第七章物業(yè)管理法規(guī)ppt課件

1、第七章物業(yè)管理法規(guī). 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念與性質(zhì) 第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內(nèi)容 第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與開展第四節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的培育.一物業(yè)管理的概念一物業(yè)的含義 物業(yè): 單元性的房地產(chǎn)。 詳細(xì)是指已建成并投入運(yùn)用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)備、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。 物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場(chǎng)地.不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)絡(luò)與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形狀的財(cái)富和由此構(gòu)成的一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)、抵押權(quán)等財(cái)富權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可挪動(dòng)的財(cái)富。物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物方式存在的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)財(cái)富。

2、.不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)絡(luò)與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)Real Estate偏重于指物質(zhì)形狀房地產(chǎn)Real estate，Property物質(zhì)形狀和權(quán)益并重物業(yè) Property偏重于指權(quán)益普通情況下三者可以通用，互為替代。.不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)絡(luò)與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)普通在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇運(yùn)用，用以研討房屋及其連帶的土地的消費(fèi)、流通、消費(fèi)和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；不動(dòng)產(chǎn)普通在法律范疇運(yùn)用用以研討該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；物業(yè)普通在房屋消費(fèi)領(lǐng)域運(yùn)用，而且特指在房地產(chǎn)買賣、售后效力這一階段的針對(duì)運(yùn)用功能而言的房地產(chǎn)，普通是指詳細(xì)的房地產(chǎn)。 .不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)絡(luò)與區(qū)別稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)

3、普通是廣義上對(duì)房屋的開發(fā)、建立、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對(duì)房屋建筑物進(jìn)展描畫時(shí)最常運(yùn)用的概念；不動(dòng)產(chǎn)普通在界定法律財(cái)富關(guān)系時(shí)運(yùn)用，其著眼點(diǎn)是該項(xiàng)財(cái)富實(shí)物形狀的不可挪動(dòng)性；物業(yè)普通在描畫房地產(chǎn)工程時(shí)運(yùn)用，是針對(duì)詳細(xì)房屋建筑物及其附著物的運(yùn)用、管理、效力而言的概念。 .(二)物業(yè)管理的概念1 、物業(yè)管理的涵義:物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)展管理的活動(dòng).2 、物業(yè)管理是一種集管理、運(yùn)營(yíng)、效力為一體的有償效力,是實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、運(yùn)營(yíng)型的社會(huì)效力行業(yè).物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別： 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是方案經(jīng)濟(jì)管理方式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理

4、是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理方式下的開放的運(yùn)營(yíng)效力型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理。.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較.二物業(yè)管理的性質(zhì)一物業(yè)管理的性質(zhì) 1效力性 提供勞務(wù)效力 2運(yùn)營(yíng)性 提供有償效力3專業(yè)性 物業(yè)管理本身是社會(huì)分工的產(chǎn)物 有專門的組織機(jī)構(gòu) 專業(yè)人員配備 專業(yè)工具和設(shè)備 專業(yè)公司分包任務(wù).4受聘、受托性 物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的一切權(quán) 兩權(quán)分別導(dǎo)致5. 規(guī)范性 成立、接納、管理的規(guī)范性6. 一致性和綜合性 7中介性.二優(yōu)質(zhì)效力的關(guān)鍵要素1強(qiáng)調(diào)以業(yè)主運(yùn)用人為中心觀念上 2建立根本的效力行為規(guī)范 對(duì)每個(gè)員工擔(dān)任的詳細(xì)領(lǐng)域有一份簡(jiǎn)明扼要的書面任務(wù)描畫做什么 有一份針對(duì)以員工為根底的行為準(zhǔn)那么怎

5、樣做3認(rèn)同并嘉獎(jiǎng)優(yōu)秀員工鼓勵(lì)機(jī)制上4制定不斷提高效力質(zhì)量的戰(zhàn)略戰(zhàn)略及創(chuàng)新方面. 物業(yè)管理是以效力為目的、以運(yùn)營(yíng)為手段、以效益為目的的效力性行業(yè). 第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內(nèi)容一類型一按管理性質(zhì)分1行政性管理 指公有房屋的管理由政府設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)或單位指派部門一致管理，政事企合一。2企業(yè)化管理 產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè).二按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分1聘用委托效力型物業(yè)管理A第一次委托：開發(fā)商 管理企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會(huì)物管企業(yè) 開發(fā)商委托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式: 本人組建管理公司 招聘專業(yè)物業(yè)公司.2自主運(yùn)營(yíng)型物業(yè)管理B 物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理同時(shí)交由下屬公司去做。 管理企業(yè)肩負(fù)運(yùn)營(yíng)、管

6、理雙重重?fù)?dān)，程度高低對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)效益影響大。.二者差別: 產(chǎn)權(quán)上 ： A分散 ，B集中 管理上 ： A偏重售后效力 B運(yùn)營(yíng)與管理并重 管理對(duì)象方面： A居住物業(yè)為主 B商業(yè)物業(yè)為主 效力對(duì)象方面 ： A居民為主 B職業(yè)人群為主 .二物業(yè)管理的內(nèi)容一根本業(yè)務(wù) 1房屋管理 2設(shè)備、設(shè)備管理 3相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理.二專項(xiàng)業(yè)務(wù) 1平安管理包括消防管理 2清潔衛(wèi)生管理 3綠化管理4車輛管理5能源管理一、二業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)性效力工程。 收費(fèi)原那么：保本微利。.三特征業(yè)務(wù) 指各種代辦代做業(yè)務(wù)旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如： 代聘代做家政效力 代定代送牛奶、報(bào)紙 代送兒童入園上學(xué) 代定代購(gòu)車船票 .

7、四運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù) 為業(yè)主及其他客戶提供的運(yùn)營(yíng)性效力，如：室內(nèi)裝潢；家電維修； 咨詢；代租代售； 開小商場(chǎng)及其他運(yùn)營(yíng)實(shí)體。 開展的目的： 謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益.第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與開展.一物業(yè)管理的來源 物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的方式來源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理來源構(gòu)成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國(guó)。. 1908年，由芝加哥摩天大樓的一切者 喬治A霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人員組織Chicago Building Managers Oganization，CMBO 隨后，成立全美第一個(gè)業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織Building Owers

8、Organization ，BOO。 最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)Building Owers and Managers Association， BOMA.經(jīng)過上百倍年的開展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安延伸至： 工程咨詢監(jiān)理 物業(yè)功能規(guī)劃與劃分 物業(yè)市場(chǎng)行情調(diào)研預(yù)測(cè) 目的客戶群認(rèn)定 物業(yè)保險(xiǎn)、物業(yè)租售推行代理 通訊及游覽安排 智能系統(tǒng)化效力 專門性社會(huì)保證效力等方面。.第四節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的培育.一物業(yè)管理市場(chǎng)的概念一市場(chǎng)客體 物業(yè)管理勞務(wù)效力 包括：普通性效力 特約效力 運(yùn)營(yíng)性效力.二市場(chǎng)主體 需求主體：業(yè)主、運(yùn)用人 供應(yīng)主體：物業(yè)管理效力運(yùn)營(yíng)人 協(xié)

9、調(diào)主體：政府和行業(yè)組織.三市場(chǎng)環(huán)境 專業(yè)法規(guī)政策 相關(guān)的專門性法律 管理契約或合同 根本的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度 人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)認(rèn)可程度 態(tài)度、行業(yè)風(fēng)氣等.二物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成一對(duì)物業(yè)管理效力需求的日益添加 *政府從社會(huì)管理、社會(huì)效益角度*開發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)長(zhǎng)期生存開展角度 *業(yè)主從投資保值、增值角度 *運(yùn)用者從平安、方便、生活、任務(wù)、運(yùn)營(yíng)等角度.二物業(yè)管理的收益性、專業(yè)性、綜合性、事務(wù)性等使物業(yè)管理的供應(yīng)成為能夠 有需、有供，二者廣泛存在 構(gòu)成物業(yè)管理市場(chǎng).三物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理宏觀管理 包括：行政管理 法規(guī)管理.1制定物業(yè)管理政策法規(guī) 明確管理范圍、內(nèi)涵 明確雙方權(quán)益、義務(wù)