連鎖商場建設項目的可行性研究報告

1、.wd.wdPAGE16 / NUMPAGES16.wd【導讀】 鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢?yōu)榇蠹姨峁?連鎖商場建設工程可行性研究報告?完整范文，僅供大家參考。連鎖商場建設工程可行性研究報告商場指聚集在一起的各種商店組成的市場，面積較大、商品對比齊全的大商店，另指商業(yè)界、經(jīng)濟界。商業(yè)經(jīng)濟的快速開展，人民生活水平的提高，城市品牌形象的樹立，促使了商業(yè)標識牌導向系統(tǒng)的快速開展，無論走進琳瑯滿目、精品薈萃的專賣店、超市、商場，還是在熱鬧喧嘩、榮耀奪目的酒吧、舞廳，形象亮麗的標識導向系統(tǒng)將指引您所向在方位，挑選滿意如意的商品、品嘗美酒、引導購物，既省時間又能宣傳企業(yè)文化，是提高企業(yè)商業(yè)形象不可或缺的重要

2、因素。作為購物中心的吸引力之一，要求交通便利、引人注目，靠近其它互補性的場所。如在商場內(nèi)的餐館/主題餐廳、影院或其他消費場所附近建設室內(nèi)娛樂工程，可以提升這些相關零售業(yè)的價值。商場開發(fā)商應該在堅持原有主題與風格的前提下不斷創(chuàng)新，采用低成本、高質(zhì)量的設計，整合周圍背景環(huán)境和主題設計的個性特征；還應該注重空間的合理利用，最正確地利用有效空間和高度，保存有效的流通面積，進展適當?shù)姆謪^(qū)，有效地互動，合理地過渡，尋找區(qū)別點。第一局部商場工程總論總論作為可行性研究報告的首要局部，要綜合表達研究報告中各局部的主要問題和研究結論，并對工程的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。一、商場工程概況一工

3、程名稱二工程承辦單位介紹三工程可行性研究工作承當單位介紹四工程主管部門介紹五工程建設內(nèi)容、規(guī)模、目標六工程建設地點二、工程可行性研究主要結論在可行性研究中，對工程的產(chǎn)品銷售、原料供給、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、工程的財務效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：一工程產(chǎn)品市場前景二工程原料供給問題三工程政策保障問題四工程資金保障問題五工程組織保障問題六工程技術保障問題七工程人力保障問題八工程風險控制問題九工程財務效益結論十工程社會效益結論十一工程可行性綜合評價三、主要技術經(jīng)濟指標表在總論局部中，可將研究報告中各局部的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表

4、，使審批和決策者對工程作全貌了解。四、存在問題及建議對可行性研究中提出的工程的主要問題進展說明并提出解決的建議。第二局部商場工程建設背景、必要性、可行性這一局部主要應說明工程發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及工程開展的支撐性條件等等。一、商場工程建設背景一國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵商場行業(yè)開展二商場市場前景廣闊二、商場工程建設必要性一進一步推進我國商場行業(yè)開展二進一步提升我國商場工業(yè)技術水平三三、商場工程建設可行性一經(jīng)濟可行性二政策可行性三技術可行性四模式可行性五組織和人力資源可行性第三局部商場工程產(chǎn)品市場分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個工程，其生產(chǎn)規(guī)模確實定、技術的選擇、投資估算甚

5、至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到工程的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。一、商場工程產(chǎn)品市場調(diào)查一商場國際市場調(diào)查二商場國內(nèi)市場調(diào)查三商場價風格查四商場上游原料市場調(diào)查五商場下游消費市場調(diào)查六商場市場競爭調(diào)查二、商場市場預測市場預測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結論，對本未來市場需求量及相關因素所進展的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定工程建設規(guī)模所

6、必須的依據(jù)。一商場國際市場預測二商場國內(nèi)市場預測三商場價格預測四商場上游原料市場預測五商場下游消費市場預測六商場工程開展前景綜述第四局部商場工程產(chǎn)品規(guī)劃方案一、商場工程產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案二、商場工程產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案一工藝設備選型二工藝說明三工藝流程三、商場工程產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案一營銷戰(zhàn)略規(guī)劃二營銷模式在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進展研究。1投資者分成2企業(yè)自銷3國家局部收購4經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析三促銷策略第五局部商場工程建設地與土建總規(guī)一、商場工程建設地一商場工程建設地地理位

7、置二商場工程建設地自然情況三商場工程建設地資源情況四商場工程建設地經(jīng)濟情況五商場工程建設地人口情況二、商場工程土建總規(guī)一工程廠址及廠房建設1廠址2廠房建設內(nèi)容3廠房建設造價二土建規(guī)劃總平面布置圖三場內(nèi)外運輸1場外運輸量及運輸方式2場內(nèi)運輸量及運輸方式3場內(nèi)運輸設施及設備四工程土建及配套工程1工程占地2工程土建及配套工程內(nèi)容五工程土建及配套工程造價六工程其他輔助工程1供水工程2供電工程3供暖工程4通信工程5其他第六局部商場工程環(huán)保、商場與勞動安全方案在工程建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對工程可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者安康和安全的因

8、素，都要在可行性研究階段進展分析，提出防治措施，并對其進展評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最正確方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設工程都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。一、商場工程環(huán)境保護方案一工程環(huán)境保護設計依據(jù)二工程環(huán)境保護措施三工程環(huán)境保護評價二、商場工程資源利用及能耗分析一工程資源利用及能耗標準二工程資源利用及能耗分析三、商場工程商場方案一工程商場設計依據(jù)二工程商場分析四、商場工程消防方案一工程消防設計依據(jù)二工程消防措施三火災報警系統(tǒng)四滅火系統(tǒng)五消防知識教育五、商場工程勞動安全衛(wèi)生方

9、案一工程勞動安全設計依據(jù)二工程勞動安全保護措施第七局部商場工程組織方案和人員安排在可行性研究報告中，根據(jù)工程規(guī)模、工程組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓方案。一、商場工程組織方案一組織形式二工作制度二、商場工程勞動定員和人員培訓一勞動定員二年總工資和職工年平均工資估算三人員培訓及費用估算第八局部商場工程實施進度安排工程實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成局部。所謂工程實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設工程到工程到達正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括工程實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試

10、運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后嚴密銜接的，也有些是同時開展，相互穿插進展的。因此，在可行性研究階段，需將工程實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進展統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。一、商場工程實施的各階段一建設工程實施管理機構二資金籌集安排三技術獲得與轉(zhuǎn)讓四勘察設計和設備訂貨五施工準備六施工和生產(chǎn)準備七竣工驗收二、商場工程實施進度表三、商場工程實施費用一建設單位管理費二生產(chǎn)籌備費三生產(chǎn)職工培訓費四辦公和生活家具購置費五其他應支出的費用第九局部 商場工程財務評價分析一、商場工程總投資估算二、商場工程資金籌措一個建設工程

11、所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。工程可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設工程固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應對以下內(nèi)容加以說明：一資金來源二工程籌資方案三、商場工程投資使用方案一投資使用方案二借款歸還方案四、工程財務評價說明&財務測算假定一計算依據(jù)及相關說明二工程測算 根本設定五、商場工程總成本費用估算一直接成本二工資及福利費用三折舊及攤銷四工資及福利費用五修理費六財務費用七其他費用八財務費用九總成本費用六、銷

12、售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算一銷售收入二銷售稅金及附加三增值稅四銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算七、損益及利潤分配估算八、現(xiàn)金流估算一工程投資現(xiàn)金流估算二工程資本金現(xiàn)金流估算第十局部 商場工程不確定性分析在對建設工程進展評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對工程投資決策會帶來風險。為防止或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對工程經(jīng)濟評價指標的影響，以確定工程的可靠性，這就是不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進展的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概

13、率分析，可視工程情況而定。一盈虧平衡分析二敏感性分析第十一局部 商場工程財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價在建設工程的技術路線確定以后，必須對不同的方案進展財務、經(jīng)濟效益評價，判斷工程在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本局部的評價結論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設工程進展投資決策的重要依據(jù)。本局部就可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明一、財務評價財務評價是考察工程建成后的獲利能力、債務歸還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設工程在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的方法進展。并用財務評價指標分別和相應的基準參數(shù)財務基準收益率、行

14、業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相對比，以判斷工程在財務上是否可行。一財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值是指把工程計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率基準收益率折算到建設期初工程計算期第一年年初的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察工程在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。如果工程財務凈現(xiàn)值等于或大于零，說明工程的盈利能力到達或超過了所要求的盈利水平，工程財務上可行。二財務內(nèi)部收益率FIRR財務內(nèi)部收益率是指工程在整個計算期內(nèi)各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使工程的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。財務內(nèi)部收益率是反映工程實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。一般情況

15、下，財務內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，工程可行。三投資回收期Pt投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：1計算公式動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)工程的現(xiàn)金流量表，用以下近似公式計算：Pt累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值2評價準那么1PtPc基準投資回收期時，說明工程或方案能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；2PtPc時，那么工程或方案不可行，應予拒絕。四工程投資收益率ROI工程投資收益率是指工程到達設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤EBIT)與

16、工程總投資TI的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，說明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。ROI部門行業(yè)平均投資利潤率或基準投資利潤率時，工程在財務上可考慮承受。五工程投資利稅率工程投資利稅率是指工程到達設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與工程總投資的比率，計算公式為：投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資100%投資利稅率部門行業(yè)平均投資利稅率或基準投資利稅率時，工程在財務上可考慮承受。六工程資本金凈利潤率ROE工程資本金凈利潤率是指工程到達設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與工程資本金(EC)的比率。工程資

17、本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，說明用工程資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。七工程測算核心指標匯總表二、國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是工程經(jīng)濟評價的核心局部，是決策部門考慮工程取舍的重要依據(jù)。建設工程國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算工程對國民經(jīng)濟的凈奉獻，評價工程在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率EIRR作為主要的評價指標。根據(jù)工程的具體特點和實際需要，也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值ENPV指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的工程，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值ENPV，經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯

18、成本。三、社會效益和社會影響分析在可行性研究中，除對以上各項指標進展計算和分析以外，還應對工程的社會效益和社會影響進展分析，也就是對不能定量的效益影響進展定性描述。第十二局部 商場工程風險分析及風險防控一、建設風險分析及防控措施二、法律政策風險及防控措施三、市場風險及防控措施四、籌資風險及防控措施五、其他相關風險及防控措施第十三局部 商場工程可行性研究結論與建議一、結論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對工程在技術上、經(jīng)濟上進展全面的評價，對建設方案進展總結，提出結論性意見和建議。主要內(nèi)容有：1對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見2對主要的比照方案進展說明3對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決方法和建議4對應修改的主要問題進展說明，提出