衢州房地產(chǎn)市場最新

1、衢州市房地產(chǎn)市場報(bào)告2016.4“四省通衢四省通衢”，88378837平方公里，平方公里，256256萬人口萬人口浙西的交浙西的交 通樞紐和政治通樞紐和政治 、經(jīng)濟(jì)、文化中心、經(jīng)濟(jì)、文化中心衢州版圖：衢州版圖：衢州市轄柯城區(qū)、衢江區(qū)、江山市、龍游縣、常山縣和開化縣。p衢州市概況衢州市概況p城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況衢州2015年GDP1146.161146.16億，浙江排名第9位，增速放緩人均GDP5384853848元近幾年衢州市GDP增長率均保持在8%以上，其中2013年GDP突破千億元，但在全省排行水平較低。與浙江省其他主要城市相比，衢州GDP屬于第三梯隊(duì)。第一梯隊(duì)由杭州、寧波組成

2、，GDP總值已突破18000億元；第二梯隊(duì)由溫州、紹興、臺州、嘉興、金華組成，GDP總值超過20000億元；第三梯隊(duì)由衢州、麗水和舟山組成，GDP總值3000多億。備注：衢州市包括兩區(qū)、四縣，數(shù)據(jù)來源于衢州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站GDP1146億，排位第9全省人均GDP為77862元備注：衢州市包括兩區(qū)、四縣，數(shù)據(jù)來源于衢州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2015年，衢州城鄉(xiāng)居民儲蓄余額為897.45億元，增長率較上年末增漲12%，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各投資市場影響，儲蓄逐漸成為理財(cái)手段之一。2015年，衢州市區(qū)城市居民可支配收入是33335元，近年來可支配收入絕對逐年穩(wěn)定提升，但增長率放緩，說明居民消費(fèi)能力受經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯的滯后影響。

3、p城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況儲蓄897億，人均支配3.3萬2015浙江人均可支配收入35537元農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)+ +化工化工+ +裝備制造裝備制造+ +旅游旅游衢州工業(yè)經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)出口以年均30%高速增長。衢州市浙江主要建材、化工、裝備制造等產(chǎn)業(yè)基地，年水泥產(chǎn)量約占浙江省總產(chǎn)量的20%，空氣動力和掘進(jìn)準(zhǔn)備制造產(chǎn)業(yè)占有全國60%以上市場。2015年全市生產(chǎn)總值1146.16億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長6.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值84.42億元，增長1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值537.34億元，增長4.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值524.4億元，增長10.6%。p衢州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)p城市整體發(fā)展規(guī)劃高速公路：

4、衢州境內(nèi)現(xiàn)有三條建成通車的高速公路，杭金衢、龍麗、杭新景龍游支線。 鐵路交通：衢州已發(fā)展鐵路有：九江-景德鎮(zhèn)-衢州鐵路（334km），武漢-九江（210km），時速均為200km。衢州-武漢合計(jì)544km，只需2.5小時,衢州將成為浙江又一個樞紐站 。 水運(yùn)交通：疏浚衢江航道，蘭溪至樟潭航道達(dá)到4級航道標(biāo)準(zhǔn)，通行500噸級船舶；建成龍游港區(qū)、衢州港區(qū)（樟樹潭）500噸碼頭；樟潭至常山港航道達(dá)到6級航道標(biāo)準(zhǔn)，通行100噸級船舶，建成常山港區(qū)500噸碼頭。航空交通：保留現(xiàn)有機(jī)場；未來將機(jī)場搬遷作為城市發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)，待條件成熟時，實(shí)施機(jī)場搬遷。公路鐵路路網(wǎng)水路路網(wǎng)衢州杭州金華景德鎮(zhèn)市黃山上饒溫州福建

5、一小時經(jīng)濟(jì)圈寧波兩小時經(jīng)濟(jì)圈便捷對外交通體系，經(jīng)濟(jì)圈2小時內(nèi)市區(qū)空間規(guī)劃結(jié)構(gòu) 以衢江和烏溪江為景觀和生態(tài)軸線的四個城市組團(tuán)，四個公共活動中心，兩個物流中心，一個” 三環(huán)兩縱三橫”干路系統(tǒng)，五條楔形綠帶的城市結(jié)構(gòu)。四個組團(tuán)的功能定位 “中心區(qū)” 定位為商貿(mào)會展、文化衛(wèi)生、休閑旅游及居住等功能區(qū)。 “西區(qū)” 定位為城市行政辦公、文化教育、商業(yè)金融、居住等功能。 “南區(qū)” 定位為巨化及以氟硅為代表的高新化工園區(qū)為主，保留其東側(cè)原商業(yè)居住功能。 “東區(qū)” 為衢州重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一，定位為以辦公、商業(yè)居住、制造業(yè)、倉儲物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。兩個物流中心五條楔形綠化帶四個城市組團(tuán)四個公共活動中心西

6、區(qū)東區(qū)中心區(qū)南區(qū)p城市整體發(fā)展規(guī)劃衢州市區(qū)規(guī)劃“三環(huán)三橫兩縱”的交通干路系統(tǒng)，城市道路交通路網(wǎng)正不斷完善，在快速拓展城市空間的同時，也將較大程度的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)由中心向外快速發(fā)展。p衢州市區(qū)交通規(guī)劃發(fā)展三環(huán)三橫兩縱“三環(huán)三橫兩縱”城市空間升級2015年，房產(chǎn)市場市場繼2014年下滑，全市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資64.41億元，下滑9.5%，實(shí)現(xiàn)住宅銷售131.38萬平方米，下降5.4%，商品房住宅銷售額89.56億元，下降3.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房施工/竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額（億元）（萬）（萬平米）（億元）2015年64.41-9.50%762.77172.44131.38-5.

7、40%89.56-3.10%2014年71.130.90%776.17143.01166.81-2.00%109.15-5.80%2013年70.516.90%723.2138.55144.7873.60%101.6479.50%p衢州房地產(chǎn)投資“投資下滑”新增量減少，趨于平穩(wěn)過渡項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年合計(jì)總計(jì)柯城區(qū)96244231150723303047811737547123605673541畝6204276 9307畝衢江區(qū)1611142415120.8783396.661750741654338437095766畝2011年-2015年衢州主城區(qū)共出讓住

8、宅用地約620萬方，合計(jì)9307畝（含商業(yè)及工業(yè)但不含縣級市）；成交296宗地，成交金額42.17億元。p衢州一級土地市場柯城區(qū)（白云街道、信安街道、府山街道、荷花街道、雙港街道、新新街道） 衢江區(qū)（東港街道、樟潭街道）p一級土地市場2015年土地成交60宗，共成交商住用地19宗，占成交總數(shù)的32%，接近總成交宗數(shù)的三分之一，成交總額12.94億元，成交總面積46.23萬平方米；工業(yè)用地共成交27宗，占成交總數(shù)的45%，成交總額2.48億元，成交總面積87.1萬平方米；其余用地成交總額2.56億元，成交總面積32.18萬平方米。商住用地加大力度的推出，也讓這些地段未來房價的“漲聲”漸高，無論從

9、地塊總價還是樓面地價來看，衢州的土地市場已然開始了一場“豪門盛宴”。備注：衢州市區(qū)包括柯城區(qū)、衢江區(qū)和巨化雙港區(qū)域，數(shù)據(jù)來源衢州國土資源局及相關(guān)參考報(bào)告土地出讓面積環(huán)比上漲40.3% 總金額大漲340.9%商住用地成交數(shù)占成交總數(shù)的32%2015年衢州土地“量跌價漲p二級商品房市場板塊劃分西區(qū)市中心板塊雙港板塊南區(qū)衢江新區(qū)經(jīng)開區(qū)板塊衢州住宅市場主要劃分為西區(qū)、市中心、南區(qū)、雙港、經(jīng)開區(qū)和衢江新區(qū)六大板塊。西區(qū)和南區(qū)是開發(fā)較早，目前住宅項(xiàng)目分布較為集中，成熟度較高，而其他各區(qū)起步較晚，目前正處于發(fā)展初期。衢江新區(qū)起步晚、發(fā)展緩慢，但隨著區(qū)政府打造投入力度的不斷增大，衢江新區(qū)未來將會得到快速的發(fā)展

10、。衢州市場各個板塊特征較為明顯，各板塊開發(fā)力度和強(qiáng)度不一，發(fā)展不均勻，西區(qū)和南區(qū)開發(fā)時間較早，目前均相對較為成熟。p商品房市場各板塊特征板塊特征供應(yīng)產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿κ兄行膫鹘y(tǒng)老城區(qū)，城市核心區(qū)域，配套成熟，資源聚集，向心力強(qiáng)，置業(yè)吸引力最高以多層為主，小高層、高層及排屋供應(yīng)較少，以舒適大戶型為主導(dǎo)土地供應(yīng)稀少，市場放量小，價格水平較高，未來發(fā)展上升空間不足西區(qū)未來的政治、文化、金融、商貿(mào)中心和人居環(huán)境最佳的城市休閑居住區(qū),是集行政辦公、金融商貿(mào)、文化教育、居住休閑等功能為一體的衢州城市新中心大盤云集，產(chǎn)品線豐富（多層、高層、小高層、排屋），以中大戶型為主導(dǎo)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，土地資源豐富，未來政治行政中

11、心所在地，發(fā)展?jié)摿Υ竽蠀^(qū)市中心自然發(fā)展外擴(kuò)拓展區(qū)域，距離核心區(qū)近，區(qū)位優(yōu)越、配套完善，資源聚集程度高，置業(yè)向心力強(qiáng)以多層為主，小高層、高層為輔，以中大戶型為主，2、3房是置業(yè)主流，品質(zhì)處于中等水平土地供應(yīng)較為豐富，中大型樓盤集中、持續(xù)放量區(qū)域，依靠區(qū)位和配套優(yōu)勢拉動客戶，價格上行潛力巨大經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)布局帶動發(fā)展區(qū)域，與城市中心距離僅次于南區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，但配套相對缺乏以多層為主，小高層、高層為輔，產(chǎn)品品質(zhì)處于中等水平土地供應(yīng)充足，未來2-3年發(fā)展空間較大，價格洼地，價格上行空間大雙港自然資源主導(dǎo)型區(qū)域，依托資源優(yōu)勢，將發(fā)展成為衢州未來濱水高端低密住區(qū)，是衢州豪宅人居的新新象征主要以低密度、高檔

12、次、高品質(zhì)的排屋、多層洋房為主，以大戶型為主，歐式風(fēng)情是主流，對高品質(zhì)置業(yè)有絕對的吸引力區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施匱乏，價格僅以一線江景資源和項(xiàng)目自身品質(zhì)價值為依托，短期內(nèi)難有較大的提升空間衢江新區(qū)新城鎮(zhèn)發(fā)展導(dǎo)向型特征，依托新城鎮(zhèn)規(guī)劃和政策扶持驅(qū)動其發(fā)展，土地資源豐富，未來潛力巨大目前開發(fā)涵蓋多層、高層、小高層、排屋等產(chǎn)品，檔次形象不足政府推動，土地供應(yīng)充足，價格洼地，未來發(fā)展空間比較大p一級土地市場白云南大道以西G1地塊（恒大1243元/）后街巷以南地塊（國金14776元/）荷四路以北地塊（志誠3183元/）錦西大道以東（K4-3地塊-個人2387元/）“2013-15年”主城土地成交分布西區(qū)F7-1（

13、A）地塊-碧桂園2598元/）西區(qū)E1地塊（中央商務(wù)區(qū)）地塊-新城905元/）凱勝路北段東側(cè)地塊地塊-新宏3237元/）府東街東側(cè)（國金6806元/）地塊名出讓面積（）樓面價（元）成交總價(萬元)競得人西區(qū)F7-1（A）地塊57736259827000衢州碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西區(qū)E1地塊（中央商務(wù)區(qū)）8535090523180江蘇新城萬博置業(yè)有限公司凱勝路北段東側(cè)地塊27628323716100衢州市新宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衢江新區(qū)A-2-01號出讓地塊26963210113300江山市華達(dá)房地產(chǎn)有限公司3308020270052010002468192769600衢州傳化公路港物流有限公司

14、西區(qū)F7-1（B）地塊3679214509600衢州市鑫業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衢江新區(qū)30-3號地塊1334320987000衢州市中山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衢州市東港功能區(qū)G-10、G-13-2地塊766835076610衢州碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司府東街東側(cè)地塊445768064550衢州國金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衢州市原科技局儲備土地593742834450方建華p一級土地市場2015年12月11衢州碧桂園以2.7億（2015衢州土地出讓總價第一）奪得此地塊，深耕衢州戰(zhàn)略開始凸顯，以精工品質(zhì)，鑄就衢州五星級的家。2015年5月29日，府東街與講舍街交叉口東南側(cè)的府東街東側(cè)地塊被衢州國金房地產(chǎn)開發(fā)有

15、限公司拍下，6808元/的樓面價成為了衢州2015年度地王！2015年7月29日，衢令人矚目的西區(qū)E1地塊（中央商務(wù)區(qū)）成功出讓，江蘇新城萬博置業(yè)有限公司將為衢州市民帶來浙西最大的商業(yè)綜合體-新城吾悅廣場！排名前十地塊總共帶來了12.14億元的土地財(cái)政收入，總體上來說，2015土地市場回暖態(tài)勢明顯，這與今年相對寬松的市場環(huán)境有直接關(guān)系。2011-2015年衢州市成交備案面積370.36平方米，41592套。2013年是成交頂峰，連續(xù)兩年下降趨勢。2011-2015年衢州市商品房成交金額328.51億元，其中住宅成交274.6億元。自2013年后住宅每年平均成交金額在55億左右。2015年衢州市

16、商品房備案面積76.87，備案7241套，住宅成交金額56.4億元。p衢州二級商品房市場備注：衢州市區(qū)包括柯城區(qū)、衢江區(qū)和巨化雙港區(qū)域，數(shù)據(jù)來源衢州商品房銷售系統(tǒng)p二級商品房市場供不應(yīng)求明顯近5年，衢州市區(qū)房地產(chǎn)供需相對平衡，住宅供應(yīng)量占比較大，市場月均供應(yīng)量5.72萬，月均去化量6.42萬，價格維持在6700-8500元/左右波動。市區(qū)年度住宅需求約在70萬方左右，年度供應(yīng)約在50萬方左右，去化量高于供應(yīng)量價格小幅增長全市的整體均價水平呈穩(wěn)定的小幅增漲趨勢，三大區(qū)域中以柯城老城區(qū)的均價水平最大，漲幅也最大，整體均價水平非常穩(wěn)定。濱江月亮灣新湖景城恒大御景半島陽光水岸頤高廣場利時廣場萬華金河灣

17、中央公園楓丹白露公園3號香榭麗舍鑫港匯谷國金中心3.9km3.9km7.0km南區(qū)老城區(qū)西區(qū)西聯(lián)國際濱江月亮灣關(guān)注點(diǎn)：配套、地段、建筑品質(zhì)客戶：老城改善60-70%，年輕剛需婚房20%；需求：130-140平三房60%，90-110平小三房30%。恒大御景半島關(guān)注點(diǎn)：品牌、小區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)客戶：老城改善60-70%，年輕剛需婚房20%；需求：120-130平三房60%，140平四房20%，80-90平兩房20%陽光水岸關(guān)注點(diǎn)：配套、地段、學(xué)區(qū)客戶：老城改善60-70%，年輕剛需婚房20%；需求：120-130平三房60%，140平四房20%，80-90平兩房20%新湖景城關(guān)注點(diǎn)：配套、學(xué)區(qū)客戶：

18、年輕剛需婚房60%；，老城改善40%，需求： 高層部分90-120小面積首次置業(yè)客戶居多。中央公園關(guān)注點(diǎn)：配套成熟客戶：年輕剛需婚房60%，老城改善30%，外市縣置業(yè)進(jìn)城10% ；需求： 80-90平兩房60% ，100-120平三房40%。老城市環(huán)境嘈雜，以剛需首置客戶為主；新區(qū)規(guī)劃超前，環(huán)境優(yōu)越，配套基本完整，多為改善型置業(yè)需求。p二級商品房市場p各板塊項(xiàng)目價格情況各板塊項(xiàng)目價格情況板塊劃分主力供應(yīng)類型公寓主力價格水平典型項(xiàng)目市中心多層、洋房高層8500-11000聯(lián)排22000-23000（二手房）萬華金河灣楓丹白露中央公園西區(qū)多層、小高層、高層普通住宅9500-10500聯(lián)排20000

19、-22000獨(dú)棟28000-30000恒大御景花園新湖景城濱江月亮灣吾悅廣場南區(qū)多層8000-8500民泰三衢美林長河瀚林綠洲經(jīng)開區(qū)多層6500-6800三衢世家世紀(jì)鋒尚雙港多層、洋房、別墅洋房6000別墅8000左岸公館新宏香格里拉衢江新區(qū)多層、高層高層5100左右聯(lián)排6500-7200（御景灣二手房）廣勝府東苑衢州君悅東方南苑御景灣市中心和西區(qū)價格水平最高，中心區(qū)發(fā)展空間不足，西區(qū)發(fā)展?jié)摿θ暂^大衢江新區(qū)和經(jīng)開區(qū)發(fā)展相對較慢，均屬價格洼地供應(yīng)類型多層、洋房產(chǎn)品為主，別墅供應(yīng)較少城中及南區(qū)受城市保護(hù)、雙港資源利用影響，多為較低的多層等低密房源為主。西區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)程度較為成熟，多開發(fā)為高

20、層項(xiàng)目。p各板塊供應(yīng)產(chǎn)品特征供應(yīng)產(chǎn)品高層小高層戶型面積段均好別墅面積較大，聯(lián)排在200-300平之間（不含地下室），獨(dú)棟在300-500平米之間（不含地下室）板塊項(xiàng)目容積率物業(yè)類型主力產(chǎn)品面積市中心中央花園1.86高層、多層88-122楓丹白露1.6多層86-110祥華中央郡1.3電梯洋房165-180西區(qū)御景半島2.0高層82-140新湖景城1.10多層、小高層、別墅排屋300-315平小高88-137平多層92-140平月亮灣1.6聯(lián)排、獨(dú)棟、高層聯(lián)排200-300獨(dú)棟400-600南區(qū)民泰三衢美林1.8多層90-150長河瀚林綠洲1.5多層90-150經(jīng)開區(qū)三衢世家1.45多層78-14

21、6世紀(jì)鋒尚1.5多層、高層80-150雙港祥華加州洋房1.21洋房、別墅聯(lián)排300-400洋房80-120新宏香格里拉1.01洋房、別墅別墅310-450洋房80-100衢江新區(qū)廣勝府東苑1.45多層90-120衢州君悅東方2.5高層19F90-143備注：月亮灣聯(lián)排面積不含地下室，其他項(xiàng)目別墅均為含地下室面積國金中心14210元香榭麗舍7000元御景半島9500楓丹白露11000元濱江月亮灣7800元新湖景城8500元2016年1-4月預(yù)售樓盤分布圖衢州全市商品房獲批預(yù)售證9張，預(yù)售總套數(shù)1284套，預(yù)售總面積112573。1月份預(yù)售4盤，預(yù)售總套數(shù)541套，預(yù)售總面積56694.89（美林

22、東城、碧桂園、國金學(xué)府、八角樓）2月份預(yù)售證1張，預(yù)售總套數(shù)20套，預(yù)售總面積1777.62（八角樓）3月份預(yù)售證5張，預(yù)售總套數(shù)644套，預(yù)售總面積46574.85（新湖景城、碧桂園、君悅東方、香榭麗花園、東港瑞城）4月份預(yù)售證1張，預(yù)售總套數(shù)79套，預(yù)售總面積7525.75（通策蘭堡）八角樓9610元吾悅廣場9000元典型個案項(xiàng)目總庫存約778套，預(yù)計(jì)2016年上半年個案供應(yīng)量 約1200套.總貨量約1978套。（2015年備案7241套）截止2015.12.25個案庫存表 70-80 80-90 90-100 100-120 120144(含144) 144以上 合計(jì) 2015年去化套數(shù)

23、2015年去化面積2015年去化均價2015年月均去化套數(shù)典型個案新湖景城003302603568000月亮灣0001240004127800恒大御景半島05003000308600碧桂園新地塊（全部推盤） 6412016年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新湖景城碧桂園月亮灣2-3月推出剩余房源，面積130.140，此后將以清盤為主。項(xiàng)目預(yù)推641套，預(yù)計(jì)二季度末三季度初將推售一期。3月推出郁金香郡144套，5月暫推牡丹園200套，后續(xù)視去化速度加推房源，預(yù)計(jì)7，8月均會有房源加推吾悅廣場5月首開，1#、3#樓共298套，10月二開，2#、4#、11#樓共232套因衢州房

24、管處不對外公布已成交樓盤單價及競品庫存大多未備案，庫存與去化均價僅作參考。p商品房市場個案庫存項(xiàng)目名稱新城吾悅廣場碧桂園月亮灣新湖景城恒大御景半島地址花園中大道與白云中大道交匯處衢江區(qū)東港三路57號柯城區(qū)西臨紫薇北路，南臨亭川東路，北臨盈川東路，東臨仙霞路柯城區(qū)衢江大橋西側(cè)，白云路以西、九華路以北、錦西大道以東柯城區(qū)九華中大道與白云南大道交匯處容積率31.63 1.41.12綠化率30%30%30%30%40%梯戶比兩梯兩戶、兩梯三戶、兩梯四戶一梯三戶、一梯四戶一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶一梯一戶、一梯三戶、兩梯兩戶兩梯三戶、兩梯四戶均價90004000780078009500交通情況21路、

25、20路、26路582、586、26路5路20、21路公交車、新湖景城公交專線21路、20路、26路車位信息1比11比11比1.11比1.21比1.03規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)959總戶數(shù)2205戶 當(dāng)期戶數(shù)1350戶總戶數(shù)1779戶 當(dāng)期戶數(shù)46戶總戶數(shù)5000戶總戶數(shù)2783戶 當(dāng)期戶數(shù)650戶樓層狀況21、28層高層24層高層、雙拼別墅 、鉆石墅、排屋、別墅、洋房、高層約200棟低層、多層、小高層21-24層高層學(xué)區(qū) 衢州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校一附小衢州市東港學(xué)校白云小學(xué)衢州實(shí)驗(yàn)學(xué)校一附小衢州實(shí)驗(yàn)學(xué)校一附小周邊商場頤高數(shù)碼廣場、東方商廈、利時廣場東方商廈東港店 頤高數(shù)碼廣場、東方商廈新湖菜場、東方商廈頤高廣場、

26、利時廣場周邊銀行建行、農(nóng)行、工行農(nóng)村信用社建行、農(nóng)行、工行無無周邊醫(yī)院衢州市中心醫(yī)院無市中心醫(yī)院、第三醫(yī)院衢州市中心醫(yī)院衢州市中心醫(yī)院周邊公園月亮灣公園、玫瑰園、石梁溪公園18萬鳳凰湖市政公園月亮灣公園玫瑰園、石梁溪公園無p商品房市場個案競品p2016年上半年土地供應(yīng)情況一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)企業(yè)法人一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)企業(yè)法人方可參加衢市儲方可參加衢市儲201620164 4 號地塊號地塊拍賣申請拍賣申請，申請人應(yīng)當(dāng)單獨(dú)申請。3 3號拍賣地塊紅線范圍內(nèi)的西側(cè)道路號拍賣地塊紅線范圍內(nèi)的西側(cè)道路由該地塊競得人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)，由該地塊競得人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。號拍賣地

27、塊內(nèi)的居家養(yǎng)老服務(wù)照料號拍賣地塊內(nèi)的居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心用房按中心用房按2020平方米每百戶配置平方米每百戶配置p2016年上半年土地供應(yīng)情況5 5號拍賣地塊須建設(shè)號拍賣地塊須建設(shè)1212班幼兒園一所，班幼兒園一所，用地不少于用地不少于55005500平方米平方米4 4號拍賣地塊內(nèi)的居家養(yǎng)老服務(wù)照料號拍賣地塊內(nèi)的居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心用房按中心用房按2020平方米每百戶配置平方米每百戶配置西區(qū)雙港板塊p2016年上半年土地供應(yīng)情況1324#地塊九龍北路以東226畝13#地塊三江東路以北54.3畝5#地塊錦繡路以南126畝23市中心板塊供地信息：A、衢州每半年次供地一次，基本年供地1000畝；此為

28、上半年供地；B、其余兩塊較小，地理位置偏遠(yuǎn)；C、出讓地塊均有附屬條件；上半年推454畝，5宗，建面58.89萬項(xiàng)目地塊本體分析p4#地塊相關(guān)指標(biāo)地塊占面： 約226畝（約15.06萬平方米）,其中商業(yè)6606平米，用地13.93萬平方米；總建30萬方，住宅建面29.12萬方。容 積 率：2.0綠 化 率： 30（詳細(xì)規(guī)劃方案另行報(bào)批）土地性質(zhì)： 住宅用地、配套商業(yè)用地意向地價： 住宅用地267萬元/畝 樓面價1992元/拿地政策：A、需一級開發(fā)資質(zhì)，東向需配套商業(yè)10000平米.B、限高90M。4#地塊吾悅廣場陽光水岸11000元三江東路九龍北路白云中大道須江路鹿鳴公園客運(yùn)西站利時百貨玉龍灣9

29、200元文奕苑7000元西區(qū)E1地塊（中央商務(wù)區(qū)）吾悅廣場樓面價905元/西區(qū)F7-1（A）地塊（碧桂園）樓面價2598元/項(xiàng)目地塊本體分析p地塊四至情況地塊內(nèi)部西側(cè)九龍北路南側(cè)三江中路（陽光水岸）北側(cè)相鄰的吾悅廣場東側(cè)白云中大道（交通運(yùn)輸局）4#地塊吾悅廣場陽光水岸11000元三江東路九龍北路白云中大道須江路鹿鳴公園客運(yùn)西站利時百貨玉龍灣9200元文奕苑7000元項(xiàng)目地塊本體分析除了新城吾悅廣場和碧桂園翡翠灣，其余的基本上都是現(xiàn)房在售或是已售罄樓盤。p地塊周邊典型項(xiàng)目吾悅廣場項(xiàng)目位置衢州市花園中大道與白云中大道交匯處發(fā)展商江蘇新城萬博置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)住宅10棟28層和1棟21層，商業(yè)15

30、層項(xiàng)目規(guī)模占地：4.2萬 總建面：約35萬 容積率3綠化率30%戶型面積主力戶型為30-60平金鋪，75-169高層銷售情況4月16日首開，基本售磬。對外宣稱銷售6億?？蛻糁饕潜镜厝耍嘁葬橹菔袇^(qū)、衢江區(qū)政府單位客戶為主，另外還有部分周邊園區(qū)工作人員。購買客戶多為自住兼投資p商品房市場個案項(xiàng)目衢州項(xiàng)目，整體總貨值20.14億，其中2016年商業(yè)、住宅合計(jì)可售11.63億。推盤年份樓棟物業(yè)類型推盤量單價（元/）新推貨值合計(jì)（萬元）（萬元）2016年1#、3#住宅37653900033887.7 住宅60461.8 2#、4#住宅20661915018904.8 11#公寓性住宅72588500

31、6169.3 車位車位 250600001500.0 A1金街110821980021942.4 商業(yè)55999.7 B1金街4520198008949.6 B2金街52611980010416.8 B3金街53881980010668.2 B1外街2809225006320.3 C1底商779175541367.5 2017年6#、9#、10#住宅28090920025842.8 住宅55668.5 車位車位 250600001500.0 5# 、7#、8#住宅27755930225817.7 車位車位 418600002508.0 B2外街2669225006005.3 商業(yè)25636.2

32、 B3外街2737225006158.3 C2底商3278175545754.2 C3底商2444175544290.2 C4底商1953175543428.3 總計(jì)201431.2 p商品房市場個案項(xiàng)目1234商業(yè)二開商業(yè)二開銷售面積：銷售面積：1108211082平米平米套數(shù)：套數(shù)：158158套套銷售均價：銷售均價：1 105000500元元/ /平米平米銷售總價：銷售總價：2.192.19億億預(yù)售時間：預(yù)售時間：1616年年9 9月月1717日日四次開盤四次開盤銷售面積：銷售面積：57225722平米平米套數(shù)：套數(shù)：8383套套銷售均價：銷售均價：1755417554元元/ /平米平米

33、銷售總價：銷售總價：1 1億億預(yù)售時間：預(yù)售時間：1 17 7年年8 8月月2626日日商業(yè)首開商業(yè)首開銷售面積：銷售面積：1875718757平米平米套數(shù)：套數(shù)：267267套套銷售均價：銷售均價：191950500 0元元/ /平米平米銷售總價：銷售總價：3.773.77億億預(yù)售時間：預(yù)售時間：1616年年4 4月月1616日日三次開盤三次開盤銷售面積：銷售面積：73597359平米平米套數(shù)：套數(shù)：1 10505套套銷售均價：外街銷售均價：外街2250022500銷售總價：銷售總價：1.561.56億億預(yù)售時間：預(yù)售時間：1 17 7年年3 3月月2525日日推盤年份樓棟物業(yè)類型推盤量 單

34、價 新推貨值 合計(jì)（萬元）2016年A1金街110822050022718.155997 B1金街4320195008424B2金街5261180009469.8B3金街5388180009698.4B1外街2009215004319.35C1底商779175541367.4572883955997.11開盤現(xiàn)場氣氛p地塊周邊典型項(xiàng)目碧桂園翡翠灣項(xiàng)目位置衢州市西區(qū)鹿鳴山公園旁發(fā)展商衢州碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)住宅10棟28層和1棟21層，商業(yè)15層項(xiàng)目規(guī)模占地：4.2萬 總建面：約35萬 容積率1.8綠化率30%戶型面積花園洋房約116-138、平層大宅約243銷售情況暫無無推盤，臨時

35、展廳設(shè)置市中心海寧皮革城。p商品房市場個案項(xiàng)目周邊二手房價格4#4#地塊地塊項(xiàng)目地塊本體分析S 優(yōu)勢：p地塊為臨近鹿鳴公園，東向靠河，自然條件尚可；p地塊周邊交通情況良好；p地塊內(nèi)部平整，無任何待拆遷；p地塊規(guī)模較大，有足夠的概念營造空間；W 劣勢：p目前西區(qū)內(nèi)競品集中，生活配套尚未成熟；p北邊為吾悅廣場，住宅體量960套，將為項(xiàng)目帶來一定競爭壓力；O機(jī)會：p地處政府著力打造的西區(qū)，未來前景利好；p區(qū)域內(nèi)未來周邊商業(yè)配套較多；適合打造高檔社區(qū)p區(qū)域市場處于衢州價格中高檔區(qū)位，價格具備較大的上升空間；T威脅：p房產(chǎn)政策未來形勢的不確定性；p30萬方的體量在當(dāng)?shù)夭痪邆淇焖偃セ?，時間周期如較長，存在

36、一定的不確定性；p項(xiàng)目SWOT分析地塊位置及自然優(yōu)勢明顯，具備打造高端項(xiàng)目的先天條件，但西區(qū)競爭壓力較大；【地塊產(chǎn)品建議】西區(qū)西區(qū)E2-5E2-5地地塊塊價值屬性價值屬性評價評價區(qū)位/交通三江中路九龍北路白云中大道便利景觀鹿鳴公園西側(cè)靠河中偏上配套/學(xué)區(qū)新湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校白云學(xué)校實(shí)驗(yàn)附小良好可塑性地塊平整四至條件良好一般周邊存量2公里1000套10公里2000套左右北向吾悅900套是直接競品威脅可比價格陽光水岸二手11000文奕苑小區(qū)6700-8200玉龍灣9000-9700良好新盤營銷吾悅廣場推盤西區(qū)上半年可供上市項(xiàng)目威脅產(chǎn)品類型高層公寓中高端中高端首改首改戶型86-95180-240方以上大套型

37、部分100-118120-140165以中高端首改首置為產(chǎn)品定位方向，按29.12萬方可售面積計(jì)算，保守銷售周期3年：高層公寓約1800套，整體均價9500元/預(yù)計(jì)總銷金額達(dá)27.66億4#地塊吾悅廣場陽光水岸11000元三江東路九龍北路白云中大道須江路鹿鳴公園客運(yùn)西站利時百貨玉龍灣9200元文奕苑7000元土地成本+建安+附加成本約：18.05億1992+4000=5992*301212=18.05億項(xiàng)目地塊本體分析p3#地塊相關(guān)指標(biāo)地塊占面： 商住用地約54.3畝（土地面積約3.62萬平方米）,其中商業(yè)15000平米，住宅建面8.51萬方。容 積 率：2.88綠 化 率： 30（詳細(xì)規(guī)劃方

38、案另行報(bào)批）土地性質(zhì)： 住宅用地、配套商業(yè)辦公用地意向地價： 住宅用地295萬元/畝 樓面價1598元/拿地信息：A、原爛尾項(xiàng)目，地下室及樁基已經(jīng)完工，后期存在問題.B、要求東高西低排列，北高南低形成天際輪廓。C、配備老年公寓。市政府3#地塊花園東大道三江東路西安門大橋衢江江濱綠化國土資源局民政局亭川小區(qū)地塊紅線范圍內(nèi)的西側(cè)道路由該地塊競得地塊紅線范圍內(nèi)的西側(cè)道路由該地塊競得人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用項(xiàng)目地塊本體分析p地塊四至情況地塊內(nèi)部西側(cè)市政府東側(cè)三江東路（沿江綠化）北側(cè)花園東大道南側(cè)三江東路市政府3#地塊花園東大道三江東路西安門大橋衢江江濱綠化國土資

39、源局民政局亭川小區(qū)2015年11月29日實(shí)施爆破項(xiàng)目地塊本體分析2011年停工之后處于爛尾狀態(tài)中原衢州西區(qū)金僑地塊已建地上建筑面積達(dá)兩萬余平方米，建筑物相連的地下室面積約1.6萬平方米，爆破總面積超過4萬平方米西安門大橋、衢江（2500米）地塊內(nèi)現(xiàn)狀（地下樁基）設(shè)計(jì)圖由西區(qū)管委會規(guī)劃部門提供，因報(bào)批文件2010年，存檔缺失。該項(xiàng)目由溫州瑞安房開開發(fā)，因資金問題，2011年停工，后由國資委處理。2015年政府爆破爛尾樓，爆破面積4萬方，其中地下1.4萬方。周邊二手房價格3#3#地塊地塊項(xiàng)目地塊本體分析S 優(yōu)勢：p地塊為主城區(qū)與西區(qū)連接點(diǎn)，靠江景資源，位置優(yōu)越；p地塊臨市政府東側(cè)，雙向道路交匯，交

40、通便利；p地塊位置認(rèn)可度較高；W 劣勢：p地塊為爛尾項(xiàng)目，原酒店商業(yè)部分樁基尚在；p周邊生活配套缺失；p限高條件限制開發(fā)物業(yè)類型；O機(jī)會：p地處主城臨近點(diǎn)，靠近江景，適合做高端江景豪宅；p地塊容量較小，適合短平快運(yùn)作；T威脅：p后期樁基問題影響項(xiàng)目進(jìn)程；p東高北低及商業(yè)配套要求，開發(fā)產(chǎn)品類型組合受限；p項(xiàng)目SWOT分析地塊位置優(yōu)勢明顯，具備打造高端項(xiàng)目的先天條件，但原爛尾樁基影響產(chǎn)品規(guī)劃；【地塊產(chǎn)品建議】西區(qū)西區(qū)A1-1A1-1地地塊塊價值屬性價值屬性評價評價區(qū)位/交通三江東路花園東大道西安門大橋西便利景觀江濱綠化衢江中偏上配套/學(xué)區(qū)衢州一中興華中學(xué)實(shí)驗(yàn)幼兒園一般可塑性江景房樁基問題一般周邊存量10公里1000套左右良好可比價格亭川小區(qū)二手7000-9500文奕苑小區(qū)6700-8200御龍灣9000-9700良好新盤營銷西向吾悅廣場推盤西區(qū)上半年可供上市項(xiàng)目威脅產(chǎn)品類型高層公寓中高端中高端首改首改戶型95180-240方以上大套型部分100-118140165以中高端首改首置為產(chǎn)品定位方向，按10.01萬方可售面積