基于資本結構對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響[通用]

1、基于資本結構對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響 2013/11/15以綠城地產(chǎn)為例分析 組長：趙雪茜成員： 李彥貞、馬偉堅、張雪志、楊曉君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美紅第一小組成員 房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結構分析3問題探討4內 容 企業(yè)層面可能出現(xiàn)的轉型： 空間布局、物業(yè)狀態(tài)、盈利模式、 企業(yè)組織、產(chǎn)品、行業(yè)關系 一、房地產(chǎn)行業(yè)背景 房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結構分析3問題探討4內 容 二、綠城地產(chǎn)公司概況 成立日期1995年1月6日注冊地址浙江杭州2005年反向收購，轉變?yōu)橥馍酞氋Y企業(yè)2006年7月13日綠城中國控股在香港上市股票代碼03900機構評定至2013年，連續(xù)九年被

2、評定為中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP10 綠城總品牌價值190.09億元二、綠城地產(chǎn)公司概況 二、綠城地產(chǎn)公司概況 2006-2012年度營業(yè)額、損益額（單位：億元）二、綠城地產(chǎn)公司概況 截止2013年6月30日土地儲備情況：13個地區(qū)、99個項目、土地面積21165千平方米、總建筑面積41387千平方米，其中浙江省占44%房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結構分析3問題探討4內 容 資本結構的內涵3.1三、資本結構分析 資本結構理論3.2綠城資本結構分析3.3資本結構：也稱融資結構，指股權資本與債權資本的比例關系。3.1 資本結構的內涵 廣義：各種要素的組合結構。 狹義：各種長期資本價值的

3、構成及其比例關系。3、代理成本權衡理論3.2 資本結構理論 1、完善市場的資本結構理論優(yōu)序融資理論：內部融資優(yōu)先，若企業(yè)要進行外部融資，也優(yōu)先選擇債券融資 2、財務危機權衡理論4、信息不對稱與控制權理論3.3 綠城資本結構分析 權益資本公開發(fā)行H股配股戰(zhàn)略投資者入股負債資本可轉換債券銀行貸款定向發(fā)行高息債籌資方式3.3 綠城資本結構分析 融資途徑：年度主要融資手段2006IPO2007-2008負債資本2009-2011信托融資3.3 綠城資本結構分析 融資之路：日期融資途徑金額2006-1-18境外合作資金、可轉換債券2000萬、1.3億美元2006-7-13IPO3.5億美元2006-11

4、高息債券7年到期，4億美元3.3 綠城資本結構分析 融資之路：日期融資途徑金額2007-5-7配股23.1億港元2007-5-15可轉換債券23.47億港元2007-10-24銀團貸款39個月，8.5億人民幣3.3 綠城資本結構分析 融資之路：日期融資途徑金額2008年銀行借款超100億2008年5月信托融資1.5億，第一筆2009-4-15信托融資19.83億人民幣 2010年信托融資31.5億人民幣2011年信托融資33.2億人民幣3.3 綠城資本結構分析 2006-2012年度資產(chǎn)負債情況（單位：億元）報告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年流動資產(chǎn)1

5、67 303 393 706 1,160 1,152 933 流動負債75 140 229 470 874 929 736 流動比率2.22 2.17 1.72 1.50 1.33 1.24 1.27 存貨112.99 225.21 313.76 458.32 786.56 847.56 565.63 速動比率0.72 0.56 0.35 0.53 0.43 0.33 0.50 總資產(chǎn)178 329 428 755 1,254 1,280 1,077 總負債135 248 346 659 1,152 1,160 866 資產(chǎn)負債率75.48%75.33%80.83%87.28%91.86%90

6、.67%80.37%3.3 綠城資本結構分析 2006-2012年度融資情況（單位：億元）報告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年利息費用/融資成本0.6 2.2 4.0 6.6 3.4 4.2 5.6 銀行貸款(一年內到期，流動負債)19.4 24.4 38.7 84.7 119.9 158.8 150.1 非流動銀行貸款19.7 43.7 73.9 139.5 216.2 158.1 61.2 可轉換債券3.9 20.7 21.6 21.9 1.8 1.9 高收益?zhèn)?0.7 28.8 27.0 2.6 2.5 2.4 2.4 信托融資3.4 2.5 8

7、.3 3.3 綠城資本結構分析 2006-2012年度現(xiàn)金流入凈額分析：7年間共流入凈額53.5億元，其中：融資活動264.5億元，經(jīng)營業(yè)務所得-171.5億元，投資活動-39.5億元。3.3 綠城資本結構分析 現(xiàn)金流結構分析3.3 綠城資本結構分析 現(xiàn)金流結構分析3.3 綠城資本結構分析 外部融資現(xiàn)金流入結構分析種類2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年銀行及其他貸款籌集28 60 72 186 283 150 115 信托貸款籌集32 33 發(fā)行可轉換股債券所得款項10 23 發(fā)行股份所得款項2823 21 發(fā)行可換股證券21 出售附屬公司5 房地產(chǎn)行業(yè)背景

8、1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結構分析3問題探討4內 容 存在問題速動比率資產(chǎn)負債率融資途徑流動比率四、問題探討 四、問題探討 啟示與建議1、拓寬融資渠道，充分利用金融創(chuàng)新產(chǎn)品；2、保持良好的信用能力；3、調整負債結構；4、尋求最佳資產(chǎn)負債率；5、提高盈利水平。四、問題探討 綠地公司2012-2013年動向：1、持續(xù)提升產(chǎn)品和服務品質2、產(chǎn)品多元化3、財務穩(wěn)健4、成本管控5、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略6、區(qū)域布局7、引進戰(zhàn)略投資者四、問題探討 引入戰(zhàn)略投資者：2012年6月8日，綠城引進九龍倉作為戰(zhàn)略性股東，九龍倉合共投資約港幣51億元（約人民幣41.6億）。2012年6月22日，綠城與融創(chuàng)達成協(xié)議，共同組建合資公司上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司，其中，綠城與融創(chuàng)各持有合資平臺公司50%的股權。此次交易綠城轉讓上述九個項目權益的50%，收取對價人民