工程維修工作手冊(cè)

1、工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)0章節(jié)號(hào)0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工作手冊(cè)說(shuō)明工作手冊(cè)說(shuō)明1.本手冊(cè)是公司實(shí)施質(zhì)量管理體系的細(xì)則，是公司的法規(guī)性文件，本部門全體員工必須嚴(yán)格遵守。2.本手冊(cè)自發(fā)布之日起生效。3.手冊(cè)使用期間，如有修改建議，工程部應(yīng)匯總意見，工程部經(jīng)理根據(jù)需要及時(shí)組織有關(guān)人員按管理評(píng)審控制程序?qū)κ謨?cè)的適用性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)進(jìn)行修訂。4.本手冊(cè)發(fā)布后，公司或工程部發(fā)放的新文件，屬于質(zhì)量管理體系長(zhǎng)期有效的文件，均應(yīng)適時(shí)納入本手冊(cè)。5.本部門與其他部門工作有接口的文件，按本手冊(cè)及相關(guān)部門工作手冊(cè)中的條款執(zhí)行。6.本手冊(cè)的管理和發(fā)放均應(yīng)按照文件控制程序的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1111工程部維修

2、手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)1章節(jié)號(hào)0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程維修管理流程 1.0工程部崗位圖 2.0工程維修管理流程 3.0工程部質(zhì)量目標(biāo) 4.0工程部崗位說(shuō)明書 5.0工程維修員績(jī)效考核規(guī)則 6.0工程管理規(guī)范 7.0工程維修安全管理作業(yè)規(guī)程 7.1交接班、值班管理作業(yè)規(guī)程 7.2工程設(shè)施設(shè)備巡視檢查作業(yè)規(guī)程 7.3供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 7.4供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.5停送電操作規(guī)程 7.6發(fā)電機(jī)管理、運(yùn)行、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.7低壓配電控制柜保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.8電梯管理作業(yè)規(guī)程 7.9給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 7.10給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.11二次供水管理

3、作業(yè)規(guī)程 7.12弱電網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.13消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.14風(fēng)機(jī)定期保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.15避雷裝置定期保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.16中央空調(diào)運(yùn)行作業(yè)規(guī)程 7.17燃?xì)忮仩t運(yùn)行作業(yè)規(guī)程 7.18電梯鑰匙管理規(guī)程 7.19玻璃幕墻管理規(guī)程 7.20維修服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程 7.21設(shè)備檔案管理作業(yè)規(guī)程 7.22新接物業(yè)承接驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程 8.0工程維修質(zhì)量記錄清單工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)1章節(jié)號(hào)1.0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程部崗位圖電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)工程主管項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部設(shè)備運(yùn)行管理及日常巡視客戶維修服務(wù)設(shè)施設(shè)備組土建工程消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)供配電、給排水系統(tǒng)維修保

4、養(yǎng)工程部經(jīng)理工程部崗位圖工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)1章節(jié)號(hào)2.0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程維修管理流程工程部（經(jīng)理）工程維修管理流程項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部設(shè)備組項(xiàng)目部（經(jīng)理）計(jì)劃巡檢、保養(yǎng)計(jì)劃安排、要求技術(shù)支持、問題跟蹤要 求 及 信問題提出、要求巡息監(jiān)檢反督保饋考養(yǎng)核結(jié)、果問題跟蹤文字說(shuō)明：1、工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)部門的管理、考核、人員配備、資金預(yù)算、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修保養(yǎng)、工程項(xiàng)目的新增、改造的計(jì)劃與實(shí)施及能耗管理等工作，及時(shí)處理項(xiàng)目提出的有關(guān)工程問題并與項(xiàng)目溝通、反饋信息，對(duì)分管副總負(fù)責(zé)。2、設(shè)備組按照工程部制定的設(shè)施設(shè)備維保標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)劃實(shí)施具體的維修保養(yǎng)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部提出的要求進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和

5、培訓(xùn)，同時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)、工程改造專項(xiàng)工作進(jìn)行實(shí)施、跟蹤，對(duì)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)。3、項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目客戶日常維修服務(wù)，設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理及日常巡檢，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理，公共能耗的統(tǒng)計(jì)、核算，應(yīng)急事件的現(xiàn)場(chǎng)處置及控制，對(duì)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、專項(xiàng)工程提供協(xié)助與支持。對(duì)工程部主管（經(jīng)理）負(fù)責(zé)，同時(shí)接受項(xiàng)目經(jīng)理的監(jiān)督與考核。工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)1章節(jié)號(hào)3.0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程部質(zhì)量目標(biāo)以公司質(zhì)量目標(biāo)為管理原則，制定以下分解目標(biāo)：1、履行物業(yè)服務(wù)合同約定的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任和義務(wù)，客戶對(duì)維修服務(wù)的綜合滿意率95%；2、無(wú)重大安全責(zé)任事故（人身事故和設(shè)備事故）發(fā)生；3、

6、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好率為100%，且隨時(shí)可以啟用；4、共用設(shè)備運(yùn)行正常，完好率達(dá)98%；5、配套公用設(shè)施完好率達(dá)98%；6、客戶報(bào)修零修、急修處理及時(shí)率達(dá)100%，維修一次合格率達(dá)99%，二次返修合格率達(dá)100%；7、檔案歸檔完整率100%。工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)1章節(jié)號(hào)4.0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程部崗位說(shuō)明書 1.0工程部經(jīng)理1.1任職條件年齡教育背景： 25-45歲，工民建、電子、機(jī)械工程等相關(guān)專業(yè)統(tǒng)招本科以上學(xué)歷，工程師以上職稱。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過管理學(xué)、物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及樓宇各工程設(shè)施設(shè)備相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn)： 從事相關(guān)崗位管理工作5年以上。工作技能： 電腦：會(huì)使用辦公軟件、A

7、UTOCAD繪圖軟件； 寫作：能做工作匯報(bào)、計(jì)劃、總結(jié)、方案等各種文稿； 具備解決各工程設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的能力； 較強(qiáng)的分析、解決問題能力，思路清晰考慮問題細(xì)致； 具有先進(jìn)的管理理念和管理方法。個(gè)性特征 做事客觀、嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具有很強(qiáng)的人際溝通、協(xié)調(diào)、組織能力以及高度的團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 精力充沛，能承受較大的工作壓力； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。1.2職責(zé) 確保質(zhì)量管理體系在工程部的有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)； 負(fù)責(zé)對(duì)部門工作手冊(cè)的適應(yīng)性進(jìn)行評(píng)審和修改； 負(fù)責(zé)組織、參與新接物業(yè)的前期介入、設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)、驗(yàn)收工作； 管理和監(jiān)督部門員工按工作手冊(cè)要求做好共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，為

8、客戶提供滿意的服務(wù)，確保本部門質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 負(fù)責(zé)編制部門材料計(jì)劃，定期上報(bào)各類設(shè)備的備品、備件計(jì)劃，經(jīng)審批后組織實(shí)施； 對(duì)部門員工服務(wù)過程進(jìn)行有效監(jiān)督、對(duì)工作狀態(tài)進(jìn)行檢查和月、年度考核； 負(fù)責(zé)本部門新進(jìn)員工和在崗員工的培訓(xùn)及實(shí)施效果的檢查； 對(duì)本部門存在的不合格進(jìn)行分析，落實(shí)具體的糾正措施，并對(duì)其有效性進(jìn)行驗(yàn)證； 負(fù)責(zé)溝通、協(xié)調(diào)本部門同其他部門的關(guān)系、保持良好的團(tuán)隊(duì)合作；負(fù)責(zé)貫徹公司領(lǐng)導(dǎo)的各項(xiàng)指令，完成公司交辦的工作。1.3權(quán)限 依照制度，對(duì)部門中發(fā)現(xiàn)的問題實(shí)施處罰的權(quán)力； 依照制度，按規(guī)定程序?qū)T工的晉級(jí)、晉職的建議； 部門內(nèi)部員工聘任、解聘的權(quán)力； 部門內(nèi)部員工考核的權(quán)力； 其它相關(guān)權(quán)

9、力。2.0工程主管2.1任職條件年齡教育背景 25-45歲，工民建、電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，助理工程師以上職稱。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過管理學(xué)、物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及樓宇各工程設(shè)施設(shè)備相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn)： 從事相關(guān)崗位管理工作3年以上。工作技能： 電腦：會(huì)使用辦公軟件; 寫作：能做工作匯報(bào)、計(jì)劃、總結(jié)、方案等各種文稿; 具備解決各工程設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的能力； 較強(qiáng)的分析、解決問題能力，思路清晰，考慮問題細(xì)致： 具備相應(yīng)的管理能力。個(gè)性特征： 做事客觀、嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具有較強(qiáng)的人際溝通、協(xié)調(diào)、組織能力以及高度的團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 精力充沛，能承受較大的工作壓力； 品格高尚，道德素

10、養(yǎng)好，富有責(zé)任感。2.2職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)所屬專業(yè)口的具體工作計(jì)劃、安排和組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)制定部門新進(jìn)員工和在崗員工的培訓(xùn)計(jì)劃并按計(jì)劃貫徹執(zhí)行； 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各駐場(chǎng)維修班的具體工作，對(duì)服務(wù)過程進(jìn)行有效監(jiān)控、對(duì)員工工作狀態(tài)進(jìn)行檢查和月、年度考核；負(fù)責(zé)部門日常事務(wù)工作； 圓滿完成公司及部門經(jīng)理交辦的其它工作。2.3權(quán)限 對(duì)部門管理建議的權(quán)力； 依照制度，對(duì)下屬工作中的問題提請(qǐng)部門經(jīng)理實(shí)施處罰的權(quán)力； 依照制度，按規(guī)定程序?qū)T工的晉級(jí)的建議； 對(duì)下屬員工考核的權(quán)力； 其它相關(guān)權(quán)力。3.0設(shè)施設(shè)備組各崗位3.1弱電及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)員3.1.1任職條件年齡教育背景： 25-35歲，通信、

11、電子工程、計(jì)算機(jī)及其相關(guān)專業(yè)，中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷 持電工操作證、網(wǎng)絡(luò)工程師證或網(wǎng)絡(luò)維護(hù)相關(guān)資質(zhì)證件，接受過監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn)： 2年以上弱電系統(tǒng)維護(hù)工作，或具大型局域網(wǎng)組網(wǎng)、運(yùn)行、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)。工作技能： 熟悉監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決弱電系統(tǒng)設(shè)備故障的能力； 熟悉網(wǎng)終系統(tǒng)的性能測(cè)試和優(yōu)化技術(shù)。個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.1.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn)收工作； 按計(jì)劃實(shí)施防盜監(jiān)控系

12、統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、（可視）對(duì)講系統(tǒng)、三表采 集系統(tǒng). 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等弱電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 及時(shí)維修弱電系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障；檢查弱電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況，確保各系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、良好的運(yùn)行； 負(fù)責(zé)本專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對(duì)弱電設(shè)備的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.2供配電及給排水系統(tǒng)維護(hù)員3.2.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷： 持電工操作證書，高壓進(jìn)網(wǎng)證書。接受過物業(yè)樓宇設(shè)備及變配電系統(tǒng)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn)： 3年以上從事供配電系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。工作技能：

13、熟悉變配電系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決變配電系統(tǒng)設(shè)備故障的能力； 具備解決給排水設(shè)備故障的能力。個(gè)性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.2.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn)收工作； 按計(jì)劃實(shí)施各項(xiàng)目供配電系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 及時(shí)維修強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況及安全操作情況，確保各系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、 良好的運(yùn)行； 對(duì)各項(xiàng)目能源計(jì)量（水、電）實(shí)施監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理漏水漏電現(xiàn)象； 負(fù)責(zé)本專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對(duì)供配電設(shè)備系

14、統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.3電梯系統(tǒng)維護(hù)員3.3.1任職條件年齡教育背景 25-40歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷： 持技監(jiān)局有效的電梯維修保養(yǎng)操作證書。接受過電梯系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn)： 從事電梯維修保養(yǎng)工作3年以上。工作技能。 熟悉電梯的保養(yǎng)及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決電梯一般故障的能力。個(gè)性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.3.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn)收工作； 按計(jì)劃實(shí)施電梯系統(tǒng)設(shè)備的月

15、度、年度維修保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)電梯年檢前的綜合保養(yǎng)，確保各電梯順利通過技監(jiān)局的檢測(cè)； 及時(shí)維修電梯系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查電梯系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況，確保電梯系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、良好運(yùn)行； 負(fù)責(zé)卒專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對(duì)電梯系統(tǒng)的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.4消防系統(tǒng)維護(hù)員3.4.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷 持電工操作證書，接受過物業(yè)樓宇設(shè)備、消防系統(tǒng)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn) 從事消防系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)工作3年以上。工作技能： 熟悉消防系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決消防系統(tǒng)設(shè)備故障的能力。個(gè)性

16、特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.4.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn)收工作； 按計(jì)劃實(shí)施消防系統(tǒng)的月、季、年度維修保養(yǎng)； 按計(jì)劃每季度實(shí)施各高層項(xiàng)目的消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)； 及時(shí)維修消防系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況，確保消防系統(tǒng)能隨時(shí)正常啟動(dòng)并安全、穩(wěn)定、良好運(yùn)行； 負(fù)責(zé)本專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)備的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.5土建工程維護(hù)員3.5.1任職條件年齡教育背景 25-45歲，工民建專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過

17、物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、房屋安全要求及其養(yǎng)護(hù)辦法等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗(yàn) 從事土建工程、房屋的日常維修、補(bǔ)漏、保養(yǎng)及維護(hù)工作3年以上。工作技能 熟悉各類房屋結(jié)構(gòu)、對(duì)房屋及設(shè)施的土建工程、日常維修具備操作能力。個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有貴任感。3.5.2職責(zé)根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗(yàn)、驗(yàn)收工作； 按計(jì)劃實(shí)施各項(xiàng)目土建工程的施工并對(duì)其工作質(zhì)量負(fù)責(zé)； 及時(shí)處理各項(xiàng)目需土建方面的突發(fā)性配合工作； 對(duì)土建工程方面的工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。4.0項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部4.1項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部主管4.

18、1.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，高中以上文化。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)及工程管理方面租關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)； 持電工操作證書、高壓進(jìn)網(wǎng)證。工作經(jīng)驗(yàn)： 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作3年以上。工作技能。 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力； 具備處理設(shè)備突發(fā)事故的能力； 具備相應(yīng)的管理能力。 個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。4.1.1職責(zé) 根據(jù)部門安排組織物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目客戶維修服務(wù)；

19、負(fù)責(zé)組織安排項(xiàng)目部設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理及日常巡視，公共能耗的審核工作； 負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)急事件的處置及控制； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理審核工作； 負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施項(xiàng)目部的維修計(jì)劃和培訓(xùn)計(jì)劃工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)人員的考核考評(píng)審查工作； 負(fù)責(zé)完成設(shè)施設(shè)備組和外委單位對(duì)本項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、改造、檢測(cè)等的協(xié)調(diào)和配合工作； 對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門和項(xiàng)目部參考； 負(fù)責(zé)完成工程部、項(xiàng)目部交辦的其他工作。4.2項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)4.2.1任職條件年齡教育背景 25-40歲，高中以上文化。培訓(xùn)經(jīng)歷 受過物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)及工程管理方面相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)；

20、持電工操作證書、高壓進(jìn)網(wǎng)證。工作經(jīng)驗(yàn) 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作3年以上。工作技能 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力； 具備處理設(shè)備突發(fā)事故的能力； 具備相應(yīng)的管理能力。個(gè)性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。4.2.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)客戶日常維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理及日常巡檢，公共能耗的統(tǒng)計(jì)、核算工作； 負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的現(xiàn)場(chǎng)處置及控制； 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理； 負(fù)責(zé)制定

21、本項(xiàng)目部的維修工作計(jì)劃； 負(fù)責(zé)完成設(shè)施設(shè)備組和外委單位對(duì)本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、改造、檢測(cè)等的協(xié)調(diào)和配合工作； 對(duì)駐場(chǎng)維修的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 負(fù)責(zé)完成工程部、項(xiàng)目部交辦的其他工作。4.3駐場(chǎng)維修員4.3.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，高中以上文化。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)； 持電工操作證書。工作經(jīng)驗(yàn) 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作2年以上。工作技能： 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，動(dòng)手能力較強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力。個(gè)性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實(shí)、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊(duì)精神，責(zé)

22、任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 4.3.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)客戶日常維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理及日常巡檢，公共能耗的統(tǒng)計(jì)、核算工作； 負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的現(xiàn)場(chǎng)處置及控制； 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理； 對(duì)駐場(chǎng)維修的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成工程部、項(xiàng)目部交辦的其他工作。工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)1章節(jié)號(hào)5.0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程維修員績(jī)效考核細(xì)則1.0目 的 為工程部全體人員的獎(jiǎng)懲，晉職、培訓(xùn)等人事異動(dòng)提供依據(jù)，客觀考評(píng)員工的工作業(yè)績(jī)。2.0適用范圍 適用于工程部全體維修維護(hù)人員。3.0職 責(zé)

23、3.1項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)為項(xiàng)目維修員工作業(yè)績(jī)的第一考評(píng)人，項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部主管認(rèn)定考核結(jié)果并對(duì)設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)提出考核意見；3.2設(shè)備組人員由工程部相應(yīng)專業(yè)口責(zé)任人考核；3.3項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部及設(shè)備組員工的最終考核由工程部經(jīng)理審核。4.0考核周期4.1每月為一個(gè)考核周期，每半年匯總考核一次，全年綜合考核一次。5.0考核內(nèi)容5.1設(shè)施設(shè)備組考核內(nèi)容：5.1.1月度考核：a.設(shè)施設(shè)備巡檢維護(hù)質(zhì)量：分值80分； b.日常行為規(guī)范：分值20分； c.細(xì)則詳見工程部設(shè)備組月績(jī)效考核表。5.1.2季度考核 a.各專業(yè)口設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量的綜合效果評(píng)價(jià)； b.各專業(yè)口設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的發(fā)現(xiàn)或處理的

24、及時(shí)性評(píng)價(jià)； c.各專業(yè)口設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)、運(yùn)行的合理化建議，改進(jìn)措施的效果評(píng)價(jià)。5.2駐場(chǎng)維修班長(zhǎng)考核內(nèi)容： a.客戶維修：分值15分； b.設(shè)施巡檢：分值25分； c.日常行為規(guī)范：分值5分； d.管理責(zé)任：分值55分； e.細(xì)則詳見設(shè)備維護(hù)班長(zhǎng)（主管）月績(jī)效考核表。5.3駐場(chǎng)維修員考核內(nèi)容： a.客戶維修：分值50分； b.設(shè)施巡檢：分值35分； c.日常行為規(guī)范：分值15分。 d.細(xì)則詳見設(shè)備維護(hù)員月績(jī)效考核表。6.0考核流程6.1日常考核中，項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部維修員的工作表現(xiàn)分別記載于設(shè)備維護(hù)員月績(jī)效考核表中，每月25日前將計(jì)分統(tǒng)計(jì)匯總，由項(xiàng)目經(jīng)理審核認(rèn)定后交工程部

25、，工程部經(jīng)理依照項(xiàng)目部和本部門的考核事項(xiàng)最終評(píng)分，考核結(jié)果于當(dāng)月體現(xiàn)6.2日?？己酥校?xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)的工作表現(xiàn)分別記載于設(shè)備維護(hù)班長(zhǎng)（主 管）月績(jī)效考核表中，每月25日前交至工程部，工程部經(jīng)理依照項(xiàng)目部和本部門的考核事項(xiàng)最終評(píng)分，考核結(jié)果干當(dāng)月體現(xiàn)。6.3日?？己酥?，工程部各專業(yè)口責(zé)任人對(duì)設(shè)施設(shè)備組人員工作表現(xiàn)分別記載于工程部設(shè)備組月績(jī)效考核表中，每月25日前將計(jì)分統(tǒng)計(jì)匯總，工程部經(jīng)理對(duì)各考核事項(xiàng)最終評(píng)分，考核結(jié)果于當(dāng)月體現(xiàn)。6.4設(shè)備組各專業(yè)口的季度考核，由工程部經(jīng)理每季度組織相關(guān)專業(yè)口人員會(huì)同消防、電梯、 供配電等專業(yè)公司檢查各設(shè)備的保養(yǎng)狀況，并就設(shè)備安全隱患的發(fā)現(xiàn)、處理和改

26、進(jìn)措施等綜合效果作出評(píng)價(jià)，每季度按實(shí)際評(píng)價(jià)對(duì)相關(guān)專業(yè)口維護(hù)員給予100-500元的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰。6.5員工有特別貢獻(xiàn)和特殊事宜的內(nèi)容不進(jìn)入考核范圍，采用即時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)即時(shí)處罰辦法兌現(xiàn)。6.6考核結(jié)果由工程部經(jīng)理或主管分別對(duì)員工進(jìn)行溝通、同時(shí)以違規(guī)通知單、內(nèi)部談話記錄等方式予以記錄。6.7對(duì)全年綜合考核位居前列的員工在年終獎(jiǎng)、工資上浮、各項(xiàng)培訓(xùn)等事項(xiàng)上優(yōu)先；若考核屬不合格范圍，予以解聘。7. 0質(zhì)量記錄7.1工程部設(shè)備組月績(jī)效考核表7.2設(shè)備維護(hù)班長(zhǎng)（主管）月績(jī)效考核表7.3設(shè)備維護(hù)員月績(jī)效考核表工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)0章節(jié)號(hào)6.0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程管理規(guī)范1.0基本要求1.1工程維修員在

27、服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；1.2表情自然、親切、舉止大方、有禮，用語(yǔ)文明、規(guī)范；1.3對(duì)待客戶主動(dòng)、熱情、耐心、周到并及時(shí)為客戶提供服務(wù)；1.4工程維修員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；1.5在指定位置佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。2.0客戶服務(wù)2.1客戶報(bào)修及時(shí)受理，急修在15分鐘內(nèi)到達(dá)，一般維修在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)，約定時(shí)間的按約定時(shí)間提前到達(dá)，小修項(xiàng)目及時(shí)完成；2.2裝修服務(wù)，按照裝修手冊(cè)的規(guī)定在客戶申請(qǐng)裝修時(shí)告知，建立客戶裝修檔案；發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止。3.0房屋維護(hù)管理3.1檢查、督促客戶正確使用房屋，指導(dǎo)客戶遵守房屋安全

28、使用的規(guī)范；3.2對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保養(yǎng)記錄齊全；3.3定期檢查房屋共用部位的使用狀況，做好巡視記錄；3.4需要維修的，屬于小修范圍的及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的及時(shí)編制維修計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃并按業(yè)主的需求組織維修。4.0設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理4.1變配電系統(tǒng)4.1.1限電、停電提前通知客戶；4.1.2按照要求進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告；4.1.3按照要求對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；4.1.4高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確；4.1.5變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常；4.1.6變（配）電柜直流操作

29、系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；4.1.7低壓配電柜運(yùn)行正常，各類表計(jì)顯示正常；4.1.8無(wú)功功率自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠；4.1.9變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。4.2應(yīng)急供電系統(tǒng)4.2.1定期對(duì)發(fā)電機(jī)設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備晃好；4.2.2定期對(duì)應(yīng)急照明設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)；4.2.3定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。4.3樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)4.3.1樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)4.3.1.1服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔；4.3.1.2工作站工作正常、通訊正常、整潔；4.3.1.3數(shù)字式直接控制器工作正常、通訊正常、整

30、潔、線路整齊；4.3.1.4末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無(wú)損、安裝牢固。4.3.2網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng)4.3.2.1程控交換機(jī)4.3.2.1.1程控交換機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；4.3.2.1.2維護(hù)終端工作正常、整潔；4.3.2.1.3話務(wù)臺(tái)工作正常、話音清晰、整潔；4.3.2.1.4電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無(wú)損。4.3.2.2網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備4.3.2.2.1配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；4.3.2.2.2光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；4.3.2.2.3插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。4.3.2.3廣播與背景音響系統(tǒng)4.3.2.3.1音源設(shè)備

31、工作正常，整潔完好；4.3.2.3.2功放設(shè)備工作正常，整潔完好；4.3.2.3.3揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；4.3.2.3.4背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。4.4安全防范系統(tǒng)4.4.1中央監(jiān)掛系統(tǒng)4.4.1.1攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；4.4.1.2畫面分割器工作正常、整潔；4.4.1.3錄入設(shè)備工作正常、整潔；4.4.1.4監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；4.4.2周界報(bào)警系統(tǒng)4.4.2.1工作站工作正常、整潔；4.4.2.2紅外探頭安裝牢固、線路無(wú)損、工作正常、整潔。4.4.3對(duì)講系統(tǒng)4.4.3.1基站線路無(wú)損、工作正常、整潔；4

32、.4.3.2天線安裝牢固、工作正常。4.4.4門禁系統(tǒng)4.4.4.1工作站工作正常、整潔；4.4.4.2服務(wù)器工作正常、整潔；4.4.4.3讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常；4.4.4.4電子門鎖工作正常。4.5消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)4.5.1消防設(shè)備：按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常；4.5.2火災(zāi)探測(cè)器：定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，及時(shí)更換失效的器件；4.5.3每季進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類消防系統(tǒng)各類運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄；4.5.4當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈；4.5.5操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)有動(dòng)

33、作顯示；4.5.6火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng) 急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；4.5.報(bào)警功能能：正常接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)；4.5.8故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；4.5.9火災(zāi)優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)；4.5.10電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源

34、狀態(tài)；4.5.11火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；4.5.12火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；4.5.13火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；4.5.14消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；4.5.15火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建筑內(nèi)的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；4.5.16數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；4.5.17

35、末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常；4.5.18中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確；4.5.19消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，按所配備的滅火設(shè)施檢查、檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測(cè)；4.5.20消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次保證工作站工作正常、整潔；4.5.21消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好，標(biāo)識(shí)完整；4 .5.22消防閥門閥桿處每半年加注潤(rùn)滑油并做放水檢查一次。4.6電梯、自動(dòng)扶梯4.6.1電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、開關(guān)門姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示器、內(nèi)外呼梯控制板外觀及功能完好，轎廂內(nèi)整潔無(wú)污染。4.6.2電梯使用單位應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配

36、備專職的安全管理人員。使用單位必須到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理電梯注冊(cè)登記手續(xù)，建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗(yàn)等所需資金的落實(shí)和使用。4.6.3電梯使用單位必須保障電梯運(yùn)行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等），對(duì)機(jī)房實(shí)行封 閉管理，配備應(yīng)急照明，滅火器和盤車工具，并置于顯著方便之處。4.6.4電梯必須經(jīng)過國(guó)家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn)（檢驗(yàn)周期為一年），取得安全檢 驗(yàn)合格標(biāo)志，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。4.6.4.1電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕

37、完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無(wú)污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運(yùn)行無(wú)異常。4.6.4.2自動(dòng)扶梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：自行扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效。4.6.5電梯使用單位應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合 同，不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、項(xiàng)目和救援責(zé)任等內(nèi)容。電梯使用單位的安全管理人員，應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢記錄，對(duì)維保單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，并督促電梯維修保養(yǎng)的單位至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，并在其維護(hù)保養(yǎng)、維修、報(bào)修等工作記錄

38、上進(jìn)行簽字確認(rèn)。4.6.6電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯及其安全設(shè)施至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。4.6.6.1電梯使用單位應(yīng)要求電梯維保單位設(shè)立24小時(shí)維修值班電話，保證接到故障通知后30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。4.6.6.2電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證施工安全。應(yīng)做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。4.6.6.3電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識(shí)、安全技術(shù)知識(shí)、安全規(guī)章制度；

39、協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯使用單位采取有效措施確保電梯安全運(yùn)行。4.6.7電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即停止電梯使用，及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，及時(shí)消除安全隱患，保證安全可靠使用。電梯發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施。4.6.8電梯使用單位應(yīng)當(dāng)宣傳國(guó)家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)，宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知識(shí)，提高乘坐電梯人員的愛護(hù)意識(shí)和安全意識(shí)。4.6.9電梯機(jī)房由專人管理，機(jī)房溫度應(yīng)保持在540之間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運(yùn)行所允許的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識(shí)齊全，并掛于顯眼方便處。4.7給排水系統(tǒng)4.7.1定期對(duì)給排水系統(tǒng)

40、進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)滑；4.7.2各種泵、管道、閥門完好，儀表顯示正確，無(wú)跑、冒、滴、漏；系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲；4.7.3用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；4.7.4每季對(duì)排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；4.7.5確保水質(zhì)無(wú)污染并符臺(tái)規(guī)定的要求；生活飲用水水質(zhì)符合GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo) 準(zhǔn)的要求，每年2次水箱清洗和水質(zhì)化驗(yàn)；4.7.6如遇限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前通知全體用戶。4.8避雷系統(tǒng)4.8.1避雷系統(tǒng)按規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)每年進(jìn)行一次防雷接地檢測(cè)；4.8.2每年檢查一次機(jī)房設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)樓宇的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；4.8.3每半年對(duì)大樓頂層的避

41、雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查，每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時(shí)解決，保持樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；4.8.4每月一次對(duì)變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)各重要機(jī)房?jī)?nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。4.9空調(diào)系統(tǒng)4.9.1集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。4.9.2設(shè)備工作正常、安全裝置有效。4.9.3定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)。4.9.4定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其

42、它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷 卻塔一次（冷卻水不得檢出嗜肺軍團(tuán)菌）。4.9.5定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、 除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。4.9.6定期對(duì)空氣處理單元.新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水 盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。4.9.7定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全。4.9.8定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合空調(diào)設(shè)備的要求。4.9. 9定期對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)進(jìn)行清洗消毒，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系 統(tǒng)衛(wèi)生

43、規(guī)范的要求。4.9.10根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場(chǎng) 所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范的要求。4.9.11壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。4.9.12按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度不低于26，定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，好節(jié)能工作。4.9.13在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段剛間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必 須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管 件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確定 正常后方能投入運(yùn)行。

44、4.10鍋爐系統(tǒng)4.10.1鍋爐（蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐）的使用管理4.10.1 1嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全監(jiān)察條例和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，保證鍋爐的安全使用。4.10.1.2鍋爐投入使用前或者投入使用后30日后，應(yīng)當(dāng)向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)職鍋爐使用證。使用證應(yīng)置于鍋爐的顯著位置。4.10.1.3建立管理機(jī)構(gòu)，管理人員制定各種安全管理制度、操作規(guī)程、記錄表卡及鍋爐的安技術(shù)檔案，技術(shù)檔案包括：4.10.1.3.1鍋爐的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說(shuō)明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。4.10.1.32特種設(shè)備的定期自行檢查并記錄。4.10

45、.1.3.3爐的日常使用狀況記錄。4.10.1.3.4鍋爐及其安全附件，安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄（主要安全附件：安全閥每年校驗(yàn)一次、壓力表每半年檢定一次）。4.10.1.3.5鍋爐運(yùn)行故障和事故記錄。4 10.1.3.6鍋爐管理人員、操作人員、水質(zhì)處理人員的安全教育和技能培訓(xùn)記錄；4.10.1.4每月對(duì)使用的鍋爐應(yīng)進(jìn)行一次自行檢查，發(fā)現(xiàn)問題需及時(shí)處理。4.10.1.5制定鍋爐的事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。4.10.1.6鍋爐存在嚴(yán)重事故隱患，無(wú)改造維修價(jià)值或者過戶移裝的，及時(shí)向原登記的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注銷手續(xù)。4.10.2鍋爐日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容4.1

46、0.2.1每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查水處理設(shè)備并添加樹臘、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱進(jìn)行檢修清洗；對(duì)鍋爐內(nèi)部進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。4.10.2.2每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)，對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰，對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油，超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次。4.10.2.3對(duì)管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置的安全性能進(jìn)行一次試驗(yàn)。4.10.2.4鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作靈敏可靠，其中安全閥需經(jīng)常啟動(dòng)排氣。4.10.2 5在額定的流量范圍內(nèi)，系統(tǒng)

47、各設(shè)備不得超壓運(yùn)行。4.10.2.6汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏。4.10.2.7蒸汽減壓裝置輸出壓力波動(dòng)在20%之內(nèi)。5.0公共設(shè)施維護(hù)管理5.1建立共用設(shè)施檔案，設(shè)施運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄。5.2設(shè)施標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5.3對(duì)共用設(shè)施定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。5.4物業(yè)內(nèi)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)

48、范。5.5路燈、樓道燈完好率不低于98%。5.6容易危及人身安全的設(shè)施有明顯警示標(biāo)志和防范措施。工程部維修手冊(cè)版本號(hào)B修改次數(shù)0章節(jié)號(hào)7.0頁(yè)次1/1文件標(biāo)題：工程維修安全管理作業(yè)規(guī)程1.0目 的 建立安全管理體系，增強(qiáng)安全操作意識(shí)，確保人員和財(cái)產(chǎn)安全。2.0范 圍 適用于維修、保養(yǎng)及施工等工程作業(yè)。3.0職 責(zé)3.1工程部經(jīng)理為安全操作第一責(zé)任人；主管、設(shè)備組專業(yè)口責(zé)任人、項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)部班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安全操作的監(jiān)督管理；3.2全體員工隨時(shí)對(duì)安全生產(chǎn)狀況進(jìn)行自檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。4.0規(guī) 程4.1培訓(xùn)4.1.1部門對(duì)新員工入職后一周內(nèi)安排進(jìn)行崗前培訓(xùn)，其中應(yīng)涵蓋安全知識(shí)內(nèi)容，并簽訂工程維修安全管理

49、責(zé)任書；4.1.2每季度組織一次部門全員參與的安全知識(shí)培訓(xùn)，每半年對(duì)安全知識(shí)進(jìn)行一次考核。4.2安全工作措施4.2.1特種作業(yè)人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程和行業(yè)法規(guī)進(jìn)行作業(yè)；4.2.2上崗前不得飲酒，精神不振者不得安排登高或帶電等危險(xiǎn)作業(yè)；4.2.3作業(yè)前要檢查所使用工具物品是否完好，工作時(shí)正確使用工具和儀表，工作完成后清工具，并妥善保管；4.2.4工作時(shí)穿戴好防護(hù)用品，嚴(yán)禁不穿戴防護(hù)用品上崗。在無(wú)足夠防護(hù)條件下維修員有權(quán)拒絕作業(yè)；4.2.5嚴(yán)禁帶電操作，特殊情況需要帶電操作時(shí)，必須經(jīng)部門經(jīng)理同意，帶電工作時(shí)做好各項(xiàng)防護(hù)措施，設(shè)專人監(jiān)護(hù)；4.2.6登高作業(yè)應(yīng)遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程，登高

50、器具必需有防護(hù)措施，上下傳遞物件時(shí)嚴(yán)禁拋擲；4.2.7臨時(shí)用電、移動(dòng)工具用電前端必須安裝有可靠的斷路器和漏電保護(hù)開關(guān)；4.2.8公共場(chǎng)所施工要在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)作好安全防范措施及明顯警告標(biāo)識(shí)，安放有警告標(biāo)識(shí)的護(hù)欄、夜間應(yīng)設(shè)置警告燈等，防止意外傷害；4.2.9維修中凡需動(dòng)火的，不論在任何場(chǎng)合，事前必須查明有無(wú)易燃易爆物品等安全隱患，作好相應(yīng)防護(hù)措施，防止發(fā)生消防安全事故；4.2.10相關(guān)責(zé)任人在布置工作時(shí)必須向維修員提醒要注意的安全事項(xiàng)，進(jìn)行存在明顯不安全因素的維修項(xiàng)目時(shí)，相關(guān)責(zé)任人必須到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，做好安防措施，確保萬(wàn)無(wú)一失，4.2.11相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的日常安全檢查和監(jiān)督。4.3工具和防護(hù)用品

51、管理4.3.1工具:電動(dòng)工具和可能在帶電情況下使用的各種工具，如電焊機(jī)、砂輪機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、套絲機(jī)、臺(tái)鉆、鋼絲鉗、螺絲刀、驗(yàn)電筆、排插線、拖把線等，使用前必須詳細(xì)檢查一遍，不符合安全要求的嚴(yán)禁使用，物品管理員在回收故障工具后應(yīng)及時(shí)標(biāo)識(shí)，防止其他員工再次領(lǐng)用；4.3.2防護(hù)用品：電焊面罩、手套、絕緣鞋、安全帶、安全帽、高架梯等各類防護(hù)用品在使用前必須詳細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)不符合安全要求的嚴(yán)禁使用；4.3.3庫(kù)房管理員每月對(duì)公用工具和防護(hù)用品進(jìn)行一次安全檢查，對(duì)不符合要求的及時(shí)維修或報(bào)廢處理。4.4設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)中的安全管理4.4.1工作中需正確設(shè)立安全標(biāo)識(shí)牌；4.4.2涉及到高壓柜的倒閘操作應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票制度；4.4.3工作區(qū)域、施工場(chǎng)地在工作期間使用防護(hù)欄進(jìn)行隔離，避免對(duì)第三方造成影響，完工后及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)。4.5工程施工中的安全管理4.5.1工程施工前必須制定詳細(xì)的安全施工方案，明確安全管理措施；4.5.2各專項(xiàng)工程項(xiàng)目的