這些意見(jiàn)包括：1對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)海景客房，尤其是對(duì)正海景客房的需求；2對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；3對(duì)現(xiàn)有園林和開(kāi)敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4需求更多的娛樂(lè)設(shè)施；5需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；6需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；7需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。35行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響悅椿酒店建成以后，撫仙湖周邊出現(xiàn)了許國(guó)知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)我們形成了壓力。為了加強(qiáng)本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，我們應(yīng)該在以下方面跟上

22、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)德安·湖濱碧海園的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場(chǎng)需求的中國(guó)式亞熱帶濱海度假酒店：1規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；2更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3體現(xiàn)與其它國(guó)際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高對(duì)國(guó)際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；4招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；5增加康體和健康水療設(shè)施；6建成具有明顯獨(dú)特亞熱帶風(fēng)格的園林，強(qiáng)化其不可比性。36公共的配套條件1祿充旅游度假區(qū)建立較早，有完整的包括消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2旅游景點(diǎn)多：波息灣、玉筍山、筆架山等；3醫(yī)療安全；風(fēng)景區(qū)內(nèi)

23、有專門(mén)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)及水保人員4給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；5排污系統(tǒng)、垃圾站健全；6通往城區(qū)的車站交通便利。3、3 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。3. 3. 1、以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析家庭生活周期階段與特點(diǎn)住宅購(gòu)買與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買消費(fèi)特點(diǎn)1、單身階段：年輕、單身幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者。對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱

24、情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無(wú)子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來(lái)要好。購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對(duì)中小型住宅購(gòu)買需求較為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買力強(qiáng)，開(kāi)始以家庭為旅游的組合方式。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒(méi)有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購(gòu)買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購(gòu)買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童用品，購(gòu)買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。開(kāi)始承擔(dān)繁重

25、的工作及家庭壓力，開(kāi)支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購(gòu)買趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開(kāi)始注重投資及對(duì)生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。5、滿巢階段（三）：年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰。仍然

26、擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立前期收入較高。購(gòu)買力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買力釋放大部分，較多購(gòu)買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開(kāi)始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨(dú)階段：?jiǎn)紊砝先霜?dú)居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降

27、。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：33. 1. 1、經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。行為及性格特征對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)將對(duì)其有強(qiáng)大的吸引力。價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本

28、階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢(shì)。由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。3. 3. 1. 2、注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段4、5的人群。行為及性格特征該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對(duì)投資

29、有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買行為。3. 3. 1. 3、財(cái)力雄厚人包括上表中階段6的人群行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無(wú)收入”

30、的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外，隨著撫仙湖作為旅游度假目的地地位的日趨形成，祿充越來(lái)越成為銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。3. 3. 2、以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶層的分析3. 3. 2. 1、以玉溪為核心的地區(qū)主觀影響因素玉溪人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于昆明地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)把握的投資選擇。對(duì)新生事物的接受速度較快，接受

31、程度偏高。由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于市內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買能力較強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，會(huì)更有吸引力；同時(shí)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分?？陀^影響因素昆明地區(qū)與玉溪地區(qū)氣候上的差異一般，但同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使祿充成為他們樂(lè)于選擇的度假地點(diǎn)。3. 3. 2. 2、以昆明為核心的地區(qū)主觀影響因素與玉溪地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，昆明人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，昆明地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和購(gòu)買行為的。一項(xiàng)產(chǎn)

32、品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞?？陀^影響因素以昆明為核心的地區(qū)，海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以玉溪為主的地區(qū)。而且，隨著昆明地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，昆明地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，昆明地區(qū)無(wú)疑是比較大的。在昆明地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下（高檔住宅商品價(jià)格普遍高于7000元/平方米），到祿充購(gòu)旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在祿充較低房?jī)r(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而從容。因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為昆明地區(qū)和玉溪地區(qū) 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注

33、重生活質(zhì)量的成熟家庭 昆明地區(qū)和玉溪地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是： 第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng) 第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng) 第三類市場(chǎng)：以改善居住質(zhì)量為主要目的的本地居民和在祿充從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場(chǎng) 第四類市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng) 第五類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的機(jī)構(gòu)客戶3、4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、4、1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、全省政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店

34、。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)分為裙樓和主樓，擬建高樓十八層，裙樓用于度假酒店公共配套。并搭載建筑物圍合部分，組成中心園林，可借鑒夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合祿充的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上多種罕見(jiàn)的熱帶植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的酒店大堂，亞熱帶風(fēng)情的豪華觀景客房，融合成出優(yōu)美的湖濱度假酒店效果。342建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（+12.0）以上；2景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)

35、計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取最廣域的湖景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。3地形利用充分利用原有的落差地形，通過(guò)亞熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。4規(guī)模與設(shè)計(jì)（僅供參考）設(shè)計(jì)約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)境。5建設(shè)

36、與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。充分利用祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)的湖景資源優(yōu)勢(shì)，將其建成祿充最大的一線湖景的高星級(jí)度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從45m2到180m2不等。裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。在銷售期間提供不同戶型的樣板房1-3間(套)。6設(shè)計(jì)意圖和要求：a.充分利用陽(yáng)光，同時(shí)以蒼翠繁茂的亞熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b創(chuàng)造一個(gè)有亞熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯

37、，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；d. 客房和公共空間應(yīng)有最大湖景和其他景觀；e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)湖景最大化和亞熱帶園林效果。3、4、3 功能分類及戶型設(shè)置定位3、4、3、1 功能分類（僅供參考）本項(xiàng)目總建筑面積約？平方米，其中：客房部分？平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為？平方米，占總建筑面積的25%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分：？

38、平方米占總建筑面積的25%，包括：辦公室、停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。3、4、3、2 戶型設(shè)置（僅供參考）建議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。雙套間設(shè)計(jì)為兩房一廳一廚一衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)。三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)。備注：三套間在銷售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。3、5 價(jià)格定位該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的

39、景觀會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。具體定價(jià)建議如下：3、5、1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)：（待定）（1）、本項(xiàng)目公寓部分銷售面積約？平方米；商業(yè)用房部分約？平方米?？備N售面積約？平方米；（2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約？平方米；（3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約？萬(wàn)元；（5）、可銷售面積部分單位成本：？元/平方米。352 平均售價(jià)制定建議（公寓部分）：（僅供參考）70%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+70%）=？元/M2；80%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+80%）=？元/M2；90%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+

40、90%）=？元/M2。具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合當(dāng)?shù)刈钚路康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷售價(jià)格上采取低開(kāi)策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：？元/M2；（僅供參考）第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階

41、段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價(jià)格約為：？元/M2；（僅供參考）第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：？元/M2。（僅供參考）各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)？元/M2的銷售價(jià)格。備注：1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。2、控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程

42、度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、5、3 價(jià)格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為多個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。3、6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： 主體工程已基本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收

43、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)： 自籌資金無(wú)法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過(guò)是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速； 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷售信心的有力支持； 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目的銷售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績(jī)；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市

44、場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度） 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定3、7 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來(lái)。建議該項(xiàng)目的銷售方式是： 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營(yíng)管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 以零散發(fā)售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式3、8 物業(yè)管理定位3、8、1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行

45、日常的經(jīng)營(yíng)和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理（未定），此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。3、8、2 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。3、8、3 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的

46、經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。3、8、4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式（建議僅供參考） 專有名詞定義一、 德安·湖濱碧海園：位于撫仙湖祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)，按照高星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營(yíng)管理。二、 營(yíng)業(yè)收入：德安·湖濱碧海園通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店

47、設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。三、 經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、 可分配收益：酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。五、 會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。六、 免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。七、 具體管理內(nèi)容詳見(jiàn)酒店管理協(xié)議附件第四章 營(yíng)銷策略4、1 宣傳主題概念 德安·湖濱碧海園度假公寓，您的酒店您的家 祿充首家產(chǎn)權(quán)式酒店

48、主題的濱海度假公寓 開(kāi)創(chuàng)祿充度假物業(yè)小戶型先河 時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤(pán)，經(jīng)典的樓盤(pán)吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生碧海園，演繹經(jīng)典4、2 賣點(diǎn)整合 撫仙湖，充滿了神秘色彩的古顛王朝發(fā)源地，著名的濱海旅游度假區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 擁有眾多景區(qū)，筆架山、玉筍山、波息灣等 祿充唯一的濱海酒店公寓主題的度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)湖景小戶型先鋒 風(fēng)景區(qū)內(nèi)唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì)超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 唯一的通透式酒店大堂設(shè)計(jì) 配有完善的酒店配套設(shè)施并

49、提供個(gè)性化的酒店服務(wù)4、3 優(yōu)惠措施（暫定可供參考） 售前宣傳期間購(gòu)買，優(yōu)惠2% 試銷期購(gòu)買，優(yōu)惠1% 一次性付款，優(yōu)惠4% 購(gòu)買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2% 購(gòu)買五套以上（含五套），優(yōu)惠4% 特定促銷期購(gòu)買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4、4 銷售目標(biāo)體系整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。4、4、1 形象與品牌推廣

50、效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開(kāi)始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“祿充首推的湖濱酒店公寓主題（Lake condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚Condo，共享型的，開(kāi)放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開(kāi)始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)

51、打下基礎(chǔ)。4、4、2 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、4、3 施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫(huà)面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷售氣氛。4、4、4 賣場(chǎng)的制作賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型

52、亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。賣場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺(jué)帶形成強(qiáng)烈的樓盤(pán)印象；周圍綠樹(shù)與花草相輝映，通往賣場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場(chǎng)內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣

53、傳資料、銷售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤(pán)模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。4、4、5 廣告語(yǔ)廣告牌主題廣告語(yǔ)：“碧海園您的酒店，您的家”。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。“您的酒店”，表明本項(xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語(yǔ)：“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的”。本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌

54、的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象：Condo是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂(lè)的房子。 文字廣告語(yǔ)：我的海，我的夢(mèng)還是翩翩少年時(shí)，心中悄然編織一份海的夢(mèng)想。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時(shí)稱：下海弄潮。但與夢(mèng)境中的海南轅北轍。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內(nèi)心的浮躁，抵達(dá)寧?kù)o。更是碧海映襯夢(mèng)中的海市蜃樓，賜心智

55、于靈感，賦生命于充沛。我的海，我的夢(mèng)。應(yīng)是人間仙境，濤聲、水岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂(lè)的風(fēng)情圖畫(huà)，仿佛讓時(shí)間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。演繹傳說(shuō)，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒(méi)有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛(ài)。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽(yáng)雨傳說(shuō)中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛(ài)碧海，美麗依然醉人。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會(huì)議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的城市污染讓你無(wú)處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上

56、趕完功課的孩子，融入碧海的懷抱？激情余波，碧海隨緣從海邊戲水歸來(lái)！盡情享受循環(huán)水池、水球場(chǎng)、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂(lè)伴隨著你！星月相隨，一往情深攜手在稀缺級(jí)的水岸線訴說(shuō)情愛(ài)，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長(zhǎng)假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹(shù)蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。建筑設(shè)計(jì)：？園林設(shè)計(jì)：？裝修設(shè)計(jì)：？燈光設(shè)計(jì)：？標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)：？康體設(shè)計(jì)公司：？產(chǎn)權(quán)式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國(guó)旅游組織2002年報(bào)告：全球已有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買了時(shí)權(quán)和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過(guò)1000個(gè)。近年來(lái)中國(guó)前衛(wèi)旅游城市：北京