宜昌市猇亭區(qū)304畝物流園開發(fā)項目分析報告

1、宜昌市猇亭區(qū)宜昌市猇亭區(qū)304304畝物流園開發(fā)項目分析報告畝物流園開發(fā)項目分析報告策劃單位：德墨投資管理（上海）有限公司前 言本方案是德墨投資管理（上海）有限公司在廣泛收集資料和實地調(diào)研后，作出的一份對宜昌市猇亭區(qū)304304畝物流園畝物流園地塊的項目簡介。主要對宜昌市、猇亭區(qū)項目本身的區(qū)位條件及客戶需求進行分析，希望能夠幫助大家增進對項目本身的了解。項目介紹位置位置： 南臨318國道，東 臨迎賓大道規(guī)劃面積：規(guī)劃面積：303.61畝土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：商業(yè)物流用地 304 304畝物流園項目畝物流園項目 304 304畝物流園項目畝物流園項目特別說明：n 本次拍賣的是物流園土地投資收益權(quán)。

2、n 本次拍賣可根據(jù)競拍人意愿進行土地拆分拍賣。優(yōu)勢分析 區(qū)位篇十八屆三中全會后，宜昌上榜中國發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮?0座城市，作為鄂西北的龍頭，作為文武兼?zhèn)湫途皡^(qū)，宜昌一直緊追武漢，武漢的今天就是宜昌的明天！宜昌宜昌中國十大最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘兄袊笞罹甙l(fā)展?jié)摿Τ鞘幸瞬休犖鍏^(qū)三市五縣，區(qū)域面積2.16萬平方公里，截止2013年末全市常住人口為409.83萬人，戶籍人口為400.08萬人，除武漢外成為省內(nèi)唯一一個常住人口超過戶籍人口的城市。宜昌市區(qū)位條件分析宜昌市區(qū)位條件分析長江中上游區(qū)域性中心城市長江中上游區(qū)域性中心城市 湖北省副中心城市湖北省副中心城市宜昌市區(qū)位條件分析宜昌市區(qū)位條件分析宜昌全市經(jīng)濟

3、及綜合實力僅次于武漢，是名宜昌全市經(jīng)濟及綜合實力僅次于武漢，是名副其實的副其實的“湖北省第二大經(jīng)濟體湖北省第二大經(jīng)濟體”及及“湖北湖北省綜合實力第二強城市省綜合實力第二強城市”。 2014年全年宜昌實現(xiàn)GDP 4170億元，居湖北第二位，中部同等城市第三位，按可比價格計算，比上年增長12.32%。宜昌的人均GDP、地方財政一般預算收入、規(guī)模工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)出口額等核心經(jīng)濟指標也繼續(xù)保持全省第二，僅次于武漢市。宜昌市區(qū)位條件分析宜昌市區(qū)位條件分析宜昌作為三峽工程所在地，處于承東啟西的戰(zhàn)略部位，是重慶和武漢之間重要的區(qū)域性中心城市。具有水陸空綜合交通優(yōu)勢，歷來是重要的軍事和物資重

4、鎮(zhèn)集散地。擁有水能、礦產(chǎn)、林特產(chǎn)和旅游等四大資源。 三峽大壩世界水電之都，戰(zhàn)略地位舉足輕重世界水電之都，戰(zhàn)略地位舉足輕重猇亭區(qū)猇亭區(qū)位條件分析猇亭區(qū)位條件分析猇亭猇亭崛起的新城崛起的新城猇亭區(qū)位條件分析猇亭區(qū)位條件分析產(chǎn)業(yè)發(fā)達，名企聚集產(chǎn)業(yè)發(fā)達，名企聚集 猇亭總面積120平方公里，總?cè)丝诮咏?0萬人，擁有宜昌城區(qū)獨一無二的大片平整城市建設用地，是宜昌市的工業(yè)中心。猇亭既是宜昌市的行政區(qū)，又是省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和省級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，擁有多區(qū)合一的體制和政策優(yōu)勢。 目前已初步形成汽車、精細化工、裝備制造、新能源、新材料及商貿(mào)物流等特色產(chǎn)業(yè)集群，匯集了宜化、興發(fā)、南玻、廣汽中興、華潤電力、海航等

5、一批國內(nèi)外知名企業(yè)集團，2013年全區(qū)實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值428億元，財政收入6.6億元。 經(jīng)濟廣汽湖北交投葛洲壩船廠中興中汽興發(fā)宜化華潤正大南玻歐賽猇亭區(qū)位條件分析猇亭區(qū)位條件分析中部地區(qū)交通最便利的的工業(yè)產(chǎn)中部地區(qū)交通最便利的的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園之一業(yè)園之一猇亭是長江出三峽后的第一塊沖擊平原，公路、鐵路、水運、航空和“川東氣輸”五大通道匯集于此，坐擁云池深水港和三峽機場，滬蓉、滬渝高速，318國道，漢宜高鐵、宜萬鐵路橫貫全境，是宜昌水、陸、空立體交通樞紐。 交通滬渝高速滬渝高速宜港宜港火車東站火車東站云池深水港云池深水港三峽機場三峽機場滬蓉高速滬蓉高速優(yōu)勢分析 物流篇宜昌市現(xiàn)代物流分析宜昌市現(xiàn)代

6、物流分析 三峽工程的興建，使宜昌成為中國東中西部物流中轉(zhuǎn)中心。規(guī)劃建設的三峽現(xiàn)代物流中心，將構(gòu)建“水陸空鐵”一體的翻壩轉(zhuǎn)運體系，形成上海南京武漢宜昌重慶“五點一線”的長江黃金水道開發(fā)利用新格局。 宜昌物流業(yè)發(fā)展步伐加快。一大批物流企業(yè)，走在全國全省前列。港務集團、三峽茶城、興發(fā)汽運等23家物流企業(yè)被評為國家A級，宜化物流、華翔置業(yè)、金東山大市場等21家企業(yè)被列為省重點物流企業(yè)。宜昌市九大物流園規(guī)劃猇亭區(qū)現(xiàn)代物流分析猇亭區(qū)現(xiàn)代物流分析 物流產(chǎn)業(yè)園建設一直是猇亭區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的重要板塊，以長江岸線為樞紐，打造鐵路、公路、水路、航空立交體交通網(wǎng)絡，帶動發(fā)展現(xiàn)代物流，猇亭區(qū)將形成千億物流產(chǎn)業(yè)。猇亭區(qū)已規(guī)劃

7、建成的三峽機場空港物流園區(qū)，囊括整個張家灣片區(qū)東南角，以模塊化建筑布局適應現(xiàn)代物流高效、快捷的功能要求。l 三峽機場空港物流園區(qū)物流投資前景 在2011年全國兩會上，國務院總理李克強所作的政府工作報告首次涉及物流和快遞業(yè)，指出“要深化流通體制改革，清除妨礙全國統(tǒng)一市場的各種關卡，降低流通成本，促進物流配送、快遞業(yè)和網(wǎng)絡購物發(fā)展。充分釋放十幾億人口蘊藏的巨大消費潛力”。 據(jù)中國物流信息中心分析預計，2014年，我國物流業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)運行，其中快遞速運、物流公共服務平臺、第三方物流、供應鏈管理等亞太模式或?qū)⒖焖僭鲩L。望全國：由“物流通道”到“物流節(jié)點”，由“立交橋”到“大樞紐”，湖北省2015

8、年物流業(yè)增加值瞄準2300億元。兩年行動計劃提出，2014年底前，將優(yōu)化物流園區(qū)布局，引導物流園區(qū)規(guī)范發(fā)展，重點支持8至10家省級示范物流園區(qū)（含公路港）建設。同時，集中政策和資金扶持和培育省重點物流企業(yè)，同時在物流運輸方面，2014年上半年湖北省完成公路水路交通固定資產(chǎn)投資479億元，相關物流投資完成占年度目標的68%，同比增長23%，首次躍居全國第二，穩(wěn)居中部第一。觀湖北滿足您七大需求1.1.無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏在起跑在起跑由上海新發(fā)地現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)展有限公司牽頭，上海市電子商務促進中心、上海中匯金融外匯咨詢有限公司、南寧（中國東盟）

9、商品交易所、北大荒商貿(mào)集團有限公司 共同籌共同籌建建國內(nèi)唯一一家民營大宗交易平臺 中匯國際大宗商品交易中心該平臺立足上海自貿(mào)區(qū)，匯集大批全國性和行業(yè)性物流、金融組織團體。上海自貿(mào)區(qū)保稅區(qū)分布開展大宗商品線上線下交易，加快整合大宗交易的信息流、物流與現(xiàn)金流。+1.1.無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏在起跑在起跑有效利用平臺強大的物流體系和配套資源，點線面有效互通，為企業(yè)發(fā)展尋求更大的契機。實現(xiàn)線上交易中心與線下流通平臺的強勢聯(lián)合。通過上海自貿(mào)區(qū)將業(yè)務延伸至海外國際，方便快捷。獲得平臺服務的優(yōu)先權(quán)，國家級交易平臺的資質(zhì)為企業(yè)帶來榮譽，提升企業(yè)品牌價值。掌

10、握國家對物流行業(yè)相關鼓勵政策的第一手信息，優(yōu)先參加組織的多種會議、論壇。贏在起跑！贏在起跑！成功競拍，無條件入駐，您將成功競拍，無條件入駐，您將2.2.優(yōu)質(zhì)地塊、稀缺資源優(yōu)質(zhì)地塊、稀缺資源p 地理位置分析交通便利猇亭充分利用區(qū)域優(yōu)勢，成為長江中上游與三峽工程相匹配的區(qū)域性的立體交通樞紐、新興的高新技術制造中心、轉(zhuǎn)口型的國內(nèi)外貿(mào)易集散地和產(chǎn)業(yè)化的菜藍子基地，是長江三峽地區(qū)主體交通樞紐地區(qū)，水陸空交通十分發(fā)達。地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利“十五”期間將建設的國家“三縱三橫”光纖干道，有三條將經(jīng)過猇亭。p 規(guī)劃興建的滬蓉（上海成都）高速公路、蘭杭（蘭州杭州）高速公路、荊宜（荊門宜昌）高速

11、公路和已建成的宜黃高速公路的交匯點都位于此。p 其中宜黃（宜昌-武漢-黃石）高速公路穿越工業(yè)園區(qū)全境，318國道上（上海-武漢-宜昌-重慶-拉薩）穿越長江的通道宜昌長江公路大橋也位于工業(yè)園區(qū)境內(nèi)。陸路至武漢只需3小時。 公路運輸：四通八達的公路網(wǎng)地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利鐵路運輸：p 貫通我國中西部的交通大動脈焦柳鐵路線上的4個車站距物流園區(qū)都只在20公里范圍內(nèi)。p 西進的宜萬鐵路也在物流園區(qū)附近與焦柳鐵路干線接軌。航空運輸：三峽國際機場緊鄰物流園區(qū)，目前已開通國內(nèi)20多條航線及直飛日本、香港的包機業(yè)務，年內(nèi)有望實現(xiàn)香港、澳門直飛，空中運輸極為便捷。焦柳線宜萬線地理位置分析地理位

12、置分析交通便利交通便利水運及港口：長江黃金水道 物流園區(qū)濱臨長江黃金水道，境內(nèi)有磨盤深水港和已列入 國家交通部重點建設規(guī)劃的云池深水港，被譽為長江沿線 8大港口之一的枝城貨運碼頭距園區(qū)僅20公里。其中云池港 具備100萬標箱的吞吐能力。5000噸級船舶可由上海直達猇 亭，萬噸級船隊可由猇亭直達重慶，宜昌水運基礎良好， 通江達海優(yōu)勢明顯。長江黃金水道長江黃金水道地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利物流 猇亭從事物流業(yè)服務的企業(yè)已經(jīng)超過60家，初步形成了立足猇亭，呼應漢渝的物流服務網(wǎng)絡。猇亭物流園猇亭物流園根據(jù)可查到的資料（資料來自“宜昌市國土資源交易市場網(wǎng)”），從2014年3月11日至10月

13、17日，宜昌市共成交地塊66宗。20142014年宜昌市土地信息年宜昌市土地信息數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊按土地所在區(qū)域劃分按土地所在區(qū)域劃分177數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊173按土地性質(zhì)劃分按土地性質(zhì)劃分數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊結(jié)論1、從數(shù)據(jù)上看，成交的66塊土地中，伍家崗區(qū)占了17塊，猇亭區(qū)占20塊，高新區(qū)占了17塊，占了土地成交總數(shù)的約82%，而猇亭區(qū)數(shù)量最多，當屬宜昌市政府規(guī)劃和商業(yè)投資的重點區(qū)域。2、猇亭區(qū)今年成交的20塊土地中有17塊是工業(yè)用地，由此可見，規(guī)劃可用的物流用地資源非常稀缺，加之其突出的地理交通優(yōu)勢，

14、是不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊。3.3.拆分拍賣，自由選擇拆分拍賣，自由選擇項目總面積約304畝，綜合具體實際情況分析，為了充分尊重競買人意愿，滿足不同規(guī)模企業(yè)需求，提出可拆分拍賣。項目拆分拍賣更具有靈活性，企業(yè)可以根據(jù)切身需求靈活靈活選擇選擇地塊的位置和大小，既有效的利用土地，又減小企業(yè)在資金方面的壓力拆分拍賣，自由選擇拆分拍賣，自由選擇4.4.承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可開發(fā)潛在客戶承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可開發(fā)潛在客戶倉儲配送裝卸多功能一站式物流產(chǎn)業(yè)服務中心依據(jù)自身物流規(guī)劃+ +內(nèi)部的供應鏈結(jié)構(gòu)規(guī)劃打造借勢地處猇亭開發(fā)區(qū)，汽車產(chǎn)業(yè)園、裝備制造產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)云集了大批的生產(chǎn)加工企業(yè)和貿(mào)易市場，對現(xiàn)代化和專業(yè)化物流有著迫切需

15、求?？梢蚤_發(fā)大量潛在客戶。5.5.尊享全方位配套設施尊享全方位配套設施p 供電 p 供水供水l 享受三峽電站直供電的優(yōu)惠，供電成本低，質(zhì)量穩(wěn)定。l 在以猇亭為中心的方圓50公里以內(nèi)，已建成舉世矚目的長江三峽、葛洲壩等4座大型水電站。l 宜昌是全國電網(wǎng)中心，電量充足，電源結(jié)構(gòu)合理，供電可靠性高達99.97%p 天然氣西氣東輸管線的必經(jīng)地，中石油，中石化兩條管線穿越工業(yè)園區(qū)，并建有天然氣高中壓、低壓站，企業(yè)用氣方便擁有獨立的供水管網(wǎng)，完全滿足大工業(yè)項目的用水需要p 排污排污建有生活和工業(yè)污水處理廠和覆蓋全園區(qū)的污水管網(wǎng)。p 城市功能城市功能猇亭區(qū)內(nèi)海關、檢驗檢疫、保稅倉庫等口岸管理機構(gòu)齊全，文化教

16、育、醫(yī)療保健、商務中心、社區(qū)服務等基礎設施初步完善p 金融金融宜昌市共有19家銀行金融機構(gòu)、15家證券營業(yè)部、34家保險分支機構(gòu)、16家小額貸款公司、3家財務公司、850多個金融機構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點。三峽水電直達園區(qū)西氣東輸重要驛站6.6.猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策n工業(yè)優(yōu)惠政策工業(yè)優(yōu)惠政策土地：土地：項目用地以掛牌方式出讓，項目業(yè)主依法按土地成交確認價足額繳納土地出讓金后，根據(jù)項目建設進度，將土地出讓金超過8萬元畝的部分獎勵給企業(yè)。其中，土地出讓金超過12萬元畝的部分，在項目主體工程達到正負零2個月內(nèi)，通過產(chǎn)業(yè)扶持的方式獎勵給企業(yè)；土地出讓金超過8萬元畝至12萬元畝的部

17、分，用項目建成投產(chǎn)后繳納的增值稅和企業(yè)所得稅地方留成部分獎勵給企業(yè)，獎勵的最長期限為協(xié)議簽訂之日起5年。基礎設施基礎設施: 政府負責將道路、水、氣、通訊等基礎設施通達至項目用地紅線邊。施工和生產(chǎn)用電由政府協(xié)調(diào)通達至項目用地紅線邊，相關報裝、建設費用由企業(yè)承擔。 場平原則上由項目業(yè)主自行負責，按園區(qū)規(guī)劃要求實施，如需政府統(tǒng)一場平，須按3萬元畝繳納場平費，政府負責場平達到規(guī)劃部門確定的標高要求。 對于企業(yè)繳納的場平費，在協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)有條件地給予獎勵：項目建成投產(chǎn)后年繳納增值稅和企業(yè)所得稅達到5萬元畝時，區(qū)財政按1萬元畝獎勵給企業(yè)；企業(yè)年繳納的增值稅和企業(yè)所得稅達到8萬元畝時，區(qū)財政獎勵至2

18、萬元畝；企業(yè)年繳納的增值稅和企業(yè)所得稅達到10萬元畝時，獎勵至3萬元畝。規(guī)費規(guī)費: : 企業(yè)項目建設所涉及的行政事業(yè)性收費按宜昌市人民政府關于支持城區(qū)工業(yè)項目建設若干規(guī)定（宜府發(fā)200834號）執(zhí)行。一事一議：一事一議：對世界500強、中國500強、上市公司、高新技術企業(yè)、高層次人才自主創(chuàng)新項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目、擁有中國馳名商標企業(yè)在我區(qū)投資項目、固定資產(chǎn)投資過5億元的項目、對全市發(fā)展有重大影響的項目及其它重點項目，通過項目評審確定“一企一策”、“一事一議”政策。6.6.猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策n三產(chǎn)優(yōu)惠政策三產(chǎn)優(yōu)惠政策對社會效益顯著、經(jīng)濟拉動作用大的第三產(chǎn)

19、業(yè)項目，除免收區(qū)級各項行政事業(yè)性收費外，還給予一定的財政獎勵。（一）對于投資5000萬元以上的旅游開發(fā)項目，從正式營業(yè)起，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。如取得4A級以上旅游景區(qū)認證，由區(qū)財政給予一次性獎勵。（二）對于投資2000萬元以上的文化產(chǎn)業(yè)項目，從正式營業(yè)起，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。（三）對社會組織或個人投資1000萬元以上新建民辦學校（包括幼兒園），區(qū)政府按照公益事業(yè)用地及建設的有關規(guī)定給予優(yōu)惠

20、，符合國家劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式取得土地使用權(quán)，在土地使用費、城市建設配套費等相關費用上比照公辦義務教育階段學校相關政策執(zhí)行。對創(chuàng)建成省級示范學校的，由區(qū)財政給予一次性獎勵。（四）對投資2000萬元以上新建民辦醫(yī)院，區(qū)政府按照公益事業(yè)用地及建設的有關規(guī)定給予支持，在土地使用費、城市建設配套費等相關費用上比照公立醫(yī)院相關政策執(zhí)行。對創(chuàng)建達到二級以上醫(yī)院標準的，由區(qū)財政給予一次性獎勵。（五）對于投資1億元以上、新注冊登記的物流項目，在正式運營后，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分第一年按50%獎勵給企業(yè)，以后連續(xù)三年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。（六）對于投

21、資5000萬元以上、建設四星級以上賓館，取得四星級賓館標準認定的，由區(qū)財政一次性獎勵50萬元，取得五星級賓館標準認定的，由區(qū)財政一次性獎勵200萬元，并從取得四星級以上賓館標準認定當年起，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。（七）對于投資2000萬元以上的餐飲名店，在正式營業(yè)后, 對企業(yè)所繳的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。（八）對自建或依托房地產(chǎn)城市綜合體引進國內(nèi)外知名大型連鎖超市和百貨商場，年商品銷售額達到3000萬元以上的

22、，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分前兩年獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。（九）鼓勵發(fā)展總部經(jīng)濟，對投資5000萬元以上、在猇亭建設總部經(jīng)濟項目（含科技孵化器），在正式運營后，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分第一年按50%獎勵給企業(yè)，以后連續(xù)三年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。（十）積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，對來猇亭區(qū)開設會計審計、資產(chǎn)評估、信息咨詢、科技服務、金融保險、投資擔保等現(xiàn)代服務業(yè)，優(yōu)先協(xié)調(diào)落實經(jīng)營場地，對其繳納的工商稅收，按2010年財政體制區(qū)級留存部分第一年按50%全額獎勵給企業(yè)，以后連續(xù)三年按其繳納區(qū)級留存新增部分的50獎勵給企業(yè)。6.6.猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策n財政獎勵政策財政獎勵政策（一）新增稅源獎：對于年繳工商稅收10