西安浐灞區(qū)域發(fā)展與城市功能定位總體策劃報告339頁（下部）

1、地標(biāo)性建筑功能布局建議現(xiàn)代簡約的建筑外立面“綠色生態(tài)的室外景觀視角室內(nèi)景觀空間的營造對于市政廣場來說，同樣是浐灞生態(tài)區(qū)的標(biāo)志性設(shè)施，它與投資大廈一起，將成為浐灞生態(tài)區(qū)的標(biāo)識物。因此，市政廣場應(yīng)以開闊的廣場為背景，突出浐灞生態(tài)區(qū)的形象，注重人的參與性，在廣場局部，結(jié)合水景，襯托“水城特色。總之，市政廣場與投資大廈相結(jié)合，應(yīng)當(dāng)共同形成浐灞生態(tài)區(qū)的一個標(biāo)志性場所。廣場本身要開闊、大氣，并與建筑相結(jié)合，才能形成一個地標(biāo)性場所廣場局部的水主題風(fēng)情，可以強(qiáng)化區(qū)域整體特色，增加廣場的地標(biāo)性水主題廣場濱河廣場工程選址建議在確定投資效勞中心的選址時，我們應(yīng)考慮到，作為展示浐灞生態(tài)區(qū)效勞理念的工程、作為浐灞生態(tài)區(qū)

2、管委會為投資者提供全程效勞的場所，投資效勞中心的選址應(yīng)具有很好的通達(dá)性；需要商務(wù)酒店及商業(yè)配套，最好靠近會展中心，以防止配套的重復(fù)建設(shè)；同時，作為浐灞河區(qū)域地標(biāo)性場所，應(yīng)具有良好的展示性和水景觀視角。綜合以上考慮，我們建議，浐灞生態(tài)區(qū)國際性投資效勞中心應(yīng)位于浐灞三角洲內(nèi)，緊鄰三環(huán)，同時毗鄰灞河，與廣運潭相照應(yīng)，靠近會展中心。投資效勞中心選址建議示意圖規(guī)模建議根據(jù)其他城市投資效勞中心的一般規(guī)模和寫字樓物業(yè)規(guī)模的經(jīng)驗數(shù)值，我們建議，浐灞生態(tài)區(qū)的投資效勞中心總占地面積3萬平方米，其中，投資大廈占地2萬平方米，建筑面積3萬平方米；市政廣場占地1萬平方米。工程投資估算及融資建議根據(jù)以上的工程初步定位，我

3、們對投資效勞中心的工程投資額進(jìn)行了初步估算，詳見下表：本錢工程金額(萬元)土地本錢1802前期費用720建安費用12000室外工程2400管理費378不可預(yù)見費775開發(fā)本錢18075對于投資效勞中心的融資渠道，有三個方案可供選擇，：方案一推薦：交由浐灞開展公司開發(fā)由浐灞開展公司開發(fā)投資效勞中心，既可以鍛煉開發(fā)團(tuán)隊，也方便其與管委會及其下屬機(jī)構(gòu)簽訂長期租約，并以此拓展其它企業(yè)進(jìn)駐，形成浐灞開發(fā)公司的良性資產(chǎn)。因此，這是我們推薦的開發(fā)方案。方案二：通過招標(biāo)、掛牌、拍賣交由開發(fā)商投資開發(fā)如果采用招拍掛的形式，由于管委會及其下屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)可以與其簽訂長期租約，保證其投資收益，也可以提升投資者的信心。

4、但因為投資大廈擔(dān)負(fù)著形象示范的作用，應(yīng)優(yōu)先采取方案優(yōu)先的招標(biāo)，而不僅僅是價高者得。方案三：土地作價入股，與開發(fā)商合作開發(fā)這一方案的優(yōu)勢在于，既可以鍛煉浐灞開發(fā)公司開發(fā)團(tuán)隊，又可以減少開發(fā)經(jīng)驗缺乏帶來的市場風(fēng)險，同時，管委會及其下屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)可以擁有局部產(chǎn)權(quán)。西部水世界西安從此休閑工程開展背景在“豐富西安國際化內(nèi)涵的總體開展理念下，國際化內(nèi)涵的另一個重要方面就是休閑產(chǎn)業(yè)的開展。從國際化的視野來看，經(jīng)濟(jì)綜合實力的增強(qiáng)為游樂業(yè)開展提供了可靠的保證，而都市化生活導(dǎo)致當(dāng)代城市“文明病現(xiàn)象的發(fā)生和加劇，加強(qiáng)身心娛樂和身體鍛煉，便成為一種必然，世界正在進(jìn)入一個休閑時代，休閑、娛樂業(yè)將成為下一個經(jīng)濟(jì)大潮并席卷

5、世界各地，全球化休閑時代即將來臨。隨著工作時間的減少，共享工作Job Sharing已應(yīng)運而生，比方，在美國、法國、德國等國家目前正普遍實行各種工作制。政府認(rèn)為，縮短工作時間，可以減少失業(yè)，政府以較少的財政支出爭取公眾和個人的更大支持，使休閑產(chǎn)業(yè)開展更快。在美國，休閑產(chǎn)業(yè)已處于國民生產(chǎn)總值第一的位置，就業(yè)占全部勞動力的1/4。許多歐美國家的休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速開展新時期。在休閑產(chǎn)業(yè)加速開展的同時，人們的休閑概念也正在發(fā)生本質(zhì)變化。幾百年來，人類一直致力于改造世界，而在新世紀(jì)中，人類將會更多地致力于去改造自身，人類對“進(jìn)步本身的看法正在發(fā)生根本變化，進(jìn)步將越來越意味著不斷地提高生命質(zhì)量，講求生活

6、品味，希望以一種更為健康的方式生存，觀光式休閑不再成為關(guān)注的焦點，體驗式休閑正在迅速興起。因此，在未來幾年，休閑的中心地位將會加強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員將占整個社會勞動力的8085%，休閑效勞將從標(biāo)準(zhǔn)化和集中化轉(zhuǎn)向個性化效勞，人們對休閑與健康之間的關(guān)系倍加重視?？梢灶A(yù)見，今后，個性化、特色化的體驗式休閑將成為倍受青睞的休閑娛樂方式。也正是因為人們休閑概念的變化，城市經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向并依賴于休閑活動的興盛。從歷史角度看，城市的產(chǎn)生和開展主要依賴于制造加工業(yè)的繁榮，而如今，城市的經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向并依賴于休閑活動的興旺興旺了，城市經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)在很大程度上也越來越依賴于人們休閑

7、要求的實現(xiàn)，城市經(jīng)濟(jì)模式在向休閑轉(zhuǎn)變。當(dāng)今的國際性城市中，休閑產(chǎn)業(yè)的開展隨處可見：在都市中河、湖、港口附近區(qū)域商業(yè)開發(fā)、娛樂設(shè)施、餐飲效勞、體育競技；旅游觀光、名勝古跡的開發(fā)利用；節(jié)假日和各類慶典場合的商業(yè)促銷；各類非職業(yè)技能培訓(xùn)式的成人教育、眾多高雅藝術(shù)的蓬勃開展所有這一切無不反映出經(jīng)濟(jì)模式在向休閑轉(zhuǎn)變。在美國，1990年，全美國消費者在娛樂性商品和效勞方面總共花掉了2800億美元，占全部消費開支的7%。而這2800億美元只是全部休閑消費的一小局部，實際上大局部的休閑支出被歸到了其它類別中。比方：交通運輸?shù)?580億美元中，就有1/3以上花在休閑旅行上；在住房、服裝、餐飲和教育方面的消費開支

8、中，也有相當(dāng)可觀的一局部可以劃入休閑開支；如果把所有開支加起來，用于休閑的花銷會輕松地超過10000億美元，大約占全部消費支出的1/3。在依靠消費驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)模式中，休閑已成為美國的第一位經(jīng)濟(jì)活動。在我國，各大城市也開始紛紛搶占休閑娛樂市場。北京規(guī)劃石景山區(qū)為“首都休閑娛樂中心區(qū)即CRD；成都將城市開展方向定位打造“休閑之都；而杭州正在規(guī)劃建設(shè)休閑博覽園，掀起休閑熱潮杭州的世界休閑博覽園那么，在體驗式休閑時代，西安能否分得一杯羹呢？我們看到，目前，西安具有特色的體驗式休閑場所極度缺乏。僅有的一些休閑場所，包括大唐芙蓉園、白廟游泳場、省射擊場、北方樂園、灃峪廣新園民族村、未央湖旅游度假區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)

9、內(nèi)、西北謂水園溫泉度假村等等，不僅不能有效地吸引西安市民，也不能延長外地外國游客在西安的逗留時間，延長西安旅游產(chǎn)業(yè)鏈。西安特色體驗式休閑場所極度缺乏，具有很大的市場開展空間。這一結(jié)論我們可以從?2005年中國文化產(chǎn)業(yè)開展報告?中找到佐證。在對城市居民常做的休閑活動調(diào)查中，西安市居民以室內(nèi)靜態(tài)活動為主，排名第一和第二的分別為看休閑/消遣類書籍和打麻將，這說明西安缺乏室外活動空間，缺乏休閑娛樂活動場所。而相比擬而言，北京、上海、廣州、成都，去動物園/公園的選擇都排在前列。城市居民常做的休閑活動排名城市第一第二第三第四第五北京去動物園/公園看休閑/消遣書籍打羽毛球登山打麻將上海看休閑/消遣書籍去動物

10、園/公園打麻將種花盆栽打羽毛球廣州去動物園/公園打麻將打羽毛球看休閑/消遣書籍登山成都打麻將去動物園/公園看休閑/消遣書籍種花盆栽打游戲機(jī)西安看休閑/消遣書籍打麻將去動物園/公園打羽毛球種花盆栽另外，這份報告對市民旅游情況的調(diào)查也可以從另一個側(cè)面反映出西安市缺乏供本地居民體驗的休閑娛樂場所。如下表所示，西安市居民過去一年在省內(nèi)旅游的比重僅占一半，而未來一年在省內(nèi)旅游的預(yù)期進(jìn)一步減少，只占30.9；經(jīng)濟(jì)開展水平相當(dāng)?shù)某啥己蜕蜿?，過去一年省內(nèi)比例分別為86.4和76.6。單位：千人，城市過去一年內(nèi)旅游過的地區(qū)未來一年打算旅游的地區(qū)人數(shù)省內(nèi)省外海外人數(shù)省內(nèi)省外海外北京149036.466.06.81

11、93925.475.912.2上海236122.078.67.1286714.476.621.2成都70586.420.90.969162.943.35.8西安44550.849.75.863528.178.87.2沈陽65876.628.41.081949.354.06.0 工程開展理念綜合以上分析，從開展趨勢來看，休閑經(jīng)濟(jì)的浪潮正在席卷全世界，而西安在體驗式休閑時代中，缺乏具有特色的體驗休閑場所，西安的休閑產(chǎn)業(yè)仍然有很大的市場提升空間。因此，我們建議，浐灞生態(tài)區(qū)要突出自身生態(tài)區(qū)的特色，帶動西安體驗式休閑新概念。也就是要充分利用浐灞生態(tài)區(qū)獨特的水景觀資源及優(yōu)美的環(huán)境，迎合西部人對水的向往與渴

12、望的心理需求，以河流及廣運潭為根底，打造以水為主題的體驗式休閑空間西部水世界。西部水世界概念，是對“西部第一水城的完美展現(xiàn)。在西部水世界里，我們可以模擬海灘情境，讓西部人足不出戶就能體驗到逼真的海灘情境；我們可以挖掘浐灞生態(tài)區(qū)和廣運潭歷史水關(guān)的特點，營造具有歷史感、和浐灞生態(tài)區(qū)自身特點的休閑場所。西部水世界將帶動西安體驗式休閑新概念，帶給西安市民全新的體驗空間。同時，這里還將成為國內(nèi)外游客不可缺少的一站，改變目前外地游客“西安一日游的狀況，延長西安旅游產(chǎn)業(yè)鏈。工程初步定位下面，我們將分別從功能構(gòu)成、產(chǎn)品初步建議、選址建議和規(guī)模建議等方面對西部水世界的初步定位給出建議。功能構(gòu)成西部水世界的核心功

13、能是要為不同的客戶群提供針對性的休閑度假產(chǎn)品，我們可以根據(jù)不同客戶的需求劃分為三個不同的功能區(qū)：游樂區(qū)、度假區(qū)和莊園區(qū)。其中，游樂區(qū)是公共游樂場所，持續(xù)時間較短，可以為西安普通市民提供一個節(jié)假日休閑游樂的好去處，同時，也可以為度假區(qū)和游樂區(qū)提供游樂空間；度假區(qū)是一個半公共度假空間，持續(xù)時間一般多于一天，這里將成為家庭短期度假、商務(wù)度假的好去處，同時，為到西安旅游的游客提供住宿、游玩的場所；而莊園區(qū)那么是一個私密的度假空間，適于長期度假，莊園區(qū)與度假區(qū)共同構(gòu)成短期與長期皆宜的度假空間，游樂區(qū)為莊園區(qū)的客戶提供游樂場所，莊園區(qū)度假寓所別墅可以采取酒店式管理，并可委托酒店代為經(jīng)營。游樂區(qū)、度假區(qū)和莊

14、園區(qū)構(gòu)成一個互相關(guān)聯(lián)，但又相對獨立的三位一體休閑度假區(qū)。西部水世界功能構(gòu)成示意圖產(chǎn)品初步建議關(guān)于工程產(chǎn)品的建議，首先要明確的是，對于游樂區(qū)、度假區(qū)和莊園區(qū)，應(yīng)采取不同的設(shè)計原那么和產(chǎn)品組合。首先，游樂區(qū)的設(shè)計原那么要強(qiáng)調(diào)與河流、水體融為一體，強(qiáng)調(diào)休閑的生態(tài)化內(nèi)涵。在產(chǎn)品組合上，通過室內(nèi)外游樂設(shè)施的搭配，降低休閑度假旅游的季節(jié)性變化，同時產(chǎn)品類型多樣化，滿足不同年齡、不同收入群體的需求。將室內(nèi)游樂區(qū)與室外游樂區(qū)共同塑造出一個模擬海灘情景。室外游樂區(qū)案例Sandcastle Water Park借用河灘模擬海灘，將室外游樂區(qū)與河流緊密結(jié)合水上城堡許多小朋友在這里舉辦別開生面的水上Birthday

15、Party，供不應(yīng)求水上城堡在設(shè)計中，可采用虛擬考古手法，模擬古時水城，巧妙地再現(xiàn)廣運潭昔日水關(guān)形態(tài)規(guī)模宏大的水上滑梯是Sandcastle的核心吸引力之一刺激、時尚、釋放兒童泳池工作與學(xué)習(xí)之余，隨心所欲的在水中漂流，身心將得以完全放松利用大自然的微地形結(jié)構(gòu)，設(shè)計漂流河道，這是一種更貼近自然的活動方式水域上還可舉行各種水上運動室內(nèi)游樂區(qū)透明的屋頂結(jié)構(gòu)，使室內(nèi)水上游樂中心與大自然融為一體在度假區(qū)的設(shè)計中，那么應(yīng)該著重強(qiáng)調(diào)打造西安商務(wù)度假、旅游度假基地。其中，商務(wù)度假主要針對西安及其周邊地區(qū)的企業(yè)；旅游度假那么主要截留來西安旅游的游客，延長游客在西安逗留的時間，延長西安旅游產(chǎn)業(yè)鏈。在產(chǎn)品組合上，度

16、假區(qū)主要包括海灘主題酒店及其配套，包括商務(wù)中心、會議中心、娛樂中心等等。內(nèi)部環(huán)境主題餐廳商務(wù)配套最后，對于莊園區(qū)的建設(shè)，那么應(yīng)提煉與繼承莊園尊貴、休閑、獨立、私密的特點，并賦予其時尚氣息，打造高端客戶的度假寓所。具體產(chǎn)品包括假日別墅和高爾夫球場。選址建議對于西部水世界的選址，首先應(yīng)當(dāng)位于河流之畔，具有優(yōu)美的景觀環(huán)境，同時具有較好的通達(dá)性。因此，我們建議，西部水世界的游樂區(qū)沿著灞河河邊展開，度假區(qū)緊鄰游樂區(qū)在廣運潭內(nèi)部設(shè)置，而莊園區(qū)那么位于廣運潭內(nèi)部，具有很好的私密性。西部水世界選址建議示意圖規(guī)模建議在規(guī)模上，我們建議，西部水世界的總占地面積40公頃。其中，游樂區(qū)占地30公頃，建筑面積1萬平方米

17、；度假區(qū)占地5公頃，度假酒店200300間客房，總建筑面積3萬平方米；莊園區(qū)占地5公頃，假日別墅50棟，總建筑面積2萬平方米。工程投資估算及融資建議根據(jù)以上的工程初步定位，我們對西部水世界的工程投資額進(jìn)行了初步估算，詳見下表：本錢工程室內(nèi)海灘(萬元)度假酒店(萬元)莊園(萬元)合計萬元土地本錢80088008800824024前期費用2168103601386建安費用360013500600023100景觀和娛樂設(shè)施100005000500020000室外工程2667266726678000管理費4125493511312不可預(yù)見費84511267192690開發(fā)本錢2574731660231

18、0480512對于西部水世界工程的融資渠道，我們提供兩個方案：方案一推薦：整體招商即游樂區(qū)、度假區(qū)、莊園區(qū)由一個開發(fā)商整體開發(fā)。由于游樂區(qū)的投資回收速度相對較慢，可以把度假區(qū)、莊園區(qū)作為對游樂區(qū)的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，把西部水世界工程作為一個整體以招標(biāo)的方式出讓土地，方案優(yōu)者得。方案二：單獨招商即將游樂區(qū)、度假區(qū)和莊園區(qū)分別以不同的方式招商。游樂區(qū)由浐灞開發(fā)公司投資、經(jīng)營，或由通過招標(biāo)由開發(fā)商開發(fā)、經(jīng)營給予稅收或土地補(bǔ)償，而度假區(qū)和莊園區(qū)以拍賣、掛牌的方式出讓土地，價高者得。這個方案盡管降低了工程整體招商風(fēng)險，但對管委會自身的資金壓力較大，且不利于工程整體形象的統(tǒng)一，故方案一為推薦方案。時尚走廊西安從

19、此時尚工程開展背景時尚產(chǎn)業(yè)的開展歷來對一個城市的國際化程度有著標(biāo)志性的作用，國際公認(rèn)的國際化大都市往往都有強(qiáng)大的時尚產(chǎn)業(yè)。時尚產(chǎn)業(yè)包含了很多內(nèi)容，但由于時裝構(gòu)成了時尚業(yè)的核心，下面，我們時裝為例，說明其他國際化城市的時尚程度。紐約，是將群眾時尚普及并發(fā)揚(yáng)光大的“工廠，以CalvinKlein為代表的高級成衣、休閑裝、運動裝等品牌都居全球領(lǐng)導(dǎo)地位。另外，紐約國際時裝周、紐約國際家用紡織品展覽會、紐約國際面料展覽會、紐約國際眼鏡展覽會等等時尚展會，也使得紐約成為當(dāng)之無愧的“時尚之都。巴黎，世界時尚設(shè)計和信息發(fā)布中心。巴黎設(shè)計師以其獨有的冒險精神、豐富的創(chuàng)造力領(lǐng)導(dǎo)著世界的潮流，使這里成為高級時裝的發(fā)

20、源地，現(xiàn)在巴黎時裝產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值達(dá)幾百億美元，代表品牌Chanel更是遍布全世界。同樣，巴黎也擁有眾多的時尚展會：巴黎國際時裝周、巴黎國際服裝及紡織品定牌貿(mào)易展、國際服裝批發(fā)商展、巴黎國際成衣博覽會等等。米蘭的時裝那么帶有極強(qiáng)的建筑風(fēng)格，運用立體構(gòu)成的原理進(jìn)行裁剪。這里不僅是世界一流的面料制造基地，更是高級成衣發(fā)源地，擁有Prada等代表品牌。以米蘭國際時裝周、米蘭國際面料展覽會、米蘭國際鞋展、米蘭針織服裝展覽會等時尚展會也使得米蘭成為全球時尚產(chǎn)業(yè)的先鋒城市。另外，擁有悠久的紡織業(yè)傳統(tǒng)的倫敦，是經(jīng)典男裝的制作中心，也有倫敦國際時裝周等時尚展會作為支撐。在亞洲，東京可以被稱為東方民族融合西方文化的

21、典范，這里有一流的設(shè)計和品牌，有開展高品質(zhì)的時裝加工業(yè)，同樣有著世界級的代表品牌Kenzo和東京國際時裝周、東京國際家居家用紡織品展覽會等時尚展會。然而，在西安，時尚產(chǎn)業(yè)的開展與城市地位及經(jīng)濟(jì)開展是不相匹配的，具體表現(xiàn)在：時尚業(yè)尚未形成快速的反響機(jī)制，即設(shè)計與市場缺乏聯(lián)系紐帶；時尚人才缺乏，特別是具有國際營銷經(jīng)驗的復(fù)合型人才和設(shè)計大師；沒有形成全國性的品牌企業(yè)和品牌產(chǎn)品；沒有一個全國性、國際性的紡織、服裝產(chǎn)業(yè)博覽會；服裝市場相對于西北的輻射力主要集中在服裝批發(fā)；年實現(xiàn)產(chǎn)值紡織業(yè)179155.8萬元，服裝業(yè)37147.6萬元；出口創(chuàng)匯連年下降，從1998年3.5億美元的降到2003年的1.4億美

22、元；現(xiàn)有紡織企業(yè)23家，服裝企業(yè)僅9家這些現(xiàn)狀與西安作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)絕對核心的地位是不相匹配的。西安，需要時尚。但是，從另一個角度看，作為絲綢之路的起點，古長安是世界時尚的領(lǐng)導(dǎo)者；而作為歷史古都，西安有豐富文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，具有對外交流的先天優(yōu)勢，1988年，陜西紡織服裝工業(yè)曾經(jīng)占到全省的14.5%，雖然近幾年紡織服裝業(yè)出口創(chuàng)匯下降，但仍占西安出口總額的10%。另外，西安新聞傳媒的快速開展，為時尚的傳播提供良好的條件，這里已經(jīng)形成了面向西北的區(qū)域市場，聚集了以多彩集團(tuán)為代表的10多個大型和超大型的服裝批發(fā)市場。今年10月，西安已經(jīng)成功舉辦區(qū)域性的服裝博覽會西安服飾服裝博覽會。而且，西安還擁有與時

23、尚產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的眾多科研所和高等、中專院校。西安，可以時尚。工程開展理念正如上文中所說的，西安需要，并且可以時尚。那么，對于浐灞生態(tài)區(qū)來說，完全有條件成為西安時尚開展的起步區(qū)。西安時尚，從浐灞起步。首先，浐灞生態(tài)區(qū)擁有先天的地緣優(yōu)勢。這里近鄰傳統(tǒng)紡織產(chǎn)業(yè)聚集地紡織城，為時尚業(yè)開展提供了根底和底蘊(yùn)；并且與大型服裝批發(fā)市場聚集地長樂路和長纓路近，有一定的市場根底。另外，作為大型區(qū)域開發(fā)，浐灞生態(tài)區(qū)不僅為時尚產(chǎn)業(yè)開展提供了空間，而且為其產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提供了可能。復(fù)合型新城的定位為時尚產(chǎn)業(yè)提供了開展平臺，特別是會展和物流，更是推動了時尚的流行和傳播。因此，浐灞生態(tài)區(qū)同樣具有創(chuàng)新優(yōu)勢。所以，在浐灞生態(tài)區(qū)，我們可

24、以打造一條時尚走廊，奠定時尚浐灞的根底。時尚走廊的核心理念在于時尚，時尚的最直接表達(dá)在服裝，由服裝引領(lǐng)時尚。這樣，在浐灞生態(tài)區(qū)可以打造出西安時尚產(chǎn)業(yè)啟動平臺，為西安國際化增添時尚元素；還可以推進(jìn)西安傳統(tǒng)服裝紡織產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，提升產(chǎn)品附加值；同時促進(jìn)西安服裝服裝產(chǎn)業(yè)的整合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條；并且以紡織產(chǎn)業(yè)為根底，以服裝展示為核心，以服裝設(shè)計為動力，時尚休閑與時尚體驗為魅力的時尚產(chǎn)業(yè)。特別需要注意的是，時尚的提升關(guān)鍵在于制造時尚、傳播時尚和消費時尚。時尚走廊主題理念示意圖工程初步定位同樣，我們將分別從功能構(gòu)成、產(chǎn)品初步建議、選址建議和規(guī)模建議等方面對時尚走廊的初步定位給出建議。功能構(gòu)成從功能上來看，時尚

25、走廊應(yīng)當(dāng)主要包括以下幾個功能：時尚制造、時尚傳播、時尚消費、時尚體驗和時尚休閑。所謂時尚制造，即服裝業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的最前端，即“創(chuàng)造時尚，是時尚流行的源頭，以設(shè)計師工作營、培訓(xùn)中心、行業(yè)協(xié)會辦公等為代表；時尚傳播，是使新“制造的時尚更廣泛、更快捷的發(fā)布，是工程持續(xù)開展的核心動力引擎HeartDriver，將以展覽中心、會議酒店依托于在建的歐亞國際論壇和西安國際博覽中心、模特表演場地、服裝博物館等為載體；時尚消費，那么是時尚產(chǎn)業(yè)鏈的末端，是時尚走向市場的唯一實現(xiàn)途徑，如OUTLETS購物街及時尚餐飲、娛樂等配套；隨后，時尚體驗將作為整個時尚走廊產(chǎn)業(yè)功能的補(bǔ)充，與服裝產(chǎn)業(yè)形成互補(bǔ)和互動，以攝影基地、婚慶

26、攝影等為代表；最后，時尚休閑，是時尚產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的延伸，包括戶外運動等形式。產(chǎn)品初步建議對時尚走廊的產(chǎn)品形式的建議，將分別從五個功能出發(fā)，給出不同的產(chǎn)品建議。首先，對于時尚制造功能，主要以設(shè)計師工作營、行業(yè)協(xié)會辦公樓、培訓(xùn)學(xué)校為載體。其中，設(shè)計師工作營是為服裝設(shè)計師、攝影工作者、時尚媒體工作者提供度身定做的STUDIO，產(chǎn)品形式上表現(xiàn)為夸張的外立面設(shè)計，豐富、靈活的空間變化，與自然的親密接觸。靈感誕生之所而行業(yè)協(xié)會辦公樓，旨在吸引一些承辦具有影響力的會議、展覽或活動的行業(yè)協(xié)會，應(yīng)強(qiáng)調(diào)辦公的環(huán)境特點，以低密度辦公為主。優(yōu)美的辦公環(huán)境培訓(xùn)學(xué)校，可以設(shè)置一些相關(guān)專業(yè)，包括模特專業(yè)、美容美發(fā)專業(yè)、禮儀效勞

27、專業(yè)，以及其他一些專業(yè)考級、資格認(rèn)證等專項培訓(xùn)，以濱水的環(huán)境培養(yǎng)制造時尚的靈性。濱水的靈性培養(yǎng)第二，對于時尚傳播的功能，那么主要以模特表演場地、服裝博物館等產(chǎn)品為載體。為了突出自身特色，模特表演場地應(yīng)盡量布置成濱水特色的型臺。水上T型臺生態(tài)的T型臺噴泉T型臺服裝博物館展示的是服裝和時尚產(chǎn)業(yè)的開展歷史，是一種固定態(tài)的展示活動，應(yīng)以收藏和展示中國歷代的民族服裝服飾為主。服裝博物館第三，時尚消費功能的產(chǎn)品形式，是以合理的商業(yè)形態(tài)，將時尚產(chǎn)品銷售給消費者，同時為其提供餐飲、娛樂配套場所，以O(shè)UTLETS為主要代表。OUTLETS是源自美國的一種服裝直銷地產(chǎn)模式，一般選在城市外郊或者新區(qū)等自然環(huán)境優(yōu)美的

28、地段，建筑風(fēng)格多以旅游休閑、低密度和突出地理優(yōu)勢為主，同時結(jié)合了各種娛樂場所。那么，浐灞生態(tài)區(qū)時尚走廊里的OUTLETS，應(yīng)當(dāng)是時尚生活的最直接表達(dá)。在產(chǎn)品上，應(yīng)引進(jìn)原汁原味國外Factory OUTLETS，實現(xiàn)一種全新的現(xiàn)代購物業(yè)態(tài)。建議以商業(yè)街形式組織商業(yè)，改變普通大賣場的局促感，同時與園林和山水充分結(jié)合。低密度購物街區(qū)購物街區(qū)中的兒童樂園第四，時尚走廊中的時尚體驗功能，那么主要是通過時尚攝影基地、婚慶攝影等產(chǎn)品形式表現(xiàn)出來的。婚慶攝影廣場最后，針對時尚休閑功能，那么主要是通過建設(shè)一系列戶外運動的場所，打造“運動也時尚的概念。豐富的戶外運動空間選址建議對于時尚走廊的選址，應(yīng)優(yōu)先考慮靠近紡

29、織城，以便有利于形成產(chǎn)業(yè)互動；同時，注意與歐亞國際論壇和西安國際博覽中心的互動，便于產(chǎn)業(yè)的延伸；最后，應(yīng)通過線形布局形成走廊，注意利用廣運潭和灞河的水景。因此，我們建議，時尚走廊應(yīng)位于浐灞三角洲的灞河沿岸，與廣運潭形成良好的互動。時尚走廊選址建議示意圖規(guī)模建議由于時尚走廊實際上主要起樣板展示功能，因此，其規(guī)模應(yīng)盡可能小，以滿足“小循環(huán)中實現(xiàn)大循環(huán)的要求。根據(jù)不同物業(yè)屬性本身對規(guī)模的要求和市場容納量的考慮，建議時尚走廊的總占地規(guī)模23萬平方米，容積率按0.3考慮，總建筑面積在7萬平方米左右。其中，設(shè)計師工作營20000平方米；培訓(xùn)學(xué)校20000平方米；模特表演場地以室外T型臺為主，無建筑；服裝博

30、物館10000平方米；OUTLETS商業(yè)街20000平方米。工程投資估算及融資建議根據(jù)以上的工程初步定位，我們對時尚走廊的工程投資額進(jìn)行了初步估算，詳見下表：本錢工程金額(萬元)土地本錢13814前期費用840建安費用14000室外工程2450管理費432不可預(yù)見費886開發(fā)本錢32422在時尚走廊工程的開發(fā)中，浐灞生態(tài)區(qū)可以與西安、陜西紡織服裝行業(yè)協(xié)會、管理機(jī)構(gòu)及企業(yè)建立合作關(guān)系，可以與陜西省國際展覽中心建立互動關(guān)系，推進(jìn)時尚會展。而工程最正確融資時機(jī)，那么應(yīng)選擇在與各方建立合作關(guān)系之后，利用產(chǎn)業(yè)關(guān)系平臺進(jìn)行工程招商融資。另外，在招商之前必須進(jìn)行概念性設(shè)計，并對T型臺等室外空間進(jìn)行營造，增強(qiáng)

31、投資者信心。歐亞國際城西安從此都市工程開展背景作為國際化的一個重要內(nèi)涵，人口國際化是國際大都市的重要標(biāo)志。按照國際公認(rèn)的觀點，作為一個國際性的大都市，外籍人口占總?cè)丝诘谋壤话阋笤谝陨?。如瑞士，瑞士居民中的外籍人口比率相?dāng)高，2004年達(dá)20.6%。五分之一的兒童出生于父母至少一方是外國人的家庭。再如香港，香港有大量的外籍人口，并擁有全球最大的領(lǐng)事使團(tuán)。據(jù)統(tǒng)計，2002年底，在港的外籍人口接近53萬，約占香港總?cè)丝诘?。而就國內(nèi)城市而言，通常距離這一標(biāo)準(zhǔn)還有較大的距離。以國內(nèi)城市中國際化程度最高的上海為例，上海有387.11萬外來流動人口，1600萬常住和暫住人口中外籍人士接近50萬人，但也

32、僅僅占總?cè)丝诘?左右。在人口國際化方面，西安的特征那么表現(xiàn)為“流量有余，存量缺乏。目前，西安每年接待的游客總量超過千萬人次，其中，外籍游客已經(jīng)接近百萬，但是，據(jù)統(tǒng)計，外籍游客在西安的平均滯留時間只不到3天，長期工作、居住在西安的外籍人口非常少。對于提高西安人口國際化水平來說，受經(jīng)濟(jì)開展階段的限制，直接追求在西安長期居留的外籍人口比例的提高在短期內(nèi)是不現(xiàn)實的，但我們可以通過增加外籍游客在西安的逗留時間，從而在較長的時間內(nèi)實現(xiàn)動態(tài)的“人口國際化。工程開展理念那么，在實現(xiàn)西安人口國際化的過程中，浐灞生態(tài)區(qū)作為城市開展的一個新興區(qū)域，又扮演著城市副都心的重要角色，完全有條件塑造出一個異域風(fēng)情的主題生活

33、區(qū)，以歐亞國際城為載體，給老外一個多留幾天的理由。歐亞國際城主題理念示意圖實際上，在歐亞國際城的開展理念中，這里并不僅僅是給外國游客一個特別的生活區(qū)，從而延長他們在西安的逗留時間，更是給西安市民一個距離鐘樓十公里的“異國他鄉(xiāng)，吸引更多的西安市民來此體驗真正的異域生活。由于歐亞國際城是西安的“老外生活區(qū)，外國人隨處可見，而且，這里有原汁原味的國外商業(yè)街，在這里，市民會產(chǎn)生一種“異境感，可以體驗一天，甚至更長時間的外國生活。因此，歐亞國際城的開展，以留下外國游客為引子，更多的開展空間在于吸引西安市民的關(guān)注，從而在浐灞生態(tài)區(qū)開展初期提升新區(qū)的知名度和“人氣。工程初步定位歐亞國際城的工程定位也將分別從

34、功能構(gòu)成、產(chǎn)品初步建議、選址建議和規(guī)模建議等方面分別說明。功能構(gòu)成歐亞國際城的功能應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)對外國人的聚集作用。因此，首先應(yīng)力爭成為西安的領(lǐng)館區(qū)，這將為歐亞國際城國際化氣氛的形成起到重要的作用。除此之外，還應(yīng)有一些異域風(fēng)情的商業(yè)街，如餐飲街包括咖啡廳、酒吧、西餐館、快餐店等等和休閑娛樂場所等。另外，歐亞國際城還應(yīng)有居住功能，從而為外國人提供一些暫居性場所，包括酒店效勞式公寓和小規(guī)模主題酒店等。產(chǎn)品初步建議對于商業(yè)局部，一方面要突出歐亞國際城的異域風(fēng)情，另一方面，也應(yīng)展現(xiàn)浐灞生態(tài)區(qū)的環(huán)境特色，以濱水酒吧街、餐飲街等為主要形式，從建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、經(jīng)營內(nèi)容、店鋪形象等多方面表達(dá)歐亞國際城的國際性

35、。歐亞國際城商業(yè)局部產(chǎn)品建議居住功能的物業(yè)主要包括酒店效勞式公寓和小規(guī)模主題酒店，以較低密度的建筑形式出現(xiàn)，同時，在建筑風(fēng)格上突出異域性，使人們在這里體驗到與西安甚至中國其他地方不一樣的居住氣氛。歐亞國際城居住物業(yè)產(chǎn)品建議選址建議歐亞國際城對于浐灞生態(tài)區(qū)來說，是國際浐灞的最正確詮釋。因此，其選址應(yīng)位于區(qū)域中心區(qū)內(nèi)，靠近歐亞國際論壇，同時，應(yīng)與周邊的高檔商務(wù)環(huán)境形成互動。歐亞國際城選址建議示意圖規(guī)模建議考慮到西安目前國際人口的基數(shù)，歐亞國際城的開展還需要一定的時間，因此，在開發(fā)初期，除了領(lǐng)館區(qū)的規(guī)模需要由各國領(lǐng)館自行確定外，商業(yè)和居住物業(yè)的規(guī)模都不宜過大，建議歐亞國際城總體占地面積在10萬平方米

36、左右，商業(yè)建筑面積約為2萬平方米，居住面積約為5萬平方米。工程投資估算及融資建議根據(jù)以上的工程初步定位，我們對歐亞國際城的工程投資額進(jìn)行了初步估算，詳見下表：本錢工程金額(萬元)土地本錢6006前期費用900建安費用15000室外工程1600管理費438不可預(yù)見費897開發(fā)本錢24840由于歐亞國際城的商業(yè)與居住物業(yè)整體規(guī)模較小，且作為浐灞生態(tài)區(qū)的點睛之筆，工程開發(fā)的品質(zhì)非常重要，因此，我們建議，由浐灞開發(fā)公司自主開發(fā)歐亞國際城中的商業(yè)和居住物業(yè)。為降低運營本錢，可以請商業(yè)管理公司或酒店管理公司代為管理。如果以招標(biāo)模式開發(fā)的話，也應(yīng)采取方案優(yōu)先而非價格優(yōu)先的原那么。另外，對于領(lǐng)館區(qū)，通過與各領(lǐng)

37、館洽談，可分別采取領(lǐng)館自建或浐灞開展公司代建形式。Mall Of Chanba (MOC)西安從此都市工程開展背景對于通常的國際大都市來說，其城市中的商業(yè)通常具備以下四個特征：豐富、時尚、體驗、娛樂。“豐富是指城市商業(yè)的總體規(guī)模較大，在興旺國家，人均商業(yè)面積約為1.2平方米，商業(yè)總量大，業(yè)態(tài)、業(yè)種極為豐富，大型shopping mall層出不窮；“時尚是城市的標(biāo)簽，而商業(yè)，應(yīng)當(dāng)是時尚最直接的載體；“體驗，是商業(yè)開展的新趨勢，目前，體驗型消費已經(jīng)成為商業(yè)開展的國際潮流；而“娛樂，那么是指商業(yè)設(shè)施的功能已經(jīng)不僅僅是購物，而大都涵蓋了電影院、餐廳、夜總會等娛樂設(shè)施。相對而言，西安目前商業(yè)的開展那么存

38、在單體規(guī)模缺乏、功能單一、競爭初級、偏于傳統(tǒng)等缺乏之處。目前西安最大的商業(yè)設(shè)施開元商城建筑面積約10萬平方米，城市中缺少大規(guī)模旗艦商業(yè)；在經(jīng)營的商業(yè)場所中，大多仍停留在“為購物而購物的地方，缺少更多吸引消費者的“城市觸媒；而商場之間的競爭仍然停留在打折促銷等手段，沒有引入更高層次的吸引顧客的手段；而且，無論是經(jīng)營內(nèi)容、賣場布置、還是購物方式，都缺乏時尚、現(xiàn)代的元素。綜合來看，西安的商業(yè)開展現(xiàn)狀與一個國際化城市的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還有著較大的差距。工程開展理念在浐灞生態(tài)區(qū)的開展中，有商務(wù)、居住、會展、旅游、商業(yè)等多產(chǎn)業(yè)共同開發(fā)，有優(yōu)越的自然生態(tài)條件和大規(guī)?？砷_發(fā)用地，而且，浐灞生態(tài)區(qū)與舊城中心“假設(shè)即假設(shè)

39、離的地理位置關(guān)系、“城市副都心的區(qū)域定位和國際性會議的高起點，都支持大規(guī)模shopping mall的開發(fā)。因此，綜合來看，浐灞生態(tài)區(qū)適合大規(guī)模主題性綜合購物中心的開發(fā)，有條件成為西安商業(yè)國際化的先行者，引領(lǐng)西安走向國際大都市。我們建議，浐灞生態(tài)區(qū)的綜合購物中心應(yīng)表達(dá)浐灞生態(tài)區(qū)的特色，以浐灞河命名，即Mall of ChanbaMOC。對MOC的解釋，既可以闡述為Mall Of Chanba,，也可以解釋為Mall On the Chanba，說明這個shopping mall是與浐灞河緊密相連的，是一座浐灞河上河邊的“水上購物中心。而且，MOC與世界知名的美國大型購物中心MOA相似，容易提高

40、國際知名度，引起國外消費者的共鳴。另外，在MOC的開展理念中，還應(yīng)充分強(qiáng)調(diào)“水中城的概念。作為一個水主題的體驗型購物中心，要多方面表達(dá)“水的存在，讓顧客與水“親密接觸，體驗到“水中購物的樂趣，包括水景觀購物中心的設(shè)計、水上購物活動和水主題商品的銷售等等。這樣，MOC將突破西安市現(xiàn)有傳統(tǒng)百貨店的單一形式，將零售與餐飲、休閑娛樂等功能相結(jié)合，形成一個娛樂/零售綜合體，整個Shopping Mall就是一個水中的迷你都市。另外外，在Shopping Mall的局部，還可以打造廣運潭“水關(guān)主題購物區(qū)，重現(xiàn)廣運潭“水關(guān)的歷史功能，以船作為購物交通工具，重現(xiàn)“船皆尾相銜進(jìn)，數(shù)十里不絕的水關(guān)交易場面。工程初

41、步定位在MOC中，不僅要有通常購物中心中具有的百貨店、專賣店、餐飲店、超市等根本功能，還應(yīng)包含突出工程自身體驗性、娛樂性和時尚感，增加體育鍛煉區(qū)、生態(tài)環(huán)保展示園、超級影院、室內(nèi)迷你運動場、結(jié)婚禮堂、創(chuàng)意空間、KTV等等功能區(qū)，使整個shopping mall的功能豐富起來。Shopping Mall整體規(guī)劃風(fēng)格示意圖帶有河流暗示的shopping mall名稱大量玻璃窗的使用增加了購物中心的濱水性馬來西亞“綠野仙蹤水主題購物中心具有充分體驗性和娛樂性的購物中心為了表達(dá)“水主題購物中心的體驗性，MOC的選址首先應(yīng)該臨河。其次，作為一個大型的商業(yè)設(shè)施，還應(yīng)當(dāng)具有非常便捷的交通聯(lián)系，包括與城市中心的

42、交通聯(lián)系和與浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)部其他功能區(qū)的交通聯(lián)系。MOC選址建議示意圖在確定MOC的規(guī)模時，應(yīng)主要遵循兩個原那么：首先，MOC作為西安新一代的商業(yè)設(shè)施，其規(guī)模應(yīng)與西安市中心已有的大型百貨店開元、百盛等的規(guī)模十萬平方米左右拉開一定距離；同時，為了躲避開發(fā)中的市場風(fēng)險，適度考慮西安市商業(yè)市場的容納量，應(yīng)遠(yuǎn)小于國外以及國內(nèi)較興旺城市中的大型Shopping Mall規(guī)模。在這里，可以參考的shopping mall的規(guī)模包括：美國MOA約39萬平方米；馬來西亞Mid-Valley Megamall約42萬平方米；北京金源Mall約68萬平方米。綜合以上考慮，我們建議MOC的總規(guī)?？刂圃?5萬平方米建筑

43、面積左右，占地面積約15萬平方米。工程投資估算及融資建議根據(jù)以上的工程初步定位，我們對MOC的工程投資額進(jìn)行了初步估算，詳見下表：本錢工程金額(萬元)土地本錢9009前期費用2520建安費用42000室外工程3900管理費1211不可預(yù)見費2482開發(fā)本錢61121對于工程開發(fā)的操作，由于這是一個典型的商業(yè)地產(chǎn)工程，具有較大的盈利空間，我們建議將MOC的地塊整體拍賣、掛牌或招標(biāo)。但是，在土地出讓不理想的情況下，可以由浐灞開展公司與開發(fā)商共同完成一、二級開發(fā)?？祻?fù)基地西安從此健康工程開展背景亞健康，是“自感不爽，檢查無病，是介于健康與疾病之間的第三種狀態(tài)。大城市社會環(huán)境因素導(dǎo)致的潛在心理緊張和壓

44、力、不良的生活方式、環(huán)境污染等因素是造成亞健康的重要原因。亞健康已被醫(yī)學(xué)界公認(rèn)為與艾滋病并列的21世紀(jì)人類健康大敵。世界衛(wèi)生組織在全球范圍內(nèi)的調(diào)查說明，真正健康的人只占5%，被診斷患病的缺乏20%，有75%以上的人群處于亞健康狀態(tài)。我國亞健康狀態(tài)人群約占我國人口的70%，北京人亞健康率是75.31%，上海的亞健康率是73.49%，廣東的亞健康率是73.41%，這三個地區(qū)明明顯高于國內(nèi)其他地區(qū)。從另一個角度看，我國知識分子平均壽命僅58歲，低于全國平均壽命10歲左右，亞健康現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。在這樣的背景下，亞健康產(chǎn)業(yè)面臨巨大的開展?jié)摿?。?1世紀(jì)，人類將實施預(yù)防性健康策略，其重點就是防治亞健康。隨著

45、亞健康人群的大量增加，人們對亞健康的關(guān)注程度逐漸提高，對亞健康的研究不斷深入，人類的生活方式和社會醫(yī)療體系正在發(fā)生巨大的變化，亞健康產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生。其中，追求長壽是亞健康產(chǎn)業(yè)開展的內(nèi)在動力；而科學(xué)和技術(shù)的進(jìn)步使亞健康產(chǎn)業(yè)脫穎而出具有了一定的現(xiàn)實根底；同時，經(jīng)濟(jì)開展和人們觀念上的進(jìn)步成為亞健康產(chǎn)業(yè)成長壯大的重要條件。在我國，專門的亞健康醫(yī)院在國際性大城市率先創(chuàng)立。2004年1月4日，我國首家亞健康醫(yī)院北京愛康醫(yī)院落戶北京CBD。愛康醫(yī)院由世界500強(qiáng)企業(yè)SK集團(tuán)和衛(wèi)生部國際交流與合作中心共同投資創(chuàng)立，是目前京城最大的中外合資綜合性醫(yī)院，這里針對亞健康人群設(shè)計“三維體檢，即在常規(guī)生理病理體檢的根底上

46、，增加心理和體能的檢測工程。另外，香山亞健康醫(yī)院也在北京香山風(fēng)景區(qū)落戶，主要從醫(yī)院環(huán)境的改變來調(diào)節(jié)人的心情，引導(dǎo)人的生活方式，結(jié)合科學(xué)的治療方法，實現(xiàn)對亞健康狀態(tài)的根治。而在西安，目前尚無真正意義上的亞健康醫(yī)院。西安建國飯店有一家陜西亞健康診治中心，面積4000余平方米，規(guī)模較小，設(shè)有體檢部、康療中心、藥學(xué)部、商品部、健康飲吧、研發(fā)部等部門。另外，亞健康醫(yī)院門診在西安也得到了不少醫(yī)院的追溯，紛紛建立起自己的亞健康?？崎T診。但是，這些都不是真正意義上的亞健康醫(yī)院，西安的亞健康產(chǎn)業(yè)有著巨大的開展空間。工程開展理念而對于西安亞健康產(chǎn)業(yè)的開展來說，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是創(chuàng)立健康產(chǎn)業(yè)群落的前提條件，西安的醫(yī)科

47、大學(xué)及醫(yī)學(xué)研究機(jī)構(gòu)為亞健康研究提供了可能，西安及周邊城市為健康產(chǎn)業(yè)群落提供充足的客戶源，另外，亞健康產(chǎn)業(yè)的開展不僅給當(dāng)?shù)卣畮砭薮蟮亩愒?，同時能提供一定數(shù)量的就業(yè)崗位。綜合以上因素判斷，我們認(rèn)為浐灞生態(tài)區(qū)具備了創(chuàng)立健康醫(yī)院的條件，亞健康醫(yī)院的開發(fā)將在最大程度上挖掘區(qū)域的地段價值，給區(qū)域帶來強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，特別是與康復(fù)中心、理療中心、療養(yǎng)中心共同構(gòu)建康復(fù)基地時尤為突出。因此，浐灞生態(tài)區(qū)康復(fù)基地的主題理念應(yīng)當(dāng)表達(dá)在：倡導(dǎo)健康生活理念，引領(lǐng)西部健康時尚，引導(dǎo)健康生活方式；充分開掘浐灞生態(tài)區(qū)的景觀優(yōu)勢，創(chuàng)立西部第一健康產(chǎn)業(yè)群落；追隨國際性大城市潮流，實施預(yù)防性健康戰(zhàn)略；營造優(yōu)美環(huán)境，提供短期、中期、

48、長期的養(yǎng)身場所?？祻?fù)基地倡導(dǎo)的健康應(yīng)當(dāng)是一種全面的健康，是“治、“養(yǎng)、“息相結(jié)合的一種康復(fù)過程，由短期、被動的治療，向中期、半被動的休養(yǎng)，以及長期、主動的生息過渡。工程初步定位與“治、“養(yǎng)、“息的開展理念相對應(yīng)，康復(fù)基地的功能構(gòu)成也將以亞健康醫(yī)院為核心，構(gòu)建一個長期、短期相結(jié)合的亞健康產(chǎn)業(yè)體系。其中，與治療相對應(yīng)的亞健康醫(yī)院，是為亞健康患者提供一種非傳統(tǒng)醫(yī)院感覺的醫(yī)療場所，使其在短期內(nèi)恢復(fù)健康；與“休養(yǎng)相對應(yīng)的療養(yǎng)康復(fù)中心，旨在為亞健康治愈者提供療養(yǎng)效勞，為休假者身心恢復(fù)提供場所；與“生息向?qū)?yīng)的那么是健康住宅社區(qū)，提供一個有利于健康的長期居住場所，這里不僅居住環(huán)境是健康的，而且還能享受到亞健

49、康醫(yī)院和療養(yǎng)康復(fù)中心帶來的健康效勞。康復(fù)基地功能布局建議示意圖亞健康醫(yī)院浐灞生態(tài)區(qū)的亞健康醫(yī)院，應(yīng)當(dāng)包括亞健康研究中心和醫(yī)療中心兩個局部。其中，亞健康研究中心的成立有利于提升康復(fù)基地的知名度和美譽(yù)度。亞健康研究中心可以吸引西安著名醫(yī)科大學(xué)，如第四軍醫(yī)大學(xué)、西安醫(yī)學(xué)院、西安交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院等在浐灞生態(tài)區(qū)建立分校，或者吸引專門的醫(yī)學(xué)研究機(jī)構(gòu)入駐。這樣，與高等院校或科研機(jī)構(gòu)聯(lián)合建立的亞健康研究中心，可以提高專業(yè)性與影響力。醫(yī)療中心建議優(yōu)美的室外環(huán)境先進(jìn)的設(shè)備與效勞療養(yǎng)康復(fù)中心療養(yǎng)康復(fù)中心的主要功能包括健身康復(fù)中心、療養(yǎng)中心和專門護(hù)理中心。療養(yǎng)康復(fù)中心整體形象建議療養(yǎng)康復(fù)中心里的健身康復(fù)中心，是以健身場

50、所為主要形式，實現(xiàn)對人們身體的療養(yǎng)康復(fù)。健身康復(fù)中心建議療養(yǎng)中心主要包括溫泉療養(yǎng)中心和傳統(tǒng)中醫(yī)按摩中心兩大局部。其中，溫泉療養(yǎng)中心包括中醫(yī)(南藥)溫泉吧、日式歐式湯吧(SPA)、溫泉花浴、溫泉泥浴、溫泉按摩浴等等功能；傳統(tǒng)中醫(yī)按摩中心那么主要包括推拿、理療、針灸等傳統(tǒng)功能。天然SPASPA會館特殊護(hù)理中心，那么是針對不同人群提供的不同方面的專門護(hù)理，如月子護(hù)理中心、老人護(hù)理中心等等。月子護(hù)理中心老人護(hù)理中心健康住宅社區(qū)世界衛(wèi)生組織對健康的定義，是在身體上、精神上、社會上完全處于良好的狀態(tài)，而不是單純的指疾病或病弱。相應(yīng)的，健康住宅也應(yīng)該是能夠使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住

51、宅。對健康住宅的評估指標(biāo)，包括人居環(huán)境的健康性、自然環(huán)境的親和性、住區(qū)的環(huán)境保護(hù)和健康的保障。而從國外住宅的開展趨勢來看，大局部興旺國家的住宅建設(shè)，都是從最先面臨的節(jié)省能源和資源出發(fā)，逐漸了解地球環(huán)境與人類生存息息相關(guān)，轉(zhuǎn)而為保護(hù)生態(tài)綠化，最后回歸到人類生活根本條件舒適與健康。在近20年開展中，經(jīng)歷節(jié)能住宅、生態(tài)住宅和健康住宅三個開展階段。在我國，健康住宅的試點工程也正在展開。經(jīng)過“健康住宅建設(shè)專家技術(shù)委員會有關(guān)專家對國內(nèi)20多家報名的房地產(chǎn)工程反復(fù)調(diào)查、了解、考核，對工程的規(guī)劃、建設(shè)方案、健康住宅建設(shè)方案進(jìn)行初審、復(fù)審，現(xiàn)有北京奧林匹克花園健康住宅、北京金地格林小鎮(zhèn)健康住宅和廈門浪琴灣小區(qū)3

52、個房地產(chǎn)工程入圍“健康住宅試點。這些健康住宅建設(shè)試點采用的是“跟進(jìn)機(jī)制，整個建設(shè)過程都將在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行，試點單位均與國家住宅工程中心簽訂“健康住宅建設(shè)協(xié)議書，嚴(yán)格按照“專家意見及“方案任務(wù)書實施，而且是在過程中控制、進(jìn)行階段評估。因此，在本工程的開發(fā)中，首先應(yīng)爭取作為健康住宅試點，研究西部健康住宅建設(shè)范式。然后，進(jìn)一步倡導(dǎo)“健康生活新理念，在運動中恢復(fù)身心，在休閑中享受生活。這樣，嚴(yán)格按照健康住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實施的健康住宅社區(qū)，可以提升住宅本身的內(nèi)在品質(zhì)，在社區(qū)中提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然和親和自然，注重住區(qū)內(nèi)視覺環(huán)境保護(hù)，污水處理，垃圾收集與處理，并健全醫(yī)療保健體系、家政效勞系統(tǒng)、公共

53、健身設(shè)施、社區(qū)老人活動場所等硬件設(shè)施?？祻?fù)基地的選址最重要的原那么是生態(tài)環(huán)境的優(yōu)美，并與鬧市區(qū)有一定距離，以便營造異境感，同時，還要與城市中心區(qū)保持相對便捷的交通聯(lián)系。因此，建議康復(fù)基地位于廣運潭周邊，不臨灞河，鄰近三環(huán)路。康復(fù)基地選址建議示意圖康復(fù)基地的總占地面積建議在1平方公里左右，其中，亞健康醫(yī)院占地面積2萬平方米，建筑面積4萬平方米；療養(yǎng)康復(fù)中心占地面積10萬平方米，建筑面積5萬平方米；健康住宅社區(qū)占地面積10萬平方米，建筑面積10萬平方米。工程投資估算及融資建議根據(jù)以上的工程初步定位，我們對康復(fù)基地的工程投資額進(jìn)行了初步估算，詳見下表：本錢工程亞健康醫(yī)院(萬元)醫(yī)療康復(fù)中心(萬元)健

54、康住宅(萬元)合計(萬元)土地本錢24026006600614414前期費用26475010802094建安費用4400125001800034900室外工程800250030006300管理費1373945521082不可預(yù)見費28080711322219開發(fā)本錢8283229572977061010對于康復(fù)基地工程的融資渠道，我們建議亞健康醫(yī)院和療養(yǎng)康復(fù)中心最好聯(lián)合招商，采用招標(biāo)方式，并給予一定的政策優(yōu)惠，而健康住宅社區(qū)那么以拍賣、掛牌、招標(biāo)的順序安排招商策略，并可由浐灞開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)。另外，也可以把三者結(jié)合在一起，以招標(biāo)形式進(jìn)行整體招標(biāo)，方案優(yōu)者得。文化創(chuàng)意基地西安從此復(fù)興工程開展背景

55、城市文化產(chǎn)業(yè)的開展水平是創(chuàng)新能力的重要反映和根本標(biāo)志，文化產(chǎn)業(yè)在塑造城市整體形象、增加城市文化含量以及提升城市文化品位方面具有顯著的強(qiáng)化作用，文化產(chǎn)業(yè)的開展必然提升綜合效勞功能的活力。從國際上許多大城市的開展經(jīng)驗上看，國際化大都市必然是主要文化中心，而且，未來經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊不再是制造業(yè)，而是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。紐約的文化產(chǎn)業(yè)紐約的電視、播送報紙、雜志和書籍，都塑造和影響著美國人的思想。目前，紐約擁有4家日報社、2000多家周刊和月刊雜志、80多家新聞有限效勞機(jī)構(gòu)、4家國內(nèi)電視網(wǎng)絡(luò)和至少25家大型播送公司以及數(shù)百家如?時代?、?新聞周刊?等國家級雜志的總部。紐約通過全美三大播送網(wǎng)控制著2139家電臺和電

56、視臺；通過?紐約時報?、?華爾街日報?、?時代周刊?、?新聞周刊?等出版媒體影響全國的輿論界。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是20世紀(jì)90年代來紐約經(jīng)濟(jì)開展的一個主要動力，對紐約市的經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)超過了120億美元之多。曼哈頓LOFT生活倫敦的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)倫敦是英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集地。統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，倫敦的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占英國總數(shù)的12%；倫敦的藝術(shù)根底設(shè)施占英國總數(shù)的40%；唱片工作室占英國總數(shù)70%；英國音樂商業(yè)活動的90%、電影和電視生產(chǎn)的70%、廣告的46%、時尚設(shè)計的85%和建筑設(shè)計的27%都來自倫敦。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為倫敦經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值已經(jīng)占到倫敦經(jīng)濟(jì)的15%；從業(yè)人口68

57、萬，占倫敦總就業(yè)人口的20%；已經(jīng)成立了11700家文化產(chǎn)業(yè)公司和集團(tuán)。甚至在南倫敦路易斯翰，已經(jīng)開辟了“創(chuàng)意商業(yè)企業(yè)區(qū)。東京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)東京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)人口總數(shù)達(dá)1004547人，到達(dá)東京城市就業(yè)總數(shù)的15.9%，這一數(shù)字還到達(dá)日本全國文化產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口的16.3%，而僅從總就業(yè)人口來看，東京的就業(yè)人口僅占全國的9.9%。也就是說，東京的文化產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占全國的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總就業(yè)人口在全國的比例，這充分說明東京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興旺，也證明了它作為日本全國文化中心的地位。在這樣的國際背景下，對于西安來說，文化需要復(fù)興，更需要產(chǎn)業(yè)化開展。西安的文化產(chǎn)業(yè)實際上經(jīng)歷了一個衰落的過程，文化

58、產(chǎn)業(yè)增加值僅占占全市生產(chǎn)總值的4.4%，文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，媒體、游戲、硬件等衍生產(chǎn)業(yè)開展落后。但是，西安具有文化復(fù)興的有利條件，包括世界歷史文化名城的優(yōu)勢、教育、科技、文化人才的優(yōu)勢、地域文化資源的優(yōu)勢等等，特別是對于文化前端產(chǎn)業(yè)文化制造，西安具有一定的根底，如文學(xué)等創(chuàng)造性藝術(shù)，電影等表演類藝術(shù)。而且，西安已經(jīng)被列入國家文化產(chǎn)業(yè)試點城市，這也為西安文化復(fù)興提供了歷史機(jī)遇。工程開展理念在西安文化需要復(fù)興，又有了一定歷史機(jī)遇的條件下，浐灞生態(tài)區(qū)有條件為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者提供適宜的空間。浐灞生態(tài)區(qū)優(yōu)越的自然自然和生態(tài)條件，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者提供了釋放心情、激發(fā)靈感的空間；而作為新區(qū)，這里又可以為創(chuàng)意

59、產(chǎn)業(yè)者追求個性建筑空間提供可能。而且，浐灞生態(tài)區(qū)同樣具備有深厚的歷史底蘊(yùn)和扎實的文化根底，周邊擁有較為興旺的文化產(chǎn)業(yè)，包括西南方向的西部電影集團(tuán)、西南方向的大學(xué)集中區(qū)和即將在浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)部建設(shè)的大學(xué)城等等，這些都為浐灞生態(tài)區(qū)提供了文化復(fù)興的條件。因此，浐灞生態(tài)區(qū)，完全可以作為西安文化復(fù)興的源頭。正所謂“仁者樂山、智者樂水，浐灞生態(tài)區(qū)依托良好的自然資源和河流景觀，可以成為西安深厚歷史文化的復(fù)興、西安國際化復(fù)興核心所在；可以開展最前端的文化制造功能，帶動文化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸開展；可以利用區(qū)域的文化資源和自然資源，挖掘區(qū)域的文化價值；可以提供SOHO空間，聚集現(xiàn)有文化創(chuàng)意工作從業(yè)者；還可以與周邊文化產(chǎn)業(yè)

60、良性互動，形成產(chǎn)業(yè)的遞延開展。文化創(chuàng)意基地，浐灞文化復(fù)興的孵化器。工程初步定位就功能構(gòu)成而言，文化創(chuàng)意基地的核心功能為創(chuàng)造性藝術(shù)，即文化制造，而其他衍生產(chǎn)業(yè)的開展有賴于核心產(chǎn)業(yè)。浐灞生態(tài)區(qū)打造的西安文化復(fù)興孵化器文化創(chuàng)意基地，必須從文化制造產(chǎn)業(yè)開始，即如下列圖所示，必須從核心向周邊逐漸開展。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)構(gòu)成關(guān)系示意圖從產(chǎn)品形式上看，文化創(chuàng)意基地那么表現(xiàn)為創(chuàng)意者家園OFFICE VILLA。由于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要個性、另類的工作空間，而文化制造產(chǎn)業(yè)主要是由小企業(yè)承當(dāng)?shù)?，在英國，文化部門里56%的主要工作人員都受雇于25人以下的公司，40%都是自謀職業(yè)者。因此，他們的工作場所需要強(qiáng)調(diào)周圍環(huán)境或者產(chǎn)品