中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其前景展望

1、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其前景展中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其前景展望望 20122012年年9 9月月2626日日 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場的含義一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場的含義 房地產(chǎn)房地產(chǎn): : 房屋財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱為不動(dòng)產(chǎn)。三種形態(tài)：三種形態(tài)：(1)土地土地(3)房地合一房地合一(2)建築物建築物 房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分市場細(xì)分市場細(xì)分按地域細(xì)分按地域細(xì)分按用途細(xì)分按用途細(xì)分按存量增量按存量增量細(xì)分細(xì)分按交易形式按交易形式細(xì)分細(xì)分按目標(biāo)市場按目標(biāo)市場劃分劃分按城市細(xì)分按城市細(xì)分按使用目的劃分按使用目的劃分居住居住物業(yè)市場物業(yè)市場商業(yè)商業(yè)物業(yè)市場物業(yè)市場工業(yè)工業(yè)物業(yè)市場物業(yè)市場特殊特

2、殊物業(yè)市場物業(yè)市場三級市場三級市場一一級市場級市場三三級市場級市場二二級市場級市場土地使用權(quán)交易土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)房地產(chǎn)買賣買賣房地產(chǎn)房地產(chǎn)租賃租賃房地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押抵押按建造水平劃分按建造水平劃分低低檔物業(yè)檔物業(yè)中高中高檔物業(yè)檔物業(yè)中中檔物業(yè)檔物業(yè)中低中低檔物業(yè)檔物業(yè)土地土地市場市場高高檔物業(yè)檔物業(yè)房地產(chǎn)市場主體房地產(chǎn)市場主體1.土地所有者或當(dāng)前的使用者土地所有者或當(dāng)前的使用者2.房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商3.政府及政府機(jī)構(gòu)政府及政府機(jī)構(gòu)4.金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)5.建筑承包商建筑承包商6.專業(yè)顧問（建筑師、工程師、會計(jì)師、造價(jià)專業(yè)顧問（建筑師、工程師、會計(jì)師、造價(jià)工程師、估價(jià)師及物業(yè)代理、律師）工

3、程師、估價(jià)師及物業(yè)代理、律師）7.消費(fèi)者或買家消費(fèi)者或買家1.房地產(chǎn)市場供給的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場供給的特點(diǎn)(1)短期缺乏彈性短期缺乏彈性(住房建造周期長住房建造周期長)； (2)非同質(zhì)性非同質(zhì)性（產(chǎn)品差異）；（產(chǎn)品差異）； (3)高度壟斷性高度壟斷性（進(jìn)入壁壘高）。（進(jìn)入壁壘高）。2.市場需求的特點(diǎn)市場需求的特點(diǎn) (1)廣泛性廣泛性（生活、辦公、生產(chǎn)、商業(yè)等）；（生活、辦公、生產(chǎn)、商業(yè)等）； (2)多樣性多樣性（價(jià)格、面積、地段等）；（價(jià)格、面積、地段等）； (3)需要金融信貸機(jī)構(gòu)融資需要金融信貸機(jī)構(gòu)融資（資本密集型）。（資本密集型）。 二、我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮二、我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮 房

4、地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)：從行業(yè)的角度來說，具體包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)4個(gè)部分。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及建筑、建材、冶金、金融等眾多行業(yè)幾千個(gè)品種的產(chǎn)品，被房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)60多個(gè)； 1996年，建設(shè)部正式提出把住宅建設(shè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)； 2003年8月31日，國務(wù)院正式下發(fā)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，其中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是國務(wù)院首次在文件中明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。 由于房地產(chǎn)成為普通居民消費(fèi)和投資的最重要組成部分，并且

5、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量提升中發(fā)揮重要作用，各級政府大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 隨著我國城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，政府出臺了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。 房地產(chǎn)業(yè)在政府的政策扶持和各方市場力量的推動(dòng)下飛速增長，在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大就業(yè)等方面發(fā)揮了積極的作用，而且建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占據(jù)GDP的比例接近10%。 19781949年，人均住宅面積由4.6平米/人下降至3.9平米/人，截至2009年底：城市人均住宅建筑面積約30平方米。 自2003年開始，我國房價(jià)開始快速上漲，2007年房價(jià)飆升速是驚人，甚至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價(jià)格上漲超過了發(fā)達(dá)地區(qū)，嚴(yán)重脫

6、離了社會普通百姓的承受能力，對我國房地產(chǎn)市場和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展形成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，從而受到社會的普遍關(guān)注。 高房價(jià)的負(fù)面效應(yīng)：高房價(jià)的負(fù)面效應(yīng)： 1.高房價(jià)使許多家庭住房消費(fèi)過度透支，擠壓其它消費(fèi)； 2.房價(jià)太高，增加企業(yè)商業(yè)成本，增加居民居住成本、幸福感下降，會導(dǎo)致人才流失、企業(yè)外遷，從而降低城市的競爭力； 3.誘發(fā)通貨膨脹，房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性，能夠帶動(dòng)數(shù)十個(gè)行業(yè)發(fā)展，房價(jià)快速大幅上漲，拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格高漲。生產(chǎn)資料價(jià)格上升,最后將傳遞到居民消費(fèi)價(jià)格上。房價(jià)高企，房地產(chǎn)投資利潤率高，吸引國內(nèi)眾多炒家投資房地產(chǎn),而更嚴(yán)重的是，在人民幣升值的大背景下,大量國外的熱錢涌入中國房地產(chǎn)市場，造成

7、我國流動(dòng)性過剩,增大通貨膨脹的可能； 4.增加金融風(fēng)險(xiǎn)； 5.資源、能源消耗嚴(yán)重，節(jié)能減排壓力增大； 6.導(dǎo)致社會分配不公。 中國房地產(chǎn)市場 從安居時(shí)代到投機(jī)時(shí)代 2121世紀(jì)什么最貴：房子！世紀(jì)什么最貴：房子！ 蝸居道出了都市無房族的困惑：“攢錢的速度永遠(yuǎn)趕不上房攢錢的速度永遠(yuǎn)趕不上房價(jià)上漲的速度。價(jià)上漲的速度?！?“現(xiàn)在的房價(jià)是沒有最高，現(xiàn)在的房價(jià)是沒有最高，只有更高，不斷的更高，越只有更高，不斷的更高，越來越高來越高 ?！?房奴心聲：“如果如果3030年還完貸年還完貸款，利息都滾出一套房子來款，利息都滾出一套房子來了了?！?大陸中心城市房價(jià)走勢大陸中心城市房價(jià)走勢北京四環(huán)的100平方米公

8、寓，能在加州買兩棟別墅。 調(diào)控政策摘要，第一階段（20032008）2003年4月央行央行121121號文件首次拉響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控警報(bào)，號文件首次拉響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控警報(bào)，對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定2003年8月8.318.31大限，大限，土地供應(yīng)方式從協(xié)議出讓調(diào)整為招拍掛，4月份實(shí)行的半年不批新增土地政策，使得當(dāng)年土地購置和開發(fā)面積增幅明顯回落2004年10月央行首次宣布上調(diào)存貸款利率2005年3月取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%2005年5月

9、國八條國八條將穩(wěn)定房價(jià)提高到政治高度2005年9月 銀監(jiān)會212號文，對房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制2006年4月 貸款利率再次上調(diào)2006年5月 國六條國六條出臺，新一輪調(diào)控大幕開啟。2006年5月 九部委“十五條”，提出90、70標(biāo)準(zhǔn)。2006年5月國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。2006年7月國稅總局發(fā)布通知，全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，當(dāng)年上調(diào)3次2006年8月 貸款利率再次上調(diào)2007年1月 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2007年內(nèi)上調(diào)了10次2007年3月 物權(quán)法通過，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)2007年

10、3月3月第一次加息，5月第二次加息，7月第三次加息，8月第四次加息，9月第五次加息2007年9月央行出臺新政，只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍2007年12月07年第六次加息，第十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2008年1-6月央行連續(xù)五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2008年8月 央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理 雖然我國從國務(wù)院到各部委相繼出臺了許多相應(yīng)的調(diào)控政策，從“舊國八條”到“新國八條”再到“國六條”等等，主要從土地、信貸、金融、財(cái)政、

11、稅務(wù)、供給上下功夫，然而房價(jià)卻在調(diào)控中節(jié)節(jié)攀升，原因何在？ 對低收入和高收入群體而言，抑制需求的利率政策幾乎無效 因?yàn)榈褪杖胝呙鎸Ω叻績r(jià)和高利率根本無力靠貸款買房，而高收入群體則根本不需要靠借錢買房； 對中等收入的家庭來說，償還能力強(qiáng)的會提前還貸，避免借貸成本的盤升；償還能力弱的只能節(jié)衣縮食，擠占其他消費(fèi)支出，消費(fèi)者的福利水平會下降，或推遲購房計(jì)劃； 對于房地產(chǎn)商和以投機(jī)為目的的短期炒房者來說，提高借貸門檻和貸款利率必然會影響企業(yè)融資成本(有的房地產(chǎn)商不惜借高利貸)，但他們知道政府決不會允許房價(jià)下跌，從而將加息成本、稅收和土地成本等通過提價(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這就是政府實(shí)行緊縮的貨幣政策而房價(jià)反而上

12、漲得越快的原因。 另一方面，加息會導(dǎo)致大量的熱錢流入，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲，加劇通貨膨脹；加息抑制國內(nèi)的投資與消費(fèi)；加息也進(jìn)一步加大了人民幣升值的壓力。 三、我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮的原因三、我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮的原因預(yù)期預(yù)期城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化化房地房地產(chǎn)貸產(chǎn)貸款款高房高房價(jià)價(jià)投資和投資和投機(jī)需投機(jī)需求求人民幣人民幣升值升值各種各種稅費(fèi)稅費(fèi)土地財(cái)土地財(cái)政政 （一）經(jīng)濟(jì)因素（一）經(jīng)濟(jì)因素 1.房地產(chǎn)具有類似于金融產(chǎn)品的保值增值特性。 (1)商品房可以為投資者帶來穩(wěn)定的收益，表現(xiàn)為房屋租金收入。 有趣的是，德國的自有住宅比例很低，僅僅40%，但仍然高于瑞士（30%），卻大大低于英國（67%），美國（65%

13、），法國（54%），日本（61%）和意大利（70%）。 (2)資產(chǎn)升值向人們注入了靠資產(chǎn)致富的理念，買賣差價(jià)形成一個(gè)利潤來源。 一是土地制度改革滯后及政府壟斷推動(dòng)了以土地為核心資產(chǎn)價(jià)格的飆升， 二是在快速城市化進(jìn)程中中，大量的資金投向了城市基礎(chǔ)設(shè)施上，水、電、燃?xì)?、道路交通、空氣、環(huán)境的改善帶來了與城市相關(guān)資產(chǎn)的升值。 (3)由于其兼具實(shí)業(yè)產(chǎn)品的特性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要比金融產(chǎn)品更小。 (4)近年來人民幣一直在不斷地升值，所以，匯率得益也是一個(gè)重要的組成部分。 (5)收益率高于一般投資品，可以規(guī)避儲蓄存款負(fù)利率和股市波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。 (6)(6)房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，是對付通貨膨脹的一房地產(chǎn)作為一種

14、不動(dòng)產(chǎn)，是對付通貨膨脹的一種保值手段。種保值手段。住宅和通貨膨脹有某種相互依存的關(guān)系。持續(xù)偏高的總體通貨膨脹促使房價(jià)暴漲，同時(shí)，房價(jià)的暴漲反過來也可能刺激總體通貨膨脹。處于世界領(lǐng)先地位的工業(yè)國（七國集團(tuán)或G7），在通貨膨脹全盛時(shí)期，房價(jià)都無情地攀升。1992年，英國的房屋價(jià)格比其1970年高出13倍多。對其他國家而言，這個(gè)數(shù)目雖然要低得多，但也相當(dāng)引入注目加拿大是六倍，美國和日本是五倍。 在高通貨膨脹率的情況下，購置房產(chǎn)相對其他投資方式更有吸引力。通貨膨脹率越高，那么借錢買房的實(shí)際成本就越低,甚至為負(fù)數(shù)。 抵押貸款最初在貸款總額所占比例很高，由于通貨膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，這一比例很快降到較

15、低的水平。 從百萬“負(fù)翁”到百萬“富翁” 。 (7)面對一降再降的銀行存款利率和一跌再跌的股票市場，大多數(shù)居民也找不到其它安全、有效的替代產(chǎn)品，在這樣的背景下，住房作為兼具消費(fèi)和投資價(jià)值的一種特殊商品越來越受到人們關(guān)注。目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國居民持有的最重要資產(chǎn)。 毫不夸張地說，在過去二三十年中，房屋所有權(quán)和房屋信貸已支配了個(gè)人信貸，繼而也控制宏觀經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)者。大多數(shù)中產(chǎn)階級夫婦在經(jīng)濟(jì)上的壓力主要是購買住房，盡早購買，盡可能多借，房屋要越住越大。尤其是要放棄日常的休閑，精打細(xì)算，把家庭收入的絕大部分投入喂養(yǎng)“抵押怪獸”。房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上

16、漲低收入家庭住房困難低收入家庭住房困難三外企業(yè)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)三外企業(yè)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)社會資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚社會資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚房地產(chǎn)投資高回報(bào)房地產(chǎn)投資高回報(bào)炒房熱浪洶涌澎湃炒房熱浪洶涌澎湃 2.各項(xiàng)稅金和相關(guān)費(fèi)用有增無減。 不少大城市這些年為何熱衷發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，一個(gè)重要原因就是土地出讓金和稅費(fèi)成為重要的政府收入來源。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中目前涉及的稅種有12項(xiàng)之多，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）、教育附加費(fèi)（外資企業(yè)不征）、企業(yè)所得稅、固定資產(chǎn)抽獎(jiǎng)方面調(diào)節(jié)稅（已免）、房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）、車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌

17、照稅）、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等；涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)5050項(xiàng)，項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多次收費(fèi)問題。 政府通過稅收、土地的各項(xiàng)收費(fèi)共拿走了房款的55%左右，其中土地費(fèi)用約30%，稅收10%，還有其他各種費(fèi)用15%20%。 此外，地方政府及其官員的腐敗也是房價(jià)高漲的強(qiáng)勁助推器，開發(fā)商的“公關(guān)”成本占到樓盤總成本的 3% 到 5%或更高(拿地環(huán)節(jié)是腐敗的重頭)。 在地方政府追求土地收入最大化的同時(shí)，少數(shù)官員也在追求權(quán)力尋租最大化，房地產(chǎn)是商業(yè)賄賂、貪污腐敗的重災(zāi)區(qū)。 政府通常在遏制腐敗方面（如行賄）表現(xiàn)得并不積極，因?yàn)閷τ诠?/p>

18、員而言，這是他們重要的收入來源，能夠?yàn)檎?guī)收入提供補(bǔ)充。而且，一些人還將腐敗看作官僚機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的潤滑劑，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段。但是，腐敗會破壞國民經(jīng)濟(jì)和公共道德。 3.供給不足或供給結(jié)構(gòu)性短缺。 經(jīng)濟(jì)主體的多元化使得住宅需求日趨多元化，而我國住宅市場結(jié)構(gòu)性短缺，中低價(jià)位中小戶型普通商品房、租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足。 住宅需求的細(xì)分 1.國外需求：居住與投資需求 2.本地需求：剛性需求（拆遷、結(jié)婚與離婚、家庭小型化） 改善型需求（收入提高） 3.外來需求：流動(dòng)人口、進(jìn)城務(wù)工、子女上學(xué)就業(yè)先富起來的一部分人 在“緊縮”政策影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)因資金不足只能分期開發(fā)，推遲或延長開發(fā)期，從而影響住

19、房的有效供給。 2003年以來地價(jià)迅速上漲，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商總是千方百計(jì)地“圈地”，一旦時(shí)機(jī)成熟，或?qū)⑼恋馗邇r(jià)轉(zhuǎn)讓，或進(jìn)行瘋狂炒作，這一方面影響住房的有效供給，另一方面導(dǎo)致價(jià)格急劇上漲。 4.房地產(chǎn)是不可貿(mào)易商品。 房地產(chǎn)是不可貿(mào)易商品，只能在其生產(chǎn)國消費(fèi)，不能出口或進(jìn)口，所以，在世界各地的城市之間，租金差異很大，常達(dá)數(shù)十倍之差。 5.買漲不買跌的心理。因?yàn)殚L時(shí)間的房產(chǎn)漲價(jià)，使買房成為一種致富的方法。人們看到其他人大量借錢，經(jīng)常搬家，最終走上致富之路，因此得出結(jié)論：這是財(cái)富的來源從房地產(chǎn)市場的泡沫中創(chuàng)造。 很多人預(yù)期到自己將來會需要更大的房屋。由于擔(dān)心如果現(xiàn)在不買，將來房價(jià)一路飛漲，以至無法

20、負(fù)擔(dān)，順便著購房的階梯再上一步，購買比起初需要更大的房屋。 也有些人是出于獲利的動(dòng)機(jī)，不僅包括那些積極進(jìn)行房地產(chǎn)交易的商人，也包括那些已步入晚年的人，即使只有一兩個(gè)人居住，他們也要購買較大的房屋，因?yàn)檫@是一種較好的投資方式。另外，還有一些即使不居住也要購買房屋，讓“第二個(gè)家”在大部分時(shí)間都閑置起來。 他們之所以這么做是認(rèn)為，一旦考慮資本增值，購買成本就算不上什么。 6.人民幣升值加劇房地產(chǎn)投機(jī)2006年12月，中國金融業(yè)全面開放，外資、熱錢涌入人民幣人民幣升值升值國際熱錢國際熱錢大量涌入大量涌入樓市樓市泡沫泡沫 引發(fā)高房價(jià)的其他經(jīng)濟(jì)因素還有： 1. 城市化進(jìn)程加快； 2. 人們生活質(zhì)量改善的需

21、要； 3.城建拆遷造成大量被動(dòng)需求； 4.國內(nèi)外投資和投機(jī)需求增加； 5.一部分買房子的人是不計(jì)成本的，因?yàn)檫@些錢來路不明；等等。 城市化：中國城市人口每年增加城市化：中國城市人口每年增加1 1個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn) ( (二二) )政治因素政治因素 1.“土地財(cái)政”及地方政府追求政績的需要。 對任何一個(gè)國家，經(jīng)濟(jì)增長都是一個(gè)古老的話題。 在長期內(nèi)，生活水平的提高依賴于經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長意味著更多的工作、更多的產(chǎn)出、更好的收入和每個(gè)人提高生活水平的機(jī)會。 無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家,經(jīng)濟(jì)增長都是政府的中心要?jiǎng)?wù)。 經(jīng)濟(jì)體系反映政治體系：政治決定經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)體系反映政治體系：政治決定經(jīng)濟(jì)。 對中國政府來說

22、，經(jīng)濟(jì)增長卻成了首要任務(wù)，因而形成了各種衡量政府能力的量化考核指標(biāo)，這其中最重要的就是GDP考核指標(biāo)，而任期有限的地方政府必然選擇發(fā)展資本和勞動(dòng)力密集的行業(yè)以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長： （1）房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)在短期之內(nèi)迅速提升GDP總量的行業(yè)； （2）房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； （3）可以促進(jìn)就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條漫長，雇傭的勞動(dòng)力數(shù)量龐大，尤其是建筑業(yè)，因此大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以效緩解我國嚴(yán)重的就業(yè)壓力； （4）可以增加地方財(cái)政收入，土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而這一重要資源控制在地方政府手中，土地轉(zhuǎn)讓收益除了少部分作為補(bǔ)償外，其它都流入地方財(cái)政囊中。 房地產(chǎn)價(jià)格越高，開發(fā)商對土地的需求越大，土地的價(jià)

23、格就提高的越快，地方政府的財(cái)政收入就越多(地方政府還對土地交易到最終房地產(chǎn)市場交易的整個(gè)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的管理干預(yù))。 對于地方政府而言，“土地財(cái)政”乃無奈之舉。 1994年分稅制改革以來，財(cái)權(quán)向中央政府集中，而財(cái)政支出大約65%集中在省級下以政府。 據(jù)報(bào)道，國內(nèi)現(xiàn)有2100個(gè)縣中，赤字縣約七成，地級市、縣、鄉(xiāng)三級政府總負(fù)債約2.5萬億元，其中鄉(xiāng)（或鎮(zhèn)）、村二級債務(wù)超過5000億元，平均每個(gè)村負(fù)債400萬元。 地方政府要做的事越來越多，但手中可支配的財(cái)力相對越來越少，這意味著地方必須以較少的經(jīng)費(fèi)辦理更多的事務(wù)。 加上不盡科學(xué)的政績考核機(jī)制，地方政府的官員要想升遷，必需自己想辦法籌措經(jīng)費(fèi)，

24、想法將GDP搞上去。 地方政府如何籌措經(jīng)費(fèi)？對于地方而言，可以想出的最好的辦法就是“土地財(cái)政”。因?yàn)椋?994年分稅制體制明確土地出讓金歸地方政府。 通過征地，地方政府以幾萬元每畝的低價(jià)，將土地從原使用者手中拿走，轉(zhuǎn)手通過拍賣等方式出讓，地價(jià)上升幾十、幾百倍以上。 所以，在很多地方，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來源，在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有的縣市土地出讓金收入占到了其地方財(cái)政收入的一半以上，有的地方財(cái)政成為事實(shí)上的“土地財(cái)政”。國土部的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國土地出讓金總金額達(dá)1.5萬億元，2010年為2.7萬億元，同比增加70.4%。 由于地方政府通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既能實(shí)

25、現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長又能增加財(cái)政收入，因此，不顧資源支撐條件和環(huán)境承載能力，甚至互相攀比房價(jià)，房價(jià)快速上漲帶來的是稅收增長和GDP增長,同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展能提升城市形象, 一些地方官員也通過權(quán)力尋租滿足了私欲。 專欄：高房價(jià)與既得利益集團(tuán)的形成 2.2.政府為房地產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的金融支持。政府為房地產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的金融支持。 中國房價(jià)上漲的十二年，也是中國信貸大投放的十二年！中國房價(jià)上漲的十二年，也是中國信貸大投放的十二年！ 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本高度密集的行業(yè)，并且其建設(shè)周期相對較長，所以，商業(yè)銀行的信貸支撐就顯得尤為重要。政府掌握著太多的資源，如金融資源(我國商業(yè)銀行基本都是國有的)、土地資源及政策資源，既然政

26、府將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，那么，就必然為其提供強(qiáng)大的金融支持。 我國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)商的土地儲備、開發(fā)貸款和建筑商的流動(dòng)資金貸款到消費(fèi)者購房的資金信貸來源，無一例外都來自銀行的資金支持，這整個(gè)過程所需資金差不多要占到全部房地產(chǎn)資金的80%左右，越來越多的空置建筑物及不斷攀升的房價(jià)就是銀行放貸過多的直接結(jié)果。 2000年以來，房地產(chǎn)投資年增長率都保持在20以上的高位。 1998年，個(gè)人按揭政策出臺，為房地產(chǎn)業(yè)裝上了推進(jìn)器。對第一套住房的購買者提供按揭貸款無可非議，而對第二套住房和第三套住房的購買者提供按揭貸款就顯得不可思議了。 萬達(dá)被曝負(fù)債率高達(dá)萬達(dá)被曝負(fù)債率高達(dá)90% 并購資金來自銀行貸款！并

27、購資金來自銀行貸款！ 商品房按揭貸款余額月供利率貸款年限貸款金額貸款成數(shù)首付比率商品房按揭 3.政府當(dāng)局不會容忍房地產(chǎn)價(jià)格下降。 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)又是引起宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素之一，世界上多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是因房地產(chǎn)價(jià)格的急劇波動(dòng)導(dǎo)致的。 所以，政府當(dāng)局是決不會允許房價(jià)下跌的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，這時(shí)房價(jià)已不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而是一個(gè)政治問題。盡管官方一再承諾要調(diào)控房價(jià)并采取了一系列措施，但是房價(jià)照漲不誤，所以官方的任何承諾已不具有可信度，實(shí)際上，官方強(qiáng)調(diào)的是要抑制房價(jià)過快上漲。 政府并不會對房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)真格的，十多年來的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格不但沒有下降過，反而扶搖直上，便是明證！ 4.

28、我國中央銀行缺乏獨(dú)立性。 (1)貨幣政策決定權(quán)在國務(wù)院。 根據(jù)2003年修正的中國人民銀行法第一章第五條規(guī)定 中國人民銀行就年度貨幣供應(yīng)量、利率、匯率和國務(wù)院規(guī)定的其他重要事項(xiàng)作出的決定，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后執(zhí)行。 (2)政治家以未來為代價(jià)（通貨膨脹）來換取短期好處。 貨幣政策從制定到取得效果，需要一段很長的時(shí)間。 房屋，不僅僅是純粹的物質(zhì)載體，更是我們的精神房屋，不僅僅是純粹的物質(zhì)載體，更是我們的精神港灣港灣 神仙把天堂當(dāng)作家，中國人卻把家當(dāng)天堂神仙把天堂當(dāng)作家，中國人卻把家當(dāng)天堂 ；“安居安居樂業(yè)樂業(yè)”的思想已深深植入中國人的精髓，自古以來，房子的思想已深深植入中國人的精髓，自古以來，房子就是中

29、國人不斷尋求的根就是中國人不斷尋求的根 似乎似乎“家家即是一切的起點(diǎn)，又是一切的終點(diǎn)！即是一切的起點(diǎn)，又是一切的終點(diǎn)！（三）（三）傳統(tǒng)文化傳統(tǒng)文化 四、四、 結(jié)結(jié) 論論 (一)沒有任何一個(gè)國家是依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使自己成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的。 房地產(chǎn)行業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，資金和土地等稀缺資源過分地向房地產(chǎn)業(yè)業(yè)集中無助于我國產(chǎn)業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。 房地產(chǎn)市場非理性繁榮將會給一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體系帶來眾多風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡、資源配置長期的無效率、貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大和金融風(fēng)險(xiǎn)，等等。 而且，發(fā)生在這種情形下的房地產(chǎn)繁榮，它的作用就像鴉片或烈性飲料的刺激作用一樣，只能引起一時(shí)的興奮，但后果則是終生萎靡不振。

30、 (二)生產(chǎn)財(cái)富的能力比財(cái)富本身更為重要。 國家財(cái)富并不在于擁有交換價(jià)值，而在于擁有生產(chǎn)能力，這好比一個(gè)漁夫的財(cái)富的多少不在于他擁有多少魚，而在于使他能夠不斷地捕魚以滿足自己需要的能力和手段。 要使繁榮真正給個(gè)人和國家?guī)砗锰?，那么這種繁榮必須是持續(xù)性的，就要改變重物輕人、只看產(chǎn)值不見福利的思想，一味地追求GDP的增長而設(shè)計(jì)的政策往往會產(chǎn)生事與愿違的后果。 但是，人們很難下定決心犧牲眼前的利益去追求那遙遠(yuǎn)的希望。 (三)擾亂價(jià)格的資源配置功能。 房地產(chǎn)價(jià)格本身并沒有納入物價(jià)指數(shù)之內(nèi)，而過高的房地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)品價(jià)格的提高，使得各種資源迅速向該行業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集聚。 (四)

31、高房價(jià)所造成的收入再分配常常是富人受益，窮人受損，這種收益與成本的不對稱會影響社會公正和穩(wěn)定，甚至?xí)绊懜母锏倪M(jìn)程。 (五)為了消滅“土地財(cái)政”，就要改革財(cái)稅體制，要么擴(kuò)大地方政府籌資權(quán)限，要么中央向地方讓度一部分財(cái)稅資源。 (六)我國中央銀行應(yīng)擁有貨幣政策工具的獨(dú)立性，同時(shí)，貨幣政策的目標(biāo)應(yīng)修改為“保持物價(jià)穩(wěn)定”。 五、前景展望五、前景展望 （一）由于市場強(qiáng)勁需求，房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展。（一）由于市場強(qiáng)勁需求，房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展。 1.1.目前我國國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀目前我國國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀 2011 年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1 月，“國

32、八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010 年的不足20 個(gè)大幅增加到40 多個(gè)；7 月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50 個(gè)。北京房價(jià)歷史走勢2003年8.31大限08年國際金融危機(jī)爆發(fā)土地供應(yīng)土地供應(yīng)斷檔期斷檔期2003 04 05 06 07 08 09 10 11第二輪房第二輪房價(jià)地價(jià)飆價(jià)地價(jià)飆升期升期第一輪房第一輪房價(jià)地價(jià)飆價(jià)地價(jià)飆升期升期房房價(jià)價(jià)回回調(diào)調(diào)期期平穩(wěn)僵持平穩(wěn)僵持階段階段 歐洲債務(wù)危機(jī)，歐洲債務(wù)危機(jī)，其影響程度超過其影響程度超過1997年，直逼年，直逼1929年

33、。年。部分企業(yè)裁員情況部分企業(yè)裁員情況企業(yè)名稱企業(yè)名稱裁員人數(shù)裁員人數(shù)比例比例美國運(yùn)通美國運(yùn)通7000700010%10%花旗集團(tuán)花旗集團(tuán)140001400010%10%高盛集團(tuán)高盛集團(tuán)325003250010%10%匯豐銀行匯豐銀行110011004%4% eBayeBay1500150010%10%雅虎雅虎1500150010%10%百事可樂百事可樂330033001.8%1.8%星巴克星巴克1000100015%15%國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDPGDP增長率連續(xù)增長率連續(xù)5 5個(gè)季度下跌個(gè)季度下跌股票總市值急劇下降，社會財(cái)富縮水嚴(yán)重（股票總市值急劇下降，社會財(cái)富縮水嚴(yán)重（財(cái)富縮水財(cái)富縮

34、水26萬億萬億）企業(yè)倒閉，預(yù)計(jì)造成失業(yè)人口將達(dá)企業(yè)倒閉，預(yù)計(jì)造成失業(yè)人口將達(dá)20002000萬萬 鋼鐵水泥產(chǎn)能嚴(yán)重過剩鋼鐵水泥產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，社會財(cái)富縮水，失業(yè)率不斷上升。，社會財(cái)富縮水，失業(yè)率不斷上升。 庫存鋼材能建庫存鋼材能建371個(gè)鳥巢或個(gè)鳥巢或111座央視大樓。座央視大樓。 12.2%9.9%能源需求一路走低能源需求一路走低國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國房地產(chǎn)市場我國房地產(chǎn)市場“寒冬寒冬”即將結(jié)束！即將結(jié)束！溫家寶：把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。溫家寶：把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。 國務(wù)院總理溫家寶國務(wù)院總理溫家寶 2012年年5月月18日至日至20日在武漢市日在武漢市調(diào)研的講話 央行下發(fā)特

35、急文件：利率最低仍為央行下發(fā)特急文件：利率最低仍為7 7折。折。 銀發(fā)銀發(fā)2012142號號央行決定自央行決定自20122012年年6 6月月8 8日起降息。日起降息。 國家發(fā)改委國家發(fā)改委: : 房地產(chǎn)政策總體來說已在放松房地產(chǎn)政策總體來說已在放松 。中央部委十八大前密集調(diào)研 ，頻繁的調(diào)研活動(dòng)與目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力密切相關(guān)。 2.我國房地產(chǎn)政策反復(fù)無常我國房地產(chǎn)政策反復(fù)無常年份發(fā)展目標(biāo) 指導(dǎo)方針 政策內(nèi)容 經(jīng)濟(jì)影響 1979-1983發(fā)展房地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) “調(diào)整、改革、整頓” 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、下放管理權(quán) 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 1984防止盲目發(fā)防止盲目發(fā)展商品住宅展商品住宅改革住房制度 推行商品

36、化試點(diǎn)、建立綜合開發(fā)公司、公有住房補(bǔ)貼出售 經(jīng)濟(jì)高漲經(jīng)濟(jì)高漲 1985-1987 擴(kuò)大房地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “改革開放” 加強(qiáng)商品房住宅計(jì)劃管理，限制公有住房補(bǔ)貼出售 經(jīng)濟(jì)衰退經(jīng)濟(jì)衰退1988擴(kuò)大房地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “改革開放” 肯定深圳市在土地有償使用方面的突破；修改憲法，允許土地批租、擴(kuò)大市場機(jī)制 經(jīng)濟(jì)高漲經(jīng)濟(jì)高漲 1989-1991 規(guī)范房地規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 治理整頓、深化改革 治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；建設(shè)部頒布深化企業(yè)經(jīng)濟(jì)機(jī)制改革的通知，壓縮基建規(guī)模，緊縮銀根 經(jīng)濟(jì)蕭條經(jīng)濟(jì)蕭條年份發(fā)展目標(biāo) 指導(dǎo)方針 政策內(nèi)容 經(jīng)濟(jì)影響 1992-1993 加快房地加快房

37、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “加快改革、開放、建設(shè)步伐” 引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；開放房地產(chǎn)價(jià)格；擴(kuò)大市場調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開發(fā)消費(fèi)貸款 經(jīng)濟(jì)高漲經(jīng)濟(jì)高漲 1993-1996 理順房地理順房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) “持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康”發(fā)展 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀管理，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查；頒布增值稅法房地產(chǎn)管理法；整頓金融秩序 經(jīng)濟(jì)衰退經(jīng)濟(jì)衰退 1997-2002 促進(jìn)房地促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)發(fā)展 “培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)” 將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的兩個(gè)增長點(diǎn)之一；提出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃；福利分房政策全部退出歷史舞臺；住房按揭成為消費(fèi)者購房融資的主要渠道；經(jīng)營性用地全部采用招拍掛方式出讓；

38、 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)高漲經(jīng)濟(jì)高漲 2003-2004規(guī)范房地規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展” 整頓金融秩序、清理各類園區(qū)、 經(jīng)濟(jì)高漲經(jīng)濟(jì)高漲 房地產(chǎn)政策回顧 2003年：121號文、18號文 2004年：土地實(shí)行招、拍、掛 2005年：政府工作報(bào)告、國八條 2006年：國六條、六部委限制外資政策 2007年：二套房貸政策 2008年：年初限制政策與年底刺激政策 2009年：房地產(chǎn)政策與08年恰好相反 2010年: 國務(wù)院兩次出臺4號文件和10號文件 3.我國土地資源我國土地資源 形勢嚴(yán)峻形勢嚴(yán)峻 （1 1）在人口增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力下，土地資源短）在人口增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力下，

39、土地資源短缺狀況日益突出；缺狀況日益突出； （2 2）土地資源利用粗放、浪費(fèi)嚴(yán)重，以及土地資）土地資源利用粗放、浪費(fèi)嚴(yán)重，以及土地資源管理不當(dāng)，加劇了形勢的嚴(yán)峻性。源管理不當(dāng)，加劇了形勢的嚴(yán)峻性。 世界觀察研究所的萊斯特世界觀察研究所的萊斯特. .布朗研究發(fā)現(xiàn)，日本和韓國發(fā)布朗研究發(fā)現(xiàn)，日本和韓國發(fā)展過程中，農(nóng)用地被工業(yè)大量占用而導(dǎo)致農(nóng)業(yè)萎縮，糧食則依展過程中，農(nóng)用地被工業(yè)大量占用而導(dǎo)致農(nóng)業(yè)萎縮，糧食則依靠進(jìn)口來滿足需要。（靠進(jìn)口來滿足需要。（9494年日本進(jìn)口占年日本進(jìn)口占72%,72%,韓國占韓國占6666）根）根據(jù)這個(gè)結(jié)論，他推理得出了據(jù)這個(gè)結(jié)論，他推理得出了誰來養(yǎng)活中國的問題，引起國誰來養(yǎng)活中國的問題，引起國際社會的強(qiáng)烈反響。許多人居心叵測的利用這一結(jié)論，提出際社會的強(qiáng)烈反響。許多人居心叵測的利用這一結(jié)論，提出“中國威脅論中國威脅論”。 人與耕地矛盾突出人與耕地矛盾突出耕地、林地少，耕地、林地少，難利用土地多，難利用土地多，后備土地資源不后備土地資源不足。足。我國我國土地土地資源資源特點(diǎn)特點(diǎn)各類土地資源破壞嚴(yán)重各類土地資源破壞嚴(yán)重 優(yōu)勢優(yōu)勢比例構(gòu)成比例構(gòu)成 不合理不合理 耕地、林地少，耕地、