第七章投資性房地產

1、投資性房地產投資性房地產第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產的特征和范圍投資性房地產的特征和范圍第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產的確認與初始計量投資性房地產的確認與初始計量第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量投資性房地產的后續(xù)計量第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產的轉換投資性房地產的轉換 第第五五節(jié)節(jié) 投資性房地產的處置投資性房地產的處置目 錄一、投資性房地產的一、投資性房地產的定義及特征定義及特征（一）定義：（一）定義：投資性房地產是指為賺取租金或資本投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。增值，或者兩者兼有而持有的房地產。 投資性房地產的主要形式是出租建筑物和土地使投資性房地產的主要形式

2、是出租建筑物和土地使用權用權； 投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權。轉讓的土地使用權。 二者均二者均屬于企業(yè)的日?；顒?，所獲得的經濟利益屬于企業(yè)的日?；顒?，所獲得的經濟利益總流入構成企業(yè)的收入?？偭魅霕嫵善髽I(yè)的收入。第一節(jié) 投資性房地產的特征與范圍（二）特征：（二）特征：1.1.投資性房地產投資性房地產是一種經營性活動（讓渡資產使用是一種經營性活動（讓渡資產使用權行為）權行為）2.2.投資性房地產投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房屋。作為生產經營場所的房

3、地產和用于銷售的房屋。3.3.投資性房地產有兩種后續(xù)計量模式投資性房地產有兩種后續(xù)計量模式（成本模式和公允價值計量模式）（成本模式和公允價值計量模式）二、投資性房地產的范圍二、投資性房地產的范圍屬于投資性房地產的項目已出租的土地使用權.持有并準備增值后轉讓的土地使用權已出租的建筑物不屬于投資性房地產的項目自用房地產作為存貨的房地產三、投資性房地產的后續(xù)計量模式三、投資性房地產的后續(xù)計量模式投資性房地產的后續(xù)計量模式有成本模式投資性房地產的后續(xù)計量模式有成本模式和公允價值模式兩種。和公允價值模式兩種。企業(yè)通常應當采用企業(yè)通常應當采用成本模式成本模式對投資性房地產進行對投資性房地產進行后續(xù)計量。后

4、續(xù)計量。 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得的，也可以采用持續(xù)可靠地取得的，也可以采用公允價值公允價值模式模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。對投資性房地產進行后續(xù)計量。同一個企業(yè)同一個企業(yè)對所有投資性房地產對所有投資性房地產只能采用一種后只能采用一種后續(xù)計量模式。續(xù)計量模式。一、投資性房地產的確認條件一、投資性房地產的確認條件投資性房地產只有在符合定義的前提下，同時投資性房地產只有在符合定義的前提下，同時滿足下列滿足下列條件的，才能予以確認：條件的，才能予以確認：（1 1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可）與該投資性房地產有關的經濟利

5、益很可能流入企業(yè)；能流入企業(yè)；（2 2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。第二節(jié) 投資性房地產的確認與初始計量第二節(jié) 投資性房地產的確認與初始計量分類分類確認為投資性房地產的確認為投資性房地產的時點時點已出租的土地使用權和已出已出租的土地使用權和已出租的建筑物租的建筑物租賃期開始日租賃期開始日持有以備經營持有以備經營出租出租、可視為、可視為投資性房地產的空置建筑物投資性房地產的空置建筑物企業(yè)董事會或類似機構企業(yè)董事會或類似機構就該事項作出正式書面就該事項作出正式書面決議的日期決議的日期持有并準備增值后轉讓的土持有并準備增值后轉讓的土地使用權地使用權企業(yè)將

6、自用土地使用權企業(yè)將自用土地使用權停止自用，準備增值后停止自用，準備增值后轉讓的日期轉讓的日期二、投資性房地產的初始計量二、投資性房地產的初始計量投資性房地產無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取投資性房地產無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取得時均應當?shù)脮r均應當按照成本按照成本進行初始計量。進行初始計量。投資性房地產的成本一般應當包括投資性房地產的成本一般應當包括：取得投資性房地產時和直至使該項投資性房地產取得投資性房地產時和直至使該項投資性房地產達達到預定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、到預定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、合合理的支出理的支出。（一）外購的投資性房地產（一）外購的投資性房地產成

7、本成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。產的其他支出。采用成本模式計量的企業(yè)，外購投資性房地產時采用成本模式計量的企業(yè)，外購投資性房地產時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，采用公允價值模式計量的企業(yè)，應當在應當在“投資性房地產投資性房地產”科目下設置科目下設置“成本成本”和和“公公允價值變動允價值變動”兩個明細科目兩個明細科目。并在外購投資性房地產時，并在外購投資性房地產時，投資性房地產銀行存款按照確定的實際成本按照確定的實際成本銀行存款投資性房地產成本外購的房地產只有在購入的同時即開始出租才能直接確認為投資性房地產。如果購入時尚未對外出租，則

8、應先將其確認為固定資產，直至對外出租時，再從固定資產轉換為投資性房地產。（二）自行建造的投資性房地產（二）自行建造的投資性房地產成本成本：由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑安的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當期建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當期營業(yè)外支出，不計入建造成本。營業(yè)外支出，不計入建造成本。在建工程開發(fā)產品采用成本模式計量的企業(yè)，自行

9、建造的投資性房地產達采用成本模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)時，到預定可使用狀態(tài)時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地采用公允價值模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)時，產達到預定可使用狀態(tài)時，投資性房地產按照確定的實際成本按照確定的實際成本投資性房地產成本在建工程開發(fā)產品與外購房地產確認為投資性房地產的要求類似例：例：20092009年年2 2月，甲公司購入一塊土地，并在上面自行月，甲公司購入一塊土地，并在上面自行建造兩棟廠房。建造兩棟廠房。20092009年年1111月，甲公司預計廠房即將月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經

10、營租賃合同，將其中的一完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租給乙公司。合同約定，該廠房完工時開始棟廠房租給乙公司。合同約定，該廠房完工時開始起租。起租。20092009年年1212月月5 5日，兩棟廠房同時完工。該塊土日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為地使用權的成本為90000009000000元，兩棟廠房的實際造價元，兩棟廠房的實際造價均為均為1200000012000000元，能夠單獨出售，甲公司采用成本元，能夠單獨出售，甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量模式進行后續(xù)計量 甲公司的賬務處理：甲公司的賬務處理： 土地使用權中出租的樓房占用的部分相應轉入投資土地使用權中出租

11、的樓房占用的部分相應轉入投資性房地產性房地產 90000009000000（12000000120000002400000024000000）=4500000=4500000元元借：固定資產借：固定資產廠房廠房 1200000012000000 投資性房地產投資性房地產廠房廠房1200000012000000 貸：在建工程貸：在建工程廠房廠房 2400000024000000 借：投資性房地產借：投資性房地產已出租的土地使用權已出租的土地使用權 45000004500000 貸：無形資產貸：無形資產土地使用權土地使用權 45000004500000（一一）投資性房地產后續(xù)支出的處理原則投資性房

12、地產后續(xù)支出的處理原則投資性房地產的后續(xù)支出投資性房地產的后續(xù)支出，是指已確認為投資性，是指已確認為投資性房地產的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產房地產的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產使用效能直接相關的各種支出。使用效能直接相關的各種支出。與與投資性房地產投資性房地產有關有關的后續(xù)支出，能夠滿足投資的后續(xù)支出，能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本。成本。（資本化）（資本化）不不能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。生時計入當期損益。（費用化）（費用化）三、與投資性房

13、地產有關的后續(xù)支出（二二）資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出企業(yè)對某項投資性房地產進行改建擴建等再開發(fā)，如果再開企業(yè)對某項投資性房地產進行改建擴建等再開發(fā)，如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。1 1. .采用成本模式計量的投資性房地產轉入再開發(fā)時，應將其采用成本模式計量的投資性房地產轉入再開發(fā)時，應將其轉為轉為在建的投資性房地產在建的投資性房地產投資性房地產投資性房地產在建投資性房地產累計折舊（攤銷）按其賬面價值按其累計已提折

14、舊或累計已攤銷金額按其賬面原價發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出，通過發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出，通過“投資性房地產投資性房地產在建在建”科目歸集科目歸集改建擴建或裝修裝潢完成后，應當從在建的投資性房改建擴建或裝修裝潢完成后，應當從在建的投資性房地產轉回到在用的投資性房地產地產轉回到在用的投資性房地產銀行存款投資性房地產在建投資性房地產在建投資性房地產例：例：20082008年年3 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房租賃合月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房租賃合同即將到期。甲企業(yè)對該廠房按照成本模式進行后同即將到期。甲企業(yè)對該廠房按照成本模式進行后續(xù)計量，原價為續(xù)計量，原價為200020

15、00萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊600600萬元。萬元。為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決定對廠房進行為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決定對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經營租賃合同，約定改改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經營租賃合同，約定改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3 3月月1515日，與乙企業(yè)簽訂的合同到期，隨即開始改擴日，與乙企業(yè)簽訂的合同到期，隨即開始改擴建工程。建工程。1212月月1010日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出支出150150萬元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。假設萬元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。假設甲企業(yè)采用成本

16、計量模式。甲企業(yè)采用成本計量模式。1. 1. 20082008年年3 3月月1515日，將投資性房地產轉入改擴建日，將投資性房地產轉入改擴建借：投資性房地產借：投資性房地產在建在建 14 000 14 000 000000 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 6 000 6 000 000000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產廠房廠房 20 000 20 000 0000002. 20082. 2008年年3 3月月1515日日1212月月1010日支付改擴建費用日支付改擴建費用借：投資性房地產借：投資性房地產在建在建 1 500 0001 500 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1

17、 500 0001 500 0003. 20083. 2008年年1212月月1010日，改擴建工程完工日，改擴建工程完工借：投資性房地產借：投資性房地產廠房廠房 15 500 00015 500 000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產在建在建 15 500 00015 500 0002 2. .采用公允價值模式計量的投資性房地產采用公允價值模式計量的投資性房地產轉入再開發(fā)時轉入再開發(fā)時投資性房地產投資性房地產在建投資性房地產公允價值變動按其賬面價值按其累計公允價值變動金額按其賬面原價投資性房地產成本發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出改建擴建或裝修裝

18、潢完成后，將在建的投資性房地產改建擴建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性房地產轉回到在用的投資性房地產時轉回到在用的投資性房地產時銀行存款投資性房地產在建投資性房地產在建例：例：20082008年年3 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房租賃合月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決同即將到期。為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決定對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經營租賃定對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經營租賃合同，約定改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。合同，約定改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3 3月月1515日，與乙企業(yè)簽訂的合同到期，隨即開始改擴建日，與乙企

19、業(yè)簽訂的合同到期，隨即開始改擴建工程。工程。1111月月1010日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出出150150萬元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。萬元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。3 3月月5 5日，日，廠房賬面余額為廠房賬面余額為12001200萬元，其中成本萬元，其中成本1 0001 000萬元，累萬元，累計公允價值變動計公允價值變動200200萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值計量模式。計量模式。1. 1. 20082008年年3 3月月1515日，將投資性房地產轉入改擴建日，將投資性房地產轉入改擴建借：投資性房地產借：投資性房地產在

20、建在建 12 000 12 000 000000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本（廠房）成本（廠房） 10 000 10 000 000000 公允價值變動公允價值變動 2 000 2 000 0000002. 20082. 2008年年3 3月月1515日日1111月月1010日支付改擴建費用日支付改擴建費用借：投資性房地產借：投資性房地產在建在建 1 500 0001 500 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 500 0001 500 0003. 20083. 2008年年1212月月1010日，改擴建工程完工日，改擴建工程完工借：投資性房地產借：投資性房地產成本（廠房）成本（廠

21、房） 13 500 00013 500 000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產在建在建 13 500 00013 500 000（三三）費用化的后續(xù)支出費用化的后續(xù)支出與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。企業(yè)發(fā)生投資性房地產費用化的后續(xù)支出時企業(yè)發(fā)生投資性房地產費用化的后續(xù)支出時借：其他業(yè)務成本借：其他業(yè)務成本 貸：銀行存款貸：銀行存款其他業(yè)務成本銀行存款投資性房地產累計折舊一、采用成本模式計量的投資性房地產一、采用成本模式計量的投資性房地產應當按照固定資產

22、的有關規(guī)定，按月計提折舊，或者按應當按照固定資產的有關規(guī)定，按月計提折舊，或者按照無形資產的有關規(guī)定，按月攤銷成本。照無形資產的有關規(guī)定，按月攤銷成本。按月計提折舊時，按月計提折舊時， 按月攤銷成本時，按月攤銷成本時，第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量按照計算的建筑物月折舊額其他業(yè)務成本投資性房地產累計攤銷按照計算的土地使用權月攤銷額其他業(yè)務成本投資性房地產取得的租金收入，投資性房地產取得的租金收入，投資性房地產存在減值跡象的，適用企業(yè)會計準則第投資性房地產存在減值跡象的，適用企業(yè)會計準則第8 8號號資產減值的有關規(guī)定。資產減值的有關規(guī)定。經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，經減值測試后

23、確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，銀行存款其他業(yè)務收入投資性房地產減值準備資產減值損失已經計提減值準備的投資性房地產，在以后的會計期間不得轉回。二、采用公允價值模式計量的投資性房地產二、采用公允價值模式計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式計量的條件（一）采用公允價值模式計量的條件（1 1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（2 2）企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類）企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值投資性房地產的公允

24、價值作出合理的估計。作出合理的估計。是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格。（二）采用公允價值模式計量的會計處理（二）采用公允價值模式計量的會計處理不需要計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公不需要計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。公允價值的變動計入當期損益。允價值計量。公允價值的變動計入當期損益。資產負債表日，資產負債表日，投資性房地產的公允價值賬面余額高于低于應按二者之間的差額，調增投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值上升的收益應按二者之間的差額，調減投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值下跌的損失投資性房地產公允價值變動公允價值變動損益公允價

25、值變動損益投資性房地產公允價值變動三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更為保證會計信息的可比性，投資性房地產的計量模式一為保證會計信息的可比性，投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更處成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更處理，按計量模式變更時投資性房地產的公允價值與賬面理，按計量模式變更時投資性房地產的公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。價值的差額，調整期初留存收益。成本模式公允價值模式一定條件下【例題例題】 甲公司于甲公司于20082008年初將投資性房地產的后續(xù)計年初

26、將投資性房地產的后續(xù)計量模式由成本模式改為公允價值模式，修改當日，該量模式由成本模式改為公允價值模式，修改當日，該投資性房地產賬面原價為投資性房地產賬面原價為300300萬元，已提折舊萬元，已提折舊100100萬元，萬元，公允價值為公允價值為240240萬元，甲公司所得稅率為萬元，甲公司所得稅率為25%25%，采用資，采用資產負債表債務法核算所得稅，盈余公積按凈利潤的產負債表債務法核算所得稅，盈余公積按凈利潤的10%10%提取，稅法認可該投資性房地產的成本計量口徑。提取，稅法認可該投資性房地產的成本計量口徑。 甲公司改變投資性房地產后續(xù)計量模式時：甲公司改變投資性房地產后續(xù)計量模式時：作為會計

27、政策變更處理作為會計政策變更處理： 借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 240240投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊100100貸：投資性房地產貸：投資性房地產300300遞延所得稅負債遞延所得稅負債 1010盈余公積盈余公積3 3利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 27 27 一、房地產的轉換形式一、房地產的轉換形式和轉換日和轉換日（一）（一）房地產的轉換形式房地產的轉換形式企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產的用途發(fā)生了改變，才企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產的用途發(fā)生了改變，才能能進行房地產的轉換進行房地產的轉換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)董事會

28、或類似機構應當就改變房地產的用途形一是企業(yè)董事會或類似機構應當就改變房地產的用途形成正式的書面決議成正式的書面決議二是房地產因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變二是房地產因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變房地產的轉換形式房地產的轉換形式第四節(jié) 投資性房地產與非投資性房地產的轉換投資性房地產作為存貨的房地產自用房地產（二）投資性（二）投資性房地產的房地產的轉換日的確定轉換日的確定 轉換日是指房地產的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應改變的轉換日是指房地產的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應改變的日期。轉換日的確定標準：日期。轉換日的確定標準：1.1.投資性投資性房地產房地產開始自用，指房地產開始達到自用狀態(tài)，開始自用

29、，指房地產開始達到自用狀態(tài)，用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。2.2.投資性投資性房地產房地產轉換為存貨，轉換日為租賃期滿，企業(yè)董轉換為存貨，轉換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議表明將其重新開發(fā)用于對外事會或類似機構作出書面決議表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期。出售的日期。3.3.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日通常為租賃開始日。用權停止自用改為出租，轉換日通常為租賃開始日。二二、投資性房地產轉換為非投資性房地產、投資性房地產轉換為非投資

30、性房地產（一）投資性房地產轉換為自用房地產（一）投資性房地產轉換為自用房地產企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產產品、提供勞務或者經營管理改用于生產產品、提供勞務或者經營管理。1 1. . 采用采用成本模式成本模式計量的投資性房地產轉換計量的投資性房地產轉換為自用房地產時為自用房地產時在轉換日的賬面余額“固定資產”科目累計折舊（或累計攤銷）“累計折舊”科目減值準備“固定資產減值準備”科目分別轉入固定資產減值準備無形資產減值準備投資性房地產減值準備累計折舊累計攤銷投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產固定資產無形資產按投資性房地產的賬面余額

31、按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額借：固定資產借：固定資產/ /無形資產無形資產 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊/ /投資性房地產累計攤銷投資性房地產累計攤銷 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 累計折舊累計折舊/ /累計攤銷累計攤銷 固定資產減值準備固定資產減值準備/ /無形資產減值準備無形資產減值準備 【例題例題】20132013年年8 8月月1 1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產商品。該項房地產賬面收回，開始用于本企業(yè)生產商品。該項房地產賬面價值為價值為37653765萬元，其

32、中，原價萬元，其中，原價50005000萬元，累計已提萬元，累計已提折舊折舊12351235萬元。假設甲企業(yè)采用成本計量模式。萬元。假設甲企業(yè)采用成本計量模式。 賬務處理如下：賬務處理如下： 借：固定資產借：固定資產 50000000 50000000 投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 12350000 12350000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 50000000 50000000 累計折舊累計折舊 12350000 12350000 2 2. .企業(yè)將采用企業(yè)將采用公允價值模式公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自計量的投資性房地產轉換為自用房地產時用房地產時以轉換日的公允價

33、值作為自用房地產的賬面價值以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益固定資產無形資產投資性房地產成本按該項投資性房地產的公允價值按該項投資性房地產的成本投資性房地產公允價值變動公允價值變動損益按該項投資性房地產的累計公允價值變動按其差額借：固定資產借：固定資產/ /無形資產無形資產 （公允價值）（公允價值） 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本（成本）成本（成本） 借或貸：投資性房地產借或貸：投資性房地產公允價值變動（累計變動）公允價值變動（累計變動） 公允價值變動損益（差額）公允價值變動損益（差額）【例題例題】 20

34、 208 8年年1010月月1515日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。管理。20208 8年年1010月月1515日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為4 4 800800萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為原賬面價值為4 7504 750萬元，其中，成本為萬元，其中，成本為4 5004 500萬元，萬元，公允價值變動為增值公允價值變動為增值250250萬元。萬元。甲企業(yè)的賬務處理如下：甲企業(yè)的賬務處理

35、如下：借：固定資產借：固定資產 48 000 00048 000 000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本成本 45 000 00045 000 000 公允價值變動公允價值變動 2 500 0002 500 000 公允價值變動損益公允價值變動損益 500 000 500 000 假設轉換日的公允價值假設轉換日的公允價值46 000 00046 000 000甲企業(yè)的賬務處理如下：甲企業(yè)的賬務處理如下：借：固定資產借：固定資產 46 000 00046 000 000 公允價值變動損益公允價值變動損益 1 500 000 1 500 000 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本成本 45

36、 000 00045 000 000 公允價值變動公允價值變動 2 500 0002 500 000 （二）投資性房地產轉換為存貨（二）投資性房地產轉換為存貨房地產開發(fā)企業(yè)將用于經營租賃的房地產收回，重房地產開發(fā)企業(yè)將用于經營租賃的房地產收回，重新開發(fā)用于對外銷售新開發(fā)用于對外銷售。1 1. .采用采用成本模式成本模式計量的投資性房地產轉換為存貨時計量的投資性房地產轉換為存貨時將投資性房地產的賬面價值轉入存貨將投資性房地產的賬面價值轉入存貨投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產開發(fā)產品投資性房地產減值準備按該項投資性房地產在轉換日的賬面價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額

37、按其賬面余額借：開發(fā)產品借：開發(fā)產品 投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產貸：投資性房地產企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為存貨時為存貨時以轉換日的公允價值作為存貨的賬面價值以轉換日的公允價值作為存貨的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益投資性房地產成本按該項投資性房地產的累計公允價值變動按該項投資性房地產的成本投資性房地產公允價值變動公允價值變動損益按該項投資性房地產的累計公允價值變動按其差額開發(fā)產品借：開發(fā)產

38、品（公允價值）借：開發(fā)產品（公允價值） 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本（成本）成本（成本） 借或貸：投資性房地產借或貸：投資性房地產公允價值變動（累計變動）公允價值變動（累計變動） 公允價值變動損益（差額）公允價值變動損益（差額）三三、非投資性房地產轉換為投資性房地產、非投資性房地產轉換為投資性房地產（一）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產（一）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產（二）自用房地產轉換為投資性房地產（二）自用房地產轉換為投資性房地產（一一）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產品開發(fā)產品以

39、經營租賃的方以經營租賃的方式出租，其轉換日通常為房地產的租賃期開始日。式出租，其轉換日通常為房地產的租賃期開始日。1 1. .企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式成本模式計量的投資性計量的投資性房地產房地產時時按存貨的賬面價值轉入按存貨的賬面價值轉入投資性房地產投資性房地產投資性房地產開發(fā)產品存貨跌價準備按該項存貨在轉換日的賬面價值按已計提的跌價準備按其賬面余額【例題例題】 2012 2012年年5 5月月1010日，甲房地產開發(fā)公司與乙日，甲房地產開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。

40、租賃期開始日為給乙企業(yè)。租賃期開始日為20122012年年4 4月月1515日。該寫日。該寫字樓的賬面成本字樓的賬面成本25 00025 000萬元，已經計提減值準備萬元，已經計提減值準備200200萬元。萬元。 借：借：投資性房地產投資性房地產 24 80024 800 存貨跌價準備存貨跌價準備 200200 貸：貸：開發(fā)產品開發(fā)產品 25 000 25 000 2 2. .企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模公允價值模式式計量的投資性房地產計量的投資性房地產時時 以該以該存貨存貨在轉換日的公允價值作為投資性房地產的在轉換日的公允價值作為投資性房地產的入

41、賬價值入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積2 2. .企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式公允價值模式計量的投資性房地產計量的投資性房地產投資性房地產成本按該項房地產在轉換日的公允價值按已計提的跌價準備存貨跌價準備按其賬面余額開發(fā)產品資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的，按其差額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額 存貨轉為存貨轉為公允價值模式公允價值模式的投資性房地產的投資性房地產 借：投資性房地

42、產借：投資性房地產成本成本 按按公允價值公允價值） 存貨跌價準備存貨跌價準備（借）公允價值變動損益（借）公允價值變動損益 （公允價賬面價公允價賬面價） 貸：開發(fā)產品貸：開發(fā)產品 （貸）資本公積（貸）資本公積其他資本公積其他資本公積（公允價賬面價公允價賬面價） 【例題例題】 20 208 8年年3 3月月1010日，甲房地產開發(fā)公司與乙日，甲房地產開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為給乙企業(yè)。租賃期開始日為20208 8年年4 4月月1515日。日。20208 8年年4 4月月1515日，該寫字樓的賬面余額日

43、，該寫字樓的賬面余額45 00045 000萬元，公允萬元，公允價值為價值為47 00047 000萬元。萬元。20208 8年年1212月月3131日，該項投資性日，該項投資性房地產的公允價值為房地產的公允價值為48 00048 000萬元。萬元。甲企業(yè)的賬務處理如下：甲企業(yè)的賬務處理如下：（1 1）20208 8年年4 4月月1515日：日：借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 470 000 000470 000 000 貸：開發(fā)產品貸：開發(fā)產品 450 000 000450 000 000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 20 000 00020 000 000（2 2）

44、20208 8年年1212月月3131日：日：借：投資性房地產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 10 000 00010 000 000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 10 000 000 10 000 000 假設轉換日寫字樓的公允價值假設轉換日寫字樓的公允價值44 50044 500萬元萬元甲企業(yè)的賬務處理如下：甲企業(yè)的賬務處理如下：（1 1）20208 8年年4 4月月1515日：日：借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 445 000 000445 000 000 公允價值變動損益公允價值變動損益 5 000 0005 000 000 貸：開發(fā)產品貸：開發(fā)產品

45、450 000 000450 000 000 （2 2）20208 8年年1212月月3131日：日：借：投資性房地產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 35 000 00035 000 000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 35 000 000 35 000 000 （二二）自用房地產轉換為投資性房地產）自用房地產轉換為投資性房地產企業(yè)將原本用于生產產品、提供勞務或者經營管理的房企業(yè)將原本用于生產產品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租地產改用于出租。1 1. .企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以成本模式成本模式計計量的投資性房地產

46、時量的投資性房地產時在轉換日的原價“投資性房地產”科目累計折舊（或累計攤銷）“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目減值準備“投資性房地產減值準備”科目分別轉入固定資產無形資產投資性房地產按自用建筑物或土地使用權的賬面余額累計折舊累計攤銷按自用建筑物累計已提折舊或土地使用權累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備固定資產減值準備無形資產減值準備借：投資性房地產借：投資性房地產 累計折舊累計折舊/ /累計攤銷累計攤銷 固定資產減值準備固定資產減值準備/ /無形資產減值準備無形資產減值準備 貸：固定資產貸：固定資產/ /無形資產無形資產 投資性房地產累計折舊

47、投資性房地產累計折舊/ /投資性房地產累計攤銷投資性房地產累計攤銷 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 2 2. .企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以公允價值公允價值模式模式計量的投資性房地產時計量的投資性房地產時 以該項建筑物或土地使用權在轉換日的公允價值作以該項建筑物或土地使用權在轉換日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值為投資性房地產的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積投資性房地產成本固定資產無形資產累計

48、折舊累計攤銷固定資產減值準備無形資產減值準備按建筑物或土地使用權的公允價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額按其賬面余額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的，按其差額通過這張表格，可以歸納出如下幾點：通過這張表格，可以歸納出如下幾點：1.1.在成本模式下，由于投資性房地產和非投資在成本模式下，由于投資性房地產和非投資性房地產的核算是類似的，所以遵循性房地產的核算是類似的，所以遵循“對應結轉對應結轉”的原則，所謂對應結轉就是的原則，所謂對應結轉就是“原值轉原值、折舊原值轉原值、折舊（攤銷）轉折舊（攤銷）、準備轉準備（攤銷）轉

49、折舊（攤銷）、準備轉準備”，比較特，比較特殊的是作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，不殊的是作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，不遵循這個原則，而是將存貨在轉換日的賬面價值作遵循這個原則，而是將存貨在轉換日的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值。為投資性房地產的入賬價值。2.2.在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，如果借方差額計入公允價值變動損投資性房地產時，如果借方差額計入公允價值變動損益，如果是貸方差額計入資本公積（在處置投資性房益，如果是貸方差額計入資本公積（在處置投資性房地產時，要將此資本公積轉入其他業(yè)務收入），準則地產時，要將

50、此資本公積轉入其他業(yè)務收入），準則這樣規(guī)定的目的是為了防止一些企業(yè)借此調整利潤。這樣規(guī)定的目的是為了防止一些企業(yè)借此調整利潤。自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日該房地產公允價值大投資性房地產，轉換日該房地產公允價值大于帳面價值的差額，正確的會計處理是（于帳面價值的差額，正確的會計處理是（ ）。）。 A.A.計入資本公積計入資本公積 B.B.計入期初留存收益計入期初留存收益 C.C.計入營業(yè)外收入計入營業(yè)外收入 D.D.計入公允價值變動損益計入公允價值變動損益 一、投資性房地產的終止確認與處置損益一、投資性房地產的終止確認與處置損益投

51、資性房地產的處置主要指投資性房地產的出售、投資性房地產的處置主要指投資性房地產的出售、報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產交報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等原因轉出投資性房地產的情形。換、債務重組等原因轉出投資性房地產的情形。當投資性房地產被處置或者永久退出使用且預計當投資性房地產被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。該項投資性房地產。第五節(jié) 投資性房地產的處置投資性房地產在處置時會發(fā)生處置損益。投資性房地產在處置時會發(fā)生處置損益。出售、報廢或毀損的投資性房地產的處置損益出售、報廢或毀損的投資性房地產的處置損益相關稅費賬面價值處置收入處置損益出售價款、殘料變價收入、保險及過失人賠款=投資性房地產的成本-累計已提折舊（攤銷）-已計提的減值準備后的金額采用成本模式計量=投資性房地產的成本累計公允價值變動后的金額采用公允價值模式計量發(fā)生的整理、拆卸、搬運等項清理費用，以及出售建筑物或轉讓土地使用權而應當繳納的營業(yè)稅對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組轉出對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組轉出的投資性房地產的投資性房地產的的處置損益處置損益投資性房地產的處置損益，應當計入處置當投資性房地產的處置損益，應當計入處置當期損