福萬(wàn)·城市廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介城市廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介位于河南省中部偏西，總?cè)丝谖挥诤幽鲜≈胁科?，總?cè)丝?0萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率較低，工業(yè)逐步崛起，經(jīng)濟(jì)快速萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率較低，工業(yè)逐步崛起，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的中小縣城。發(fā)展的中小縣城。郟縣位于河南省中部偏西、伏牛山北部余脈向豫東平原過(guò)渡地帶。東鄰襄城縣，西毗汝州市，北接禹州市，南與平頂山市區(qū)和寶豐縣相連。地勢(shì)呈馬鞍形，東南、西北部高，中部低，以平原和崗地為主?？偯娣e737平方公里，轄6鎮(zhèn)8鄉(xiāng)，372個(gè)行政村，總?cè)丝?0萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口15萬(wàn)，農(nóng)村人口65萬(wàn)；郟縣物產(chǎn)豐富。主要盛產(chǎn)有煤炭、白云巖、水泥灰?guī)r、陶土等礦產(chǎn)資源，其中煤炭資源探明儲(chǔ)量25億噸，白云巖普查儲(chǔ)量4.2

2、億噸?！班P縣紅牛”是全國(guó)八大良種牛之一，常年存欄15萬(wàn)頭。郟縣鐵鍋年產(chǎn)量占全國(guó)近三分之一，廣闊天地鄉(xiāng)趙花園村被譽(yù)為“中華鐵鍋第一村”。城市概況城市概況鄭堯高速縮短郟縣與鄭州的時(shí)間距離鄭堯高速縮短郟縣與鄭州的時(shí)間距離，50分鐘直達(dá)分鐘直達(dá)鄭州，鄭州，326省道直達(dá)平頂山省道直達(dá)平頂山，快捷的交通，增強(qiáng)了鄭州、平頂山對(duì)郟縣的吸附能力和影響力，高端消費(fèi)受，快捷的交通，增強(qiáng)了鄭州、平頂山對(duì)郟縣的吸附能力和影響力，高端消費(fèi)受大城市影響較為明顯大城市影響較為明顯鄭堯高速鄭堯高速 - 站點(diǎn)站點(diǎn)鄭堯高速全程出入口有：鄭州入口站、鄭州繞城高速立交、新密曲梁站、新鄭西站、長(zhǎng)葛站、永登高速立交、禹州東站、禹州南站（

3、小呂）、郟縣站、寧洛高速立交、魯山站、二廣高速立交、魯山南站、下湯站。郟縣郟縣距鄭州約100公里，50分鐘車(chē)程鄭州鄭州22公里，約30分鐘車(chē)程城市概況城市概況城市區(qū)位與交通城市區(qū)位與交通城市城市“東進(jìn)南擴(kuò)東進(jìn)南擴(kuò)”，短期內(nèi)加強(qiáng)東區(qū)開(kāi)發(fā)和老城區(qū)拆遷改造，東部規(guī)劃產(chǎn)業(yè)片，短期內(nèi)加強(qiáng)東區(qū)開(kāi)發(fā)和老城區(qū)拆遷改造，東部規(guī)劃產(chǎn)業(yè)片區(qū)和新政務(wù)中心，長(zhǎng)期向南發(fā)展，規(guī)劃居住、商業(yè)文化娛樂(lè)區(qū)，長(zhǎng)期來(lái)看我項(xiàng)區(qū)和新政務(wù)中心，長(zhǎng)期向南發(fā)展，規(guī)劃居住、商業(yè)文化娛樂(lè)區(qū)，長(zhǎng)期來(lái)看我項(xiàng)目依然為城中心核心區(qū)域，且隨著城市南擴(kuò)，項(xiàng)目對(duì)城市的輻射力和影響力增目依然為城中心核心區(qū)域，且隨著城市南擴(kuò)，項(xiàng)目對(duì)城市的輻射力和影響力增強(qiáng)，有利于

4、大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)強(qiáng)，有利于大力發(fā)展商貿(mào)業(yè) 郟縣突出強(qiáng)調(diào)加快產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)，依托平煤機(jī)、圣光集團(tuán)、煤神機(jī)械、艾通機(jī)械、華邦現(xiàn)代鐵鍋鑄造等企業(yè)，積極承接行業(yè)龍頭企業(yè)、配套和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，加快自身發(fā)展，培育知名品牌。中心商務(wù)區(qū)（CBD）建設(shè)、旅游開(kāi)發(fā)、文化產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通等為發(fā)展重點(diǎn)，快速提升第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重。 老城區(qū)拆遷改造預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)改造完畢，隨著老城區(qū)的拆遷改造，將催生一大批拆遷業(yè)主，投資需求和消費(fèi)需求增強(qiáng)。城市概況城市概況城市發(fā)展格局城市發(fā)展格局恩格爾系數(shù)：恩格爾系數(shù)(Engels Coefficient)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重劃分標(biāo)準(zhǔn)：聯(lián)合國(guó)根據(jù)恩格爾系

5、數(shù)的大小，對(duì)世界各國(guó)的生活水平有一個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，具體入下：當(dāng)?shù)?0%居民每月食品支出占消費(fèi)支出的比例10-30%，32%的居民食品支出占消費(fèi)支出30-50%，10%的居民食品支出占消費(fèi)支出10%以?xún)?nèi)，,8%的居民食品支出占消費(fèi)支出多于50%恩格爾系數(shù)是國(guó)際上通用的衡量居民生活水平高低的一項(xiàng)重要指標(biāo)，一般隨居民家庭恩格爾系數(shù)是國(guó)際上通用的衡量居民生活水平高低的一項(xiàng)重要指標(biāo)，一般隨居民家庭收入和生活水平的提高而下降，收入和生活水平的提高而下降，當(dāng)?shù)鼐用竦亩鞲駹栂禂?shù)處于較低的水平，說(shuō)明當(dāng)?shù)厝水?dāng)?shù)鼐用竦亩鞲駹栂禂?shù)處于較低的水平，說(shuō)明當(dāng)?shù)厝嗽谏钏娇傮w處于小康以上水平，食品的消費(fèi)占據(jù)不大的分量。在生活水

6、平總體處于小康以上水平，食品的消費(fèi)占據(jù)不大的分量。城市概況城市概況城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)占比區(qū)間20%以下20-30%30-40%40-50%50-60%60%以上劃分階段極其富裕富足相對(duì)富裕小康溫飽貧窮城市概況城市概況城市概況小結(jié)城市概況小結(jié)1.郟縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在河南省城鎮(zhèn)排名中處于較靠后位置，城鎮(zhèn)居民人均收入和消郟縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在河南省城鎮(zhèn)排名中處于較靠后位置，城鎮(zhèn)居民人均收入和消費(fèi)水平偏低，但近年來(lái)城市工業(yè)快速發(fā)展，二產(chǎn)比例攀升，工業(yè)逐步崛起，有利于費(fèi)水平偏低，但近年來(lái)城市工業(yè)快速發(fā)展，二產(chǎn)比例攀升，工業(yè)逐步崛起，有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展，提高居民收入水平當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展，提高居

7、民收入水平2. 從城市發(fā)展角度看，快捷的交通，增強(qiáng)了鄭州、平頂山對(duì)郟縣的吸附能力和影從城市發(fā)展角度看，快捷的交通，增強(qiáng)了鄭州、平頂山對(duì)郟縣的吸附能力和影響力，高端消費(fèi)受大城市影響較為明顯，同時(shí)，也迫切需要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)滿(mǎn)足本城響力，高端消費(fèi)受大城市影響較為明顯，同時(shí)，也迫切需要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)滿(mǎn)足本城市的商業(yè)消費(fèi)人群，市的商業(yè)消費(fèi)人群，3.從城市環(huán)境發(fā)展的角度來(lái)看，居民的消費(fèi)指數(shù)正與日俱增，迫切需要新型的豐富從城市環(huán)境發(fā)展的角度來(lái)看，居民的消費(fèi)指數(shù)正與日俱增，迫切需要新型的豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)促進(jìn)城市的商業(yè)格局變革，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展新時(shí)代的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)促進(jìn)城市的商業(yè)格局變革，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展新時(shí)代4.從城

8、市發(fā)展框架看，城市整體發(fā)展從城市發(fā)展框架看，城市整體發(fā)展“東進(jìn)南擴(kuò)東進(jìn)南擴(kuò)”，長(zhǎng)期來(lái)看我項(xiàng)目依然為城中心，長(zhǎng)期來(lái)看我項(xiàng)目依然為城中心核心區(qū)域，且隨著城市南擴(kuò)，我項(xiàng)目對(duì)城市的輻射力和影響力增強(qiáng)，有利于大力發(fā)核心區(qū)域，且隨著城市南擴(kuò)，我項(xiàng)目對(duì)城市的輻射力和影響力增強(qiáng)，有利于大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)展商貿(mào)業(yè)5.隨著城市覆蓋范圍的擴(kuò)大和城市擴(kuò)容，城鎮(zhèn)化率的提高，伴隨著大量企業(yè)的入駐，隨著城市覆蓋范圍的擴(kuò)大和城市擴(kuò)容，城鎮(zhèn)化率的提高，伴隨著大量企業(yè)的入駐，充分拉動(dòng)就業(yè)人口和城市經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)總量充分拉動(dòng)就業(yè)人口和城市經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)總量提升提升商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究東西大街東西大街天天河河財(cái)財(cái)富富廣廣場(chǎng)場(chǎng)東坡大道東坡大道

9、經(jīng)經(jīng)三三路路北北段段在建建材、汽配、家具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)郟縣核心商圈郟縣核心商圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本案本案以本項(xiàng)目為中點(diǎn)，半徑以本項(xiàng)目為中點(diǎn)，半徑500米的范圍內(nèi)可輻射到的區(qū)域?yàn)闁|坡大道，經(jīng)一路、經(jīng)二米的范圍內(nèi)可輻射到的區(qū)域?yàn)闁|坡大道，經(jīng)一路、經(jīng)二路，這里聚集的是郟縣目前形成的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；半徑路，這里聚集的是郟縣目前形成的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；半徑1500米的范圍內(nèi)，輻射到的區(qū)米的范圍內(nèi)，輻射到的區(qū)域?yàn)猷P縣核心商圈東西大街、天河財(cái)富廣場(chǎng)等商業(yè)聚集區(qū)和居住聚集區(qū)，以及南域?yàn)猷P縣核心商圈東西大街、天河財(cái)富廣場(chǎng)等商業(yè)聚集區(qū)和居住聚集區(qū)，以及南邊的在建專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。邊的在建專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。體量：3.36萬(wàn)方業(yè)態(tài)：以服裝

10、業(yè)為主，其次為小型餐飲食品和鞋包店，優(yōu)點(diǎn)：業(yè)態(tài)豐富，能夠滿(mǎn)足居民的日常所需；城市發(fā)展的核心位置，人流量較大，居民認(rèn)可度較高缺點(diǎn)：整體檔次較為低端，缺少品牌店，道路環(huán)境較差體量：1.4萬(wàn)方業(yè)態(tài)：服裝、餐飲、家電、家紡、服務(wù)業(yè)優(yōu)點(diǎn)：有部分中高檔次的品牌店，補(bǔ)充了東西大街的不足，能夠吸引到東西大街的部分客源缺點(diǎn)：規(guī)劃不合理，商業(yè)街過(guò)長(zhǎng)，人流量難以導(dǎo)入；街道較寬，缺乏情趣性的景觀小品，商業(yè)氛圍較弱；南段業(yè)態(tài)分布較為混亂體量：4.7萬(wàn)業(yè)態(tài)：家電、電動(dòng)車(chē)、手機(jī)通訊優(yōu)點(diǎn)：商業(yè)集中，交通便利，輻射范圍較廣，缺點(diǎn)：整體檔次較為低端，商業(yè)形態(tài)落后，道路較寬，不利于人流的互動(dòng)；店鋪被綠化帶遮擋，影響店鋪的展示商業(yè)市

11、場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究東西大街東西大街天天河河財(cái)財(cái)富富廣廣場(chǎng)場(chǎng)東坡大道東坡大道經(jīng)經(jīng)三三路路北北段段在建建材、汽配、家具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)種代表品牌檔次經(jīng)營(yíng)狀況東西大街33600臨街單層/兩層商業(yè)、住宅底商服飾、鞋、金銀珠寶等海瀾之家、安踏中檔、中低檔良好天河財(cái)富廣場(chǎng)12284專(zhuān)業(yè)商業(yè)街服飾、家裝培蒙中檔慘淡東坡大道沿線(xiàn)47000臨街底商家電、電車(chē)、數(shù)碼等海爾、格力中低擋良好經(jīng)三路北段11500專(zhuān)業(yè)商業(yè)街在建/建材/汽配/家居150000專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)批發(fā)零售市場(chǎng)/郟縣核心商圈郟縣核心商圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本案本案郟縣商業(yè)基本處于單核發(fā)展階段，只有一個(gè)商業(yè)中心，總體集中在老城

12、核心地段；郟縣商業(yè)形成較為集中，核心商業(yè)主要集中在東西大街沿線(xiàn)，由于發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，這里普遍被郟縣居民接受和認(rèn)可，是郟縣消費(fèi)的集中地，人流量較大；東西大街沿線(xiàn)集中了老縣政府相關(guān)單位，周邊居住氛圍和商業(yè)氛圍濃厚，但隨著商業(yè)的發(fā)展，老商業(yè)中心呈現(xiàn)外擴(kuò)趨勢(shì)；核心商圈商業(yè)總規(guī)模約9.3萬(wàn)。郟縣的商業(yè)目前處于單核發(fā)展階段，是早期沿城市主干道形成的商業(yè)街和郟縣的商業(yè)目前處于單核發(fā)展階段，是早期沿城市主干道形成的商業(yè)街和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，是目前郟縣的核心商圈，發(fā)展較為成熟。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，是目前郟縣的核心商圈，發(fā)展較為成熟。東西大街東西大街天天河河財(cái)財(cái)富富廣廣場(chǎng)場(chǎng)東坡大道東坡大道經(jīng)經(jīng)三三路路北北段段在建建材、汽配、家具專(zhuān)業(yè)

13、市場(chǎng)郟縣核心商圈郟縣核心商圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本案本案郟縣商業(yè)格局：郟縣商業(yè)格局：東西大街：東西大街：東西大街沿線(xiàn)機(jī)關(guān)單位和居住人口較多，是早期形成的郟縣商業(yè)中心，是郟縣居民消費(fèi)的習(xí)慣性商圈；商業(yè)發(fā)展較為成熟，涵蓋多種業(yè)態(tài)，基本滿(mǎn)足人們生活所需的各類(lèi)商品；隨著人們消費(fèi)水平的提升，東西大街的業(yè)態(tài)、產(chǎn)品等不能滿(mǎn)足人們的消費(fèi)需求，核心商圈逐漸向周邊擴(kuò)散；天河財(cái)富廣場(chǎng)：天河財(cái)富廣場(chǎng)：郟縣早期的專(zhuān)業(yè)商業(yè)步行街，目前發(fā)展4-5年的時(shí)間，由于商業(yè)街規(guī)劃的不合理性和缺乏統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，目前經(jīng)營(yíng)狀況慘淡；東坡大道沿線(xiàn)：東坡大道沿線(xiàn)：主要是臨街底商，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，自發(fā)形成了一些比較集中的建材、家電等

14、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模相對(duì)較小，檔次較為低端在建專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：在建專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：由于老城區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較為低端，其規(guī)模和產(chǎn)品不能滿(mǎn)足居民消費(fèi)需求，且城市在加大向東南方向發(fā)展的力度，新區(qū)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)一些在建的建材、汽配、家具市場(chǎng)，整體規(guī)模在15萬(wàn)左右商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究東西大街東西大街天河財(cái)富廣場(chǎng)天河財(cái)富廣場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)東西大街沿線(xiàn)郟縣的核心商業(yè)街，發(fā)展成熟，人流量較大；天河財(cái)富廣場(chǎng)是早期東西大街沿線(xiàn)郟縣的核心商業(yè)街，發(fā)展成熟，人流量較大；天河財(cái)富廣場(chǎng)是早期的專(zhuān)業(yè)商業(yè)步行街，但由于規(guī)劃等原因，造成經(jīng)營(yíng)慘淡的局面；東坡大道集中了的專(zhuān)業(yè)商業(yè)步行街，但由于規(guī)劃等原因，造成經(jīng)營(yíng)慘淡的局面；東坡大道集中了一些專(zhuān)

15、業(yè)市場(chǎng)，檔次較低，但經(jīng)營(yíng)狀況良好；由于老城區(qū)的商業(yè)發(fā)展不能滿(mǎn)足居一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，檔次較低，但經(jīng)營(yíng)狀況良好；由于老城區(qū)的商業(yè)發(fā)展不能滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，新的商業(yè)在向周?chē)鷶U(kuò)散。民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，新的商業(yè)在向周?chē)鷶U(kuò)散。東西大街商業(yè)研究東西大街商業(yè)研究郟縣的核心商業(yè)集中在東西大街經(jīng)二路到八一路段，調(diào)研主要針對(duì)本條商業(yè)街上經(jīng)營(yíng)店郟縣的核心商業(yè)集中在東西大街經(jīng)二路到八一路段，調(diào)研主要針對(duì)本條商業(yè)街上經(jīng)營(yíng)店鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)品牌、價(jià)格帶、進(jìn)貨渠道、銷(xiāo)售情況等重點(diǎn)了解，按照鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)品牌、價(jià)格帶、進(jìn)貨渠道、銷(xiāo)售情況等重點(diǎn)了解，按照南北路的劃分分段進(jìn)行調(diào)研分析。南北路的劃分

16、分段進(jìn)行調(diào)研分析。經(jīng)二路經(jīng)二路經(jīng)三路經(jīng)三路南大街南大街八一路八一路北大街北大街東西大街東西大街北馬街北馬街東西大街商業(yè)研究東西大街商業(yè)研究商業(yè)街長(zhǎng)度約1500m商業(yè)規(guī)模（面積）3.36萬(wàn)方街寬12米商戶(hù)數(shù)量357家主要業(yè)態(tài)服飾零售經(jīng)營(yíng)業(yè)種服裝、超市、鞋店、銀行、家用電器、餐館最高品牌海瀾之家、太可思、七匹狼、艾萊依、麥加思經(jīng)營(yíng)狀況良好租金水平（元/月）50-120元/月核心商圈核心商圈東西大街東西大街經(jīng)二路經(jīng)二路八一路八一路東西大街是郟縣自發(fā)形成的老縣城商業(yè)中心，是目前縣城最繁華的核心商業(yè)圈，商?hào)|西大街是郟縣自發(fā)形成的老縣城商業(yè)中心，是目前縣城最繁華的核心商業(yè)圈，商業(yè)規(guī)模業(yè)規(guī)模3.36萬(wàn)平米，

17、總商家萬(wàn)平米，總商家357家，整體以服飾零售為主，商業(yè)形態(tài)相對(duì)較為老舊家，整體以服飾零售為主，商業(yè)形態(tài)相對(duì)較為老舊，檔次為中低端，形式基本全部為一層臨街商鋪，檔次為中低端，形式基本全部為一層臨街商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)幾乎涵蓋所有零售業(yè)態(tài)，能夠滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ钏璁a(chǎn)品，但缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)幾乎涵蓋所有零售業(yè)態(tài)，能夠滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ钏璁a(chǎn)品，但缺乏統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，各業(yè)態(tài)參雜其間，總體以服裝服飾業(yè)態(tài)為主，其次為餐飲食品和鞋包店；運(yùn)營(yíng)，各業(yè)態(tài)參雜其間，總體以服裝服飾業(yè)態(tài)為主，其次為餐飲食品和鞋包店；店鋪的經(jīng)營(yíng)面積多集中在店鋪的經(jīng)營(yíng)面積多集中在30以下，其次為以下，其次為30-50和和150以上的面積段，相以上的面積段，

18、相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)面積較小，不能滿(mǎn)足部分商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需求。對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)面積較小，不能滿(mǎn)足部分商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需求。東西大街商業(yè)研究東西大街商業(yè)研究東西大街商業(yè)整體以零售為主，而服裝配飾占比將近一半，鞋包店、服務(wù)配套與餐飲食品緊跟其后，說(shuō)明郟縣商業(yè)消費(fèi)仍以生存、生活消費(fèi)為主，享受型消費(fèi)比例仍處于較低階段東西大街商業(yè)研究東西大街商業(yè)研究商鋪經(jīng)營(yíng)品類(lèi)繁多，但品牌店相對(duì)較少，在整條商業(yè)街中占比商鋪經(jīng)營(yíng)品類(lèi)繁多，但品牌店相對(duì)較少，在整條商業(yè)街中占比14%；散貨店較多；散貨店較多，占比，占比50%，商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)檔次較低；商戶(hù)的進(jìn)貨渠道多來(lái)源于鄭州，或者是，商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)檔次較低；商戶(hù)的進(jìn)貨渠道多來(lái)源于鄭州，或者是品牌店

19、直接由廠(chǎng)家統(tǒng)一發(fā)貨，進(jìn)貨渠道相對(duì)單一。品牌店直接由廠(chǎng)家統(tǒng)一發(fā)貨，進(jìn)貨渠道相對(duì)單一。系列1, 品牌店, 49, 14%系列1, 散貨, 179, 50%系列1, 空白, 129, 36%商鋪經(jīng)營(yíng)品牌分析東西大街經(jīng)營(yíng)的品牌店相對(duì)較少，經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，化妝品和電器的品牌相對(duì)較多較豐富，服裝、鞋包品牌店較少，多為一些散貨除了一些品牌店為廠(chǎng)家直接發(fā)貨外，多數(shù)商戶(hù)的貨源主要來(lái)自鄭州的服裝批發(fā)市場(chǎng)，檔次較低，品牌雜亂天河財(cái)富廣場(chǎng)是郟縣最早的專(zhuān)業(yè)商業(yè)步行街，位于天河財(cái)富廣場(chǎng)是郟縣最早的專(zhuān)業(yè)商業(yè)步行街，位于西大街與文化路之間的經(jīng)三路段，西大街與文化路之間的經(jīng)三路段，整體規(guī)模整體規(guī)模1.4萬(wàn)平方，底商一層，萬(wàn)平方，底

20、商一層，但規(guī)劃落后，缺乏統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致業(yè)態(tài)分布散但規(guī)劃落后，缺乏統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致業(yè)態(tài)分布散亂，經(jīng)過(guò)亂，經(jīng)過(guò)4年培育期，目前總體經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，商鋪轉(zhuǎn)讓率高達(dá)年培育期，目前總體經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，商鋪轉(zhuǎn)讓率高達(dá)5%，租金水平偏低。，租金水平偏低。天河財(cái)富商業(yè)街研究天河財(cái)富商業(yè)街研究商業(yè)街長(zhǎng)度約770米商業(yè)規(guī)模1.4萬(wàn)街寬20米商戶(hù)數(shù)量180面寬6米進(jìn)深10米主要業(yè)態(tài)零售、餐飲、服務(wù)、衛(wèi)生醫(yī)療經(jīng)營(yíng)業(yè)種服飾店、化妝品、飾品、珠寶、鞋店、藥店、電子數(shù)碼、生活超市最高品牌巴拉巴拉、培蒙、才子西服經(jīng)營(yíng)狀況業(yè)態(tài)以服裝服飾為主，檔次中檔，開(kāi)業(yè)三四年、整體人流量較少租金水平（元/月）1040天天河河財(cái)財(cái)富富廣廣場(chǎng)

21、場(chǎng)東西大街東西大街文化路文化路天河財(cái)富商業(yè)街研究天河財(cái)富商業(yè)街研究天河財(cái)富商業(yè)街業(yè)態(tài)比較豐富，主要業(yè)態(tài)為服裝家紡，經(jīng)營(yíng)面積占比天河財(cái)富商業(yè)街業(yè)態(tài)比較豐富，主要業(yè)態(tài)為服裝家紡，經(jīng)營(yíng)面積占比55%，商家數(shù)，商家數(shù)量占比量占比49%；其次數(shù)碼家電、餐飲、服務(wù)，受東西大街商業(yè)影響，北段業(yè)態(tài)分布相；其次數(shù)碼家電、餐飲、服務(wù)，受東西大街商業(yè)影響，北段業(yè)態(tài)分布相對(duì)較為集中，而南段業(yè)態(tài)分布散亂對(duì)較為集中，而南段業(yè)態(tài)分布散亂系列1, 超市百貨, 80, 1%系列1, 服裝, 6200, 44%系列1, 家紡, 1500, 11%系列1, 家裝, 900, 6%系列1, 服務(wù)（養(yǎng)生、休閑、醫(yī)藥、理發(fā)）, 900,

22、 6%系列1, 餐飲, 900, 6%系列1, 電子家電, 1950, 14%系列1, 攝影, 150, 1%系列1, 物流, 280, 2%系列1, 珠寶黃金, 320, 2%系列1, 化妝品, 80, 1%系列1, 汽車(chē)配件, 80, 1%系列1, 廣告, 40, 0%系列1, 文具, 110, 1%系列1, 其他, 640, 4%經(jīng)營(yíng)面積比經(jīng)營(yíng)數(shù)量比店數(shù), 超市百貨, 1, 1%店數(shù), 服裝, 65, 36%店數(shù), 家紡, 24, 13%店數(shù), 家裝, 13, 7%店數(shù), 服務(wù)（養(yǎng)生、休閑、醫(yī)藥、理發(fā)）, 15, 8%店數(shù), 餐飲, 15, 8%店數(shù), 電子家電, 25, 14%店數(shù),

23、攝影, 2, 1%店數(shù), 物流, 4, 2%店數(shù), 珠寶黃金, 4, 2%店數(shù), 化妝品, 1, 1%店數(shù), 汽車(chē)配件, 1, 1%店數(shù), 廣告, 1, 1%店數(shù), 文具, 2, 1%店數(shù), 其他, 8, 4%天河財(cái)富廣場(chǎng)有部分中高檔商品，主要集中于商業(yè)街的北段，彌補(bǔ)了東西大街天河財(cái)富廣場(chǎng)有部分中高檔商品，主要集中于商業(yè)街的北段，彌補(bǔ)了東西大街服飾品牌空白，這部分品牌店吸引了部分東西大街的客流，經(jīng)營(yíng)狀況良好；而服飾品牌空白，這部分品牌店吸引了部分東西大街的客流，經(jīng)營(yíng)狀況良好；而商業(yè)街中無(wú)品牌，低檔次商家經(jīng)營(yíng)狀況較差商業(yè)街中無(wú)品牌，低檔次商家經(jīng)營(yíng)狀況較差業(yè)態(tài)店數(shù)比例中檔數(shù)高檔數(shù)代表商家超市百貨1

24、1%1 0 宋河超市服裝6536%16 8 培蒙、杉杉、花花公子、卡丹路家紡2413%6 0 多多愛(ài)家裝137%0 0 無(wú)中高檔服務(wù)（養(yǎng)生、休閑、醫(yī)藥、理發(fā)）158%12 3 無(wú)極限、茶匯、茶莊餐飲158%0 0 無(wú)中高檔電子家電2514%0 3 戴爾客服、海爾客服、九陽(yáng)攝影21%2 0 名門(mén)視覺(jué)物流42%0 0 無(wú)中高檔珠寶黃金42%4 0 翡翠緣化妝品11%1 0 美麗達(dá)汽車(chē)配件11%0 0 無(wú)中高檔廣告11%0 0 無(wú)中高檔文具21%0 0 無(wú)中高檔其他84%0 0 無(wú)中高檔匯總180100%42 14 天河財(cái)富商業(yè)街研究天河財(cái)富商業(yè)街研究天河財(cái)富商業(yè)街集中了多種業(yè)態(tài)，不同檔次的店鋪，北

25、段的主要業(yè)態(tài)為服裝、家紡、黃金珠寶，檔次相對(duì)較高，人流量相對(duì)較大；而南段的主要業(yè)態(tài)為家裝、服務(wù)、餐飲、電子家電，業(yè)態(tài)混雜，檔次不一，經(jīng)營(yíng)較差。商商業(yè)業(yè)街街北北段段商商業(yè)業(yè)街街南南段段東西大街東西大街東方今博恒源祥花花公子羅萊家紡天河財(cái)富商業(yè)街研究天河財(cái)富商業(yè)街研究天河財(cái)富商業(yè)街的人流量明顯低于東西大街的人流量，消費(fèi)者對(duì)本條商業(yè)街的認(rèn)可度較低；而因距離核心商業(yè)區(qū)的遠(yuǎn)近與品牌的設(shè)置，導(dǎo)致了南段的消費(fèi)者少于北段的消費(fèi)者；消費(fèi)者的年齡段主要集中在25-40歲，其中以30-40歲的男性偏多，這主要是由于本條商業(yè)街集中了部分中高檔的男裝品牌；來(lái)此商業(yè)街消費(fèi)的80%以上為本縣城消費(fèi)者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者占比不足20

26、%天河財(cái)富廣場(chǎng)的人流量明顯低于東西大街，尤其南段商業(yè)較為冷清，消費(fèi)者天河財(cái)富廣場(chǎng)的人流量明顯低于東西大街，尤其南段商業(yè)較為冷清，消費(fèi)者25-40歲男性偏多，歲男性偏多，80%以上為縣城消費(fèi)者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者占比不足以上為縣城消費(fèi)者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者占比不足20%此區(qū)域是郟縣商業(yè)早期自發(fā)形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)，主要集中在東坡大道及北側(cè)區(qū)域，此區(qū)域是郟縣商業(yè)早期自發(fā)形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)，主要集中在東坡大道及北側(cè)區(qū)域，涵蓋東坡大道、經(jīng)二路、經(jīng)一路、復(fù)興路，總體商業(yè)面積約涵蓋東坡大道、經(jīng)二路、經(jīng)一路、復(fù)興路，總體商業(yè)面積約4.7萬(wàn)，主要形態(tài)是萬(wàn)，主要形態(tài)是沿街聚集型商業(yè)，以家電、五金建材、電動(dòng)車(chē)等業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)狀況良

27、好。專(zhuān)業(yè)市沿街聚集型商業(yè)，以家電、五金建材、電動(dòng)車(chē)等業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)距離本案位置較近，在其輻射范圍內(nèi)。場(chǎng)距離本案位置較近，在其輻射范圍內(nèi)。聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究東坡大道東坡大道復(fù)復(fù)興興路路經(jīng)經(jīng)一一路路經(jīng)經(jīng)二二路路區(qū)域位置體量（）主要業(yè)態(tài)商業(yè)形態(tài)代表品牌東坡大道經(jīng)二路以東東坡大道2.3萬(wàn)家電家具、五金機(jī)電臨街底商海爾、格力、美的經(jīng)二路0.7萬(wàn)手機(jī)通訊臨街底商中國(guó)移動(dòng)、OPPO經(jīng)一路0.8萬(wàn)建材、五金機(jī)電臨街底商潔美陶瓷復(fù)興路0.9萬(wàn)電動(dòng)車(chē)臨街底商立馬、愛(ài)瑪、五羊本田本案本案東坡大道東坡大道復(fù)復(fù)興興路路經(jīng)經(jīng)一一路路經(jīng)經(jīng)二二路路聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究主要分

28、布在經(jīng)二路，整體布局較為散亂，不成規(guī)模，且店面規(guī)模普遍較小，經(jīng)營(yíng)品主要分布在經(jīng)二路，整體布局較為散亂，不成規(guī)模，且店面規(guī)模普遍較小，經(jīng)營(yíng)品牌以低端產(chǎn)品為主，而市場(chǎng)需求量大，現(xiàn)有狀況已不能滿(mǎn)足商家及消費(fèi)者的需求，牌以低端產(chǎn)品為主，而市場(chǎng)需求量大，現(xiàn)有狀況已不能滿(mǎn)足商家及消費(fèi)者的需求，普遍反映需要一個(gè)通訊產(chǎn)品較為集中的、產(chǎn)品豐富的大賣(mài)場(chǎng)。普遍反映需要一個(gè)通訊產(chǎn)品較為集中的、產(chǎn)品豐富的大賣(mài)場(chǎng)。案例分析：時(shí)間：周二15:30-16:00地點(diǎn)：移動(dòng)通訊店鋪內(nèi)客戶(hù)數(shù)量：16組目的：手機(jī)充值8組，購(gòu)買(mǎi)手機(jī)配件3組，購(gòu)買(mǎi)手機(jī)5組（僅有1組成交）未成交原因（客戶(hù)訪(fǎng)談）：1.貨品不齊全2.想多看看，貨比三家3.擔(dān)

29、心質(zhì)量、售后沒(méi)保障商家訪(fǎng)談：行業(yè)發(fā)展空間大，幾乎人人都配有手機(jī)，而本市缺少成規(guī)模的手機(jī)賣(mài)場(chǎng)，同樣的產(chǎn)品，客戶(hù)寧愿到商場(chǎng)買(mǎi)貴的，認(rèn)為質(zhì)量更好！東坡大道東坡大道復(fù)復(fù)興興路路經(jīng)經(jīng)一一路路經(jīng)經(jīng)二二路路聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域五金建材商家共計(jì)區(qū)域五金建材商家共計(jì)57家，主要分布在東坡大道及經(jīng)一路，檔次低端，家，主要分布在東坡大道及經(jīng)一路，檔次低端，商業(yè)形態(tài)為臨街民房，店面規(guī)模主要集中于商業(yè)形態(tài)為臨街民房，店面規(guī)模主要集中于3560 之間；業(yè)種雜而之間；業(yè)種雜而亂，以五金為主，涵蓋日雜、陶瓷、衛(wèi)浴、裝飾公司、電機(jī)工具等，而亂，以五金為主，涵蓋日雜、陶瓷、衛(wèi)浴、裝飾公司、電機(jī)工具等，而需要展

30、示效果的陶瓷、壁紙等裝飾建材缺乏相應(yīng)平臺(tái)。需要展示效果的陶瓷、壁紙等裝飾建材缺乏相應(yīng)平臺(tái)。五金建材基本信息業(yè)種比例五金38%、日雜25%、建材13%、工具11%面積區(qū)間35120建筑形態(tài)臨街底商經(jīng)營(yíng)狀況一般租金水平20-35元/月代表商家超凡裝飾、潔美陶瓷客源構(gòu)成郟縣及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)商家訴求店鋪規(guī)模較小，商業(yè)形態(tài)老舊，制約進(jìn)一步發(fā)展，尤其建材商戶(hù)，無(wú)法展示產(chǎn)品效果，期望擴(kuò)大規(guī)?？蛻?hù)訴求建材類(lèi)品牌較少，價(jià)格方面不方便比較，且商家自身產(chǎn)品不夠豐富，挑選空間少聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究東坡大道東坡大道復(fù)復(fù)興興路路經(jīng)經(jīng)一一路路經(jīng)經(jīng)二二路路以家電為主，集中在東坡大道，約占本街商業(yè)面積的以家電為主，集

31、中在東坡大道，約占本街商業(yè)面積的35%，經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)狀況良好，據(jù)了解，商家存在擴(kuò)張規(guī)模的需求；承租能力相對(duì)較高，約在據(jù)了解，商家存在擴(kuò)張規(guī)模的需求；承租能力相對(duì)較高，約在40-60元元/月月/ 之間，同時(shí)商家希望能有一個(gè)比較集中的市場(chǎng)。家具以自產(chǎn)自銷(xiāo)的低端店之間，同時(shí)商家希望能有一個(gè)比較集中的市場(chǎng)。家具以自產(chǎn)自銷(xiāo)的低端店面為主，店面規(guī)模大，承租能力差，經(jīng)營(yíng)狀況一般。面為主，店面規(guī)模大，承租能力差，經(jīng)營(yíng)狀況一般。家具家電基本信息業(yè)態(tài)家電家具總體量37031255商家數(shù)量26家6家產(chǎn)品檔次中端低端面積區(qū)間7040072375業(yè)態(tài)說(shuō)明基本為市場(chǎng)上熱銷(xiāo)的大眾品牌，但缺少中高端家電品牌屬于當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)

32、自銷(xiāo)的家具產(chǎn)品，有自己的加工廠(chǎng)，承租力低，產(chǎn)品較為低端租金水平4060元/月/ 2040元/月/ 代表品牌海爾、美的、海信、長(zhǎng)虹美菱當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)自銷(xiāo)品牌經(jīng)營(yíng)狀況較好，并有擴(kuò)大店面的需求一般主要集中于復(fù)興路，此區(qū)域電動(dòng)車(chē)店家主要集中于復(fù)興路，此區(qū)域電動(dòng)車(chē)店家28家，經(jīng)營(yíng)面積約占本條街總體量的家，經(jīng)營(yíng)面積約占本條街總體量的44%，經(jīng)營(yíng)狀況良好，縣市消費(fèi)者對(duì)電動(dòng)車(chē)的需求量大，同時(shí)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為，經(jīng)營(yíng)狀況良好，縣市消費(fèi)者對(duì)電動(dòng)車(chē)的需求量大，同時(shí)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。激烈。電動(dòng)車(chē)基本信息總體量2649商家數(shù)量28家商業(yè)形態(tài)臨街底商面積區(qū)間100200經(jīng)營(yíng)狀況良好業(yè)態(tài)說(shuō)明品牌較為齊全，個(gè)別主力商家同時(shí)代理3-4個(gè)品

33、牌，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈租金水平1530元/月/ 代表品牌立馬、愛(ài)瑪、澳柯瑪、小刀、五羊本田客戶(hù)來(lái)源郟縣及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)反映品牌較為齊全，基本可以滿(mǎn)足大眾需求聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究東坡大道東坡大道復(fù)復(fù)興興路路經(jīng)經(jīng)一一路路經(jīng)經(jīng)二二路路典型商家分析典型商家分析本案本案核心商圈宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息體量總建面1000客源構(gòu)成特點(diǎn)大眾消費(fèi)者樓層2層交通狀況位于東坡大道與復(fù)興路交匯處，位置優(yōu)越主力店超市主要業(yè)態(tài)超市、服飾知名品牌無(wú)電梯數(shù)量1部扶梯（停止運(yùn)行）建筑形態(tài)獨(dú)棟盒式布局停車(chē)數(shù)量宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)位于東坡大道與復(fù)興路交匯處，地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目是以超位于東坡大道與復(fù)興

34、路交匯處，地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目是以超市為主的綜合性商場(chǎng)，定位中低端，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般市為主的綜合性商場(chǎng)，定位中低端，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般東坡大道東坡大道復(fù)興路復(fù)興路典型商家分析典型商家分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，一樓是綜合超市，目標(biāo)客群周邊居住小區(qū)，二樓服經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，一樓是綜合超市，目標(biāo)客群周邊居住小區(qū)，二樓服飾廣場(chǎng)，以中低端中老年服飾為主。飾廣場(chǎng)，以中低端中老年服飾為主。層數(shù)業(yè)種備注1F超市大型生活超市，為消費(fèi)者提供豐富的生活用品，提供最大的方便，經(jīng)營(yíng)狀況良好。2F服飾、日用品服飾廣場(chǎng)，多為當(dāng)?shù)刂械投朔?，品種單一，無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，經(jīng)營(yíng)狀況不理想。優(yōu)點(diǎn)：該

35、地段人流量大，豐富的日用品能有效的解決人們的日常生活需求。缺點(diǎn)：內(nèi)部經(jīng)營(yíng)品種單一，不能最大限度的刺激消費(fèi)；服飾檔次較低，缺乏精品服飾，不能有效吸引目標(biāo)消費(fèi)者。另外商場(chǎng)環(huán)境有待改善。宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)能夠滿(mǎn)足人民的日常需求，有自身穩(wěn)定的消費(fèi)客群；同時(shí)注重展示宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)能夠滿(mǎn)足人民的日常需求，有自身穩(wěn)定的消費(fèi)客群；同時(shí)注重展示效果的加強(qiáng)，吸引顧客；但商場(chǎng)形狀不規(guī)則，較多棱角；由于時(shí)間形成時(shí)間較長(zhǎng)，效果的加強(qiáng)，吸引顧客；但商場(chǎng)形狀不規(guī)則，較多棱角；由于時(shí)間形成時(shí)間較長(zhǎng)，由外而內(nèi)整體給人感覺(jué)較為傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新；內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)混亂，有待改進(jìn)由外而內(nèi)整體給人感覺(jué)較為傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新；內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)混亂，有待改進(jìn)

36、優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：a.利用自身的位置和交通優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確定位，滿(mǎn)足廣大市民的生活需求，同時(shí)有效的吸引周邊客戶(hù)；b.注重展示效果，商場(chǎng)外的電子屏幕為消費(fèi)者播報(bào)促銷(xiāo)優(yōu)惠信息，吸引消費(fèi)者眼球；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：a.商場(chǎng)形狀不規(guī)則，產(chǎn)生犄角，造成面積浪費(fèi)，且不利于商品擺放；b.商場(chǎng)入口廣場(chǎng)面積較小，不利于聚集人氣；c.一樓超市貨物擺放混亂，人流動(dòng)線(xiàn)不暢，給消費(fèi)者造成不便。面積浪費(fèi)廣場(chǎng)面積較小商場(chǎng)外寬大的電子屏幕平面布局圖入口入口典型商家分析典型商家分析宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，經(jīng)營(yíng)管理水平較低，是一個(gè)由中等規(guī)模的宏寶石購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，經(jīng)營(yíng)管理水平較低，是一個(gè)由中等規(guī)模的超市以及服裝零售組成的購(gòu)物場(chǎng)所，

37、并不是一個(gè)真正意義上的超市以及服裝零售組成的購(gòu)物場(chǎng)所，并不是一個(gè)真正意義上的“一站式一站式”的購(gòu)的購(gòu)物廣場(chǎng)，我項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，打造大型購(gòu)物廣場(chǎng)物廣場(chǎng)，我項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，打造大型購(gòu)物廣場(chǎng)警示：警示：a.a. 商業(yè)建筑設(shè)施落后，導(dǎo)致內(nèi)部空間難以合理利用，出現(xiàn)死角；商業(yè)建筑設(shè)施落后，導(dǎo)致內(nèi)部空間難以合理利用，出現(xiàn)死角；b.b. 經(jīng)營(yíng)商品品類(lèi)單一，檔次偏低，難以吸引中高端消費(fèi)者；經(jīng)營(yíng)商品品類(lèi)單一，檔次偏低，難以吸引中高端消費(fèi)者；c.c. 經(jīng)營(yíng)管理不善，缺乏服務(wù)意識(shí)；經(jīng)營(yíng)管理不善，缺乏服務(wù)意識(shí)；借鑒：借鑒：a.a. 大型生活超市對(duì)人流量具有巨大的吸引力；大型生活超市對(duì)人流量具有巨大的吸引力；b.b.

38、 大型液晶顯示器，能夠快速傳達(dá)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠活動(dòng)；大型液晶顯示器，能夠快速傳達(dá)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠活動(dòng)；典型商家分析典型商家分析典型商家分析典型商家分析地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目是以超市為主的綜合性商場(chǎng)，無(wú)特色品牌，目前經(jīng)營(yíng)狀地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目是以超市為主的綜合性商場(chǎng)，無(wú)特色品牌，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般況一般項(xiàng)目基本信息體量728客源構(gòu)成特點(diǎn)大眾消費(fèi)者樓層2層交通狀況位于東坡大道與經(jīng)二路交匯處主力店超市、百貨主要業(yè)態(tài)超市、日化百貨、鞋柱距南北4.5米，東西4-5米電梯數(shù)量無(wú)香鹿為平頂山本土連鎖經(jīng)營(yíng)商家，在當(dāng)?shù)乜诒^好，其郟縣旗艦店有一定的口碑效應(yīng)，作為連鎖商家香鹿在促銷(xiāo)活動(dòng)方面略?xún)?yōu)于其他其他商家，但經(jīng)營(yíng)狀況不如同處東

39、西大街的福臨門(mén)，可見(jiàn)規(guī)模效應(yīng)在郟縣當(dāng)前市場(chǎng)很有影響力警示點(diǎn)：內(nèi)部柱距混亂，動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)不合理，二樓東側(cè)容易被忽視借鑒點(diǎn)：活動(dòng)促銷(xiāo)營(yíng)造口碑；樓層間標(biāo)示牌明示商品類(lèi)別；對(duì)比福臨門(mén)直觀體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)弱勢(shì)，服務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)高一樓二樓箱包男鞋標(biāo)示牌外立面1.目前郟縣大型商業(yè)規(guī)模偏小，且分布較為分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)；目前郟縣大型商業(yè)規(guī)模偏小，且分布較為分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)；2.目前郟縣缺乏專(zhuān)業(yè)的，硬件設(shè)施先進(jìn)的集中商業(yè)；目前郟縣缺乏專(zhuān)業(yè)的，硬件設(shè)施先進(jìn)的集中商業(yè)；3.集中商業(yè)市場(chǎng)需求明顯，具備發(fā)展大型集中商業(yè)的機(jī)會(huì)；集中商業(yè)市場(chǎng)需求明顯，具備發(fā)展大型集中商業(yè)的機(jī)會(huì)；4.檔次較高的集中商業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況較好，而大

40、眾消費(fèi)的集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，中高檔次較高的集中商業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況較好，而大眾消費(fèi)的集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，中高端消費(fèi)者對(duì)集中商業(yè)的認(rèn)知度較高，因此我項(xiàng)目在集中商業(yè)的檔次定位要能夠滿(mǎn)足端消費(fèi)者對(duì)集中商業(yè)的認(rèn)知度較高，因此我項(xiàng)目在集中商業(yè)的檔次定位要能夠滿(mǎn)足縣城中高端消費(fèi)者需求。縣城中高端消費(fèi)者需求。典型商家分析典型商家分析1.郟縣商業(yè)整體處于商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，無(wú)論是商業(yè)街還是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，整體規(guī)模較小，帶狀分布，難以形成聚群效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展和居民收入、消費(fèi)水平的提高，郟縣需要對(duì)目前的商業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，以滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的需求2.商業(yè)街：商業(yè)街業(yè)態(tài)較為豐富，居民的認(rèn)可度較高，但是整體檔次居于中低端

41、的水平，缺乏主力店和品牌店，多屬于散貨雜貨，消費(fèi)者的選擇范圍有限；商業(yè)街整體規(guī)劃存在不合理性，沒(méi)有停車(chē)位的設(shè)計(jì)，路面混亂，環(huán)境較差；商業(yè)街缺乏一些引導(dǎo)或者展示性的景觀小品，不能營(yíng)造良好的購(gòu)物氛圍；商業(yè)街的整體品牌、業(yè)態(tài)、形式升級(jí)是商業(yè)發(fā)展的要求3.專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，能夠吸引到穩(wěn)定的客流，但是整體檔次較低，商業(yè)形態(tài)低端；郟縣沒(méi)有大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，商戶(hù)和消費(fèi)者需要這樣的商業(yè)形態(tài)，發(fā)展一定規(guī)模的聚集型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)4.典型商家分析：郟縣的中高等檔次的大賣(mài)場(chǎng)、餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，存在較大的市場(chǎng)需求空間，但品類(lèi)較少，消費(fèi)類(lèi)型受到一定的局限性，缺乏大型知名品牌

42、的引進(jìn)和形式的創(chuàng)新，有發(fā)展聚集型規(guī)?；厣虡I(yè)形式的必要福萬(wàn)置業(yè)鼎力巨獻(xiàn)福萬(wàn)置業(yè)鼎力巨獻(xiàn)城市商業(yè)新中心城市商業(yè)新中心引領(lǐng)郟縣商業(yè)新格局引領(lǐng)郟縣商業(yè)新格局 這年頭，黃金價(jià)格在掉，股票指數(shù)這年頭，黃金價(jià)格在掉，股票指數(shù)在跌。錢(qián)放在銀行里除了風(fēng)險(xiǎn)小就是一在跌。錢(qián)放在銀行里除了風(fēng)險(xiǎn)小就是一再貶值。再貶值。 現(xiàn)在！你迫切需要為你的財(cái)富找到現(xiàn)在！你迫切需要為你的財(cái)富找到新的增長(zhǎng)出路！新的增長(zhǎng)出路！縱觀這么多投資渠道，經(jīng)過(guò)對(duì)比唯有投資商鋪，才是你財(cái)富保值增值的最佳選擇。縱觀這么多投資渠道，經(jīng)過(guò)對(duì)比唯有投資商鋪，才是你財(cái)富保值增值的最佳選擇。 而福萬(wàn)而福萬(wàn)城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)，則是你開(kāi)啟財(cái)富盛宴的最佳選擇城市廣場(chǎng)

43、的出現(xiàn)，則是你開(kāi)啟財(cái)富盛宴的最佳選擇我們的目標(biāo)是：我們的目標(biāo)是：未來(lái)，在這里，福萬(wàn)未來(lái)，在這里，福萬(wàn)城市廣場(chǎng)將引進(jìn)城市廣場(chǎng)將引進(jìn)豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，為郟縣為郟縣人民人民打造一站式購(gòu)物打造一站式購(gòu)物圣地圣地在這里將引進(jìn)在這里將引進(jìn)精品百貨、生活超市、美食廣場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)、服精品百貨、生活超市、美食廣場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)、服裝配飾、數(shù)碼電器裝配飾、數(shù)碼電器一切的一切都將彌補(bǔ)郟縣商業(yè)業(yè)態(tài)的空一切的一切都將彌補(bǔ)郟縣商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，打造郟縣商業(yè)最齊全、最完善的一站式購(gòu)物場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)郟白，打造郟縣商業(yè)最齊全、最完善的一站式購(gòu)物場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)郟縣商業(yè)檔次的升級(jí)?？h商業(yè)檔次的升級(jí)。地段價(jià)值地段價(jià)值配套價(jià)值配套價(jià)值產(chǎn)品

44、價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值品牌價(jià)值 項(xiàng)目四大價(jià)值體系，造就郟縣首席黃金旺鋪，為你的財(cái)富保駕護(hù)航項(xiàng)目四大價(jià)值體系，造就郟縣首席黃金旺鋪，為你的財(cái)富保駕護(hù)航地段價(jià)值地段價(jià)值地段！地段！亞洲商業(yè)巨賈，投資界超人亞洲商業(yè)巨賈，投資界超人李嘉誠(chéng)李嘉誠(chéng)名言：名言：地段！地段！ 還是地段！還是地段！攤開(kāi)世界繁華之都的地圖，每一個(gè)黃金地段的名字都熠熠生輝，見(jiàn)攤開(kāi)世界繁華之都的地圖，每一個(gè)黃金地段的名字都熠熠生輝，見(jiàn)證著榮耀，訴說(shuō)著價(jià)值，成為代言所在城市的一張名片，被人們津津樂(lè)證著榮耀，訴說(shuō)著價(jià)值，成為代言所在城市的一張名片，被人們津津樂(lè)道。譬如道。譬如第五大道之于紐約，香榭麗舍之于巴黎，王府井之于北京，南第五大道之

45、于紐約，香榭麗舍之于巴黎，王府井之于北京，南京路之于上海，二七廣場(chǎng)之于鄭州京路之于上海，二七廣場(chǎng)之于鄭州 第五大道第五大道香榭麗舍大街香榭麗舍大街王府井大街王府井大街每座繁華的城市都有一個(gè)每座繁華的城市都有一個(gè)“黃金地段黃金地段”福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)東臨經(jīng)一路，北臨東坡大道。兩條動(dòng)脈交匯，使之成為區(qū)域內(nèi)的交通中心、繁華中心與商圈核心。該區(qū)域內(nèi)東臨經(jīng)一路，北臨東坡大道。兩條動(dòng)脈交匯，使之成為區(qū)域內(nèi)的交通中心、繁華中心與商圈核心。該區(qū)域內(nèi)高端人群聚居，商業(yè)氛圍濃厚，行政、金融、教育、醫(yī)療、景觀休閑等各種配套資源豐富高端人群聚居，商業(yè)氛圍濃厚，行政、金融、教育、醫(yī)療、景觀休閑等各種配套資源豐富,

46、生活價(jià)值與物業(yè)價(jià)值力彰顯。生活價(jià)值與物業(yè)價(jià)值力彰顯。好地段決定高價(jià)值！好地段決定高價(jià)值！那么，郟縣的黃金地段又在哪里？當(dāng)東西大街開(kāi)始變得擁擠，正在那么，郟縣的黃金地段又在哪里？當(dāng)東西大街開(kāi)始變得擁擠，正在日益繁華的中興路無(wú)疑將成為郟縣最具價(jià)值潛力的商業(yè)新中心日益繁華的中興路無(wú)疑將成為郟縣最具價(jià)值潛力的商業(yè)新中心福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)新興的城市商業(yè)中心！新興的城市商業(yè)中心！ ，郟縣新的財(cái)富大道，郟縣新的財(cái)富大道中興路中興路投資商鋪，投資商鋪， 才是黃金地才是黃金地投資商鋪，投資商鋪， 才是硬道理才是硬道理 因此！位于城市中心之上的福萬(wàn)因此！位于城市中心之上的福萬(wàn)城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng) ，才是你，才是

47、你投資置業(yè)的夢(mèng)想之地！投資置業(yè)的夢(mèng)想之地！ 中心中心 升值升值 福福萬(wàn)萬(wàn)城市廣場(chǎng)臨街商城市廣場(chǎng)臨街商鋪效果圖鋪效果圖福福萬(wàn)萬(wàn)城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)步行街商鋪效果圖步行街商鋪效果圖福福萬(wàn)萬(wàn)城市廣場(chǎng)步行街入口示意城市廣場(chǎng)步行街入口示意 品牌價(jià)值品牌價(jià)值系出福萬(wàn)系出福萬(wàn).本土企業(yè)巨頭，為你財(cái)富保駕護(hù)航本土企業(yè)巨頭，為你財(cái)富保駕護(hù)航 投資商鋪，選擇開(kāi)發(fā)商尤為重要！福萬(wàn)置業(yè)作為郟縣本土的龍頭投資商鋪，選擇開(kāi)發(fā)商尤為重要！福萬(wàn)置業(yè)作為郟縣本土的龍頭企業(yè)，秉承企業(yè)，秉承“客戶(hù)關(guān)懷至上與產(chǎn)品品質(zhì)為先客戶(hù)關(guān)懷至上與產(chǎn)品品質(zhì)為先”的企業(yè)理念步步前行。的企業(yè)理念步步前行。目前已在郟縣開(kāi)發(fā)高端住宅福萬(wàn)城項(xiàng)目，獲得了目前已在

48、郟縣開(kāi)發(fā)高端住宅福萬(wàn)城項(xiàng)目，獲得了“金牌小區(qū)金牌小區(qū)”的稱(chēng)號(hào)的稱(chēng)號(hào)。而福萬(wàn)。而福萬(wàn)城市廣場(chǎng)則是郟縣商業(yè)領(lǐng)域里的又一標(biāo)桿力作，福萬(wàn)置業(yè)城市廣場(chǎng)則是郟縣商業(yè)領(lǐng)域里的又一標(biāo)桿力作，福萬(wàn)置業(yè)全力保駕護(hù)航，必將成為郟縣未來(lái)的商業(yè)新中心。全力保駕護(hù)航，必將成為郟縣未來(lái)的商業(yè)新中心。2010創(chuàng)建創(chuàng)建郟縣福萬(wàn)置業(yè)有郟縣福萬(wàn)置業(yè)有限責(zé)任公司限責(zé)任公司2011開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)“福萬(wàn)城福萬(wàn)城”住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目于于2011年年3月月14日日正式奠基開(kāi)工正式奠基開(kāi)工規(guī)模擴(kuò)大規(guī)模擴(kuò)大重磅推出重磅推出“福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣城市廣場(chǎng)場(chǎng)”商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目.2013公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介福萬(wàn)置業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目福萬(wàn)置業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 福萬(wàn)城福萬(wàn)城 福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣

49、場(chǎng)城市廣場(chǎng)住宅有住宅有福萬(wàn)城福萬(wàn)城，商業(yè)有，商業(yè)有福福萬(wàn)萬(wàn)城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)，有福萬(wàn)城良好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和，有福萬(wàn)城良好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)口碑，市場(chǎng)口碑，相信福萬(wàn)相信福萬(wàn)城市廣場(chǎng)將來(lái)城市廣場(chǎng)將來(lái)必定會(huì)成為郟縣商業(yè)里一顆耀眼的明必定會(huì)成為郟縣商業(yè)里一顆耀眼的明星！星！品品牌商家牌商家華聯(lián)百貨華聯(lián)百貨入駐，奠定堅(jiān)實(shí)回報(bào)入駐，奠定堅(jiān)實(shí)回報(bào)，交房租不如做房，交房租不如做房東，跟著大商賺財(cái)富東，跟著大商賺財(cái)富 租鋪沒(méi)有收益，付出的租金逐年遞增，只要買(mǎi)鋪地段好租鋪沒(méi)有收益，付出的租金逐年遞增，只要買(mǎi)鋪地段好、人氣旺，租金和物業(yè)也可以逐年升值，所以、人氣旺，租金和物業(yè)也可以逐年升值，所以“有錢(qián)不如有錢(qián)不如有鋪，租鋪

50、不如買(mǎi)鋪有鋪，租鋪不如買(mǎi)鋪”。正因如此，知名品牌商家華聯(lián)百。正因如此，知名品牌商家華聯(lián)百貨選擇福萬(wàn)貨選擇福萬(wàn)城市廣場(chǎng)，成為名副其實(shí)的房東，從此租金不城市廣場(chǎng)，成為名副其實(shí)的房東，從此租金不在一年一年白付，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)中心里的黃金旺鋪，投資收益在一年一年白付，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)中心里的黃金旺鋪，投資收益1000%不是夢(mèng)想。不是夢(mèng)想。10年收益上百萬(wàn)，更何況是年收益上百萬(wàn)，更何況是40年的時(shí)間？實(shí)現(xiàn)你財(cái)富年的時(shí)間？實(shí)現(xiàn)你財(cái)富10倍的增長(zhǎng)絕對(duì)不是夢(mèng)想倍的增長(zhǎng)絕對(duì)不是夢(mèng)想 產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣場(chǎng)，項(xiàng)目總投資城市廣場(chǎng)，項(xiàng)目總投資12.5億元，項(xiàng)目總占地面積約億元，項(xiàng)目總占地面積約30

51、0多多畝，建筑面積畝，建筑面積50多萬(wàn)平米。多萬(wàn)平米。項(xiàng)目一期建筑規(guī)劃總占地項(xiàng)目一期建筑規(guī)劃總占地76.49畝折合畝折合5.1萬(wàn)平米，總建筑面積萬(wàn)平米，總建筑面積7.5萬(wàn)平米，容積率（中興路北地塊萬(wàn)平米，容積率（中興路北地塊1.237、中興路南地塊、中興路南地塊1.59），），綠化率綠化率25%以上，商業(yè)面積以上，商業(yè)面積6.5萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣場(chǎng)一期項(xiàng)目是一個(gè)以城市廣場(chǎng)一期項(xiàng)目是一個(gè)以2層步行街區(qū)商業(yè)、層步行街區(qū)商業(yè)、34層的街層的街角集中式商業(yè)、角集中式商業(yè)、10棟多層高檔住宅（棟多層高檔住宅（2層底商）、層底商）、1棟棟9層綜合辦公層綜合辦公樓、樓、1棟棟4層層22000平米

52、的華聯(lián)百貨大商超為一體的綜合體項(xiàng)目。平米的華聯(lián)百貨大商超為一體的綜合體項(xiàng)目。商務(wù)辦公樓商務(wù)辦公樓4層層22000平米平米華聯(lián)百貨華聯(lián)百貨10棟多層高檔棟多層高檔住宅、住宅、2層底商層底商福萬(wàn)福萬(wàn)城市廣場(chǎng)，一期項(xiàng)目規(guī)劃城市廣場(chǎng)，一期項(xiàng)目規(guī)劃2層步行街區(qū)、層步行街區(qū)、34層街角集中式商業(yè)、層街角集中式商業(yè)、10棟多層高檔住宅（棟多層高檔住宅（2層底商）、層底商）、1棟棟9層綜合辦公樓、層綜合辦公樓、1棟棟4層層22000平米的華聯(lián)百貨大商超為一體的綜合體項(xiàng)目平米的華聯(lián)百貨大商超為一體的綜合體項(xiàng)目3層集中式商業(yè)層集中式商業(yè)2200平米平米2層集中式商業(yè)層集中式商業(yè)3500平米平米4層集中式商業(yè)層集中式商業(yè)7700平米平米2層集中式商業(yè)層集中式商業(yè)4800平米平米3層集中式商業(yè)層集中式商業(yè)3400平米平米2層臨街商層臨街商鋪鋪2層臨街商層臨街商鋪鋪步行街步行街步行街步行街項(xiàng)目一期中興路兩側(cè)項(xiàng)目一期中興路兩側(cè)規(guī)劃規(guī)劃北側(cè)北側(cè)：分布有