XX項目貸款申請報告(報銀行).

1、 1 E-11E-11E-11 項目項目項目項目19.519.519.5億元開發(fā)貸款億元開發(fā)貸款億元開發(fā)貸款億元開發(fā)貸款申請報告申請報告申請報告申請報告二二一二年十月一二年十月 2 項目概況及資金需求報告項目概況及資金需求報告 銀行：我公司北京珠江投資開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市商務局批準成立的房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司，于 2005 年 4 月 11 日成立，是珠江投資集團旗下的子公司。公司為獨資經(jīng)營企業(yè)，企業(yè)注冊資本為 28,000 萬元，法定代表人為張雪林先生。本公司在北京地區(qū)正在開發(fā)的項目有：通州張家灣“北京國際物流商貿(mào)港”項目、通州馬駒橋科研項目、通州馬駒橋物流 B0608 地塊項目、永樂工業(yè)

2、標準廠房項目、E-11 項目。北京珠江投資開發(fā)有限公司是珠江投資集團的控股公司。珠江投資及其控股子公司的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、土地一級開發(fā)，以及其它相關業(yè)務。珠江投資集團作為中國內(nèi)地最早的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，公司經(jīng)過近 20年的快速發(fā)展，形成了一整套完善的企業(yè)管理制度與項目開發(fā)流程，憑借雄厚的經(jīng)濟實力，優(yōu)越的地理位置，完善的規(guī)劃設計，齊備的配套設施，以及優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)，不斷強化其品牌優(yōu)勢，目前已成為中國最具實力的的房地產(chǎn)企業(yè)集團。珠江投資股份公司年報顯示，截至 2011 年末集團資產(chǎn)總計 365.64 億元，凈資產(chǎn) 75.68 億元，資產(chǎn)負債率 79%，擁有極為安全的資本結構，財務風險

3、小。2011 年銷售面積達到 66 萬平米，合約銷售金額為 70.11 億元，至 2011 年 12月末，珠江投資集團累計銷售面積達到 529 萬平方米，實現(xiàn)銷售收入累計達到511 億元，土地儲備總量折合建筑面積 1,862 萬平方米，豐富的土地儲備為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎。珠江投資集團 1999 進入北京市場，相繼開發(fā) 3了珠江駿景、珠江逸景、珠江國際城、珠江壹千棟、中關村國際商城、張家灣國際物流商貿(mào)港等大型高端時尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務服務新型綜合體項目，樹立了北京高端綜合地產(chǎn)的領頭羊地位。珠江投資集團通過實施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，已基本完成了在全國具有經(jīng)濟活力的城市核心區(qū)

4、域的戰(zhàn)略布局，從一家區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為一家國內(nèi)領先的全國性房地產(chǎn)企業(yè)，投資版圖從廣州擴展到北京、上海、深圳、天津、武漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地。目前上述地區(qū)的項目已相繼完成前期拿地手續(xù)和開發(fā)，陸續(xù)進入銷售和經(jīng)營階段。計劃 2012 年整個珠江投資集團達到 149億的合約銷售額，憑借珠江投資豐富的開發(fā)經(jīng)驗與不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品理念，珠江投資集團將不斷創(chuàng)造新的輝煌。目前，我司開發(fā)建設的重點項目是“E-11”商務綜合體項目，項目位于北京市亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，東至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街。本項目地塊于 2011 年 8 月 18 日由北京珠江投資開發(fā)有限公

5、司通過掛牌出讓的方式取得。2011 年 9 月 20 日，北京市國土資源局與北京珠江投資開發(fā)有限公司簽訂國有建設用地土地使用權出讓合同京地出（合）字(2011)第0308 號，本項目地塊受讓方為北京珠江投資開發(fā)有限公司。本項目位于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊緊鄰通州物流基地。亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地，總控制范圍內(nèi)的用地面積達 200 平方公里，包括涼水河以南、京津塘高速公路以東周邊 143 平方公里的配套協(xié)作區(qū)(含配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)均納入了開發(fā)區(qū)的用地范圍)。經(jīng) 4過二十年建設，亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群，并在亦莊區(qū)域形成了 3 大生活板塊，即

6、：亦莊生活區(qū)，馬駒橋生活區(qū)，通州物流基地板塊。通州物流基地是北京市物流發(fā)展規(guī)劃確定的三大物流基地之一，是首都現(xiàn)代化國際大都市的功能性基礎設施，輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國的重要物流樞紐。物流基地的發(fā)展方向為融合北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，形成設施、功能、產(chǎn)業(yè)的全面對接，實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動；功能面向首都北京，建設流通企業(yè)總部，發(fā)揮現(xiàn)代商貿(mào)和城市物流配套服務功能；與天津濱海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動，形成產(chǎn)業(yè)傳遞鏈條，打造京津發(fā)展核心環(huán)節(jié)。 為實現(xiàn)上述發(fā)展目標，在該 區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設施是必要條件之一，園區(qū)內(nèi)企業(yè)對具備交易、管理、信息交流等現(xiàn)代化商務辦公功能場所及居住的需求日益增加，而該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產(chǎn)

7、品較為匱乏，已滿足不了日益增加的相關需求，尤其缺少配套設施齊全的高品質(zhì) 商住項目。居住類項目等配套設施的不完善，在一定程度上制約著 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及 物流基地的發(fā)展。 以此為契機，我司決定啟動亦莊區(qū)域“珠江.洛菲公元”商務綜合體項目，以滿足該區(qū)域內(nèi)對于高端商務辦公公寓產(chǎn)品的需求。項目占地面積 20.15 萬平方米，建設用地面積 11.78 萬平米，現(xiàn)狀已達“七通一平”的開發(fā)建設條件?？偨ㄖ娣e 384,848 平方米，其中商務辦公258,758 平方米 、商業(yè) 68,602 平米、車庫、設備用房及其他配套等 57488 平米。我司按項目整體向貴行申請融資，本項目開發(fā)成本費用總計為 388,111

8、 萬元，預計總銷售收入 730,612 萬元，稅前利潤 193,966 萬元，稅后利潤145,474 萬元，凈利潤率 19.91%，現(xiàn)金凈流量為 300,799 萬元。顯示了項目較 5強的盈利能力和抗風險能力。本項目預計 2012 年 12 月取得四證，計劃 2013年 3 月開工， 2015 年 6 月竣工，總建設周期為二十七個月。E-11 項目開發(fā)建設總投資 425,563 萬元（含財務費用），計劃資金來源為：1、股東投入自有資金 155,325 萬元；2、向銀行申請借款 195,000 萬元；3、通過預售籌集建設資金 75,328 萬元。由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，回收期長，為緩解資金短

9、缺帶來的壓力，特向貴行申請 195,000 萬元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，以項目土地及在建工程提供抵押擔保。首筆用款時間為 2013 年 3 月份，其后隨工程進度和抵押物到位情況分期放款。貸款用于支付項目建安工程等費用，(單筆)貸款期限為三年，利率為同期貸款基準利率上浮 10%。我司一貫秉承誠信至上的原則，與各家銀行交往平等互利，誠實守信。針對該筆貸款，我司認為：（1）、我司以項目土地及在建工程提供抵押擔保； 6（2）、本項目彌補了亦莊區(qū)域?qū)υ摦a(chǎn)品的稀缺性,銷售市場前景良好，為歸還貴行該筆貸款提供了有力的保障；（3）、我司擁有成熟、高效、執(zhí)行力極強的管理團隊。所以該筆貸款風險是極低的。我司歷年來按期還

10、本付息，與各家銀行保持了良好的合作關系。希望以此次合作為契機，在存款及結算等方面展開全面合作, 形成銀企共同發(fā)展、合作共贏的良好局面，從而進一步提升銀企雙方的市場競爭力，促進雙方業(yè)務更好的發(fā)展。以上報告，懇請貴行優(yōu)先審核批準。北京珠江投資開發(fā)有限公司 二一二年十月二十日 7E-11E-11E-11項目項目項目項目申請申請申請申請19.519.519.5億元借款方案億元借款方案億元借款方案億元借款方案二二一二年十月一二年十月 8關于 E-11 項目項目項目申請 19.5 億元開發(fā)貸款方案一、一、 借款人：借款人：北京珠江投資開發(fā)有限公司二、二、 借款性質(zhì)及金額：借款性質(zhì)及金額：房地產(chǎn)開發(fā)貸款，人

11、民幣 19.5 億元，借款期限 3 年。三、三、 借款項目情況與借款用途：借款項目情況與借款用途：借款項目：E-11 項目，該項目位于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總用地面積為20.2 萬平米，規(guī)劃建筑面積為 384,848 平方米。預計總投資 388,111 萬元。該筆借款用于本項目的開發(fā)建設四、還款來源：四、還款來源：還款來源為 E-11 項目的全部銷售收入。根據(jù)測算，項目的總銷售收入將達到 730,612 萬元。項目現(xiàn)金回籠充足，有較強的還款付息保障。五、還款方式：五、還款方式：1.還款計劃：還款計劃： 2015 年 6 月前償還 20,000 萬元；2015 年 11 月前償還60,000 萬元

12、;2016 年 2 月貸款到期時償還剩余貸款 115,000 萬元 2.2.資金來源：資金來源：根據(jù)北京市預售款資金監(jiān)管規(guī)定，該項目所有銷售款均將進入在貴行設立的資金監(jiān)管賬戶，其中重點監(jiān)管資金（工程建設資金）約 17.79 9億元，將于項目達到0、主體封頂，竣工備案后分別提取 40%、30%、25%部分用于償還開發(fā)貸款，不足部分由可自由使用的部分銷售款補足。六、擔保計劃：六、擔保計劃：1、抵押擔保：擬提供北京珠江投資開發(fā)有限公司擁有的 E-11 項目的土地使用權及在建工程作為抵押物（貸款項目本身的建設用地及在建工程），該部分目前的評估價值約為 億，若抵押率不滿足銀行要求，則在形成在建工程進度后

13、，重新評估，根據(jù)新的評估值放款。七、七、 貸款銀行收益：貸款銀行收益：1、利息收入：借款人民幣 19.5 億元，3 年期，預期為貸款行帶來可觀的利息收入約 37,452 萬元人民幣；2、按揭業(yè)務收入：按照項目按揭資源與開發(fā)貸款相配比原則，貸款銀行將負責承辦 E-11 項目的全部按揭業(yè)務。按照客戶中有 50%辦理按揭，平均按揭貸款比例為 50%計算，銀行承辦的個人按揭貸款額為：730612*50%*50%=182653 萬元。貸款的綜合經(jīng)濟效益十分可觀。3、存款沉淀：項目銷售收入 73.06 億，且全部進入貴行的資金監(jiān)管賬戶，直至符合北京市建委規(guī)定的提取條件方可支取，將帶來大量且穩(wěn)定的存款沉淀。

14、 10 北京珠江投資開發(fā)有限公司 2012 年 10 月 20 日 E-11E-11E-11 項目項目項目項目 可可行行性性研研究究報報告告北京珠江投資開發(fā)有限公司北京珠江投資開發(fā)有限公司二二一二年十月一二年十月 11目目錄錄一、項目概況一、項目概況1212二、項目背景二、項目背景2020三、項目投資環(huán)境與市場研究三、項目投資環(huán)境與市場研究2121四、項目開發(fā)條件及技術設計方案的分析四、項目開發(fā)條件及技術設計方案的分析2727五、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃五、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃2828六、項目投資估計、資金籌措及支付計劃六、項目投資估計、資金籌措及支付計劃2929七、項

15、目評估結果七、項目評估結果3535 12一、項目一、項目概況概況1、項目名稱：E-11 項目2、項目地點：本項目建設地在亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域，周邊緊鄰通州物流基地。亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于北京東南郊京津塘高速公路起點西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。東部是科技園區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)（銀行、郵局、酒店、娛樂中心、寫字樓等） 。其周邊為 143 平方公里的配套協(xié)作區(qū)，為開發(fā)區(qū)及投資商的發(fā)展提供了廣闊的空間。距南四環(huán)路 3.5 公里，距南三環(huán)路 7 公里，距市中心天安門廣場 16.5 公里。交通便利，距三環(huán)路分鐘寺橋 7 公里，距國貿(mào)開車 20 分鐘。既是高科技產(chǎn)業(yè)基地，也是生態(tài)環(huán)境住宅區(qū)。 本項目東

16、至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街，周邊兩條地鐵（亦莊線已通車，距離項目三公里。M12 號線于 2015 年修建，距項目步行 5 分鐘即到） 、三條交通（經(jīng)海路、經(jīng)海 1 路、京津唐高速）20 分鐘直達國貿(mào) CBD，輻射東南三四環(huán)沿線，最終形成國貿(mào)-亦莊泛 CBD 核心區(qū)域。另外，隨著首都第二機場興建以及兩站一街規(guī)劃，勢必會拓寬我項目可至客戶區(qū)域。區(qū)域交通見圖 1-1。本項目總用地面積約為：20.2 萬平米，建設用地面積約為：11.8 萬平方米，總建筑面積約為：38.5 萬平方米?，F(xiàn)狀已基本具備“七通一平” （包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力）的開發(fā)建設

17、條件。 13圖 1-1 區(qū)域交通圖 14圖 1-2.項目鳥瞰效果圖 153、整體項目經(jīng)濟指標地塊經(jīng)濟技術指標表序號項目單位指標備注1總用地面積201529.6222建設用地面積117760.2093代征道路面積35171.4484代征綠地面積48597.9655總建筑面積3848486地上總建筑面積294400商務辦公258758.08商業(yè)34598.98其中門樓1042.947地下總建筑面積90448其中汽車庫32800自行車庫8832設備用房2700地下商業(yè)32965.84設備用房（樓座內(nèi))2000儲藏11150.16 168人防建筑面積276659基底建筑面積3461910綠地總面積35

18、23811容積率萬/ha2.512總建筑密度%3013綠地率%3014機動停車位輛191415其中地上停車輛382地下停車輛1532非機動停車位輛58884、投資商簡況項目開發(fā)商為“北京珠江投資開發(fā)有限公司”，我公司是經(jīng)北京市商務局批準成立的房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司，于 2005 年 4 月 11 日成立，是珠江投資集團旗下的子公司。公司為獨資經(jīng)營企業(yè)，企業(yè)注冊資本為 28,000 萬元，法定代表人為張雪林先生。本公司在北京地區(qū)正在開發(fā)的項目有：通州張家灣“北京國際物流商貿(mào)港”項目(項目一二四期已進入二級開發(fā)建設階段，三五六期處于一級開發(fā)階段)、通州馬駒橋科研項目、通州馬駒橋物流 B0608 地

19、塊項目、永樂工業(yè)標準廠房項目、E-11 項目。北京珠江投資開發(fā)有限公司是珠江投資集團的控股公司。珠江投資及其控 17股子公司的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、土地一級開發(fā)，以及其它相關業(yè)務。珠江投資集團作為中國內(nèi)地最早的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，公司經(jīng)過近 20年的快速發(fā)展，形成了一整套完善的企業(yè)管理制度與項目開發(fā)流程，憑借雄厚的經(jīng)濟實力，優(yōu)越的地理位置，完善的規(guī)劃設計，齊備的配套設施，以及優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)，不斷強化其品牌優(yōu)勢，目前已成為中國最具實力的的房地產(chǎn)企業(yè)集團。珠江投資股份公司年報顯示，截至 2011 年末集團資產(chǎn)總計 365.64 億元，凈資產(chǎn) 75.68 億元，資產(chǎn)負債率 79%，擁有極為安

20、全的資本結構，財務風險小。2011 年銷售面積達到 66 萬平米，合約銷售金額為 70.11 億元，至 2011 年 12月末，珠江投資集團累計銷售面積達到 529 萬平方米，實現(xiàn)銷售收入累計達到511 億元，土地儲備總量折合建筑面積 1,862 萬平方米，豐富的土地儲備為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎。珠江投資集團 1999 進入北京市場，相繼開發(fā)了珠江駿景、珠江逸景、珠江國際城、珠江壹千棟、中關村國際商城、張家灣國際物流商貿(mào)港等大型高端時尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務服務新型綜合體項目，樹立了北京高端綜合地產(chǎn)的領頭羊地位。珠江投資集團通過實施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，已基本完成了在全國具有經(jīng)

21、濟活力的城市核心區(qū)域的戰(zhàn)略布局，從一家區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為一家國內(nèi)領先的全國性房地產(chǎn)企業(yè)，投資版圖從廣州擴展到北京、上海、深圳、天津、武漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地。目前上述地區(qū)的項目已相繼完成前期拿地手續(xù)和開發(fā)，陸續(xù)進入銷售和經(jīng)營階段。計劃 2012 年整個珠江投資集團達到 149億的合約銷售額，憑借珠江投資豐富的開發(fā)經(jīng)驗與不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品理念，珠江投資集團將不斷創(chuàng)造新的輝煌。 185、項目建設背景該項目位于亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，東至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街。緊鄰已開通的地鐵亦莊線及正在建設中的 M12號線，鄰近京津塘高速。該項目定位為商住 L

22、OFT 項目，可以通過裝修標準的提升以及社區(qū)內(nèi)部園林景觀的提高，打造亦莊區(qū)域的高端產(chǎn)品。 19二、二、 項目背景項目背景北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，也稱亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（簡稱 BDA）籌建于1991 年，于 1992 年動工建設，并開始招商。北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是經(jīng)國務院批準建設的北京市唯一的開發(fā)區(qū)，是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地。2002 年8 月 8 日經(jīng)國務院批準，在北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（一期）15 平方公里的基礎上，將涼水河以南的 10 平方公里和京津塘高速公路以東的 14 平方公里全部納入北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的用地范圍，包括周圍為開發(fā)區(qū)配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)，總計控制范圍內(nèi)的用地面積達

23、 200 平方公里，為北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)將發(fā)展成為北京市以至于中國高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的核心區(qū)域及北京作為世界城市的展示區(qū)奠定了堅實的物質(zhì)基礎。 目前，經(jīng)過二十年建設，北京亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群，并在亦莊區(qū)域形成了 3 大生活板塊，即：亦莊生活區(qū)，馬駒橋生活區(qū)，通州流基地板塊。開發(fā)區(qū)已聚集了來自 30 多個國家和地區(qū)的 4800 多家企業(yè)，主要行業(yè)為高新技術產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、通信業(yè)、金融業(yè)。其中包括 75 家世界 500 強企業(yè)投資的 108 個項目，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值2272.6 億元，占全市 16%，電子信息、生物醫(yī)藥、裝備制造和汽車制造四大主導產(chǎn)業(yè)

24、產(chǎn)值分別占到全市的 50%、48%、22%和 17%。本項目周邊緊鄰通州物流基地，通州物流基地是北京市物流發(fā)展規(guī)劃確定的三大物流基地之一，是首都現(xiàn)代化國際大都市的功能性基礎設施，輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國的重要物流樞紐。物流基地的發(fā)展方向為融合北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，形成設施、功能、產(chǎn)業(yè)的全面對接，實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動；功能面向首都北京，建設流通企業(yè)總部，發(fā)揮現(xiàn)代商貿(mào)和城市物流配套服務功能；與天津濱海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動，形成產(chǎn)業(yè)傳遞鏈條，打造京津發(fā)展核心環(huán)節(jié)。為實現(xiàn)上述發(fā)展目標，在該 區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設施是必 20要條件之一，園區(qū)內(nèi)企業(yè)對具備交易、管理、信息交流等現(xiàn)代化商務辦公功能場所及居

25、住的需求日益增加，而 該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產(chǎn)品較為匱乏，已滿足不了日益增加的相關需求，尤其缺少配套設施齊全的高品質(zhì)商住項目。居住類項目等配套設施的不完善，在一定程度上制約著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及 物流基地的發(fā)展。 以此為契機，我司決定啟動亦莊區(qū)域“珠江.洛菲公元”商務綜合體項目，以滿足該區(qū)域內(nèi)對于高端商務辦公公寓產(chǎn)品的需求。圖 2-1 產(chǎn)品導向性 21為推動亦莊區(qū)域的整體建設發(fā)展的施行和完善，加快亦莊新城的商務、商貿(mào)、文化制造中心區(qū)組團的建設和形態(tài)面貌更新進程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件， 在北京珠江投資開發(fā)有限公司 2011 年 8 月 18 日成功取得項目開發(fā)權的基礎上，繼續(xù)秉承和沿襲公司良好的開發(fā)

26、經(jīng)驗、運用科學的項目管理機制，把“E-11 項目”建設成為現(xiàn)代化、人性化和綠化質(zhì)量更高的舒適生活商住區(qū)。三、項目投資環(huán)境與市場研究三、項目投資環(huán)境與市場研究（一）投資環(huán)境分析（一）投資環(huán)境分析亦莊新城規(guī)劃 2005-2020指出，按照北京城市總體規(guī)劃（20042020年）確定在北京市域范圍內(nèi)構建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結構，亦莊被確定為北京市未來重點發(fā)展的三個新城之一，并承擔高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的城市職能。總體規(guī)劃要求大力推動新城建設，建設宜業(yè)宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟活力和保障就業(yè)，切實解決好交通、入學、就醫(yī)等關系人民群眾切身利益的問題。切實保障合理配置各級各類公共服務設施，并進行人性化的

27、細節(jié)設計。此外積極引導產(chǎn)業(yè)和人口向新城集聚。要求充分依托現(xiàn)有衛(wèi)星城和重大基礎設施，建設相對獨立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務設施發(fā)達的健康新城。2020 年，亦莊新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 70 萬人左右，年均增長率控制在 12%以內(nèi)。其中常住人口 33 萬人左右，居住半年以上暫住人口 37萬人左右。階段目標到 2010 年達到 30 萬人，2015 達到 47 萬人?？紤]到人口流動以及其他不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎設施等相關指標暫按 100 萬人預留。 22此外，亦莊區(qū)域需提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展電子信息（中芯國際、京東方、諾基亞星網(wǎng)工業(yè)園）、汽車制造（奔馳、華

28、泰汽車）、新醫(yī)藥、光機電一體化、新材料等主導產(chǎn)業(yè)。重點啟動京津塘高速路東部新區(qū)、涼水河西部新區(qū)的綜合開發(fā)。路東區(qū)要充分利用開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢，加快產(chǎn)業(yè)區(qū)建設；涼水河西部新區(qū)應圍繞奔馳汽車園建設，逐步形成相關的產(chǎn)業(yè)鏈，加速產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。在提升高新技術產(chǎn)業(yè)和高端現(xiàn)代制造業(yè)的層次和競爭力的同時，發(fā)揮首都科技智力、信息優(yōu)勢，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈上游研發(fā)、下游商務、行銷等生產(chǎn)性服務業(yè)，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的強大引擎。在中心公建科技研發(fā)區(qū)、涼水河西岸濱水區(qū)大力進行科技創(chuàng)新基地建設。繼續(xù)完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設施，發(fā)展榮華路商務會展、馬駒橋物流、職業(yè)教育等，擴大就業(yè)機會，為增強新城綜合服務功能奠定

29、基礎。鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，建設新型居住社區(qū)，通過建設河西區(qū)雙語學校等配套設施的建設，逐步完善生活服務配套設施，提高居住社區(qū)的吸引力。結合京津城際鐵路和城市輕軌 L2 線建設，在京津城際亦莊樞紐站前區(qū)，建設面向區(qū)域的站前綜合中心；在榮華路兩側(cè)，完善為生產(chǎn)、生活配套的公共服務設施。對外交通：以京津城際鐵路、亦莊樞紐站以及京津第二通道建設為契機，加強對外交通廊道建設，強化京津之間聯(lián)系。內(nèi)部交通：在大力完善新城內(nèi)部道路網(wǎng)的同時，重點建設 4 座橋梁，以加強各片區(qū)之間的聯(lián)系。公交系統(tǒng)：在近期建設輕軌 L2 線的同時，全面啟動黃亦路至榮昌街的大容量公交線路（BRT）的建設（線路總長 16 公里，沿線共設 8

30、 座公交站）。加大力度進行公交樞紐建設。完成亦莊水廠及南水北調(diào)調(diào)節(jié)池建設，緩解亦莊水資源緊缺的現(xiàn)狀。加強新城電力供應系統(tǒng)建設，完成河 23西區(qū) 110KV 變電站、路東區(qū) 110 KV 變電站、路東區(qū) 220KV 變電站等工程建設，提高新城供電保障能力。完成亦莊污水處理廠、經(jīng)開再生水廠等工程，提高新城污水處理能力及再生水回用水平。加強新城供熱系統(tǒng)建設，完成核心區(qū)及路東新區(qū)內(nèi) 3 號、4 號、6 號等供熱廠的建設。突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，以循環(huán)經(jīng)濟為方向，以高新技術為先導，注重生態(tài)環(huán)境保護與建設，控制污染物的排放并有效利用，建設生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)效益與環(huán)境效益的雙贏。加強新城河道水

31、系綜合治理，重點進行涼水河綜合治理及沿岸休閑娛樂區(qū)建設。繼續(xù)加強對三海子公園的保護和修復。E-11 項目的建設符合國家、北京市及亦莊區(qū)域加強和諧社會建設、推進建設宜業(yè)宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟活力和保障就業(yè)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項目的建設，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。 圖 3-1-1 北京市發(fā)展規(guī)劃示意圖 24亦莊新城規(guī)劃 2005-2020中指出：“十二五”時期，新城將緊緊圍繞“建設面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務新城”的發(fā)展定位，全力推進新城建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構建完善的基礎設施、功能設施和公共服務設施體系，城

32、鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活達到更高水平，全面建成小康社會。本項目的規(guī)劃設計指導思想為按照北京市規(guī)劃委員會的審定方案的要求細致規(guī)劃，合理布局，精心設計，認真建設，為美化北京、造福一方百姓做貢獻。建設功能齊全、設施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。合理設計，可保證有較高的使用率，各建筑物錯落有致，疏密合適、完全可保證通風，日照、采光的要求。E-11 項目位于亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊緊鄰通州物流基地。用地形狀規(guī)整、市政設施齊全、便于規(guī)劃；地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定、便于建設；交通便利、區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目規(guī)劃有成片綠地，綠化率達 30以上?；ú荼榈?，綠樹成蔭，

33、使居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)環(huán)境。珠江.洛菲公元項目符合北京市、亦莊新城的經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃要求。北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要中明確提出：集中中明確提出：集中力量聚焦新城建設。力量聚焦新城建設。 25圖 3-1-2 亦莊區(qū)域功能結構示意圖( (二二) )、市場研究、市場研究 (1)(1)、市場定位：、市場定位：本著打造國際一流商住項目的原則，本項目將本著融合亦莊區(qū)域及通州物流基地園區(qū)整體布局及景觀設計角度出發(fā)，秉承現(xiàn)代、簡約的建筑風格，突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商住建筑風格，全力打造建造新居住模式，LOFT 花園式商住環(huán)境

34、，力將該項目打造成區(qū)域標桿項目。(2)(2)、目標客群定位：、目標客群定位：亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、物流基地園區(qū)內(nèi)工作人員、家屬及工作在東單、國貿(mào)、豐臺等區(qū)域的年輕白領。（3 3）、客群分析：）、客群分析： 261、目前周邊成交客戶大多數(shù)是地緣性客戶，工作在亦莊周邊的企業(yè)里，對該地區(qū)比較認可，今后打算長時間在此居住生活的客群；2、多數(shù)客群不具有購買資格，商住項目受到追捧；3、購房用途多為自住，占到了成交數(shù)量的 70%；4、由于交通和生活配套的逐步完善，我們的客群將輻射到國貿(mào)、東單和豐臺等區(qū)域，購房需求也將逐步從自主向投資傾斜。（三）、周邊項目對比（三）、周邊項目對比周邊生活區(qū)周邊生活區(qū)項目名稱融科鈞廷

35、合生世界花園米拉 VILLAGE物業(yè)類型住宅住宅：70 年，商務辦公樓：50 年住宅：70 年，商務辦公樓：50 年總體量（）建筑面積:150000 建筑面積:613937 建筑面積:54335.28 容積率2.53.662.5均價（元/）15000LOFT18000 起平層19000 起商住樓 12800，住宅17800戶型配比共 505 套，一居 42-62 占 0.75%，二居75-142 占 41.35%，三居 99-176 占46.24%，四居 160-193 占 5.08%，復式141-223 占 6.58%，住宅網(wǎng)簽 47 套。共 2015 套，90-150住宅占19.45%，5

36、0-70 LOFT 占 80.55%共 632 套，一居 33-88占 65%，二居74-89占 34%，三居 108-109占 1%，網(wǎng)簽 356 套。裝修情況毛坯精裝修住宅精裝修，商住毛坯總戶數(shù)5052015632 27四、項目開發(fā)條件及技術設計方案的分析四、項目開發(fā)條件及技術設計方案的分析項目規(guī)劃設計方案項目規(guī)劃設計方案1、設計理念（1）以可持續(xù)性發(fā)展、節(jié)約型的設計理念為主導，以建設綠色宜居商住社區(qū)為目標，促進亦莊的建設與發(fā)展；（2）通過優(yōu)化的規(guī)劃及建筑設計，為亦莊乃至北京東南部區(qū)域提供以“綠色人文運動健康”為主題的宜居商住社區(qū)；（3）根據(jù)總體控規(guī)要求，合理、有效地使用可規(guī)劃用地。并結合

37、用地的自身條件，充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢，合理地規(guī)劃，完善配套服務設施，創(chuàng)造舒適的商住及娛樂條件；（4）規(guī)劃設計從總體考慮，使本地塊與周邊區(qū)域的規(guī)劃形態(tài)有別、肌理共生、過渡自然。五、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃五、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃（一）建設方式（一）建設方式項目施工單位 目前是我公司的施工合作方，該公司有用國家建設部核準的房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)，具備房屋建筑裝修、水電安裝、消防工程施工，以及建筑測量等資質(zhì)。該公司有幾十年的施工管理經(jīng)驗，技術力量雄厚，聚集大批高中級施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達到優(yōu)良，在消費者中 28樹立了良好的聲譽。同時項目還將聘請工程監(jiān)理，有效控制項目

38、的工期、成本及質(zhì)量。（二）開發(fā)進度（二）開發(fā)進度本項目建筑面積為 384848 平方米，整體項目建設周期為 27 個月，2013年 3 月 1 日開工，具體進度安排如下： 29節(jié)點指標節(jié)點指標計劃完成日期計劃完成日期土地出讓合同已完成立項核準已完成用地規(guī)劃許可證已完成國土證2012 年 11 月總規(guī)批復2012 年 10 月專業(yè)意見審核2012 年 11 月工程規(guī)劃證2012 年 11 月施工許可證2012 年 12 月開工時間2013 年 3 月預售許可證2013 年 3 月0.002013 年 9 月主體封頂2014 年 7 月初裝竣工備案2015 年 8 月六、項目投資估計、資金籌措及支

39、付計劃六、項目投資估計、資金籌措及支付計劃（一）（一）投資成本、資金籌措計劃投資成本、資金籌措計劃E-11E-11 項目單位成本、售價估算表項目單位成本、售價估算表項項 目目 總成本總成本 （萬元）（萬元）單位成本單位成本 （元（元/M2/M2）備注備注綜合容積率：綜合容積率：2.52.5總用地面積（總用地面積（）：）：201,529.62201,529.62 總建筑面積（總建筑面積（）：）：384,848.00384,848.00 其中：LOFT 及商業(yè)348305.06 平方米門樓：1042.94 平方米地庫：35500 平方米可銷售面積（可銷售面積（）：）：359,123.00359,1

40、23.00 (LOFT：258758 平米，商業(yè)：67565 平米，車位：32800 平米)不可售面積（不可售面積（）：）：25,725.0025,725.00 面積以出讓合同中各出讓用途具體部位表為準 30一、成本支出：一、成本支出：1、土地成本 123,237 3,202 根據(jù)出讓協(xié)議（含契稅），含大市政配套費2、前期工程費用 10,853 282 含土地平整、土地勘察費、建筑、市政、園林、裝修設計費；報規(guī)、報建費；臨建建安費3、建筑安裝工程費用 177,896 4,623 含建安工程、精裝修及設備裝修費4、市政及環(huán)境工程費用 15,513 403 含供水、電、氣、熱工程及排水、排污，市政

41、規(guī)劃路工程費5、公共配套工程費用0 0 含社區(qū)衛(wèi)生服務站、會所、高低壓站等6、開發(fā)間接費用 5,045 131 含監(jiān)理費造價咨詢費等7、不可預見費（按開發(fā)成本的 1%） 770 20 按開發(fā)成本的 1%,開發(fā)成本為第2-5 項之和8、銷售費用（按銷售額的 2.5%） 36,531 475 9、財務費用（按貸款 19.5 億 3 年計算） 37,452 973 貸款 19.5 億元，3 年期，利率上浮 10%考慮按銷售進度提前還貸因素10、行政管理費用（按銷售收入的 5%計算） 18,265 949 合合 計計 425,563425,563 11,05811,058 二、預計銷售收入：二、預計銷

42、售收入：可售項目可售項目 可售面積可售面積（） 預計銷售預計銷售價格（元價格（元/） 預計銷售收入（萬元）預計銷售收入（萬元） LOFT258,758 20,100 520,104 商業(yè)67,565 29,700 200,668 車位32,800 3,000 9,840 合合 計計359,123359,123 20,34420,344 730,612730,612 （二）（二）項目建設及銷售進度項目建設及銷售進度 31E-11E-11 項目施工及銷售進度計劃表項目施工及銷售進度計劃表一、施工及銷售進度計劃一、施工及銷售進度計劃科目科目20122012年年20132013 年年20142014

43、年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年合計合計施工計劃施工計劃0%50%25%25%0%0%100%LOFTLOFT0%20%20%15%20%25%100%商業(yè)商業(yè)0%0%0%20%30%50%100%銷售銷售計劃計劃車位車位0%0%0%40%35%25%100%二、銷售面積計劃二、銷售面積計劃單位:平方米科目科目20122012年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年合計合計LOFTLOFT - 51,752 51,752 38,814 51,752 64,690 258,758 商業(yè)

44、商業(yè) - - - 13,513 20,270 33,783 67,565 銷售銷售面積面積車位車位 - - - 13,120 11,480 8,200 32,800 合合 計計 - - 51,75251,752 51,75251,752 65,44765,447 83,50183,501 106,672106,672 359,123 三、銷售收入計劃三、銷售收入計劃單位:萬元科目科目20122012年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年合計合計LOFTLOFT - 104,021 104,021 78,016 104,

45、021 130,026 520,104 商業(yè)商業(yè) - - - 40,134 60,200 100,334 200,668 銷售銷售金額金額車位車位 - - - 3,936 3,444 2,460 9,840 32合合 計計 - - 104,021104,021 104,021104,021 122,085122,085 167,665167,665 232,820232,820 730,612730,612 （三）（三）項目總體成本及資金籌措平衡分析項目總體成本及資金籌措平衡分析 E-11E-11 總體成本及資金籌措平衡表總體成本及資金籌措平衡表 單位：萬元項項目目合合 計計已投入已投入201

46、22012 年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年一、成本支出一、成本支出1、土地成本123,237 87,000 36,237 2、前期工程費用 10,853 510 10,343 3、建筑安裝工程費用 177,896 13,516 77,030 47,679 36,334 3,337 4、市政及環(huán)境工程費用 15,513 7,718 7,795 0 5、公共配套工程費用 - 6、開發(fā)間接費用 5,045 0 2,725 2,018 151 151 7、不可預見費（按開發(fā)成本的 1%） 770 0 416 308 2

47、3 23 8、銷售費用（按銷售額的2.5%） 36,531 0 14,612 14,612 3,653 3,453 200 9、財務費用（按貸款19.5 億 3 年計算） 37,452 6,943 9,904 19,308 1,297 10、行政管理費用（按銷售收入的 5%計算） 18,265 0 5,480 5,480 3,653 3,353 300 合合 計計425,566425,566 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 33二、資金籌措二、資金籌措1

48、、自有資金155,327 87,510 67,817 0 0 0 0 0 2、銷售回籠滾動投入75,236 0 0 0 63,122 11,614 500 3、貸款195,000 0 115,000 80,000 0 0 0 合合 計計425,563425,563 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 （四）利潤估算分析（四）利潤估算分析 E-11E-11 項目利潤估算表項目利潤估算表 項項目目合計合計已投入已投入20122012 年年20132013 年年2

49、0142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年一、銷售收入一、銷售收入730,613730,613 0 0 0 0 11,57211,572 12,21512,215 195,456195,456 248,354248,354 263,016263,016 二、成本支出二、成本支出1、土地成本123,237123,237 87,000 36,237 0 0 0 0 0 2、前期工程費用10,85310,853 510 10,343 0 0 0 0 0 3、建筑安裝工程費用177,896177,896 0 13,516 77,030 47,679 36,3

50、34 3,337 0 4、市政及環(huán)境工程費用15,51315,513 0 7,718 7,795 0 0 0 0 5、公共配套工程費用0 0 0 6、開發(fā)間接費用5,0455,045 0 0 2,725 2,018 151 151 0 7、不可預見費（按開發(fā)成本的 1%）770770 0 0 416 308 23 23 0 348、銷售費用（按銷售額的 2.5%）36,53036,530 0 0 14,612 14,612 3,653 3,453 200 9、財務費用（按貸款 19.5 億 3 年計算）37,45237,452 0 0 6,943 9,904 19,308 1,297 0 10

51、、行政管理費用（按銷售收入的 5%計算）18,26618,266 0 0 5,480 5,480 3,653 3,353 300 合合 計計425,563425,563 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 三、營業(yè)稅三、營業(yè)稅40,18440,184 0 0 0 0 3,8433,843 4,0564,056 6,1906,190 11,62911,629 14,46614,466 四、稅前利潤四、稅前利潤264,866264,866 -87,510-87,510 -67,817-67,817 -107,271-107,271 -71,841-71,841 126,144126,144 225,111225,111 248,050248,050 五、土地增值稅五、土地增值稅70,90070,900 0 0 0 0 1,8631,863 1,9671,967 2,2262,226 3,2963,296 61,54861,548 六、所得稅六、所得稅48,49248,492 0 0 0 0 5,8665,866 6,1926,192 9,6449,644 18,33918,339 8,4