涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目策劃可行性研究報告分析

1、PAGE30 / NUMPAGES31浦東新區(qū)涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目可行性研究報告上海中迪置業(yè)有限公司二OO一年十月目 錄前 言項(xiàng)目概況市場分析設(shè)計(jì)方案市政配套、環(huán)境愛護(hù)及節(jié)能項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營治理建設(shè)進(jìn)度投資估算、資本金和資金籌措財務(wù)效益分析結(jié)論與建議附表建設(shè)投資估算表營業(yè)收入預(yù)測表營業(yè)成本預(yù)測表損益表現(xiàn)金流量表敏感性分析表附件 項(xiàng)目建議書批復(fù) 選址意見書批復(fù) 上海中迪置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照 上海中迪置業(yè)有限公司暫定資質(zhì)證書 水電煤等配套單位意見 有關(guān)資本金到位證明附圖平面圖房型圖前 言上海要建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，其社會結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)布局、人口分布等諸多因素的合理規(guī)劃與調(diào)整無疑必不可

2、少。20世紀(jì)90年代以來，為了加快上海市商品住宅的建設(shè)，改善居民的居住條件，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，長期以來建筑陳舊，臨時用房較多，居民居住質(zhì)量較差，大大落后于周邊的小陸家嘴地區(qū)的飛速進(jìn)展。上海中迪置業(yè)有限公司通過反復(fù)調(diào)查研究后，于2001年初決定投資對該地區(qū)72325平方米的區(qū)域進(jìn)行開放改造，建設(shè)商品住宅，項(xiàng)目暫名“涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目”。項(xiàng)目建議書已于2001年9月16日經(jīng)上海市浦東新區(qū)進(jìn)展打算局“浦計(jì)投（2001）991號文”批復(fù)同意；項(xiàng)目選址意見書于2001年 月 日經(jīng)上海市浦東新區(qū)規(guī)劃局“ （2001） 號文”批復(fù)同意。隨著上海市住宅市場趨

3、于景氣，加快本項(xiàng)目基地的建設(shè)，改善周邊居住環(huán)境的時機(jī)已到來。依照建設(shè)基地情況以及項(xiàng)目初步方案，遵循有關(guān)規(guī)定，編制“涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目”可行性研究報告如下。第一章 項(xiàng)目概況1.1編制依據(jù)1.1.1項(xiàng)目建議書批復(fù)，見附件1。1.1.2規(guī)劃選址意見書，見附件2。1.2項(xiàng)目名稱涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目1.3建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目基地位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，東至巨野路、南至已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路?；卣嫉孛娣e約72325平方米，總建筑面積約108480平方米。1.4項(xiàng)目法人上海中迪置業(yè)有限公司法人代表：朱勝杰注冊地址：上海市浦東新區(qū)南泉路1315號222室注冊資金：人民幣貳仟萬元企業(yè)

4、類型：有限責(zé)任公司上海中迪置業(yè)有限公司是由中華企業(yè)股份有限公司、上海古北（集團(tuán)）有限公司、上海民辦前進(jìn)進(jìn)修學(xué)院合作成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。要緊從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、咨詢、物業(yè)治理、建筑裝潢材料、五金交電銷售、室內(nèi)裝潢。2001年8月13日獲得由上海市房屋土地資源治理局頒發(fā)的中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。上海中迪置業(yè)有限公司的營業(yè)執(zhí)照見附件3，公司暫定資質(zhì)證書見附件4。1.5建設(shè)內(nèi)容涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目用地面積72325平方米，總建筑面積108480平方米。其中住宅類型為多層、高層相結(jié)合，建筑面積100560m2；商業(yè)公建面積2940 m2；會所面積1980 m2；幼托公建面積300

5、0 m2。1.6建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬元（不含土地動遷補(bǔ)償費(fèi)用22283萬元）。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬元，其他基建費(fèi)用3981萬元，預(yù)備費(fèi)為425萬元。1.7財務(wù)效益測算經(jīng)測算，項(xiàng)目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以2001年9月為折現(xiàn)時點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬元，靜態(tài)投資回收期為2.21年（含2年建設(shè)期），動態(tài)投資回收期為2.58年（含2年建設(shè)期），項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的。1.8項(xiàng)目社會效益1.8.1加快改變該地區(qū)的原有面貌，有利于與周邊的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯(lián)洋新社區(qū)將該區(qū)域共同提升為高檔生態(tài)

6、居住區(qū)域。1.8.2本項(xiàng)目建成后將上繳政府各類稅費(fèi)8141萬元，為地點(diǎn)財政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。第二章 市場分析上海房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，總體上處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。但從住宅市場的情況來看，尤其自2000年以來，隨著宏觀環(huán)境的逐步變好，出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)，最為顯著的確實(shí)是市場形勢進(jìn)一步趨好及新建樓盤的暢銷。從中房上海住宅指數(shù)來看，2001年6月升11點(diǎn)，漲幅為1.6%；7月升12點(diǎn)，漲幅為1.7%。自99年11月止跌回升以來，住房價格至今年7月份累計(jì)已上升10%。各類房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住宅市場已進(jìn)入新的景氣進(jìn)展時期，上海的房價將在牢靠扎實(shí)的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。2.1市場總體供求狀況2.1.

7、1宏觀環(huán)境分析上海住宅市場的景氣是建立在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長基礎(chǔ)上的。上海人均GDP正處在40008000美元進(jìn)展時期中，住房將以增量進(jìn)展為主同時兼顧舒適型享受型的消費(fèi)需求。隨著GDP的增長，恩格爾系數(shù)不斷下降，住宅成為居民的最大消費(fèi)傾向。上海住宅市場的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的。在95年房價開始下跌、空置量逐年劇增的情況下，上海市政府采取了一系列政策措施。在供應(yīng)方面，嚴(yán)控土地供應(yīng)，消化空置房，降低不合理稅費(fèi)；在消費(fèi)方面，著重培育房地產(chǎn)市場，推出了一整套市場運(yùn)作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須5年上市的約束，推動了二、三級市場聯(lián)動。上海住宅市場的景氣是建立在全面提高住房品

8、質(zhì)基礎(chǔ)上的。在基礎(chǔ)處理、結(jié)構(gòu)抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字社區(qū)、門窗電梯等質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)上有了專門顯著的進(jìn)步，有些依舊質(zhì)的飛躍。在住宅的都市建設(shè)配套方面，近10年來上海的都市現(xiàn)代化進(jìn)程為世界都市史上罕見，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設(shè)投資通過都市地租成為住宅的外部轉(zhuǎn)移成本。10年來房地產(chǎn)市場化取向的改革逐步實(shí)現(xiàn)了供求趨于平衡，一度較高的利潤率已大幅下降，趨于社會平均利潤。2.1.2市場進(jìn)展分析近年以來上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市場，如制定新的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)房產(chǎn)市場的法律法規(guī)建設(shè)，制定各類住房上市的規(guī)定等，住宅市場正在納入規(guī)范有序的進(jìn)展軌道中。在住宅購買對象中個人購買比重不斷上

9、升的同時，住宅的質(zhì)量也在不斷提高。為適應(yīng)購房者的需要，進(jìn)展商更加注意住宅的環(huán)境、配套設(shè)施、房型，從而是整個上海商品住宅的面貌煥然一新。從上海市1999年、2000年評選出的最佳房型看，住宅設(shè)計(jì)功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購房需求。與此同時，本市住宅消費(fèi)市場中居住觀念也在不斷進(jìn)步。現(xiàn)在人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房價高低”的三部曲，特不是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的要緊標(biāo)志，而識不房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷牟畈欢喙?。目前消費(fèi)者對樓盤功能的開發(fā)已形成共識：廳臥大小合適，朝向端正，廚房、衛(wèi)生間不再狹小，洗衣機(jī)和冰箱有專門的位置，甚至陽臺的取舍、過道樓梯的寬窄裝飾

10、都成了樓盤品質(zhì)的重要因素。2.1.3區(qū)位因素分析近年來，上海市新上市的樓盤總體質(zhì)量已有顯著提高，給購房者以更大的選擇余地，購房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設(shè)施也成為購房者十分注重的方面。就本項(xiàng)目而言，基地位于小陸家嘴地區(qū)，毗鄰浦東新區(qū)花木文化行政中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，軌道交通發(fā)達(dá)，公交路線四通八達(dá)，進(jìn)才中學(xué)、世紀(jì)公園、源深體育中心使該地區(qū)形成濃厚的文化氛圍。與此同時，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸引了相當(dāng)一批購買力較高的購房者。2.1.4價格分析2000年以來，開發(fā)開放浦東

11、政策及市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)境的極大改善，浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場急劇升溫，房價已上漲20%左右。錦繡路世紀(jì)公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價格已超過8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價格均達(dá)到60007000元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價格也已突破5000元。然而，在房價上漲的情形下，良好的居住環(huán)境仍吸引一批批的購房者紛至沓來。浦東的房價仍有上漲的空間。2.1.5目標(biāo)客戶及購買力分析地段、交通、環(huán)境及各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)勢將對收入較高的私營業(yè)主、律師、港澳臺在滬人員及在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部格外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領(lǐng)產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目定位為高檔生

12、態(tài)居住區(qū)，在房型設(shè)計(jì)上以三室二廳為主，面積在130150平方米之間，總價操縱在6080萬之間。同時，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領(lǐng)的需求。2.2本項(xiàng)目售價預(yù)測依照本項(xiàng)目周邊地區(qū)的新建或在建的住宅項(xiàng)目的售價情況及項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，可能本項(xiàng)目的住宅每平方米銷售均價在5500元，是較為客觀和適宜的。第三章 設(shè)計(jì)方案3.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型和高智能化居住環(huán)境為目標(biāo)，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民制造一個高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生態(tài)居住小區(qū)。3.2總體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目位于浦東

13、新區(qū)涇南新村地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標(biāo)志性高檔住宅區(qū)。小區(qū)南面為花木文化行政中心及新聯(lián)洋社區(qū)，西接陸家嘴花園二期高檔居住區(qū)，北臨進(jìn)才中學(xué)分校，附近基層文教醫(yī)療機(jī)構(gòu)完善，交通便捷，購物方便。小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結(jié)合，形成高低起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。在靠近民生路的主入口一帶，設(shè)置社區(qū)活動中心會所及部分商業(yè)設(shè)施，在靠近巨野路一側(cè)建筑幼兒園、托兒所等公建設(shè)施。整個小區(qū)一次規(guī)劃實(shí)施。土地使用面積72325平方米，共建8幢高層及3幢多層住宅。地上建筑面積108480平方米（其中住宅面積100560平方米，會所、商場、幼托等公建面積7920平方米

14、）；地下建筑面積18400平方米，要緊為地下車庫?？偲矫鎴D見附圖1，要緊建筑指標(biāo)詳見表31。表31 要緊技術(shù)指標(biāo)表序 號指 標(biāo)數(shù) 值1總用地面積（平方米）723252地上建筑面積（平方米）1084802.1住宅面積（平方米）1005602.1.1多層住宅（平方米）235402.1.2高層住宅（平方米）770202.2會所（平方米）19802.3商場（平方米）29402.4幼托（平方米）30003.地下建筑面積184004.建筑密度16.5%5.總戶數(shù)784戶6.綜合容積率1.507.集中綠化率22.9%8綠化率52.4%9.停車位470輛3.3建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.3.1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)多層采納復(fù)合

15、樁基，高層采納樁基，地下車庫采納錨樁，2層商場、會所、幼托采納天然地基；上部結(jié)構(gòu)多層為鋼筋混凝土異型柱結(jié)構(gòu)，高層為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，商場、會所、幼托為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下車庫為無梁樓蓋結(jié)構(gòu)；本工程按7度設(shè)防，場地類不為類。3.3.2建筑設(shè)計(jì)建筑造型上采納現(xiàn)代氣息強(qiáng)烈的構(gòu)成方式。多層采納框架結(jié)構(gòu)體系，高層采納大板結(jié)構(gòu)體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。多層頂部3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門窗及大膽漏空、挑板，使得立面造型豐富而有層次，統(tǒng)一而不乏變化，結(jié)合屋頂綠化與平臺（陽臺）綠化，讓人猶如在一組組的現(xiàn)代雕塑中穿行，其樂無窮。戶型設(shè)計(jì)上多采納一梯二戶，配合部分一梯三戶，同時大量引入“一

16、梯一戶”的概念；戶型以三室二廳二衛(wèi)為主，并設(shè)有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強(qiáng)；戶戶朝陽，日照充沛，同時客廳景觀視野開闊；戶型合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，餐廳絕大多數(shù)均有良好的自然采光，廚衛(wèi)寬敞有用。要緊房型圖見附圖2。3.3給排水設(shè)計(jì)3.3.1生活用水本工程最高日用水量為937m3/d。給水方式：小區(qū)內(nèi)公建均由市政給水管網(wǎng)直接供水。高層采納水池水泵及屋頂水箱供水，多層采納小區(qū)集中變頻供水。3.3.2消防用水在高層的電梯前室，要緊樓梯出入口及商場等處設(shè)消火栓箱，各箱內(nèi)設(shè)置消防泵啟動按鈕，在系統(tǒng)上設(shè)置水泵接合器，其周圍1540米內(nèi)設(shè)置室外消火栓。消防用水按基地內(nèi)最大一幢建筑考慮，室內(nèi)消火栓用

17、水量為20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水直接從市政網(wǎng)中抽吸。3.3.3排水室內(nèi)采納廢水分流制，室外污廢水合并后排至二級生化處理裝置，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道，污水量為844m3/d，雨水匯合后直接排入市政雨水干管。3.4電氣設(shè)計(jì)3.4.1強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括：基地內(nèi)電力配電和照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、防雷接地及電氣保安接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)。基地內(nèi)總裝機(jī)容量為：7894KW，總有功能負(fù)荷為：6315KW，總視在負(fù)荷為：6864KVA。 本工程擬在小區(qū)基地內(nèi)設(shè)電業(yè)箱式變電站，每座電業(yè)箱式變電站均由二路10KV高壓進(jìn)線。3.4.2弱電系統(tǒng)本工程于會所底層設(shè)一電話交換間，電話通訊總光纜埋地引自市話局網(wǎng)，在

18、電話交接間進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換。本工程住宅每戶設(shè)直線電話2對每戶，商場及會所部分按30m2/門各設(shè)電話終端若干個。電話總?cè)萘考s為1770門。本工程設(shè)置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，經(jīng)分配分支器至各用戶。本工程住宅每戶設(shè)電視終端2個，商場，會所依照具體情況設(shè)置電視終端若干個。小區(qū)安保系統(tǒng)由樓宇對講子系統(tǒng)、小區(qū)攝像監(jiān)控子系統(tǒng)、紅外監(jiān)控子系統(tǒng)組成。3.4.3防雷與接地系統(tǒng)本工程防雷接地，電器設(shè)備接零，愛護(hù)重復(fù)接地及弱電系統(tǒng)的工作接地，均利用建筑物基礎(chǔ)底板及基樁構(gòu)成一個統(tǒng)一的聯(lián)合接地體，該接地體接地電阻R1。本工程為二或三級防雷系統(tǒng)，屋面采納避雷帶及避雷針相結(jié)合的防雷裝置，避雷帶用254鍍鋅扁

19、鋼。避雷引下線利用砼柱及砼剪力墻內(nèi)主鋼筋，與基礎(chǔ)底板及樁內(nèi)鋼筋可靠焊接。為防側(cè)擊雷，本工程各棟大樓由底層開始，每隔二層沿建筑外墻，利用圈梁式砼剪力墻中鋼筋連接并接地，作為防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。3.5煤氣氣源來自都市管網(wǎng)，天然氣要緊供住宅的燃?xì)鉄崴骷岸墼钍褂茫繎舻拿簹獗砣萘繛?m3/h。市政配套、環(huán)境愛護(hù)及節(jié)能4.1市政配套4.1.1給水本項(xiàng)目的日最大用水量約為937m3，消防水量20L/s。經(jīng)向上海市自來水浦東有限公司征詢可配套。4.1.2排水項(xiàng)目日最大排污廢水量844m3，室外污廢水合并后排至二級生化處理裝置，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。4.1.3供電項(xiàng)目用電總量合計(jì)7894KW，經(jīng)向上海市電

20、力公司浦東供電所征詢可配套。4.1.4煤氣經(jīng)向上海燃?xì)馄謻|銷售有限公司征詢能夠配套。目前建設(shè)單位已得到市政配套有關(guān)方面的征詢意見。詳見附件5。4.2環(huán)境愛護(hù)本項(xiàng)目無“三廢”產(chǎn)生，要緊治理污水、油煙排氣及設(shè)備噪聲。4.2.1廢水處理廚房廢水經(jīng)隔油處理，然后與其他生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，一起排入市政污水管網(wǎng)。4.2.2廢水治理與排放廚房灶頭設(shè)油煙過濾排氣罩，煙氣通過濾后高空排放。廁所設(shè)有獨(dú)立的排風(fēng)系統(tǒng)。4.2.3噪聲處理本項(xiàng)目中的設(shè)備如水泵、風(fēng)機(jī)等均選用低噪聲產(chǎn)品，機(jī)房采取隔離措施，機(jī)房內(nèi)墻、頂棚設(shè)置吸聲材料，以降低噪聲并減少其對外界的阻礙，振動大的設(shè)備在安裝時設(shè)置減震器，以減少振動。4.3節(jié)能本項(xiàng)

21、目選用國家頒布的節(jié)能型設(shè)備，如風(fēng)機(jī)、水泵、變壓器，以降低能耗。本項(xiàng)目的照明盡可能采納節(jié)能高效的燈具，如熒光燈等。項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營治理5.1項(xiàng)目法人依照有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目法人制度。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為上海中迪置業(yè)有限公司，該公司將對整個項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施和經(jīng)營實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。5.2項(xiàng)目經(jīng)營治理本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目的經(jīng)營由項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)，并托付專業(yè)的物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)治理。建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目自2001年3月開始編制項(xiàng)目建議書及可行性研究，打算于2001年12月開工，2003年12月竣工，建設(shè)期為2年。建設(shè)形象進(jìn)度詳見表6-1。序號 時刻內(nèi)容2001年2002年2003年12

22、34123412341可行性研究2初步設(shè)計(jì)3施工圖設(shè)計(jì)4地下工程 5地上工程6設(shè)備裝飾工程7市政配套工程8收尾工程9竣工投資估算、資本金和資金籌措7.1項(xiàng)目投資估算的范圍本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費(fèi)用。7.2投資估算編制依據(jù)建設(shè)投資依照項(xiàng)目差不多設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作方面部分基礎(chǔ)資料；上海市建委1993土建綜合預(yù)算定額；要緊設(shè)備采納現(xiàn)行市場價格。7.3建設(shè)投資估算內(nèi)容總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等；項(xiàng)目全部土建和建筑物外立面裝修及內(nèi)部一次性裝修；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用按每平米25元計(jì)；住宅維修基金預(yù)備費(fèi)為工程不可預(yù)見費(fèi)，按建安工程費(fèi)的3%計(jì)。7.4投資估算經(jīng)估算，本

23、項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬元（不含土地動遷補(bǔ)償費(fèi)用22283萬元）。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬元，其他基建費(fèi)用3981萬元，預(yù)備費(fèi)為425萬元。建設(shè)投資估算詳見附表一。7.5資本金及資金籌措依照項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的資本金約為3000萬元。項(xiàng)目法人前期投入資金已達(dá)到項(xiàng)目報建所需資金要求，詳見附件5。其余建設(shè)資金由項(xiàng)目法人單位自籌和通過預(yù)售解決。財務(wù)效益分析8.1分析依據(jù)及講明本財務(wù)分析依照國家現(xiàn)行財稅體制進(jìn)行。本財務(wù)分析計(jì)算期為2.75年，其中建設(shè)期2年。本項(xiàng)目建成后商品住宅及機(jī)動車位全部出售，暫不考慮物業(yè)治理的收入及其成本。8.2營業(yè)收入8.2.1住宅

24、銷售項(xiàng)目建成后，100560平方米的住宅面積全部按市場價出售。房產(chǎn)銷售采取預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。銷售均價按5500元/平方米計(jì)，銷售進(jìn)度見下表（表6-3）。住宅銷售進(jìn)度（售房資金按當(dāng)季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠）：時刻內(nèi)容建 設(shè) 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 2525151510108.2.2車位銷售本項(xiàng)目建有470個車位，全部采納預(yù)售及現(xiàn)售方式出售，車位平均售價10萬元/個，銷售收入當(dāng)期回籠，銷售進(jìn)度見下表（表64）。時刻內(nèi)容建 設(shè) 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 15151515151510以上總銷售收入為6000

25、8萬元，經(jīng)營收入預(yù)測表見附表二。8.3銷售稅金本項(xiàng)目按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，并分不按應(yīng)納稅額的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交納都市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、義務(wù)兵優(yōu)待金、河道維護(hù)費(fèi)，合計(jì)為5.5775%。8.4營業(yè)成本8.4.1土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用依照協(xié)議，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用22283萬元8.4.2建設(shè)投資依照先前估算，建設(shè)投資18595萬元。8.4.3銷售費(fèi)用代理費(fèi)用與廣告費(fèi)用分不按銷售收入的1%計(jì)，共計(jì)1200萬元。8.4.4其他費(fèi)用權(quán)屬登記費(fèi)用及印花稅等，合計(jì)56萬元?？偝杀举M(fèi)用預(yù)測表見附表三。8.5土地增值稅本項(xiàng)目屬一般標(biāo)準(zhǔn)住宅，可免交土地增值稅。8.6利潤8.6.1所得

26、稅按經(jīng)營利潤的33%交納所得稅。8.6.2利潤分配按稅后利潤的15%計(jì)提公益金和公積金。損益表見附表四。8.7財務(wù)效益分析經(jīng)測算，項(xiàng)目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以2001年9月為折現(xiàn)時點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬元，靜態(tài)投資回收期為2.21年（含2年建設(shè)期），動態(tài)投資回收期為2.58年（含2年建設(shè)期），項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見附表五。8.8不確定性分析8.8.1盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡價格為4750元/平方米時，項(xiàng)目即可保本。8.8.2敏感性分析當(dāng)銷售價格及開發(fā)成本分不變化時，對項(xiàng)目的財務(wù)分析指標(biāo)阻礙程度分不進(jìn)行了分

27、析，結(jié)果表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力較好。敏感性分析表見附表六。結(jié)論與建議9.1結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合該地區(qū)的改造規(guī)劃，對該地區(qū)的進(jìn)展將帶來有利的阻礙。項(xiàng)目的啟動資金已差不多落實(shí)，建設(shè)條件差不多成熟，且項(xiàng)目的財務(wù)評價結(jié)果較好。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是差不多可行的。9.2建議建議依照規(guī)劃要求在單體方案設(shè)計(jì)時期進(jìn)一步優(yōu)化完善設(shè)計(jì)。附表一 建設(shè)投資匡算表序號內(nèi) 容建筑面積(m2)單位面積造價(元/ m2)總 計(jì)(萬元)1前期開發(fā)費(fèi)： 設(shè)計(jì)、勘察、審照、 配套征詢、招投標(biāo)：1084803525103792711082土建及設(shè)備安裝： 住宅部分（含電梯）： 公建部分： 智能化配套費(fèi)用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體工程：10848025027124維修基金：10056051.8/38.94905治理費(fèi)：4006預(yù)備費(fèi)：425 合 計(jì)18595 附表二 經(jīng)營收入預(yù)測表 單位（萬元）項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期2002年2003年2004年一售房收入553082002年預(yù)售25%13827138272003年預(yù)售65%35950359502004年銷售10%55315531