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文檔簡介
1、怎么看評(píng)估報(bào)告最近市場(chǎng)上出事的工程不少,并且很不少都涉及到估值過高的問題,最近最轟動(dòng)的估計(jì)就是實(shí)名舉報(bào)華潤集團(tuán)宋林的事情了。雖然中介機(jī)構(gòu)是應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展而生,其作用在于降低交易本錢,但是畢竟國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)大局部都是因國家政策被迫從政府部門脫鉤改制而來,并不是因市場(chǎng)開展而產(chǎn)生,責(zé)任感和技術(shù)水平都良莠不齊。審查評(píng)估報(bào)告成為各金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員和風(fēng)險(xiǎn)控制人員的必修課。那么對(duì)于一份評(píng)估報(bào)告到底該怎么去看,重點(diǎn)是在哪里?作為一個(gè)常年從事此項(xiàng)工作的估價(jià)師,說一說我審查報(bào)告的心得。如果你是報(bào)告老手就不用往下看了,這里只是提供一些根本方法。目前金融機(jī)構(gòu)常用的評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)報(bào)告,首先怎么確定估
2、價(jià)對(duì)象該使用房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告或土地估價(jià)報(bào)告呢?目前在評(píng)估行業(yè)的劃分方法是工程是否出正負(fù)零,也就是說,如果在建工程出地面了那么出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,如果在建工程尚未出地面那么出具土地估價(jià)報(bào)告。對(duì)于在建工程或房地產(chǎn)也可以單獨(dú)出具其所占有的土地的獨(dú)立土地估價(jià)報(bào)告,但是此類評(píng)估在金融機(jī)構(gòu)比較少見,如果出地面的在建工程或房地產(chǎn)出具了土地估價(jià)報(bào)告,報(bào)告審查人就要注意了,是否在建工程或房屋在法律上存在瑕疵。拿到評(píng)估報(bào)告后首先看看評(píng)估報(bào)告的根本信息是否符合要求。首先是估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì),翻到報(bào)告最后面的附件中,目前金融機(jī)構(gòu)所使用的評(píng)估機(jī)構(gòu)多是一級(jí)機(jī)構(gòu),那么他們的資格證書是什么內(nèi)容呢。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書在資質(zhì)等級(jí)上
3、直接寫的是一級(jí),土地估價(jià)應(yīng)當(dāng)具有兩個(gè)證書,其中一個(gè)是土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書,在執(zhí)業(yè)范圍上寫的是全國范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù),注冊(cè)號(hào)是字母A開頭,一個(gè)是土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)資信等級(jí)證書,資信等級(jí)應(yīng)該為A。目前國內(nèi)頂級(jí)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)同時(shí)具有最高人民法院指定的司法鑒定評(píng)估資格和達(dá)成國際互認(rèn)的RICS成員資格??赐隀C(jī)構(gòu)資質(zhì)后,對(duì)于土地評(píng)估報(bào)告還需要注意封面,根據(jù)國土資源部的要求,自2021年1月1日起,所有的土地評(píng)估報(bào)告不分機(jī)構(gòu)登記和評(píng)估目的均需要報(bào)國土資源部備案,注意,是國土資源部備案,不是地方國土局備案,備案后的土地估價(jià)報(bào)告在報(bào)告封面應(yīng)當(dāng)同時(shí)印有唯一的備案號(hào)、查詢碼和二維碼,對(duì)于沒有備案的土地估價(jià)報(bào)告一定
4、不要使用??赐赀@些根本信息后,接下來就是要看報(bào)告的核心內(nèi)容了,很多報(bào)告使用人拿到報(bào)告的第一眼是看評(píng)估結(jié)果,對(duì)于一個(gè)專業(yè)的報(bào)告使用人來說,第一眼應(yīng)當(dāng)是看評(píng)估報(bào)告中的特殊事項(xiàng)。特殊事項(xiàng)一般是估價(jià)師對(duì)工程特殊問題的一些特殊處理手法,通過此局部可以深入了解工程存在的問題。同樣,估價(jià)師也會(huì)充分利用此局部的特殊處理來得到調(diào)整評(píng)估值和擺脫自身責(zé)任的目的。翻開土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告“第一局部總述中的“十、需要特殊說明的事項(xiàng),翻開房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件局部,這是估價(jià)報(bào)告的最核心也是最容易藏污納垢之所在。對(duì)于在經(jīng)營或擬開張的商業(yè)物業(yè),在這里你需要注意物業(yè)的租約情況描述和處理方式;對(duì)于規(guī)劃的空地,需要注
5、意規(guī)劃中分類用途的設(shè)計(jì)面積處理,我曾經(jīng)見過空地只規(guī)劃了一個(gè)地上容積率,估價(jià)師擅自設(shè)定有地下建筑面積,在報(bào)告中描述是參照該工程一期開發(fā)設(shè)計(jì)方案。在這里特別要注意大型在建工程只抵押一局部土地及在建工程的事情,對(duì)于抵押局部所占的土地面積計(jì)算,一般采用分?jǐn)偡ǎ簿褪怯玫盅壕植康囊?guī)劃建筑面積除總規(guī)劃建筑面積去分?jǐn)偼恋孛娣e,可能會(huì)有估價(jià)師采用分割的方式,一般分割方式是需要測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具土地分割測(cè)繪報(bào)告前提是國土局同意該宗土地分割辦理新產(chǎn)權(quán)證,可實(shí)際操作中估價(jià)師出于一些特殊目的會(huì)自行或讓融資人通過圖紙進(jìn)行簡單測(cè)量而得,應(yīng)當(dāng)杜絕此類處理方式的存在。對(duì)于土地或在建工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),按照精確度從細(xì)到粗,應(yīng)當(dāng)逐次使
6、用施工許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審定通知書、土地出讓合同及其所附建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,根據(jù)工程的進(jìn)度,評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用精確的規(guī)劃指標(biāo),報(bào)告使用人需要特別注意這些證件后面的附件。除了具有法定依據(jù)外的指標(biāo),應(yīng)當(dāng)杜絕估價(jià)師自行設(shè)定經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),對(duì)于特殊情況需要設(shè)定指標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎原那么進(jìn)行設(shè)定,比方商住用地沒有規(guī)定商業(yè)和住宅的比例,那么就需要估價(jià)師根據(jù)周邊小區(qū)狀況設(shè)定,對(duì)于相對(duì)偏離商業(yè)中心的小區(qū),特別是新區(qū),商業(yè)根本可以設(shè)定為0,其中小區(qū)的商業(yè)局部應(yīng)當(dāng)控制在10%左右。最近幾年各地政府都在將保障房捆綁到商品房中去,所以,我們需要在評(píng)估報(bào)告中看到
7、工程立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃文件,再看看特殊事項(xiàng)中是否有此類問題以及對(duì)問題的處理方式。去年,我們?cè)?jīng)接了一個(gè)環(huán)渤海地區(qū)一個(gè)新區(qū)在建工程抵押評(píng)估工程,估價(jià)師就發(fā)現(xiàn)建成的住宅主要是作為招商引資的優(yōu)惠手段,向資方提供低價(jià)宿舍使用,我們?cè)谠u(píng)估中就充分考慮了此問題,評(píng)估值自然無法到達(dá)信托經(jīng)理的要求。同樣在今年1月,我們?cè)诮K評(píng)估一個(gè)發(fā)債工程,住宅用地作為估價(jià)對(duì)象,可是經(jīng)過調(diào)查,該宗土地為回遷房安置用地,并且已經(jīng)完成了局部安置,斷然拒絕為其提供抵押評(píng)估。文檔收集自網(wǎng)絡(luò),僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)評(píng)估報(bào)告中的特殊事項(xiàng)很多很多,在此無法一一列舉,需要報(bào)告使用人逐字閱讀,將此局部的問題都讀透了,后面的技術(shù)局部如非特別需要都可以不看了
8、??赐炅诉@些無法預(yù)測(cè)的特殊事項(xiàng)處理,再回過去看一眼估價(jià)結(jié)果。根據(jù)?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?,抵押評(píng)估應(yīng)當(dāng)在報(bào)告中同時(shí)確定假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值,三個(gè)評(píng)估值缺一不可。假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值比較好理解,就是在沒有考慮他項(xiàng)權(quán)利影響下的公開市場(chǎng)價(jià)值,不考慮強(qiáng)制處置等不利因素。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,以及其他法定優(yōu)先受償款。在看需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款時(shí),剛剛我們先看的特殊事項(xiàng)處理就派上作用了,通
9、過對(duì)特殊事項(xiàng)處理局部的閱讀,我們就能根本判斷出此工程是否存在債務(wù)問題。首先是抵押債權(quán),如果本次融資用途包括抵押債權(quán)的清償,那么抵押債權(quán)必須成為優(yōu)先受償款,如果本次融資用途包括抵押債權(quán)的清償,那么可以在報(bào)告中說明并不作為優(yōu)先受償款,所以,合格的評(píng)估機(jī)構(gòu)在接到工程后會(huì)了解工程背景和根本交易結(jié)構(gòu)。對(duì)于抵押債權(quán)價(jià)值數(shù)的認(rèn)定,目前在行業(yè)內(nèi)有兩種方法,一種是直接按照評(píng)估基準(zhǔn)日債務(wù)剩余本金和當(dāng)期應(yīng)付未付利息合計(jì)作為優(yōu)先受償款額,一種是將債務(wù)剩余本金除當(dāng)時(shí)抵押貸款時(shí)的抵押率計(jì)算債權(quán)對(duì)應(yīng)抵押價(jià)值作為優(yōu)先受償款額,這兩種方式明顯可見后一種更謹(jǐn)慎,但是對(duì)于第二、三順位抵押權(quán)提供融資效勞造成操作障礙,所以本人傾向于第
10、一計(jì)算模式,因?yàn)樵趯?shí)際清償?shù)臅r(shí)候,第一抵押權(quán)人也只能對(duì)自身的本息主張權(quán)利,不能對(duì)抵押價(jià)值主張權(quán)利,而對(duì)于第二債權(quán)人需要根據(jù)評(píng)估報(bào)告結(jié)合工程風(fēng)險(xiǎn)自行決定再貸款的抵押率,這不應(yīng)當(dāng)是評(píng)估機(jī)構(gòu)所應(yīng)當(dāng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)問題。不管采用何種方式,評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)提供計(jì)算思路和依據(jù)。第二個(gè)優(yōu)先受償款就是在建工程的拖欠工程款,此處的在建工程不是依靠肉眼觀察定性的,只要沒有取得竣工驗(yàn)收和房產(chǎn)證,即使已經(jīng)投入使用,一概視為在建工程,這不是評(píng)估行業(yè)規(guī)定的,而是國家對(duì)于拖欠工程款主張權(quán)利的有效時(shí)間規(guī)定的。對(duì)于優(yōu)先受償款,評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行三方核對(duì),即房地產(chǎn)開發(fā)商、總包方和監(jiān)理方,應(yīng)當(dāng)由總包方和監(jiān)理方同時(shí)出具?拖欠工程款說明?和?工
11、程進(jìn)度說明?并蓋章確認(rèn),估價(jià)師對(duì)于出具的說明有審查的義務(wù),四份文件應(yīng)當(dāng)成為估價(jià)報(bào)告的附件呈交報(bào)告使用人。最后一個(gè)就是抵押價(jià)值,這才是金融機(jī)構(gòu)真正需要的結(jié)果,抵押價(jià)值等于前兩個(gè)價(jià)值的差額,但是需要說明的是,此價(jià)值不等于未來處置變現(xiàn)后的可得價(jià)值,它沒有考慮快速變現(xiàn)的折讓和變現(xiàn)本錢,所以需要金融機(jī)構(gòu)在此價(jià)格的根底上再行計(jì)算抵押折扣,一般大型評(píng)估機(jī)構(gòu)可以根據(jù)金融機(jī)構(gòu)要求試算處置變現(xiàn)本錢。個(gè)人收集整理 勿做商業(yè)用途至此,一份評(píng)估報(bào)告的根本審查就算完成了,如果報(bào)告使用人對(duì)于報(bào)告水平要求較高,或者對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)水平狀況不了解,那么,接下來就要進(jìn)入細(xì)致的技術(shù)審查了。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程,一般常見的評(píng)估方法有市場(chǎng)比
12、較法、收益復(fù)原法、本錢法和假設(shè)開發(fā)法,對(duì)于已經(jīng)規(guī)劃的空地,一般采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法,對(duì)于在建工程一般采用假設(shè)開發(fā)法和本錢法,對(duì)于建成物業(yè)一般采用市場(chǎng)比較法和收益復(fù)原法,對(duì)于比較難以確定其收益的建成性房地產(chǎn)也可以采用本錢法,比方體育場(chǎng)館、游泳館、小區(qū)會(huì)所等。不管采用哪種方法,在理論上,對(duì)于同一個(gè)估價(jià)對(duì)象,兩種方法的評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是接近的相差不超過30%。首先,我們來看看市場(chǎng)比較法。在土地估價(jià)報(bào)告中,市場(chǎng)比較法主要用于土地價(jià)格的求取計(jì)算,在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中,市場(chǎng)比較法用于兩個(gè)方面,一個(gè)是本錢法中的地價(jià)求取,一個(gè)建成物業(yè)的價(jià)值求取,其中建成物業(yè)的價(jià)值求取又分兩種情況,一種是確實(shí)建成已經(jīng)投入使用的
13、物業(yè),此種方法在報(bào)告中不會(huì)與假設(shè)開發(fā)法同時(shí)使用,一種是在建工程評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)用市場(chǎng)法求取假設(shè)其完工后的市場(chǎng)售價(jià)。簡單地看,市場(chǎng)比較法就是評(píng)估土地價(jià)格和建成后的物業(yè)價(jià)格,不能直接用于評(píng)估在建工程。不管是土地評(píng)估還是房屋評(píng)估,首先我們看看案例選取,一般情況下,案例之間的差價(jià)比不能超過30%,這里說的差價(jià)比計(jì)算是用最高價(jià)減去最低價(jià)所得除最低價(jià),本文中所說的差價(jià)比均如此計(jì)算。如果案例差價(jià)比較大,說明2個(gè)問題,首先可能當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量較小,每年成交案例較少,市場(chǎng)不興旺,不適合使用市場(chǎng)法,當(dāng)然了,此類市場(chǎng)是否能夠投資也是個(gè)問題;其次,估價(jià)師有刻意使用高價(jià)案例的嫌疑。所以價(jià)差較大的市場(chǎng)法報(bào)告可以直接干掉。
14、看完案例價(jià)差,即使價(jià)差不大,我們也得再驗(yàn)證下案例,主要是驗(yàn)證兩個(gè)方面,第一,驗(yàn)證案例真假,現(xiàn)在不少估價(jià)師膽子比較大,篡改案例數(shù)據(jù),甚至直接造假案例;第二,案例選取是否適當(dāng),案例選取是否適當(dāng)又分成兩個(gè)層面,第一是區(qū)域是否適當(dāng),也就是說案例與抵押物的區(qū)域狀況是否一致,第二是價(jià)格水平是否適當(dāng),同一個(gè)大區(qū)域下案例很多,要防范估價(jià)師刻意使用其中最高價(jià)的案例,特別要杜絕使用地王做案例??赐臧咐倏窗咐拚蟮谋葴?zhǔn)價(jià)格,一般情況下,修正后的案例比準(zhǔn)價(jià)格與修正前價(jià)格的價(jià)差比也不能大于30%。再看修正系數(shù),一般情況下單個(gè)系數(shù)的修正遞增遞減幅度不會(huì)大于3%,如果是土地評(píng)估,建議參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)中的修正體系。在此特
15、別需要強(qiáng)調(diào)的是容積率修正問題,在一線城市根本都是采用樓面地價(jià)作為案例修正根底,二線城市建議采用樓面地價(jià)作為修正根底,其余城市根本都是采用地面地價(jià)作為修正根底,這是因?yàn)槌鞘性脚d旺,土地在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重越大,對(duì)容積率越敏感,地價(jià)分析也越精細(xì)。當(dāng)采用樓面地價(jià)作為修正根底的時(shí)候,容積率與樓面地價(jià)水平是成反比關(guān)系的;當(dāng)采用地面地價(jià)作為修正根底的時(shí)候,容積率與地面地價(jià)水平成正比關(guān)系,對(duì)于容積率修正,建議參照當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)文件中的容積率修正系數(shù)。文檔來自于網(wǎng)絡(luò)搜索再來看收益復(fù)原法。收益復(fù)原法的關(guān)鍵是收益確實(shí)定,特別是建成在經(jīng)營物業(yè),根據(jù)合同法等相關(guān)法律的規(guī)定,買賣不破租賃的原那么要求評(píng)估的時(shí)候,對(duì)于已經(jīng)
16、簽訂長期租約的物業(yè),在求取租金的時(shí)候必須使用合同租金,合同期之外或未簽訂出租合同的物業(yè)可以采用市場(chǎng)租金。其中最難評(píng)估也最容易做貓膩的是大型商業(yè)體和酒店。對(duì)于大型商業(yè)體,應(yīng)當(dāng)獲取完整的商業(yè)體的所以出租經(jīng)營合約,并且需要系統(tǒng)地分析商業(yè)體的每年經(jīng)營狀況,因?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)體出租大局部都不是按照固定租金,而是與商家的經(jīng)營收入掛鉤。對(duì)于經(jīng)營性酒店,一般情況下需要獲取連續(xù)3年的財(cái)務(wù)報(bào)表以分析酒店的經(jīng)營狀況,需要結(jié)合城市的旅行人員狀況分淡、旺、平三季來做現(xiàn)金流預(yù)測(cè)。收益法的本錢局部雖然算起來很復(fù)雜,但是看起來比較簡單,直接拿著該物業(yè)前幾年的經(jīng)營報(bào)表看看他平均的每年運(yùn)營本錢后比照下就可以大概把握了。這里面有一項(xiàng)為
17、哪一項(xiàng)很多估價(jià)師“無視的,那就是行業(yè)利潤,比方酒店,你用收入減去本錢后的利潤并不是都是由酒店這個(gè)房地產(chǎn)帶來的,他還包括管理利潤和品牌收入等,所以在收益中還得扣除行業(yè)利潤。有了前面兩個(gè)根底評(píng)估方法后,再來看看復(fù)雜一點(diǎn)的本錢法。在房地產(chǎn)評(píng)估中,簡單的說,本錢法就是估算出土地然后再加上建筑物或在建工程的價(jià)格。其中土地局部的評(píng)估一般需要采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估,在這就不再贅述了。建筑物局部應(yīng)當(dāng)參照工程造價(jià)本錢加上管理費(fèi)用、投資利息、投資利潤和銷售稅費(fèi),再結(jié)合工程完工度計(jì)算建筑物價(jià)值。這里最容易操作的是建安本錢和完工度,其實(shí)建安本錢現(xiàn)在在全國各地都差不多,一線城市高一些也不會(huì)高太多,都可以在網(wǎng)上查到,其實(shí)
18、對(duì)本錢影響比較大的是地下工程,如果地下工程超過了2層,本錢會(huì)增加比較多,所以當(dāng)一個(gè)開發(fā)工程的地下開發(fā)量占比過大的時(shí)候,這種工程需要慎重考慮是否可以投資,畢竟很多地方的地下投入與產(chǎn)出嚴(yán)重失調(diào)。對(duì)于完工度,報(bào)告中一般需要提供總包和監(jiān)理方關(guān)于工程進(jìn)度的說明,再結(jié)合報(bào)告中工程進(jìn)度描述和照片可以綜合判斷了。還有一個(gè)簡單的判斷方法,不一定準(zhǔn)確,可以借鑒,直接用完工樓層數(shù)除以總樓層數(shù),完工度不會(huì)相差10%,因?yàn)楦坠こ陶脊こ塘亢屯顿Y較大,但后面又被設(shè)備、外裝等工程抵消了。最后說說假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法和收益復(fù)原法去確定,不能由估價(jià)師自行拍價(jià)格水平。影響開發(fā)價(jià)值比較大的因素是開發(fā)本錢和開發(fā)利潤。對(duì)于開發(fā)本錢其實(shí)和本錢法中的一樣,不同的是此處的開發(fā)本錢不是計(jì)算已經(jīng)完成的投入本錢,而是預(yù)測(cè)未來保證工程完工還需要投入的開發(fā)本錢。在一般的在建工程評(píng)估中,大
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