中天盛世2010年太倉星光碼頭階段招商策略建議

1、星光碼頭階段招商策略建議星光碼頭階段招商策略建議 ！，！， ！，！，報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)太倉商業(yè)地產(chǎn)概況太倉商業(yè)地產(chǎn)概況階段思路及策略階段思路及策略階段招商策略階段招商策略項目簡析項目簡析階段建議及綜述階段建議及綜述 ！，！，太倉商業(yè)地產(chǎn)概況太倉商業(yè)地產(chǎn)概況 了解并掌握市場，探尋市場機會點！了解并掌握市場，探尋市場機會點！ ！，！，城市發(fā)展角度城市發(fā)展角度敏感因素敏感因素生存需求文化、情感需求價格品質(zhì)便利$10000$10000以上以上人均人均GDPGDP$500$500以下以下$5001000$5001000$10003000$10003000$30005000$30005000$5000700

2、0$50007000$700010000$700010000出現(xiàn)業(yè)態(tài)出現(xiàn)業(yè)態(tài)百貨商店&批發(fā)市場倉儲式購物中心大型綜合超市&專業(yè)店都市MALL便利店郊區(qū)MALL集市&沿街商業(yè)業(yè)態(tài)替代階段業(yè)態(tài)替代階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和形成條件剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭形成過程伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展隨市場

3、不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭階段特征城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能市場信息和市場機會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更滿足消費者需求而搶占市場份額傳統(tǒng)形態(tài)階段傳統(tǒng)形態(tài)階段太倉太倉深圳深圳上海上海太倉商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)?；纳虡I(yè)形態(tài)，市場逐漸細(xì)分，滿足消費者對不同生活方式的體驗的需要；太倉商業(yè)出現(xiàn)多樣

4、化、規(guī)?；纳虡I(yè)形態(tài)，市場逐漸細(xì)分，滿足消費者對不同生活方式的體驗的需要；從產(chǎn)品形態(tài)上看，太倉已經(jīng)達(dá)到都市從產(chǎn)品形態(tài)上看，太倉已經(jīng)達(dá)到都市MALLMALL的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段太倉將需要較長時間的發(fā)展期的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段太倉將需要較長時間的發(fā)展期；人口支撐30萬以下30-80萬80-200萬200-500萬500-1000萬1000萬以上 ！，！，太倉整體商業(yè)格局太倉整體商業(yè)格局以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場、華旭財富中心的入駐營業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力；市區(qū)中心市區(qū)中心商圈商圈武陵路電子一條街核心商圈核

5、心商圈特色商圈特色商圈次級商圈次級商圈人民路綜合人民路綜合商業(yè)街商業(yè)街大潤發(fā)商大潤發(fā)商圈圈北門街裝飾裝潢五洋商城五金建材縣府街品牌專賣街東盛商東盛商業(yè)廣場業(yè)廣場上海廣場上海廣場五洋廣場五洋廣場寶龍城寶龍城市廣場市廣場在建商業(yè)在建商業(yè)辦公樓辦公樓（在建）（在建）太倉已形成各種層級的商圈體系，市場細(xì)分明顯，商業(yè)市場較為成熟；太倉已形成各種層級的商圈體系，市場細(xì)分明顯，商業(yè)市場較為成熟；整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時間不會動搖；一段時間不會動搖；商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無法聚集人氣，當(dāng)

6、地居民商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M偏好依然在市中心；的消費偏好依然在市中心；人民路商業(yè)街以及大潤發(fā)商圈，由于時代超市及大潤發(fā)等主力店的引入，形成次級商圈，輻射周邊客群；圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等；在建商業(yè)沿上海路向東擴散的趨勢明顯； ！，！，地塊地塊面積面積（平方米）（平方米）用途用途容積率容積率成交價成交價（萬元）（萬元）太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)婁江路東、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北（東盛地塊）40986.9商業(yè)2.29500太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè)（上海廣場地塊）8442.9商業(yè)3.95460太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和

7、路南、東倉路東16252.3商業(yè)（商務(wù)樓）2.22900太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東13124.4商業(yè)（商務(wù)樓）22550太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東12193.8商業(yè)（商務(wù)樓）21100太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東14625.5商業(yè)（商務(wù)樓）21300太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太平路西、北京路南99996商業(yè)（汽車交易市場）1.0,1.54600太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東18628.8商業(yè)2.5930太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東倉路西側(cè)、富陽路北側(cè)6947.5商業(yè)2.53750新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè)14269.8商業(yè)（金融業(yè)）41400近期太倉新區(qū)范圍主要商業(yè)用地供應(yīng)概況近期太倉新區(qū)范圍主要

8、商業(yè)用地供應(yīng)概況太倉商業(yè)土地市場供應(yīng)太倉商業(yè)土地市場供應(yīng)太倉開發(fā)區(qū)及老城區(qū)的商業(yè)土地供應(yīng)約3030萬平方米萬平方米，其中商務(wù)樓用地面積約為占比占比20%20%，產(chǎn)業(yè)交易市場約占比占比35%35%，商業(yè)約占比占比45%45%。從近兩年的土地供從近兩年的土地供應(yīng)情況來看，商業(yè)用應(yīng)情況來看，商業(yè)用地供應(yīng)主要集中于開地供應(yīng)主要集中于開發(fā)區(qū)，市區(qū)內(nèi)整體供發(fā)區(qū)，市區(qū)內(nèi)整體供應(yīng)體量較小，且供應(yīng)應(yīng)體量較小，且供應(yīng)土地規(guī)模有限；土地規(guī)模有限；未來開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)未來開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)競爭將較為激烈；競爭將較為激烈； ！，！，南洋廣場南洋廣場總建筑面積：229400m2其中，商業(yè)廣場區(qū)：121868m2 酒店式公寓：316

9、50m2 商業(yè)住宅區(qū)：94200m2停車位：1200個融入現(xiàn)代建筑元素，打造融入現(xiàn)代建筑元素，打造“一站式一站式”及及“體驗式體驗式”的娛樂、休閑、購物中心，的娛樂、休閑、購物中心，為太倉第一旗艦商業(yè)為太倉第一旗艦商業(yè)，更加確立了市中心的商業(yè)核心地位更加確立了市中心的商業(yè)核心地位；商業(yè)廣場區(qū)商業(yè)廣場區(qū)酒店式公寓酒店式公寓住宅區(qū)住宅區(qū)太倉商業(yè)項目分析太倉商業(yè)項目分析 ！，！，業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：超市類：大型綜合超市：包羅萬象的大賣場；大型專業(yè)超市：家居、建材、家電為主的連鎖超市及專業(yè)概念店。百貨類大型綜合百貨店：清新美態(tài)、時尚。流行服飾專賣：眾多品牌服飾、皮具店，全面提升生活品位；風(fēng)格各異的男女

10、服飾；童裝、玩具爭妍斗艷。文化娛樂設(shè)施：大型娛樂城、星級影城、酒吧街、兒童樂園、大型書城、健身中心、美容美體中心、浴場、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品、樂器專賣等。家居和裝飾類：珠寶、家居、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品等。餐飲類：大型酒樓、主題餐飲、咖啡店、酒吧、特色美食等。服務(wù)類：干洗店、眼鏡店、旅行社、機票代售、銀行代辦處等。 南洋廣場南洋廣場商業(yè)廣場區(qū)用地指標(biāo)：商業(yè)廣場區(qū)用地指標(biāo)：總建筑面積：121868m2容積率 2.05；綠化率 27%；停車位：550個；非機動停車位：6100平方米；電梯：49部卸貨通道：1個 ！，！，沃爾瑪、國美電器、等主力店入場；影視城、海藍(lán)之家、必勝客、肯德基等大型連

11、鎖入駐；南洋廣場南洋廣場現(xiàn)代感較強建筑群體，輔以水景、園林，營造休閑商業(yè)氛圍； ！，！，華旭財富中心華旭財富中心太倉商業(yè)項目分析太倉商業(yè)項目分析開發(fā)商：太倉市凱豐置業(yè)有限公司建筑設(shè)計：美國凱里森建筑事務(wù)所酒店管理：英國洲際酒店集團(tuán)物業(yè)顧問：美國第一太平戴維斯酒店顧問：香港浩華管理公司位于南洋廣場對面，由五星級酒店、酒店式公寓、大型超市和現(xiàn)代大型購物廣場等組成； 頂級團(tuán)隊配備，與南洋廣場形成錯頂級團(tuán)隊配備，與南洋廣場形成錯位經(jīng)營，互為補充，規(guī)模適中，定位經(jīng)營，互為補充，規(guī)模適中，定位高端；位高端； ！，！，太倉商業(yè)項目分析太倉商業(yè)項目分析寶龍城市廣場寶龍城市廣場目前招商與銷售同步進(jìn)行，由于銷售較

12、早，目目前招商與銷售同步進(jìn)行，由于銷售較早，目前底鋪的銷售率達(dá)到前底鋪的銷售率達(dá)到9090；但招商情況較差，不到但招商情況較差，不到4040，且經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂，且經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂，小型餐飲、輪胎銷售等混雜其中；，小型餐飲、輪胎銷售等混雜其中； ！，！，太倉商業(yè)市場分析太倉商業(yè)市場分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與太倉城市發(fā)展出現(xiàn)一定程度的脫節(jié)，商業(yè)體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與太倉城市發(fā)展出現(xiàn)一定程度的脫節(jié)，商業(yè)體量過剩將成為未來一段時間內(nèi)的必然；量過剩將成為未來一段時間內(nèi)的必然；市區(qū)商業(yè)的核心地位中短期內(nèi)不會改變，太倉的主要購買力依市區(qū)商業(yè)的核心地位中短期內(nèi)不會改變，太倉的主要購買力依然會集中于市區(qū)；然會集中于市區(qū)；整體城

13、市架構(gòu)較小，在受市區(qū)商業(yè)輻射的情況下，新區(qū)在相當(dāng)整體城市架構(gòu)較小，在受市區(qū)商業(yè)輻射的情況下，新區(qū)在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)不可能形成副商業(yè)中心帶；長的一段時間內(nèi)不可能形成副商業(yè)中心帶；土地供應(yīng)量集中在新區(qū)，未來新區(qū)商業(yè)市場競爭將較為激烈；土地供應(yīng)量集中在新區(qū)，未來新區(qū)商業(yè)市場競爭將較為激烈； 市場總結(jié)市場總結(jié)太倉以外向型經(jīng)濟為主，外來人口的增長遠(yuǎn)高于地區(qū)內(nèi)自然人口的增長，而該部分人群消費力較強，因此促使太倉商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快；但城市人口規(guī)模的限制必然會使得太倉的商業(yè)在這一階段停留較長時間；市區(qū)商業(yè)氛圍較為成熟，加之南洋廣場的入駐，使得市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時間不會動搖；商業(yè)土地供應(yīng)集中于新區(qū)，

14、市區(qū)供應(yīng)量較??；新區(qū)目前的商業(yè)項目招商情況不理想，且有開發(fā)商直接保留鋪位，以期先旺場再旺財； ！，！，項目簡析項目簡析 了解自身，爭奪市場份額了解自身，爭奪市場份額 ！，！，區(qū)位解析區(qū)位解析板橋的功能定位：集居住、商貿(mào)、服務(wù)于一體的新區(qū)中心（服務(wù)二期，配套三期）交通：板橋通過鄭和路，蘇州路等城市主要交通干道與城區(qū)相結(jié)合，沿江高速09年10月板橋落點的通車，交通十分優(yōu)越；人口：板橋現(xiàn)居住人口共計4萬人（其中常住人口1萬2，流動人口2萬8）預(yù)計2020年板橋人口達(dá)到7萬人；區(qū)位優(yōu)勢：上海進(jìn)入太倉第一站，南鄰上海，與國際大都市接壤，東靠“長江第一港” 是長江三角洲地區(qū)承載產(chǎn)業(yè)、科技轉(zhuǎn)移的理想之地。板

15、橋板橋規(guī)劃：拆除現(xiàn)有的低檔次，散亂無規(guī)劃的興業(yè)路商業(yè)街，打造以興業(yè)路和蘇州路為主的新商業(yè)街；企業(yè)分布：板橋的企業(yè)分布較密集，常勝路周遭的大中型企業(yè)較多，興業(yè)路周遭的中小型企業(yè)較多，裕盛鞋業(yè)的近萬名員工是板橋核心消費軍； ！，！，區(qū)位解析區(qū)位解析企企 業(yè)業(yè) 名名 稱稱性性 質(zhì)質(zhì) 員工數(shù)量員工數(shù)量 說說 明明裕盛（太倉）鞋業(yè)有限公司裕盛（太倉）鞋業(yè)有限公司港資近10000人常勝路范圍 ，普工收入水平1300-2000元不等錦園旅游用品有限公司臺資約2000人 常勝路范圍，普工收入水平1000-2000元不等希安琪玩具（蘇州）有限公司 韓資近3000人 興業(yè)路范圍，普工收入水平8001500不等蘇州

16、美固龍金屬制品有限公司臺資約1000人 常勝路范圍 ，普工收入水平1300-2000元不等蘇州明陽鞋業(yè)有限公司日資近1000人 興業(yè)路范圍，普工收入水平8001500不等企業(yè)員工是本項目目標(biāo)消費人群的有力保證。企業(yè)員工是本項目目標(biāo)消費人群的有力保證。 ！，！，區(qū)位解析區(qū)位解析本案項目北臨蘇州東路，西臨興業(yè)北路，東臨十八港水系，地處板橋區(qū)邊緣，離市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，車程約2030分鐘；加油站加油站板橋板橋太倉市區(qū)蘇州東路興業(yè)北路 ！，！，區(qū)位解析區(qū)位解析板橋老街常勝北路四通路興業(yè)路五洲路蘇州東路紅色為核心商圈粉色為次要商圈沿江高速路出口沿江高速路出口租金水平：租金水平：每平米3540元月業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)

17、態(tài)構(gòu)成：超市及大賣場70%，網(wǎng)吧電玩20%，其他10%主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：超市及大的鞋服量販目標(biāo)消費者：目標(biāo)消費者：企業(yè)工廠員工，本地居民，低檔消費租金水平：租金水平：每平米4050元月（純一樓，單間店鋪面積約40平米）業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：服飾類48%，鞋城26%。精品百貨類12%，餐飲6%，其他8%主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：服飾及鞋類目標(biāo)消費者：目標(biāo)消費者：企業(yè)工廠員工，本地居民，低檔消費租金水平：租金水平：每平米3545元月（純一樓，單間店鋪面積約4050平米）業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：手機通訊類25%，餐飲25%，超市20%，服飾15%，美容美發(fā)10%，其他5%主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：手機通訊類和餐飲目

18、標(biāo)消費者：目標(biāo)消費者：企業(yè)工廠員工，本地居民，低檔消費租金水平：租金水平：臨街每平米30元月（純一樓，單間店鋪的面積約50平米)業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：超市30%，菜場20%。網(wǎng)吧、電動車行、家具城、餐飲、服飾及其他零售各占10%主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：超市和菜場目標(biāo)消費者：目標(biāo)消費者：企業(yè)工廠員工，本地居民，低檔消費租金水平：租金水平：臨街每平米30元月內(nèi)街每平米20元月（上下兩層）業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：超市30%，網(wǎng)吧15%，餐飲30%，服飾15%，其他10%主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：超市和餐飲（以金海灣為中心）目標(biāo)消費者：目標(biāo)消費者：企業(yè)工廠員工，低檔消費 ！，！，項目解析項目解析3號2號6號7號項目建

19、筑面積約45566（其中：地上42422；地下3144）;目前涉及招商的為：2號和3號樓目前正在招商，1號、4號樓為還原面積，5號樓還未建設(shè),6號和7號樓為公寓項目，下設(shè)一層底商。1號號 5號號4號號 ！，！，項目解析項目解析目前招商狀況：如圖所示，沿2號樓、3號樓的內(nèi)街部分的招商工作，目前已經(jīng)完成50%以上，但臨十八港的商鋪，目前銷售受阻，從招商層面上，因為不能借用返租銷售模式帶來的招商空間，招商在現(xiàn)階段很難有大的突破?；就瓿缮形磫?！，！，項目解析項目解析 項目階段總結(jié)項目階段總結(jié)項目進(jìn)行階段性整合，進(jìn)行商業(yè)氛圍的包裝，吸引人氣；項目進(jìn)行階段性整合，進(jìn)行商業(yè)氛圍的包裝，吸引人氣；繼續(xù)執(zhí)

20、行招商工作，妥善處理商家、買家、開發(fā)商的三方關(guān)系；繼續(xù)執(zhí)行招商工作，妥善處理商家、買家、開發(fā)商的三方關(guān)系；預(yù)設(shè)開街方案，在項目商家達(dá)到一定體量的前提下，盡快開街，安撫現(xiàn)有商家；預(yù)設(shè)開街方案，在項目商家達(dá)到一定體量的前提下，盡快開街，安撫現(xiàn)有商家；針對針對3號樓臨十八港范圍的商鋪進(jìn)行診斷，并實施策略修正；號樓臨十八港范圍的商鋪進(jìn)行診斷，并實施策略修正；項目整體區(qū)域進(jìn)行炒作，進(jìn)而帶動公寓的銷售；項目整體區(qū)域進(jìn)行炒作，進(jìn)而帶動公寓的銷售；項目目前部分建筑還在建設(shè)中；距離主商業(yè)圈有一定的距離，人流客流主要以項目周邊住戶、工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)生帶動；項目招商時間較長，整體商業(yè)口碑無可借鑒之處；項目能招商的體量較

21、小，且有開發(fā)商以及其他層面的保留鋪位，整體商業(yè)氛圍不足；目前招商的商戶需要進(jìn)行安撫，盡快開街進(jìn)行商戶營業(yè)輔助；3號樓臨十八港的區(qū)域，受整個項目的規(guī)劃限制，處于高難招商區(qū)域，需要解決；項目招商區(qū)域和公寓銷售區(qū)域有一定的距離，無法形成良好的互動。需要做的工作目前的狀況 ！，！，階段思路及策略階段思路及策略 劍走偏鋒，志在取勝！劍走偏鋒，志在取勝！ ！，！， 對項目進(jìn)行階段診對項目進(jìn)行階段診斷是商業(yè)項目科學(xué)斷是商業(yè)項目科學(xué)、合理修正的依據(jù)、合理修正的依據(jù)，修正后的的商業(yè)，修正后的的商業(yè)定位、運營是商業(yè)定位、運營是商業(yè)項目持續(xù)性良好發(fā)項目持續(xù)性良好發(fā)展的基礎(chǔ)，出其不展的基礎(chǔ)，出其不意的營銷策劃是運意的

22、營銷策劃是運營的保障，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臓I的保障，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\營管理是項目經(jīng)運營管理是項目經(jīng)營的根本。營的根本。項目整合分析項目整合分析業(yè)態(tài)修正業(yè)態(tài)修正招商營銷策劃招商營銷策劃籌備運營籌備運營項目思路項目思路 ！，！，整合整合項目分析項目分析招商成本與預(yù)期招商成本與預(yù)期執(zhí)行論證執(zhí)行論證招商策略招商策略階段進(jìn)度安排階段進(jìn)度安排(主力店主力店)招商計劃招商計劃營銷計劃營銷計劃目標(biāo)企業(yè)前期接洽目標(biāo)企業(yè)前期接洽項目思路項目思路 ！，！，項目整合項目整合1 1號樓：底商號樓：底商2020間間2 2號樓：臨街號樓：臨街1414間，內(nèi)街間，內(nèi)街1414間間3 3號樓：內(nèi)街號樓：內(nèi)街2424間，臨十八港間，臨十八港2424間

23、間4 4號樓：臨街號樓：臨街1616間，內(nèi)街：間，內(nèi)街：1616間間5 5號樓：內(nèi)街號樓：內(nèi)街1616街，臨十八港街，臨十八港1616間間6 6號樓：臨街號樓：臨街1919間，內(nèi)街間，內(nèi)街9 9間間7 7號樓：臨街號樓：臨街6 6間，內(nèi)街間，內(nèi)街4 4間間項目商鋪共計：項目商鋪共計：198198間間目前招商目前招商2 2、3 3號樓內(nèi)街共計號樓內(nèi)街共計3838間，間，占整個招商鋪面的占整個招商鋪面的19%19%，即使加上，即使加上3 3號樓的十八港也才號樓的十八港也才6262間，占間，占31%31% 31%31%的商業(yè)能帶動項目？難！的商業(yè)能帶動項目？難！解決十八港招商難的問題；解決十八港招商

24、難的問題；需要更多的商業(yè)進(jìn)行帶動整體項目。需要更多的商業(yè)進(jìn)行帶動整體項目。 ！，！，項目修正項目修正修正定位十八港，尋找市場突破口！修正定位十八港，尋找市場突破口！ ！，！，項目修正項目修正3號樓沿十八港部分號樓沿十八港部分人行人人行行人行如圖所示，項目臨十八港部分處于項目內(nèi)部，車行道路不通，僅限制人如圖所示，項目臨十八港部分處于項目內(nèi)部，車行道路不通，僅限制人行進(jìn)入，且該部分的商鋪距離幾個出入口都相對較遠(yuǎn)，形成了人流河流行進(jìn)入，且該部分的商鋪距離幾個出入口都相對較遠(yuǎn)，形成了人流河流都受影響的格局，所臨的十八港也非大型河流，自然景觀普通；唯有的都受影響的格局，所臨的十八港也非大型河流，自然景觀

25、普通；唯有的優(yōu)勢是距離主景觀帶不遠(yuǎn)，河流污染不強。優(yōu)勢是距離主景觀帶不遠(yuǎn)，河流污染不強。 ！，！，項目修正項目修正太倉副中心太倉副中心項目整體項目整體休閑休閑shoppingmall 十八港十八港親水休閑特色美食街親水休閑特色美食街 5+25+2生活方式演繹生活方式演繹 ！，！，十八港十八港親水休閑特色美食街親水休閑特色美食街 休閑經(jīng)營休閑經(jīng)營由于是內(nèi)街，沒有車輛的由于是內(nèi)街，沒有車輛的煩擾，沒有管理的限制，煩擾，沒有管理的限制，拉出桌子經(jīng)營，彰顯休閑拉出桌子經(jīng)營，彰顯休閑、自由、自由休閑生態(tài)休閑生態(tài)雖然十八港整體在景觀上雖然十八港整體在景觀上無法構(gòu)造很好的景觀，但無法構(gòu)造很好的景觀，但水岸污

26、染并不嚴(yán)重，加上水岸污染并不嚴(yán)重，加上項目的帶狀綠化，具備生項目的帶狀綠化，具備生態(tài)因素態(tài)因素休閑美食休閑美食根據(jù)項目和十八港區(qū)域特根據(jù)項目和十八港區(qū)域特性，量身制定特色美食街性，量身制定特色美食街主題，以中低檔特色餐飲主題，以中低檔特色餐飲品牌作為主要業(yè)態(tài)品牌作為主要業(yè)態(tài) ！，！，十八港十八港特色美食街業(yè)態(tài)示意特色美食街業(yè)態(tài)示意 ！，！，十八港十八港項目的需求項目的需求30消費者消費者商戶商戶投資者投資者？ 消費群體消費群體 不是主商業(yè)區(qū)，定位休閑不是主商業(yè)區(qū)，定位休閑shopping- mall，我們的消費主群體是項目周邊的住戶以及工業(yè)區(qū)我們的消費主群體是項目周邊的住戶以及工業(yè)區(qū)的員工的員

27、工 商戶群體商戶群體 不能做太大的投資，期望值時限較長，培育期不能做太大的投資，期望值時限較長，培育期長，不適合高端品牌，區(qū)域內(nèi)只能做餐飲類長，不適合高端品牌，區(qū)域內(nèi)只能做餐飲類 客戶群體客戶群體 對區(qū)域前景認(rèn)可，對項目升值認(rèn)可，對項目定對區(qū)域前景認(rèn)可，對項目升值認(rèn)可，對項目定位認(rèn)可位認(rèn)可 需要概念需要概念 商業(yè)項目要改良弱化消費者、商戶、投資者、商業(yè)項目要改良弱化消費者、商戶、投資者、開發(fā)商多元買賣商業(yè)茅盾，那么我們需要個概念開發(fā)商多元買賣商業(yè)茅盾，那么我們需要個概念做貫通。做貫通。 ！，！，修正項目形象修正項目形象十八港十八港31%的商鋪是不的商鋪是不能給整體項目帶能給整體項目帶來太多人氣

28、的，來太多人氣的，商鋪的社會持有商鋪的社會持有者招商滯后，不者招商滯后，不能作為支撐能作為支撐而而項目需要人氣項目需要人氣項目整體商業(yè)項目整體商業(yè)氛圍不足，需氛圍不足，需要加強各個層要加強各個層面對項目的信面對項目的信心，需要項目心，需要項目硬性形象和軟硬性形象和軟性引導(dǎo)。性引導(dǎo)。臨十八港的臨十八港的24套套商鋪受交通、環(huán)商鋪受交通、環(huán)境、規(guī)模等多因境、規(guī)模等多因素影響，餐飲外素影響，餐飲外業(yè)態(tài)很難成活業(yè)態(tài)很難成活餐飲在商業(yè)范疇餐飲在商業(yè)范疇中是步行街最能中是步行街最能吸引并延長人氣吸引并延長人氣的的軟性引導(dǎo)：軟性引導(dǎo)：從人氣下手，從人氣下手，5+2休閑生休閑生活方式的概活方式的概念導(dǎo)入念導(dǎo)入

29、影響形象：影響形象：項目的商業(yè)項目的商業(yè)氛圍包裝！氛圍包裝！ +專業(yè)的招商專業(yè)的招商運營！運營！ ！，！，項目營銷項目營銷5+25+2模式模式 一種模式，定義一種生活！ 依據(jù)項目的特性，需要更多的人氣來帶動財氣，那么除了鞏固項目周邊的人流客流對項目的關(guān)注，更要吸引太倉市內(nèi)以及其他較遠(yuǎn)區(qū)域的人員對項目進(jìn)行關(guān)注并形成消費熱衷，針對南洋廣場以及華旭財富中心等市內(nèi)大型商業(yè)，從人流上建議項目采取一種差異性分化，凸顯項目休閑特性。倡導(dǎo)一種到星光碼頭過周末的休閑生活，引導(dǎo)周末到星光碼頭的公寓換個環(huán)境住一下，商業(yè)步行街逛一下，親水美食品嘗一下的愜意時光，5天生活在市內(nèi)，2天到新區(qū) 根據(jù)太倉人以及新太倉人的特性

30、，他們會選擇這種度假式生活的度假，本來就不是有錢人的專利，而是普通百姓周末生活的一部分。短期度假本是老百姓生活的一部分，是一種生活文化，而別墅樣式的豪宅度假，才是有錢人的奢侈品。5天的緊張工作+2天的星光碼頭的休閑生活，更能闡述幸福的含義 主要宣傳推廣方向主要宣傳推廣方向 ！，！，項目推廣項目推廣商業(yè)氛圍包裝商業(yè)氛圍包裝33項目目前整體進(jìn)入項目目前整體進(jìn)入“準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房” 階段，現(xiàn)場情景氛階段，現(xiàn)場情景氛圍不足，已經(jīng)對項目營銷工作產(chǎn)生影響，需要改圍不足，已經(jīng)對項目營銷工作產(chǎn)生影響，需要改良良對項目營銷現(xiàn)場進(jìn)行硬性包裝，增加關(guān)注度，創(chuàng)對項目營銷現(xiàn)場進(jìn)行硬性包裝，增加關(guān)注度，創(chuàng)造客流量，拉動人氣。

31、造客流量，拉動人氣。項目操作時間過長，周邊客戶審視疲勞，會引起項目操作時間過長，周邊客戶審視疲勞，會引起不了口碑，適當(dāng)?shù)母掳b，對項目有相當(dāng)大提不了口碑，適當(dāng)?shù)母掳b，對項目有相當(dāng)大提升作用。升作用。商業(yè)項目的運營重點是保持受眾的關(guān)注，為加強商業(yè)項目的運營重點是保持受眾的關(guān)注，為加強這點，需要項目形象具備相應(yīng)的特點吸引力。這點，需要項目形象具備相應(yīng)的特點吸引力。工程工程現(xiàn)狀現(xiàn)狀包裝包裝思路思路項目項目需求需求區(qū)域區(qū)域吸引吸引 ！，！，包裝建議包裝建議硬件包裝方案硬件包裝方案 入口橫幅內(nèi)街道旗沿街商招墻體條幅 ！，！，包裝建議包裝建議硬件包裝方案硬件包裝方案 可移動花圃固定座椅 ！，！，十八

32、港沿河商鋪十八港沿河商鋪 包裝建議包裝建議柵欄籬笆鐵藝 ！，！，硬件包裝方案硬件包裝方案 包裝建議包裝建議項目氛圍硬件包裝原則：成本考慮、實用考慮項目氛圍硬件包裝風(fēng)格：休閑、綠色項目氛圍硬件包裝闡述：以樓體條幅和入口條幅營造項目活躍氣氛；以內(nèi)街道旗加深項目印象，并進(jìn)行項目細(xì)節(jié)釋放；以可移動花圃和固定座椅改善項目形象以安全、實用為準(zhǔn)繩對十八港沿岸商鋪進(jìn)行柵欄或鐵藝包裝，為餐飲業(yè)態(tài)量身打造運營氛圍。 ！，！，包裝建議包裝建議軟件包裝方案軟件包裝方案 LED定期播放電影、球賽等進(jìn)而帶動人氣 ！，！，包裝建議包裝建議軟件包裝方案軟件包裝方案 可移動兒童游樂設(shè)施、親子平臺（可招商） ！，！，軟件包裝方案

33、軟件包裝方案 包裝建議包裝建議聯(lián)合商家不定期舉辦演出、產(chǎn)品推廣活動 ！，！，階段招商策略階段招商策略 磨劍為出鞘！磨劍為出鞘！ ！，！，階段招商階段招商責(zé)任目標(biāo)責(zé)任目標(biāo) 2008年2010年6簽訂合 同3份2010年7月簽訂合同3份2010年8月目標(biāo)：1.開街前完成2、3號樓內(nèi)街招商面積50%-60% 2.開張商戶10家以上2010年9月簽訂合同3份簽訂合同4份2010年10月簽訂合同4份開業(yè)2家開業(yè)4家開業(yè)5家 ！，！，2008年2010年6已簽訂合 同3份07月01日已簽訂合同3份07月15日完成情況：1、目前共計完成招商合同18份，22套房，占2、3號樓內(nèi)街招商面積的60%；2、7月份開

34、張商戶2家，8月份預(yù)計可開張6-8家；07月20日已簽訂合同7份已簽訂合同5份08月底開業(yè)2家階段招商階段招商完成情況 ！，！，階段招商階段招商階段分析1.商業(yè)含量純；2.公寓社區(qū)拉高項目品質(zhì)和客戶群的含金量；3.定位準(zhǔn)確的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；4.地理位置相對較好；1.目前商業(yè)氛圍淡薄，無法立即持續(xù)經(jīng)營；2.項目周邊競爭環(huán)境較差，對項目休閑定位有一定的影響1.街鋪是最受投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；2.招商工作現(xiàn)在有了突破；3.新政的實施形成投資轉(zhuǎn)向商業(yè)。1.太倉投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；2.周邊競爭對手優(yōu)勢明顯，分化客流；營銷策略營銷策略u讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源；u通過設(shè)計全新的形象，形

35、成差異化；u降低置業(yè)門檻，有效擴大客戶層面；u打造泛太倉上海城休閑商圈藍(lán)圖； ！，！，階段招商階段招商階段推廣主題建議：階段推廣主題建議：形象延展： 與政府休閑太倉的戰(zhàn)略發(fā)展思路吻合并延伸，引導(dǎo)貫通5+2生活方式，吸引社會眼球，帶動項目人氣，形成有效營銷；現(xiàn)經(jīng)營組合：服飾；超市、便利店；美容院；餐飲；十八港經(jīng)營組合建議：特色餐飲；美食小品牌；24小時便利店；推廣形象的確定 ！，！，階段招商階段招商消費者經(jīng)營者投資者投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價值經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費者手中獲得價值。消費者消費越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)

36、營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報越高，反之亦然1結(jié)論：吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須結(jié)論：吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費者。先要吸引消費者。投資定律分析 ！，！，階段招商階段招商定位鐵三角創(chuàng)造第一表現(xiàn)差異引導(dǎo)需求太倉休閑商業(yè)航母，首家5+2生活模式獨特的營銷方式，全三代投資法則。最適合太倉的休閑主題，最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。休閑概念導(dǎo)入是本項目的最佳出路！ ！，！，階段招商階段招商必須攻克的四大堡壘1、項目形象問題2、地段發(fā)展?jié)摿栴}3、周邊的競爭問題4、項目實質(zhì)問題（十八港） ！，！，階段招商階段招商戰(zhàn)略部署戰(zhàn)略部署陸軍陸軍：項目現(xiàn)場包裝，氛圍包

37、裝等：項目現(xiàn)場包裝，氛圍包裝等主要任務(wù)：主要任務(wù)：樹立項目新形象，傳播階段項目招商內(nèi)容，輔助項目營銷手段目的：目的：讓大眾知道項目是太倉首選休閑商業(yè)中心，升值潛力很大，使之產(chǎn)生投資興趣?？哲姡赫猩淌謨浴F(xiàn)場、單張等空軍：招商手冊、現(xiàn)場、單張等主要任務(wù)：主要任務(wù)：炒作項目地段、炒作項目前景、炒作休閑項目符合政府戰(zhàn)略的優(yōu)勢。目的：目的：引導(dǎo)投資者的投資思維，解決項目地段帶來的影響。海軍：活動海軍：活動主要任務(wù)：主要任務(wù)：制造人氣，吸引關(guān)注目的：目的：定期不定期的舉辦活動，延續(xù)項目在大眾的關(guān)注度。 ！，！，階段招商階段招商營銷舉措營銷舉措一：新聞發(fā)布會舉措：邀請各家媒體和專業(yè)人士參與；主題： 1、泛

38、板橋、太倉、上海休閑生活圈商業(yè)價值分析； 2、休閑商業(yè)shopping-mall的投資價值論；目標(biāo)：u借助目前招商突破引發(fā)對星光碼頭商業(yè)街面世的廣泛關(guān)注，改良項目形象：u引發(fā)業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士對休閑商業(yè)的投資價值分析和爭論； ！，！，階段招商階段招商營銷舉措營銷舉措方式一：休閑商業(yè)理念； “星光碼頭”泛shopping-mall休閑商業(yè)街，“跟隨政府戰(zhàn)略理念”“地塊升值潛力”方式二：復(fù)合型金融投資產(chǎn)品 “星光碼頭”商業(yè)街，“近上海都市第一站” “地塊升值潛力”， 太倉2010年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品 低門檻、高回報、高扶持的太倉休閑商業(yè)物業(yè)投資品種二：產(chǎn)品包裝 ！，！，階段招商階段招商營銷舉措營銷舉措三：挖掘老客戶老客戶投資計劃老客戶投資計劃: :1、老業(yè)主購買商鋪的額外回饋措施；2%額外優(yōu)惠措施；2、購買商鋪和公寓的客戶特別優(yōu)惠措施；3%額外優(yōu)惠措施；3、老客戶引薦商家的額外回饋措施 一個月的免租期 ！，！，營銷舉措營銷舉措階段招商階段招商四：一本商鋪投資價