某酒店商業(yè)實(shí)施計(jì)劃指導(dǎo)書

1、. .PAGE43 / NUMPAGES43. .希爾頓酒店商業(yè)計(jì)劃書目錄 項(xiàng)目摘要.6一、項(xiàng)目概述.6二、項(xiàng)目優(yōu)勢.6三、項(xiàng)目背景.6四、項(xiàng)目投資計(jì)劃.7 環(huán)境評(píng)估8一、區(qū)位優(yōu)勢.8二、區(qū)域經(jīng)濟(jì).11三、旅游資源13 酒店行業(yè)分析 17一、中國旅游飯店業(yè)概況17 二、國際飯店集團(tuán)競爭中國市場18三、國際飯店管理模式比較20四、高星級(jí)酒店的盈利分析21五、希爾頓酒店管理公司26 市場分析.28一、酒店概況28二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析28三、競爭對(duì)手與發(fā)展態(tài)勢29四、項(xiàng)目定位30項(xiàng)目公司.31一、公司簡介31二、公司結(jié)構(gòu). 31三、股權(quán)結(jié)構(gòu)31四、管理團(tuán)隊(duì)31五、項(xiàng)目其他背景32項(xiàng)目規(guī)劃33一、項(xiàng)目

2、位置33二、法律明細(xì)34三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃36 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃.40一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模40二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期41 項(xiàng)目投資分析 42一、投資估算42.二、參數(shù)預(yù)測43三、融資計(jì)劃與還款方案44第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團(tuán)簽約合作的國第六家希爾頓大酒店，是一家繼、之后，通過國際希爾頓酒店集團(tuán)嚴(yán)格評(píng)審入圍和參與合作的國際五星級(jí)涉外旅游酒店。希爾頓大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于市CBD區(qū)域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風(fēng)光旖旎?？偼顿Y概為7500萬美元，酒店用地面積3367.917平方米，建筑面積為43793平方米，地下三層，地上

3、二十九層，總高度為99.15米。酒店建成后，憑借國際希爾頓酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為檔次最高的五星級(jí)酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。二、項(xiàng)目優(yōu)勢黃金地段、得天獨(dú)厚市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目國際著名酒店管理公司專業(yè)化管理辦妥土地房產(chǎn)證、土建已經(jīng)開工，正進(jìn)行地基建設(shè)籌建單位成功開發(fā)過多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目三、項(xiàng)目背景是中國東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個(gè)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得國際花園城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù).已成為中國南方重要的對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種大型專業(yè)會(huì)展經(jīng)常在舉辦。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)

4、展，是中國東南沿海經(jīng)濟(jì)繁榮帶的龍頭。自成立特區(qū)以來,已有戴爾(Dell)、柯達(dá)(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(Coca cola)、太古飛機(jī)維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等世界五百強(qiáng)公司入駐,同時(shí)每年有大量國際、國商務(wù)人士來觀光旅游. 市目前有四星級(jí)以上酒店六家、五星級(jí)酒店一家。鑒于的高星級(jí)酒店數(shù)量相對(duì)偏少，該項(xiàng)目的建成將大推動(dòng)高端旅游市場的發(fā)展，促進(jìn)精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報(bào)。四、項(xiàng)目投資計(jì)劃（一）投資總額項(xiàng)目投資概算為7500萬美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁與相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的

5、投資1700萬美元。（二）融資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃，建設(shè)期為2年；根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營運(yùn)8年，即可還清本息?？紤]項(xiàng)目的營運(yùn)預(yù)算與還本付息年期，建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金。融資期限為10年（含建筑期）。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估表，項(xiàng)目進(jìn)入營運(yùn)期后，前四年每年還1100萬美元，后四年每年還1200萬美元，總共用8年還本付息。 環(huán)境評(píng)估一、區(qū)位優(yōu)勢1、自然情況是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國兩大經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)之間，與隔海相望，距高雄市160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。市轄區(qū)陸地面積1500多平方公里（包括島130平方公里），海

6、域面積300多平方公里。屬亞熱帶季風(fēng)氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫210C，冬天平均氣溫120C，夏天平均氣溫280C，全年降雨1100毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖疊秀絢麗多姿。1981年設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，市已被中央政府批核為一個(gè)特別行政區(qū)域，、1994年被級(jí)為副省級(jí)市。擁有省級(jí)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)力。現(xiàn)在，已發(fā)展為一個(gè)現(xiàn)代化城市，有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)。在過去十年，受益于國際商貿(mào)，教育與旅游的持續(xù)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的不斷發(fā)展，逐漸成為中國東南沿海的中心城市。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ΑＯ群螳@得國際花園城市和優(yōu)秀

7、的旅游城市等榮譽(yù)。2、地理位置市位于東經(jīng)1180404、北緯242646。全市由島，鼓浪嶼與陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成，屬海港風(fēng)景城市。其主體島面積約135.5平方公里，是省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu)越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個(gè)小半島。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴(yán)寒，溫和多雨，年均氣溫在21左右。市的總陸地面積為1，516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。而地勢則由南至北順勢而下，其西北部分地勢偏

8、于平坦，而南部則較多山與崎嶇。在大部分的海峽，其水深超過12米與整平均處于無冰狀態(tài)。而其余位于海岸邊零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護(hù)海洋旋渦對(duì)海峽造成的滋擾與破壞。3、行政區(qū)域2003年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，同意市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。調(diào)整的主要容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開元區(qū)合并為思明區(qū)，原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、厝、大嶝5個(gè)鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。行政區(qū)劃調(diào)整后，市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個(gè)區(qū) 。市現(xiàn)轄有思明、開元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個(gè)區(qū)。

9、其中本島的思明、開元、鼓浪嶼、湖里四個(gè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)特區(qū)。思明區(qū)以商業(yè)鬧市區(qū)為主；開元區(qū)以工廠區(qū)和新市區(qū)為主；鼓浪嶼區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)；湖里區(qū)則是新興的工業(yè)投資區(qū)。島外的集美區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，包括以旅游、教育為主的著名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)；杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。4、氣候擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為20.6C，而最高則為38.5C與最低為1.5C。年降雨量約1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。5、人口2002年末，全市戶籍總?cè)丝跒?3716萬，4185萬戶。280萬人，其中：自然增長067萬人，人口自然增長率

10、為493。全市人口中以漢族居多，另有回、滿、壯、畬、苗、與高山等20多個(gè)少數(shù)民族。由于地理環(huán)境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷與籍僑胞和港、澳、臺(tái)同胞。6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸路交通配合贛龍鐵路建設(shè)，興建延伸段，形成連接大京九的出省新通道；配合建設(shè)福廈鐵路，相應(yīng)規(guī)劃第二火車客運(yùn)站與其配套設(shè)施。加快區(qū)域合作快速通道建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)和完善“三主”（同三國道主干線與其復(fù)線、國道324線）、“六聊”（島龍?zhí)?、海滄龍海、同安安溪、同安南安、同安新店南安石井、金門）的對(duì)外交通，建設(shè)至高速公路，形成連接國家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。完善綜合交通運(yùn)輸體系的配套設(shè)施，加快公路客、貨運(yùn)場站的規(guī)劃和建設(shè)，構(gòu)建

11、公路運(yùn)輸主樞紐。航空運(yùn)輸?shù)目崭凼侨A東航空樞紐，高崎國際機(jī)場已開通國外航線89條，其中國航線73條，國際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼拉、澳門等14條航線，還有專門到日本名古屋的貨運(yùn)航班。每周出港約380余個(gè)航班，有26家航空公司在機(jī)場營運(yùn)。2002年旅客進(jìn)出港人數(shù)425.86萬人次，比上年增長13.95%，航空貨運(yùn)吞吐量13.92萬噸，增長30.48%。完善機(jī)場的設(shè)施配套，建設(shè)空港物流園區(qū)，大力拓展國外航空貨運(yùn)業(yè)務(wù)，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際干線機(jī)場，并爭取作為兩岸“三通”定點(diǎn)直航首選機(jī)場。加強(qiáng)國外航班的銜接，拓展客運(yùn)中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，成為連通國外客貨捷運(yùn)的航空主樞紐

12、。港口與海運(yùn)完善對(duì)外輻射通道。實(shí)施“以港立市”戰(zhàn)略，按照“三個(gè)一”（港口貨物年吞吐量1億噸以上，集裝箱年吞吐量1，000萬標(biāo)箱，航空年客運(yùn)量1，000萬人次）的遠(yuǎn)景目標(biāo)要求，把港建成國家重點(diǎn)貨運(yùn)主樞紐港、集裝箱運(yùn)輸國際干線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運(yùn)中心，完善航空港，高水準(zhǔn)建設(shè)資訊港，強(qiáng)化口岸功能。港是中國主要港口之一，位居世界集裝箱百強(qiáng)港前40名，是中國第四個(gè)可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002年貨物吞吐量2，734.51萬噸，集裝箱吞吐量175.44萬標(biāo)箱；每月港到全世界各地航班有315條，基本覆蓋了全球各主要港口；（與國外84個(gè)港口直接通航）；世界各大船公司都紛紛開辟了到世界各地

13、的貨運(yùn)航線，很多知名船公司將作為其大陸的基本港；首批與貨運(yùn)試點(diǎn)直通港口，集裝箱貨運(yùn)量達(dá)到134萬標(biāo)箱。郵電通訊長途可直拔210個(gè)國家或地區(qū)；國1，800多個(gè)城市，城鄉(xiāng)固定交換機(jī)總?cè)萘?4.02萬門；移動(dòng)7.16萬戶，電腦互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶達(dá)20萬戶。已建成市話本地網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng)，開辦了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多項(xiàng)郵電業(yè)務(wù)。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、Inernet網(wǎng)、 XiamenNet網(wǎng)?？梢酝ㄟ^DNN、ADSL、光線以與無線接入方式連接INTERNET、INTERNET傳輸速度可以達(dá)到10M/秒。區(qū)域經(jīng)濟(jì)自1982年設(shè)立為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來

14、，市國生產(chǎn)總值（GDP）年均增長18%，每年新增外商實(shí)際投資額在10億美元以上。戴爾（Dell）、柯達(dá)(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(Coca Cola)、太古飛機(jī)維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等諸多知名跨國公司已在設(shè)廠或投資。2002年，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國生產(chǎn)總值64833億元，比上年增長156，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值26421億元，增長99。按戶籍人口計(jì)算，人均國生產(chǎn)總值47,270元，比上年增長145。GDP 增長近年市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目1999年度2000年度20

15、01年度2002年度實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率國生產(chǎn)總值GDP（億元）440.5410.63501.8713.92561.3611.85648.3715.50規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）62518.2377123.448115.20102526.40港口貨物吞吐量（萬噸）177318.21196510.8320986.82273430.28對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額（億美元）79.6916.78100.4926.10110.7910.25151.8737.08財(cái)政總收入（億元）66.2419.5791.5038.13110.5120.78126.3114.30外商投資概況市為中國其中一個(gè)的

16、主要經(jīng)濟(jì)特區(qū)，并已賦予權(quán)力去管轄其市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展事務(wù)，與給多外商相關(guān)優(yōu)惠措施，已吸引外商投資。充分發(fā)揮特區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)的優(yōu)勢，實(shí)施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略擴(kuò)大對(duì)外開放，參與國際競爭，特區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步趨向了外向型發(fā)展軌道?？诎兜膰H知名度和輻射功能在近年來明顯的增強(qiáng)，利用外資進(jìn)入了全方位開放、蓬勃繁榮的發(fā)展階段，世界最大500強(qiáng)跨國公司已有27家在廈投資辦企業(yè)，70多家全球跨國公司在落戶，外商投資領(lǐng)域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大到第三產(chǎn)業(yè)的飲食服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等，從蔻密集型企業(yè)為主發(fā)展到以技術(shù)、資金密集型企業(yè)為主，從加工貿(mào)易發(fā)展到高附加值企業(yè)，逐步形成了擁有龍頭產(chǎn)品與配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈

17、。全市利用外資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資領(lǐng)域不斷拓寬物流、商業(yè)零食、軟骨發(fā)展等服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的投資專案增多，利用外資層次逐年提高。截至2001年底，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商直接投資專案5334項(xiàng)，協(xié)定利用外資187.3億美元，實(shí)際直接利用外資126.5億美元。已開發(fā)投產(chǎn)的“三資”企業(yè)達(dá)4，381家，其中：在工商部門注冊登記的外商投資企業(yè)達(dá)3016家。隨著兩岸關(guān)系的緩和，臺(tái)商來的投資也逐年增多，全市累計(jì)已簽訂合同的臺(tái)商直接投資專案122個(gè)，協(xié)定外資金額39.38億美元。目前，“三資”工業(yè)產(chǎn)值已占全市工業(yè)產(chǎn)值的八成以上，工業(yè)品出口交貨值占全市工業(yè)銷售產(chǎn)值的近一半?！叭Y”企業(yè)出口總值達(dá)32.26億美元，占全市外貿(mào)出

18、口的36.08%。全球零售巨商沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，引發(fā)了特區(qū)商品市場服務(wù)方式和經(jīng)營理念上的新一輪整合。地方性外貿(mào)企業(yè)的崛起，在體制上打破了傳統(tǒng)單一的國家外貿(mào)經(jīng)營體制，對(duì)外貿(mào)易采取放寬進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)，推進(jìn)外貿(mào)企業(yè)的實(shí)業(yè)化等鼓勵(lì)措施，形成了中央、省屬、地方屬外貿(mào)公司，外貿(mào)專業(yè)公司和工貿(mào)進(jìn)出口公司，“三資”企業(yè)等多層次外貿(mào)經(jīng)營隊(duì)伍共同發(fā)展的新格局。積極推行品牌戰(zhàn)略，加快培育名優(yōu)出口產(chǎn)品培育和發(fā)展了一批具有市場競爭優(yōu)勢的高科技產(chǎn)品和高科技出口企業(yè)，出口產(chǎn)品層次不斷提高，由原來的以農(nóng)副產(chǎn)品和初級(jí)工業(yè)產(chǎn)品為主，迅速發(fā)展到以機(jī)械、電子、輕紡工業(yè)等制品為主。20年來累計(jì)對(duì)外貿(mào)進(jìn)出口總額為894.46億美元，年貿(mào)易規(guī)模

19、突破了百億元大關(guān)，2001年外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)110.79億美元，比1981年增長72.37倍，年平均增長23.78%。其中，出口貿(mào)易額65.05億美元，比1981年增長45.13倍，年增率達(dá)到20.55%。與世界上178個(gè)國家與地區(qū)建立了貿(mào)易往來關(guān)系，對(duì)47個(gè)國家和地區(qū)的年出口貿(mào)易額超千萬美元，其中：對(duì)美國、日本、德國、新加坡的出口已超過億美元。隨著戴爾電腦、柯達(dá)感光、燦坤家電、林德叉車、富士電氣、ABB開關(guān)、廈華、廈新、太古飛機(jī)維修等一大批國外知名大公司生產(chǎn)能力與企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品出口后續(xù)發(fā)展能力日漸強(qiáng)勁。2001年全市共完成機(jī)電產(chǎn)品出口27.5億美元，占全市出口的

20、比重達(dá)42.28%，外商投資企業(yè)完成進(jìn)出口72.39億美元，占全市對(duì)外貿(mào)易的比重已達(dá)65.34%。三、旅游資源有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、礁、山、巖、寺、花、木諸神秀，兼民族風(fēng)格、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、閩臺(tái)特色、并畜西洋異國情調(diào)。經(jīng)多年開發(fā)建設(shè)，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個(gè)游覽區(qū)。1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 為一著名的旅游城市，其風(fēng)光如畫的特色為它帶來了（全國衛(wèi)生城市），（全國環(huán)保模城市）與（優(yōu)質(zhì)旅游城市）的美譽(yù)。有著古老的景點(diǎn)，也致力發(fā)展新的景源，而主要分為五個(gè)游客區(qū)，包括鼓浪峽與南浦頭朝游客區(qū)等。除此之外，

21、更提供了方便的交通與通訊網(wǎng)絡(luò)，與全面的旅游相關(guān)機(jī)械。因此，非常適合本地與外國的游客與投資者。在1998年，市政府不遺余力地推動(dòng)并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。另外，市政府更加強(qiáng)了在旅游業(yè)上的投資，例如增強(qiáng)了興旅游有關(guān)的其建，興改善旅游服務(wù)素質(zhì)，以吸引更多本地與國外的游客。在1998年，被評(píng)為省級(jí)旅游城市，而其更排在重點(diǎn)旅游城市列上的第八席。國家旅游局更頒發(fā)（優(yōu)質(zhì)旅游城市獎(jiǎng)）予以以作表揚(yáng)，而此優(yōu)秀表現(xiàn)更加快了旅游業(yè)的發(fā)展。根據(jù)旅游局的資料，大約有1，020萬人次于2002年曾前往市作訪客，而其中6.5%為海外游客，代表了年增長約為12.2%。在同一時(shí)期，市賺取了超過三億六千多萬美元的外匯，比前年同期增長17

22、.4%。在本地旅游方面，大約950萬名本地訪客在2002年間到訪，令賺取了135億元人民幣的收入，比去年分別增長了11.9%與2%。旅游業(yè)資料簡略 （萬人次） 1998 1999 2000 2001 2002 國外旅客 48.39 50.03 55.88 57.3 67.16國旅客 585.52 638.61 735.04 851.45 952.86總訪客人數(shù) 633.91 688.64 790.92 908.75 1,020從國外旅客賺處的收入 2.39 2.62 3 3.11 3.65（以十億美元計(jì)）從國旅客賺取的收入 55.76 107.5 114.3 132.6 135.2（以十億人民

23、幣計(jì)）從旅客賺取的總收入 75.54 129.1 139.1 158.1 165.4市在國外旅客的人數(shù)，逗留時(shí)間與外匯收入均分別排行于中國旅游城市列上的十二、六與六位。廈門游客國籍分布圖由上圖可顯示出往的海外訪客主要來處、日本、而他們總共占了總海外游客數(shù)量的65%。從以上分析可看到旅游業(yè)為市未來發(fā)展的重要支柱。兩岸的小三通由于其本身的地理優(yōu)勢，致力在兩岸推廣小三通，小三通的意思為郵電、航空、船務(wù)與商貿(mào)，現(xiàn)在有數(shù)個(gè)碼頭如東渡港有定期船班通往。每年，均舉行大型的小三通活動(dòng)，如國際投資貿(mào)易展與出口物品展，此等活動(dòng)均吸引了大批商貿(mào)有興趣人士的參與，增強(qiáng)了兩地人民的交流，兩岸也致力于船運(yùn)、郵政與通訊方面

24、的相互發(fā)展，更牢固了兩岸之間的溝通。城市發(fā)展戰(zhàn)略加強(qiáng)核心城市島的建設(shè)和優(yōu)化，積極開發(fā)和建設(shè)好城市拓寬區(qū)域和分區(qū)組團(tuán)中心，形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑完整的城群體系和網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)環(huán)境和園林綠化的投入，完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益，使市逐步實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、現(xiàn)代化、國際性大都市現(xiàn)代化山水城市。酒店行業(yè)分析中國旅游飯店業(yè)概況旅游飯店業(yè)是中國旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放最前沿的領(lǐng)域，目前在投資、管理和服務(wù)等方面均一定程度地實(shí)現(xiàn)了國競爭的國際化。業(yè)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國際貿(mào)易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)一步完善、進(jìn)口物品關(guān)稅普遍降低，正是外資進(jìn)入中國旅游飯店業(yè)的“

25、黃金期”。 年中國旅游飯店業(yè)達(dá)到新的高峰。年中國旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全國共有星級(jí)飯店家，比年末增加家；全國星級(jí)飯店的全年平均客房出租率達(dá)到，比年提高個(gè)百分點(diǎn)；全國星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入總額億元，比年增長。中國經(jīng)濟(jì)正步入快速增長周期的新上升通道，而旅游業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期。 經(jīng)濟(jì)景氣的持續(xù)上升，推動(dòng)中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會(huì)議等交流活動(dòng)的頻繁舉辦，為中國旅游飯店業(yè)帶來旺盛的客源。經(jīng)過年下半年的休整，中國入境旅游業(yè)將全面步入發(fā)展振興階段。年中國地入境旅游人數(shù)有望突破億人次。 旅游安全的有效保障，也為中國旅游飯店業(yè)提供旺盛的客源。由于境外旅游行業(yè)不斷受到各種恐怖事件、戰(zhàn)事等影響，中國在國際上贏得了“旅

26、游安全勝地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展沃土”的良好形象。盡管年初突發(fā)“非典”疫情，給中國入境旅游造成了較大影響，但僅是暫時(shí)的，之后中國旅游業(yè)立即重新回歸快速發(fā)展的軌道。 中國旅游業(yè)今年將圍繞“中國，魅力永存”的促銷主題，加大對(duì)中國旅游目的地形象的宣傳，并聯(lián)合奧組委，啟動(dòng)“奧運(yùn)旅游”的計(jì)劃。國家旅游局將全力爭取入境旅游市場的恢復(fù)，通過落實(shí)地與、澳門更緊密旅游合作協(xié)議，努力擴(kuò)大港澳居民赴地旅游的規(guī)模。 市場經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。年月，中國下調(diào)了多種商品的進(jìn)口關(guān)稅，使關(guān)稅總水平降到。與飯店經(jīng)營密切相關(guān)的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進(jìn)口關(guān)稅都出現(xiàn)較大幅度的降低。未來幾年，關(guān)稅水平還將

27、進(jìn)一步降低，這將大大節(jié)省旅游飯店的經(jīng)營成本。年中國旅游飯店協(xié)會(huì)參考國際慣例制定了中國飯店業(yè)行業(yè)規(guī)，明確了飯店的義務(wù)與權(quán)利，對(duì)容易引起爭議的問題進(jìn)行了界定，政府有關(guān)部門正抓緊簡政放權(quán)，清理和減少行政審批項(xiàng)目，依法行政，履行入世承諾，為維護(hù)飯店企業(yè)正常的經(jīng)營秩序提供了制度保證。國際飯店集團(tuán)競爭中國市場1982年半島集團(tuán)正式管理建國飯店，標(biāo)志著國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國飯店市場。不久，假日集團(tuán)于1984年管理麗都假日飯店后，五年之先后在國、等城市形成網(wǎng)絡(luò)，成為當(dāng)時(shí)管理飯店最多的國際飯店管理集團(tuán)。在八十年代進(jìn)入中國市場的還有喜來登、希爾頓、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達(dá)、凱悅、美麗華、太平洋

28、、馬尼拉等十余家酒店管理集團(tuán)。九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團(tuán)登陸中國市場的步伐明顯加快，這一時(shí)期是我國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，同時(shí)也是國際飯店集團(tuán)看好中國市場，積極擴(kuò)大市場份額的時(shí)期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國際飯店集團(tuán)涉足中國市場。出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面，根據(jù)國際飯店與餐館協(xié)會(huì)的資料統(tǒng)計(jì)，2000年世界飯店管理集團(tuán)排行前10家為圣達(dá)特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國際、希爾頓、最佳西方國際、喜達(dá)屋、卡爾遜、凱悅，除了少數(shù)經(jīng)營低檔飯店圣達(dá)特等集團(tuán)未進(jìn)入中國市場外，多數(shù)國際飯店集團(tuán)的市場份額中都包含著在中國管理的飯店，中國已成為

29、著名國際酒店集團(tuán)的集聚地，國際酒店集團(tuán)之所以看好中國市場，一是由于中國的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長，帶來巨大的商機(jī)，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨大的市場潛力；二是中國政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、人民幣匯率穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨完善；三是中國勞動(dòng)力成本相對(duì)較低且素質(zhì)較高。國際飯店集團(tuán)通過引進(jìn)先進(jìn)的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距，使我國飯店業(yè)成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入同時(shí)培養(yǎng)了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才 的提高班，許多有過在國際飯店集團(tuán)管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國飯店和外企爭奪的對(duì)象；國際

30、飯店集團(tuán)的進(jìn)入還促進(jìn)了高新技術(shù)在飯店中的應(yīng)用，引導(dǎo)飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢方面起到了示作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。應(yīng)該講，目前中國旅游飯店業(yè)之所以成為中國社會(huì)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊，重要因素之一就是得益于國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入。目前國際飯店集團(tuán)在競爭中國市場方面呈現(xiàn)以下變化： 由一線城市向二線城市擴(kuò)展國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國市場時(shí)，往往是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，如香格里拉在中國開業(yè)的17家酒店基本分布于、等城市，其中就有四家（香格里拉飯店、中國大飯店、國貿(mào)飯店、嘉里中心飯店）該集團(tuán)認(rèn)為迅猛發(fā)展的國旅游業(yè)是他們向二線城市擴(kuò)的主要原因，不久將會(huì)讓

31、具有市場潛力的二線城市看到更多的香格里拉飯店，如2003年、兩家香格里拉新酒店即將開業(yè)，2004年香格里拉也將開門迎賓。由單一品牌向多品牌發(fā)展國際著名酒店集團(tuán)的名稱或品牌在市場的信譽(yù)程度往往高于某一個(gè)國家制定的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槠放剖沁@些集團(tuán)根據(jù)市場需求而推出的，有非常明確的市場定位，體現(xiàn)了今后飯店業(yè)的競爭方向，代表著時(shí)尚的服務(wù)潮流，得到客人的認(rèn)同和推崇。幾十年來，無論商務(wù)客人還是旅游者出行都習(xí)慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。假日集團(tuán)剛進(jìn)入中國時(shí)，推出的品牌只有假日品牌飯店。為了滿足商務(wù)客人的需求，又陸續(xù)推出皇冠假日、洲際等品牌；馬里奧特集團(tuán)進(jìn)入中國市場首推的是萬豪品牌，目前他們集團(tuán)推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略，既

32、有高檔的麗嘉.卡爾頓、萬豪、萬麗，又有中高檔的萬怡、新世紀(jì)、華美達(dá)。即使是馬里奧特的同一檔次品牌，各品牌間的差異體現(xiàn)了不同的風(fēng)格，如萬豪是體現(xiàn)歐美古典式風(fēng)格，萬麗是追求智能化的商務(wù)現(xiàn)代派風(fēng)格，不同的風(fēng)格適應(yīng)不同的市場需求。由個(gè)別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展過去相當(dāng)長一段時(shí)間超豪華品牌飯店在中國是空白，九十年代末期僅有圣.瑞杰斯國際俱樂部酒店和麗嘉.卡爾頓與金茂君悅酒店三家。近年來隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展，世界著名飯店集團(tuán)對(duì)我國飯店業(yè)的市場表示出極大的信心，他們紛紛推出超豪華品牌飯店，在中國打造自己的旗艦，如開業(yè)不久的瑞吉紅塔酒店成為喜達(dá)屋集團(tuán)在中國開業(yè)的第二個(gè)圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底開

33、業(yè)的君悅酒店是凱悅集團(tuán)在中國繼君悅金茂酒店之后管理的第二家君悅品牌酒店，今年元月開業(yè)的四季酒店成為國際著名的四季酒店集團(tuán)在中國開業(yè)的第一家酒店，馬里奧特的麗嘉.卡爾頓酒店不久也將在落戶。批量超豪華品牌飯店落戶中國，標(biāo)志著中國飯店業(yè)檔次更加完備，一批品質(zhì)卓越、服務(wù)超群的酒店將為客人提供高度個(gè)性化的服務(wù)。從以上變化中，我們可以看出，國際飯店集團(tuán)進(jìn)入中國市場已初步完成了從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海開放城市至中西部地區(qū)拓展，實(shí)現(xiàn)了全方位發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化布局，正在逐步加大網(wǎng)絡(luò)的密度，實(shí)施多品牌發(fā)展，這既體現(xiàn)了國際飯店業(yè)發(fā)展的一種趨勢，同時(shí)也給我國飯店業(yè)發(fā)展帶來壓力。再過若干年，在中國市場形成規(guī)模的國際酒店集團(tuán)將會(huì)更多，

34、這既是國際飯店業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然結(jié)果。 三、國際飯店管理模式比較帶資管理通過買斷(絕對(duì)擁有)，控股(相對(duì)擁有)或參股(部分擁有)等直接或間接投資方式來獲取飯店經(jīng)營管理權(quán)并對(duì)其下屬系列飯店實(shí)行一樣品牌標(biāo)識(shí)，一樣服務(wù)程序，一樣預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，一樣采購系統(tǒng)，一樣組織結(jié)構(gòu)，一樣財(cái)務(wù)制度，一樣政策標(biāo)準(zhǔn)，一樣企業(yè)文化與一樣經(jīng)營理念的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。委托管理通過飯店業(yè)主與管理集團(tuán)/公司簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利，義務(wù)和責(zé)任，以確保管理集團(tuán)/公司能以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營方式來向被管理的飯店輸出專

35、業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的基本管理費(fèi)(約占營業(yè)額的2%至5%)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)(約占毛利潤的3%至6%)的管理方式。近年來，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的定型階段，較適合于那種財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才與管理技術(shù)貧乏的單體飯店。希爾頓項(xiàng)目即采取該方式進(jìn)行管理。特許經(jīng)營通過認(rèn)購特許經(jīng)營權(quán)的方式將所管理集團(tuán)/公司所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱，注冊商標(biāo)，定型技術(shù)，經(jīng)營方式，操作程序，預(yù)訂系統(tǒng)與采購網(wǎng)絡(luò)等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許飯店，并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始費(fèi)，以與每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營服務(wù)費(fèi)(包括：公關(guān)廣告費(fèi)，網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂

36、費(fèi)，員工培訓(xùn)費(fèi)，顧問咨詢費(fèi)等)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團(tuán)的成熟階段，和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。聯(lián)銷經(jīng)營近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的(GDS)普與和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，國外的聯(lián)銷經(jīng)營集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營管理的飯店自愿付費(fèi)參加并通過分享聯(lián)合采購，聯(lián)合促銷，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合時(shí)常開發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風(fēng)格相類似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的信苑集團(tuán)，民航系統(tǒng)的飯店委員

37、會(huì)，中國名酒店等）。顧問咨詢伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚(yáng)，國的許多飯店管理集團(tuán)/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。其特點(diǎn)是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè)/日常管理，并按所提供的顧問服務(wù)容與管理咨詢形式進(jìn)行收費(fèi)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。 中外對(duì)比分析中國的管理集團(tuán)公司目前仍以帶資管理模式為主（注：資產(chǎn)集團(tuán)的特色），委托管理（注：經(jīng)營集團(tuán)的特色）為輔，顧問管理為次，聯(lián)銷經(jīng)營

38、為末；外國的管理公司則以聯(lián)銷經(jīng)營管理模式為主（注：美國的PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有8700家酒店和180萬間客房），特許經(jīng)營為輔（如：美國的CENDANT集團(tuán)目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過特許經(jīng)營方式管理的），委托管理為次，投資管理為末四、高星級(jí)酒店的盈利分析在5星級(jí)中,國際管理飯店實(shí)現(xiàn)的平均房價(jià)為最高,達(dá)到人民幣727.20元,高于國管理飯店人民幣604元的平均房價(jià)，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(jià)（人民幣518）的40%。所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣508元,整體市場平均住宿率為69.2%.所有3星級(jí)飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣240元,整體市場

39、住宿率為65.4%.在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”與“稅務(wù)與折舊前收益（CBITDA）”兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級(jí)中，國際管理飯中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)(1)以平均房價(jià)分類所有國際管理國管理業(yè)主自行管理國際管理國管理業(yè)主自行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll4+5星/Star5星/Star5星/Star5星/Star4星/Star4星/Star4星/Star3星/Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要飯店數(shù)量1864162627157162每日可供出租客房數(shù)60

40、,34115,3453,35111,2478,8884,36917,14111,543每日實(shí)際入住客房數(shù)41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7%67.9%65.4%平均凈房價(jià)508727604518485366330240每間客房日平均收入352512450336346266224157每間客房總收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,131110,426每間客房總支出165,997206,219196,472187,003

41、146,323111,746134,27883,894每間客房固定費(fèi)用與管理費(fèi)前收益84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占總收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%27.1%24.0%每間客房稅務(wù)與折舊前收益60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占總收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)(2)以平均房價(jià)分類.以城市分類701以上501700301500300以下五星五星Ab

42、oveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai701501700301500300以下5Star5Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要Industry Summary飯店數(shù)量Number of Hotel204190961414每日可供出租客房數(shù)Number of available Rooms per Day8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日實(shí)際入住客房數(shù)Number of Occupied Rooms per Day6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy75.3%73.2%65.9%65

43、.0%71.1%76.1%平均凈房價(jià)Average Room Rate930587389224756862每間客房日平均收入Revenue Per Available Room700429256146538656每間客房總收入Total Revenue Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總支出Total Expenses Per Available Room281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費(fèi)用與管理費(fèi)前收益IBFCMF Per Availa

44、ble Room1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比% of Total Revenue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每間客房稅務(wù)與折舊前收益EBITDA Per Available Room153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比% of Total Revenue32.5%27.9%18.2%8.9%27.3%33.1%IBFCMF-Income Before Fixed Charges and Management Fees. 2.EBITDA-E

45、aring Before Income Tax Depreciation and Amorization店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房價(jià)，達(dá)到人民幣485元，盡管國際管理飯店在市場推廣與營銷，能源與維護(hù)保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBFCMF）”與“稅務(wù)與折舊前收益相（IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場仍有效地控制了各項(xiàng)成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。的5星級(jí)飯店比的同等級(jí)飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。的平均房價(jià)達(dá)到了人民幣862元，比同等級(jí)飯店高出14%，而每間客房平均收入則比高出22%。盡管和兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了

46、總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，飯店仍比的同等級(jí)飯店高出11%。按照平均房價(jià)分類，房價(jià)最高等級(jí)類別（平均房價(jià)在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1，722元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”占到總收入的40.6%，因此，經(jīng)營效益為顯著?？驮礃?gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價(jià)格分類的市場中，高價(jià)市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國管理5星級(jí)飯店和國際管理4星級(jí)飯店在商務(wù)市場方面都獲得了最

47、高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂意選擇入住高價(jià)市場的飯店，在平均房價(jià)高于人民幣701元這一層級(jí)市場中，這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的17.3%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價(jià)在人民幣501700元層級(jí)飯店中，長線市場客源占總客源的9.6%，平均房價(jià)在人民幣301500層級(jí)飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價(jià)在人民幣300元層級(jí)飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級(jí)還是5星層級(jí)，從行政與一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國管理與業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級(jí)中，國際管理飯店的的行政與一般開支占總收入的

48、9.2%，國管理飯店比例是13.4%，業(yè)主自行管理飯店比例則是11.3%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費(fèi)用則高于國管理和業(yè)主自行管理飯店，5星級(jí)和4星級(jí)飯店的市場推廣費(fèi)用分別占總收入的5.4%和4.4%，而國管理和業(yè)主自行管理飯店分別是2.0%和2.9%。同時(shí)，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房價(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費(fèi)用為人民幣7，566元，而平均房價(jià)為人民幣501700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3，492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言，5星級(jí)飯店每間客房的人工配比達(dá)到1.6到1.77，除了低于業(yè)主自行管理飯店

49、的配比外，普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級(jí)和5星級(jí)中，國際管理飯店的工資與相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，在4星級(jí)和5星飯店中占總預(yù)定比例的23.5%。通過飯店自行建立而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有4星級(jí)和5星級(jí)中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的0.3%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過其他互聯(lián)實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價(jià)在人民幣301500元之間以與平均房價(jià)在人民幣300元以下的飯店，通過其他訂房實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的6.7%和4.3%

50、。而平均房價(jià)在人民幣701元以上的飯店，此指標(biāo)僅占1.2%。未來預(yù)測所有飯店對(duì)未來預(yù)測方面，5星級(jí)飯店市場（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來業(yè)績最為樂觀。5星級(jí)飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長，83%的飯店預(yù)測平均房價(jià)將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到5星級(jí)飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對(duì)未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預(yù)測同年的平均房價(jià)將保持增長。五、希爾頓酒店管理公司1、簡介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，希爾頓賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德希爾頓在1919年購買了他的第一家賓館以

51、來，希爾頓機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。 目前全美的希爾頓賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司與199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來，希爾頓品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)與休閑目的客戶的需要。 希爾頓公司與希爾頓集團(tuán)英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成希

52、爾頓國際。目前在全球50個(gè)國家地區(qū)擁有超過500家賓館。本項(xiàng)目與希爾頓國際酒店管理集團(tuán)(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“希爾頓大酒店”。希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團(tuán)簽約合作的國第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級(jí)涉外旅游酒店（賓館）。2、管理模式和特點(diǎn)具體說來，希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，希爾頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：細(xì)分目標(biāo)市場，提供多樣化的產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控嚴(yán)格控制成本費(fèi)用以人為本的員工管理戰(zhàn)略 積極全面地開展市場營銷活動(dòng)

53、 利用新技術(shù)市場分析一、酒店概況至2002年底，市共有星級(jí)酒店58家，其中國五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)酒店6家。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2001年度，假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。馬可波羅酒店在營運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。假日酒

54、店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，與假日海景大酒店等。而也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。市的酒店業(yè)在房價(jià)與入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在1997-98年因中國的貨幣緊縮政策與其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。從資料分析中，我司推斷市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往市的國與國外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為市旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成

55、為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國外客人來。市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬人次 年度 接待人員類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客42.1348.3950.0355.8857.30接待境旅客591.13633.91688.64790.92908.75總接待境、外旅客633.26683.30638.67746.80966.05旅游總收入(億元)73.3075.54129.12139.08158.09資料來源:市旅游局計(jì)統(tǒng)處已成為中國重要的國際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專業(yè)展覽會(huì)

56、也經(jīng)常在舉辦。市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向市旅游局作出的非正式提問，得知市的四、五星級(jí)飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，于1996與1997年四星級(jí)酒店的入住率分別為79.21%與68.6%。酒店 房間 牌價(jià)（每晚） （以美元計(jì)） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣悅?cè)A酒店 208 180 360 40%馬可勃羅大酒店 350 160 190 50%假日海景大酒店 351 160 190 55%寶龍大酒店 189 130 160 60% 悅?cè)A會(huì)展酒店 206 180 360 50%京開中心

57、酒店 490 180 180 55%三、競爭對(duì)手與發(fā)展態(tài)勢在2002年末，市共有52間已評(píng)星級(jí)的酒店，其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。共有2，138間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市唯一五星級(jí)的悅?cè)A酒店。其余在市，共有15間三星級(jí)，30間二星級(jí)與3間一星級(jí)與未被評(píng)星的酒店。根據(jù)市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。對(duì)市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房價(jià)與入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。中國已加入了世貿(mào)，與其地理上鄰近的優(yōu)越位置，均使有著良好的投資與貿(mào)易環(huán)

58、境，因此，將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門投資城市，市政府不遺余力的推動(dòng)市旅游業(yè)與改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地與外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位 市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長率在10%以上，目前共有星級(jí)酒店58家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在10-20%之間，目前的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。因此，希爾頓大酒店定為國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。希爾頓大酒店臨海而立，位于正在形成的市CBD (Central Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際希爾頓的經(jīng)營管理，希爾頓大酒店將是檔次最高的五星級(jí)酒店，其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚

59、的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡介市大雅實(shí)業(yè)是一家XX公司，成立于1996年，注冊地為中國市，注冊資本為2000萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。公司主要業(yè)績：1995年籌建商住高級(jí)公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。1996年籌建商住高級(jí)公寓與別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬元

60、，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。四、管理團(tuán)隊(duì)王世雄：1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。1988年起先后創(chuàng)建“新興彩色印刷”、“新興項(xiàng)目經(jīng)營”、“思明項(xiàng)目經(jīng)營管理公司”、“建寶房地產(chǎn)開發(fā)”與“雅景房地產(chǎn)開發(fā)”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“裕泰房地產(chǎn)開發(fā)”、“特寶生物工程”，并任副董事長。1996年創(chuàng)辦市大雅實(shí)業(yè)，任董事長。朱福東：1955年生，高中學(xué)歷， 1980年進(jìn)入市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)與房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。1997年起任市大雅實(shí)業(yè)總經(jīng)理。林青躍：1948年生