鳳凰匯購物中心考察報(bào)告

1、做發(fā)展商中的思想者做發(fā)展商中的思想者.鳳凰匯項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 時(shí)間：2015年10月26日目錄目錄1.1.項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息2.2.項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析3.3.項(xiàng)目商業(yè)布局項(xiàng)目商業(yè)布局4.4.項(xiàng)目動(dòng)線分析項(xiàng)目動(dòng)線分析5.5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析6.6.借鑒意義借鑒意義 PART 1 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：北鳳凰匯購物中心項(xiàng)目位置：北京市朝陽區(qū)三元橋東北角總 投 資：30億元開業(yè)時(shí)間：2012年2月開 發(fā) 商：華潤置地占地面積：12.4萬 總建筑面積：26萬 購物中心面積：3萬商業(yè)樓層數(shù)量：4層（地上3層，地下1層）停車位數(shù)量: 951個(gè)，其中地上約60個(gè)物業(yè)組成：購物

2、中心、5棟國際甲級(jí)寫字樓、1棟服務(wù)式公寓、2棟法國雅高國際品牌酒店商業(yè)定位：時(shí)尚青年主題購物中心1.2 開發(fā)商簡介開發(fā)商：華潤置地華潤置地有限公司（HK1109）是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)發(fā)展商之一，從2010年3月8日起香港恒生指數(shù)有限公司把華潤置地納入恒生指數(shù)成份股，成為香港藍(lán)籌股之一。截至2014年12月底，公司總資產(chǎn)超過3,000億港元，凈資產(chǎn)超過1,000億港元，土地儲(chǔ)備面積超過4,000萬平米，華潤置地已進(jìn)入中國內(nèi)地51個(gè)城市，發(fā)展項(xiàng)目超過110個(gè)。 。投資開發(fā)項(xiàng)目投資物業(yè)發(fā)展了城市綜合體萬象城、區(qū)域商業(yè)中心萬象匯/五彩城和體驗(yàn)式時(shí)尚潮人生活館123

3、4SPACE三種模式，在引領(lǐng)城市生活方式改變的同時(shí)，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改善城市面貌。截止到2015年3月，萬象城城市綜合體項(xiàng)目已進(jìn)入中國內(nèi)地21個(gè)城市,并已在深圳、杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州、重慶、無錫先后開業(yè).萬象匯/五彩城項(xiàng)目已進(jìn)入中國內(nèi)地22個(gè)城市，北京、合肥、余姚、上海五彩城已相繼開業(yè)。首個(gè)1234SPACE也于2013年在深圳開業(yè)。 PART 2 項(xiàng)目區(qū)位分析2.1 項(xiàng)目區(qū)位分析所在商圈：太陽宮商圈、燕莎商圈和望京商圈的交匯處區(qū)位：鳳凰匯位于三元橋北側(cè)，機(jī)場(chǎng)高速起點(diǎn)處，毗鄰三環(huán)主干道和京順路，機(jī)場(chǎng)快軌與地鐵10號(hào)線在此交匯于此。 地鐵：10號(hào)線：三元橋站B出口2.2項(xiàng)目交通分析優(yōu)

4、勢(shì)：成熟商圈，商業(yè)氛圍好，但競(jìng)爭激烈。劣勢(shì)： 1，僅南側(cè)一面臨城市道路京順路，且京順路為雙向 6車道，受道路綠植影響，項(xiàng)目展示性不足。 2，南鄰京順路，受機(jī)場(chǎng)高速的影響，車輛需經(jīng)曙光西路、 太陽宮南街繞行至京順路，道路可達(dá)性差。 3，地鐵：地鐵10號(hào)線三元橋站B出口主要是機(jī)場(chǎng)快軌的 出入口，隨機(jī)人流少2.3 項(xiàng)目周邊環(huán)境鳳凰匯周邊中高檔住宅和寫字樓林立，以中高收入白領(lǐng)和商務(wù)人士為主。 PART 3 項(xiàng)目商業(yè)布局3.商業(yè)規(guī)劃-各樓層主題業(yè)態(tài)分布樓層 業(yè)態(tài)（按店鋪數(shù)量） 總品牌數(shù)：81零售餐飲休閑娛樂生活配套主力店/次主力店B1F零售餐飲生活配套35%52%-13%BLT超市糧呈吉時(shí)熱風(fēng)1F 零售

5、生活配套90%10%-HollisterH&MUNIQLO2F零售餐飲94%6%-JNBYiROO3F 零售餐飲生活配套休閑娛樂15%62%8%15%嘉禾影院云海肴3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-B1F負(fù)2層業(yè)態(tài)以餐飲為主，零售為輔。下沉式廣場(chǎng)舉辦各種藝術(shù)展覽，人氣最旺。有的品牌，如鼎泰豐，商場(chǎng)與商戶聯(lián)營， 商場(chǎng)參與到品牌的經(jīng)營活動(dòng)中，與品牌共 同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和分享利潤。面積15000。細(xì)分業(yè)種數(shù)量（家）31中餐中餐5日式料理日式料理1西餐西餐1咖啡咖啡2甜品甜品5食品食品2超市超市1化妝品超市化妝品超市2數(shù)碼生活館數(shù)碼生活館1零售零售8書店書店1生活配套生活配套2B1F以餐飲為主，16/31

6、,餐飲集合西餐，中餐 ，咖啡，甜品，日本料理，小吃城，品類多， 中午由于辦公人群的前往消費(fèi)，生意火爆。除餐飲以外，輔助業(yè)態(tài)有零售和生活配套。 零售品類多，涵蓋超市、化妝品集合店、女鞋、 家居、廚房用品、書店、禮品、飾品、數(shù)碼7個(gè) 品類。 生活配套有眼鏡店、美甲店各一家。3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-B1FB1F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種COSTA COFFEE咖啡blt supermarket超市太平洋咖啡咖啡采活洗護(hù)超市西樹泡芙甜品莎莎SASA洗護(hù)超市面包新語甜品華潤堂CRCare健康品仙蹤林甜品熱風(fēng)集合店愛蒂寶 水果花束（美國）EDIBLE ARRANGEMENTS甜品字里行間 Belenc

7、re書店cocobay巧克力（比利時(shí)）甜品樂禮軒 Lovely Lace禮品零售KFC西餐花茗秀卡通生活館日用品零售糧呈吉時(shí)美食城THE KITCHEN SHOP廚房用品零售太興餐廳中餐中紡 AZALEE家居零售臺(tái)灣食尚中餐peluso女鞋女鞋零售金鼎軒中餐嘉樂琥珀 CAROL飾品零售祥興記中餐三星蘋果體驗(yàn)店數(shù)碼鮮品萃Mini回轉(zhuǎn)壽司日式料理愛空間美甲 aispace.nails美容美甲竹葉青茶食品零售尊貴視力 Noble sight眼鏡優(yōu)之良品 A JI ICHIBAN零食零售3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-1F細(xì)分業(yè)種數(shù)量（家）20服裝零售服裝零售11內(nèi)衣零售內(nèi)衣零售1鞋零售鞋零售2家居零售家

8、居零售1化妝品零售化妝品零售2餐飲餐飲1咖啡咖啡1音響零售音響零售11F業(yè)態(tài)以零售為主，輔以2家餐飲。零售品牌為中高端，以國際二線+國內(nèi)二線 為主。 1F業(yè)態(tài)業(yè)種分析3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-1F1F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種H&M服裝零售GUESS服裝零售i.t.服裝零售CK Underwear內(nèi)衣零售UNIQLO服裝零售Clarks 奇樂鞋零售IZZUE男裝男裝零售ETE女鞋（I.T旗下）鞋零售TRENDIANO男裝零售佳之優(yōu)品 F&M HOME HIGH QUALITY家居零售MO&CO女裝零售BOSE美國音響品牌音響零售CK jeans服裝零售innistre

9、e悅詩風(fēng)吟化妝品零售Hollister（美國A&F旗下休閑副牌）服裝零售SKIN FOOD思親膚化妝品零售G-STAR RAW服裝零售ELEMENT FRESH新元素餐飲Lacoste服裝零售太平洋咖啡咖啡3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-2F細(xì)分業(yè)種數(shù)量（家）16女裝零售女裝零售5內(nèi)衣零售內(nèi)衣零售1化妝品零售化妝品零售3銀飾零售銀飾零售3箱包零售箱包零售1飾品零售飾品零售1文具零售文具零售1甜品甜品12層業(yè)態(tài)以零售為主，搭配一家甜品。 零售涵蓋女裝、化妝品、銀飾、內(nèi)衣、 箱包、飾品、文具7個(gè)品類。2F業(yè)態(tài)業(yè)種分析3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-2F2F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種broadcas

10、t播女裝零售OVER SEA歐文希 彩妝化妝品零售lily女裝零售GMY曼谷銀（泰國）銀飾零售JNBY江南布衣女裝零售Pirateship海盜船銀飾銀飾零售DEZOEE迪索怡（英國）女裝零售全愛工匠augusmith銀飾手工制作銀飾零售IROO依洛（臺(tái)灣）女裝零售嘉里奧GILLIVO(法國）箱包零售imiS愛美麗內(nèi)衣零售19八3 (艾派創(chuàng)意坊）飾品零售AFU阿芙精油化妝品零售優(yōu)懋yomo 書面系統(tǒng)書簽、筆記本文具零售nu scents優(yōu)仙姿 彩妝化妝品零售滿記甜品Honeymoon dessert甜品3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析-3F細(xì)分業(yè)種數(shù)量（家）14休閑娛樂休閑娛樂1餐飲餐飲5甜品甜品3首

11、飾零售首飾零售1飾品零售飾品零售1園藝園藝1美發(fā)美發(fā)13F業(yè)態(tài)業(yè)種分析 3F業(yè)態(tài)以餐飲為主，休閑娛樂為輔。 由于面積局限性，餐飲雖然只有5家，但 包含了云南風(fēng)味、東南亞風(fēng)味、臺(tái)灣風(fēng)味、 韓國料理、日本料理5種口味，滿足不同消 費(fèi)客群的餐飲需求。 美發(fā)配置在餐飲樓層，可以有效利用就餐 等位和電影候場(chǎng)的時(shí)間，符合消費(fèi)者消費(fèi) 習(xí)慣。3.商業(yè)規(guī)劃-業(yè)態(tài)業(yè)種分析業(yè)態(tài)業(yè)種分析-3F3F品牌列表品牌 業(yè)種品牌業(yè)種嘉禾影院休閑娛樂芋同學(xué) Taro mate甜品云海肴YUNHAIYAO云南風(fēng)味餐飲貢茶Gong cha甜品THE YARD亭苑 東南亞風(fēng)味東南亞風(fēng)味餐飲資和信Property&credit金

12、融飯前飯后Before and after餐飲千凝千語 首飾零售釜山料理 PANKOO韓國料理EVAEVE飾品零售大漁鐵板燒TAIRYO日本料理花狐FLOWER FOX園藝生活配套皇家米粒熊Royal Life甜品ezo壹作形象美發(fā) PART 4 人流動(dòng)線分析4.1.1水平動(dòng)線鳳凰匯設(shè)計(jì)主入口1個(gè)，次入口4個(gè)，主入口位于京順路，設(shè)計(jì)不合理，可達(dá)性差。4.1.2 水平動(dòng)線鳳凰匯采用單動(dòng)線設(shè)計(jì)，約30米一個(gè)轉(zhuǎn)折，中間用連廊連接，動(dòng)線簡單明了，同時(shí)利于 店鋪展示。消費(fèi)者進(jìn)入后空間感極佳，下沉式中庭擴(kuò)大了B1F的商業(yè)價(jià)值，消費(fèi)者站在1層 可以看到B1F到3F的大部分店鋪。4.1.1垂直動(dòng)線鳳凰匯垂直動(dòng)

13、線設(shè)計(jì)合理，共4部電梯，分2組分布在近入口和停車場(chǎng)處，方便消費(fèi)者上下。4.1.2 垂直動(dòng)線2組扶梯位于中庭兩側(cè)，便于人流疏導(dǎo)，采用平行式布局，視野開闊。 PART 5 項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析5.1 建筑外觀鳳凰匯外部設(shè)計(jì)時(shí)尚大方，與鳳凰置地廣場(chǎng)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)風(fēng)格相呼應(yīng)， 為三層裙樓，南側(cè)有千余平的廣場(chǎng)。5.2 .1室內(nèi)設(shè)計(jì)鳳凰匯內(nèi)部設(shè)計(jì)簡約時(shí)尚，具有現(xiàn)代風(fēng)格，與商場(chǎng)面對(duì)的時(shí)尚青年客群審美相符。5.2.2室內(nèi)設(shè)計(jì)鳳凰小筑 COSTA咖啡休閑區(qū)5.3 室內(nèi)設(shè)計(jì)小品設(shè)計(jì)休息處座椅富有設(shè)計(jì)美感。云海肴餐廳等位椅，人性化。扶梯出入口處的綠植設(shè)計(jì)，改善 空氣質(zhì)量的同時(shí)緩解消費(fèi)者的視 力疲勞。5.4 導(dǎo)視設(shè)計(jì)主力店LOGO導(dǎo)視 電子屏導(dǎo)視樓層業(yè)態(tài)導(dǎo)視5.5 洗手間設(shè)計(jì)人性化設(shè)計(jì)之一：門上手機(jī)放置盒人性化設(shè)計(jì)之二：兒童洗手臺(tái)+嬰兒放置臺(tái)人性化設(shè)計(jì)之三：母嬰室 PART 6 借鑒意義借鑒：1.項(xiàng)目體量雖小、但品牌選擇考究，保證品牌整體水準(zhǔn)。引入中國首家美國A&F旗下休閑品牌Hollister，店鋪 推廣活動(dòng)豐富，裝修前衛(wèi)，起到吸引年輕消費(fèi)人流的作用。2.主力店明顯，搭配舒適。主力店：嘉禾影院、UNIQLO、Hollister、BLT超市，糧呈吉時(shí)。3.零售餐飲占比相當(dāng)。3. 餐飲業(yè)態(tài)包括正餐、中西快餐簡餐、咖啡、甜品、水吧、烘焙?？谖赌依?、法、日、韓、東南亞、港、粵、 云南、臺(tái)灣、美式，滿足家