物權(quán)法第七章用益物權(quán)

1、課程名稱：物權(quán)法授課對象：2013級法學(xué)本科教師姓名：常敏物權(quán)法 第七章 用益物權(quán) 一、 復(fù)習(xí) 二、 新課 用益物權(quán)三、 課堂問答 四、 案例分析五、 作業(yè) 思考題第七章 用益物權(quán) 用益物權(quán)對他人之物在一定范圍內(nèi)使用收益的定限物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán) 地役權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)第一節(jié) 用益物權(quán)概述 知識邏輯圖 概述用益物權(quán)含義：對他人之物在一定范圍內(nèi)使用收益的定限物權(quán)準(zhǔn)物權(quán)：指自然人、法人或者其他組織依法享有的對特定空間內(nèi)的自然資源進(jìn)行開發(fā)和利用的權(quán)利。包括：海域使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)土經(jīng)地營承權(quán)包建設(shè)使用用地權(quán)含義、取得、效力、消滅“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)含義、設(shè)立、流轉(zhuǎn)、效力、消滅宅

2、基地使用權(quán)含義、取得、效力、消滅地役權(quán)含義、取得、效力、消滅用益物權(quán)普通用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)準(zhǔn)物權(quán)（特許物權(quán)）海域使用權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)取水權(quán)養(yǎng)殖權(quán)捕撈權(quán)第一節(jié)用益物權(quán)概述 我國用益物權(quán)體系 用益物權(quán)的種類 1.國外： 各國有所不同，但地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、用益權(quán)是各國普遍重視的用益物權(quán)種類。 2.我國： 民國時期 地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)。 臺灣地區(qū)新民法 地上權(quán)、地役權(quán)、農(nóng)用權(quán)等。 物權(quán)法頒布前 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、國有耕地、林地、草原使用權(quán)和水資源使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋居住權(quán)、典權(quán)、海域使用權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)等。 物權(quán)法頒布后

3、土地承包經(jīng)營權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)專章規(guī)定 宅基地使用權(quán) 地役權(quán) 海域使用權(quán)一般規(guī)定 探礦權(quán)、采礦權(quán) 取水權(quán) 養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)案例一：王某與李某所承包的土地相鄰，王某為澆水灌溉，經(jīng)與李某協(xié)商，雙方于3月簽訂合同。約定：王某經(jīng)過李某的承包地修建一條小渠，李某也可以利用它進(jìn)行灌溉。王某支付給李某每年500元。水渠建成后，二人都用此渠灌溉。后來，此渠被沖斷，王某花錢修好水渠。由于李某也因為此渠受益很多，王要求李承擔(dān)部分修渠費(fèi)用。李以合同中沒約定為由拒絕支付。下列說法正確的是： A.本案為相鄰關(guān)系糾紛 B.由于合同并沒有約定，因此王某無權(quán)要求李某支付 C.修水渠的費(fèi)用應(yīng)由王某一人承擔(dān) D.雙方應(yīng)共同承擔(dān)修渠

4、費(fèi)用案例二：某村農(nóng)民張某承包了大隊的一塊耕地，在農(nóng)忙季節(jié)，張某以省時間為由在他承包的耕地上建了一座三十多平方米的土坯房，以便日夜耕作。大隊發(fā)現(xiàn)后多次勸他拆房。張某借口農(nóng)忙過后再拆，但農(nóng)忙過后，張某不但沒有拆房，還全家搬入房中居住。并稱：土地承包給個人，做什么用完全由自己說了算。下列說法正確的是： A.張某說法正確，他有權(quán)自主利用自家承包的土地 B.大隊干涉張某蓋房，違反了承包合同 C.張某的做法不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)拆除房屋 D.大隊做法正確案例三：某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓的方式取得城南一塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)，欲利用該塊地皮進(jìn)行住宅小區(qū)的開發(fā)。由于資金緊張，遂找到某投資開發(fā)公司合作。雙方簽訂協(xié)議書，約定

5、：合作開發(fā)住宅小區(qū)項目，其中房地產(chǎn)公司以建設(shè)用地使用權(quán)作價一億元人民幣出資，投資公司以一億元出資。該小區(qū)建成后，雙方對住宅樓的權(quán)屬發(fā)生了爭執(zhí)。房地產(chǎn)公司認(rèn)為，自己享有建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)物權(quán)法第142條的規(guī)定，整個住宅小區(qū)的樓房應(yīng)歸其所有。投資公司則認(rèn)為：自己出資與房地產(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū)，理應(yīng)按投資比例享有樓房的產(chǎn)權(quán)。用益物權(quán)特征1234是一種定限物權(quán)（不完全物權(quán)）其成立和實(shí)現(xiàn)以占有他人之物為前提標(biāo)的物一般限于不動產(chǎn)設(shè)立目的是對物進(jìn)行使用和收益第二節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)一、概念和特征 簡稱農(nóng)地承包權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)。指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者為種植、養(yǎng)殖、畜牧等農(nóng)業(yè)目的，對其依法承包的農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民

6、集體使用的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利。中國特色的用益物權(quán)。 物權(quán)法第124、125條。 與傳統(tǒng)的永佃權(quán)最接近，但也存在區(qū)別。 特征：（一）主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者；（二）客體是農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的土地農(nóng)用地；（三）內(nèi)容是對依法承包的土地行使占有、使用、收益的權(quán)利，履行保護(hù)、合理開發(fā)利用的義務(wù)；（四）設(shè)立目的是在他人土地上從事種植、養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動。 二、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得與效力（一）取得的方式 基于法律行為取得 1.設(shè)立取得物權(quán)法第127條 由雙方當(dāng)事人簽訂土地承包合同。 合同的主體發(fā)包方、承包方 村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會或村民小組 農(nóng)戶土地承包經(jīng)營合同形式與內(nèi)容 土地承

7、包 經(jīng)營合同 合同形式為書面形式承包期限和起止日期TextTextTextText 當(dāng)事人、代表人 名稱、住所承包土地名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級 承包土地的用途雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù) 違約責(zé)任土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立及確認(rèn)承包經(jīng)營權(quán)合同生效時間； 縣以上地方人民政府發(fā)給 相應(yīng)使用權(quán)證時。土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)取得 書面流轉(zhuǎn)原則流轉(zhuǎn)方式流轉(zhuǎn)合同形式物權(quán)法第128、 129、133條平等、自愿、有償； 保持土地性質(zhì)和用途； 承包期內(nèi)流轉(zhuǎn)； 受讓方有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力； 本集體成員優(yōu)先受讓轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容2.流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級1.雙方當(dāng)事人姓名、住所3.流轉(zhuǎn)的期限和

8、起止日期4.流轉(zhuǎn)土地的用途7.違約責(zé)任6.流轉(zhuǎn)價款及支付方式流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容5.雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)流轉(zhuǎn)的公示采自愿申請登記原則理由1流轉(zhuǎn)主要在內(nèi)部進(jìn)行，依占有可知權(quán)屬理由2農(nóng)戶承包土地數(shù)量大、地塊分散，短期建立較完備的登記制度難度很大理由3以登記作為權(quán)利變動生效要件，增加程序、費(fèi)用，加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)基于法律行為以外的原因取得 繼承取得農(nóng)村土地承包法規(guī)定了兩種情形： 1.家庭承包的，只有林地承包人死亡，其繼承人才可在承包期內(nèi)繼續(xù)承包； 2.其他方式承包的，在承包期內(nèi)承包人死亡的，其繼承人可繼續(xù)承包。 物權(quán)法未規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)取得的效力 1.承包人的權(quán)利 對土地的占有、使用、

9、收益權(quán)； 物權(quán)法第125條 對土地的自主經(jīng)營權(quán)； 對土地承包權(quán)的依法流轉(zhuǎn)權(quán)； 物權(quán)法128、133條； 農(nóng)村土地承包法第32、42、49條 投資補(bǔ)償權(quán)。 承包地被依法征收、征用的； 承包期內(nèi)交回或收回承包地時，承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的； 農(nóng)地承包權(quán)依法流轉(zhuǎn)時，承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的。 物權(quán)法第121、132條 農(nóng)村土地承包法、土地管理法 2.承包人的義務(wù) 依法繳納承包費(fèi)用； 依約定方法和用途保護(hù)和合理使用土地，不得給土地造成永久性損害； 維持土地的農(nóng)業(yè)用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 3.發(fā)包方的權(quán)利 依法發(fā)包農(nóng)村土地；

10、監(jiān)督承包方依約合理利用和保護(hù)土地； 制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為； 特定情況下收回承包地； 農(nóng)轉(zhuǎn)非的； 連續(xù)2年棄耕拋荒的。 特定情況下調(diào)整承包地。物權(quán)法1302；土地承包法272 4.發(fā)包方的義務(wù) 維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)； 尊重承包方生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)； 依承包合同為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù)； 執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。案例 某年，某鄉(xiāng)政府將其所有的200畝果林發(fā)包給張三，承包期限30年，每年承包費(fèi)3000元。同日，張三預(yù)交了當(dāng)年的承包費(fèi)，鄉(xiāng)政府將果林交給張三，由其經(jīng)營。不久，鄉(xiāng)政府改選，新鄉(xiāng)長上任后

11、，便撕毀了與張三的承包合同，將果園包給了李四，李四也預(yù)交了承包費(fèi)，簽了承包經(jīng)營合同。張三和李四發(fā)生糾紛，張三以鄉(xiāng)政府違約侵害其承包經(jīng)營權(quán)為由提起訴訟，請求法院判令鄉(xiāng)政府繼續(xù)履行合同。下列說法正確的是：A.張三的承包經(jīng)營權(quán)未登記，因此不得對抗善意的李四B.在承包期內(nèi)，作為發(fā)包人的鄉(xiāng)政府有權(quán)隨時收回土地C.鄉(xiāng)政府擅自撕毀合同屬于違約行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任D.鄉(xiāng)政府行為雖然違約，但張三只能要求損害賠償，不能要求繼續(xù)履行合同 三、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅（一）消滅原因 1.承包期屆滿不繼續(xù)承包的； 2.承包期內(nèi)交回承包地的； 農(nóng)轉(zhuǎn)非交回的 包括 自愿交回的 土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的 3.承包期內(nèi)依法收回承包地的

12、； 4.土地被依法征收； 5.承包地滅失或嚴(yán)重毀損無法繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)； 6.承包方死亡無繼承人或繼承人放棄繼承。（二）消滅的法律后果 1.返還土地、注銷土地承包經(jīng)營權(quán)； 2.取回土地上的出產(chǎn)物和農(nóng)用工作物； 3.償還改良費(fèi)用或其他有益費(fèi)用； 4.承包地被征收時的補(bǔ)償與安置。 四、“四荒”地承包經(jīng)營權(quán) （一）取得方式 招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等。 （二）承包的對象“四荒”地及不宜家庭承包的土地。 （三）承包方 本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶； 本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人。 理由： 1.“四荒”地屬未利用土地，并不當(dāng)然具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，要使其用于耕作或種植，需進(jìn)行特別投入。若限定在組織內(nèi)承包，有的農(nóng)戶未必

13、具有開發(fā)能力； 2.“四荒”地的開發(fā)通常成本較大，需要一定規(guī)模，才能在合理期內(nèi)收回投資。若限定在組織內(nèi)承包，可能無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，而得不償失。 組織外成員承包的限制： 1.同等條件下，組織內(nèi)成員享有優(yōu)先承包權(quán)； 2.應(yīng)事先經(jīng)組織內(nèi)成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)； 3.應(yīng)對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。 （四）發(fā)包的程序 依招標(biāo)投標(biāo)法拍賣法合同法規(guī)定的程序確定承包人后，簽訂承包合同。 （五）內(nèi)容1.承包費(fèi)；2.承包期限。約定，但最長不超過50年。 （六）流轉(zhuǎn) 轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。 （七）繼承 可由承包方的繼承人繼

14、續(xù)承包。 法條學(xué)習(xí)： 1.物權(quán)法； 2.農(nóng)村土地承包法； 3.土地管理法； 4.土地管理法實(shí)施條例； 5.最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛若干問題的規(guī)定（試行）。案例某村村民周某和林某為了土地耕作的方便，于2012年6月雙方互換了5畝耕地，并簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)互換協(xié)議，在發(fā)包方處進(jìn)行了備案?；Q1年后，周某認(rèn)為林某的土地沒有自己原來的土地肥沃，于是要求解除合同，換回土地。則（）A.村民的承包經(jīng)營權(quán)受到法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)換回B.雙方達(dá)成的協(xié)議不受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)換回C.雙方達(dá)成的協(xié)議有效，不應(yīng)換回D.以上說法均不對 思考題：1.簡述土地承包經(jīng)營權(quán)的概念與特征。2.土地承包經(jīng)營權(quán)的取得方式有哪些？

15、3.簡述土地承包經(jīng)營權(quán)的效力。4.簡述土地承包經(jīng)營權(quán)消滅的原因和法律后果。5、“四荒”地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)村家庭承包經(jīng)營權(quán)的比較。物權(quán)法 第七章 用益物權(quán) 一、 復(fù)習(xí) 用益物權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán) 二、 新課 建設(shè)用地使用權(quán)三、 課堂問答 四、 案例分析五、 作業(yè) 思考題復(fù)習(xí)1.用益物權(quán)的體系？2.土地承包經(jīng)營權(quán)合同的發(fā)包方與承包方是誰？3.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)原則、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)形式？用益物權(quán)普通用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)準(zhǔn)物權(quán)（特許物權(quán)）海域使用權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)取水權(quán)養(yǎng)殖權(quán)捕撈權(quán)我國用益物權(quán)體系用益物權(quán)特征1234是一種定限物權(quán)（不完全物權(quán)）其成立和實(shí)現(xiàn)以占有他人之物為前

16、提標(biāo)的物一般限于不動產(chǎn)設(shè)立目的是對物進(jìn)行使用和收益 土地承包經(jīng)營權(quán)的取得與效力（一）取得的方式 基于法律行為取得 1.設(shè)立取得物權(quán)法第127條 由雙方當(dāng)事人簽訂土地承包合同。 合同的主體發(fā)包方、承包方 村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會或村民小組 農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)取得 書面流轉(zhuǎn)原則流轉(zhuǎn)方式流轉(zhuǎn)合同形式物權(quán)法第128、 129、133條平等、自愿、有償； 保持土地性質(zhì)和用途； 承包期內(nèi)流轉(zhuǎn)； 受讓方有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力； 本集體成員優(yōu)先受讓轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓案例1.承包期滿了怎么辦？村委會與李某準(zhǔn)備就村西頭的10畝耕地簽訂土地承包經(jīng)營合同，村委會提供的合同文本上載明：（1）承包期限為30年。（2）承包

17、期內(nèi)，承包人依法享有對承包土地的占有、使用和收益的權(quán)利。（3）承包期屆滿，耕地由村委會收回并可以自由處分，原土地承包人無權(quán)繼續(xù)承包。李某對合同文本的第3項內(nèi)容表示異議，遂征求律師的意見。你認(rèn)為本案該如何處理？案例2.是否可將承包的荒地轉(zhuǎn)讓用于開采礦石？申某在未征得妻子金某同意的情況下，將與妻子共同承包的荒地轉(zhuǎn)包給張某從事經(jīng)營開采方塊石，并且與張某簽訂開采方塊石合同書，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，造成土地永久性滅失。金某在勸說無效后，將丈夫申某訴至法院，要求解除轉(zhuǎn)包約定，確認(rèn)開采方塊石合同書無效。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，你認(rèn)為本案該如何處理？第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)一、概念和特征 曾稱“國有土地使用權(quán)”、

18、“基地使用權(quán)”、“地上權(quán)”等。指建設(shè)用地使用權(quán)人為營造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而使用國有土地的權(quán)利。 物權(quán)法第135條 與傳統(tǒng)的地上權(quán)最接近，但也有區(qū)別。 特征：建設(shè)用地使用權(quán)的特征主體設(shè)立目的客體內(nèi)容方面的限制設(shè)立方式可否流通？（一）主體是建設(shè)用地使用權(quán)人（包括依法享有國有土地使用權(quán)的自然人、法人或其他組織）；（二）客體限于國有土地（含地表、地上和地下），不包括集體所有的農(nóng)村土地； 物權(quán)法第136、151條（三）內(nèi)容具有限制性； 僅對土地使用價值的支配 有期限的支配 （四）設(shè)立目的是為了在土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施； 物權(quán)法第135條（五）設(shè)立方式是出讓或者劃撥； 物權(quán)法第137

19、條（六）具有流通性。 物權(quán)法第143條建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立由于土地的稀缺性和不可再生性，如何更有效地利用土地資源是每個國家都面臨的問題。隨著人類社會發(fā)展和進(jìn)步，特別是現(xiàn)代化專業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，使得分層次利用土地成為一種趨勢。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地下、地上分別設(shè)立。如，利用地下建商場和地下車庫，利用地面蓋房、利用地上空間建空中走廊或通道。因此建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中應(yīng)明確約定建筑物、構(gòu)筑物或附屬設(shè)施所占用的空間范圍。 這樣建設(shè)用地使用權(quán)人所取得的建設(shè)用地使用權(quán)的范圍就可以明確地被界定清楚。如，同一塊土地地下十米到地上100米出讓給甲公司建設(shè)住宅，地下20米到地下50米出讓給乙公司建

20、設(shè)地下商場。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。區(qū)別：房屋所有權(quán)證建設(shè)用地使用權(quán)證的申辦程序 二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（一）設(shè)立方式出讓、劃撥 137條 1.出讓 出讓人 使用人 出讓的性質(zhì) 行政行為說；民事行為說；經(jīng)濟(jì)法律行為說；民事行政行為說。 一定期限內(nèi)出讓 支付土地出讓金出讓的具體措施協(xié)議出讓拍賣出讓招標(biāo)出讓掛牌出讓 出讓合同 書面形式； 一般條款：物權(quán)法第1382 2.劃撥 出讓人 使用人 劃撥的適用范圍 物權(quán)法第1373、城市房地產(chǎn)管理法第24條。具體：無償、無期限劃撥 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家

21、重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥的程序 立項 提出用地申請 審批劃撥（二）建設(shè)用地使用權(quán)的登記 物權(quán)法第139條 采嚴(yán)格登記要件主義； 出讓合同的效力不受登記的影響； 完成登記受讓人實(shí)際取得用地使用權(quán)； 建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。 三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 物權(quán)法第143條 轉(zhuǎn)讓互換出資贈與抵押（一）轉(zhuǎn)讓 1.概念：是建設(shè)用地使用權(quán)人不改變權(quán)利的客體和內(nèi)容，將其權(quán)利以書面合同的方式再行轉(zhuǎn)移的行為。 出讓人 使用權(quán)人 （轉(zhuǎn)讓人） 受讓人 互換、出資、贈與與轉(zhuǎn)讓在物權(quán)法中有一致的規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓 2.以出讓方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的條件： 城市房地產(chǎn)管理法第3

22、8條 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 3.以劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件： 須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批； 辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。 4.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記： 是使用權(quán)發(fā)生變動的要件； 未經(jīng)變更登記，轉(zhuǎn)讓不生效力，受讓人并未取得建設(shè)用地使用權(quán)； 轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響。 5.建設(shè)用地使用權(quán)“一地數(shù)轉(zhuǎn)”問題的處理： 已辦理變更登記手續(xù)的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； 均未辦理變更登記

23、手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行建設(shè)用地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； 均未辦理變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； 合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。（二）互換 是指建設(shè)用地使用權(quán)人之間將其建設(shè)用地使用權(quán)相互交換，即當(dāng)事人雙方簽訂互換協(xié)議，將其建設(shè)用地使用權(quán)相互交換；（三）出資 以建設(shè)用地使用權(quán)投資，如作價入股；（四）贈與指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán) 無償 讓與他人；（五）抵押指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)。 以

24、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)訂立書面合同，辦理抵押登記；抵押權(quán)自登記時成立；實(shí)行“房隨地走”，“地隨房走”的抵押規(guī)則。物權(quán)法第182條 四、建設(shè)用地使用權(quán)的效力（一）建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利 對土地的占有、使用、收益權(quán)； 物權(quán)法第135條 對所建造建筑物及其他工作物的所有權(quán)； 物權(quán)法第142條 將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或抵押的權(quán)利； 物權(quán)法第143147條 從事必要附屬行為的權(quán)利； 建設(shè)用地使用權(quán)被提前收回時獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。 物權(quán)法第148條 （二）建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù) 支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的義務(wù)； 對土地的合理使用和保護(hù)義務(wù)。 物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法的規(guī)定 五、建設(shè)用地使用權(quán)的消

25、滅（一）消滅原因1.期限屆滿； 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最長期限： 居住用地70年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 工業(yè)、科教文衛(wèi)體、綜合或其他用地50年。 建設(shè)用地以劃撥方式取得的，一般無使用期限限制，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。 2.被提前收回；為了公共利益需要使用土地，或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改造，需要調(diào)整土地的，國家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。 物權(quán)法第148條、房地產(chǎn)管理法第20條 3.被撤銷；土地所有人在一定情況下，可依法律規(guī)定撤銷建設(shè)用地使用權(quán)，收回出讓的建設(shè)用地使用權(quán)。例如，建設(shè)用地使用人未按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的，或者未按照合同約定開發(fā)建設(shè)的，土地

26、管理部門有權(quán)解除合同。土地管理部門解除建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，也就撤銷建設(shè)用地使用權(quán)。 4.土地滅失。（二）法律效果 1.出讓人辦理注銷登記，登記機(jī)構(gòu)收回權(quán)利證書； 物權(quán)法第150條 2.因公共利益需要提前收回土地的，依法對該土地上的不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，退還相應(yīng)的出讓金； 物權(quán)法第148條 3.期滿未續(xù)期 屬住宅用地的，自動續(xù)期； 屬非住宅用地的，依法辦理； 該土地上的不動產(chǎn)歸屬，有約定的從約定，無約定或約定不明的從法律法規(guī)規(guī)定。 物權(quán)法第149條法條學(xué)習(xí)：1.物權(quán)法；2.土地管理法；3.城市房地產(chǎn)管理法；4.城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。 思考題：1.簡述建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征。2

27、.區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)的兩種設(shè)立方式。3.建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有哪些？4.建設(shè)用地使用權(quán)的期限物權(quán)法是如何規(guī)定的？案例分析： 2009年11月15日，某飼料加工公司向市土地局申請建設(shè)用地，要求將該市一住宅區(qū)內(nèi)3畝國有土地劃撥給其作為加工車間用地。2010年1月18日，市政府辦公室同意將3畝國有土地的使用權(quán)劃撥給該飼料加工公司，并要求市土地局為該飼料加工公司辦理劃撥事宜。同年2月15日，市規(guī)劃部門給該飼料加工公司辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。飼料加工公司后因地價標(biāo)準(zhǔn)問題，與市土地局發(fā)生爭執(zhí)，遂以市土地局拖延不辦規(guī)劃用地手續(xù)為由，訴至法院。 試分析： 1.飼料加工公司的訴求法院應(yīng)否支持？ 2.市政府

28、辦公室的行為是否合法？ 3.某飼料加工公司是否能夠取得這3畝地的建設(shè)用地使用權(quán)？第四節(jié) 宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念和特征： 指農(nóng)民為建造住宅及附屬設(shè)施，對集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。 物權(quán)法第152條。 是我國專為解決農(nóng)民居住問題而設(shè)立，具有中國特色的用益物權(quán)。 特征：案例導(dǎo)讀： 2010年5月，張某以無房居住為由，向鄉(xiāng)政府申請宅基地建房。同年7月，鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)張某在該鄉(xiāng)紅旗小學(xué)操場西側(cè)建北房兩間。張某將建房之事交給李某，當(dāng)年8月動工，于同年11月建成北房兩間、西房一間。建成后，一直由李某一家居住至2012年10月底。張某則搬到李某原先的宅院居住，雙方?jīng)]有提出任何異議。2013年

29、5月，李某又將西房改成兩間南房，施工期間，張某未提異議，且在建成后，又搬進(jìn)去居住。同年9月，鄉(xiāng)政府依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定張某非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，李某私自違章建房，決定收回該宅基地，張某不服的訴至法院。案例導(dǎo)讀二：農(nóng)民賀某做生意十多年了，在縣城買了房，鄉(xiāng)里的房子一直閑置。去年春，同村村民彭某看上了他的房子。賀某就買給了他。此地秋天是雨季，泥石流沖垮了幾戶村民的住房。一天，村、鄉(xiāng)干部一起來找彭某，說要收回他老宅的宅基地給受災(zāi)村民。這樣做，有位法律依據(jù)？如果有一天，賀某不想經(jīng)商了，能不能申請宅基地，再蓋新房？宅基地使用權(quán)的特征主體是否有償客體內(nèi)容方面的限制有無期限？可否流通？（一）主體限于農(nóng)村居民

30、；（二）客體限于集體所有土地；（三）內(nèi)容限于依法建造并保有個人住宅及其附屬設(shè)施；（四）初始取得具有無償性；（五）無期限限制。二、宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)之比較（自學(xué)） 三、宅基地使用權(quán)的取得 取得的基礎(chǔ)成員權(quán) 取得的方式審批 具體步驟： 使用權(quán)申請所有權(quán)人同意行政審批 （一）申請設(shè)立宅基地使用權(quán)的情形：物權(quán)法無統(tǒng)一規(guī)定，參考各地辦法。 1.因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的； 2.外來人口落戶，成為本集體成員，沒有宅基地的； 3.因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃及進(jìn)行鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。 （二）不予批準(zhǔn)使用宅基地的情形： 1.非本集體的農(nóng)村

31、村民； 2.已擁有一處達(dá)標(biāo)面積的宅基地； 3.農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓住房后再申請宅基地的。 （三）設(shè)立宅基地使用權(quán)的程序：農(nóng)戶申請 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核 縣級人民政府批準(zhǔn) 集體經(jīng)濟(jì)組織向申請者提供宅基地使用權(quán)（四）宅基地使用權(quán)的公示方法： 1.占有本村村民占有宅基地上房屋； 主體及流轉(zhuǎn)的限制所決定。 2.登記登記簿上載明的人為宅基地的真正使用權(quán)人； 為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留下空間。 物權(quán)法第155條。（五）設(shè)立宅基地使用權(quán)的限制： 根據(jù)土地管理法等法律法規(guī) 農(nóng)村村民一戶（家庭）只能擁有一處宅基地，面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)； 禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。 四、宅基地使用

32、權(quán)的行使與限制： 可自建住宅及附屬設(shè)施供居住、使用； 可隨房轉(zhuǎn)讓或繼承； 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核由縣級政府批準(zhǔn)。涉及占用農(nóng)用地的，依土地管理法第44條辦手續(xù)； 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)及時辦理變更登記； 村民因出賣、出租、拋棄房屋所有權(quán)而喪失宅基地使用權(quán)，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 五、宅基地使用權(quán)的消滅： 消滅原因 （一）宅基地因自然原因滅失； （二）宅基地被收回和調(diào)整； （三）宅基地被征收； （四）轉(zhuǎn)讓、拋棄或無人繼承宅基地使用權(quán)或者宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施。法條學(xué)習(xí)：1.物權(quán)法；2.土地管理法；3.土

33、地管理法實(shí)施條例。 思考題： 1.簡述宅基地使用權(quán)的概念和特征。 2.比較宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的異同。 3. 如何設(shè)立宅基地使用權(quán)？ 4.簡述宅基地使用權(quán)的行使與限制。 5.宅基地使用權(quán)的消滅的原因主要有哪些？ 案例分析： 楊某，原籍B市某村，2001年3月25日A市某村村委同意其遷入本村落戶，2001年4月12日B市某村村委予以遷出，2001年4月23日A市公安局同意其遷入。1998年2月14日楊某將原屬于A市某村村民劉某的位于該村的四間房屋以三萬元的價格買下，立下契約。后隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房價大幅上漲，劉某便以楊某不屬于A市某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為名，向法院起訴，

34、請求判令當(dāng)時簽訂的房屋買賣協(xié)議屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效協(xié)議，楊某歸還房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。 根據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律規(guī)定，分析以下問題： 1、房屋買賣合同是否有效？ 2、劉某的訴請理由是否有合法？ 第五節(jié) 地役權(quán)一、地役權(quán)的概念和特征： 指不動產(chǎn)權(quán)利人為自己特定不動產(chǎn)使用的便利和效益，按合同約定而使用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。 地役權(quán)發(fā)生在兩個不動產(chǎn)之間； 需役地、供役地； 需役地人、供役地人。 物權(quán)法第156條案例導(dǎo)讀 高某和劉某系兩果農(nóng)，分別承包了村里的A地、B地，用于種植蘋果。B地由劉某承包，與公路相鄰，A地在B地內(nèi)側(cè)。如果高某想將蘋果運(yùn)出，必須另開辟道路，成本較大，用時長，無法保證水果的新鮮程

35、度。所以高某和劉某協(xié)商，以不妨礙劉某種植蘋果為前提，在B土地上高某和劉某合作開辟一條道路，為A土地有償使用。同時約定，高某每年要支付給劉某500元道路使用費(fèi)，而劉某不得將土地改作他用。 本案中，高某和劉某之間簽訂的關(guān)于道路使用的合同就是地役權(quán)合同。這是一種通行地役權(quán)，主要為了A土地的利益，而在B土地上設(shè)定的通行負(fù)擔(dān)。 高某為需役地權(quán)利人，劉某為供役地權(quán)利人。A土地為需役地，B土地為供役地。 其本質(zhì)特征：（一）地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)之上的物權(quán)；（二）地役權(quán)是為需役地便利而設(shè)立的物權(quán)；（三）地役權(quán)是使供役地產(chǎn)生一定負(fù)擔(dān)的物權(quán)；（四）地役權(quán)具有從屬性； 其設(shè)定以需役地的存在為前提；不得與需役地相分

36、離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓； 需役地人不得自己保留需役地所有權(quán)或使用權(quán)，而只轉(zhuǎn)讓地役權(quán)； 需役地人不得自己保留地役權(quán)，而只轉(zhuǎn)讓需役地所有權(quán)或使用權(quán)； 需役地人不得將需役地所有權(quán)或使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與不同的人。需役地所有人設(shè)立用益物權(quán)時，原地役權(quán)當(dāng)然轉(zhuǎn)歸用益物權(quán)人享有； 地役權(quán)隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的消滅而消滅。（五）地役權(quán)具有不可分性。 發(fā)生的不可分性； 享有和負(fù)擔(dān)上的不可分性； 消滅時的不可分性。二、地役權(quán)制度的價值：（一）對物權(quán)法定原則具有補(bǔ)充價值； （二）可經(jīng)濟(jì)地利用不動產(chǎn)，提高土地資源利用效率； （三）可彌補(bǔ)相鄰關(guān)系的不足。二、地役權(quán)的取得：（一）設(shè)立取得 簽訂地役權(quán)書面合同； 合同條款； 物權(quán)法

37、第157條 實(shí)行登記對抗主義。 物權(quán)法第158條（二）轉(zhuǎn)讓取得 要求：物權(quán)法第164、166條 地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓； 一般情況下，地役權(quán)隨土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外； 一般情況下，地役權(quán)隨供役地或需役地變動而變動，但不隨其分割而分割。 需役地及其之上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。 在供役地被分割的情況下，分割后的土地均需滿足需役地的，分割后的供役地共同承擔(dān)地役權(quán)義務(wù)，只有部分需滿足的，相應(yīng)的供役地承擔(dān)地役權(quán)義務(wù)。 三、地役權(quán)的效力：（一）地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù) 1、供役地使用權(quán)； 2、于供役地上為附屬

38、行為和設(shè)置附屬設(shè)施的權(quán)利； 3、行使基于地役權(quán)所生的物上請求權(quán)； 4、工作物取回權(quán)； 5、合理使用供役地的義務(wù)； 6、依約定支付費(fèi)用的義務(wù)； 7、一般情況下，有恢復(fù)供役地原狀的義務(wù)； 8、維護(hù)工作物或設(shè)置物正常狀態(tài)的義務(wù)。 （二）供役地人的權(quán)利義務(wù) 1、共同使用附屬設(shè)施的權(quán)利； 2、費(fèi)用支付請求權(quán)； 3、供役地利用場所及方法的變更請求權(quán)； 4、允許地役權(quán)人利用土地的義務(wù)； 5、分擔(dān)共同設(shè)施維持費(fèi)用的義務(wù)； 6、地役權(quán)的目的范圍內(nèi)，負(fù)容忍及不作為義務(wù)。 物權(quán)法第159、160、163條 四、地役權(quán)的消滅：（一）消滅的事由供、需役地滅失地役權(quán)目的事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)混同拋棄供役地人依法解除合同期限屆滿約

39、定事由發(fā)生（二）消滅的法律后果辦理注銷登記取回工作物恢復(fù)供役地原狀 思考題：1、簡述地役權(quán)的概念和特征。2、地役權(quán)與相鄰權(quán)有何區(qū)別和聯(lián)系？3、地役權(quán)的價值主要表現(xiàn)在哪些方面？4、簡述地役權(quán)取得的方式和法律要求？5、簡述地役權(quán)的效力。6、地役權(quán)消滅的原因主要有哪些？ 案例分析： 1、甲為了自己別墅的采光方便，與前方住戶乙約定：乙不得在其土地上修建二層以上建筑，并到登記機(jī)構(gòu)辦理了登記。后甲將該別墅賣給丙，乙便在其土地上修建三層小樓。由于該三層小樓阻擋了別墅采光，丙遂請求乙去除一層，遭乙拒絕。乙認(rèn)為：不得建二層以上建筑是他與甲之間的設(shè)定，旁人不得享有。 試分析：乙丙的主張是否會得到法院的支持？點(diǎn)評：

40、 依物權(quán)法第166條“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)?！钡囊?guī)定，地役權(quán)的設(shè)立目的，是為了方便需役地的利用，提高需役地的價值，地役權(quán)是為需役地全部而存在。就供役地而言，地役權(quán)對供役地是一種負(fù)擔(dān)，此負(fù)擔(dān)也是就供役地的全部而存在。地役權(quán)與需役地共存亡，需役地既然已經(jīng)轉(zhuǎn)移到丙，為需役地所設(shè)定的地役權(quán)也當(dāng)然轉(zhuǎn)移到丙，這無需另行約定。所以本案中丙的主張應(yīng)予支持，乙的主張不成立。 2、甲在某風(fēng)景區(qū)興建別墅，與其鄰居乙約定，乙不得在別墅前興建房屋，以免妨礙眺望。半年后乙將該地出售與丙，丙欲在該地蓋大廈。 問：如果甲提出異議，請求停工，有

41、無理由？ 若丙明知甲乙間的約定，情況又如何？ 甲與乙應(yīng)設(shè)定何種權(quán)利才能確保其眺望不受妨礙？ 第八章 擔(dān)保物權(quán)留置權(quán)總論抵押權(quán)質(zhì)權(quán)Text擔(dān)保物權(quán)第一節(jié) 擔(dān)保物權(quán)總論一、擔(dān)保物權(quán)概述 （一）擔(dān)保物權(quán)的概念 擔(dān)保物權(quán)是指以確保債務(wù)的清償為目的，于債務(wù)人或者第三人所有的物或者權(quán)利之上所設(shè)定，以取得擔(dān)保作用的一種定限物權(quán)。由此可見: 1.擔(dān)保物權(quán)以確保債權(quán)清償為目的。 2.擔(dān)保物權(quán)是在他人的物或者權(quán)利上設(shè)立的權(quán)利。 3.擔(dān)保物權(quán)是一種定限物權(quán)。 債務(wù)人甲 債權(quán)人A 債權(quán)人C 債權(quán)人B債務(wù)人甲欠債權(quán)人A、B、C 各20萬元,現(xiàn)三個債權(quán)均已屆期,甲只有22萬元財產(chǎn),則.;若此財產(chǎn)為價值22萬的車并抵押給A

42、,則案例導(dǎo)入（一）甲向乙借款5000元，并將自己的一臺筆記本電腦 出質(zhì)給乙。乙在出質(zhì)期間將電腦無償借給丙使用。 丁因丙欠錢不還，趁丙不注意時拿走電腦，并向丙 聲稱要以其抵債。本案中，甲作為電腦的所有權(quán)人，乙作為質(zhì)權(quán)人，均有權(quán)請求丁返還電腦。丁私自拿走電腦的行為屬于侵害他人物權(quán)和占有，無權(quán)主張以電腦抵債或者主張留置權(quán)。案例導(dǎo)入（二）張某向李某借款50萬元，由趙某提供價值45萬的房屋一套做抵押，并訂立抵押合同。張某因辦理登記手續(xù)費(fèi)過高，而經(jīng)李某同意未辦理登記手續(xù)。同時張某還以自己的一輛價值6萬元的轎車質(zhì)押給李某，并訂立了質(zhì)押合同。李某認(rèn)為將車放在自家附近不安全，決定仍放張某處。1年后，張某無力還債

43、，李某訴至法院要求行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)。本案抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)效力如何？A.均有效 B.均無效 C.抵押權(quán)有效、質(zhì)押權(quán)無效D.質(zhì)押權(quán)有效、抵押權(quán)無效案例導(dǎo)入（二）解答答：B。抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)均無效。根據(jù)物權(quán)法187條、180條，此案抵押權(quán)無效。建筑物及其土地附著物的抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。即不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立采取登記生效主義，不登記的，抵押權(quán)不生效力。因此，房屋抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。張某、李某未將房屋抵押登記，抵押權(quán)的設(shè)立無效。根據(jù)物權(quán)法208條、212條，此案質(zhì)權(quán)無效。質(zhì)權(quán)是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的擔(dān)保物權(quán)。質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設(shè)立。因此，張某未交付質(zhì)物，質(zhì)押權(quán)也無效

44、。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法第一百七十條 債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法和其他法律的規(guī)定。物權(quán)法第一百七十一條 擔(dān)保物權(quán)存在的意義（一）一般而言,債務(wù)人對于自己負(fù)擔(dān)的債務(wù),應(yīng)以其全部財產(chǎn)負(fù)履行義務(wù),也即債務(wù)人的全部財產(chǎn)為其債務(wù)的總擔(dān)保。在債務(wù)不履行時，債權(quán)人得請求人民法院依法定程序變賣債務(wù)人的財產(chǎn)，以其價金清償債權(quán)。債權(quán)不具有排他性，對于同一

45、債務(wù)人，不妨有數(shù)個債權(quán)并存。對于同一債務(wù)人，可能發(fā)生負(fù)債超過其財產(chǎn)總額的情況，而一切債權(quán)都處于平等地位，其間并不發(fā)生順位的問題。同一債務(wù)人的數(shù)個債權(quán)人，對債務(wù)人的財產(chǎn)都平等享有債權(quán)，如果債務(wù)人的財產(chǎn)不足以清償總債權(quán)時，就要依各債權(quán)人的債權(quán)額按比例分配，債權(quán)人的債權(quán)就可能得不到完全清償。擔(dān)保物權(quán)存在的意義（二）另一方面,債權(quán)也不具有追及性,在債務(wù)人讓與財產(chǎn)于他人時，該部分財產(chǎn)即失去擔(dān)保的性質(zhì)，因而可能發(fā)生債務(wù)人以讓與財產(chǎn)的行為而致?lián)p害債權(quán)人的后果。即使現(xiàn)實(shí)債務(wù)人有充分的財產(chǎn)負(fù)擔(dān)債務(wù)，但其可隨時增加債務(wù)額，又可隨時讓與財產(chǎn)于他人，債權(quán)人仍有債權(quán)得不到清償?shù)奈ｋU。債權(quán)人為避免這種危險，乃依靠特別擔(dān)保

46、方法保障債權(quán)擔(dān)保物權(quán)存在的意義（二）這種特別擔(dān)保方法有人的擔(dān)保（保證）、金錢擔(dān)保（定金）、物上擔(dān)保。物上擔(dān)保，即以債務(wù)人或者第三人的特定的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)供履行債務(wù)的擔(dān)保，不論債務(wù)人是否負(fù)擔(dān)其他債務(wù)，也不論債務(wù)人是否將此擔(dān)保物讓與他人，債權(quán)人對此擔(dān)保物得優(yōu)先直接行使其權(quán)利，以之供債權(quán)清償。 （二）擔(dān)保物權(quán)的特征 與其他擔(dān)保制度相比，擔(dān)保物權(quán)具有如下特征: 1.從屬性。 2.不可分性。 3.物上代位性。 （三）擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì) 擔(dān)保物權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)，在大陸法系國家歷來存在著爭議，主要的觀點(diǎn)有 “物權(quán)說”、“債權(quán)說”和“中間權(quán)利說”三種。我國民法學(xué)界的通說認(rèn)為，擔(dān)保物權(quán)是與用益物權(quán)相并列的一類獨(dú)立的

47、物權(quán)類型，而并不是債權(quán)或者只是被賦予給債權(quán)的優(yōu)先清償權(quán)的權(quán)能，擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)共同構(gòu)成了定限物權(quán)的完整體系。 擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)的區(qū)別目的上的不同權(quán)利實(shí)現(xiàn)時間不同獨(dú)立性不同標(biāo)的物滅失的后果不同客體的范圍不同（四）擔(dān)保物權(quán)的分類 1.法定擔(dān)保物權(quán)與約定擔(dān)保物權(quán)。 2.移轉(zhuǎn)占有型擔(dān)保物權(quán)與非移轉(zhuǎn)占有型擔(dān)保物權(quán)。 3.動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)、不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)與權(quán)利擔(dān)保物權(quán)。 4.登記擔(dān)保物權(quán)與非登記擔(dān)保物權(quán)。 5.留置性擔(dān)保物權(quán)與優(yōu)先受償性擔(dān)保物權(quán)。 6.保全型擔(dān)保物權(quán)與投資型擔(dān)保物權(quán)。 擔(dān)保物權(quán)的分類擔(dān)保物權(quán)法定約定移轉(zhuǎn)占有型非移轉(zhuǎn)占有型動產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)利登記非登記留置性優(yōu)先受償性保全型投資型 擔(dān)保合同 債權(quán)人

48、 債務(wù)人（擔(dān)保權(quán)人） 債務(wù)人或第三人 （擔(dān)保人 ） 債 權(quán) 合 同物 權(quán) 合 同擔(dān)保合同的特征擔(dān)保合同的成立擔(dān)保合同的內(nèi)容和形式擔(dān)保合同的效力擔(dān)保合同中的流質(zhì)禁止 詳見合同法擔(dān)保法擔(dān)保合同中的流質(zhì)禁止 1、流質(zhì)契約的概念： 當(dāng)事人在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的合同。案例: 古某生了大病，需要做手術(shù)，手術(shù)費(fèi)用極其 昂貴，且由于病情不及時遏制可能會導(dǎo)致更嚴(yán)重的后果，所以，古某夫婦開始焦急地籌錢治病。古某找到了做生意的朋友喬某,欲向喬某借款2萬元,以自有的夏利小汽車做抵押。喬某想古某做了手術(shù)，康復(fù)了還好說，一旦手術(shù)失敗，自己的錢就有可能有去無回了,所以喬某提出

49、,如果三個月后古某不能還錢,那就把古某的夏利小汽車開走。古某急于籌錢就答應(yīng)了。 2、流質(zhì)契約禁止的理由： 債務(wù)人設(shè)立擔(dān)保借債，往往都因急需，債權(quán)人很容易借此迫使債務(wù)人以高價之物用作較小債權(quán)擔(dān)保，圖謀債務(wù)人清償不能時輕易取得擔(dān)保物的所有權(quán)，牟取非分利益； 流質(zhì)契約不利于雙方當(dāng)事人利益的實(shí)現(xiàn)與平衡； 債務(wù)人的實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于債權(quán)人，允許流質(zhì)契約，不利于對弱者的保護(hù)。 3、流質(zhì)契約的認(rèn)定： 擔(dān)保合同有明確約定； 合同排除了擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)時對債權(quán)債務(wù)以及擔(dān)保財產(chǎn)的清算程序； 在擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就之前達(dá)成的以擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就時直接轉(zhuǎn)移擔(dān)保財產(chǎn)所有權(quán)為內(nèi)容的協(xié)議； 在擔(dān)保合同成立后被擔(dān)保債權(quán)到期前簽訂的，

50、以直接轉(zhuǎn)移擔(dān)保財產(chǎn)所有權(quán)為內(nèi)容的合同。 4、流質(zhì)契約的效力： 流質(zhì)契約無效； 不影響擔(dān)保合同其他內(nèi)容效力的，該部分內(nèi)容仍然有效； 影響擔(dān)保合同其他內(nèi)容效力的，受影響部分無效。 流質(zhì)契約（流押契約）與擔(dān)保財產(chǎn)折價協(xié)議的區(qū)別:流質(zhì)契約（流押契約）：當(dāng)事人雙方在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的合同。擔(dān)保財產(chǎn)折價協(xié)議：債務(wù)履行期限屆滿，擔(dān)保物權(quán)人未受清償?shù)幕虬l(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時,擔(dān)保物權(quán)人可以與擔(dān)保人協(xié)議以擔(dān)保財產(chǎn)折價。（指雙方協(xié)議以擔(dān)保財產(chǎn)沖抵全部或部分債權(quán))物權(quán)法第一百八十六條抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押

51、財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。物權(quán)法第二百一十一條質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。與流質(zhì)契約（流押契約）相關(guān)的法條: 擔(dān)保合同的效力 1、與主合同效力的關(guān)系 一般從屬于主合同的效力； 當(dāng)事人對主從效力有排除性約定的，主合同的無效并不當(dāng)然引起擔(dān)保合同無效； 法律另有規(guī)定的，擔(dān)保合同的效力從法律規(guī)定，不因主合同的效力而定。 2、擔(dān)保合同被確認(rèn)無效的法律后果： 擔(dān)保合同自身無效，債權(quán)人無過錯，擔(dān)保人與債務(wù)人對債權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯，擔(dān)保人承擔(dān)不超過債務(wù)人不能清償部分的1/2； 因主合同無效致?lián)：贤瑹o效，擔(dān)保人無過錯，其不承擔(dān)；擔(dān)保人有

52、過錯，其承擔(dān)不超過債務(wù)人不能清償部分的1/3； 主、擔(dān)保合同均無效，締約三方均有過錯，擔(dān)保人承擔(dān)債務(wù)人不能清償?shù)哪骋徊糠?；?dān)保人無過錯，不承擔(dān)；債權(quán)人無過錯，債務(wù)人與擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任。擔(dān)保物權(quán)的效力（一）擔(dān)保范圍 有約定從約定； 無約定從法定。法定主債權(quán)利息違約金賠償金擔(dān)保物保管費(fèi)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)擔(dān)保物權(quán)競存及處理 1、概念：指同一財產(chǎn)上并存的數(shù)項擔(dān)保物權(quán)之間發(fā)生的效力沖突。 2、競存情形及處理規(guī)則： 動產(chǎn)抵押權(quán)與動產(chǎn)質(zhì)權(quán)競存先押后質(zhì)：抵押登記的，抵押優(yōu)先； 抵押未登記，質(zhì)押優(yōu)先。先質(zhì)后押：取得對抗力時間先后確定。 抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)競存 留置權(quán)優(yōu)先 理由： 留置擔(dān)保的債權(quán)范圍多是債權(quán)人已付

53、出和投入部分受到損害的請求權(quán)； 抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)優(yōu)先于留置，無異于以債權(quán)人的付出或投入來清償債務(wù)人的債務(wù)，有違公平； 物權(quán)法有明確規(guī)定。人保與物保并存時的責(zé)任承擔(dān)1、按約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；2、無約定或約定不明，債務(wù)人自己提供擔(dān)保物的，先以該物實(shí)現(xiàn)債權(quán)；3、無約定或約定不明，第三人提供擔(dān)保物的，債權(quán)人可以選擇人保或物保；4、提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。 物權(quán)法第176條 人保與物保并存，債權(quán)人放棄物的擔(dān)保，保證人的責(zé)任承擔(dān)規(guī)則： 保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任。 擔(dān)保法第282 消滅原因主債權(quán)消滅擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)法定消滅的其他情形擔(dān)保物權(quán)的消滅是指擔(dān)保物權(quán)成

54、立后因一定的法律事實(shí)而使其不再存在。引起擔(dān)保物權(quán)消滅的法律事實(shí)，即擔(dān)保物權(quán)的消滅原因。 思考題：1、簡述擔(dān)保物權(quán)的概念和特征。2、試述擔(dān)保法律關(guān)系。3、如何認(rèn)定流質(zhì)契約？4、簡述擔(dān)保合同的效力及法律效果。5、簡述擔(dān)保物權(quán)競存的情形及處理規(guī)則。6、簡述人保與物保并存時的責(zé)任承擔(dān)。第二節(jié) 抵押權(quán) 一、概念：債權(quán)人債務(wù)人第三人（抵押人）抵押物（抵押人）（抵押權(quán)人） 抵押權(quán)抵押權(quán) 債權(quán)合同（抵押人占有） 一、抵押權(quán)概述 （一）抵押權(quán)的概念 抵押權(quán)，是指債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人提供的、不移轉(zhuǎn)占有而作為債務(wù)履行擔(dān)保的財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，可就該財產(chǎn)折價或者就拍賣、變

55、賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。（二）抵押權(quán)的種類 1.不動產(chǎn)抵押權(quán)。 2.權(quán)利抵押權(quán)。 3.動產(chǎn)抵押權(quán)。 二、種類：抵押財產(chǎn)類別不同不動產(chǎn)抵押權(quán)動產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)利抵押權(quán) 三、抵押權(quán)的設(shè)定：（一）抵押當(dāng)事人 抵押人和抵押權(quán)人； 抵押人的一般條件； 抵押人資格中的幾個問題： 國有企業(yè)的抵押人資格； 公司的抵押人資格； 國家機(jī)關(guān)、公益法人的抵押人資格。抵押人資格中的幾個問題： 國有企業(yè)的抵押人資格； 國有企業(yè)以其財產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的，如無其他法定的無效情形，不應(yīng)當(dāng)僅以未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)為由認(rèn)定抵押合同無效?；趽?dān)保風(fēng)險的客觀存在，國有資產(chǎn)管理部門作為出資人代表，可以規(guī)定國有企業(yè)為他人提供擔(dān)保的條件

56、和程序，并可將其載入國有企業(yè)章程，通過登記以對抗第三人。抵押人資格中的幾個問題： 公司的抵押人資格； 只要公司對外提供擔(dān)保設(shè)定抵押的程序符合公司章程的規(guī)定，且不違法法律的強(qiáng)行性規(guī)定（如公司法第122條），公司對外擔(dān)保即有效，即使被擔(dān)保的是本公司股東的債務(wù)，亦無不可。抵押人資格中的幾個問題： 國家機(jī)關(guān)、公益法人的抵押人資格我國物權(quán)法沒有對國家機(jī)關(guān)和公益法人的抵押人資格作出限制，但我國擔(dān)保法“保證”一章對此作了限制，擔(dān)保法解釋對國家機(jī)關(guān)和公益法人的物上保證人資格采取了否定的態(tài)度。按照該規(guī)定，國家機(jī)關(guān)和公益法人的抵押行為無效。 這一規(guī)定的本意是保障國家機(jī)關(guān)和公益法人財產(chǎn)安全，維護(hù)其地位的穩(wěn)定和工作的

57、穩(wěn)定。（二）抵押財產(chǎn) 抵押財產(chǎn)的條件： 有獨(dú)立交換價值且法律允許轉(zhuǎn)讓； 權(quán)屬明晰且抵押人有權(quán)處分； 宜由抵押人占有使用且符合社會公共利益。 抵押權(quán)問題：甲大學(xué)向銀行借款1000萬，以教學(xué)樓抵押，評估900萬，再以甲校長和乙大學(xué)校長之座駕抵押，分別評估50萬。請問是否有效？抵押財產(chǎn)的范圍抵押財產(chǎn)的范圍（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法

58、規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。下列財產(chǎn)不得抵押可以抵押的財產(chǎn)180條184條抵押權(quán)的標(biāo)的 原則上可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)均可抵押，不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)均不能進(jìn)行抵押。1.不可抵押的財產(chǎn)（物權(quán)法第184條）（1）國有、集體土地所有權(quán)。（不可流通）（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的土地使用權(quán)集體所有的土地使用權(quán)不可以抵押，但有例外： 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)

59、包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，可以抵押；（四荒用地） 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,但是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時抵押，但在未來仍不能改變土地使用權(quán)的性質(zhì)。（）、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。此種情形是為了公共利益而設(shè)。2.非公益財產(chǎn)為自身債務(wù)的可以抵押擔(dān)保法解釋第53條：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。3、所有權(quán)、使用權(quán)不明

60、或有爭議的財產(chǎn)。 抵押是處分行為，此種情形是由于處分權(quán)之欠缺（1）按份共有人有權(quán)單獨(dú)決定以其份額抵押；（2）共同共有物設(shè)定抵押的，應(yīng)全體共同共有人同意，否則無效；（3）部分共同共有人擅自以共有物抵押的，其他共有人明知而未持異議的，視為同意，抵押有效。（4）以共有船舶設(shè)定抵押的，須經(jīng)過2/3 以上份額的共有人同意。4、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。（此種情形所有人喪失了處分權(quán)） 5、以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效 擔(dān)保法解釋第48條：以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。6、當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效。但農(nóng)作物抵