廣西某住宅項目投資估算及資金籌措計劃( )

1、 *花園工程投資估算及資金籌措方案第一節(jié) 建設(shè)工程的大體概況與投資經(jīng)營方案一、*花園工程概述1、工程概況工程位于*市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，工程東側(cè)為衡陽路延長線，工程總用地47375.75m2，經(jīng)*市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積39390.36 m2，計容積率建筑面積率為149683.37平方米。表：6-1-1 【工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點衡陽路與新陽路北三里交匯規(guī)劃總用地面積47375.75m2實際用地面積39390.36m2計容積率面積149683.37m2總建筑面積157689.07m2建筑容積率3

2、.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積141125.49 m2商業(yè)面積8527.04 m2地下室面積8036.54 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)局部8527.04m2，另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個車位，工程總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。二、工程投資方案一投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行工程的開發(fā)，本工程總投資含貸款建設(shè)期利息為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金

3、投入量大的建設(shè)工程。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使工程順利開發(fā)。 本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資局部。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，那么向銀行借貸。本工程開發(fā)總投資含貸款利息共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。二資金動作方式 在工程的前期，將聚集到的自有

4、資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個工程投資完成。 1、自有資金 整個工程的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬

5、元)第一年第二年10000100003、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從工程有銷售收入最后第三年開始，直到工程建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。(表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二節(jié) 工程的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、*花園工程建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排一建設(shè)方案及規(guī)劃說明1、建設(shè)方案。經(jīng)*市規(guī)劃管理局審定，本工程的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標(biāo)。1以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)

6、境和居住條件的舒適性、平安性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善根底設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。2依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。3合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)4吸收各工程好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。二建設(shè)方式及進(jìn)度安排1、開發(fā)方案擬定的原那么本工程作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅工程,在擬定工程的開發(fā)建設(shè)方案時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅工程的根本規(guī)律,遵循最正確的

7、市場對接時機(jī)與購置力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原那么。本工程經(jīng)測算銷售值達(dá)49838.4萬元人民幣,從*樓市的發(fā)育及區(qū)域購置力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。根據(jù)工程基地及規(guī)模情況,在工程的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2、建設(shè)方式。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制工程的工期、本錢和質(zhì)量。3、進(jìn)度安排。工程擬用三年分三期進(jìn)行見表：6-2-1根據(jù)*市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A 工程的設(shè)計及開工準(zhǔn)備初

8、步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等：3個月B 住宅的主體建筑根底、主體、外裝及設(shè)備：18個月C 室外環(huán)境配套道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等：15個月4、 工程周期設(shè)定開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為工程規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為工程開發(fā)周期的起始日。根據(jù)*市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：根據(jù)工程基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從工程基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的開工時間,形成工程整體開發(fā)的形象及市場影響。5、 分段周期設(shè)定 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為工程規(guī)劃方案通

9、過規(guī)劃部門審批時,設(shè)此時間為工程開發(fā)周期的起始日。 開發(fā)方案安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本工程的開發(fā)粗略方案擬定如下表以季度為單位。見圖表:6-2-1表：6-2-1 工程實施方案表 第三節(jié) 工程投資估算及資金籌措方案一、*花園工程投資與本錢費用估算一開發(fā)本錢估算1土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。2前期工程費：1199.26萬元，詳見本工程前期工程費估算表見表：6-3-1。表：6-3-1 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號工程計算依據(jù)計價萬元1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×3%620.3

10、02可行性研究費建安工程費×0.15%31.023水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費×0.15%31.024籌建開辦費建安工程費×2.5%516.92合計1199.26 (3)建安工程費：20676.77萬元。見表：6-3-2表：6-3-2 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)工程高層元/平方米工程高層元/平方米樁根底70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機(jī)系統(tǒng)12地下室費用130智能化設(shè)施80高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12

11、+130+80=1360元/平方米建安工程費：高層建安工程費=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬元注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。4根底設(shè)施費紅線內(nèi)外工程費：1348.62萬元，詳見表：6-3-3。表：6-3-3 根底設(shè)施費估算表 (單位:萬元)序號工程計算依據(jù)金額萬元1供電工程65萬元/公項×47375.75=307.94307.942供水工程15萬元/公項×47375.75=71.0671.063電信工程7萬元/公項×47375.75=33.1633.164

12、煤氣工程7萬元/公項×47375.75=33.1633.165綠化工程5.4萬元/公項×47375.75=25.5825.586道路工程42.13萬元/公項×47375.75=199.59199.597排水工程37.6萬元/公項×47375.75=178.13178.13合計500+848.62=1348.62848.62注：本工程是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化本錢內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園5公建配套設(shè)施費：485萬元,詳見表:6-3-4表：6-3-4 公建配套設(shè)施費估算表 (單位:萬元)序號工程建筑面積平方米單價元/平方米金額萬元1幼兒園1000

13、500502衛(wèi)生院1000位于裙樓房內(nèi)400403文化活動中市2000位于裙樓房內(nèi)5郵政支局500位于裙樓房內(nèi)6電信營業(yè)所500位于裙樓房內(nèi)7儲蓄所700位于裙樓房內(nèi)8物業(yè)管理處200位于裙樓房內(nèi)30069會所3000位于裙樓房內(nèi)70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計4856開發(fā)期間稅費：2657.38萬元,詳見表6-3-5。表：6-3-5 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額萬元1配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費×6%1240612建筑工程質(zhì)量平安監(jiān)督費建安工程

14、費×0.4%82713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費住宅：0.3T/人,600元/T商鋪：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商鋪:51.164供電用電負(fù)荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:291.84商鋪:68.225其他建安工程費×2%413546物業(yè)管理基金建安工程費×2%41354合計2657.38(7)不可預(yù)見費。711.29萬元,取上面1-5項之和的3%不可預(yù)見費=0+1199.26+20676.77+1348.62+485×3%=711.29萬元注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不

15、可預(yù)見性8開發(fā)本錢。33078.32萬元,以上1-7項小計:開發(fā)本錢=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開發(fā)費用估算1、管理費用：891.29萬元,取上面1-5項之和的3%(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) ×3%=891.29萬元2、銷售費用：1495.14萬元,詳見表6-3-6。表：6-3-6 銷售費用估算表 (單位:萬元)序號工程計算依據(jù)計價萬元1廣告宣傳及市場推廣費(49838.4)銷售收入×1%498.382銷售代理費(49838.4)銷售收入&

16、#215;1%498.383其他銷售費用(49838.4)銷售收入×1%498.38合計1495.143、財務(wù)費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表4、開發(fā)費用：4647.03萬元,前面1-3項之和三、總本錢費用匯總及分?jǐn)偙肀竟こ痰目偙惧X費用詳見投資本錢費用估算匯總表表：6-3-7表： 6-3-7 投資本錢費用估算匯總表 (單位:萬元)本錢工程總額萬元得房本錢元/平方米高層商鋪車位1開發(fā)本錢33078.32 1903.714903.712862.311土地本錢60003001500985.82前期工程費1199.2676.0576.0576.053建安工程費20676.77120

17、030001472.84根底設(shè)施費1348.6285.5285.5285.525公建配套設(shè)施48530.7630.7630.766開發(fā)期間稅費2657.38168.52168.52168.527不可預(yù)見費711.2942.8642.8642.862開發(fā)費用4647.03319.79213.89213.891管理費用891.2953.7153.7153.712銷售費用1495.14105.9-3財務(wù)費用2260.6160.18160.18160.183合計37725.352543.295331.493290.09注：投資分?jǐn)偟脑敲矗嚎傇敲矗核械目偼顿Y均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒劭勺獾拿娣e中去。細(xì)那么：1

18、按計算投資的各項本錢來分?jǐn)?2各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?3假設(shè)不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，那么按各功能的面積比例來分?jǐn)?4各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程本錢比例分?jǐn)偅こ虩o關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?5與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資方案及借款利息1資金籌措與投資方案本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資局部。本工程開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，剩余局部7725.35萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為37725.35萬元，其中2260

19、.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。 詳細(xì)投資見方案與資金籌措表表：6-3-8表：6-3-8 投資方案與資金籌措表 (單位:萬元)序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.911建設(shè)投資35464.752167306711240.0612340.86008.57640.8111土地本錢6000150015001500150000112前期工程費1199.26400500299.26000113建安工程費20676.77007000900

20、04676.770114根底設(shè)施費1348.6200800400148.620115公建配套設(shè)施費4850020002850116開發(fā)期間稅費2657.380800800800257.380117不可預(yù)見費711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.5118管理費891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5119銷售費用1495.1400373.8373.8373.8373.812貸款利息2260.60273150834.3501153.113流動資金0.00000002資金籌措37725.3521673340.1511240.061317

21、5.156008.571793.921自有資金1000003340.151240.065342.1577.12022借款20000216701000078330023銷售收入再投入7725.3500005931.451793.92貸款本金的歸還及利息支付 長期借款采用每年本金等額歸還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%表：6-3-9 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號工程名稱合計建設(shè)經(jīng)營期-第一年第二年第三年1借款還本付息11年初借款累計-第一筆借款本年借款1000010000102731510834.35本年

22、應(yīng)計利息1426.2527315561.2591.9年底還本付息11426.25-11426.25年末借款累計102731510834.35012第二筆借款年初借款累計-1027315本年借款10000-10000-本年應(yīng)計利息834.35-27315561.2年底還本付息10834.35-10834.35年末借款累計-1027315013借款匯總年初借款累計-0-本年借款2000010000100000本年應(yīng)計利息2260.627315834.351153.1年底還本付息22260.60022260.6年末借款累計-2借款還本付息的資金來源21投資回收-22260.6注：1、貸款利率為5.4

23、63%; 2、當(dāng)年利息=年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2×年利率 中國最大的資料庫下載第四節(jié) 工程銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價確實定（一） 用房地產(chǎn)市場比擬法確定銷售價格上限平均價格詳細(xì)見本工程價格定位與策略局部：由上次測算可知道本工程房地產(chǎn)價格為：2500元/平方米二建議銷售測算單價 為了方便計算本工程的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計算單價三總銷售收入確實定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅局部從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅局部分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪局部從

24、建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪局部分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位局部從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，車位局部分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。詳細(xì)見表：6-4-5表：6-4-1 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)工程可銷售面積建議銷售單價元/平方米銷售收入萬元第一批10%高層14112.5525003528.14第二批20%高層28225.1026007338.53第三批30%高層42337.65270011431

25、.17第四批40%高層56450.20280015806.06合計38103.9表：6-4-2 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)工程可銷售面積建議銷售單價元/平方米銷售收入萬元第一批30% 鋪面2558.11110002813.92第二批35% 鋪面2984.46125003730.58合計6544.5表：6-4-3 車位銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)工程可銷售個數(shù)建議銷售單價萬/個銷售收入萬元第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計5190表：6-4-5 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位:萬元)銷售方案建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計批數(shù)比例面積200520062

26、007上半年下半年上半年下半年110%高層14112.553528.143528.14220%高層28225.107338.537338.53330%高層42337.6511431.1711431.17440%高層56450.2015806.0615806.06530% 鋪面2558.112813.922813.92635% 鋪面2984.463730.583730.58750%比例24737053705820%比例9914851485合計3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、工程銷售方案1.1銷售的政策限定1.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策?商

27、品房銷售管理方法?2001年6月1日執(zhí)行中規(guī)定,房地產(chǎn)工程須投資到達(dá)總投資的百分之二十五前方后預(yù)銷售,*市一般的執(zhí)行原那么是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給?商品房預(yù)售許可證?。1.1.2 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。1.1.3 根據(jù)工程建設(shè)方案安排,每一流水片到達(dá)預(yù)售條件時,應(yīng)在該流水片開工后的第二季,到達(dá)銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片開工后的第三季。1.2銷售方案設(shè)計1.2.1 按*市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本工程每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場出售期房。1.2.

28、2 根據(jù)本工程的區(qū)位及工程的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)*市房地產(chǎn)市場的開展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 1.2.3 根據(jù)工程的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的工程取得預(yù)售證或者工程成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始出售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。二、鋪租賃單價確實定一用市場比擬法確定租賃價格的上限平均價格根據(jù)價格定位與策略局部得出可知：本工程的商鋪局部為：11000元/平方米，假設(shè)本工程商鋪經(jīng)營年限無為無限期，那么根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格其中r=8%：月租賃價格=11000

29、5;8%/12×65%=112.82元/平方米(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表見表：6-4-6表：6-4-6 出租方案和出租收入估算表 單位：萬元序號工程名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0008527.042單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125

30、112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(元/平方米)130007轉(zhuǎn)售收入(萬元)110858合計31045萬元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價確實定一采用市場比擬法確定租賃價格平均價格根據(jù)市場價格定位策略局部，我們可知：本

31、工程的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。見表：6-4-7注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價格為15萬元/個表：6-4-7 車位出租方案和出租收入估算表 單位：千元序號工程名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租個數(shù)0004942單位租金(元/個.月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬元)000118118118118118118148148148148148177177177177

32、1772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(元/個)150007轉(zhuǎn)售收入(萬元)7418合計3620萬元第五節(jié) 建設(shè)工程的財務(wù)評價一、稅金計算1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表表：6-5-1 住宅局部銷售稅金及附加表 (單位:萬元)序號工程名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期合計2005200620071銷售收入010866.6738971.73

33、49838.42銷售稅金及附加(6.23%)0676.992427.943104.932.1營業(yè)稅(5%)0543.331948.592491.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)038.03136.40174.432.3教育附加稅(0.15%)016.3058.4674.762.4防洪工程維護(hù)費(0.18%)019.5670.1589.712.5交易管理費(0.5%)054.33194.87249.202.6交易印花稅(0.05%)05.4319.4924.923土地增值稅(1%)0108.66389.72498.38合計01462.235245.626708.252、商鋪租賃稅金及附加估

34、算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表表：6-5-2 3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表表：6-5-3 表：6-5-2 商鋪租賃稅金及附加 (單位:萬元)序號工程名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租賃稅金及附加(5.68%)00037.740.743.646.549.352.357.557.557.557.557.560.760.76

35、0.760.760.763.969.769.769.76912.1營業(yè)稅(5%)00033.235.838.440.943.54650.650.650.650.650.653.453.453.453.453.456.361.461.461.45542.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)0002.32.52.72.93.03.23.53.53.53.53.53.73.73.73.73.73.94.34.34.3392.3教育附加(0.15%)0000.991.071.151.231.031.381.521.521.521.521.521.601.601.601.601.601.691.841.841

36、.84172.4防洪工程維護(hù)費(0.18%)1.201.291.381.471.561.661.821.821.821.821.821.921.921.921.921.922.022.212.212.21202.5交易管理費552.6交易印花稅63土地增值稅111合計376037表：6-5-3 車位租賃稅金及附加 (單位:萬元)序號工程名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00076828894100106133133133133133168168168168168207207207207741萬元2租賃稅金及附加(

37、5.68%)00043475053576076767676769595959595118118118118462.1營業(yè)稅(5%)0003841444755367676767678484848484104104104104372.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)00002702903103303503704704704704704705905905905905907207207207232.3教育附加(0.15%)0000110120130140150160200200200200200250250250250250310310310311.12.4防洪工程維護(hù)費(0.18%)000014015

38、0160170180190240240240240240300300300300300370370370371.32.5交易管理費0003.72.6交易印花稅0000.373土地增值稅0007.4合計42754注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅工程)。二、損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅局部損益表。表：6-5-4 住宅局部損益表 (單位:萬元)序號工程合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收入49838.4010866.6738971.732總本錢費用37725.3509431.337528294.123土地增值稅498.380108.66389.724銷售稅金及附加3104

39、.930676.992427.945利潤總額5404.80649.6837859.956所得稅1783.580214.39542593.787稅后利潤3621.220435.2885266.178盈余公積金362.122043.5288526.6179可分配利潤3259.0980391.764739.55投資利潤率14.33%-投資利稅率23.88%-資金本利潤率54%-評價指標(biāo)：1住宅局部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資額×100%= (5404.8/37725.35) ×100%=14.33%2住宅局部投資的投資利稅率=利稅總額/總投資額×100%=(540

40、4.8+498.38+3104.93)/ 37725.35×100%=23.88%3住宅局部資金的投資利潤率=利潤總額/住宅局部自有資金×100%=(5404.8/10000) ×100%=54%本工程以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比擬，可以接受，故工程可行。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)?，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本工程為租售并舉的工程，所以要運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行工程評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部

41、收益率FIRR、財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV及工程動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表表：6-5-5、住宅局部自有資金現(xiàn)金流量表表：6-5-7 注：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR是指工程在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出工程所占用資金的盈利率，即反映出工程的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，那么認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將工程計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察工程在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的工程是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率作為基準(zhǔn)收益率，本工程貸款利率為5.463% ，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。1、 住宅全部投資現(xiàn)金流量表表：6-5-5 住宅局部全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號工程名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入010866.6738971.731