綠城物業(yè)項目的風(fēng)險管控培訓(xùn)_59p_2012年_課程_

1、 物業(yè)項目的風(fēng)險管控物業(yè)項目的風(fēng)險管控綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司總經(jīng)理團隊專題培訓(xùn)總經(jīng)理團隊專題培訓(xùn)20122012年年物業(yè)項目的風(fēng)險管控物業(yè)項目的風(fēng)險管控 一般而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約一般而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供清潔綠化、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理、定為業(yè)主提供清潔綠化、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理、安全保衛(wèi)等服務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)從本質(zhì)上說是一個服務(wù)行安全保衛(wèi)等服務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)從本質(zhì)上說是一個服務(wù)行業(yè)，服務(wù)對象是既包括人（業(yè)主、租戶等），也包括物業(yè)，服務(wù)對象是既包括人（業(yè)主、租戶等），也包括物（委托管理的共用設(shè)施設(shè)備），

2、服務(wù)場所是物業(yè)。因此，（委托管理的共用設(shè)施設(shè)備），服務(wù)場所是物業(yè)。因此，物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險具有以下幾方面的內(nèi)容及特點：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險具有以下幾方面的內(nèi)容及特點： 1 1、物業(yè)財產(chǎn)風(fēng)險、物業(yè)財產(chǎn)風(fēng)險 由于在物業(yè)管理服務(wù)合同中，委托方往往將物業(yè)或其由于在物業(yè)管理服務(wù)合同中，委托方往往將物業(yè)或其他財產(chǎn)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理。因此，物業(yè)管理企業(yè)相他財產(chǎn)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理。因此，物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)承擔(dān)有物業(yè)財產(chǎn)風(fēng)險，如因管理不當(dāng)造成物業(yè)或財產(chǎn)損應(yīng)承擔(dān)有物業(yè)財產(chǎn)風(fēng)險，如因管理不當(dāng)造成物業(yè)或財產(chǎn)損失（如對消防系統(tǒng)使用維護不當(dāng)，造成火災(zāi)），物業(yè)管理失（如對消防系統(tǒng)使用維護不當(dāng)，造成火災(zāi)），物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)

3、相應(yīng)責(zé)任。即便不是因為管理不當(dāng)，物業(yè)因自企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。即便不是因為管理不當(dāng)，物業(yè)因自然災(zāi)害等發(fā)生損失，也往往會在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間然災(zāi)害等發(fā)生損失，也往往會在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛。產(chǎn)生糾紛。 案例案例1:1:火災(zāi)事件火災(zāi)事件 2 2、服務(wù)性風(fēng)險、服務(wù)性風(fēng)險 從某種程度而言，由于從業(yè)人員素質(zhì)、工作環(huán)境等諸從某種程度而言，由于從業(yè)人員素質(zhì)、工作環(huán)境等諸多因素的影響，物業(yè)管理服務(wù)中的風(fēng)險其實是無處不在，多因素的影響，物業(yè)管理服務(wù)中的風(fēng)險其實是無處不在，無時不要面臨的，討論物業(yè)管理服務(wù)中所存在的風(fēng)險其實無時不要面臨的，討論物業(yè)管理服務(wù)中所存在的風(fēng)險其實是一個很寬泛的話題。是一個很寬

4、泛的話題。 比如小區(qū)一旦發(fā)生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，比如小區(qū)一旦發(fā)生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，其責(zé)任的界定、損失的賠償?shù)葐栴}，也往往給物業(yè)企業(yè)帶其責(zé)任的界定、損失的賠償?shù)葐栴}，也往往給物業(yè)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊案、殺人案等等嚴(yán)重刑事來巨大的風(fēng)險。小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊案、殺人案等等嚴(yán)重刑事治安案件已不是新鮮事，但如果將相關(guān)責(zé)任和造成經(jīng)濟損治安案件已不是新鮮事，但如果將相關(guān)責(zé)任和造成經(jīng)濟損失全部由物業(yè)管理公司來埋單，會從聲譽上和經(jīng)濟上對物失全部由物業(yè)管理公司來埋單，會從聲譽上和經(jīng)濟上對物業(yè)管理公司產(chǎn)生雙重打擊，這種風(fēng)險對物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣業(yè)管理公司產(chǎn)生雙重打擊，這種風(fēng)險對物業(yè)服務(wù)

5、企業(yè)同樣可能是致命的。可能是致命的。 案例案例2 2：丹桂公寓違章裝修：丹桂公寓違章裝修 另一個比較典型的服務(wù)中風(fēng)險是關(guān)于業(yè)主另一個比較典型的服務(wù)中風(fēng)險是關(guān)于業(yè)主“維權(quán)維權(quán)”，業(yè)主業(yè)主“維權(quán)維權(quán)”意識的高漲，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)所要面臨的風(fēng)意識的高漲，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)所要面臨的風(fēng)險大增，近年來業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴率居高不下，對險大增，近年來業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴率居高不下，對物業(yè)管理的不信任感增強，新聞媒體報道的物業(yè)管理的不信任感增強，新聞媒體報道的“物管企業(yè)亂物管企業(yè)亂收費收費”、“物管企業(yè)違法行使權(quán)利物管企業(yè)違法行使權(quán)利”等案件往往可引起共等案件往往可引起共鳴。小區(qū)的業(yè)主論壇已逐漸演變成為業(yè)主對

6、物管企業(yè)進行鳴。小區(qū)的業(yè)主論壇已逐漸演變成為業(yè)主對物管企業(yè)進行口誅筆伐的陣地。如果在處理業(yè)主維權(quán)、投訴問題上稍有口誅筆伐的陣地。如果在處理業(yè)主維權(quán)、投訴問題上稍有不當(dāng)，肯定會給物業(yè)管理公司帶來一系列經(jīng)濟上、聲譽上不當(dāng)，肯定會給物業(yè)管理公司帶來一系列經(jīng)濟上、聲譽上的損失，甚至有可能被炒魷魚，尤其出現(xiàn)后者的情況時，的損失，甚至有可能被炒魷魚，尤其出現(xiàn)后者的情況時，物業(yè)管理公司在人員安排、員工補助等許多方面付出巨大物業(yè)管理公司在人員安排、員工補助等許多方面付出巨大的經(jīng)濟損失，這種風(fēng)險有時讓物業(yè)管理公司難以承受。的經(jīng)濟損失，這種風(fēng)險有時讓物業(yè)管理公司難以承受。 由于服務(wù)中的事件是不可預(yù)測的，因而其可能

7、引發(fā)的由于服務(wù)中的事件是不可預(yù)測的，因而其可能引發(fā)的風(fēng)險也最不可確定。風(fēng)險也最不可確定。 案例案例3 3：媒體采訪：媒體采訪 3 3、法律風(fēng)險、法律風(fēng)險 法律風(fēng)險包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或沒有能力履行合法律風(fēng)險包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或沒有能力履行合同而存在的風(fēng)險。同而存在的風(fēng)險。物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第第3636條明確指出條明確指出“物物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”有些物業(yè)管理企業(yè)為了承接項目在合同談判時做出超出自有些物業(yè)

8、管理企業(yè)為了承接項目在合同談判時做出超出自身能力范圍的承諾，在合同簽定后由于沒有能力履行這些身能力范圍的承諾，在合同簽定后由于沒有能力履行這些承諾，給企業(yè)自身留下巨大的違約風(fēng)險。承諾，給企業(yè)自身留下巨大的違約風(fēng)險。 案例案例4 4：小區(qū)失竊的責(zé)任認(rèn)定：小區(qū)失竊的責(zé)任認(rèn)定 4 4、雇員風(fēng)險、雇員風(fēng)險 雇員風(fēng)險包括因員工流失風(fēng)險、工傷風(fēng)險、勞動糾紛雇員風(fēng)險包括因員工流失風(fēng)險、工傷風(fēng)險、勞動糾紛風(fēng)險、勞動力成本過快上升帶來的風(fēng)險。物業(yè)管理屬于服風(fēng)險、勞動力成本過快上升帶來的風(fēng)險。物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，除某些管理高檔物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)外，大部務(wù)性行業(yè)，除某些管理高檔物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)外，大部分物業(yè)服

9、務(wù)企業(yè)一線員工的報酬與其他行業(yè)相比，通常處分物業(yè)服務(wù)企業(yè)一線員工的報酬與其他行業(yè)相比，通常處于較低水平。工資水平較低，造成企業(yè)員工流動率較高，于較低水平。工資水平較低，造成企業(yè)員工流動率較高，給企業(yè)經(jīng)營帶來風(fēng)險。給企業(yè)經(jīng)營帶來風(fēng)險。 物業(yè)服務(wù)行業(yè)中的保安員、電工、外墻清洗工等是高物業(yè)服務(wù)行業(yè)中的保安員、電工、外墻清洗工等是高風(fēng)險工種。以保安員為例，由于保安員的工作特點，物業(yè)風(fēng)險工種。以保安員為例，由于保安員的工作特點，物業(yè)管理企業(yè)保安因履行工作職責(zé)，被人傷害或傷害他人已不管理企業(yè)保安因履行工作職責(zé)，被人傷害或傷害他人已不是什么新鮮事了。我們權(quán)且不研究這種傷害的必要性和合是什么新鮮事了。我們權(quán)且

10、不研究這種傷害的必要性和合理性，但問題在于一旦因此而造成人身傷害，企業(yè)便要承理性，但問題在于一旦因此而造成人身傷害，企業(yè)便要承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，這對物業(yè)管理企業(yè)是一個不小的擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，這對物業(yè)管理企業(yè)是一個不小的負(fù)擔(dān)。此外，在安保巡邏、維修、外墻清洗等過程中，如負(fù)擔(dān)。此外，在安保巡邏、維修、外墻清洗等過程中，如員工發(fā)生工傷，費用往往非常巨大，本小利薄的企業(yè)在這員工發(fā)生工傷，費用往往非常巨大，本小利薄的企業(yè)在這方面常常不堪重負(fù)，甚至走向破產(chǎn)的境地。方面常常不堪重負(fù)，甚至走向破產(chǎn)的境地。 案例案例5 5：媒體采訪：媒體采訪 風(fēng)險管理包括風(fēng)險的識別、衡量與控制。結(jié)合物業(yè)管風(fēng)險管理包括風(fēng)

11、險的識別、衡量與控制。結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險特點，物業(yè)管理企業(yè)可通過采取建立和完善理行業(yè)的風(fēng)險特點，物業(yè)管理企業(yè)可通過采取建立和完善風(fēng)險管理制度、制定風(fēng)險管理計劃、制定應(yīng)急預(yù)案、進行風(fēng)險管理制度、制定風(fēng)險管理計劃、制定應(yīng)急預(yù)案、進行風(fēng)險控制來進行風(fēng)險管理。風(fēng)險控制來進行風(fēng)險管理。風(fēng)險管理的主要措施風(fēng)險管理的主要措施1源頭控制：源頭控制： 重視合同重視合同的簽訂和履行；重視的簽訂和履行；重視書面證據(jù)的保留；自書面證據(jù)的保留；自覺和有技巧的運用法覺和有技巧的運用法律武器。律武器。 2風(fēng)險轉(zhuǎn)移：通過購買風(fēng)險轉(zhuǎn)移：通過購買公眾責(zé)任險、財產(chǎn)一公眾責(zé)任險、財產(chǎn)一切險、機器損壞險來切險、機器損壞險來進行風(fēng)險

12、轉(zhuǎn)移。進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。3雇員風(fēng)險規(guī)避：重視員雇員風(fēng)險規(guī)避：重視員工合同的簽訂工作、購工合同的簽訂工作、購買團體意外險、建立社買團體意外險、建立社保補貼制度。保補貼制度。公眾責(zé)任險保險責(zé)任公眾責(zé)任險保險責(zé)任 第三條第三條 在保險期間內(nèi)，被保險人在保險單載明的區(qū)域范圍在保險期間內(nèi)，被保險人在保險單載明的區(qū)域范圍內(nèi)因內(nèi)因經(jīng)營業(yè)務(wù)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)生發(fā)生意外事故意外事故，造成，造成第三者第三者的人身傷亡或財產(chǎn)損的人身傷亡或財產(chǎn)損失，依照中華人民共和國法律（不包括港澳臺地區(qū)法律）應(yīng)由失，依照中華人民共和國法律（不包括港澳臺地區(qū)法律）應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，保險人按照本保險合同約定負(fù)被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)

13、任，保險人按照本保險合同約定負(fù)責(zé)賠償。責(zé)賠償。 第四條第四條 在保險期間內(nèi)，發(fā)生本條款第三條所規(guī)定的意外事在保險期間內(nèi)，發(fā)生本條款第三條所規(guī)定的意外事故造成第三者的人身傷亡，受害人或其近親屬提出故造成第三者的人身傷亡，受害人或其近親屬提出精神損害賠精神損害賠償償?shù)?，依照中華人民共和國（不包括港澳臺地區(qū)）的，依照中華人民共和國（不包括港澳臺地區(qū)）法院判決法院判決應(yīng)應(yīng)由被保險人承擔(dān)的精神損害賠償責(zé)任，保險人按照本保險合同由被保險人承擔(dān)的精神損害賠償責(zé)任，保險人按照本保險合同約定負(fù)責(zé)賠償。約定負(fù)責(zé)賠償。 第五條第五條 保險事故發(fā)生后，被保險人因保險事故而被提起仲保險事故發(fā)生后，被保險人因保險事故而被

14、提起仲裁或者訴訟的，對應(yīng)由被保險人支付的仲裁或訴訟費用以及事裁或者訴訟的，對應(yīng)由被保險人支付的仲裁或訴訟費用以及事先經(jīng)保險人書面同意支付的其他必要的、合理的費用（以下簡先經(jīng)保險人書面同意支付的其他必要的、合理的費用（以下簡稱稱“法律費用法律費用”），保險人按照本保險合同約定也負(fù)責(zé)賠償。），保險人按照本保險合同約定也負(fù)責(zé)賠償。 第五條第五條 在保險期間內(nèi)，由于在保險期間內(nèi)，由于自然災(zāi)害自然災(zāi)害或或意外事故意外事故造成保險標(biāo)造成保險標(biāo)的直接物質(zhì)損壞或滅失（以下簡稱的直接物質(zhì)損壞或滅失（以下簡稱“損失損失”），保險人按照本），保險人按照本保險合同的約定負(fù)責(zé)賠償。保險合同的約定負(fù)責(zé)賠償。 前款原因造成

15、的保險事故發(fā)生時，為搶救保險標(biāo)的或防止災(zāi)害前款原因造成的保險事故發(fā)生時，為搶救保險標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保險標(biāo)的的損失，保險蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保險標(biāo)的的損失，保險人按照本保險合同的約定也負(fù)責(zé)賠償。人按照本保險合同的約定也負(fù)責(zé)賠償。 第六條第六條 保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減少保險標(biāo)的的保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減少保險標(biāo)的的損失所支付的損失所支付的必要的、合理的費用必要的、合理的費用，保險人按照本保險合同的，保險人按照本保險合同的約定也負(fù)責(zé)賠償。約定也負(fù)責(zé)賠償。財產(chǎn)一切險保險責(zé)任財產(chǎn)一切險保險責(zé)任機器損壞險機器損壞險保險責(zé)任保險責(zé)任 第五條

16、第五條 在保險期間內(nèi)，由于人為操作失誤或者故障損壞等在保險期間內(nèi)，由于人為操作失誤或者故障損壞等成保險標(biāo)的直接物質(zhì)損壞或滅失（以下簡稱成保險標(biāo)的直接物質(zhì)損壞或滅失（以下簡稱“損失損失”），保險），保險人按照本保險合同的約定負(fù)責(zé)賠償。人按照本保險合同的約定負(fù)責(zé)賠償。 前款原因造成的保險事故發(fā)生時，為搶救保險標(biāo)的或防止災(zāi)害前款原因造成的保險事故發(fā)生時，為搶救保險標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保險標(biāo)的的損失，保險蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保險標(biāo)的的損失，保險人按照本保險合同的約定也負(fù)責(zé)賠償。人按照本保險合同的約定也負(fù)責(zé)賠償。 第六條第六條 保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減

17、少保險標(biāo)的的保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減少保險標(biāo)的的損失所支付的損失所支付的必要的、合理的費用必要的、合理的費用，保險人按照本保險合同的，保險人按照本保險合同的約定也負(fù)責(zé)賠償。約定也負(fù)責(zé)賠償。一、一、20112011年度公司保險基本情況年度公司保險基本情況 二、二、20122012年度投保的相關(guān)建議年度投保的相關(guān)建議 三、案例分析三、案例分析 20112011年度公司保險基本情況年度公司保險基本情況 公司2011年度投保險種分為四種，分別為：【公眾責(zé)任險】、【財產(chǎn)一切險】、【機器損壞險】和【現(xiàn)金險】。保險公司為【中國平安財產(chǎn)保險股份有限公司】，其中公眾責(zé)任險中的超額保險由【#保險股份有限

18、公司】保險，保險期限為20112011年年4 4月月1 1日起至日起至20122012年年3 3月月3131日止。日止。 2011年度，我司共有#個項目投保了公眾責(zé)任險，公眾責(zé)任險保費為每個項目每年2500元（其中500是超額保險），公眾責(zé)任險保費總計336906元；財產(chǎn)一切險投保金額為814910.73元；機器損壞險保費為431065.27元；現(xiàn)金險保費總計為3000元；共計保費1585882元。20112011年度公司保險基本情況年度公司保險基本情況20112011年度公司保險基本情況年度公司保險基本情況 2011年4月1日至2012年1月20日共發(fā)生案件130起，其中財產(chǎn)一切險53起，公

19、眾責(zé)任險66起，機器損壞險11起。目前，已結(jié)案58起，共計賠付額約為75萬，尚有約50萬未決金額，賠付率約為79%，賠付率相對較高，尤其是公眾責(zé)任險，賠付金額已超出投保金額，而財產(chǎn)一切險的賠付額度相對都是較大的。詳見下列圖示： 險種險種保費保費賠款金額賠款金額未決金額未決金額賠付率賠付率財產(chǎn)一切險財產(chǎn)一切險814910.73 814910.73 521712.90 521712.90 205816.50 205816.50 89.28%89.28%機器損壞險機器損壞險431065.27 431065.27 38010.00 38010.00 25310.00 25310.00 14.69%14

20、.69%現(xiàn)金險現(xiàn)金險3000.00 3000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%0.00%公眾責(zé)任險公眾責(zé)任險336906.00 336906.00 184862.18 184862.18 276497.66 276497.66 136.94%136.94%合計合計1585882.00 1585882.00 744585.08 744585.08 507624.16 507624.16 78.96%78.96%20112011年度公司保險基本情況年度公司保險基本情況險險種種占占比比( (件件數(shù)數(shù)) )機器損壞險8%公眾責(zé)任險50%財產(chǎn)一切險42%20112011年度公司保

21、險基本情況年度公司保險基本情況20112011年度公司保險基本情況年度公司保險基本情況 從以上數(shù)據(jù)看來，我司2011年度的投保方向是正確的，在公眾責(zé)任險和財產(chǎn)一切險上均得到了較好風(fēng)險保障，機器損壞險方面則相應(yīng)較少，故本年度的投保方向重點還在于公眾責(zé)任險和財產(chǎn)一切險方面，機器損壞險則進行選擇性投保。20112011年度公司保險基本情況年度公司保險基本情況二、二、20122012年度投保的相關(guān)建議年度投保的相關(guān)建議（一）關(guān)于投保險種的建議（一）關(guān)于投保險種的建議（二）關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議（二）關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議關(guān)于投保險種的建議關(guān)于投保險種的建議 2011年度有178個項目投

22、保了公眾責(zé)任險，保費支出約為33.7萬元，而至目前為止，在2011年度發(fā)生的130起案件中，公眾責(zé)任險就占66起，50%的出險率，理賠金額也已超過投保的費用，已到賬金額約為18.5萬，理賠中金額約27.6萬。由此可見，公眾責(zé)任險的出險概率較大，而損失也是大小不一，范圍較廣，理賠情況也相對較好，故建議公司所有接管的項目進行參保。故建議公司所有接管的項目進行參保。公眾責(zé)任險：公眾責(zé)任險：關(guān)于投保險種的建議關(guān)于投保險種的建議 財產(chǎn)一切險主要保的是園區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施等財產(chǎn)（包括建筑物主體、智能化弱電工程、消防工程等），保費是按照其工程造價進行計算的，雖然費率不算高，但因造價均較高，故保費的支出也較大。

23、2011年度共有98個項目對財產(chǎn)一切險進行了投保，而保費卻有81.5萬元的支出。出險案件也高達(dá)53起，理賠金額約為72.6萬。相對公眾責(zé)任險而言，財產(chǎn)一切險的出險率較高，理賠金額也大。 財產(chǎn)一切險財產(chǎn)一切險 雖然對財產(chǎn)一切險的投保有利于規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險，但園區(qū)相關(guān)財產(chǎn)的權(quán)屬屬于全體業(yè)主所有，目前的財產(chǎn)一切險保費卻均由公司支出，隨著公司的快速發(fā)展，長此下去，保費的支出將成為公司的一項大成本。畢竟，我們只是為全體業(yè)主在管理、維護相關(guān)的設(shè)備設(shè)施，業(yè)主才是所有財產(chǎn)的真正主人。 關(guān)于投保險種的建議關(guān)于投保險種的建議 因此，我們應(yīng)建議業(yè)主委員會為全體業(yè)主所擁我們應(yīng)建議業(yè)主委員會為全體業(yè)主所擁有的財產(chǎn)進行投保

24、才是最合理的保險方式，當(dāng)然，有的財產(chǎn)進行投保才是最合理的保險方式，當(dāng)然，保險費用也應(yīng)由其承擔(dān)，而并非由我們支出。所以，保險費用也應(yīng)由其承擔(dān)，而并非由我們支出。所以，在投保時，我們要向業(yè)主委員會提出保險的建議，在投保時，我們要向業(yè)主委員會提出保險的建議，為其解釋投保的初衷是為全體業(yè)主提供保障。由于為其解釋投保的初衷是為全體業(yè)主提供保障。由于費用可從經(jīng)營性收益中支出，不需要再額外增加業(yè)費用可從經(jīng)營性收益中支出，不需要再額外增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，相信業(yè)主委員會還是比較容易采納我們的主負(fù)擔(dān)，相信業(yè)主委員會還是比較容易采納我們的建議的。（目前，大名空間的財產(chǎn)一切保費由業(yè)委建議的。（目前，大名空間的財產(chǎn)一切保費由

25、業(yè)委會承擔(dān)）會承擔(dān)）關(guān)于投保險種的建議關(guān)于投保險種的建議 根據(jù)以往案例分析，財產(chǎn)一切險的案件主要發(fā)生在雷暴天氣較多的夏季，主要是在智能化工智能化工程程系統(tǒng)方面遭雷擊，下暴雨或者水管爆裂使電梯電梯進水造成損壞等方面。特建議在投保時注意選擇投保的內(nèi)容，對容易出險的項目進行重點參保。 關(guān)于投保險種的建議關(guān)于投保險種的建議 機器損壞險主要對設(shè)備的安裝、操作上出現(xiàn)意外事故的保險。相關(guān)的設(shè)備在交付使用后均有一定期限的維保期，如是在安裝上出現(xiàn)事故可要求生產(chǎn)安裝單位進行承擔(dān)，故尚在維保期內(nèi)的項目在機器損壞險上可按實際尚在維保期內(nèi)的項目在機器損壞險上可按實際情況暫不進行參保情況暫不進行參保；如相關(guān)的設(shè)備需要我司

26、專業(yè)人員經(jīng)常性進行操作的，且操作不當(dāng)將會帶來嚴(yán)重后果的，可適當(dāng)選擇項目進行參保，如中央空調(diào)、鍋爐、水泵、中央空調(diào)、鍋爐、水泵、等設(shè)備。如交付的項目已過維保期的，應(yīng)及時了解設(shè)備的運行狀態(tài)，對老化的設(shè)備及經(jīng)常性出現(xiàn)故障且出現(xiàn)故障將帶來嚴(yán)重后果的應(yīng)進行參保。關(guān)于投保險種的建議關(guān)于投保險種的建議機器損壞險機器損壞險 因別墅類型的大部分資產(chǎn)屬于業(yè)主私有，根據(jù)以往的案例進行分析，主要是智能化工程遭雷擊的事故較多，特建議重點參保財產(chǎn)一切險的智財產(chǎn)一切險的智能化工程能化工程等方面的設(shè)備。關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議別墅類型別墅類型 考慮到高層建筑遭受暴雨、臺風(fēng)、地震以及火災(zāi)風(fēng)險

27、后可能造成巨大損失，因此需要重點參保：消消防工程、給排水系統(tǒng)、智能化工程、空調(diào)系統(tǒng)、電防工程、給排水系統(tǒng)、智能化工程、空調(diào)系統(tǒng)、電梯工程梯工程等的在財產(chǎn)險和機損險的投保，如是玻璃幕墻的工程應(yīng)進行外立面工程的投保。關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議高層建筑高層建筑 普通小區(qū)的公共區(qū)域財產(chǎn)以設(shè)備設(shè)施為主。建議對智能化工程智能化工程和消防工程等方面在財產(chǎn)險上的投保。關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議普通小區(qū)普通小區(qū) 針對寫字樓、商場等商用物業(yè)，由其產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定了相關(guān)各方的投保義務(wù)，如是屬單一業(yè)主的，我們盡量與業(yè)主方進行溝通，建議其在電梯工程、消防工

28、程、中央空調(diào)、電梯工程、消防工程、中央空調(diào)、等方面進行投保，如屬多產(chǎn)權(quán)的可與相關(guān)業(yè)主進行協(xié)商參保以上內(nèi)容。關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議寫字樓、商場等商用物業(yè)寫字樓、商場等商用物業(yè) 以上建議，僅供參考。請各單位在投保時充分考慮到自身樓盤的特性，進行選擇性的投保，有效地進行成本核算，切忌為了一時的省時省事，而盲目投保，造成保費浪費或者遺漏投保項目。 關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議關(guān)于不同物業(yè)類型區(qū)別投保的建議三、案例分析三、案例分析案例1-小區(qū)內(nèi)車損（此類案件已有23起）2010年4月13日，被保險人業(yè)主余女士駕車通過小區(qū)道路時車輛因道路下水管道口井蓋固定不嚴(yán)彈起，

29、造成車輛底盤受損。索賠情況：車輛維修費、送修拖車費及交通費責(zé)任認(rèn)定：本次事故被保險人未盡到足夠的安全保障義務(wù)，屬于保險責(zé)任。賠付情況：經(jīng)車險理賠人定損及后續(xù)核價，最終賠付4142元 。類似案例：道閘砸到業(yè)主寶馬車；車庫的卷簾門砸傷業(yè)主的一輛車；住戶車輛被高空墜物砸到后擋玻璃 公眾責(zé)任險案例分析公眾責(zé)任險案例分析公眾責(zé)任險案例分析公眾責(zé)任險案例分析案例2-人傷（此類案件已有9起）2011年8月30日，某業(yè)主騎自行車出園區(qū)時，在北側(cè)道路上，被物業(yè)綠化員澆水管絆倒摔傷，造成人身傷害，后送醫(yī)治療。 索賠情況：醫(yī)藥費、誤工費責(zé)任認(rèn)定：本次事故為物業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中發(fā)生意外事故，屬于保險責(zé)任，我司予以賠付

30、。賠付情況：經(jīng)核算醫(yī)藥費和誤工費，最終賠付16674元。類似案例：業(yè)主小孩在游樂場玩耍時摔倒；樓道玻璃碎裂，砸傷業(yè)主；業(yè)主走路滑到花壇 公眾責(zé)任險案例分析公眾責(zé)任險案例分析案例3-漏水滲進電梯導(dǎo)致電梯受損 （此類案件已有12起）2011年4月21日晚，受暴雨天氣影響，某小區(qū)7幢三單元樓道進水，積水導(dǎo)致電梯受損。 索賠情況：電梯維修費用 。責(zé)任認(rèn)定：本次事故為暴雨，屬于保險責(zé)任。賠付情況：經(jīng)廠家維修，最終賠付4758元。類似案例：樓頂天窗漏水，導(dǎo)致電梯板受損； 噴淋壞掉漏水導(dǎo)致電梯進水；房屋水管爆裂漏水造成電梯被泡。財產(chǎn)一切險案例分析財產(chǎn)一切險案例分析財產(chǎn)一切險案例分析財產(chǎn)一切險案例分析案例4-

31、雷擊致物損（此類案件已有9起）2010年8月25日下午，某小區(qū)出險雷暴天氣，造成小區(qū)弱電系統(tǒng)嚴(yán)重?fù)p壞。索賠情況：設(shè)備維修。責(zé)任認(rèn)定：本次事故為雷擊，屬于保險責(zé)任。賠付情況：經(jīng)后續(xù)維修更換，最終賠付35000元 。類似案件：小區(qū)攝像頭被雷擊； 雷擊導(dǎo)致多臺監(jiān)控系統(tǒng)受損；雷擊把監(jiān)控器弄壞。財產(chǎn)一切險案例分析財產(chǎn)一切險案例分析財產(chǎn)一切險案例分析財產(chǎn)一切險案例分析案例5-電梯故障（此類案件已有11起）2011年6月25日，某小區(qū)17幢3單元電梯出現(xiàn)故障，無法運行。經(jīng)檢測后，確認(rèn)故障為電梯變頻器驅(qū)動板損壞。 索賠情況：電梯維修費。責(zé)任認(rèn)定：本次事故為意外事故，屬于保險責(zé)任。賠付情況：經(jīng)廠家維修，最終賠付

32、3000元。類似案件：電梯門機電瓶器壞；生活水恒壓設(shè)備故障；電梯突然停駛。機器損壞險案例分析機器損壞險案例分析機器損壞險案例分析機器損壞險案例分析 隨著隨著勞動合同法勞動合同法的實施以及社會的發(fā)展的實施以及社會的發(fā)展進步，勞動者對于自身的保護意識越來越強。為進步，勞動者對于自身的保護意識越來越強。為了保護員工的合法權(quán)益，公司制定和下發(fā)過一系了保護員工的合法權(quán)益，公司制定和下發(fā)過一系列的文件、制度，對列的文件、制度，對勞動合同勞動合同的簽訂等事項的簽訂等事項進行規(guī)范，但在實際操作中，仍有個別單位未按進行規(guī)范，但在實際操作中，仍有個別單位未按規(guī)定操作，造成不必要的糾紛和損失。作為公司規(guī)定操作，造成

33、不必要的糾紛和損失。作為公司的主要管理者，我們有必要提高人力資源的風(fēng)險的主要管理者，我們有必要提高人力資源的風(fēng)險管控意義，規(guī)避勞動人事風(fēng)險。管控意義，規(guī)避勞動人事風(fēng)險。 一、勞動合同簽訂、變更、解除等相關(guān)節(jié)點的風(fēng)一、勞動合同簽訂、變更、解除等相關(guān)節(jié)點的風(fēng)險管控險管控 人力資源風(fēng)險管控的重要高壓線之一就是勞人力資源風(fēng)險管控的重要高壓線之一就是勞動合同簽訂的相關(guān)事項，根據(jù)動合同簽訂的相關(guān)事項，根據(jù)勞動合同法勞動合同法的的相應(yīng)條款，公司應(yīng)嚴(yán)格掌握與員工簽訂、履行、相應(yīng)條款，公司應(yīng)嚴(yán)格掌握與員工簽訂、履行、變更、續(xù)簽、解除（或終止）勞動合同的各時間變更、續(xù)簽、解除（或終止）勞動合同的各時間節(jié)點，避免人

34、為因素造成的疏漏。公司雖三令五節(jié)點，避免人為因素造成的疏漏。公司雖三令五申，但仍有個別區(qū)域不按規(guī)定辦理錄用招聘手續(xù)，申，但仍有個別區(qū)域不按規(guī)定辦理錄用招聘手續(xù)，造成個別員工超過一個月仍未簽訂勞動合同，在造成個別員工超過一個月仍未簽訂勞動合同，在本體建設(shè)部本體建設(shè)部4 4月份對主要管理者勞動合同的審查中，月份對主要管理者勞動合同的審查中，我們還發(fā)現(xiàn)存在部分主要管理者自身的勞動合同我們還發(fā)現(xiàn)存在部分主要管理者自身的勞動合同的過期現(xiàn)象。的過期現(xiàn)象。簽訂合同簽訂合同試用期試用期續(xù)簽合同續(xù)簽合同 勞動合同的風(fēng)險控制點勞動合同的風(fēng)險控制點變更合同變更合同終止合同終止合同 一個月內(nèi)必一個月內(nèi)必須簽訂勞動須簽

35、訂勞動合同合同 試用期試用期一般為一般為三個月，三個月，不得隨不得隨意延長意延長試用期試用期 兩次簽訂兩次簽訂固定期限固定期限勞動合同勞動合同后應(yīng)簽訂后應(yīng)簽訂無固定期無固定期限勞動合限勞動合同同 合同主要合同主要內(nèi)容變化內(nèi)容變化應(yīng)簽訂補應(yīng)簽訂補充合同充合同 終止勞動終止勞動合同證明合同證明書書 二、社會保險等相關(guān)環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制二、社會保險等相關(guān)環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制 為了保障員工的切身利益，規(guī)避勞動用工風(fēng)為了保障員工的切身利益，規(guī)避勞動用工風(fēng)險，依法為員工繳納社會保險是公司應(yīng)盡的義務(wù)，險，依法為員工繳納社會保險是公司應(yīng)盡的義務(wù)，全員應(yīng)保盡保是公司社會保險的指導(dǎo)方針。但在全員應(yīng)保盡保是公司社會保險的指導(dǎo)

36、方針。但在實際操作中因部分崗位（如秩序維護、保潔、綠實際操作中因部分崗位（如秩序維護、保潔、綠化）流動性較大且員工本身不愿參加社會統(tǒng)籌保化）流動性較大且員工本身不愿參加社會統(tǒng)籌保險，公司針對以上崗位給予了較為靈活和人性化險，公司針對以上崗位給予了較為靈活和人性化的社保實施方式，即以上崗位人員可以自主選擇的社保實施方式，即以上崗位人員可以自主選擇參加社會保險或申領(lǐng)社會保險補貼。參加社會保險或申領(lǐng)社會保險補貼。 其中，社保補貼不得低于其中，社保補貼不得低于#元元/ /月月人。但人。但是在實施中我們必須注意：是在實施中我們必須注意： 1 1、員工應(yīng)與公司自愿簽署不繳納社會保險、員工應(yīng)與公司自愿簽署不

37、繳納社會保險的的“承諾書承諾書”； 2 2、此項、此項“社保補貼社保補貼”在工資表中專項列出；在工資表中專項列出； 3 3、公司必須保存員工的工資單簽名記錄。、公司必須保存員工的工資單簽名記錄。 針對未繳納社會保險的員工，公司可以通過購買團體針對未繳納社會保險的員工，公司可以通過購買團體意外保險來規(guī)避工傷風(fēng)險。杭州地區(qū)自意外保險來規(guī)避工傷風(fēng)險。杭州地區(qū)自20072007年開始為部分年開始為部分保潔綠化員購買團體人身意外保險，在保潔綠化員購買團體人身意外保險，在3 3年的操作中，購年的操作中，購買人身意外保險的保潔綠化員工發(fā)生工傷買人身意外保險的保潔綠化員工發(fā)生工傷9 9起，總計支出起，總計支出

38、8.338.33萬元，獲得理賠萬元，獲得理賠10.810.8萬元，而秩序維護隊員的工傷率萬元，而秩序維護隊員的工傷率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保潔綠化員工。經(jīng)過分析后我們發(fā)現(xiàn)：要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保潔綠化員工。經(jīng)過分析后我們發(fā)現(xiàn)： 1 1、員工的重大工傷事故多發(fā)生于上下班途中，且以、員工的重大工傷事故多發(fā)生于上下班途中，且以保潔、綠化員為主。因秩序維護隊員多住宿在集體宿舍，保潔、綠化員為主。因秩序維護隊員多住宿在集體宿舍，且年輕、反應(yīng)敏捷，故上下班工傷風(fēng)險很低，而保潔、綠且年輕、反應(yīng)敏捷，故上下班工傷風(fēng)險很低，而保潔、綠化員工因年齡偏大、應(yīng)急反應(yīng)較為遲鈍而造成上下班工傷化員工因年齡偏大、應(yīng)急反應(yīng)較為遲鈍而造成上下班工傷風(fēng)險較高；風(fēng)險較高； 2 2、如、如20112011年為杭州地區(qū)所有的保潔綠化員辦理團體年為杭州地區(qū)所有的保潔綠化員辦理團體意外保險，則公司將支出的費用預(yù)計為意外保險，則公司將支出的費用預(yù)計為9.69.6萬，獲得的理萬，獲得的理賠預(yù)計為賠預(yù)計為10.110.1萬。因此，我們建議各單位可根據(jù)實際情況萬。因此，我們建議各單位可根據(jù)實際情況認(rèn)真研究分析，確定是否辦理意外保險，以規(guī)避意外風(fēng)險。認(rèn)真研究分析，確定是否辦理意外保險，以規(guī)避意外風(fēng)險。 三、工作時間、加班等相關(guān)環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制三、工作時間、加班等相關(guān)環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制 根據(jù)浙綠物通【根據(jù)浙綠物通【20092009】131131號及