南寧xxx商廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、南寧xxx商廈項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告廣西南寧xxx房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司二00五年三月十七日廣西xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xxx商廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄前言1第一章 總則2第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件及項(xiàng)目概況6第三章 項(xiàng)目總體規(guī)劃與布局規(guī)劃12第四章 項(xiàng)目外部環(huán)境及市場(chǎng)前景可行性分析22第五章 項(xiàng)目總投資及資金籌措可行性分析34第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可行性分析38第七章 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論43附件材料前 言 受廣西xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，我公司編制了廣西xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“南寧xxx商廈項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告。南寧xxx商廈位于國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)十三區(qū)大沙田

2、廣場(chǎng)南側(cè)，處于大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金沙大道和銀海大道交匯處，地理位置十分優(yōu)越。xxx商廈項(xiàng)目是廣西xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在廣西投資的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是邕寧縣、南寧市大沙田開發(fā)區(qū)管委會(huì)2004年度重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也是南寧市大沙田開發(fā)區(qū)未來(lái)的標(biāo)志性高層住宅建筑，規(guī)劃建設(shè)31層，項(xiàng)目總用地面積6079，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，1-4層商場(chǎng)建筑面積11800，5層會(huì)所及物業(yè)管理1200，6-31層住宅建筑面積51025，總戶數(shù)936戶，建筑密度48.5%，容積率10.31，綠地率20%，停車泊位180位等。項(xiàng)目工程計(jì)劃總投資11898.26萬(wàn)元，2005年1月動(dòng)工興建，20

3、06年8月底前竣工，建設(shè)期20個(gè)月。xxx商廈項(xiàng)目的建設(shè)，在一定程度上有助于推動(dòng)南寧城市中心的東移南擴(kuò)及136建設(shè)目標(biāo)的實(shí)施，中國(guó)東盟博覽會(huì)和南寧市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將結(jié)束南寧市大沙田開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑，項(xiàng)目本身良好的政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)也必將帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)，項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。第一章 總 則一、項(xiàng)目業(yè)主概況項(xiàng)目工程名稱：xxx商廈項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)主：廣西xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：南寧市大沙田開發(fā)區(qū)十三區(qū)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照：注冊(cè)號(hào)法定代表人：xxx注冊(cè)資本：人民幣2080萬(wàn)元企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑材料、家用電器、五金交電、日

4、用百貨銷售等開發(fā)資源：暫定資質(zhì)二、項(xiàng)目編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國(guó)土地管理法3、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法4、南寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定5、項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同6、邕寧縣規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的施工紅線圖7、福建省南平市建筑設(shè)計(jì)研究院2004年12月編制設(shè)計(jì)的規(guī)劃總平面圖8、福建省南平市建筑設(shè)計(jì)研究院編制設(shè)計(jì)的廣西南寧xxx商廈設(shè)計(jì)方案9、邕寧縣規(guī)劃管理局關(guān)于本工程的設(shè)計(jì)方案的批復(fù)10、高層民用建筑技術(shù)規(guī)程11、國(guó)家現(xiàn)行的與本工程有關(guān)的各專業(yè)規(guī)范和規(guī)定等技術(shù)措施三、編制原則及目的（一）編制原則 1、根據(jù)城市總體規(guī)劃、南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要，結(jié)合南

5、寧市房地產(chǎn)和南寧市大沙田開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀，全面論述xxx商廈項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性，并對(duì)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度計(jì)劃、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)規(guī)劃、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等進(jìn)行可行性分析論證。 2、在城市總體規(guī)劃、南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要指導(dǎo)下，從總體上進(jìn)行全面布局，統(tǒng)籌兼顧，既注重建設(shè)的合理性，又要充分發(fā)揮總體投資效益。 3、本項(xiàng)目作為高層商住房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，做到科學(xué)管理，合理利用，高效運(yùn)行。 4、按照環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，保護(hù)項(xiàng)目所在區(qū)域的自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，制定防止環(huán)境污染的措施和方案，確保項(xiàng)目安全運(yùn)行。（二）編制目的 1、按照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，為項(xiàng)目業(yè)主投資置業(yè)，繁

6、榮區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目投資合理性、可行性提供決策依據(jù)。 2、為上級(jí)主管部門規(guī)劃決策、銀行金融機(jī)構(gòu)融資決策、項(xiàng)目業(yè)主規(guī)劃建設(shè)、有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)和提高投資收益提供參考。 3、為下一步開展施工建設(shè)、管理運(yùn)行、產(chǎn)品銷售提供依據(jù)。四、研究成果概要 （一）項(xiàng)目政策可行性 2004年我國(guó)嚴(yán)把信貸和土地兩個(gè)閘門，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的清理整頓。受國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和投資結(jié)構(gòu)的影響，土地需求和投資很大程度上受到抑制了，同時(shí)，由于在我國(guó)部分地區(qū)區(qū)域人口總量過(guò)于集中而有效商住土地資源逐漸稀缺，在此背景下，本項(xiàng)目按高層住宅建設(shè)和商住樓一體化規(guī)劃建設(shè)，有利于提高項(xiàng)目土地利用率，有利于提高城市功能，符合國(guó)家產(chǎn)

7、業(yè)政策和建筑行業(yè)政策，本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)在政策方向上是可行的。 （二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目總用地面積6079，建筑占地面積2950，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，1-4層商場(chǎng)建筑面積11800，5層會(huì)所及物業(yè)管理1200，6-31層住宅建筑面積51025，總戶數(shù)936戶，建筑密度48.5%，容積率10.31，綠地率20%，停車泊位180位等。 （三）工程投資估算xxx商廈項(xiàng)目為南寧市大沙田開發(fā)區(qū)目前唯一在建的框架高層住宅樓，擬建31層，中高檔裝修，項(xiàng)目工程預(yù)計(jì)總投資11898.26萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資10907.60萬(wàn)元，管理費(fèi)用218.15萬(wàn)元，銷售費(fèi)用174.8

8、6萬(wàn)元，建設(shè)期利息251.10萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)346.55萬(wàn)元。資金籌措方案：項(xiàng)目業(yè)主自籌4200萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元，房屋預(yù)售收入滾動(dòng)投入4698.26萬(wàn)元。 （四）主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 1、項(xiàng)目計(jì)算期3年，建設(shè)期20個(gè)月 2、項(xiàng)目開發(fā)總成本（即總投資）11898.26萬(wàn)元 3、總銷售收入17485.50萬(wàn)元，其中：住宅銷售收入11225.50萬(wàn)元，商場(chǎng)銷售收入5610萬(wàn)元，車位銷售收入650萬(wàn)元 4、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3255.75萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2104.31萬(wàn)元 5、稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率131.29%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率90.34% 6、利潤(rùn)總額7144.48萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)5718.9

9、3萬(wàn)元，投資凈利潤(rùn)率48.06% 7、稅前動(dòng)態(tài)投資回收期2.47年，稅后動(dòng)態(tài)投資回收期2.57年 8、貸款償還期2.63年（含建設(shè)期）。第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況 xxx商廈項(xiàng)目為高層中高檔商住樓，位于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大沙田廣場(chǎng)南側(cè)，處于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金沙大道與銀海大道的交匯處，介于邕寧縣于南寧市結(jié)合的交通樞紐位置，是南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心與人流物流中心，緊鄰農(nóng)行邕寧縣大沙田支行辦公樓，毗鄰南寧江南客運(yùn)站，與南寧市重點(diǎn)發(fā)展的江南交通樞紐州軸線江南路延長(zhǎng)線相連，沿銀海大道可直接到廣西最大的私營(yíng)工業(yè)園沿海經(jīng)濟(jì)走廊開發(fā)區(qū)，進(jìn)入桂海（桂林至北海）高速公路，東南方

10、向可由江南路、白沙大道至南寧吳圩機(jī)場(chǎng)高速路，向北可由江南大道直達(dá)南寧市商業(yè)中心南寧百貨大樓和南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等，地理位置非常優(yōu)越，可謂商住金三角。 本項(xiàng)目總用地面積6079，建筑占地面積2950，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，1-4層商場(chǎng)建筑面積11800，5層會(huì)所及物業(yè)管理1200，6-31層住宅建筑面積51025，總戶數(shù)936戶，建筑密度48.5%，容積率10.31，綠地率20%，停車泊位180位等。二、項(xiàng)目建設(shè)外部環(huán)境 （一）地理位置和行政區(qū)劃項(xiàng)目主要依托城市為南寧市和邕寧縣。南寧市是關(guān)系廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，毗鄰粵、港、澳，面向東南亞，

11、背靠大西南，北回歸線以南，介于東經(jīng)1074510851、北緯22132332之間，坐落在南寧盆地中部邕江兩岸，東接賓陽(yáng)、橫縣、靈山，南臨防城港、欽州，西靠平果、扶綏、隆安，北連馬山、上林等縣市，是我國(guó)南部邊陲重鎮(zhèn)?？偯娣e10029平方公里，其中市區(qū)規(guī)劃面積150平方公里，其中已建成市區(qū)面積110平方公里。南寧市現(xiàn)轄興寧、永新、新城、城北、江南、高新6個(gè)城區(qū)和邕寧、武鳴、橫縣、賓陽(yáng)、上林、馬山六個(gè)縣?？?cè)丝?81.20萬(wàn)人，其中城區(qū)人口128.13萬(wàn)人，主要居住有35個(gè)民族，其中壯族人口占全市總?cè)丝诘?3.2%。 （二）自然條件 南寧位于北回歸線以南，屬濕潤(rùn)的南亞熱帶季風(fēng)氣候。氣候特點(diǎn)是：炎熱濕

12、潤(rùn)、盛夏對(duì)雨，冬干少雨，冬季無(wú)雪，四季花香，草綠樹蔥。全市年平均氣溫在21C左右，無(wú)霜期達(dá)344天，年平均降雨量1313.1毫米，主要集中在5-9月，比全國(guó)平均降雨量高一倍左右，屬多雨濕熱區(qū)。邕寧縣城位于北緯22122306，東經(jīng)1075710851，東接橫縣，西連扶綏，南接上思、欽州、靈山，北與武鳴、賓陽(yáng)接壤，邕江和八尺江從城區(qū)經(jīng)過(guò)，蒲廟鎮(zhèn)位于邕江南岸，北鄰“湘桂”鐵路線，南靠南橫公路，水、陸交通十分便利。 （三）項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1、南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 項(xiàng)目主要依托城市為南寧市是廣西的首府城市，是廣西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，它面向東南亞，背靠大西南，是西南出海大通道的中心樞紐城市，也

13、是中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，南寧市既是已列入國(guó)家“十五”發(fā)展計(jì)劃中的“南寧昆明經(jīng)濟(jì)區(qū)”的龍頭城市，西部各省中唯一實(shí)施沿海開放政策的省會(huì)城市，又是作為國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中的大西南出海通道樞紐城市，作為區(qū)域性中心城市的作用日益顯著，將成為我國(guó)人流、物流、信息流的匯集地。據(jù)南寧市城市總體規(guī)劃（19952010） （以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃）和南寧市“十五規(guī)劃”，到2005年南寧市城市人口將達(dá)到150萬(wàn)左右。隨著南寧市城市進(jìn)程的加速和城市規(guī)模的擴(kuò)展，南寧市優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯，使得南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 改革開放的十多年來(lái)，南寧市不斷提高城市的綜合實(shí)力，努力塑造城市新形象，經(jīng)濟(jì)建

14、設(shè)和精神文明取得了前所未有的發(fā)展。今天的南寧已經(jīng)成為一個(gè)城市建設(shè)水平和對(duì)外開放程度相當(dāng)高的初步現(xiàn)代化城市。2002年末，全市常住人口戶籍總戶數(shù)825387戶，總?cè)丝跒?97.71萬(wàn)人，比上年增加3.15萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.07%。全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值356.07億元，比上年增長(zhǎng)11.54%，增長(zhǎng)幅度比上年高1.7百分點(diǎn)，財(cái)政總收入44.98億元，增長(zhǎng)16.74%。2004年完成基本建設(shè)投資125.23億元，更新改造投資40.25億元，房地產(chǎn)投資66.04億元，分別增長(zhǎng)29.12%、44.86%、67.26%。由于基數(shù)較大增速比較平穩(wěn)，更新改造投資保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)增速仍然強(qiáng)勁。從三次產(chǎn)業(yè)看，2004年

15、全年第一產(chǎn)業(yè)完成投資3.21億元，第二產(chǎn)業(yè)完成投資45.30億元，第三產(chǎn)業(yè)完成投資212.25億元，同比分別增長(zhǎng)41.85%、33.54%、38.16%，一、二、三產(chǎn)業(yè)投資增速比2003年分別提高了26.45、11.36、9.77個(gè)百分點(diǎn)，一、二、產(chǎn)業(yè)投資增速明顯加快。2004年全市共有在建項(xiàng)目1978個(gè)（不含房地產(chǎn)項(xiàng)目，下同），同比增長(zhǎng)21.57%。其中，新開工項(xiàng)目1275個(gè)，同比增長(zhǎng)14.66%，新開工項(xiàng)目數(shù)量占項(xiàng)目總數(shù)的64.46%，新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資194.95億，新項(xiàng)目對(duì)南寧市后續(xù)投資增長(zhǎng)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。2004年全市共有在建“136”項(xiàng)目190個(gè)，完成投資70.16億元，同比增長(zhǎng)

16、64.05%。竹溪民族立交橋、會(huì)展中心一期配套工程、永和大橋、江北堤路園、濱江路、英華路等66個(gè)服務(wù)南博會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建成竣工和荔園山莊等60多家賓館改造的建成使用，為首屆博覽會(huì)成功舉辦增添了光彩，促使城市面貌煥然一新，順利實(shí)現(xiàn)“三年中變化”的目標(biāo)。 2、邕寧縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 邕寧縣位于廣西壯族自治區(qū)南部，屬自治區(qū)首府南寧市轄縣，面積為472K，總?cè)丝?0多萬(wàn)人，2001年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為41.6億元，財(cái)政收入為3.2億。擁有兩個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開放區(qū)（大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），一個(gè)自治區(qū)級(jí)開發(fā)區(qū)（仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），兩個(gè)縣級(jí)（農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、頂獅山的文化遺址）開發(fā)區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚，三面環(huán)抱

17、首府南寧市，處于西南大通道的樞紐地帶和沿海“金三角”咽喉地帶，目前廣西重點(diǎn)開發(fā)103公里長(zhǎng)的廣西沿海經(jīng)濟(jì)走廊有60公里在邕寧縣境內(nèi)，交通便利，桂海高速公路貫穿縣境內(nèi)，境內(nèi)有4個(gè)出入口，湘桂鐵路途經(jīng)邕寧，水路沿邕江可達(dá)梧州、廣州、香港、澳門，縣境內(nèi)有南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)，縣城有南北兩面三條二級(jí)公路連接南寧市，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，全縣已于2001年實(shí)現(xiàn)村村通公路、通電話和廣播電視，農(nóng)網(wǎng)改造已全面完成，水電充裕，大沙田、沿海、仙葫三大開發(fā)區(qū)已形成規(guī)模，豐富的物產(chǎn)，使邕寧素有“糖蔗之鄉(xiāng)”之稱，是全國(guó)甘蔗、糧食、瘦肉型豬生產(chǎn)基地，縣內(nèi)貝丘遺址的發(fā)現(xiàn)，使具有悠久歷史文化的壯族起源地之一的邕寧縣，更是聞名海內(nèi)外，成為

18、1997年全國(guó)十大考古發(fā)現(xiàn)之一?？h城蒲廟鎮(zhèn)為邕寧縣人民政府所在地，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，縣城區(qū)面積5.25萬(wàn)，2000年人口為6萬(wàn)人，是以利用本地資源的制糖、建材、農(nóng)產(chǎn)品加工為主的城鎮(zhèn)。 3、南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有人口3萬(wàn)多，總規(guī)劃面積39.6平方公里，地處南寧市南面，南（南寧）北（北海）二級(jí)公路、南寧蒲廟二級(jí)公路、桂林北海高速公路、黎塘南寧鐵路復(fù)線縱橫整個(gè)開發(fā)區(qū)，具有沿江、沿市、沿路、沿海、沿邊的五沿優(yōu)勢(shì)。目前，已基本完成首期6.5平方公里的開發(fā)?，F(xiàn)在開發(fā)區(qū)投資的各類企業(yè)共有130多家，協(xié)議投資26億多元，實(shí)際投資10億元，

19、其中有來(lái)自日本、澳大利亞、瑞士、泰國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的三資企業(yè)21家，初步形成了以飼料、建材、醫(yī)藥、機(jī)械加工和房地產(chǎn)為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群。大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃面積33.1平方公里，主要沿邕江及南寧西津公路往東發(fā)展，內(nèi)有黎塘至沙井的火車貨運(yùn)站，南寧市規(guī)劃中的重點(diǎn)工程風(fēng)雨橋把新區(qū)同南寧市青秀山風(fēng)景連成一體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，發(fā)展前景不可估量，沿江15000畝土地以休閑娛樂(lè)、倉(cāng)儲(chǔ)碼頭、房地產(chǎn)開發(fā)為主，新區(qū)近30000畝土地重點(diǎn)引進(jìn)電子、家電、制藥、農(nóng)副產(chǎn)品加工等各類工業(yè)項(xiàng)目和一些大型專業(yè)市場(chǎng)，如擬籌建的南寧五象嶺度假村、大沙田臨江別墅城、二手車交易市場(chǎng)、大沙田貨運(yùn)碼頭、廣西農(nóng)產(chǎn)品集散中心、廣

20、西花卉市場(chǎng)等大型項(xiàng)目，大沙田新區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)客商理想的綜合性投資區(qū)?！笆濉逼陂g，大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展目標(biāo)為：建成以食品、化工、飼料等輕工業(yè)和商貿(mào)、金融、科技等服務(wù)業(yè)為主，環(huán)境優(yōu)美的新興城鎮(zhèn)。 4、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 廣西沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1993年6月，系國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西合作示范區(qū)、全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園區(qū)。開發(fā)區(qū)位于廣西首府南寧市南部，地處南寧至北海二級(jí)公路兩旁的帶狀區(qū)域，北端距南寧市中心僅5公里，距南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，南端距欽州港35公里、北海港145公里、防城港70公里。南寧北海高速公路、南寧北海二級(jí)公路穿開發(fā)區(qū)南北，南寧市第二大火車客運(yùn)站南寧市玉洞火車站

21、和南寧市玉洞物流中心就坐落在開發(fā)區(qū)的中心地“玉洞商貿(mào)城”。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積135平方公里，規(guī)劃人口60萬(wàn)，規(guī)劃開發(fā)建設(shè)以建設(shè)工業(yè)、商貿(mào)物流和特色休閑娛樂(lè)旅游三大功能為主。經(jīng)過(guò)9年多的開發(fā)建設(shè)，已形成建材、機(jī)械、輕工、有色金屬、飼料、醫(yī)藥、特色休閑娛樂(lè)等行業(yè)群，建成了廣西最大的私營(yíng)企業(yè)工業(yè)園和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范基地。沿海經(jīng)濟(jì)走廊開發(fā)區(qū)主要目標(biāo)是：以發(fā)展建材、化工、食品、藥品、飼料、機(jī)械、電子等工業(yè)為主。依托中心城市南寧的輻射，沿著南北公路進(jìn)行開發(fā)，逐步進(jìn)行開發(fā)，逐步形成以商住、商貿(mào)、工業(yè)園、旅游度假小區(qū)，功能各異，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)體系。第三章 項(xiàng)目總體規(guī)劃與布局規(guī)劃 一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃總體構(gòu)思 本項(xiàng)目設(shè)

22、計(jì)單位項(xiàng)目業(yè)主管理高層集體研討，確定由具有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的福建省南平市建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱全程設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在建筑業(yè)界內(nèi)具有非常的設(shè)計(jì)實(shí)力和享有盛譽(yù)，在當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)界有重大影響力，并于項(xiàng)目業(yè)主高層人員有多年的良好合作關(guān)系，2004年12月編制完成了規(guī)劃總平面圖和廣西南寧xxx商廈設(shè)計(jì)方案。（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目設(shè)計(jì)貫徹執(zhí)行國(guó)家政策法令，注重環(huán)保，確保滿足規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防、抗震等各項(xiàng)技術(shù)要求。（二）充分利用地形和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因地制宜進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃本項(xiàng)目用地呈三角形狀，被譽(yù)為大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金三角，充分考慮項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)中心、人流中心和金融中心的區(qū)域特征，采取商住結(jié)合設(shè)計(jì)，

23、有效利用基地資源，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和地域價(jià)值，提升城市功能，改善和提升項(xiàng)目所在區(qū)域投資環(huán)境和城市品位，創(chuàng)造優(yōu)雅環(huán)境，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)。（三）經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的并重根據(jù)xxx商廈項(xiàng)目所處的區(qū)位條件、交通便利優(yōu)勢(shì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景等，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重的原則，把本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為南寧市大沙田開發(fā)區(qū)標(biāo)志性中高檔高層商住建筑，推動(dòng)南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和江南高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及江南區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市建設(shè)。二、項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)規(guī)劃 （一）總平面布置1、本工程建筑主體南退用地界線14.5米，北退用地界線5米以上，西退用地紅線5.0米以上，東退用地紅線大于14.0米

24、。2、結(jié)合地形主樓采用雙塔平面布置在南面，裙房北面采用圓弧形于大沙田開發(fā)區(qū)大沙田廣場(chǎng)呼應(yīng)，主體南退以豐富廣場(chǎng)方向的建筑外觀。3、在交通組織上，主要住戶人流通過(guò)南向道路進(jìn)入，地下車庫(kù)出入設(shè)在基地西南角，互不干擾。商場(chǎng)主入口設(shè)在北面靠大沙田廣場(chǎng)的中部位置，減少對(duì)城市道路和住戶的干擾，提高住戶在交通方面的效率。4、在綠化布置上，北面預(yù)留出空地布置綠化與大沙田廣場(chǎng)形成整體，周邊空地均設(shè)置空中花園為住戶提供休閑場(chǎng)所，又為住戶提供一個(gè)交往、健身、娛樂(lè)的好場(chǎng)所，亦為城市提供了難得的景觀。（二）平面功能設(shè)計(jì) 1、本項(xiàng)目用地面積6079，不屬于大規(guī)模開發(fā)小區(qū)，不具備建設(shè)多功能小區(qū)的條件。建筑物主要按照福建省南平

25、市建筑設(shè)計(jì)研究院2004年12月編制完成規(guī)劃總平面圖和xxx商廈設(shè)計(jì)方案進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，本項(xiàng)目工程平面為塔形公寓式住宅，交通核心筒位于建筑平面中心，每個(gè)塔樓為一個(gè)獨(dú)立的防火區(qū)，主要按三梯平面設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)每層四種戶型。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)總共31層，總建筑面積69625，其中：地下一層建筑面積5600，14層商場(chǎng)建筑面積11800，5層會(huì)所及物業(yè)管理1200，631層住宅建筑面積51025，總戶數(shù)936戶，均為中小戶型住宅。在平面功能設(shè)計(jì)上，力求突出表現(xiàn)對(duì)居住人性化的關(guān)懷，布局緊湊，結(jié)構(gòu)合理，使每戶都盡量多的好朝向及好景觀。 2、各戶型均保證明廚、明廳、明臥，多數(shù)戶型為明衛(wèi)，做到戶型不大，標(biāo)準(zhǔn)不低，保

26、證房?jī)?nèi)采光通風(fēng)良好，實(shí)現(xiàn)房間布置合理，面積利用充分，避免相互干擾的最優(yōu)化住宅單體。（三）立面造型設(shè)計(jì)1、本項(xiàng)目在立面造型上，通過(guò)采用線型、色彩、虛實(shí)等對(duì)比手法有運(yùn)用，塑造出一種造型挺拔、現(xiàn)代感強(qiáng)的高層建筑表象，使之成為南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一個(gè)建筑兩點(diǎn)。2、單體造型別致，富有現(xiàn)代感的外型和人性化的分格尺度，溫馨的色彩，同時(shí)營(yíng)造宜人的居住環(huán)境，與相對(duì)規(guī)整的周圍的建筑形成了生動(dòng)的對(duì)比，以達(dá)到在城市中有和諧又不失個(gè)性的效果，給人以清晰明亮的視覺(jué)感受，屋頂上的構(gòu)架造型亦為其時(shí)代感添上一筆，以利于塑造特色鮮明的市場(chǎng)形象，提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三、主要建設(shè)項(xiàng)目及功能規(guī)劃、結(jié)構(gòu)布局（一）主要建筑物及裝修規(guī)劃

27、設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要采用鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓面、屋面均為現(xiàn)澆鋼筋砼梁板式結(jié)構(gòu)。工程按6度抗震等級(jí)設(shè)計(jì)，工程框架與剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)，建筑高寬比以及基礎(chǔ)埋置深度均滿足高規(guī)要求，裙房部分與主體為一體，裙樓設(shè)置后繞帶，兩座塔樓之間設(shè)抗震縫，基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告擬采用人工挖孔樁。 裝修規(guī)劃主要對(duì)外墻、內(nèi)墻、樓地面、圍戶墻體、吊頂及天棚、電梯、地下室防水和屋面進(jìn)行裝修，裝修執(zhí)行國(guó)家98ZJ001等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 （二）交通規(guī)劃 1、在交通組織設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目工程為商住樓，主體為31層，裙房14層為商場(chǎng)，商場(chǎng)部分設(shè)三部封閉電梯，兩部自動(dòng)電梯和一部客貨兩用電梯。住宅部分設(shè)兩部剪力梯，六部電梯

28、。其中兩部兼做消防電梯，剪力梯及消防電梯通至地下室。 2、在道路規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目工程建筑南側(cè)設(shè)有6.0米寬消防車道，并環(huán)繞建筑形成環(huán)形，轉(zhuǎn)彎半徑9米，地下車庫(kù)坡道為雙車道寬7.0米，轉(zhuǎn)彎半徑大于6.0米，基本上實(shí)現(xiàn)了人車分流，滿足消防要求。根據(jù)南寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定第九章停車場(chǎng)地的設(shè)置要求規(guī)定，規(guī)劃在地下一層建設(shè)130個(gè)停車位，地面規(guī)劃設(shè)計(jì)臨時(shí)泊車位50個(gè)，以滿足房主停車和商場(chǎng)購(gòu)物者停車的要求。本項(xiàng)目對(duì)外交通聯(lián)系非常便捷快速。 （三）電氣設(shè)計(jì)本項(xiàng)目電氣規(guī)劃建設(shè)的內(nèi)容主要包括：高低壓供配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、人防、防雷接地系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)與樓宇對(duì)講系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)

29、警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)等，本工程按高規(guī)一類設(shè)計(jì)。電氣工程建設(shè)主要參照民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ7T161992）、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500161998）、通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500551993）、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范（GB502001994）等相關(guān)國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。1、本工程要求大沙田供電局由附近開閉所提供10KV高壓電源一路，引至下一層10KV高壓變電所。2、電費(fèi)計(jì)量以高供高計(jì)方式由供電部門單獨(dú)計(jì)費(fèi)，主層商住樓由小區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一以一戶一表向住戶計(jì)費(fèi)再向供電部門結(jié)算。用電負(fù)荷估算為5109KW。3、弱電設(shè)計(jì)主要為電話系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、住宅保安對(duì)講門話系統(tǒng)和寬

30、帶網(wǎng)系統(tǒng)。本工程在地下層設(shè)一間電話交接間、通訊電纜由大沙田開發(fā)區(qū)電信模塊局引來(lái)，電話設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為住宅每戶設(shè)計(jì)一門終端盒，商場(chǎng)每層50平方米設(shè)一個(gè)終端盒，共設(shè)計(jì)1380個(gè)電視終端盒。住宅保安對(duì)講門話系統(tǒng)共按住戶572戶進(jìn)行設(shè)計(jì)。寬帶網(wǎng)系統(tǒng)按住宅每戶設(shè)一個(gè)終端，商場(chǎng)每層預(yù)留10個(gè)終端，共設(shè)計(jì)612個(gè)終端，其中住宅572個(gè)終端。（四）給水工程規(guī)劃 本項(xiàng)目給水工程可利用項(xiàng)目北側(cè)市政自來(lái)水管及污水管網(wǎng)條件，城市給水設(shè)施規(guī)劃較完善，給水系統(tǒng)由北側(cè)市政自來(lái)水管引入DN150進(jìn)水管，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目工程最高日用水量為480立方米，最大時(shí)用水量為5立方米，地下室及一至四層用水由市政管網(wǎng)直接供給，五層以上由水泵加壓至層頂

31、水箱后上行下給，供給各用水點(diǎn)，可確保生活及消防用水安全。（五）排水工程規(guī)劃 本項(xiàng)目給水工程主要為建筑紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)、室外排水工程，工程排水采用雨污分流。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入北側(cè)市政污水管。本工程污水排放量約為375立方米/D，工程室內(nèi)外生活污水與雨水分流，雨水匯集后分別排至東西兩側(cè)市政雨水管。（六）消防給水排水規(guī)劃 本項(xiàng)目消防給水排水規(guī)劃主要包括建筑紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)、室外消防給排水設(shè)計(jì)，主要按照上級(jí)主管部門對(duì)本工程的有關(guān)批文及建筑方案設(shè)計(jì)說(shuō)明、“高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”、“自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范”、“建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范”等消防技術(shù)法規(guī)及給排水設(shè)計(jì)現(xiàn)行規(guī)范。以上建筑附屬工程要注意

32、協(xié)調(diào)好水、電、電信、寬帶網(wǎng)、管道煤氣、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)。（七）暖通設(shè)計(jì)規(guī)劃 本項(xiàng)目暖通設(shè)計(jì)內(nèi)容主要包括：大樓消防及排煙系統(tǒng)、地下室車庫(kù)及設(shè)備用房通風(fēng)排氣系統(tǒng)、防空地下室人防通風(fēng)系統(tǒng)。通風(fēng)工程主要按采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500192003）、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5004595）、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5006797）等現(xiàn)行主要規(guī)范進(jìn)行建設(shè)。地下室車庫(kù)按6次/小時(shí)換氣次數(shù)設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，地下室變配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房均設(shè)有機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，以消除余熱，其中變配電房換氣次數(shù)為15次/小時(shí)以上，水泵房換氣次數(shù)6次/小時(shí)。住宅、衛(wèi)生間、廚房預(yù)留排氣扇、抽油煙機(jī)

33、位置。（八）綠化工程規(guī)劃 本項(xiàng)目綠化工程規(guī)劃主要在北面留出空地布置綠化，按綠地率20%進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，與大沙田廣場(chǎng)形成整體，周邊空地均設(shè)置綠地以隔絕城市道路的干擾，同時(shí)為住戶提供更多、更美的溝通平臺(tái)和人性化交流空間，讓住戶走出房間，走到一起，為住戶營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的、寬容的、文化的、和諧互動(dòng)的商住環(huán)境，裙樓層面即第五層結(jié)合管線轉(zhuǎn)換層設(shè)置空中花園為住戶提供休閑場(chǎng)所。 （九）建筑防火設(shè)計(jì) 1、總平面設(shè)計(jì)方面：建筑四周設(shè)環(huán)形消防車道，路寬不小于5米，轉(zhuǎn)彎半徑9米，建筑退距符合防火間距要求。 2、建筑單體方面：建筑主體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐火等級(jí)為一級(jí)，隔墻均為燃燒體；主體南側(cè)均為消防登高面，總長(zhǎng)度大于周長(zhǎng)1

34、/4；主樓為31層內(nèi)廊式高層住宅，標(biāo)準(zhǔn)分二個(gè)防火區(qū)，每個(gè)防火區(qū)小于1000平方米，設(shè)有兩部為消防電梯，各防火分區(qū)一部，裙房每層為一個(gè)防火分區(qū)；地下室停車規(guī)則設(shè)計(jì)130輛，設(shè)一個(gè)汽車出入口；消控中心設(shè)于地面一層，S=30平方米；住宅部分設(shè)單獨(dú)出入口，與商場(chǎng)完全隔開。 3、給排水方面： 本項(xiàng)目工程按一類高層建筑進(jìn)行防火設(shè)計(jì)，室內(nèi)消火栓用水量40L/S，室外消火栓用水量30L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間按二小時(shí)計(jì)，自動(dòng)噴淋用水量為30L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間按一小時(shí)；消防水源主要從北側(cè)市政水管引兩路DN150管繞建筑四周鋪設(shè)成為環(huán)狀網(wǎng)，并引入地下室生活、消防水池，按照消防設(shè)置要求分別設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系

35、統(tǒng)。 4、暖通方面： 為保障大樓內(nèi)人員在火災(zāi)時(shí)安全疏散和消防自救工作的順利進(jìn)行，本工程住宅及地下室樓梯間及前室采用機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，使其保持正壓狀態(tài)阻止煙氣侵入，裙房封閉樓梯間采用開啟外窗進(jìn)行自燃排煙；地下室車庫(kù)及設(shè)備設(shè)有機(jī)械排煙系統(tǒng)，火災(zāi)時(shí)由消控中心開啟排煙風(fēng)機(jī)進(jìn)行排煙，通風(fēng)系統(tǒng)一般按防火分區(qū)設(shè)置，風(fēng)管防火區(qū)均設(shè)有防火閥。 5、電氣方面： 消防電氣按一類高層建筑規(guī)范設(shè)計(jì)，消防設(shè)備用電按二級(jí)負(fù)荷供電，設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示照明，火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)、消防電話，并設(shè)有消防聯(lián)動(dòng)控制。消防產(chǎn)品選用依照產(chǎn)品質(zhì)量法的規(guī)定確定檢驗(yàn)合格的消防產(chǎn)品。消防工程委托由具有消防工程施工資質(zhì)施工隊(duì)伍進(jìn)行

36、施工。 （十）人防設(shè)計(jì)規(guī)范 1、建筑方面：本項(xiàng)目工程人防地下室設(shè)于地下一層，共分兩個(gè)區(qū)。各區(qū)掩蔽人數(shù)1200人，分別設(shè)有一個(gè)室內(nèi)出入口和一個(gè)室外出入口，按照平戰(zhàn)結(jié)合原則，平時(shí)為汽車停車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)為六級(jí)人防地下室。 2、給排水方面：人防進(jìn)出口設(shè)集水坑，以備戰(zhàn)時(shí)收集被污染水并由防護(hù)人員專門處理，平時(shí)排地面集水，由潛水排污泵提升至室外污水管；人防區(qū)內(nèi)預(yù)留干廁位置及污水調(diào)節(jié)池位置，戰(zhàn)時(shí)砌筑；所有穿越人防地下室的給排水管在防護(hù)結(jié)構(gòu)層內(nèi)加設(shè)剛性，戰(zhàn)時(shí)人防內(nèi)排水管均采用混凝土包裹，給水管入口加防爆波閘等加固設(shè)防處理。 3、暖通方面：防空地下室按六級(jí)防空需要每個(gè)防護(hù)單元均設(shè)有一套獨(dú)立的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)時(shí)的

37、清潔式、濾毒式、隔絕式通風(fēng)；為滿足平戰(zhàn)結(jié)合的要求，戰(zhàn)時(shí)使用的通風(fēng)設(shè)備及管道平時(shí)不安裝，但通風(fēng)系統(tǒng)的預(yù)留洞及預(yù)埋土建施工時(shí)到位。 4、電氣方面：地下一層設(shè)置六級(jí)人防二個(gè)區(qū)，平時(shí)電源由本樓市電供給，戰(zhàn)時(shí)電源由區(qū)域人防電源供給。 5、防雷方面：在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)按照專業(yè)部門規(guī)范要求設(shè)置消火栓及防雷設(shè)施，建筑物設(shè)防烈度為七度，防雷裝置按照建筑房類設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJI783）的要求設(shè)計(jì)。 （十一）環(huán)保設(shè)計(jì) 1、建筑方面：本項(xiàng)目規(guī)劃綠地率為20%，通過(guò)大量的綠化布置，將建筑與城市道路加以隔離，北側(cè)為廣場(chǎng)公園；設(shè)備機(jī)房設(shè)置于地下室，機(jī)房四壁及天棚采用消聲材料；住宅廚房油煙氣均高空排放。 2、給排水方面：常用水泵采用隔

38、振措施以降低噪聲污染；為保證水質(zhì)，水池及水箱采用白瓷磚貼面，以便清洗；室外雨、污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入北側(cè)市政污水管，雨水排至市政雨水管。 3、暖通方面：通風(fēng)系統(tǒng)所有設(shè)備均采用低噪音型，并設(shè)有減振措施；地下室排風(fēng)均用風(fēng)道引至地面2米以下排放，以減少對(duì)地面行人的影響。 4、電氣方面：本工程柴油發(fā)電機(jī)、機(jī)房設(shè)在地下一層，機(jī)組設(shè)備設(shè)置隔震墊，機(jī)組排煙管道設(shè)置消音器；發(fā)電機(jī)組熱氣通過(guò)管道向室外墻1.8米以上排放；發(fā)電機(jī)組排煙設(shè)置專用煙道，直通高層屋面排放。 （十二）項(xiàng)目工程進(jìn)度規(guī)劃項(xiàng) 目2005年2006年12345678910111212345678土地平整勘測(cè)設(shè)計(jì)臨時(shí)工程樁基礎(chǔ)工程土建工

39、程裝飾裝修工程室外工程、綠化工程銷售推廣驗(yàn)收交付使用 文字說(shuō)明：2004年12月27日舉行開工儀式，2005年1月份完成土地平整及地質(zhì)勘測(cè)，2005年3月進(jìn)行工程招標(biāo)，并開始進(jìn)行樁基礎(chǔ)工程和基坑之護(hù)工程施工建設(shè)；2005年5至次年2月份進(jìn)行主體工程施工，其中：2005年59月份完成15主體工程建設(shè)，7月至次年2月份完成631層主體工程建設(shè)，2005年9月份進(jìn)行銷售推廣階段；2006年1月8月進(jìn)行裝飾裝修工程，2006年58月份進(jìn)行裝飾裝修工程，2006年58月份進(jìn)行室外工程和綠化工程，2006年8月份竣工驗(yàn)收并分期交付使用，建設(shè)期20個(gè)月。 第四章 項(xiàng)目外部環(huán)境及市場(chǎng)前景可行性分析一、廣西房地

40、產(chǎn)市場(chǎng)狀況據(jù)廣西房地產(chǎn)信息網(wǎng)和廣西統(tǒng)計(jì)網(wǎng)有關(guān)資料顯示，2004年廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2003年首次突破百億元大關(guān)的基礎(chǔ)上，完成投資達(dá)192.35億元，比上年增長(zhǎng)3.17%，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢(shì)，開發(fā)投資再創(chuàng)歷史新高，增長(zhǎng)速度高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，居各類投資之首。在完成投資中，住宅投資112.74億元，增長(zhǎng)25.1%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的58.6%，其中經(jīng)濟(jì)適用房投資1.13億元，減少59%；辦公樓投資2.6億元，增長(zhǎng)47.7%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的1.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資35.1億元，增長(zhǎng)94.6%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的18.2%。由于城市綜合整治力度加大以及南博會(huì)項(xiàng)目拉動(dòng)，

41、帶來(lái)了房地產(chǎn)需求增大，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2004年，全區(qū)在建的商品房建設(shè)施工規(guī)模達(dá)2998.91萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)35%，其中新開工面積1313.97萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.6%。在商品房建設(shè)施工規(guī)模中，住宅施工面積2322.06萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34%；辦公樓施工面積42.98萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房483.29萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43%。在商品房新開工面積中，住宅占75.5%，辦公樓占1.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占18.6%。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施和中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，廣西正式為各方投資建設(shè)的熱土。2004年舊城改造和城市基礎(chǔ)建設(shè)以及危舊房屋的拆遷力度進(jìn)一步加大，在一定程度上

42、擴(kuò)大了購(gòu)房群體。上海、溫州等城市購(gòu)房團(tuán)的涌入，也使我區(qū)商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)活躍，個(gè)人購(gòu)房熱情不減。2004年，全區(qū)商品房銷售面積820.36萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)30.1%。其中：商品住宅銷售面積749.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32%；辦公樓銷售面積6.14萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積53.97萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.4%。在商品房購(gòu)銷中，個(gè)人購(gòu)買為九成以上，購(gòu)買的商品房面積812.65萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)32.7%，其中住宅面積747.06萬(wàn)平方米，占商品住宅銷售總量的99.6%。2004年，全區(qū)商品房實(shí)現(xiàn)銷售額170.85億元，比上年增長(zhǎng)42.8%，平均價(jià)格為2083元/平方米，每平方米

43、比上年增長(zhǎng)185元，上升9.8%。其中住宅平均銷售價(jià)格1886元/平方米，上升8.1%；辦公樓平均銷售價(jià)格3186元/平方米，下降22.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷售價(jià)格4723元/平方米，上升38.3%。商品房銷售價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢(shì)。總體來(lái)看，2004年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較快增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢(shì)，開發(fā)投資再創(chuàng)歷史新高，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售持續(xù)旺盛，呈上揚(yáng)趨勢(shì)，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體穩(wěn)健、理性，保持了持續(xù)健康發(fā)展的可喜勢(shì)頭。二、南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及前景隨著近幾年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的穩(wěn)定發(fā)展和國(guó)家各種激活房地產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)，南寧市國(guó)家級(jí)“八屆環(huán)

44、境獎(jiǎng)”的獲得，南寧市經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的穩(wěn)定發(fā)展，自2000年以來(lái)，雖然近兩年國(guó)家采取的微縮的宏觀調(diào)控政策，但是南寧市商品房銷售市場(chǎng)一路攀升，2000年商品房銷售8895套，共1027032平方米，總售價(jià)19.245億元；2001年商品房銷售9585套，共1014972平方米，總售價(jià)24.97億元。2002年南寧市房地產(chǎn)業(yè)新開面積216.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.13%；房屋竣工面積174.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.38%；商品房銷售面積34.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，銷售金額7.73億元。2004年，隨著“136”項(xiàng)目的實(shí)施和推進(jìn)，三年中變化基本實(shí)現(xiàn)，南博會(huì)永久落戶南寧，舊城改造及城市中心輻射擴(kuò)

45、展，隨著南寧市委市政府“工業(yè)強(qiáng)市百億投資”工程和“商業(yè)活市百億投資”工程的實(shí)施，投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度的加大，南寧市房地產(chǎn)投資銷售兩旺，全年共完成投資66.04億元，同比增長(zhǎng)67.26%，房地產(chǎn)銷售額達(dá)94.53億元，同比增長(zhǎng)1.18倍。銷售大于投資，南寧市房地產(chǎn)處于快速良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析項(xiàng)目所在區(qū)域南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)主要以個(gè)人自建為主，除了90年代初開發(fā)的錦繡銀莊、鴻喜花園等幾個(gè)小區(qū)外，商品房的開發(fā)較少。隨著南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)在開發(fā)區(qū)投資的各類企業(yè)共有130多家，其中有來(lái)自日

46、本、澳大利亞、瑞士、泰國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的三資企業(yè)21家，初步形成了以飼料、建材、醫(yī)藥、機(jī)械加工和房地產(chǎn)為主的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群，現(xiàn)有人口3萬(wàn)多，總規(guī)劃面積39.6平方公里。由于特殊的沿江、沿市、沿路、沿邊的五沿地理優(yōu)勢(shì)以及南寧市136工程的實(shí)施，南寧市城市中心東擴(kuò)南移步伐的加快，大沙田開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為邕寧縣三大開發(fā)區(qū)即仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大沙田開發(fā)區(qū)中人口最多、商業(yè)氣氛最濃、人氣最旺的開發(fā)區(qū)，已經(jīng)成為中外商家的投資熱土。特別是在國(guó)家限制土地資源向私人銷售的土地政策以后，以自建房為主的房地產(chǎn)急劇萎縮，商品房開發(fā)氣候已經(jīng)形成，目前正在開發(fā)建設(shè)有房地產(chǎn)項(xiàng)目有大型臨江精品社區(qū)新加坡城、陽(yáng)光

47、新城、鑫金現(xiàn)代城、福田家園等樓盤，大沙田開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商投資熱點(diǎn)。隨著住房制度改革進(jìn)一步深入及個(gè)人住房抵押貸款逐步完善，從南寧市近幾年房市銷售情況來(lái)看，商品住宅一直處于良好的銷售勢(shì)態(tài)。另外近幾年來(lái)市政府加大了對(duì)城市的舊城改造力度，隨著大面積居區(qū)拆遷，大沙田開發(fā)區(qū)合適實(shí)惠的房?jī)r(jià)吸引了大量市民的向外搬遷和購(gòu)房，也在一定程度上助長(zhǎng)了商品房業(yè)的發(fā)展，住宅的需求呈上升趨勢(shì)。四、項(xiàng)目周邊可比物業(yè)情況綜合分析本項(xiàng)目的特點(diǎn)及南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房市情況，選取項(xiàng)目周圍物業(yè)進(jìn)行對(duì)比如下：1、福田家園類型：多層小區(qū)住宅地址：大沙田開發(fā)區(qū)建設(shè)路與團(tuán)結(jié)南路交匯處銷售價(jià)格：1522-1600元/平方米戶型

48、設(shè)置情況：中小戶型項(xiàng)目配套情況：無(wú)配套設(shè)施2、鑫金麗園類型：多層小區(qū)地址：大沙田開發(fā)區(qū)金沙大道團(tuán)結(jié)南路銷售價(jià)格：1528-1588元/平方米戶型設(shè)置情況：中小戶型項(xiàng)目配套情況：配套設(shè)施相對(duì)齊全3、陽(yáng)光新城類型：多層大社區(qū)，占地500畝地址：大沙田開發(fā)區(qū)金沙大道269號(hào)總建筑面積：55平方米戶型設(shè)置情況：大中戶型兼?zhèn)?銷售價(jià)格：1500-1800元/平方米，均價(jià)1600元/平方米項(xiàng)目配備情況：配套設(shè)施齊全4、新加坡城類型：多層大社區(qū)地址：大沙田開發(fā)區(qū)金沙大道銷售價(jià)格：均價(jià)1800元/平方米戶型設(shè)置情況：大中戶型兼?zhèn)漤?xiàng)目配套情況：屬大型社區(qū)，配套設(shè)施齊全5、江南玫瑰園類型：大型高檔別墅區(qū)域，占地3

49、50畝地址：南寧市江南路江南車站處銷售價(jià)格：公寓2300-2400元/平方米戶型設(shè)置情況：大中戶型兼?zhèn)漤?xiàng)目配備情況：屬成熟大型社區(qū)，配套設(shè)施齊全五、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析本項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金三角地段，南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)目前行政管理尚隸屬邕寧縣管轄，國(guó)務(wù)院已下文批準(zhǔn)作為良慶區(qū)歸屬南寧市管轄，目前尚未正式掛牌成立。本項(xiàng)目周邊有陽(yáng)光新城、新加坡城、江南玫瑰園等大型樓盤。為了規(guī)避本項(xiàng)目與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，知曉本項(xiàng)目與其他樓盤優(yōu)劣，深入挖掘和張揚(yáng)本項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，是本樓盤成功銷售的基本點(diǎn)。本樓盤優(yōu)劣形勢(shì)分析如下：（一）優(yōu)劣分析1、政策優(yōu)勢(shì)一方面，在我國(guó)和區(qū)域人口

50、總量過(guò)大、有效商住土地資源逐漸稀缺的背景下，大力提倡高層住宅建設(shè)和商住樓一體化有利于提高項(xiàng)目所在地土地利用律，有利于提高城市功能，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和建筑行業(yè)政策。另一方面，本項(xiàng)目邕寧縣、南寧市大沙田開發(fā)區(qū)管委會(huì)2004年重點(diǎn)開工建設(shè)項(xiàng)目，也是南寧市大沙田開發(fā)區(qū)未來(lái)的標(biāo)志性高層住宅建筑，將結(jié)束南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等區(qū)域沒(méi)有高層商住樓的歷史，有利于改善南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境，因此，本項(xiàng)目得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧?、交通優(yōu)勢(shì)本樓盤位于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)十三小區(qū)大沙田廣場(chǎng)南側(cè)，處于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金沙大道與銀海大道的交匯處，介于邕寧縣與南寧市結(jié)合的交通樞紐位置，是南

51、寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心與人流物流中心，緊鄰農(nóng)行邕寧縣大沙田支行辦公樓，毗鄰南寧江南客運(yùn)站，與南寧市重點(diǎn)發(fā)展的江南交通樞紐軸線江南路延長(zhǎng)線相連，有31路、21路、25路、大沙田至火車站專線、501路等多路公交車可直達(dá)市內(nèi)各城區(qū)，沿銀海大道可直接到廣西最大的私營(yíng)工業(yè)園沿海經(jīng)濟(jì)走廊開發(fā)區(qū)、進(jìn)入桂海（桂林至北海）高速公路，東南方向可由江南路、白沙大道至南寧吳圩機(jī)場(chǎng)高速路，向北可由民族大道直達(dá)南寧市商業(yè)中心南寧百貨大樓和南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等，地理位置非常優(yōu)越，交通非常便捷。3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)近年來(lái)南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃?rùn)n次不斷提高，配套設(shè)施日漸完善，本項(xiàng)目周邊有大沙田開發(fā)區(qū)管委會(huì)、大沙田開發(fā)區(qū)小學(xué)、

52、大沙田大聯(lián)小學(xué)、廣西中醫(yī)學(xué)院、廣西醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院等政府機(jī)構(gòu)、公益事業(yè)單位，有農(nóng)行邕寧縣大沙田支行、工行南寧市大沙田分理處、建行南寧市大沙田分理處、邕寧縣信用合作社和邕寧縣保險(xiǎn)公司大沙田分公司等金融機(jī)構(gòu)，附近有大沙田新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、景皇綜合市場(chǎng)、緊晶商業(yè)廣場(chǎng)、聚福隆大型超市等商業(yè)、文化中心，配套齊全，東北面緊臨金沙大道，西側(cè)靠銀海大道，享有“金三角”盛譽(yù)，可謂商住黃金寶地。4、升值優(yōu)勢(shì)由于本項(xiàng)目目前周邊沒(méi)有高層，是大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)唯一已規(guī)劃的標(biāo)志性建筑；按照國(guó)務(wù)院和南寧市政府行政規(guī)劃，大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將劃歸南寧市政府管轄；本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通非常便捷；處于金融、商業(yè)、交通樞紐中心，區(qū)位

53、優(yōu)勢(shì)非常明顯。綜合幾方面因素，升值空間很大。5、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)本樓盤主要以中小戶型為主，開發(fā)定位為中高檔樓盤，可滿足不同層次不同消費(fèi)群體的需求；本項(xiàng)目為高層商住樓結(jié)合，周邊沒(méi)有高層，將作為南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的形象標(biāo)志。（二）劣勢(shì)分析本項(xiàng)目周邊有陽(yáng)光新城、新加坡城、江南玫瑰園等三大樓盤，對(duì)本項(xiàng)目中小戶型有一定的沖擊；項(xiàng)目所在區(qū)域目前還不是屬于南寧市，在價(jià)格上暫時(shí)還不能達(dá)到太高的標(biāo)準(zhǔn)；受歷史城市規(guī)劃限制和作為新區(qū)，周邊環(huán)境相對(duì)雜亂；本地段還處于投資完善階段，各項(xiàng)建設(shè)還不是非常完善，因此本項(xiàng)目地段房租目前較便宜。六、項(xiàng)目客戶定位分析（一）商鋪定位本項(xiàng)目所在地段是南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)活動(dòng)最繁華地

54、段，周邊商業(yè)氣氛較濃，周邊晌午本項(xiàng)目擁有如此大規(guī)模的商鋪量和大型商業(yè)廣場(chǎng)，但目前尚屬于南寧市商鋪較低的地段，且周邊環(huán)境相對(duì)雜亂。因此，本項(xiàng)目商鋪定位類型為SHOPPING-MALL（一站式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)），規(guī)劃目標(biāo)為南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大型購(gòu)物、休閑和娛樂(lè)商業(yè)廣場(chǎng)，可填補(bǔ)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)空白。（二）住宅客戶定位本項(xiàng)目住宅主題類型為標(biāo)志性高層住宅，分析認(rèn)為，白領(lǐng)階層是城市中最具有小資情調(diào)的群體，突出個(gè)性、選擇品牌是白領(lǐng)階層購(gòu)買商品的兩個(gè)重要前提，本樓盤作為南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑，也將成為南寧市的一個(gè)品牌項(xiàng)目，完全符合白領(lǐng)階層的購(gòu)買特點(diǎn)，同時(shí)本項(xiàng)目一至五層SHOPPING-MALL也符合白領(lǐng)階層對(duì)購(gòu)物環(huán)境的需求。一方面，目前南寧市房?jī)r(jià)均價(jià)在2500元/平方米，相比之下，大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2000-2200元/平方米價(jià)格更能吸引購(gòu)房者的眼球，再者目前該區(qū)域最貴的房地產(chǎn)項(xiàng)目在均價(jià)上與南寧市相距甚遠(yuǎn)，本項(xiàng)目