寧波雷迪森中心廣場市場研究及項(xiàng)目定位中期匯報(bào)

1、報(bào)告目錄宏觀環(huán)境分析總體定位寫字樓建筑產(chǎn)品定位城建集團(tuán)呈至 一、宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 房地產(chǎn)投資 城市發(fā)展規(guī)劃 地塊區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)政策環(huán)境土地政策時(shí)間相關(guān)政策主要內(nèi)容2004年4月29日 國務(wù)院辦公廳，關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 深入開展土地市場整治、嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理、切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田、嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃2004年6月8日 國土資源部、發(fā)改委，關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見 確定暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報(bào)國務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目用地的范圍、重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目確認(rèn)程序、重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目用地審查報(bào)批程序2004年7月12日

2、 國土資源部、監(jiān)查部，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 各地政府必須在2004年8月31日前，將協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的歷史遺留問題處理完畢，在今后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，所有土地都將以招標(biāo)的方式出讓，并在網(wǎng)上進(jìn)行備案 2005年5月11日七部委，關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，對超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán) 土地緊縮及調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將是政府的一項(xiàng)長期政策： 土地成為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段；在房地產(chǎn)投資快速增長、土地市場不規(guī)范的背景下，政府加大了對土

3、地的宏觀調(diào)控，加大中低價(jià)商品房用地供應(yīng)比例；開發(fā)商土地獲取成本上升，長期看來，增加的成本將最終轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格上來房地產(chǎn)政策環(huán)境利率及信貸政策0246810121495/7/196/5/196/8/2397/10/2398/3/2598/7/198/12/0799/6/1002/2/2104/10/29居民儲(chǔ)蓄1年期存款利率金融機(jī)構(gòu)1年期基準(zhǔn)貸款利率近十年來利率變動(dòng)中國已進(jìn)入新一輪加息周期：在經(jīng)歷了近十年的減息周期后，中國經(jīng)濟(jì)過熱已在多個(gè)領(lǐng)域展露端倪，04年底，央行調(diào)高了1年期存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為中國已進(jìn)入新一輪加息周期利率的增加對房地產(chǎn)行業(yè)的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：供給方面，開

4、發(fā)商融資成本上升，開發(fā)規(guī)模和速度將減緩；需求方面，投資客戶購買物業(yè)成本上升，投資/投機(jī)行為將得到抑制，而租賃市場的發(fā)展將會(huì)得到促進(jìn)數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行房地產(chǎn)政策環(huán)境利率及信貸政策時(shí)間相關(guān)政策主要內(nèi)容2003年6月5日 中國人民銀行，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款禁止跨地區(qū)使用，土地貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70，貸款期限最長不得超過2年；嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；提高個(gè)人購買第二套住房的自有資比例；個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10

5、年2004年4月12日 中國人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由原來的7%提高到7.5%2005年3月17日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍；對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30% 2005年5月11日七部委，關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。 控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)是政府宏觀

6、調(diào)控的重要目標(biāo)： 房地產(chǎn)貸款增速過快，增大金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，銀根的緊縮對開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)及購買者投機(jī)/投資行為都將起到抑制作用房地產(chǎn)政策環(huán)境稅收政策時(shí)間相關(guān)政策主要內(nèi)容2005年5月11日七部委，關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅個(gè)人投資住宅和商業(yè)

7、用房轉(zhuǎn)售需承擔(dān)稅負(fù)比較住宅營業(yè)稅及附加（5.55%)、印花稅（0.05%）商業(yè)用房營業(yè)稅及附加（價(jià)差部分5.55%)、印花稅（0.05%）、土地增值稅（增值部分30%-60%）、個(gè)人所得稅（20%）長期以來，個(gè)人投資商業(yè)物業(yè)的稅負(fù)遠(yuǎn)大于投資住宅，這是導(dǎo)致住宅市場投資/投機(jī)行為強(qiáng)于商業(yè)物業(yè)的原因之一。七部委的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見中最重要的調(diào)控手段“提高住宅投資稅負(fù)”對投資商業(yè)物業(yè)并沒有直接的影響，但由于投資者受房地產(chǎn)整體投資氛圍的影響，短期內(nèi)其投資/投機(jī)行為將會(huì)變得更為謹(jǐn)慎，中長期看來，部分住宅投資資金將逐漸轉(zhuǎn)移到具有較高投資回報(bào)率的商業(yè)物業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.0%8.

8、0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20002001200220032004全國寧波杭州無錫上海近年中國及部分城市GDP增長率寧波市主要指標(biāo)（2004年）GDP：2,158億元人均GDP：39,300元三次產(chǎn)業(yè)比重：5.7%:57% :37.3%城市居民可人均支配收入：15,882元城市定位現(xiàn)代化國際港口城市 國家歷史文化名城 長江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心 城市經(jīng)濟(jì)的快速增長是寫字樓市場發(fā)展的強(qiáng)力保障：近5年來，寧波經(jīng)濟(jì)一直保持12%以上的增長率，高于全國平均水平及上海，同杭州、無錫等長三角地區(qū)二線城市基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長為房地產(chǎn)市場，特別是寫字樓市場的發(fā)展提供了最基本的保障數(shù)

9、據(jù)來源：國家及相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境外貿(mào)及外商投資0510152025303540451998199920002001200220032004050100150200250300合同利用外資金(左軸)實(shí)際利用外資(左軸)進(jìn)出口(右軸)近年來寧波進(jìn)出口及利用外資情況單位：億美元數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局主要指標(biāo)（2004年）進(jìn)出口總額：261.1億美元出口： 166.90億美元進(jìn)口： 94.23億美元新批外商投資企業(yè)： 1,081家合同利用外資： 41.36億美元實(shí)際利用外資： 21.03億美元對外經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速：寧波城市港口經(jīng)濟(jì)突出，近年來，進(jìn)出口總額、利用外資額呈現(xiàn)出非常迅速的發(fā)展，物流企業(yè)、

10、外貿(mào)企業(yè)及新進(jìn)入寧波的外資企業(yè)將是寧波寫字樓市場新增客源的主要組成部分宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跨海大橋建設(shè)工程概況杭州灣跨海大橋北起嘉興市海鹽鄭家埭，止于寧波市慈溪水路灣，全長36公里。大橋建成后將縮短寧波至上海間的陸路距離120余公里 按雙向六車道高速公路設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)速100公里/小時(shí)，設(shè)計(jì)使用年限100年，大橋建設(shè)投資額約118億元官方預(yù)計(jì)車流量：2009年5.2萬輛/天，2015年8萬輛/天，2027年9.2萬輛/天杭州灣跨海大橋進(jìn)度2003年6月 奠基2008年 計(jì)劃建成2009年 計(jì)劃通車意義：促進(jìn)蘇南、浙北貨源流向?qū)幉ǜ?，有利于寧波港口?jīng)濟(jì)和國際集裝箱運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展助力寧波成為長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心是

11、寧波寫字樓市場發(fā)展的長期利好房地產(chǎn)投資05010015020025095969798990001020304-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%投資額增長率近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率寧波房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代中后期的衰退后，從2000年開始，房地產(chǎn)投資熱情高漲，21世紀(jì)前3年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率保持在40%以上值得注意的是，在經(jīng)歷了連續(xù)3年40%以上的增長后，受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率在2004年出現(xiàn)了放緩的跡象2005年1-5月份，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資88.9億元，同比增長僅4.7%，住宅開發(fā)投資58.4億元，同比下降14%，顯示

12、出開發(fā)商對住宅的投資熱情已明顯減弱億元數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃寧波進(jìn)入了一輪新的城市快速建設(shè)期，由目前的行政、商業(yè)、商務(wù)中心即三江口地區(qū)逐漸向外圍區(qū)域發(fā)展在東部地區(qū)將建成未來的行政、商務(wù)中心，在北部、西部、南部將分別建成三個(gè)區(qū)級(jí)中心，而目前城市的中心三江口地區(qū)未來依然為城市的商業(yè)中心近期城市主要是向東發(fā)展，即加快東部新城的建設(shè)，中遠(yuǎn)期重點(diǎn)發(fā)展北部，適度發(fā)展西部，有限制的發(fā)展南部南片區(qū)級(jí)中心行政中心、商務(wù)中心商業(yè)中心北部區(qū)級(jí)中心西部區(qū)級(jí)中心地塊區(qū)域環(huán)境東部新城市規(guī)劃東部新城目前剛通過總體規(guī)劃，下一步將細(xì)化各區(qū)規(guī)劃及分項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)完成和即將建設(shè)的項(xiàng)目主要是道路、河流

13、等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及會(huì)展中心及配套設(shè)施，本項(xiàng)目為首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃，到2009年，新城核心區(qū)將形成一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施框架基本形成近期將主要啟動(dòng)會(huì)展區(qū)、門戶區(qū)、拆遷安置區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2005年新城規(guī)劃完成基礎(chǔ)建設(shè)投資8億元，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資12億元中央商務(wù)區(qū)會(huì)展中心及配套區(qū)辦公區(qū)及市民中心門戶區(qū)藝術(shù)文化區(qū)新城核心區(qū)（8.45平方公里）新城總規(guī)劃區(qū)（15.85平方公里）拆遷安置區(qū)本項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境地塊周邊規(guī)劃一類工業(yè)用地寧波國際會(huì)展中心商務(wù)辦公、服務(wù)式公寓（規(guī)劃）五星級(jí)酒店（規(guī)劃）進(jìn)出口交易中心（在建）三星級(jí)酒店（規(guī)劃）本項(xiàng)目項(xiàng)目東面為一類工業(yè)用地，用地性質(zhì)今后可能會(huì)進(jìn)行調(diào)整項(xiàng)目西面為會(huì)展中心

14、及會(huì)展配套區(qū)會(huì)展及配套區(qū)為綜合性商務(wù)功能區(qū)，其中的部分規(guī)劃項(xiàng)目將分流本項(xiàng)目部分客源信息來源：東部新城規(guī)劃處訪談軌道交通（規(guī)劃）城建集團(tuán)呈至 二、項(xiàng)目總體定位 SWOT分析 總體定位 寫字樓 公寓 商鋪 SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢 Strength 規(guī)劃優(yōu)勢 配套優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 設(shè)計(jì)優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢劣勢 Weakness 交通劣勢 區(qū)位劣勢 現(xiàn)狀制約 形態(tài)受限機(jī)會(huì) Opportunity 整體發(fā)展 重心東移 商務(wù)展會(huì)威脅 Threat 宏觀調(diào)控 規(guī)劃發(fā)展SWOT分析優(yōu)勢 Strength 規(guī)劃優(yōu)勢：本項(xiàng)目所在的區(qū)域是寧波市未來5年重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的東部新城，也是 寧波市未來“一城兩心”發(fā)展框架的

15、核心之一。 配套優(yōu)勢：東部新城將建設(shè)寧波市未來行政中心、會(huì)展中心、商務(wù)中心、科技中 心、信息中心等，這都給本項(xiàng)目未來提供了良好的配套設(shè)施。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：未來本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒁劳袊H會(huì)展中心的發(fā)展，形成以會(huì)展為中心 的商務(wù)經(jīng)濟(jì)功能支撐。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢：結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，對本項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，利于協(xié)調(diào)本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)發(fā) 展，并相互利用各業(yè)態(tài)的配套優(yōu)勢，特別是五星級(jí)酒店的配套設(shè)施。 品牌優(yōu)勢：“雷迪森”品牌在浙江市場乃至全國形成了相當(dāng)?shù)闹群兔雷u(yù)度，同 時(shí)也為本項(xiàng)目積累了大量的潛在客戶。SWOT分析劣勢 Weakness 交通劣勢：本項(xiàng)目所在區(qū)域地理位置目前較偏，內(nèi)外部交通均未形成體系，特 別對外交通不便。 區(qū)

16、位劣勢：所在區(qū)域目前并非成熟酒店區(qū)域，市場認(rèn)知度低；同時(shí)該區(qū)域近期 也難以形成高檔商務(wù)氛圍，缺乏由商務(wù)集聚效應(yīng)帶來的客源。 現(xiàn)狀制約：項(xiàng)目基地周圍目前市場發(fā)展氣氛淡薄，配套設(shè)施和公寓建設(shè)基礎(chǔ)現(xiàn)在 缺乏，難以聚集各類消費(fèi)人氣。 形態(tài)受限：商業(yè)規(guī)劃用地性質(zhì)，以及非社區(qū)住宅型的技術(shù)指標(biāo)影響，后期公寓發(fā) 展形態(tài)受限。SWOT分析機(jī)會(huì) Opportunity 整體發(fā)展：長三角地區(qū)近幾年成為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為熱點(diǎn)的區(qū)域，且寧波也是 浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為紅火的城市之一，未來發(fā)展來看，長三角流 域?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)健康、良好的發(fā)展勢頭。 重心東移：寧波市城市發(fā)展重心東移，未來5年重力打造東部新城，使其成為寧波 市未來的

17、行政、金融和商貿(mào)等中心 ，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了難得發(fā)展 良機(jī)。 商務(wù)展會(huì)：本項(xiàng)目作為國際會(huì)展中心的配套項(xiàng)目，未來此區(qū)域的建設(shè)將依托會(huì)展商 務(wù)的發(fā)展，同時(shí)上海世博會(huì)所帶來的長三角會(huì)展商務(wù)的聯(lián)動(dòng)影響，為本 項(xiàng)目帶來大量潛在的客戶群體。威脅 ThreatSWOT分析 宏觀調(diào)控：宏觀調(diào)控抑制了自用購房者和投資者的購房或投資熱情，市場觀望氣氛 濃厚，對非傳統(tǒng)性住宅公寓，如酒店式公寓等，這樣一個(gè)帶有鮮明投資 屬性的產(chǎn)品來說，目前的宏觀政策給物業(yè)的銷售造成了一定的難度。 規(guī)劃發(fā)展：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，除本項(xiàng)目外，周邊其他地塊目前規(guī)劃發(fā)展方向未定， 未來可能會(huì)發(fā)展成直（間）接競爭物業(yè)或業(yè)態(tài)沖突性物業(yè)，為本項(xiàng)目的

18、先期開發(fā)帶來未知的潛在不利影響。 對策：在產(chǎn)品定位方面敢于創(chuàng)新，避免同質(zhì)化，利用品牌公信力和影響力，利用 品質(zhì)化整體形象塑造，以及利用多業(yè)態(tài)配套優(yōu)勢互補(bǔ)，在目前觀望氣氛濃 厚的寧波市場上創(chuàng)造投資新熱點(diǎn)，增強(qiáng)投資客對本項(xiàng)目的信心。項(xiàng)目總體定位“雷迪森新三江”公寓寫字樓建議分3期開發(fā)：第1期為寫字樓部分第2期為公寓部分第3期為商鋪部分隨市場的發(fā)展而推進(jìn)投資成本的合理化風(fēng)險(xiǎn)的可控性商鋪寫字樓A塔樓B塔樓定位基礎(chǔ)中小型企業(yè)是寧波寫字樓客戶的主體，依托本項(xiàng)目附近寧波國際會(huì)展中心的輻射效應(yīng)及所處地段的升值潛力寧波高品質(zhì)寫字樓較為缺乏，市場需要更高品質(zhì)的寫字樓以滿足現(xiàn)有及潛在高端客戶的需求總體量36,000

19、-40,000平方米16,000-20,000平方米總體定位國際商貿(mào)中心總部大廈主要目標(biāo)客戶中小型貿(mào)易、物流及廣告、會(huì)展等專業(yè)服務(wù)公司；投資客大中型物流、貿(mào)易、制造類公司及未來進(jìn)入寧波的外資金融、專業(yè)服務(wù)公司設(shè)計(jì)理念在保障項(xiàng)目品質(zhì)基礎(chǔ)上注重靈活性和經(jīng)濟(jì)性硬件品質(zhì)方面在A塔樓基礎(chǔ)上有所提升，打造精品項(xiàng)目面積分隔面積以80-150平方米為主面積以150-200平方米為主，進(jìn)行組合銷售銷售策略直接銷售1.直接銷售 2.整體銷售給機(jī)構(gòu)投資者 3.先租賃后分拆銷售銷售價(jià)格定位8,000-10,000元/平方米10,000-12,000元/平方米建議增加寫字樓比重，采用雙塔樓設(shè)計(jì)公寓整體定位公寓產(chǎn)品酒店式

20、單身公寓 酒店式服務(wù)公寓 體量配比 15,000平方米 15,000平方米 套數(shù) 150套 100套 戶型面積 一房6070平方米，約75套；二房100120平方米，約75套。 二房100120平方米，約38套；三房150160平方米，約50套；四房及以上200平方米，約12套。 價(jià)格 均價(jià)7000元/平方米 均價(jià)8000元/平方米 目標(biāo)客戶群 本地個(gè)人專業(yè)投資客本地高收入人群海歸人士本地及周邊地區(qū)的投資購房團(tuán) 單身白領(lǐng)人士本地中高收入的自住型客戶外資公司在華員工長期宿舍本地個(gè)人專業(yè)投資客本地及周邊地區(qū)的投資購房團(tuán) 經(jīng)營模式 酒店管理公司統(tǒng)一管理和出租，前5年給與投資者6%7%的固定投資回報(bào)，

21、后5年采用凈利潤分紅方式。 購房者可以自住，可以自行出租，也可以委托物業(yè)管理出租。 商鋪大型餐飲娛樂特色餐飲休閑街定位基礎(chǔ)寧波市本身的商務(wù)消費(fèi)特征決定了大型餐飲娛樂商家進(jìn)駐本項(xiàng)目的必要性寧波市專向面對商務(wù)客群的休閑餐飲場所缺乏，同時(shí)項(xiàng)目本身及周邊將是商務(wù)客源聚集區(qū)總體量8,00010,000平方米8,00010,000平方米總體定位高檔商務(wù)宴請親水商匯主要目標(biāo)客戶本項(xiàng)目及周邊區(qū)域的商務(wù)客源，同時(shí)以項(xiàng)目特色輻射更大的寧波商務(wù)市場設(shè)計(jì)理念充分結(jié)合水景資源，打造寧波全新的親水商匯面積分隔功能面積在40005000平方米面積根據(jù)業(yè)態(tài)不同將有2001200平方米不同分割租售策略純招租1、純招租 2、先租

22、后售 3、售后返租充分結(jié)合水景資源，打造寧波新商匯城建集團(tuán)呈至 三、寫字樓 市場環(huán)境分析 客戶需求調(diào)研 項(xiàng)目定位 市場環(huán)境分析寫字樓開發(fā)投資010000020000030000040000050000060000070000080000019992000200120022003施工面積新開工面積竣工面積近年來寫字樓開發(fā)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局平方米新開工面積、施工面積等寫字樓開發(fā)先行指標(biāo)從2002年開始顯著上升2005年1-5月，在住宅開發(fā)投資同比下降14%的情況下，辦公樓開發(fā)投資達(dá)到7.38億元，同比增長55.4%開發(fā)商對住宅的投資熱情已大不如前，部分開發(fā)商將注意力逐漸轉(zhuǎn)移到寫字樓上市

23、場環(huán)境分析寫字樓市場發(fā)展階段第一階段（上世紀(jì)90年代中后期）本階段為寫字樓市場的初步形成期，出現(xiàn)了中農(nóng)信、華聯(lián)寫字樓、平安大廈、人民保險(xiǎn)大廈等一批代表性的寫字樓由于受亞洲金融危機(jī)、國家宏觀調(diào)控等因素的影響，市場吸納能力有限，整體租金水平較低、空置率較高，寫字樓市場在90年代末陷入低谷中農(nóng)信國際商務(wù)大廈平安大廈華聯(lián)寫字樓市場環(huán)境分析寫字樓市場發(fā)展階段第二階段（本世紀(jì)初）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在需求強(qiáng)勁增長的拉動(dòng)下，存量寫字樓逐漸得到消化，寫字樓租金/售價(jià)上漲，空置率顯著下降寫字樓投資逐漸升溫，一大批爛早期的爛尾樓重新包裝，如中寧大廈、天元大廈、華宏國際中心等，但寫字樓的綜合品質(zhì)依然沒有顯著提升天元大

24、廈中寧大廈華宏國際中心銀億外灘大廈市場環(huán)境分析寫字樓市場發(fā)展階段第三階段（2003年以后）城市進(jìn)入了快速發(fā)展期，東部新城及鄞州中心城建設(shè)成為城市發(fā)展的兩大主要推動(dòng)力一批品質(zhì)較高的寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)或即將投入市場，如波特曼中心、金隆國際，寫字樓的綜合品質(zhì)將得到提升波特曼中心金隆國際新天地國際商務(wù)大廈市場環(huán)境分析主要寫字樓分布新天地中農(nóng)信國際商務(wù)大廈天一商務(wù)中心鄞信大廈崇光大廈華宏國際中心開豐大廈彩江大廈嘉匯國貿(mào)中心華泰銀座波特曼中心東海曙光會(huì)展中心江廈銀座浦發(fā)銀行大廈華聯(lián)寫字樓外灘大廈中遠(yuǎn)物流大廈中寧大廈世貿(mào)中心靈橋廣場都市仁和中心坤和中心天元大廈陽光大廈金窿國際外運(yùn)大廈人民保險(xiǎn)大廈亞細(xì)亞商務(wù)中心海

25、曙大廈天寧大廈恒隆中心中山大廈平安大廈匯金大廈注: 本圖未包括以自用為主的寫字樓,例如中銀大廈等,藍(lán)色字體表示尚未交付項(xiàng)目市場環(huán)境分析2005年及以后寫字樓供應(yīng)2005年2006年2007年天一商務(wù)中心都市仁和中心嘉匯國貿(mào)中心波特曼中心金隆國際中心匯金大廈新天地商務(wù)大廈開豐大廈注: 供應(yīng)時(shí)間指交付時(shí)間,對于多業(yè)態(tài)的混合項(xiàng)目,面積為寫字樓部分面積恒隆中心鄞州商會(huì)大廈114,000M2鄞州銀行大廈35,000M2未來3年內(nèi)寧波將迎來寫字樓供應(yīng)高峰： 寫字樓需求的增長、租金/售價(jià)的增長、空置率的下降刺激了開發(fā)商的投資熱情，同時(shí)正值東部新城和鄞州中心城的大規(guī)模建設(shè)期，未來3年內(nèi)寧波寫字樓的供應(yīng)量將明顯

26、增加120,000M252,000M2約30,000M230,000M258,000M2約40,000M2約22,000M2約30,000M2約45,000M2坤和中心約55,000M2市場環(huán)境分析天一廣場周邊成熟寫字樓其他區(qū)域成熟寫字樓近期竣工寫字樓保持著市場上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置優(yōu)勢及多年的客戶積累是主要原因，如人民保險(xiǎn)大廈、平安大廈、華聯(lián)寫字樓等商務(wù)氛圍和配套商業(yè)設(shè)施較天一廣場周邊地區(qū)差，入駐率略低于上述區(qū)域，但仍然保持90%以上的平均入駐率，如崇光大廈、鄞信大廈、天寧大廈等由于多在2004年竣工，目前正處于裝修期和陸續(xù)入駐期，目前入駐率約20-40%，如東海曙光寫字

27、樓、外灘大廈、華宏國際中心等在新增客戶和原有客戶擴(kuò)租的推動(dòng)下，寫字樓入駐率持續(xù)上升，目前品質(zhì)相對較好的成熟寫字樓的平均入駐率在90%以上，反映了市場旺盛的需求入駐率市場環(huán)境分析數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組實(shí)地考察入駐率物業(yè)名稱所屬區(qū)域入駐率人民保險(xiǎn)大廈海曙99%平安大廈海曙98%華聯(lián)寫字樓海曙96%中農(nóng)信國際商務(wù)大廈海曙95%世貿(mào)中心海曙95%天寧大廈海曙95%鄞信大廈江東95%亞細(xì)亞商務(wù)中心海曙95%會(huì)展中心大廈江東92%中遠(yuǎn)物流大廈江北90%崇光大廈江東90%天元大廈海曙80%東海曙光寫字樓海曙30%華宏國際中心江東20%中寧大廈海曙20%外灘大廈江北20%市場環(huán)境分析租金數(shù)據(jù)來源:業(yè)主報(bào)價(jià)注明:由于

28、絕大多數(shù)寫字樓為銷售型寫字樓,不同業(yè)主報(bào)價(jià)會(huì)存在比較大的差異在需求增長的帶動(dòng)下，寫字樓租金近年來有了明顯的增長，1.5-3元/平方米/天代表了目前品質(zhì)相對較高的寫字樓的租金水平，同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，在同等品質(zhì)下，天一廣場周邊寫字樓租金明顯高于其他區(qū)域預(yù)計(jì)未來一兩年內(nèi)寫字樓租金仍然將會(huì)有所增長，隨著一批品質(zhì)較高的寫字樓的交付，如波特曼中心、金隆國際等，預(yù)計(jì)未來高端寫字樓租金將突破3元/平方米/天部分寫字樓租金狀況物業(yè)名稱所屬區(qū)域平均租金報(bào)價(jià)（元/平方米/天）人民保險(xiǎn)大廈海曙3.0 華宏國際中心江東2.3 華聯(lián)寫字樓海曙2.3 中農(nóng)信國際商務(wù)大廈海曙2.3 外灘大廈江北2.2 平安大廈海曙2.0 世貿(mào)中

29、心海曙2.0 天寧大廈海曙2.0 天元大廈海曙1.9 會(huì)展中心大廈江東1.9 江廈銀座海曙1.8 鄞信大廈江東1.4 亞細(xì)亞商務(wù)中心海曙1.3 中遠(yuǎn)物流大廈江北1.0 市場環(huán)境分析售價(jià)數(shù)據(jù)來源:業(yè)主報(bào)價(jià)前幾年，由于市場需求不足，寧波曾出現(xiàn)寫字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格的現(xiàn)象，目前，這種現(xiàn)象逐漸得到了改變，品質(zhì)相對較好的寫字樓銷售報(bào)價(jià)以9,00012,000元/平方米為主，波特曼中心和金隆國際兩個(gè)項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)則分別達(dá)到16,000元/平方米和15,000元/平方米部分寫字樓售價(jià)狀況物業(yè)名稱所屬區(qū)域平均銷售報(bào)價(jià)（元/平方米）波特曼中心江東16,000金隆國際海曙15,000天一商務(wù)中心海曙12,000都

30、市仁和中心海曙12,000銀億外灘大廈江北11,000天寧大廈海曙11,000中農(nóng)信國際商務(wù)大廈海曙10,000華聯(lián)寫字樓海曙10,000華宏國際中心江東9,000會(huì)展中心大廈江東9,000新天地國際商務(wù)大廈江東8,000-9,000開豐大廈江東8,000市場環(huán)境分析投資回報(bào)率根據(jù)目前的租金及售價(jià)水平，寧波寫字樓的投資客戶可獲得約7-9%的投資回報(bào)率，此回報(bào)率同成熟市場寫字樓的投資回報(bào)率基本相當(dāng)，從這一角度反映出目前寧波寫字樓購買者的投資行為總體比較理性寫字樓投資客戶普通住宅投資客戶二手轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較低，包括營業(yè)稅及附加、印花稅非常高，包括營業(yè)稅及附加、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅租金收益較高，

31、以華聯(lián)寫字樓為例： 年收益=2.3*365/10,000=8.4%非常低，例如單價(jià)10,000元/平方米，面積100平方米住房，月租約2,000元 年收益=2,000*12/100/10,000=2.4%變現(xiàn)能力弱，在市場中轉(zhuǎn)售困難變現(xiàn)能力強(qiáng)于寫字樓，較寫字樓容易出手投資目的轉(zhuǎn)售稅負(fù)過高，轉(zhuǎn)售比較困難，因而理性投資者以獲取長期穩(wěn)定租金收益為主，兼顧轉(zhuǎn)售價(jià)差收益出租無利可圖，轉(zhuǎn)售稅負(fù)輕，因而以獲取中短期銷售價(jià)差收益為主市場環(huán)境分析現(xiàn)有寫字樓部分缺陷由于現(xiàn)有已投入使用的寫字樓多為90年代建造或爛尾樓改造項(xiàng)目，并且寫字樓基本為銷售型項(xiàng)目，因而，市場中寫字樓的整體品質(zhì)較低，高品質(zhì)的寫字樓供應(yīng)不足現(xiàn)有物

32、業(yè)缺陷標(biāo)準(zhǔn)層高度偏低：目前大多數(shù)寫字樓的凈高約2.4-2.5米，樓層過低容易給用戶帶來壓抑感，且不利于室內(nèi)空氣的流通，例如華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信凈高約2.4-2.5米，而外灘大廈、都市仁和中心總高度約為3.2米缺乏寬敞、高標(biāo)準(zhǔn)裝修的大堂：大堂是除樓身外寫字樓最重要的形象展示因素，而目前寧波絕大多數(shù)寫字樓大堂標(biāo)準(zhǔn)同發(fā)達(dá)城市甲級(jí)寫字樓存在顯著差距，例如中農(nóng)信、華聯(lián)寫字樓、平安大廈均沒有挑空大堂，且面積非常小室內(nèi)空氣質(zhì)量差：由于多數(shù)寫字樓缺乏新風(fēng)系統(tǒng)或新風(fēng)量不足、樓層凈高低、無可開啟窗或可開啟窗有限，室內(nèi)空氣流動(dòng)性弱，空氣質(zhì)量較差公共區(qū)域照明不足：多數(shù)寫字樓在大堂、走廊、電梯廳等公共區(qū)域照明不足，在設(shè)計(jì)

33、中未充分考慮公共區(qū)域的照明及節(jié)省大廈運(yùn)營費(fèi)用是主要原因得房率偏低：多數(shù)寫字樓目前的得房率為60-70%，例如華聯(lián)寫字樓（63%）、中農(nóng)信（65%）、平安大廈（ 69%）、天元大廈（65%），單層面積較小、標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)深較小是主要原因市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目華聯(lián)寫字樓地 址：東渡路55號(hào)開 發(fā) 商：寧波華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：銀泰物業(yè)管理有限公司建筑面積：總計(jì)約86,000平方米，辦公區(qū)約38,000平方米地上層數(shù)：28層地下層數(shù)：2層樓層凈高：公共走廊2.2-2.3米，電梯廳及辦公區(qū)2.4-2.5米標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,700平方米最小可分隔面積：54平方米得 房 率：63%電梯系統(tǒng)：6部進(jìn)口三菱

34、電梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)車 位：約400個(gè)租金報(bào)價(jià)：約2.3元/平方米/天（均價(jià)）銷售報(bào)價(jià)：約10,000元/平方米（均價(jià)）入 駐 率：96%由于建成時(shí)間較早，且占據(jù)了絕佳的地理位置，華聯(lián)寫字樓目前為寧波標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目之一市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目華聯(lián)寫字樓66%11%2%2%1%3%9%6%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一般服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他客戶行業(yè)類型分布物流類客戶占客戶總數(shù)的66%，顯示出該物業(yè)非常明顯的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，其次為貿(mào)易類客戶，其他類型的客戶所占比例非常小從客戶面積角度分析，100-200及200-500平方米的客戶所占比例最大，合計(jì)約78%，這主要是因?yàn)樵撐飿I(yè)中中小型物流、貿(mào)易類客戶比

35、重大，而此類客戶的面積需求通常為500平方米以下代表客戶： 中海集裝箱運(yùn)輸浙江 泛亞班拿中國 大金（中國）投資 泰康人壽保險(xiǎn)股份15%44%34%5%2%100以下100-200200-500500-10001000以上客戶面積分布單位：平方米數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目華聯(lián)寫字樓公共走廊凈高2.2-2.3米，電梯廳及辦公區(qū)層凈高2.4-2.5米，凈高過低產(chǎn)生壓抑感，降低了物業(yè)的品質(zhì)配備了6部電梯，但辦理各類運(yùn)輸單證的人流較大，許多客戶反應(yīng)電梯等待時(shí)間過長船形平面設(shè)計(jì)雖獨(dú)具匠心，但降低了物業(yè)的使用率，僅63%，且不便于客戶布置辦公設(shè)備劣勢該物業(yè)地處寧波東門口，毗鄰天一廣場，地理

36、位置優(yōu)勢非常突出平面采用船形設(shè)計(jì)，且船頭正對東門口，喻意“乘風(fēng)破浪”，吸引了非常多的船務(wù)及船代企業(yè)物流產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)非常顯著，物流客戶足不出樓就可完成多項(xiàng)業(yè)務(wù)，因而提高了物流類客戶的轉(zhuǎn)移成本，客戶忠誠度高優(yōu)勢市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目人民保險(xiǎn)大廈地 址：大來街55號(hào)開 發(fā) 商：中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份公司寧波分公司物業(yè)管理：寧波人民保險(xiǎn)培訓(xùn)中心建筑面積：總計(jì)34,000平方米，辦公區(qū)約20,000平方米地上層數(shù)：25層地下層數(shù)：2層標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,300平方米最小可分隔面積：45平方米樓層凈高：2.5米得 房 率：68%電梯系統(tǒng)：3部進(jìn)口三菱電梯空調(diào)系統(tǒng)：開利冷水機(jī)組及新風(fēng)機(jī)組、新晃風(fēng)機(jī)盤管車 位：約1

37、50個(gè)租金報(bào)價(jià)：3.0元/平方米/天（均價(jià)）銷售報(bào)價(jià)：不對外銷售入 駐 率：99%人民保險(xiǎn)大廈配備了客房、餐廳及商務(wù)俱樂部，并提供郵遞、考勤等服務(wù)，雖建成時(shí)間較早，但電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、大堂等硬件品質(zhì)仍然相對較高，因而保持了較高的租金水平和入駐率市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目人民保險(xiǎn)大廈客戶行業(yè)類型分布物流類客戶是人民保險(xiǎn)大廈主要的客戶來源，占46%的份額，其次是制造類企業(yè)、IT類企業(yè)及貿(mào)易類企業(yè)從客戶使用面積角度分析，以200-500平方米為主，占43%，其余面積的客戶分布比較均勻，可以看出，200平方米以下的客戶所占比例不高，這反映了該物業(yè)的客戶整體品質(zhì)較佳代表客戶： 國家開發(fā)銀行寧波代表

38、處 浙江中外運(yùn)寧波明州分公司 東方海外貨柜航運(yùn)（中國） 寧波三菱化學(xué)客戶面積分布單位：平方米46%8%5%5%15%18%3%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他15%18%43%15%9%100以下100-200200-500500-10001000以上數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目波特曼中心地 址：彩虹北路52號(hào)開 發(fā) 商：大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司建筑面積：27,000平方米酒店，30,000平方米寫字樓，30,000平方米酒店公寓，170米商業(yè)街地上層數(shù)：29層樓層凈高：2.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,300平方米最小可分隔面積：91平方米得 房 率：65%電梯系統(tǒng)：6部進(jìn)口富士通電

39、梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)架空地板：10厘米竣工時(shí)間2006年銷售報(bào)價(jià)：約16,000元/平方米（均價(jià)）波特曼中心為集酒店、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合物業(yè)，建筑風(fēng)格及業(yè)態(tài)組合類似上海商城，充分挖掘“波特曼”這一品牌價(jià)值是該物業(yè)的營銷主題，16,000元/平方米的價(jià)格將寧波寫字樓價(jià)格提升到一新的高度，但彩虹路路面較窄，該物業(yè)多業(yè)態(tài)組合且建筑密度高，將影響其交通通暢度市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目金隆國際地 址：鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處開 發(fā) 商：寧波金隆置業(yè)有限公司建筑面積：總計(jì)52,000平方米，辦公區(qū)34,000平方米地上層數(shù)：26層地下層數(shù)：2層樓層凈高：2.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,350平方米最小可分隔面積

40、：120平方米得 房 率：70%架空地板：10厘米電梯系統(tǒng)：6部奧的斯電梯空調(diào)系統(tǒng)：麥克維爾 VRV車 位：422個(gè)竣工時(shí)間：2007年銷售報(bào)價(jià)：約15,000元/平方米（均價(jià)）該物業(yè)客戶定位為“長三角500強(qiáng)企業(yè)”，700平方米9.5米挑高大堂、2,000平方米噴泉廣場、1,200米露天空中花園廣場、架空地板、2.7米凈高等硬件品質(zhì)使該物業(yè)同波特曼中心一起成為寧波目前價(jià)格最高的兩幢寫字樓市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目新天地國際商務(wù)大廈地 址：民安路1066號(hào)開 發(fā) 商：寧波新恒德置業(yè)物業(yè)管理：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司建筑面積：5幢寫字樓，總面積120,000平方米，主樓面積5.5萬平方米地上層數(shù)：2

41、1-26層樓層高度：3.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：主樓約2,200平方米，小樓約700平方米最小可分隔面積：72平方米得 房 率：70%大 堂：主樓13.7米挑高大堂電梯系統(tǒng)：主樓8部電梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)停 車 位：總計(jì)3.3萬平方米停車場竣工時(shí)間2006年銷售報(bào)價(jià)：8,000-9,000元/平方米（均價(jià)）新天地國際商務(wù)中心為距離本項(xiàng)目最近的寫字樓項(xiàng)目，該物業(yè)體量較大，以小面積分隔為主，其購買者多為投資類客戶，投資客主要是看中地段的升值潛力，該樓盤整體品質(zhì)同波特曼中心、金隆國際等高品質(zhì)寫字樓依然存在一定的差距市場環(huán)境分析參考項(xiàng)目華宏國際中心地 址：中興路717號(hào)開 發(fā) 商：寧波華宏置業(yè)有限公司建筑面積

42、約35,000平方米地上層數(shù)：19層地下層數(shù)：1層樓層凈高：約2.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,600平方米最小可分隔面積：150平方米得 房 率：75%電梯系統(tǒng)：4部三菱電梯，包含1部觀光電梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)車 位：約150竣工時(shí)間：2004年租金報(bào)價(jià):2.3元/平方米/天(均價(jià))銷售報(bào)價(jià)：9,000元/平方米/天(均價(jià))華宏國際中心為爛尾樓改造項(xiàng)目，目前客戶正在陸續(xù)入駐，靠近兒童公園，具有景觀優(yōu)勢，但其電梯數(shù)量較少，是其主要不足，丹麥船運(yùn)巨頭馬士基已入駐該物業(yè)客戶需求調(diào)研 地理位置 配套設(shè)施 建筑外立面 空調(diào)系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 大廈景觀 標(biāo)準(zhǔn)層平面 樓層高度 單層面積及開間設(shè)計(jì) 停車位 大堂設(shè)計(jì)

43、 物業(yè)服務(wù)客戶在選擇甲級(jí)寫字樓時(shí)，除價(jià)格以外，通常會(huì)對以下的一些因素比較敏感：寫字樓客戶需求敏感因素客戶需求調(diào)研 所處地段處于城市核心位置的寫字樓可以充分展示客戶形象與實(shí)力，因此，城市中心區(qū)域或CBD內(nèi)的寫字樓往往成為寫字樓客戶的首選，本項(xiàng)目周邊非成熟商務(wù)區(qū)，但在東部新城建設(shè)帶動(dòng)下的地段升值潛力將是吸引客戶的重要賣點(diǎn)。 周邊配套完善的周邊配套既可為企業(yè)提供了相關(guān)的商務(wù)服務(wù)，又為寫字樓聚集人氣提供了條件，本項(xiàng)目目前周邊配套缺乏，但作為一多業(yè)態(tài)組合的建筑綜合體，項(xiàng)目自身已具備較為完善的商務(wù)配套。交通狀況人文氛圍周邊交通是否便捷已經(jīng)成為評(píng)價(jià)寫字樓項(xiàng)目的重要參考指標(biāo)，客戶一般選擇出行方便的寫字樓項(xiàng)目，

44、公共交通便利的寫字樓能夠?yàn)槠髽I(yè)提供很大的交通便利，提高辦公效率。寫字樓的人文氛圍是指寫字樓所處區(qū)域的整體商務(wù)氛圍，例如，上海陸家嘴的人文氛圍就是金融，寧波東門口則聚集了大量的物流類企業(yè)。 寫字樓客戶需求敏感因素地理位置客戶需求調(diào)研寫字樓客戶需求敏感因素建筑外立面建筑外立面，是建筑形象最直觀的體現(xiàn)，外立面材質(zhì)的不同組合，配之以不同的夜景燈光設(shè)計(jì)，使得現(xiàn)代建筑的外立面更加的豐富多彩客戶需求調(diào)研多邊形：平面輪廓多變，部分承重柱的位置與外墻距離大，造成內(nèi)部不容易分隔 香港交易廣場香港中環(huán)廣場三角形：房型設(shè)計(jì)復(fù)雜，特別在小分隔時(shí)，核心筒的人流動(dòng)線復(fù)雜，給使用帶來不便。此類平面只適合整層客戶，不適合小面積

45、分隔客戶 矩形：矩形的標(biāo)準(zhǔn)層平面，特別是無柱型的開間設(shè)計(jì)很受客戶歡迎，大部分事務(wù)所及金融客戶都喜歡這樣的標(biāo)準(zhǔn)層平面 矩形組合：具有矩形平面大實(shí)用性特點(diǎn)，特別從4個(gè)邊角設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中體現(xiàn)了對景觀優(yōu)勢的充分利用，以及對平面分隔的科學(xué)設(shè)計(jì) 香港愛丁堡大廈 香港太古廣場寫字樓客戶需求敏感因素標(biāo)準(zhǔn)層平面方正的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)實(shí)用率高，三角、多邊等設(shè)計(jì)雖然新穎，但往往會(huì)不便于客戶的使用1800平方米1400平方米2100平方米1300平方米客戶需求調(diào)研315191963051015202.40及以下2.452.502.552.602.652.702.752.802.85及以上上海部分甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層凈高統(tǒng)計(jì)寫字樓客

46、戶需求敏感因素樓層高度標(biāo)準(zhǔn)層過低將導(dǎo)致辦公舒適度顯著下降,目前新建的甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層凈高一般以2.6米和2.7米居多，且逐漸以2.7米及以上為主流，總層高則以4米及以上為主流寧波部分寫字樓樓層高度數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組實(shí)地訪談客戶需求調(diào)研世紀(jì)商貿(mào)廣場 來福士廣場 瑞安廣場 寫字樓客戶需求敏感因素單層面積及開間設(shè)計(jì)為提高得房率以及最大效率地布置辦公家具，合理的單層面積設(shè)計(jì)及開間設(shè)計(jì)是最好的途徑之一目前上海新建的甲級(jí)寫字樓的單層面積一般在2000平方米以上，進(jìn)深一般在1012米左右，如世紀(jì)商貿(mào)廣場、來福士廣場、瑞安廣場等寧波寫字樓單層面積基本在1500平方米以下，得房率大都小于70%73.7%73%7

47、0%嘉華中心 70%寧波部分寫字樓得房率數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談波特曼中心 華聯(lián)寫字樓 65%63%客戶需求調(diào)研寫字樓客戶需求敏感因素空調(diào)系統(tǒng)寫字樓客戶對空氣質(zhì)量的要求不斷提高，提高空氣質(zhì)量可以從幾個(gè)方面進(jìn)行 提高新風(fēng)量的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加新風(fēng)供應(yīng)量 增加除菌系統(tǒng)，提供衛(wèi)生的環(huán)境 采用智能變風(fēng)量系統(tǒng)，自動(dòng)控制溫濕度 采用其他節(jié)能環(huán)保新技術(shù)，提高人員舒適度寧波目前寫字樓基本為銷售型寫字樓，部分寫字樓在交房時(shí)并未安裝空調(diào)系統(tǒng)，例如外灘大廈、都市仁和中心等，降低大廈品質(zhì)?？蛻粜枨笳{(diào)研寫字樓名稱辦公面積（平方米） 電梯分區(qū) 電梯數(shù)量客梯/貨梯 等待時(shí)間 花旗集團(tuán)大廈 89,000 316 / 2 31.2秒

48、匯亞大廈 60,000 214 / 2 22-23秒 企業(yè)天地 75,000 214 / 2 29-31秒 世紀(jì)商貿(mào)廣場 80,000 418 / 2 25秒 上海部分甲級(jí)寫字樓電梯系統(tǒng)參考寫字樓客戶需求敏感因素電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)的等待時(shí)間、客梯和貨梯的數(shù)量配置、電梯系統(tǒng)的分區(qū)、電梯廳的裝修等因素均體現(xiàn)了寫字樓的品質(zhì)寧波部分物業(yè)電梯配置情況數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研客戶需求調(diào)研寫字樓客戶需求敏感因素大廈景觀良好的辦公環(huán)境，開闊的空間視野，生氣勃勃的商務(wù)氛圍對于那些希望給員工提供最佳工作環(huán)境，提高工作效率，提高企業(yè)認(rèn)同度的優(yōu)秀雇主而言，獨(dú)特的景觀感受將帶給員工從未體驗(yàn)的奮斗激情；同時(shí)提升了項(xiàng)目的商業(yè)

49、價(jià)值?！八叾际小笔菛|部新城的重要特色，項(xiàng)目周邊的河道是本項(xiàng)目可利用的重要景觀。本項(xiàng)目做足“水”文章，體現(xiàn)東部新城水空間的特色?？蛻粜枨笳{(diào)研寫字樓客戶需求敏感因素停車位隨著汽車擁有量的迅速增長，停車位的充足與否已成為客戶選擇寫字樓時(shí)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)寧波部分物業(yè)停車位情況數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研寫字樓客戶需求敏感因素大堂大堂的形象不僅代表寫字樓的形象，同時(shí)也代表寫字樓內(nèi)客戶的形象，為節(jié)省成本而減少大堂面積的做法不值得借鑒越來越多的甲級(jí)寫字樓注重大堂的空間設(shè)計(jì)及裝修風(fēng)格，以滿足客戶對商務(wù)空間和休閑空間的需求，提升客戶對項(xiàng)目的滿意度 客戶需求調(diào)研寫字樓客戶需求敏感因素配套設(shè)施配套設(shè)施完善、硬件

50、品質(zhì)優(yōu)良的寫字樓是客戶辦公地點(diǎn)的理想選擇，雖然寫字樓的主要功能為提供辦公場所，但大多數(shù)寫字樓客戶期望足不出樓就能獲得簡單的日常用品、滿足就餐需求等客戶需求調(diào)研安保服務(wù)機(jī)電設(shè)備維護(hù)加班空調(diào)供應(yīng)清潔服務(wù)寫字樓客戶需求敏感因素物業(yè)服務(wù) 甲級(jí)寫字樓客戶大都希望能夠享受國際水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，人性化、個(gè)性化是甲級(jí)寫字樓物業(yè)服務(wù)的核心，現(xiàn)代企業(yè)不僅要求寫字樓能極大地滿足其商務(wù)辦公的需要，還很注重辦公環(huán)境對企業(yè)文化的培養(yǎng)作用，要求處處體現(xiàn)對員工的關(guān)懷客戶需求調(diào)研28%20%5%12%2%7%15%11%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一般服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他客戶行業(yè)類型分布注明： 數(shù)據(jù)來源于華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信、平安大廈、

51、崇光大廈、人民保險(xiǎn)大廈等15幢主要寫字樓，以下相同分析寧波港口經(jīng)濟(jì)非常突出，國際國內(nèi)各大船務(wù)企業(yè)均在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，同時(shí)帶動(dòng)了一大批中小型貨運(yùn)代理企業(yè)，物流企業(yè)成為寧波寫字樓客戶的主要來源，占28%的份額得益于港口和外向經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大型貿(mào)易企業(yè)設(shè)立的駐甬機(jī)構(gòu)及本地的貿(mào)易企業(yè)發(fā)展迅速，貿(mào)易類企業(yè)成為寧波寫字樓客戶的另一主要來源，占20%的份額現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在上海、北京等一線城市為寫字樓重要客戶來源，但目前在寧波此類客戶所占比重較小，預(yù)計(jì)隨著城市地位的提升，此類企業(yè)會(huì)得到迅速的發(fā)展寧波寫字樓客戶特征行業(yè)特征數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研62%24%14%寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)客戶來源分布

52、華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信、人民保險(xiǎn)大廈客戶來源分布分析從對15幢寫字樓的統(tǒng)計(jì)中可以看出，目前外資企業(yè)所占的比較小，僅14%，寧波寫字樓客戶目前仍然以寧波本地企業(yè)為主，占62%單獨(dú)對華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信、人民保險(xiǎn)大廈的客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)，這三幢樓中外資企業(yè)的比例達(dá)31%，外省市中資企業(yè)的比重達(dá)到35%。寧波本地企業(yè)的比例下降為34%，同時(shí)對這三幢樓外的其他樓的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)其他樓中寧波本地企業(yè)的比例平均在90%以上，這說明目前外來企業(yè)主要集中在華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信和人民保險(xiǎn)大廈三幢寫字樓隨著城市與外部進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)融合，外來企業(yè)的比重會(huì)逐漸加大寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)34%35%31%寧波寫字樓客戶

53、特征客戶來源數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶使用面積分布分析從使用面積分布可以看出，100-200平方米的客戶最多，占接近50%的份額，以服務(wù)、貿(mào)易、物流企業(yè)為主其次為100平方米以下和200-500平方米的客戶，兩者分別占24%和21%的份額500平方米以上的客戶比例很少，合計(jì)僅占7%的份額，主要是船務(wù)公司及大中型貿(mào)易公司24%48%21%4%3%100以下100-200200-500500-10001000以上寧波寫字樓客戶特征使用面積數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研樣本選擇客戶來源分布58%23%19%寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)31%23%8%10%1%10%10

54、%7%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一般服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他客戶行業(yè)分布本次調(diào)研總樣本量為300，獲取有效問卷184份，在選擇調(diào)研樣本客戶來源及行業(yè)分布時(shí)，為增加樣本選擇的代表性，盡量接近“寧波寫字樓客戶特征”一節(jié)中的比例，具體比例如下圖所示數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研辦公場所獲取方式73%27%租賃購買辦公樓獲取方式分析調(diào)研對象中，73%的為租賃寫字樓，27%為購買辦公樓，兩者比例約為3：1目前寧波的寫字樓絕大部分為銷售型項(xiàng)目，再考慮到部分購買寫字樓的自用客戶是從投資客手中購買獲得的辦公樓，因而，可以推斷出銷售型寫字樓的購買者中自用客戶和投資客戶的比例小于1：3，寫字樓的購買者以投資

55、客為主詢問調(diào)研對象目前辦公場所的獲取方式，可以發(fā)現(xiàn)：數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研自用型購買客戶特征購買面積分布分析購買面積呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”的特征，500平方米以上的占39%，100平方米以下的占35%，而100-200平方米的購買客戶較少從購買客戶的來源來看，主要是寧波本地企業(yè)，占75%，外資企業(yè)購買寫字樓的比例很少，僅為4%，寧波寫字樓客戶外資企業(yè)比例較小是原因之一，外資企業(yè)更傾向于租寫字樓是另一主要原因，但隨著外資企業(yè)在寧波經(jīng)營時(shí)間的增長，預(yù)計(jì)外資企業(yè)購買寫字樓的比例會(huì)有所提高35%17%9%22%17%100以下100-200200-500500-10001000以

56、上購買企業(yè)來源分布75%21%4%寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)進(jìn)一步詢問購買寫字樓的調(diào)研對象，發(fā)現(xiàn)：數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研選擇寫字樓的主要關(guān)注因素分布客戶需求調(diào)研選擇寫字樓的主要關(guān)注因素分析地段是寫字樓最為關(guān)注的因素，選擇的比例高達(dá)90%外部形象、物業(yè)管理和公共區(qū)域裝修緊隨其后，選擇的比例分別為75%、66%和66%配套設(shè)施、空調(diào)系統(tǒng)、層高、電梯系統(tǒng)也是客戶在選擇寫字樓時(shí)關(guān)注的重要因素詢問調(diào)研對象在選擇寫字樓時(shí)除價(jià)格外的主要關(guān)注因素，發(fā)現(xiàn)：數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研對寫字樓商務(wù)配套設(shè)施的要求63%36%44%58%19%44%23%35%23%0%10%20%

57、30%40%50%60%70%員工餐廳便利店郵遞服務(wù)銀行票務(wù)中心咖啡吧、茶吧圖文處理中高檔餐廳其他對寫字樓配套設(shè)施的要求分析同上海寫字樓客戶對商務(wù)配套設(shè)施的要求相比，寧波寫字樓客戶對商務(wù)配套的要求要少一些，但隨著工作節(jié)奏的加快，寧波寫字樓客戶對商務(wù)配套的要求會(huì)逐漸增強(qiáng)員工餐廳、銀行是調(diào)研對象最為關(guān)注的配套設(shè)施，分別達(dá)到63%和58%郵遞服務(wù)、便利店、咖啡吧/茶吧、中高檔餐廳也是調(diào)研比較關(guān)注的配套設(shè)施數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研對所在寫字樓的哪些方面不太滿意不滿意的因素分布分析空氣質(zhì)量、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)為調(diào)研對象對目前寫字樓最不滿意的幾個(gè)方面層高、使用率、配套設(shè)施、窗

58、戶不可開啟等亦是調(diào)研對象提及較多的不滿因素16%23%28%46%26%12%25%18%46%23%32%41%43%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%公共區(qū)域照明不足停車不方便窗戶不可開啟電梯擁擠/太慢使用率偏低公共區(qū)域裝修較差配套設(shè)施不足建筑陳舊空氣質(zhì)量差餐廳環(huán)境差層高太低空調(diào)較差/周末不開物業(yè)服務(wù)不好數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研未來最傾向于選擇哪個(gè)區(qū)域的寫字樓未來選擇新寫字樓的首選區(qū)域分析詢問調(diào)研對象如果未來選擇新的辦公場所，會(huì)首先考慮哪個(gè)區(qū)域的寫字樓，近56%的調(diào)研對象選擇天一廣場周邊區(qū)域，其次為江東區(qū)進(jìn)一步詢問選擇天一廣場周邊區(qū)域的的調(diào)研

59、對象原因，周邊配套設(shè)施齊全和業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)聚集是最主要的原因，其次為交通便利和有利于展示企業(yè)形象56%11%3%20%10%天一廣場附近海曙區(qū)其他區(qū)域江北區(qū)江東區(qū)不確定85%55%78%45%23%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%周邊配套設(shè)施齊全交通便利業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)聚集有利于展示企業(yè)形象其他選擇天一廣場附近的原因數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研對東部新城發(fā)展前景的看法對東部新城發(fā)展前景的看法分析客戶對東部新城前景的看法直接影響其購買行為，51%的調(diào)研對象表示看好東部新城的發(fā)展，表示不看好的僅占10%的比例，另有39%的表示發(fā)展前景不確定或不知道詢問表示看好東

60、部新城發(fā)展前景的調(diào)研對象，“政府強(qiáng)力推動(dòng)”及“寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展”是最重要的看好原因，位于老城區(qū)和寧波港之間這一地理位置優(yōu)勢也是原因之一看好的原因數(shù)據(jù)來源:項(xiàng)目組訪談20%31%25%8%2%14%非?？春帽容^看好不確定不太看好非常不看好不知道90%88%12%11%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%政府強(qiáng)力推動(dòng)寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展地理位置優(yōu)越其他客戶需求調(diào)研客戶需求調(diào)研對東部新城寫字樓的興趣對東部新城寫字樓的興趣視情況而定的原因分析詢問客戶兩年后是否會(huì)考慮東部新城的寫字樓，51%的調(diào)研對象表示視情況而定，18%的調(diào)研對象表示會(huì)考慮，31%的調(diào)研對象表示不會(huì)考慮進(jìn)