萬科物業(yè)管理前期介入工作指引1642279453

1、1、目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。2、范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。3、職責(zé)3.1 集團物業(yè)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2 各地物業(yè)公司負責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4方法和過程控制4.1 物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以

2、前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2 前期介入的一般程序4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃4.2.4 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠

3、化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管

4、理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。5規(guī)劃設(shè)計階段介入5.1 規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備5.1.1 規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。5.1.1.1 報批報建文件可行性研究報告及批復(fù)、詳規(guī)及批復(fù)、項目選址意見書、勘測定界報告、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。5.1.1.2 企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3 設(shè)計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計說明書、設(shè)計

5、圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、5.1.2地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相題介紹項目情況并解答疑問。5.1.3 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地5.2項目評估細則。5.2.1 總體評估。5.2.1.1 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4 生活

6、便利，基本生活配套齊全，出行便捷。5.2.1.5 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等善。5.2.1.6 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7 安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8 智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。5.2.1.10 各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2 分類評估5.2.2.1 安保布局a) 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b) 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。關(guān)部門?？疾臁？煽客阠) 人員及車輛各級

7、出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e) 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速(詳見5.2.2.6智能化設(shè)備)。5.2.2.2 消防布局a) 消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理，使用可靠。b) 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c) 消防登高面(場地)設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3 交通布局a) 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b) 主要道路和出入口人車分流

8、，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5)，便于停放d) 有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。5.2.2.4 生活配置美發(fā)、建a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，

9、應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。d) 如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5 設(shè)備配套a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。d) 公共照明、樓道照明配置合理。

10、公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6 智能化配置a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)

11、平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d) 中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7 房屋單體a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c) 樓板厚度與隔音符合

12、國家規(guī)范。d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度(安裝空調(diào)要求)，隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f) 廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在23米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分(一般不少于25

13、0mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。l) 房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時，應(yīng)考慮防盜措施。n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10M)，宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8 室內(nèi)配置a) 室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b) 室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c) 室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套

14、住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。d) 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)e) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。f) 當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g) 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機位置。h) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。i) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。k) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。足，造型5.2.2.9 綠化配置a) 綠化

15、布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充優(yōu)美。b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便然匯聚。c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成抗病蟲性好。d) 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣)g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木5.2.2.10 景觀配置a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。c) 水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置

16、深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、舊的材料。f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11 公共空間a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影于人流自活率高，自然河變型、破響。d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。e) 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有

17、防雨措施。f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。h) 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。i) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12 生態(tài)環(huán)保a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。d) 周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)

18、壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13 管理用房a) 物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般：管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中b) 業(yè)委會、居委會(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?功能：辦公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處

19、5.2.2.14 新材料、新技術(shù)a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b) 試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。5.2.2.15 管理成本測算a) 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。b) 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。5.2.2.16 與相似典型項目的比較a) 相似點b) 差異點c) 優(yōu)勢d) 劣勢e) 改進建議5.3 規(guī)劃設(shè)計評估的程序：5.3.1 地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項

20、具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。5.3.2 物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。5.3.3 地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。5.3.4 物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5 評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成項目規(guī)劃設(shè)計評估報告，并提交物業(yè)相關(guān)部門。5.3.6 物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提

21、交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對項目規(guī)劃設(shè)計評估報告進行評審。5.3.7 評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對項目規(guī)劃設(shè)計評估報告的修改。5.3.8 經(jīng)修改的項目規(guī)劃設(shè)計評估報告由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9 物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交項目規(guī)劃設(shè)計評估報告的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引

22、前期介入相關(guān)規(guī)定操作。6.營銷策劃階段介入6.1 營銷策劃介入程序與內(nèi)容需要確定物業(yè)管6.1.1 物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見物業(yè)管理方案策劃指引。6.1.2 物業(yè)管理方案策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，理方案，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務(wù)管理部等部門的確定。詳見物業(yè)管理方案策劃指

23、引。6.1.3 物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂物業(yè)管理委托合同，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。6.1.4 物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。7施工建設(shè)階段介入7.1 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2 施工建

24、設(shè)介入程序與內(nèi)容7.2.1 成立介入小組，一般23人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。7.2.2 介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。7.2.3 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。7.2.4 物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時

25、溝通相關(guān)問題和進度。7.2.5 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進問題整改落實情況。7.2.6 物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點7.2.6.1 了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向7.2.6.2 地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常

26、發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：a）無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進行防水工程施工。b）采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘（用機械攪攔）；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等）；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c）采

27、用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3 回填土工程回填土工程涉及首層樓地面（無地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4 樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。a）鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工

28、，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排見質(zhì)量問列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b）砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。7.2.6.5 砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，