深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題及對策研究

1、分類號密級UDC編號碩士學(xué)位論文深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題及對象研究學(xué)位申請人姓名：陳冠明申請學(xué)位學(xué)生類別： 公共管理碩士 申請學(xué)位學(xué)科專業(yè)：公共管理指導(dǎo)教師姓名：徐軍玲副教授碩士學(xué)位論文深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題及對策研究論文作者：陳冠明指導(dǎo)教師：徐軍玲副教授學(xué)科專業(yè)：公共辮研究方向：公共管理華中師范大學(xué)公共管理學(xué)院2018年11月Study on the Problems andCountermeasures of Shenzhen RealEstate Industry Policy RegulationA ThesisSubmitted in Partial Fulfillment o

2、f the RequirementFor the MPA. Degree in Public AdministrationBySupervisor: Xu Jun UngAcademic Title： Associate ProfessorChen guan mingPostgraduate ProgramCollege of ManagementCentral China Normal UniversitySignatureApprovedNovembe 烏2018華中師范大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)牲聲明和使用授權(quán)說明原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下，獨立進(jìn)行研究工作 所取

3、得的研究成果。除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或 集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出貢獻(xiàn)的個人和集體，均已在 文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。作者簽名：竺日期： 年 月 日學(xué)核論丈版權(quán)使用授權(quán)書學(xué)位論文作者完全了解華中師范大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：研 究生在校攻讀學(xué)位期間論文工作的知識產(chǎn)權(quán)單位屬華中師范大學(xué)。學(xué)校有權(quán)保留并 向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許學(xué)位論文被查閱和借閱； 學(xué)?？梢怨紝W(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容，可以允許采用影印、縮印或其它復(fù)制手 段保存、匯編學(xué)位論文。（保密的學(xué)位論文在解密后遵守此規(guī)定）保密論

4、文注釋：本學(xué)位論文屬于保密，在年解密后適用本授權(quán)書。非保密論文注釋：本學(xué)位論文不屬于保密范圍，適用本授權(quán)書。日期： 年作者簽名:導(dǎo)師簽名：日期： 年 月 日本人已經(jīng)認(rèn)真閱讀“CALIS高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫發(fā)布章程”，同意將本人的 學(xué)位論文提交“CALIS高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫”中全文發(fā)布，并可按“章程”中的 規(guī)定享受相關(guān)權(quán)益。同意論文提交后滯后：口半年；口一年；口二年發(fā)布。日期： 年作者簽名:導(dǎo)師簽名：日期： 年 月 日摘要房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場發(fā)展不僅對我國國民 經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，還與社會繁榮穩(wěn)定和人民安居樂業(yè)息息相關(guān)。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)發(fā)

5、展也迎來了新趨勢，但同時也 出現(xiàn)了房價過高、住房供求結(jié)構(gòu)不合理等問題，中央和地方政府相繼出臺了一系 列調(diào)控措施，然而調(diào)控效果不甚理想，房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控進(jìn)入攻堅克難時期。因 此，為實現(xiàn)十九大報告提出的“房住不炒”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地 產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控要因勢利導(dǎo)、不斷優(yōu)化。本文選取深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控作為研究對象，基于市場失靈、政府管 制、政府失靈等理論基礎(chǔ)，對深圳市房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策進(jìn)行梳理。其次，通過統(tǒng) 計數(shù)據(jù)分析和理論結(jié)合的方法，從房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、房地產(chǎn)供求 三個方面評價深圳房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果，分析調(diào)控存在的問題，再次，從房地 產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控本身問題和深圳市房地產(chǎn)業(yè)自身

6、問題兩個方面分析深圳房地產(chǎn)業(yè)政 策調(diào)控不理想的原因，房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控本身問題包括房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控政策執(zhí) 行力不夠、連續(xù)性不夠、監(jiān)管不夠、新常態(tài)長效機(jī)制未形成，深圳市房地產(chǎn)業(yè)自 身問題包括土地資源稀缺、居民住房自有率低、內(nèi)外部需求高等。最后，根據(jù)存 在的問題和原因，結(jié)合深圳市房地產(chǎn)發(fā)展實際，提出完善深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào) 控對策建議，為我國房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控優(yōu)化、房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；政策調(diào)控；效果評價；對策研究AbstractThe real estate industry is the leading and basic industry of the national

7、 economy. The development of the real estate market not only has a significant impact on the development of Chinas national economy, but also is closely related to the prosperity and stability of the society and the peoples livelihood.In recent years, as Chinas economy has entered a new normal situa

8、tion, the real estate development has also ushered in a new trend, but at the same time there have been problems such as excessive housing prices and unreasonable structures of housing supplies and demands. The central and local governments have successively introduced a series of regulatory measure

9、s, but the effect of regulation and control is not ideal, and the regulation and control of the real estate industry has entered a period of difficult times. Therefore, in order to meet the goal of housing residence and non-speculation proposed by the 19th National Congress, and to promote the healt

10、hy development of the real estate industry, the regulation and control of the real estate industry should be guided by the situation and continuously optimized.Firstly, this paper takes Shenzhen real estate industry policy regulation as a research object, is based based on the theoretical basis of m

11、arket failure, government regulation, government failure, etc., studys Shenzhen real estate industry regulation policy. Secondly, through the combination of statistical data analysis and theory, we evaluated the effect of Shenzhens real estate industry regulation and control policy, analyzed the pro

12、blems existing in regulation by real estate prices, real estate development scale, real estate supply and demand. Thirdly, it analyzes the reasons for the unsatisfactory regulation and control of Shenzhen real estate industry from the aspects of real estate industry policy regulation and its own pro

13、blems in real estate industry in Shenzhen. The real estate industry policy regulation itself includes insufficient implementation of real estate control policy and insufficient continuity, supervision and the new normal long-term mechanism have not been formed. The real problems of Shenzhen real est

14、ate industry include scarcity of land resources, low residential ownership rate and high internal and external demand. Finally, based on the existing problems and reasons, combined with the real estate development in Shenzhen, the paper comes up with suggestions for improvingthe real estate industry

15、 policy control measures in Shenzhen, and provides reference fbr the optimization and control of the real estate industry in China and the sustainable development of the real estate market.Keywords: The real estate industry; policy regulation; effect evaluation; countermeasure research目錄摘要Abstract.

16、II TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 1 緒論 1 HYPERLINK l bookmark31 o Current Document 1.1研究意義1 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 1.2國內(nèi)外研究綜述2 HYPERLINK l bookmark41 o Current Document 1.2.1國外研究綜述2 HYPERLINK l bookmark51 o Current Document 1.2.2國內(nèi)研究綜述 3 HYPERLINK l bookma

17、rk71 o Current Document 1.2.3 綜述評價5 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 1.3研究內(nèi)容及方法6 HYPERLINK l bookmark85 o Current Document 1.3.1研究內(nèi)容6 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 1.3.2研究方法6 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 1.3.3技術(shù)路線7 HYPERLINK l bookmark103 o Current Document 1.4創(chuàng)新與不

18、足7 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 2相關(guān)概念界定及理論基礎(chǔ) 9 HYPERLINK l bookmark109 o Current Document 2.1相關(guān)概念界定9 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 2.1.1房地產(chǎn)業(yè)9 HYPERLINK l bookmark115 o Current Document 2.1.2房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控9 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 2.1.3房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的特點9 HYPERLINK l

19、bookmark125 o Current Document 2.1.4房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的目標(biāo)10 HYPERLINK l bookmark131 o Current Document 2.2房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的相關(guān)理論基礎(chǔ)11 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 2.2.1市場失靈理論11 HYPERLINK l bookmark137 o Current Document 2.2.2政府管制理論11 HYPERLINK l bookmark140 o Current Document 2.2.3政府失靈理論11 HYPERLINK l boo

20、kmark143 o Current Document 3深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控歷程及市場反應(yīng)123.1深圳市房地產(chǎn)調(diào)控歷程 122007-2009年精準(zhǔn)調(diào)控期12 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 2010-2013年嚴(yán)格調(diào)控期13 HYPERLINK l bookmark153 o Current Document 2014-2016年去庫存調(diào)控期153.2深圳市房地產(chǎn)市場反應(yīng)163.2.1深圳市房地產(chǎn)價格和房價收入比16 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 3.2.2深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)

21、模17 HYPERLINK l bookmark169 o Current Document 3.2.3深圳市房地產(chǎn)供求18 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 4深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果評價 20 HYPERLINK l bookmark177 o Current Document 4.1深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果分析20 HYPERLINK l bookmark180 o Current Document 4.1.1政府調(diào)控政策對深圳市房地產(chǎn)價格的影響效果20 HYPERLINK l bookmark186 o Current Docum

22、ent 4.1.2政府調(diào)控政策對深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模的影響效果23 HYPERLINK l bookmark192 o Current Document 4.13政府調(diào)控政策對深圳市房地產(chǎn)供求的影響效果26 HYPERLINK l bookmark196 o Current Document 4.1.4各階段政府調(diào)控政策效果評價29 HYPERLINK l bookmark199 o Current Document 4.2深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控存在問題30 HYPERLINK l bookmark202 o Current Document 4.2.1房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)31

23、HYPERLINK l bookmark207 o Current Document 422房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控成本較高31 HYPERLINK l bookmark210 o Current Document 4.2.3房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控過程中產(chǎn)生了一定副作用31 HYPERLINK l bookmark213 o Current Document 5深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控不理想的原因分析33 HYPERLINK l bookmark216 o Current Document 5.1房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控本身問題33 HYPERLINK l bookmark219 o Current Document

24、 5.1.1房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控執(zhí)行力不夠33 HYPERLINK l bookmark222 o Current Document 5.1.2房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控連續(xù)性不夠33 HYPERLINK l bookmark225 o Current Document 5.1.3房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控監(jiān)管不夠33 HYPERLINK l bookmark228 o Current Document 5.1.4房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控新常態(tài)長效機(jī)制未形成34 HYPERLINK l bookmark231 o Current Document 5.2深圳市房地產(chǎn)業(yè)自身問題34 HYPERLINK l bookmark23

25、4 o Current Document 5.2.1 土地資源稀缺34 HYPERLINK l bookmark237 o Current Document 5.2.2居民住房自有率低34 HYPERLINK l bookmark240 o Current Document 5.2.3內(nèi)外部需求高34 HYPERLINK l bookmark243 o Current Document 6對策建議及結(jié)論36 HYPERLINK l bookmark246 o Current Document 6.1對策建議36 HYPERLINK l bookmark249 o Current Documen

26、t 6.1.1明確科學(xué)合理的調(diào)控目標(biāo)36 HYPERLINK l bookmark252 o Current Document 6.1.2明確中央和地方政府在房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控中的主要職責(zé)36 HYPERLINK l bookmark257 o Current Document 6.1.3實行差別化稅收政策36 HYPERLINK l bookmark260 o Current Document 6.1.4完善住房保障體系建設(shè)37 HYPERLINK l bookmark263 o Current Document 6.1.5培育和發(fā)展住房租賃市場37 HYPERLINK l bookmark2

27、66 o Current Document 6.1.6調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)37 HYPERLINK l bookmark269 o Current Document 6.1.7建立房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控長效機(jī)制37 HYPERLINK l bookmark272 o Current Document 6.2研究結(jié)論38 HYPERLINK l bookmark275 o Current Document 參考文獻(xiàn) 39致謝.431緒論1.1研究意義房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用，房地產(chǎn) 業(yè)還與民生問題息息相關(guān)，關(guān)乎人民生活水平與社會和諧。近年來，隨著我國人 民生活水平的日益提高，

28、房地產(chǎn)業(yè)也不斷發(fā)展，但同時也暴露出房價持續(xù)非理性 上漲、房地產(chǎn)市場秩序混亂等一系列問題，成為制約我國房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的 阻礙。因此為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，加 強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控和引導(dǎo)是當(dāng)前急需關(guān)注的重點。（1）房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控有利于資源優(yōu)化配置市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)資源配置存在很大的自發(fā)性、滯后性及盲目性，必 須要采取一定政策調(diào)控，才能彌補市場調(diào)節(jié)的缺陷，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā) 展。按照市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，不僅要充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，還 要發(fā)揮政府的財政政策、貨幣政策、行政政策及土地政策的協(xié)調(diào)作用，才能真正 實現(xiàn)房地產(chǎn)資源高效率配置。（2）房

29、地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控是國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要環(huán)節(jié)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也影響著其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特別 是對于加工業(yè)、建筑業(yè)、裝潢業(yè)、運輸業(yè)影響較大。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的重要組成部分，影響社會總供給和總需求的平衡，因此，房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控 是整個國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。（3）房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必需房地產(chǎn)價值量高、使用年限長，房地產(chǎn)投資直接影響到社會總供給總需求的 總量和結(jié)構(gòu)平衡，此外，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其投資決策在短期內(nèi)難以調(diào)整或 調(diào)整成本很高，因此必須對其進(jìn)行有效的規(guī)劃和控制，使房地產(chǎn)投資適時適度適 量，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（4）房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系

30、國計民生社會發(fā)展的重大議題十九大報告中提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立 多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，不斷 上漲的房價，拉大了貧富差距，激化了社會矛盾，影響社會穩(wěn)定與發(fā)展，因此必 須加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控。近年來，中央和地方對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策頻出，雖然取得了一定效果， 在一定時間一定程度遏制了房地產(chǎn)市場失靈，但房價持續(xù)走高、房地產(chǎn)供求不平 衡等現(xiàn)象依然普遍存在。由于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文對2007-2016年深圳房地產(chǎn)業(yè) 相關(guān)中央和地方調(diào)控政策進(jìn)行梳理，通過統(tǒng)計分析綜合評價深圳房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào) 控效果，分析調(diào)控存在的問題和調(diào)控不理想的原因

31、，并提出對策建議。對于提高 政府調(diào)控政策的科學(xué)性、連續(xù)性和有效性，減少政策失誤，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康 持續(xù)發(fā)展以及合理穩(wěn)定房價，緩解供需矛盾，改善民生具有重要的理論和現(xiàn)實意 義。1.2國內(nèi)外研究綜述1.2.1國外研究綜述國外對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題的研究起步較早，主要側(cè)重在房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào) 控的必要性、手段、效果研究等方面。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的必要性研究對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的必要性，學(xué)者們普遍認(rèn)為政府宏觀調(diào)控政策可以彌 補市場失靈，對于房地產(chǎn)市場發(fā)展具有重要作用。Allen (1993)指出政府對房地 產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控可以彌補市場經(jīng)濟(jì)發(fā)揮失靈的不足；Denise Dipasquale & William C

32、. Wheaton (1996)研究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，提出政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏 觀調(diào)控是必要的；Richard M. Betts & Dennis J. Mckenzie(1997)認(rèn)為政府的干 預(yù)政策可以彌補市場失靈或市場規(guī)律不足，并且提出政府干預(yù)房地產(chǎn)的措施； Dodson Jago(2006)對四個國家房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，探究政府在調(diào)控中應(yīng)當(dāng)扮演 的角色，并且認(rèn)為政府在保障房建設(shè)中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧絹碓街匾?。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的手段研究對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控手段，學(xué)者們的研究包括稅收政策、貨幣政策、行政 政策等。White. M. (1975)、J. E. Richard (1982)、

33、Wheaton & Wiliam C (1993) 基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論，倡導(dǎo)通過稅收、貨幣等經(jīng)濟(jì)手段干預(yù)和調(diào)控房地產(chǎn)Allen F, Morris S, Postlewaite A. Finite Bubble swith Short Sale Constraints and Asymmetric InfbrmationfJ. Journal of Economic Theory, 1993,61 (02) :206 -229.Denise Dipasquale, William C Wheaton.Urban Economics and Real Estate MarketsJ .Pre

34、ntice 811,1996,5(03):15-289.Richard M. Betts & Dennis J. Mckenzie, Essentials of Real Estate EconomicsJ. Journal of Real Estate Literature, 1997, (05):7.Dodson Jago, The roll of the state? Changing housing policy imagination and pracrice in four advanced economics C,Australasian Housing Researchers

35、Conference,2006,( 18).VUK*業(yè)；Stephen Malpezzi & Gwendolyn Ball(1993)提出對房地產(chǎn)開發(fā)商征稅，可以 抑制消費者對房地產(chǎn)投機(jī)需求，減少炒房行為 Turner(2003)認(rèn)為政府對房地產(chǎn) 業(yè)宏觀調(diào)控的主要形式包括補貼、稅收及管制等氣房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的效果研究對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果，學(xué)者們的研究表明政府宏觀調(diào)控可能改變房地 產(chǎn)市場供需，影響房地產(chǎn)價格，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展等。Fishel (1989)提出當(dāng)市 場不完全成熟時，政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控很可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)供需缺口增 大，進(jìn)而加劇房價波動氣Gavin Addington(20

36、00)認(rèn)為房地產(chǎn)市場具有一般市場特 點外獨特的發(fā)展規(guī)律，政府應(yīng)該承擔(dān)一些必要的責(zé)任以保持房地產(chǎn)市場的繁榮和 發(fā)展，但某些過度行為則會對市場透明度和正常運行規(guī)律產(chǎn)生損害，因此提出政 府應(yīng)承擔(dān)有限責(zé)任，避免一些不必要行為氣Aheame(2005)對18個工業(yè)國家的房地 產(chǎn)價格進(jìn)行了研究，他認(rèn)為貨幣政策會影響房地產(chǎn)價格，當(dāng)采取寬松的貨幣政策 時，銀行利率下降，買房者貸款成本下降，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價格隨之上 升，當(dāng)采取緊縮的貨幣政策時，房地產(chǎn)價格則會下降。1.22國內(nèi)研究綜述國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)調(diào)控政策方面的研究開始較晚，但隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷 發(fā)展，學(xué)者對其研究也不斷增多和深入，研究內(nèi)容主要集中

37、在調(diào)控效果、調(diào)控失靈 原因、改善調(diào)控政策等方面。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的效果研究對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果，學(xué)者們做了大量研究，學(xué)者們普遍認(rèn)為，我國政 府出臺的一系列措施對推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到了一定作用，但仍然存在短期 性、政策結(jié)果偏離政策目標(biāo)等問題。張永岳、張傳勇、謝暉(2010)對2003-2010 年間上海房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控進(jìn)行了評估，認(rèn)為政策執(zhí)行效果雖與調(diào)控目標(biāo)有偏差， 但整體效果較好，對上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極影響，但從全國范圍內(nèi)來看，我國 房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控依然存在非均衡性、短期性等問題；劉祺陽、羅志剛(2014)Stephen Malpezzi, Gwendolyn Ball. Mea

38、suring the urban policy environment: An Exploratoxy analysis using rent controls. Habitet International,1993,17(2):39-52.Ttoier B,Malpezzi S.UA review of empirical evidence on the costs and benefits of rent contn)rJ.Swedish Economic PoHcy Revie心003,10(1): H-60.Fischel W A. Do Growth Controls Matter?

39、 A Review of Empirical Evidence on the Effectiveness and Efficiency of Local Govemmait Land Use RegulationM.Cambridgc, MA: Lincoln Institute of Land Policy,1989.Gavin Addington-Developing Real Estate Markets in Transition EconomiesJJV paper for the UN Inter governmental Coference68 December 2000:186

40、-190.Alan Aheame. Monetary policy and house PricesAwoss country studyJ.Intemational Discussion P)ers,2005,841.張永岳，張傳勇，謝暉.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探基于公共政策評估的視角J.上海經(jīng)濟(jì)研 尤2010(12): 73-81.研究了我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的演變和績效，認(rèn)為政府對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控有 一定效果，包括改善居民居住條件、緩解房價上漲速度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場化、推動 房地產(chǎn)發(fā)展等，但也存在房價越調(diào)越漲、商品房空置率高、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理 等問題，房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控總體效

41、果不明顯；王博永、楊欣(2014)對我國42個 大中型城市進(jìn)行了研究，分析了網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控有效性之間的關(guān) 系，并對不同調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場交易量進(jìn)行了對比，提出行政政策是我國現(xiàn)行 七大類房地產(chǎn)調(diào)控政策中最有效的宏觀調(diào)控手段；萬婷(2016)對我國現(xiàn)行宏觀 調(diào)控策略對房地產(chǎn)市場影響進(jìn)行了研究，認(rèn)為調(diào)控效果主要包括住房供給增加、用 地量供給增加、土地成交量增加及市場銷售升溫等；李翼瑋(2017)分析了我國 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，指出存在政策調(diào)控與市場的功能錯位以及保障性調(diào)控結(jié)構(gòu)性 失衡的問題。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控失靈原因研究對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控失靈的原因，學(xué)者們的結(jié)論各異，綜合來看房地產(chǎn)

42、調(diào)控 政策穩(wěn)定性和連續(xù)性差、過度依賴土地財政、中央和地方政府政策博弈等是導(dǎo)致調(diào) 控政策乏力的主要原因。韓落、蔣東生(2011)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的搖擺不定、 忽緊忽松，連續(xù)性差，是導(dǎo)致政策調(diào)控效果有效性偏低的主要原因；駱學(xué)韌、江 燕(2011)研究了 2009-2011年間的以限購令為主的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，認(rèn)為效 果不理想，當(dāng)政府對房地產(chǎn)市場干預(yù)過多時會違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，很可能造成房地產(chǎn)市 場扭曲；袁韶華、施松、汪應(yīng)宏、劉勤俠、翟鳴元(2014)研究了宏觀調(diào)控政策 對房地產(chǎn)市場的影響，認(rèn)為政策調(diào)控失靈的主要原因包括調(diào)控政策抑制需求忽略供 給、未建立市場自發(fā)調(diào)整機(jī)制、調(diào)控政策出臺利益牽絆過多、廉租

43、房和經(jīng)濟(jì)適用房 保障乏力等；楊恒(2014)從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題出發(fā)，對政府宏觀 調(diào)控有效性進(jìn)行了分析，他認(rèn)為中央與地方目標(biāo)不一致、調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性與連 續(xù)性、保障房供應(yīng)不足、地方債過多過度依賴土地財政等是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非正常 發(fā)展和調(diào)控政策失靈的主要原因李奇(2015)認(rèn)為導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控乏力劉祺陽，羅志剛.我國房地產(chǎn)政策的演變與調(diào)控績效J.江漢論壇,2014(9): 64-68.王博永，楊欣.基于網(wǎng)絡(luò)搜索的房地產(chǎn)政策調(diào)控效果研究J.管理評論,2014,26(9):78-88.,萬婷.關(guān)于我國房地產(chǎn)政策調(diào)控效果及房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策分析J,金融經(jīng)濟(jì),2016(2):112-11

44、4.李翼瑋.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果及對策研究J.中國管理信息化,2017(1):141-142.韓落,蔣東生.房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析基于動態(tài)一致性J,經(jīng)濟(jì)與管理研究,2011(4):22-31.駱學(xué)韌，江燕.我國房地產(chǎn)調(diào)控失靈的體制性障一從市場和政府“雙失靈”的角度分析J.中南財經(jīng)政法大 學(xué)學(xué)報,2011(6):18-22.袁韶華，施松，汪應(yīng)宏，等.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果分析及房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議J.現(xiàn)代城市研究，2014(2): 72-79.楊恒.我國房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析J.宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2014(3):64-72.的主要原因包括中央與地方政府政策博弈、房地產(chǎn)業(yè)公共監(jiān)督考核機(jī)制缺失等。改

45、善房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控研究對于改善房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控失靈，眾多學(xué)者提出了自己的意見，包括政策制定 注重協(xié)調(diào)相關(guān)關(guān)系、兼顧長期性和持續(xù)性、多種政策組合使用等。張泓銘(2003) 認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定不僅要重視市場內(nèi)部發(fā)展關(guān)系、供求關(guān)系，還要 注重與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系氣廖英敏(2007)梳理了我國2004年之后房地產(chǎn) 業(yè)宏觀調(diào)控政策，并進(jìn)行了定性評價，他認(rèn)為宏觀調(diào)控政策制定需要兼顧長期性和 持續(xù)性；劉鵬(2008)改善政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控乏力，應(yīng)重點考慮堅持政 策干預(yù)公正性、保障政策執(zhí)行有效性兩個方面；仇保興(2011)認(rèn)為提高房地產(chǎn) 市場政府調(diào)控能力應(yīng)從提高部門之間的協(xié)同及中央與地方

46、的協(xié)同、調(diào)控政策組合使 用等方面進(jìn)行深入思考；王滿銀、肖瑛、張蕾(2012)認(rèn)為未來房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào) 控的重點應(yīng)放在：加快推進(jìn)利率市場化、逐步制定城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化、加快 推行房產(chǎn)稅；張泓銘(2014)提出了對政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控要重視長效機(jī) 制和短效機(jī)制的結(jié)合、中央政府和地方政府的合理分工氣 孫雪(2017)認(rèn)為我國 房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，要綜合利用土地、貨幣、財政、人口政策等，謹(jǐn)防房價大 起大落氣1.23綜述評價綜上，對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題，國內(nèi)外的學(xué)者都做了大量的研究，國外學(xué) 者主要側(cè)重在房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的必要性、手段、效果等方面，國內(nèi)的學(xué)者主要集 中在調(diào)控效果、調(diào)控失靈原因、改

47、善調(diào)控政策等方面。國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)宏觀 調(diào)控的研究已經(jīng)取得了一定成果，為本研究奠定了基礎(chǔ)，但房價虛高、住房供需結(jié) 構(gòu)不合理問題依然存在，因此對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題值得持續(xù)關(guān)注，深入分析 政策調(diào)控效果，提出更具有針對性的政策建議，完善房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控。李奇.房地產(chǎn)調(diào)控政策失靈的原因分析J.人力資源管理,2015(8):261-261.張泓銘.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原理的基本思考J.社會科學(xué),2003(9):5-13.廖英敏.2004年以來房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的總體評價J.中國發(fā)展觀察,2007,21(1):1-5.劉鵬.提高房地產(chǎn)行業(yè)政府調(diào)控能力的思考J.中共青島市委黨校(青島行政學(xué)院學(xué)報),20

48、08(6):85-87.仇保興我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點與對策J.城市發(fā)展研究,2011,18(1):1-7.王滿銀，肖瑛，張蕾，等.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策研究J.城市問題,2012(10):50-54.張泓銘.未來中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路和策略J.社會科學(xué),2014(4):44-54.孫雪.政策調(diào)控對我國房地產(chǎn)周期運行的影響研究J.中國市場,2017(17):17-18.1.3研究內(nèi)容及方法13.1研究內(nèi)容（1）緒論。簡要論述我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控問題研究的相關(guān)背景及 研究的意義，對國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行闡述梳理，最后指出本文 的研究內(nèi)容、方法、技術(shù)路線、創(chuàng)新與不足等。（2）

49、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控相關(guān)概念界定及理論基礎(chǔ)。對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念進(jìn)行 界定，并介紹政府對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控相關(guān)理論基礎(chǔ)，包括市場失靈理論、政府 管制理論、政府失靈理論等。（3）深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控歷程及市場反應(yīng)。對深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn) 行梳理，并從房地產(chǎn)價格和房價收入比、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、房地產(chǎn)供求等方面 分析深圳房地產(chǎn)市場反應(yīng)。（4）深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果評價。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和理論結(jié)合方 法，從房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、房地產(chǎn)供求三個方面分析深圳市房地產(chǎn) 業(yè)政策調(diào)控的效果，并分析深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控存在的問題。（5）深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控不理想的原因分析。從房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控本身 問題

50、和深圳市房地產(chǎn)業(yè)自身問題兩個方面分析深圳房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控不理想的原 因。（6）對策建議。根據(jù)存在的問題和原因，提出完善深圳時房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控 的對策建議，為房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控優(yōu)化提供參考。13.2研究方法（1）文獻(xiàn)研究法。大量查閱相關(guān)的國內(nèi)外研究資料，包括論文、書籍、新聞 網(wǎng)站資料以及政策法律文件等，對相關(guān)信息進(jìn)行梳理，為本文的研究提供理論依據(jù), 全面了解政府對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的研究現(xiàn)狀，明確本文研究的主體框架。（2）實證研究法。本文首先介紹了房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的相關(guān)理論基礎(chǔ)，接著 在實證分析中央和地方政府對深圳房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控歷程的基礎(chǔ)上，分析深圳市房地 產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果、存在的問題及調(diào)控效果不理

51、想的原因，為完善調(diào)控政策提供參 考借鑒。（3）定量與定性研究方法。在收集數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上配合各種圖表等定性定量評 價深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控效果，分析調(diào)控效果不理想的原因，并提出了相應(yīng)的對 策建議。1.3.3技術(shù)路線根據(jù)本文的研究思路，技術(shù)路線圖如圖1-1所示。圖1-1技術(shù)路線圖1.4創(chuàng)新與不足房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，本文對2007-2016年深圳市房地產(chǎn)調(diào)控 政策進(jìn)行梳理、效果評價，分析調(diào)控存在的問題和調(diào)控不理想的原因，并提出有 效的對策建議，具有一定程度的創(chuàng)新，對于完善調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康 可持續(xù)發(fā)展有著重要的實踐意義。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題研究是一項系統(tǒng)的、復(fù)雜的工程，在實際研

52、究過程中 由于本人水平有限及各方面條件限制，本研究存在一定不足，在調(diào)控效果的評價 上具有一定主觀性，對于房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的理論和實踐還有待進(jìn)一步研究。此 外，由于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取2007-2016年相關(guān)政策數(shù)據(jù)，具有一定局限 性。今后，本人將繼續(xù)加強(qiáng)公共管理相關(guān)理論學(xué)習(xí)，利用自己身處房地產(chǎn)行業(yè)的 便利，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的研究，為進(jìn)一步研究房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控問題做好實證 準(zhǔn)備；此外，盡可能多的收集、利用最新房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，建立符合實際的 模型，對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控進(jìn)行預(yù)警和評價等。2相關(guān)概念界定及理論基礎(chǔ)2.1相關(guān)概念界定2.1.1房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是包括房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)相

53、關(guān)的綜合性行業(yè)，具 體包括土地開發(fā)、土地使用權(quán)的有償出讓轉(zhuǎn)讓、房屋建設(shè)、房屋維修與管理、房 屋所有權(quán)的租賃買賣、房地產(chǎn)中介咨詢、房地產(chǎn)抵押等。2.1.2房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控是政府從社會經(jīng)濟(jì)總目標(biāo)出發(fā)，在不違背房地產(chǎn)業(yè)自身客 觀運行規(guī)律的前提下，綜合運用行政手段、經(jīng)濟(jì)手段及法律手段等，對其發(fā)展進(jìn) 行必要的監(jiān)督、指導(dǎo)、調(diào)節(jié)和控制，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供求的平衡和結(jié)構(gòu)優(yōu) 化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的目標(biāo)是實現(xiàn) 房地產(chǎn)供需平衡、房價平穩(wěn)運行，保障中低收入居民基本住房需求及緩解房地產(chǎn) 市場結(jié)構(gòu)矛盾等。房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控不是對房地產(chǎn)市場的限制，而是對房地產(chǎn)市 場“

54、看不見的手”缺陷的彌補，對市場失靈的預(yù)防和緩解，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健 康可持續(xù)發(fā)展。2.13房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的特點政府干預(yù)性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)有重要的拉動或消極作用，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部 分，因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中政府必須進(jìn)行必要的干預(yù)。調(diào)控手段多樣房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控手段主要包括貨幣政策、行政政策、稅收政策、財政政 策、土地政策、法律政策等，各政策手段相互補充、相互協(xié)調(diào)，構(gòu)成了多層次、 多樣性的房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控手段。宏觀和微觀有機(jī)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控，不僅針對房地產(chǎn)宏觀、總體性問題，還涉及到房地產(chǎn)市 場微觀、局部性問題。宏觀問題包括房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)自參見:百度百科, H

55、YPERLINK /item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%B8%9A /item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%B8%9A.SWmr-esis身發(fā)展等，其政策調(diào)控具有統(tǒng)一性和總體性；微觀問題涉及房地產(chǎn)市場每一環(huán) 節(jié)、區(qū)域等，其政策調(diào)控具有較強(qiáng)的適應(yīng)性和靈活性。宏觀和微觀有機(jī)結(jié)合，使 得房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控兼具同一性和靈活性。復(fù)雜性房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動的多樣性、多變性加劇了政府部門政策調(diào)控的難度，如 何在多變復(fù)雜的現(xiàn)象中抓住問題的本質(zhì)，是政策制定進(jìn)行調(diào)控的前提和關(guān)鍵。且 對于某一房地產(chǎn)市場存在問題，采取何種政策進(jìn)行調(diào)控，何時采取，政策程

56、度如 何，都需要認(rèn)真分析判斷。2.1.4房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其政策調(diào)控目標(biāo)服務(wù)于國民經(jīng)濟(jì)總目標(biāo)，結(jié) 合房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展特點，具體政策調(diào)控目標(biāo)如下：實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給和總需求平衡房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控首要目標(biāo)即為房地產(chǎn)市場總供給和總需求的平衡。房地產(chǎn) 市場需求包括剛需和投機(jī)性需求，既包括國內(nèi)、地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求，也包括外商 的房地產(chǎn)需求。為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給和總需求的平衡，需要綜合考慮以下方 面：一是要區(qū)別有效需求和潛在需求，房地產(chǎn)市場總供給要與有效需求總量對 應(yīng)；二是要注意一些需求的地方性較強(qiáng)，在某一城市或地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場需求總 量要與供給總量相平衡。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

57、優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，一方面房地產(chǎn)業(yè)要與國民經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā) 展，既要帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又要與其保持一定比例；另一方面房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié) 構(gòu)也要協(xié)調(diào)發(fā)展，住宅、商業(yè)用房、廠房等各類房地產(chǎn)供給與需求要結(jié)構(gòu)平衡、 協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)資源配置效率最大化。推動房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控應(yīng)更好地滿足居民消費需求和投資需求，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展， 提高居民居住水平和居住質(zhì)量。健康發(fā)展就是按適當(dāng)比例協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)較大資 源配置效率和經(jīng)濟(jì)效益；可持續(xù)發(fā)展就是避免市場活動出現(xiàn)較大波動，兼顧長期 發(fā)展。2.2房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的相關(guān)理論基礎(chǔ)2.2.1市場失靈理論在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制一一“看不

58、見的手”引導(dǎo)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì) 運行。在完全競爭市場中，在一系列理想化的假設(shè)前提下，資源配置可以達(dá)到帕 累托最優(yōu)，整個經(jīng)濟(jì)可以實現(xiàn)一般均衡。但在現(xiàn)實中，完全競爭及理想化假設(shè)并 不存在，在信息不完全、壟斷、外部影響、公共物品等的影響下，市場自發(fā)調(diào)節(jié) 機(jī)制無法發(fā)揮出應(yīng)有效果，“看不見的手無法實現(xiàn)資源的有效配置，從而造成 “市場失靈”。房地產(chǎn)市場存在信息不完全和信息不對稱，是一個不完全競爭市 場，不可避免會受到“市場失靈”的困擾，存在嚴(yán)重壟斷、投機(jī)等現(xiàn)象，房地產(chǎn) 市場失靈引致了政府干預(yù)的必要。2.2.2政府管制理論政府為了達(dá)到特定目的，會對市場活動進(jìn)行管理干預(yù)，對市場參與者的行為 進(jìn)行修正甚至控制，即政府管

59、制。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，一直伴隨著 “市場失靈”，房地產(chǎn)業(yè)也需要政府進(jìn)行必要的管制，即需要政府采取必要的政 策調(diào)控來彌補市場調(diào)節(jié)的不足，營造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，從而實現(xiàn)房地產(chǎn) 價格穩(wěn)定，資源優(yōu)化配置。政府通過收集各種經(jīng)濟(jì)信息，利用經(jīng)濟(jì)、行政、法律 等手段，以間接或直接的方式，管理房價形成路徑、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行，確保 房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)運行。2.2.3政府失靈理論市場失靈是政府進(jìn)行干預(yù)的前提和基礎(chǔ)，政府通過管制來彌補市場調(diào)節(jié)的缺 陷，在政府管制一一 “看得見的手發(fā)揮作用的過程中，其自身的不足和局限性 也會產(chǎn)生一系列問題，即政府失靈，其不當(dāng)干預(yù)不僅對解決市場失靈問題無益， 不能滿足彌

60、補“市場失靈維持市場機(jī)制正常運行的合理需要，還會進(jìn)一步加劇 房地產(chǎn)市場的失靈。政府失靈通常表現(xiàn)為政府管制不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、政府管制 達(dá)到目標(biāo)但效率低下、政府管制產(chǎn)生負(fù)面影響等。參見:百度百科，/item/%E5%B8%82%E5%9C%BA%E5%A4%B 1 %E7%81 %B5%E7%9 0%86%E8%AE%BA.3深圳市房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控歷程及市場反應(yīng)深圳位于廣東省南部，共有羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗六個市轄 行政區(qū)和光明、坪山、龍華、大鵬四個市轄功能區(qū)，近年來，深圳作為中國重要 的一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域城市化跨越式發(fā)展，根據(jù)深圳市政府2016年統(tǒng) 計數(shù)據(jù)，深圳土地面積達(dá)1