XXXX08_克爾瑞_淮南_淮南淮礦項目_淮礦地產(chǎn)_淮南淮礦項ppt課件

1、淮南淮礦工程商業(yè)開展戰(zhàn)略及定位報告終稿中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 決策咨詢February 8 , 2021報告闡明贊賞淮礦地產(chǎn)給予易居中國克而瑞咨詢團(tuán)隊此次時機(jī)，對和平村工程商業(yè)部分提供前期定位咨詢效力。針對本工程，咨詢團(tuán)隊從以下幾部分入手：1.實地調(diào)查 走訪工程所在區(qū)域運(yùn)營戶、拆遷戶、消費(fèi)者以及業(yè)內(nèi)人士，獲取對工程及市場的認(rèn)識 ；2.市場研討 經(jīng)過對淮南及區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析，了解和把握城市及區(qū)域商業(yè)開展趨勢；3.工程了解 對工程現(xiàn)方案商業(yè)規(guī)模從市場可行性方面進(jìn)展論證，并深化梳理區(qū)域資源稟賦；4.頭腦風(fēng)暴 開展工程組動腦會，結(jié)合過去在商業(yè)地產(chǎn)咨詢中的閱歷以及對本工程的了解，自創(chuàng)相關(guān)案例閱歷，制定

2、最優(yōu)方案； 5.細(xì)節(jié)修正 在確定方案方向的根底上，進(jìn)展產(chǎn)品細(xì)節(jié)修正，調(diào)整規(guī)劃規(guī)劃、業(yè)態(tài)建議、動線建議、景觀建議等。以下提供本工程報告。數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研 淮南市房地產(chǎn)管理局 淮南統(tǒng)計年鑒 淮南社會經(jīng)濟(jì)公報基于對工程的初步了解，我們構(gòu)成這樣的認(rèn)知邊緣城區(qū) | 高開發(fā)強(qiáng)度| 不確定性風(fēng)險 | 高招商難度目的及要求1、工程以棚戶區(qū)改造立項，以住宅及商業(yè)為開發(fā)物業(yè)主體；2、商業(yè)部分將打呵斥區(qū)域性商業(yè)中心并帶來豐厚利潤；3、完成對工程規(guī)劃規(guī)劃建議及商業(yè)部分定位任務(wù)。基于對工程的深化了解，我們在進(jìn)展工程方案建議之前構(gòu)成以下認(rèn)識三點(diǎn)認(rèn)識 工程應(yīng)打呵斥淮南西部區(qū)域標(biāo)桿，改善區(qū)域籠統(tǒng) 工程應(yīng)充分整合區(qū)域旅游資源

3、以尋求突破工程的開發(fā)應(yīng)成為促進(jìn)區(qū)域開展晉級的重要支撐基于對工程的以上認(rèn)知，易居以為工程前期需處理四大中心問題：R1工程市場時機(jī)論證。R2R3R4工程最優(yōu)開展戰(zhàn)略問題。工程最正確規(guī)模及業(yè)態(tài)定位問題。工程財務(wù)本錢測算問題。至此，易居以為工程的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)大于時機(jī)，我們需求對區(qū)域商業(yè)市場詳細(xì)研討，充分整合運(yùn)用區(qū)域歷史文化及自然資源稟賦，以最正確戰(zhàn)略、最優(yōu)規(guī)模及最小風(fēng)險、最大利潤率，指點(diǎn)工程操作、精準(zhǔn)定位工程以找到開展的突破點(diǎn)。研討框架 工程屬性認(rèn)知 城市屬性分析 區(qū)域及片區(qū)分析 地塊及工程屬性界定 城市房地產(chǎn)開展分析 區(qū)域商業(yè)市場時機(jī)分析 區(qū)域住宅市場時機(jī)分析 區(qū)域市場訪談分析 整體開展戰(zhàn)略 工程定位建議

4、 整體規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 招商運(yùn)營建議 市場時機(jī)論證物業(yè)開展建議 工程財務(wù)評價 工程開發(fā)周期 工程經(jīng)濟(jì)測算 旅游文化市場研討 淮南旅游文化市場簡析 旅游文化市場商戶訪談 旅游文化主題順應(yīng)性評價研討框架 工程屬性認(rèn)知 城市屬性分析 區(qū)域及片區(qū)分析 地塊及工程屬性界定 市場時機(jī)論證物業(yè)開展建議 工程財務(wù)評價 旅游文化市場研討1工程屬性/城市區(qū)位分析 皖北 皖中 皖東淮南 皖西省會經(jīng)濟(jì)圈淮南緊臨淮河南岸，可輻射皖北大部及皖東、皖西地域，臨近省會經(jīng)濟(jì)圈中心城市合肥，消費(fèi)及人口呈現(xiàn)外流趨勢淮南位于安徽省中部偏北，處在淮河之濱。間隔合肥直線間隔106公里，距蚌埠54公里； 淮南處在省會經(jīng)濟(jì)圈以及沿淮城市群

5、中心位置，未來開展前景較好；淮南對皖北城市具有較強(qiáng)的輻射才干，對皖西、皖東城市輻射較弱； 淮南受省會合肥輻射較強(qiáng)，高端消費(fèi)及人口出現(xiàn)外流趨勢。106公里54公里公里安徽第二大城市，華東地域重要的能源基地，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造相對單一，第三產(chǎn)業(yè)開展相對較慢1工程屬性/城市位置分析淮南04-08年產(chǎn)業(yè)總值變化圖淮南2021年三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比例圖數(shù)據(jù)來源：2021淮南統(tǒng)計年鑒 淮南是傳統(tǒng)重工業(yè)城市，支柱產(chǎn)業(yè)為煤炭、電力以及化工，第二產(chǎn)業(yè)占絕對主導(dǎo)位置，其中煤炭、電力占第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值85%左右，是華東地域重要的能源基地； 淮南人口239.4萬人，其中市區(qū)人口超越百萬人，是安徽省第二特大城市，市區(qū)下轄五區(qū)以及一個實驗區(qū)

6、，同時也是安徽省城區(qū)面積最大的城市之一。 淮南以工業(yè)立市的開展思緒，限制了其它產(chǎn)業(yè)的快速開展，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比例逐年下降。江淮城市群及合淮同城化開展戰(zhàn)略的實施，將為淮南提供更寬廣的開展空間平臺，對外聯(lián)絡(luò)更加嚴(yán)密1工程屬性/城市戰(zhàn)略分析 江淮城市群：包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地域)、巢湖、淮南市區(qū)、蚌埠市區(qū)、滁州、馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州(部分)、安慶(部分)等11個省轄市，構(gòu)成以合肥為中心的“1+10江淮城市群。合淮同城化：實現(xiàn)合淮同城對接開展，重點(diǎn)打造“兩心一廊兩翼。一心一心一廊1工程屬性/城市規(guī)劃分析確定“東進(jìn)、南擴(kuò)、西調(diào)、北連的空間開展戰(zhàn)略；城市空間開展方向與本案

7、所在區(qū)域不一致，對工程開展不利。 未來淮南確立“三山鼎立、三水環(huán)抱、三城互動空間格局，重點(diǎn)推進(jìn)山南新區(qū)建立，城市開展格局向南、向東拉開，西部不是重點(diǎn)開展區(qū)域。 山南新區(qū)：定位為全市的行政辦公、文化教育和體育中心，重點(diǎn)開展商貿(mào)效力業(yè)、生活居住、現(xiàn)代效力業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕型工業(yè)。規(guī)劃到2020年，山南新區(qū)人口到達(dá)60萬，建立用地60平方公里。 八公山區(qū)：位于淮南市西部，面積105平方公里，轄一場、兩鎮(zhèn)、三街道，總?cè)丝?8萬，將依托八公山旅游資源打呵斥皖北最具吸引力的旅游度假基地，綠色食品消費(fèi)和加工基地。 山南新區(qū)規(guī)劃八公山區(qū)規(guī)劃本案未開發(fā)區(qū)域依托煤炭開采開展而成的城鎮(zhèn)，與主城區(qū)根本脫離，以區(qū)域八公山

8、自然景觀及人文資源，承當(dāng)主城旅游職能2工程屬性/區(qū)域與城市的關(guān)系主城區(qū)山南新區(qū)規(guī)劃謝家集區(qū)八公山區(qū) 淮南因礦而迅速開展壯大，因礦而構(gòu)成了淮南獨(dú)特的帶狀城市空間開展格局； 八公山區(qū)因采礦而開展成城鎮(zhèn)，進(jìn)而構(gòu)成淮南五區(qū)之一；區(qū)域間隔主城約25公里，處于淮南城市邊緣區(qū)域； 目前，八公山區(qū)以區(qū)域優(yōu)質(zhì)旅游資源，承當(dāng)了了淮南城市旅游職能，是主城的延伸。距市區(qū)約25公里往鳳臺縣城方向，約30公里待開展區(qū)域淮南西部城區(qū)構(gòu)成主體，謝家集區(qū)開展較好，對八公山區(qū)具有較強(qiáng)輻射和影響2工程屬性/區(qū)域與區(qū)域之間關(guān)系八公山區(qū)謝家集區(qū)輻射較強(qiáng)輻射較弱八公山區(qū)印象謝家集區(qū)印象 從兩區(qū)整體開展看，雖同因礦而開展，但謝家集區(qū)不論從

9、城區(qū)規(guī)模、城市籠統(tǒng)、根底配套、商業(yè)開展等方面均優(yōu)于八公山區(qū)； 八公山區(qū)開展相對滯后，在區(qū)域開展中，受謝家集區(qū)輻射、影響較大；謝區(qū)的快速開展在一定程度上將促進(jìn)八公山區(qū)的改造提升。城市空間拓展邊緣區(qū)，整體籠統(tǒng)較差，區(qū)域狹長地形及周邊地理地質(zhì)條件限制了未來開展空間 在淮南整體向南、向東大格局下，以及區(qū)域本身條件限制等，八公山區(qū)是淮南以及淮南西部城區(qū)空間拓展邊緣及盡頭，未來開展時機(jī)有限； 作為依托采礦而開展的城區(qū)，八公山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造單一，商業(yè)開展滯后，城區(qū)整體籠統(tǒng)較差，屬于典型的工業(yè)區(qū)籠統(tǒng)； 區(qū)域沿采礦區(qū)及八公山規(guī)劃，整體呈狹長形，長約2公里，寬不到1公里，兩側(cè)進(jìn)行城市建立可行性不大，未來城區(qū)幾無拓展空

10、間，城市建立只能以舊城改造為主向北開展為輔方式實現(xiàn)，以提升現(xiàn)有城市形象、改善根底配套為主。2工程屬性/對區(qū)域的認(rèn)識八公山風(fēng)景區(qū)采礦塌陷區(qū)淮河城郊、鄉(xiāng)村本案紅線以下為現(xiàn)有建成區(qū)，以上為規(guī)劃區(qū)紅線以上為八公山區(qū)，以下為謝家集區(qū)未來八公山區(qū)將依托八公山風(fēng)景名勝資源稟賦，建立成為淮南旅游中心，打造八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域承當(dāng)淮南城市旅游職能，商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)等職能較弱 八公山文化旅游區(qū)：以八公山風(fēng)景名勝區(qū)八公山森林公園、八公山國家地質(zhì)公園為依托，包含周邊文化景點(diǎn)，構(gòu)成以文化觀光、生態(tài)旅游為主導(dǎo)產(chǎn)品的旅游區(qū)。在西部城區(qū)建立旅游效力基地 ，打造八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈。 以八公山旅游經(jīng)濟(jì)圈為中心，聯(lián)合壽縣古城、穎上西湖和

11、鳳陽明皇陵共同組建“八百里沿淮風(fēng)光旅游帶。 08年勝利舉行第八屆八公山旅游節(jié),推出“大八公山一日游線路。全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入3.79億元，增長8.9%。 2工程屬性/區(qū)域規(guī)劃分析八公山風(fēng)景名勝區(qū)目前地塊集中了八公山商業(yè)步行街以及多層住宅，體量龐大，具有較大拆遷難度3工程屬性/地塊現(xiàn)狀分析 拍攝地點(diǎn)建 北 路集中商業(yè)部分地塊工程總平圖八公山商業(yè)步行街入口步行街內(nèi)景地塊南街景地塊內(nèi)景地塊西街景蔡 新 北 路工程緊臨新莊孜煤礦，周邊均為具有一定年限居民住宅，無景觀資源，整體環(huán)境欠佳，不適宜建造高檔商業(yè)設(shè)備3工程屬性/地塊周邊環(huán)境分析 工程地塊雖在八公山下，但間隔稍遠(yuǎn)，無法借助優(yōu)越的景觀資源，緊臨的新

12、莊孜煤礦對整個區(qū)域的環(huán)境均帶來一定影響； 工程緊臨區(qū)域交通主干道，過來車輛及載貨車輛較多，給工程周邊環(huán)境帶來躁音及空氣影響； 整體分析，工程周邊既無優(yōu)越資源，亦受來自周邊要素影響，不具備建立高檔工程條件。地塊南地塊路口地塊東南地塊東地塊整體狹長，對建筑規(guī)劃有一定限制；容積率及建筑密度過高，土地開發(fā)強(qiáng)度較大地塊名稱G地塊 用地地址建北路與八公山路交匯處用地面積6.07萬平方米容積率3.23建筑面積19.62萬平米用地性質(zhì)商業(yè)、居住綜合性用地相關(guān)指標(biāo)建筑密度 40.79% 綠地率10% 3工程屬性/地塊目的分析建 北 路蔡新北路規(guī)劃八 公 山 路建北村改造工程商業(yè)地塊地塊緊臨區(qū)域主干道蔡新路，周邊

13、公交道路較多，對外交通較為便利，為區(qū)域消費(fèi)力向謝家集及田家庵外流提供了條件3工程屬性/地塊交通分析商業(yè)地塊位置蔡新路，主干道，通往市區(qū)及謝家集八公山路，通往八公山北部及鳳臺縣建北路，區(qū)域南北向主干道商圈及周邊公交車情況車次發(fā)車方向服務(wù)時間發(fā)車頻率121八公山田家庵6:0020:303分鐘/趟26八公山田家庵6:0020:007分鐘/趟816八公山田家庵6:3018305分鐘/趟20謝家集鳳臺6:0020:305分鐘/趟33謝家集皖淮廠6:3019:305分鐘/趟18蔡家崗壽縣八公山公園6:3019:305分鐘/趟 作為淮南獨(dú)一市級商圈，龍湖路商圈輻射范圍可達(dá)全市，在便利的交通導(dǎo)向以及豐富商品種

14、類的條件下，八公山區(qū)消費(fèi)者傾向于市中心消費(fèi)； 謝家集區(qū)域商業(yè)中心緊臨八公山區(qū)，區(qū)域部分消費(fèi)具有外流態(tài)勢，如前往蘇果超市購物消費(fèi)。 對外便利的交通反而為區(qū)域消費(fèi)外流發(fā)明更多條件和時機(jī)，對工程開展不利。四線開展中城市、城郊邊緣區(qū)域、弱氣氛條件下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程。四線發(fā)展中城市四線資源城市，第二產(chǎn)業(yè)占絕對主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)投入不足，發(fā)展相對較慢；沿淮城市群主要城市，可快速鏈接省會經(jīng)濟(jì)圈核心合肥。城郊邊緣區(qū)域，風(fēng)險區(qū)與中心城區(qū)相脫離， 并受主城區(qū)較大輻射和分流；非城市主導(dǎo)發(fā)展方向，區(qū)域商業(yè)資源有限，無法支撐大體量商業(yè)；區(qū)域呈帶狀分布，城市發(fā)展空間無法展開。產(chǎn)業(yè)引擎單一區(qū)域以煤炭開采形成城鎮(zhèn)，其它產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

15、薄弱；具有一定的旅游資源，需在整合城市及外圍資源基礎(chǔ)上形成突破。高開發(fā)強(qiáng)度道路紅線用地面積約4.5萬，容積率在4左右。舊城改造類型以“舊城改造”立項，以住宅和商業(yè)為開發(fā)主體。操作難度較大項目存在不確定性風(fēng)險和較高招商難度。區(qū)域?qū)傩裕汗こ虒傩裕汗こ虒傩?中心屬性界定4研討框架 工程屬性認(rèn)知 城市房地產(chǎn)開展分析 區(qū)域商業(yè)市場時機(jī)分析 區(qū)域住宅市場時機(jī)分析 區(qū)域市場訪談分析 市場時機(jī)論證物業(yè)開展建議 工程財務(wù)評價 旅游文化市場研討對本工程的思索區(qū)域住宅市場城市房地產(chǎn)發(fā)展淮南商業(yè)整體處于快速開展階段，商業(yè)開展方式逐漸更新，目前構(gòu)成百貨商店和大型超市并存格局；淮南目前已成型商圈有三個，其中龍湖路商圈最具

16、影響力，謝家集商圈對本案影響最大；淮南商業(yè)整體供求失衡，隨著新工程的入市，未來市場競爭更不容樂觀；淮南住宅市場開展迅猛，但仍以滿足根本居住需求為主；供求整體平衡，價錢偏低，未來具有一定的上漲空間和能夠。市場訪談分析拆遷難度比較大，商戶要求妥善安頓貨物且補(bǔ)償較多，難以滿足；商戶對拆遷復(fù)原以后的安頓方式不認(rèn)同，一是要求復(fù)原較好商鋪，二是一定程度抵觸業(yè)態(tài)的一致規(guī)劃；八公山區(qū)有較大的潛在購買力，可以經(jīng)過改善區(qū)域商業(yè)籠統(tǒng)和檔次發(fā)掘、留住這部分購買力；八公山區(qū)的商業(yè)物業(yè)看漲預(yù)期較弱，購買者更看重當(dāng)前價錢而不是漲價的前景本區(qū)各細(xì)分市場尚未啟動，工程住宅產(chǎn)品應(yīng)以二房、三房主流戶型為主；本區(qū)對高層住宅抗性較大，

17、購買高層住宅缺乏足夠的動機(jī)，建議建筑形狀為多層、小高層； 本區(qū)住宅產(chǎn)品程度較低，可經(jīng)過景觀、產(chǎn)品優(yōu)化獲取競爭優(yōu)勢；本區(qū)住宅價錢上漲空間較小，本工程價錢應(yīng)與市場堅持同步，以穩(wěn)妥為主。思索一：工程前期拆遷難度較大，并且拆遷戶要求復(fù)雜，商鋪原地復(fù)原存在一定困難，對本案后期操作帶來一系列不可預(yù)見影響；思索二：區(qū)域商業(yè)容量有限，并且開展層級較低，工程開展面臨較大姿態(tài)，市場風(fēng)險大于時機(jī)，加之未來可預(yù)見競爭較為猛烈，決議本案不能走大而全、高而精道路，必需契合區(qū)域市場實踐及資源稟賦，精準(zhǔn)定位，尋求工程突破；思索三：本案商業(yè)部分難以快速回流現(xiàn)金，住宅部分那么承當(dāng)回流現(xiàn)金職能，住宅定位需符合市場實踐。區(qū)域商業(yè)市場

18、八公山區(qū)在淮南商業(yè)整體規(guī)劃中不占優(yōu)勢，資源傾斜力度較??；公山區(qū)將長期面臨人口外流、消費(fèi)外溢的局面，區(qū)域消費(fèi)市場總體狹小的形狀難以改動；八公山區(qū)目前商業(yè)體量較小，但未來將有大量商業(yè)上市，市場競爭將會非常猛烈；八公山區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀在業(yè)態(tài)和籠統(tǒng)上都欠佳，而這也是本工程的時機(jī)點(diǎn) 市場時機(jī)分析結(jié)論城市房地產(chǎn)開展分析淮南商業(yè)開展正處于超級市場向購物中心轉(zhuǎn)變提升階段，業(yè)態(tài)開展呈現(xiàn)多樣性，整體檔次仍有待提升1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/開展概述 淮南商業(yè)仍以街鋪、超市、百貨等傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，休閑文娛較少，新穎業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)； 從目前淮南商業(yè)開展階段和方式來看，淮南正閱歷從超級市場向購物中心過渡階段，大型綜合性商業(yè)

19、工程正在蓬勃建立，未來將成淮南商業(yè)的主導(dǎo)力量； 隨著城市空間格局的拉開，未來淮南商圈格局將出現(xiàn)一定程度調(diào)整，區(qū)域級商圈將會添加，但田家庵中心商圈的位置仍將不會改動。購物中心2000-200420212005-2021開展階段時間2000年以前沿街商業(yè)傳統(tǒng)百貨超級市場目前階段淮南現(xiàn)已成熟商圈共有三個，其中以龍湖路商圈為絕對中心，滿足全市購物、文娛、餐飲需求1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/商圈分布 受城市空間格局所限，作為人口突破100萬的特大型城市，淮南商圈開展相對滯后，格局尚未拉開，呈現(xiàn)單極化。 市級商圈：市級商圈以龍湖路商圈和淮舜商圈為代表，其中，作為老商圈的淮舜商圈逐漸衰落，其城市中心商圈的位

20、置曾經(jīng)被龍湖路商圈所取代。 區(qū)級商圈：謝家集商圈是目前成型的獨(dú)一區(qū)級商圈，未來將呈現(xiàn)晉級提升趨勢，商圈輻射范圍將到達(dá)八公山區(qū)域。淮舜商圈龍湖路商圈謝家集商圈龍湖路商圈是淮南絕對中心商圈，業(yè)態(tài)較為豐富，但零售業(yè)態(tài)運(yùn)營呈同質(zhì)化，整體檔次不高，有待提升1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/龍湖路商圈 商圈概述：淮南市中高檔、中檔零售商業(yè)最集中區(qū)域，是隨著90年代后淮南城市建立而逐漸崛起的新商圈，并取代原老城商圈，成為淮南商業(yè)中心區(qū)； 運(yùn)營業(yè)態(tài)：主要以百貨為主，覆蓋休閑文娛、特征餐飲、專賣店、專業(yè)賣場、大型超市等； 消費(fèi)客群：龍湖路商圈覆蓋全客群，但以中高檔客群為主； 代表商業(yè)：新百百貨、華聯(lián)商廈、商貿(mào)文化廣場

21、、百大購物中心、大潤發(fā)購物中心；華聯(lián)商廈購物中心是淮南傳統(tǒng)百貨的代表1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/龍湖路商圈代表工程樓層業(yè)態(tài)分布代表品牌-1超市 食品、日用品 1化妝品、黃金珠寶、男鞋女鞋、男女皮具、高檔滋補(bǔ)品、名煙名酒、名表 美寶蓮、高夫、清妃、南非之星、上海瑞寶、BOSS、寶利來、 依波表、西鐵城2男裝、休閑裝 金利來、斯蒂文、布路卡、梵思尊尼、聖達(dá)菲、鱷魚 3女裝、時尚配飾 哥弟、WETOO、歌力思、玖姿、璐帕莎、ONLY 4運(yùn)動、床上用品、針織內(nèi)衣 耐克、阿迪達(dá)斯、喬丹 、 春竹、貓人5家用電器、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品 長虹、海爾、索尼、日立、格力 6兒童娛樂城、童裝、童鞋、童車、音像制品、辦公

22、用品、健身器材 鴨鴨、雅鹿、大自然、得力、好孩子 位置：位于淮南市朝陽中路與龍湖路交匯處； 面積：運(yùn)營面積2萬平米； 運(yùn)營檔次：中高檔次； 開業(yè)時間： 1996年百大購物中心是淮南百貨業(yè)開展的新標(biāo)志1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/龍湖路商圈代表工程樓層業(yè)態(tài)分布代表品牌1化妝品、黃金珠寶、玉器、眼鏡鐘表、手機(jī)數(shù)碼、皮鞋、超市 玉蘭油 、露華濃 、通靈 、周大福、康斯登、名士 、金利來、老人頭 、合家福 2少淑女裝、精品女裝、職業(yè)女裝、女性配飾、麗妍美容SPA 瑪萊蒂爾、娜爾斯、比然、圣可尼、可可尼、易非、影兒國際 3精品男裝、精品襯衫、男性配飾、運(yùn)動休閑、咖啡簡餐 美津濃、阿迪達(dá)斯、耐克 、US保羅

23、、教父、七匹狼、杰克、LEVIS 4兒童用品、床上用品、精品家紡、箱包皮具、家用電器、電玩娛樂 民光、恒源祥、圣布凡 、長虹、海爾、索尼 、卡帝樂 位置：位于淮南市人民南路與國慶中路交匯處； 面積：共四層，運(yùn)營面積2.8萬平米； 運(yùn)營檔次：中高檔次； 開業(yè)時間：2021年9月26日大潤發(fā)購物廣場的建成開業(yè)，標(biāo)志著淮南商業(yè)進(jìn)入超級市場時代1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/龍湖路商圈代表工程樓層業(yè)態(tài)分布相關(guān)說明1餐飲、珠寶、手機(jī)數(shù)碼、兒童玩具、生鮮熟食、煙酒飲料 臨街商鋪主要有：肯德基、程咬金快餐、聯(lián)通手機(jī)精品城、電動車專賣店等，內(nèi)鋪主要是：靚石記珠寶、達(dá)芙妮女鞋、漂亮寶貝兒童玩具等2大潤發(fā)超市 圖書、

24、文具、電器、手機(jī)數(shù)碼、日用百貨、休閑食品 3澤豐家具城 家居、家具、床上用品 位置：位于國慶中路，汽車站西； 面積：共四層，運(yùn)營面積3.6萬平米； 運(yùn)營檔次：中檔，滿足日常生活需求； 開業(yè)時間： 2006年12月14日傳統(tǒng)老商圈，目前主要以專業(yè)市場為主，是零售與零售綜合的大型商圈1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/淮舜商圈 商圈概述：位于田家庵區(qū)北部老城區(qū)，是淮南傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，隨著淮南城市開展，城市中心商圈位置逐漸被龍湖路商圈取代，目前以服裝、鞋、輕工業(yè)品、小商品和家居建材類專業(yè)市場為主，檔次較低； 運(yùn)營業(yè)態(tài)：主要以大型商場百貨、專業(yè)市場、中小型專賣店、零售店和品牌店為主； 消費(fèi)客群：以中低收入工薪階層

25、、學(xué)生客群為主； 代表商業(yè)：商之都商廈、金灣名街、金太陽廣場、永安建材大市場、東安大市場、香港街；淮南商業(yè)規(guī)劃思索到城市三大片區(qū)的開展需求，以謝家集為中心的市級商圈的打造，勢必對八公山區(qū)消費(fèi)產(chǎn)生更多分流和影響1城市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/遠(yuǎn)景規(guī)劃淮南商業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃2021-2020提出未來商業(yè)開展將打造： 3個市級商業(yè)中心區(qū)即田家庵區(qū)、西部城區(qū)、舜耕山以南的新區(qū) 5個區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)即潘集區(qū)、大通區(qū)、洞山、開發(fā)區(qū)、大學(xué)城 40個社區(qū)，15條特征商業(yè)街，將有40個以上的工程,面積達(dá)90多萬平方米。從而構(gòu)成由傳統(tǒng)商業(yè)中心向現(xiàn)代時髦并有很強(qiáng)輻射功能的大商圈開展，構(gòu)成淮南市現(xiàn)代化大都市繁華的商業(yè)格局。1城

26、市房地產(chǎn)研討/商業(yè)市場/供求關(guān)系數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局 注：3月供應(yīng)量較小，供求比達(dá)13淮南商業(yè)市場供、求量均偏低，且呈現(xiàn)供過于求局面，加之未來大量商業(yè)入市，市場前景不容樂觀 目前淮南商業(yè)市場處于開展中，整體規(guī)模較?。?市場整體供求矛盾突出，出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求局面，且商業(yè)去化速度逐漸降低，估計全年市場供應(yīng)量將到達(dá)23萬平米、去化量將到達(dá)14萬平米，全年供求比為0.61；淮南整體房地產(chǎn)市場目前處于快速開展期，市場開展空間寬廣。開發(fā)工程整體檔次中等，市場大盤工程較多，住宅市場多種建筑形狀并存，但逐漸向小高層、高層過渡；住宅市場未構(gòu)成明顯細(xì)分板塊；市場劃分仍以行政區(qū)為界定規(guī)范和根據(jù)；其外，政府往

27、年對住宅市場的規(guī)劃力度不夠；但新城建立正于規(guī)劃中，未來市場前景良好。時間上一輪調(diào)整期復(fù)蘇期調(diào)整期新一輪復(fù)蘇期階段城市房地產(chǎn)開展周期123中國房地產(chǎn)開展周期實際開展期開展期特征：成交量：整體成交快速上揚(yáng)價錢： 整體價錢走勢穩(wěn)定 消費(fèi)者：剛性需求開場釋放2城市房地產(chǎn)研討/住宅市場/開展概述35結(jié)合國際通用衡量規(guī)范，淮南房地產(chǎn)市場正由初期上升開展階段向快速開展階段過渡，市場消費(fèi)仍以生存型需求為主。人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系生存需求生存需求向改善需求過渡改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 大于8%宏觀經(jīng)濟(jì)增

28、長與房地產(chǎn)開展關(guān)系2000-4000美圓4000-8000美圓8000-20000美圓800-2000美圓 初期上升開展期 快速開展期 穩(wěn)定開展期 減緩開展期2021年淮南人均GDP為19809元，折合2898美圓按當(dāng)年匯率計算，市域經(jīng)濟(jì)處于快速開展階段?；茨?8年實現(xiàn)消費(fèi)總值453.6億元, 按可比價錢計算，比上年增長15.4%，分別居全省11位和第4位 ；根據(jù)相關(guān)實際和國際通用衡量規(guī)范判別，淮南房地產(chǎn)市場正逐漸由初期上升開展階段向快速開展階段逐漸過渡。 小于4% 4-5% 5-8%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展2城市房地產(chǎn)研討/住宅市場/開展階段自06年始，淮南房地產(chǎn)市場步入開展快車道，房地產(chǎn)投

29、資額及銷售量均有大幅度增長。 2006年淮南市房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)快速增長，近四年年均增長率達(dá)30%左右，至08年到達(dá)37億元，是04年的2.8倍； 在市場供應(yīng)充足及旺盛需求的推進(jìn)下，商品房銷售量增長迅速，07年增長率到達(dá)75%左右。至08年，商品房銷售量到達(dá)125.4萬平米。2城市房地產(chǎn)研討/住宅市場/未來走勢數(shù)據(jù)來源： 淮南商品住宅市場開展穩(wěn)定，供需根本平穩(wěn)；估計2-3年內(nèi)將有更多放量，市場開展?jié)摿^大。淮南全市近年來商品住宅銷售面積逐年快速遞增，07年到達(dá)最高增幅，住宅市場開展根本穩(wěn)定；市場對住宅的需求沒有表現(xiàn)出大量缺口的形狀；2021年淮南市場受整體市場影響不大，全年銷售商品住宅面積達(dá)11

30、8.5萬平米左右，主要滿足了剛性需求；淮南市級近三年來商品住宅土地出讓方式主要是拍賣方式，2007年-2021年1-10月共拍賣土地約279萬平米，扣除已開發(fā)入市部分，估計將為未來帶來超越250萬平米商品住宅供應(yīng)，以目前去化速度看，未來市場供應(yīng)較為充足。出讓時間土地面積（萬平方米）用地性質(zhì)最大建筑面積（萬平方米）2009年1-10月40住宅或商住882008年64住宅或商住1402007年175住宅或商住380根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期與當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，預(yù)設(shè)07年度到09年1-10月新增土地供應(yīng)所帶來的住宅產(chǎn)品供應(yīng)將超過250萬平方米。數(shù)據(jù)來源： 數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)2城市房地產(chǎn)研討/住宅市場/供求

31、研討今年以來，淮南住宅市場運(yùn)轉(zhuǎn)雖有動搖但整體較為平穩(wěn)，前三季度供求比為0.97,估計市場后市仍以平穩(wěn)姿態(tài)運(yùn)轉(zhuǎn)2城市房地產(chǎn)研討/住宅市場/供求研討數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局 09年1、2月，受整體市場低迷情勢影響，淮南住宅市場銷售走低，其中一月份跌至谷底，月度成交僅4.79萬平米；隨著整體市場轉(zhuǎn)暖，3月份市場銷售好轉(zhuǎn)，月度成交量整體呈小幅上漲，穩(wěn)定在月均12萬平米左右；估計未來市場月度成交將穩(wěn)定在14萬左右； 淮南住宅市場月度供應(yīng)量隨銷售淡旺季有所動搖，隨著整體市場向好，9月份市場供應(yīng)出現(xiàn)放量，到達(dá)22.71萬平米，估計未來市場月度供應(yīng)量在12萬左右； 前三季度，市場供求整體平穩(wěn)，供求比0.9

32、7，后市仍將以平穩(wěn)姿態(tài)運(yùn)轉(zhuǎn)?；茨献≌袌霎a(chǎn)品供應(yīng)、成交以70-110平米為主力戶型，70平米以下小戶型比例偏少，大戶型面積呈穩(wěn)定遞減2城市房地產(chǎn)研討/住宅市場/產(chǎn)品構(gòu)造數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局 從市場供應(yīng)成交比例可以看出，市場70-90平米產(chǎn)品更受歡迎，其次是50-70平米中小戶型；從戶型供求構(gòu)造可以看出，淮南市場根本以自住性需求為主，投資需求比例較少； 70-90平米戶型產(chǎn)品是市場供求主力，分別占到市場總比例的百分之60%左右。淮南住宅市場成交價錢相對較低，整體有上漲趨勢和空間；市場成交以2500-3500元/平米占主體2城市房地產(chǎn)研討/住宅市場/價錢數(shù)據(jù)來源：淮南市房地產(chǎn)管理局09年1

33、-9月住宅月度價錢走勢09年1-9月住宅成交價錢區(qū)間比例圖 淮南市場住宅價錢偏低，居于全省17個地級市最后幾位；市場整體價錢在2900元/平米左右，田家庵區(qū)住宅價錢在3100元/平米左右； 從目前市場走勢分析，市場價錢整體呈上漲趨勢，未來市場價錢有上升空間； 從成交價錢區(qū)間看，2500-3500元/平米占絕對比例，市場高端工程較少。總結(jié)淮南商業(yè)整體處于快速開展階段，商業(yè)開展方式逐漸更新，目前構(gòu)成百貨商店和大型超市并存格局 淮南目前已成型商圈有三個，其中龍湖路商圈最具影響力，謝家集商圈對本案影響最大2 淮南商業(yè)整體供求失衡，隨著新工程的入市，未來市場競爭更不容樂觀3 淮南住宅市場開展迅猛，近年來

34、銷售量提升較快，但仍以滿足根本居住需求為主4淮南住宅供求整體平衡，價錢偏低，未來具有一定的上漲空間和能夠5經(jīng)過前述淮南房地產(chǎn)整體市場的分析，我們總結(jié)出以下結(jié)論：區(qū)域商業(yè)開展分析3區(qū)域商業(yè)研討/商業(yè)開展階段本區(qū)與淮南主城相對隔離，商業(yè)有獨(dú)立的開展進(jìn)程；從人均GDP與商業(yè)開展階段關(guān)系的普通規(guī)律看，八公山區(qū)的零售商業(yè)正處于超級市場快速開展的階段。八公山區(qū)（美元/年）人均GDP（美元/年）對應(yīng)商業(yè)發(fā)展模式2003年10001000百貨商店2008年26492000-3000超級市場2016年預(yù)計61046000社區(qū)便利店8000倉儲式購物2023年預(yù)計1267212000購物中心mall世界零售業(yè)開展

35、規(guī)律結(jié)合國內(nèi)零售開展階段（美元匯率按1：6.8計算） 從世界各國開展閱歷來看，零售商業(yè)開展階段與區(qū)域人均GDP程度親密相關(guān)，并跟隨人均GDP的增長而產(chǎn)生逐次形狀演進(jìn)； 大城市人口密集，商業(yè)昌盛，商業(yè)形狀演進(jìn)較快，而小城鎮(zhèn)受限于較小的市場，形狀開展較慢，且超大型商業(yè)形狀難以出現(xiàn)； 八公山區(qū)建成區(qū)間隔淮南主城田家庵較遠(yuǎn)，在城市功能上具有較大的獨(dú)立性，因此，商業(yè)開展階段相對于區(qū)域人均GDP程度較為滯后。人均GDP3000美元左右時，合理的零售業(yè)態(tài)生命周期3區(qū)域商業(yè)研討/商業(yè)開展現(xiàn)狀描述+圖片+一些定量數(shù)據(jù)+特定條件決定的與眾不同的特殊點(diǎn)八公山區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、服裝、休閑文娛、便利店和超市等與

36、生活親密相關(guān)的類別中；區(qū)域內(nèi)商鋪主力面積主在80平米以下，大中型商業(yè)稀缺。八公山區(qū)業(yè)態(tài)面積結(jié)構(gòu)圖八公山區(qū)業(yè)態(tài)數(shù)量結(jié)構(gòu)圖3區(qū)域商業(yè)研討/區(qū)域商業(yè)規(guī)劃淮南城市商業(yè)規(guī)劃近期規(guī)劃，在八公山區(qū)步行街商圈根底上規(guī)劃區(qū)域性商業(yè)中心；遠(yuǎn)景規(guī)劃，八公山與謝家集構(gòu)成西部市級商業(yè)中心區(qū)，以謝家集為主。 謝家集區(qū)與八公山區(qū)趨向一體化，未來西部城區(qū)的商業(yè)重心在謝家集區(qū)的蔡家崗一帶； 八公山區(qū)未來定位為旅游商業(yè)區(qū)，規(guī)劃內(nèi)容上將向旅游相關(guān)商業(yè)傾斜； 八公山區(qū)規(guī)劃商業(yè)中心在地域上以現(xiàn)步行街商業(yè)圈為核心，向建北路、丁山路、蔡新路延伸； 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃形態(tài)上，兼有大中型超市和沿街中小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及旅游商品交易市場。3區(qū)域商業(yè)研討

37、/人口現(xiàn)狀及趨勢八公山建成區(qū)規(guī)模小、環(huán)境較差、功能不完善，居住吸引力不強(qiáng)，區(qū)域人口存在向主城區(qū)外流趨勢；隨著山南新區(qū)的建設(shè)，政府有規(guī)劃的人口導(dǎo)入，或?qū)⒓觿^(qū)域人口外流速度。田家庵區(qū)山南新區(qū)謝家集區(qū)八公山區(qū)人口流動人口流動人口流動人口流動 八公山區(qū)依托煤礦而建設(shè),缺少其他產(chǎn)業(yè)支撐，人口集聚能力較弱； 考慮到生活便利、環(huán)境較好、就業(yè)、小孩就學(xué)、房地產(chǎn)升值預(yù)期等因素，八公山區(qū)人口不斷向田家庵等區(qū)域轉(zhuǎn)移； 2008年，八公山區(qū)人口遷入3167，遷出3568，凈遷出401人，遷出率2.4，此外還有部分外流人口沒有更換戶籍。2008年，八公山區(qū)總?cè)丝?70299人，非農(nóng)人口143354人，農(nóng)業(yè)人口2694

38、5人，人口增長率5.6.3區(qū)域商業(yè)研討/消費(fèi)外溢八公山區(qū)消費(fèi)外溢現(xiàn)象嚴(yán)重。由于田區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，且兩地間交通便捷，區(qū)域居民具有城區(qū)中高檔商品消費(fèi)習(xí)慣；緊鄰的謝家集區(qū)域商業(yè)中心對本區(qū)日常消費(fèi)具有較大分流。區(qū)域商業(yè)中心八公山區(qū)居民消費(fèi)居民消費(fèi) 本區(qū)距田家庵商業(yè)中心約25公里，距謝家集商業(yè)中心（蔡家崗）3公里； 本區(qū)居民偏好在本區(qū)域購買生活必需品，而在田家庵進(jìn)行中高檔商品消費(fèi)； 謝區(qū)由于日常消費(fèi)商業(yè)種類相對豐富，對本區(qū)日常消費(fèi)具有一定分流； 2008年，本區(qū)域消費(fèi)外溢6.07億元，即本區(qū)域居民購買力的四成在區(qū)外實現(xiàn)。 從2006年到2008年，本區(qū)消費(fèi)品零售額占全市比例從8.1%下降為7.8%。20

39、08年，本區(qū)城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出為10902元，農(nóng)村人均消費(fèi)支出3494元；2008年，本區(qū)非農(nóng)人口143354人，農(nóng)業(yè)人口26945人。本區(qū)居民總消費(fèi)支出約為16.57億元；2006年，本區(qū)消費(fèi)品零售總額為7.57億元，全市為93.55億元，本區(qū)占比8.1%；2008年，本區(qū)消費(fèi)品零售總額為10.5億元，全市為133.87億元，本區(qū)占比7.8%。市級商業(yè)中心3區(qū)域商業(yè)研討/供求關(guān)系和價錢09年前三季度，八公山區(qū)商業(yè)類新增供應(yīng)46套，市場商業(yè)供求都處于停滯狀態(tài)。1月2月3月4月5月6月7月8月9月供應(yīng)量（套）4600000000成交量（套）47存量（套）878787874140404040（數(shù)據(jù)來

40、自淮南市房管局，成交量為1-9月集中統(tǒng)計）本區(qū)人口自然增長比較緩慢，且存在外流趨勢，區(qū)域商業(yè)消費(fèi)力相對不強(qiáng)，一直沒有達(dá)到商業(yè)供應(yīng)放量的臨界點(diǎn)本區(qū)沿街老商鋪較多，尤其集中在步行街商圈，在較遠(yuǎn)地區(qū)購買新商鋪的風(fēng)險較大，投資者較為抵觸本區(qū)整體商業(yè)檔次偏低，投資者購買動機(jī)主要為租金收益、保值及適度增值，因此對物業(yè)的價格敏感度很高本區(qū)步行街現(xiàn)存商鋪一樓售價在6000-9000元之間，月租為20-40元/ 3區(qū)域商業(yè)研討/市場競爭研討八公山區(qū)缺少大型商業(yè)項目，但目前有業(yè)態(tài)較全、體量較大的商業(yè)項目規(guī)劃或在建，未來將對本項目形成強(qiáng)烈的競爭。項目位置性質(zhì)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)度經(jīng)營模式建北村商業(yè)綜合體建北路，蔡新北路商

41、住綜合體商業(yè)12.9萬3300平米農(nóng)貿(mào)市場，125600平米集中式商業(yè)部分拆遷租售，以出售為主八公山新村商業(yè)綜合體八公山北路商住綜合體商業(yè)3.1萬2000平米菜市場，29000平米商業(yè)/租售，以出售為主國潤時代廣場蔡新路商住綜合體商業(yè)約3.6萬底商加住宅預(yù)計2010年上半年動工租售建北村八公山新村本工程國潤時代廣場步行街居民區(qū)謝八交界居民區(qū)八公山區(qū)城鎮(zhèn)人口主要集中在兩大片區(qū)，一是新莊孜步行街周邊片區(qū)，二是八公山區(qū)與謝家集區(qū)交界處一帶；長江商貿(mào)新區(qū)對面的國潤時代廣場，規(guī)劃商業(yè)面積約3.6萬平米，周邊客群在很大程度上將被該項目截留；本項目南北各有一個大規(guī)模的舊城改造項目，南面毗鄰的建北村規(guī)劃商業(yè)面

42、積達(dá)到12萬多平米，進(jìn)一步壓縮了本項目的市場空間。3區(qū)域商業(yè)研討/市場競爭研討謝家集區(qū)位于八公山區(qū)到淮南主城區(qū)的必經(jīng)之路，謝家集商圈的發(fā)展將增強(qiáng)對八公山區(qū)消費(fèi)者的吸引力，對區(qū)域商業(yè)及本案形成有力的競爭。謝家集商圈研討謝家集區(qū)規(guī)劃功能為西部城區(qū)的商業(yè)、文化中心、物流中心；在淮南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，謝家集近期規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，遠(yuǎn)期規(guī)劃為西部城區(qū)市級商業(yè)中心；商業(yè)規(guī)劃中，謝家集商圈將向北擴(kuò)展，在長江商貿(mào)城一帶興建15萬方的商業(yè)步行街。商業(yè)現(xiàn)狀目前，謝家集商圈的商業(yè)中心在蔡新南路與臥龍山路一帶；謝家集商業(yè)中心從形狀上正從傳統(tǒng)分散性的商業(yè)街和沿街商鋪向集中式購物中心轉(zhuǎn)變陽光假日廣場：蔡新南路與臥龍山路交

43、口，7萬方，形狀為購物中心。西部商貿(mào)文化城：蔡壽路，地下1-2萬方，地上1-4層商業(yè)3-5萬平米，形狀為綜合性商業(yè)街市。競爭點(diǎn)謝家集商圈商業(yè)根底更好，市場更昌盛，未來將吸引八公山區(qū)部分中高檔消費(fèi)；謝家集商圈會吸引八公山區(qū)部分運(yùn)營商戶前去運(yùn)營，使本工程未來招商難度加大。主要工程區(qū)域規(guī)劃3區(qū)域商業(yè)研討/消費(fèi)者研討研討區(qū)域區(qū)域人口總量人口構(gòu)造典型消費(fèi)者行為八公山區(qū)城鎮(zhèn)、礦區(qū)與區(qū)屬農(nóng)村2008年底，全區(qū)總?cè)丝?70299人煤礦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)職工占較大比重；以煤礦職工為主體，有一大批購買力較強(qiáng)的人群；城鎮(zhèn)化率很高，農(nóng)業(yè)人口很少；退休人員較多，年齡結(jié)構(gòu)偏成熟。在周邊各礦區(qū)工作，在八公山城區(qū)居住生活；日常消費(fèi)發(fā)

44、生在八公山區(qū)，中高檔消費(fèi)或節(jié)假日休閑消費(fèi)外溢。針對性消費(fèi)測試我們針對八公山區(qū)消費(fèi)者做了40份隨機(jī)調(diào)查問卷，結(jié)論如下：商業(yè)飽和度適宜開展的商業(yè)類型適宜開展的商業(yè)檔次3區(qū)域商業(yè)研討/消費(fèi)文化演進(jìn)消費(fèi)是人生活中的重要活動，消費(fèi)文化就是這種活動在一定條件下的表現(xiàn)。消費(fèi)文化的形態(tài)和演進(jìn)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，一般來說，都表現(xiàn)為從聚集文化到盲從文化最后到品味文化的發(fā)展過程。 上海 個性文化居民出現(xiàn)分化商業(yè)強(qiáng)調(diào)參與性居住復(fù)合化出現(xiàn)夜文化大幅出現(xiàn)城市功能復(fù)合化吃喝玩強(qiáng)調(diào)個性聚會商務(wù)活動添加年輕人消費(fèi)逐漸成為主力,年輕態(tài)明顯3檔次文化文化鑒賞回歸傳統(tǒng)文化重新昌盛城市文化檔次上升創(chuàng)意文化地產(chǎn)工程藝術(shù)中心美術(shù)館發(fā)揚(yáng)

45、作用文化底蘊(yùn)高城市呈現(xiàn)出后發(fā)優(yōu)勢居民品味城市文化,去追求商業(yè)文化5聚集文化百貨超市的興起不肯分開城市中心生活圈子固定,對現(xiàn)狀稱心;中老年人群居多1體驗文化強(qiáng)調(diào)外部文化的參與強(qiáng)調(diào)個性與共融創(chuàng)意文化工程出現(xiàn)不斷丟棄傳統(tǒng)文化夜生活繼續(xù)放大,酒吧等設(shè)備成為主要消費(fèi)場所強(qiáng)調(diào)綜合工程的文化體驗?zāi)贻p態(tài)和中年態(tài)共同構(gòu)成消費(fèi)主力家庭式消費(fèi)逐漸添加4盲從文化購物中心興起外延,副中心構(gòu)成構(gòu)成居住的高檔區(qū)吃喝玩逐漸興起朋友商務(wù)聚會添加圈子擴(kuò)展但盲目對事物鑒賞才干提高但非本質(zhì)性2淮 南八公山區(qū)八公山區(qū)規(guī)模很小，短期內(nèi)在形態(tài)上很難突破聚集文化的限制，或者可以說區(qū)域尚未形成消費(fèi)文化。3區(qū)域商業(yè)研討總結(jié)通過前述對區(qū)域商業(yè)市場

46、的分析，我們可以得到以下結(jié)論，這些結(jié)論將為項目發(fā)展策略及業(yè)態(tài)定位提供支撐。八公山區(qū)在淮南商業(yè)整體規(guī)劃中不占優(yōu)勢，資源傾斜力度較小1合肥商品住宅成交客戶主要來源于本城市區(qū)域，少量來自市下轄地，且以自住為主訴求八公山區(qū)將長期面臨人口外流、消費(fèi)外溢的局面，區(qū)域消費(fèi)市場總體狹小的形狀難以改動2八公山區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀在業(yè)態(tài)和籠統(tǒng)上都欠佳，而這也是本工程的時機(jī)點(diǎn)八公山區(qū)目前商業(yè)體量較小，但未來將有大量商業(yè)上市，市場競爭將會非常猛烈區(qū)域住宅開展分析4區(qū)域住宅研討/開展概略八公山區(qū)住宅市場在很大程度上脫離淮南主城區(qū)住宅市場，其發(fā)展進(jìn)程處于初級階段，且具有獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律。本區(qū)城市人口增長較慢，原有居民自有住宅率高外

47、來人口初次置業(yè)需求較弱煤礦原有老舊住房、宿舍較多住宅工程多以舊城改造方式出現(xiàn)，市場在一定程度上被分割供應(yīng)方缺乏競爭，需求方短少選擇區(qū)域商品住宅形狀老舊，功能單一；定位模糊，營銷乏力市區(qū)較新式的住宅市區(qū)老舊住宅舊城改造與拆遷4區(qū)域住宅研討/供求本區(qū)域商品住宅市場尚未完全進(jìn)入買方市場，供應(yīng)不充分，市場存量較小；在需求方面，除個別月份外，每月住宅成交量在20-30套上下波動。從成交對比中可見，本區(qū)住宅市場與田家庵趨勢相關(guān)性很小。2009年八公山區(qū)商品住宅供求庫存圖2009年八公山區(qū)與田家庵區(qū)商品住宅成交對比圖套套4區(qū)域住宅研討/價錢本區(qū)住宅市場價格相對較低，均價在2600元/平米，相對于淮南主城區(qū)，

48、本區(qū)住宅價格有以下幾個特點(diǎn)：與主城價差較大近期價錢平穩(wěn)缺乏上漲空間123元/4區(qū)域住宅研討/產(chǎn)品類型八公山區(qū)住宅以多層建筑為主，小高層較少，高層尚無；產(chǎn)品附加值較低，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)、景觀環(huán)境設(shè)計等關(guān)注不夠。建筑以多層為主區(qū)域土地本錢較低，高層沒有價錢優(yōu)勢，居住本錢也較高，居民短少接受高層的必要性產(chǎn)品細(xì)節(jié)較粗糙建筑外型缺乏變化，形狀單調(diào)，千篇一概景觀建立正起步本區(qū)檔次較高的新小區(qū)曾經(jīng)開場注重環(huán)境、景觀建立，這標(biāo)志著本區(qū)住宅晉級的新動向4區(qū)域住宅研討/客群構(gòu)成及偏好八公山區(qū)商品住宅的潛在客群在來源、職業(yè)分布、購房動機(jī)、購房偏好等方面都較為固定和單一?？腿簛碓纯腿郝殬I(yè)分布購房動機(jī)購房偏好八公山城區(qū)、礦區(qū)

49、人口（圈層一）主要為煤礦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)職工首次置業(yè)和改善型置業(yè)占最大比重大規(guī)模舊城改造造成較大比例的被動住房需求投資型需求極少最看重價格因素，開始重視小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境、景觀、配套接受多層建筑，對高層小高層有很大抗性周邊農(nóng)村人口的城市化（圈層二）部分第三產(chǎn)業(yè)職工和公務(wù)人員本區(qū)域外來置業(yè)的客戶極少偏好中等戶型，如三房和較寬敞的二房圈層一圈層二區(qū)域客群戶型偏好分布圖4區(qū)域住宅研討總結(jié)通過前述對區(qū)域住宅市場的分析，我們可以得到以下結(jié)論，這些結(jié)論將為項目住宅產(chǎn)品定位和建議提供支撐。本區(qū)各細(xì)分市場尚未啟動，工程住宅產(chǎn)品應(yīng)以二房、三房主流戶型為主1合肥商品住宅成交客戶主要來源于本城市區(qū)域，少量來自市下轄地，且以自

50、住為主訴求本區(qū)對高層住宅抗性較大，購買高層住宅缺乏足夠的動機(jī)，建議建筑形狀為多層、小高層2本區(qū)住宅價錢上漲空間較小，本工程價錢應(yīng)與市場堅持同步，以穩(wěn)妥為主本區(qū)住宅產(chǎn)品程度較低，建議本工程經(jīng)過環(huán)境、景觀建立提高產(chǎn)品附加值，獲取競爭優(yōu)勢市場訪談結(jié)果分析5八公山、謝家集訪談內(nèi)容1、謝八地區(qū)人口前幾年往田家庵遷移的較多，近幾年少一點(diǎn)，但還是向田家庵流失；2、蔡新路和臥龍山路交口人流量約10萬人次/天，其謝八地區(qū)商業(yè)中心的地位正在加強(qiáng)；3、陽光假日作為形態(tài)較新、體量較大的集中式商業(yè)，尚未開盤已經(jīng)吸引了很多八公山區(qū)的商鋪經(jīng)營者咨詢和預(yù)訂，其中有很多人原來在八公山區(qū)的商鋪都是將要被拆遷的。4、初步估計該商場

51、整體平均價格約14000元/。1、謝八地區(qū)的沿街商鋪大部分是國有屬性，只租不賣，在謝家集商業(yè)中心附近的街鋪月租約為70元/；2、前幾年生意較好，四周農(nóng)村、八公山區(qū)、壽縣都來謝家集購物，這幾年來的反而少了，可見謝家集的商業(yè)聚集效果并不是特別強(qiáng)；3、八公山區(qū)那邊礦多，礦上職工有錢，但是八公山區(qū)商業(yè)檔次比較低，人們很多時候被迫到謝家集、田家庵購物；4、作為街鋪小店老板，考慮過進(jìn)購物中心經(jīng)營，主要擔(dān)心管理不善和價格過高；5、在購買或租賃商鋪時，最看重人氣旺不旺，價格能不能接受。謝家集 陽光假日廣場 置業(yè)顧問謝家集 景發(fā)皮鞋商店 老板5八公山、謝家集訪談內(nèi)容1、該組顧客二男一女，40多歲，都是淮礦集團(tuán)八

52、公山某礦職工，月收入在5000元左右。2、不信任八公山賣的服裝，害怕是假貨，都來謝家集買，而年輕人一般都樂意去田家庵買東西順便游樂；3、如果在八公山做比較大的超市和高檔點(diǎn)的專賣店，他們愿意在家門口購物，還希望搞個大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品超市；4、八公山區(qū)的人區(qū)田家庵買房子，主要是為了子女考慮，礦上的人其實很少過去的；八公山區(qū)除了煤礦以外，其他工業(yè)發(fā)展得不是很好。1、針對拆遷風(fēng)聲，諸多經(jīng)營戶都聽說過，但不是很確定，基本上在觀望?？傮w上對拆遷持保留態(tài)度，如拆遷，經(jīng)營戶大都強(qiáng)烈要求補(bǔ)償較好位置的商鋪；2、經(jīng)營戶普遍愿意自己持有一套商鋪而不愿一直租別人的。如果建大型商業(yè)，經(jīng)營戶們一般能接受4500-6000元的

53、價格，再貴就認(rèn)為不會去購買；3、有一部分經(jīng)營者認(rèn)為該區(qū)生意較差的原因是沒有大商場，消費(fèi)者都流失到別區(qū)去了，而大多數(shù)經(jīng)營者仍認(rèn)為，長期看區(qū)域還是有前景的，愿意扎根在本區(qū)發(fā)展。謝家集 特步專賣店 購物的顧客八公山區(qū) 步行街 假設(shè)干街鋪運(yùn)營者5訪談結(jié)果分析通過對謝家集和八公山區(qū)置業(yè)顧問、經(jīng)營商戶和消費(fèi)者的訪談，我們總結(jié)出以下幾點(diǎn)：拆遷難度比較大，商戶以為拆遷損傷其利益，要求妥善安頓貨物且補(bǔ)償較多，難以滿足1合肥商品住宅成交客戶主要來源于本城市區(qū)域，少量來自市下轄地，且以自住為主訴求商戶對拆遷復(fù)原以后的安頓方式不認(rèn)同，一是要求復(fù)原較好商鋪，二是一定程度抵觸業(yè)態(tài)的一致規(guī)劃2八公山區(qū)的商業(yè)物業(yè)看漲預(yù)期較弱

54、，購買者更看重當(dāng)前價錢而不是漲價的前景八公山區(qū)有較大的潛在購買力，可以經(jīng)過改善區(qū)域商業(yè)籠統(tǒng)和檔次發(fā)掘、留住這部分購買力 經(jīng)過對以上工程屬性、區(qū)域市場及工程時機(jī)的分析論證，易居以為按普通工程操作思緒，本案要挾遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于時機(jī)，本區(qū)域不具備建立具有很強(qiáng)輻射性的區(qū)域性傳統(tǒng)商業(yè)中心的根底要素，且存在著一系列的拆遷難題和不可控操作風(fēng)險。易居以為可以在充分利用區(qū)域歷史文化和自然景觀資源稟賦的根底上，賦予工程全新的開展方向和思緒，以突破現(xiàn)有市場限制。工程總體評價區(qū)位無優(yōu)勢規(guī)劃不支撐市場少需求價錢無空間開展無前景 普通思緒工程思索研討框架 工程屬性認(rèn)知 市場時機(jī)論證物業(yè)開展建議 工程財務(wù)評價 淮南旅游文化市場簡析

55、 旅游文化市場商戶訪談 旅游文化主題順應(yīng)性評價 旅游文化市場研討淮南旅游文化市場簡析1旅游文化市場/金灣名街古玩城工程概略項目名稱金灣名街古玩城區(qū)位特征傳統(tǒng)老商圈項目體量約6000平米建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)格業(yè)態(tài)構(gòu)成古玩字畫、陶瓷玉器、奇石藏品、錢幣郵票、奇石硯臺、雜項建筑格局商業(yè)街區(qū)，分東A、東B兩區(qū)商鋪面積30-40平米，可打通經(jīng)營商家約100家租售價格租金：一樓20，二樓7元/平米售價：一樓7000-7500、二樓2000-2500元/平米效果圖目前淮南獨(dú)一成規(guī)模的古玩藝術(shù)品市場；市場運(yùn)營管理不佳，較為冷清。商業(yè)街內(nèi)景主入口金灣名街古玩城業(yè)態(tài)構(gòu)造比例圖2旅游文化市場/長江奇石花卉市場工程概略項

56、目名稱長江奇石花卉市場區(qū)位特征淮南西部，區(qū)位無優(yōu)勢項目體量建面約2000平米業(yè)態(tài)構(gòu)成奇石、硯臺、花卉、盆景規(guī)劃布局A區(qū)：26間商鋪B區(qū)：21間商鋪C區(qū)：9間商鋪商鋪面積A區(qū)：50 B、C區(qū)：30經(jīng)營商家約40家租賃價格12元/平米/月經(jīng)營管理由業(yè)主自發(fā)成立商會，進(jìn)行管理效果圖以奇石花卉為主的專業(yè)市場，市場檔次不高，規(guī)劃較為混亂，軟硬件缺乏，根本無運(yùn)營管理市場實景1市場實景2長江奇石花卉市場業(yè)態(tài)構(gòu)造比例圖旅游文化市場商戶訪談1旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城1訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)奇石（靈壁石）商鋪特征經(jīng)營面積約80平米，自己持有，購買價格約7000元/平米經(jīng)營狀況描述前幾年經(jīng)營尚好，

57、今年經(jīng)營狀況一般，利潤較低客群來源及購買目的主要以淮南本地為主，外地較少；購買主要為送禮金灣名街發(fā)展前景市場經(jīng)營不善，未來發(fā)展前景不太看好業(yè)態(tài)發(fā)展前景市場容量較小，但通過良好運(yùn)作，能有較好利潤對本項目看法項目相對較偏，距離田家庵較遠(yuǎn)，市區(qū)消費(fèi)群體不愿過去消費(fèi)，發(fā)展應(yīng)謹(jǐn)慎對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測10-15家左右對入駐條件要求面積至少60平米，需要1樓，不能放在2樓老朱玉石店主 年齡55 本地人 從業(yè)年限 5年1旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城2訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)名人字畫 古玩雜件商鋪特征32平米，面寬4米，進(jìn)深8米經(jīng)營狀況描述整體經(jīng)營狀況一般，主要依靠老顧客客群來源及購買目的主要以淮南

58、本地為主，有一定投資能力，字畫購買主要為送禮金灣名街發(fā)展前景未來發(fā)展前景一般業(yè)態(tài)發(fā)展前景市場容量較小，不適宜進(jìn)入對本項目看法區(qū)域購買力不斷增強(qiáng)，有一定空間，可考慮進(jìn)駐，若利潤較低會盡快撤回；市場需要經(jīng)過較長培育期，并且需要政府提供一系列優(yōu)惠條件和政策支持對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測20家左右對入駐條件要求租賃，30平米左右即可藝緣書苑店主 年齡40 本地人 從業(yè)年限 5-6年1旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城3訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)名人字畫 ，以寫意牡丹居多商鋪特征約28平米，面寬4米，進(jìn)深7米經(jīng)營狀況描述生意較為清淡，主要是自己愛好，不圖賺錢客群來源及購買目的淮南本地，主要用于裝修裝飾金灣

59、名街發(fā)展前景發(fā)展前景不理想業(yè)態(tài)發(fā)展前景市場容量較小，不適宜進(jìn)入對本項目看法區(qū)域人口素質(zhì)較低，對字畫需求不多；并且距市區(qū)太遠(yuǎn)。對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測15家左右對入駐條件要求租賃，30平米左右即可祥和樓店主 年齡65 本地人 從事字畫 40余年1旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城4訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)玉器、瓷器、字畫、雜項商鋪特征約56平米，面寬7米，進(jìn)深8米，用于經(jīng)營面積約30平米經(jīng)營狀況描述前幾年還好，今年來生意較為清淡，目前無利可圖，玩家流失客群來源及購買目的淮南本地，主要用于投資收藏金灣名街發(fā)展前景發(fā)展前景不理想業(yè)態(tài)發(fā)展前景市場容量較小，不適宜進(jìn)入對本項目看法若做古玩類市場，無發(fā)展

60、前景，不建議做對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測30家左右對入駐條件要求租賃，30平米左右即可珠光閣店主 年齡70 本地人 從業(yè)年限10余年1旅游文化市場訪談/金灣名街古玩城5訪談主要要素訪談主要內(nèi)容經(jīng)營業(yè)態(tài)玉器商鋪特征約35平米，面寬5米，進(jìn)深7米經(jīng)營狀況描述生意一般，基本上只有星期六、天過來客群來源及購買目的淮南本地，部分鳳臺壽縣，外地較少，一般都是老客戶介紹金灣名街發(fā)展前景發(fā)展前景不理想業(yè)態(tài)發(fā)展前景還好，有固定客群對本項目看法項目太遠(yuǎn)，前景不好預(yù)測；業(yè)態(tài)要集中，不能混雜；前期費(fèi)用不能太高，要培育市場；需要引進(jìn)大的商家，起到帶動市場的作用對該業(yè)態(tài)市場容量預(yù)測25家左右對入駐條件要求租賃，20-30平米左