資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)_案例_第四章 自然資源的價(jià)值與估價(jià)案例分析

1、第四章 自然資源的價(jià)值與估價(jià)本章關(guān)鍵詞資源有價(jià)值論；市場(chǎng)比擬法；收益復(fù)原法；時(shí)機(jī)本錢法；替代價(jià)格法；影子價(jià)格法案例分析案例1. 森林資源的估價(jià)以吉林省磐石市三棚鎮(zhèn)三道溝林場(chǎng)為例森林資源價(jià)值包括森林中的木材、動(dòng)植物微生物等產(chǎn)品的價(jià)值以及森林的生態(tài)、欣賞、旅游價(jià)值。不過森林的價(jià)值目前根本上仍是木材的價(jià)值，木材價(jià)值即林價(jià)可以由宜林地的地租加上有關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用來計(jì)算。1、宜林地地租。林租確實(shí)定和地租確實(shí)定一樣是以劣等地為基準(zhǔn)的，劣等宜林地的所有者要取得絕對(duì)地租，由于優(yōu)等宜林地效益更高，因而優(yōu)等宜林地所有者還要取得級(jí)差地租，級(jí)差地租和絕對(duì)地租歸宜林地所有者所有；2、營(yíng)林本錢這是經(jīng)營(yíng)森林時(shí)付出的本錢包括a.

2、 造林費(fèi)、種苗、整地、栽植、幼撫、施肥等費(fèi)用，b.經(jīng)營(yíng)費(fèi)，護(hù)林、防火、防治病蟲害等費(fèi)用，c.管理費(fèi)，行政管理、技術(shù)管理、科研、社會(huì)負(fù)擔(dān)及工資等費(fèi)用，由于森林資源周期較長(zhǎng)還要考慮資本的時(shí)間價(jià)值；3、營(yíng)林的利稅，營(yíng)林也獲取收益和繳納稅金；4、其他費(fèi)用，包括林木生產(chǎn)中的各種損失，如森林火災(zāi)、蟲災(zāi)、凍害等不可抗拒的損失。林價(jià)也可以由市場(chǎng)價(jià)值來計(jì)算，森林可以有限地或無限地采伐下去以一個(gè)可永續(xù)的開采速度來進(jìn)行開采，即開采速度低于或等于生長(zhǎng)速度，將未來的收益折現(xiàn)即為現(xiàn)在的林價(jià)：V有限年限 4-21V永續(xù)采伐 4-22例如：2001年，因林場(chǎng)承包糾紛，吉林省磐石市三棚鎮(zhèn)大一步村村民李奔河和村委會(huì)請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)三

3、道溝林場(chǎng)林木價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。吉林市華倫會(huì)計(jì)師事務(wù)所森林資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)部，接受磐石市林業(yè)局的委托，對(duì)該爭(zhēng)議的林分進(jìn)行了林木資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 1 評(píng)估林分概況及有關(guān)參數(shù)被評(píng)估林分位于吉林省磐石市三棚鎮(zhèn)大一步村三道溝經(jīng)營(yíng)場(chǎng)的2.5公頃原退耕地上。1990年春季，承包人用一年生長(zhǎng)落葉松苗以1m1.2m的造林規(guī)格營(yíng)造成功落葉松純林，評(píng)估時(shí)基準(zhǔn)日2001年9月30日林齡為11年，屬幼齡林。森林調(diào)查技術(shù)人員對(duì)該林分進(jìn)行了野外測(cè)樹調(diào)查。結(jié)果如表1所示。表4-3 野外測(cè)樹調(diào)查序號(hào)檢尺胸徑cm合計(jì)24681012130620010346116572994673369741812129364028583101018482

4、295241225581332811558635623946826469777261265612523395合計(jì)株數(shù)4931244412302953128933合計(jì)蓄積(m3)4.9317.33211.075.310.930.0929.669根據(jù)林木資產(chǎn)評(píng)估需要的有關(guān)落葉松人工林主要測(cè)樹因子參數(shù)確定如下：產(chǎn)區(qū)類別：查閱人工落葉松豐產(chǎn)林技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?中華人民共和國(guó)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?ZBB64002-86以下稱?專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?，得知該林分所處生態(tài)環(huán)境條件符合類產(chǎn)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。生長(zhǎng)量預(yù)測(cè)：據(jù)?專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?類產(chǎn)區(qū)林齡10年生時(shí)，樹11年生包括1年苗齡林木平均高5.1米，平均胸徑3.6cm，平均年生長(zhǎng)量為0.9 m3/hm2，

5、長(zhǎng)白落葉松生長(zhǎng)規(guī)律顯示，其工藝成熟為41年，即41年生后可進(jìn)行主伐，預(yù)期該林分40年生時(shí)，平均樹高16.5m，平均胸徑17.2m，平均年生長(zhǎng)量為6.5625 m3/hm2。林分密度：合理經(jīng)營(yíng)密度為0.8，查閱?落葉松人工林合理經(jīng)營(yíng)密度表?，平均胸徑為18cm，每hm2合理保存株數(shù)1086株。材種出材量：查?長(zhǎng)白落葉松人工林林分材種出材率研究?東林學(xué)報(bào)22卷4期胸徑18cm，樹高18.94m，帶皮材積0.2416 m3，出材率89.22%，40年生時(shí)，單株材積為0.1414 m3/株。2 林木資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估承包人經(jīng)營(yíng)10年，十年生人工落葉松林木屬幼齡林，除作燒柴或小徑松木桿以外別無它用。所以采用市

6、場(chǎng)價(jià)格法。就是說應(yīng)估算出該林分40年生到達(dá)工藝成熟時(shí)的林木價(jià)值。林分培育本錢的估算。承包人為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，不可能有完整的會(huì)計(jì)帳目，只能根據(jù)林業(yè)經(jīng)濟(jì)原理來計(jì)算，據(jù)序列標(biāo)準(zhǔn)林價(jià)計(jì)算公式查明，落葉松人工林11年生投入的本錢為每公頃2411.36元。承包林分的培育本錢為：2411.36元/ hm22.5 hm2=6027.50元現(xiàn)實(shí)林分市場(chǎng)增盈價(jià)評(píng)估。如果按林分現(xiàn)狀予以經(jīng)濟(jì)利用，林木可作松木桿用，市場(chǎng)銷售價(jià)為每根2元。林木現(xiàn)價(jià)值為：89332元/株=17866元，該林分40年時(shí)的期望價(jià)合理經(jīng)營(yíng)密度0.8計(jì)算，市場(chǎng)調(diào)研得知，落葉松木材市場(chǎng)價(jià)為350元/ m3，每銷售1 m3商品材，須交稅費(fèi)128.50元。單

7、位商品材銷售收入S=350元-128.50元=221.50元40年時(shí)立木蓄積M=10862.5 hm20.14142m3/株=383.358 m3商品林材積M=383.358 m389.22%=342.032 m3期望期木材純收入G=342.032 m3221.50元/ m3=75760.09元商品材數(shù)量采用預(yù)測(cè)期望值，單價(jià)采用現(xiàn)價(jià)，這就免去未來收入的折現(xiàn)過程。上述計(jì)算說明，承包人如果經(jīng)營(yíng)到40年時(shí)，可得木材純收入為75760.09元。3收益分配原那么該片林分如經(jīng)營(yíng)40年，可得收入7萬余元，但承包人經(jīng)營(yíng)了11年，這局部收入可按時(shí)間段分配。11年/40年=27.5%，即應(yīng)將預(yù)期收入的27.5%分

8、 配給承包人。預(yù)期收入中還應(yīng)扣除已經(jīng)支出的本錢，再扣去木材變現(xiàn)收入。所余分配局部為由現(xiàn)承包人李奔河與未來的接續(xù)承包人按比例分配。75760.09- 6027.5-17866=51866.59元最后，承包人李奔河應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)由三局部組成：投入本錢的回收：6027.5元；木材變現(xiàn)收入：17866元；期望收益中應(yīng)分得27.5%的局部：51866.5927.5%=14263.3元，三項(xiàng)合計(jì)為38156.81元。承包人應(yīng)收取的林價(jià)款就是該林分的現(xiàn)實(shí)林分價(jià)值。4評(píng)估結(jié)論的應(yīng)用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是根據(jù)落葉松林生長(zhǎng)發(fā)育的規(guī)律和林業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)原理計(jì)算出來的，科學(xué)價(jià)與現(xiàn)實(shí)的交易價(jià)是有差異的。就該案例而言，2.5

9、 hm2林分的價(jià)值應(yīng)為彈性價(jià)，最高價(jià)可取林價(jià)款3.8萬元?？紤]政策因素可適當(dāng)調(diào)高，我國(guó)當(dāng)前的政策是鼓勵(lì)農(nóng)民承包造林，承包者得經(jīng)濟(jì)收益，國(guó)家得生態(tài)收益，當(dāng)?shù)卮迕竦蒙鐣?huì) 收益，為此，建議應(yīng)給承包人補(bǔ)償 4萬元比擬合理。后來的實(shí)踐證明，爭(zhēng)議雙方采納了資產(chǎn)評(píng)估單位的建議，問題順利解決。案例2. 礦產(chǎn)資源的估價(jià)以澳大利亞塔斯馬尼亞萊伊爾銅礦為例礦產(chǎn)資源估價(jià)是在技術(shù)評(píng)估的根底上進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)估算，是一項(xiàng)十分復(fù)雜和富有挑戰(zhàn)性的工作，因?yàn)榈V產(chǎn)在開采出來以前人們無法真正知道其賦存狀態(tài)、儲(chǔ)量和品級(jí)，要獲得百分百準(zhǔn)確的技術(shù)評(píng)價(jià)是不可能的，只能運(yùn)用地質(zhì)模型、概率模型和統(tǒng)計(jì)分析手段進(jìn)行精度相對(duì)較高的技術(shù)評(píng)估。傳統(tǒng)技術(shù)評(píng)估方

10、法大概可以分為外推法和類推法兩類。外推法中常用的有時(shí)序法、地殼豐度法和品位累積礦量法，類推法中比擬常用的有頻度法、回歸法、趨勢(shì)法、可能性法、分組法、模擬法和貝葉斯法。在技術(shù)評(píng)估的根底上運(yùn)用市場(chǎng)法、收益復(fù)原法、重置本錢法等可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估，即估價(jià)。例如：澳大利亞塔斯馬尼亞萊伊爾銅礦是一個(gè)老礦山，己有一百年歷史，累計(jì)產(chǎn)銅130萬噸，金43噸因礦山剩余資源偏深、效益差和環(huán)保問題還需增加投入，該礦控股公司決定停產(chǎn)，后CMA公司對(duì)礦山所剩資源價(jià)值請(qǐng)?jiān)u估公司評(píng)估。礦床簡(jiǎn)介:銅礦產(chǎn)于寒武系淺變質(zhì)火山一沉積巖系中，為陡立筒狀礦體，礦石類型為含銅黃鐵礦塊狀硫化物外圍有脈型小富銅礦，但工業(yè)意義不大。所剩資源評(píng)估結(jié)

11、果: -700m以上儲(chǔ)量為50%實(shí)測(cè)級(jí)，50%說明級(jí);-700m -800m儲(chǔ)量為說明級(jí)；- 800m - 900m儲(chǔ)量為推測(cè)級(jí)；-1000m主礦體繼續(xù)下延，合計(jì)礦石儲(chǔ)量為2200萬噸，銅品位為1. 7%此外，礦山北部和其他礦體儲(chǔ)量合計(jì)為960萬噸，銅品位1. 56。在以上儲(chǔ)量根底上，進(jìn)行凈現(xiàn)值法測(cè)算。取年產(chǎn)礦石量350萬噸，入選品位銅為1.45%,金為0. 54g/t;銅價(jià)1. 10美元/磅，金價(jià)95美元/盎司;現(xiàn)金本錢為銅0. 690. 60美元/磅，總本錢為0. 680. 79美元/磅;工程恢復(fù)生產(chǎn)、尾砂壩等基建費(fèi)為5551萬澳元，生產(chǎn)年限為10年，各年計(jì)算值和參數(shù)見表4-4。取折扣率分

12、別為10%和15%得到凈現(xiàn)值分別為1. 23億澳元和8300萬澳元。表4-4凈現(xiàn)值計(jì)算參數(shù)和結(jié)果 案例3. 水資源估價(jià)以蘭州合理水價(jià)估算為例從價(jià)格構(gòu)成上看水資源的價(jià)格構(gòu)成包括以下幾局部：(1)使用水資源的超額收益。水資源由于水質(zhì)好壞、運(yùn)輸條件、地理位置等的不同而產(chǎn)生好壞優(yōu)劣級(jí)差，產(chǎn)生級(jí)差收益。同時(shí)由于水資源的稀缺性和所有者壟斷，使用水資源也應(yīng)取得絕對(duì)收益，級(jí)差收益和絕對(duì)收益之和就構(gòu)成超額收益，歸水資源所有者所有。當(dāng)水資源歸社會(huì)所有的情況下往往通過水資源保護(hù)費(fèi)和水資源使用費(fèi)來作為水資源的超額收益。其中水資源保護(hù)費(fèi)是為了對(duì)水資源實(shí)行保護(hù)而征收的一種費(fèi)用，它實(shí)際上是一種水資源使用權(quán)費(fèi)，水資源使用費(fèi)是

13、指對(duì)一些以水為原料從事營(yíng)業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水資源使用者，社會(huì)或國(guó)家以所有者的身份參與收益分配，按照水資源的使用量而征收的使用費(fèi)。(2)經(jīng)營(yíng)水資源的追加勞動(dòng)費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)水資源要追加一定的勞動(dòng)，消耗一定的費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括a.工程運(yùn)行管理費(fèi)，包括工程維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、材料燃料動(dòng)力費(fèi)、工資及附加工資和處理費(fèi)；b.固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、大修理費(fèi)；c.其他應(yīng)計(jì)入本錢的費(fèi)用，包括防風(fēng)費(fèi)、觀測(cè)試驗(yàn)費(fèi)、科研費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、外購(gòu)水源費(fèi)等，這些費(fèi)用和其他投入一樣也應(yīng)帶來一定的收益，應(yīng)該在水資源取用時(shí)得到補(bǔ)償。(3)水資源再生費(fèi)用，水資源是可再生自然資源，但水資源的再生往往須有人工的輔助，這通常用水資源補(bǔ)償費(fèi)形式收取。水資源補(bǔ)償費(fèi)

14、包括水質(zhì)補(bǔ)償費(fèi)和水量補(bǔ)償費(fèi)，水質(zhì)補(bǔ)償費(fèi)又稱水環(huán)境保護(hù)費(fèi)、凈化費(fèi)，是對(duì)水質(zhì)破壞征收的補(bǔ)償費(fèi)，但凡對(duì)水域投放三廢(廢水、廢渣、廢物)等對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生了破壞作用的均按排污量和污染程度征收水質(zhì)補(bǔ)償費(fèi)，水量補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)超量使用水資源而征收的補(bǔ)償費(fèi)，在特定地區(qū)開發(fā)使用超過其再生能力的水資源又是營(yíng)業(yè)性經(jīng)營(yíng)的使用者用水時(shí)均須交水量補(bǔ)償費(fèi)。(4)其他補(bǔ)償費(fèi)用，主要是指水資源的轉(zhuǎn)讓或征用所造成的所有者的實(shí)際損失，如當(dāng)?shù)鼐用窕蚰称髽I(yè)賴以生活或生產(chǎn)的水源當(dāng)其被剝奪的時(shí)候應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。簡(jiǎn)單地說，水價(jià)主要包括三局部：水資源本錢、經(jīng)營(yíng)本錢含工程本錢、污水處理本錢。案例 侯捷等，?蘭州市居民生活用水的可持續(xù)開展水價(jià)計(jì)算?，?東

15、北水利水電?，2007年第4期，p61-64：蘭州合理水價(jià)估算據(jù)測(cè)算，蘭州市取水工程本錢為1.70元/噸，污水處理本錢為0.9元/噸，資源水價(jià)1.38元/噸，水價(jià)應(yīng)為1.7+0.9+1.38=3.98元/噸。案例4. 土地資源估價(jià)方法土地估價(jià)師是一個(gè)專門的職業(yè)，我國(guó)對(duì)土地估價(jià)有比擬細(xì)致的規(guī)定，因此本節(jié)對(duì)土地估價(jià)作一較詳細(xì)的介紹，其他資源估價(jià)可以舉一反三。有志于從事土地估價(jià)的同學(xué)可以進(jìn)一步閱讀土地估價(jià)專業(yè)書籍。土地價(jià)格是為購(gòu)置獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化，其產(chǎn)生的直接原因基于土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷性，因此價(jià)格上下不由生產(chǎn)本錢決定。我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用

16、權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。但在土地估價(jià)程序與方法上又與土地私有制國(guó)家相似。影響土地價(jià)格的除了經(jīng)濟(jì)人口等一般因素，主要取決于區(qū)域因素和個(gè)別因素，區(qū)域因素主要包括該地區(qū)的繁華程度、交通條件、根底和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。個(gè)別因素又稱宗地因素，包括面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地根底設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的原理和方法，運(yùn)用市場(chǎng)土地資料，考慮政府土地政策的影響，充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況。按土地權(quán)利，土地價(jià)格可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。 土地按

17、土用途可分為：1、農(nóng)地。2、林、牧、漁、水源地。3、建設(shè)用地，包括商業(yè)用地、金融用地、旅館業(yè)用地、娛樂用地、辦公用地、居住用地、工業(yè)用地、文教科衛(wèi)用地、交通用地、綜合用地。建設(shè)用地又可分為生地，一般指不具備直接進(jìn)行工程建設(shè)條件的土地,通常是成片土地，多為農(nóng)地或者荒地。熟地，指完成了土地開發(fā)等根底設(shè)施建設(shè)、具備建設(shè)條件的土地。一般指完成了房屋拆遷、土地平整的土地。毛地，毛地指已完成根底設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的土地。但根底設(shè)施配套的程度不一定相同。宗地，指具體某一宗土地。4、采礦業(yè)用地 。土地估價(jià)方法：1根本估價(jià)法：又分為市場(chǎng)比擬法、收益復(fù)原法、剩余法和本錢逼近法。2應(yīng)用估價(jià)法：包括路

18、線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。一、市場(chǎng)比擬法市場(chǎng)比擬法是根據(jù)替代原那么，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比擬，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。該法富有現(xiàn)實(shí)性和說服力，適宜于市場(chǎng)興旺地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。市場(chǎng)比擬法估價(jià)的程序：收集交易資料確定比擬交易案例進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正期日修正區(qū)域、個(gè)別因素修正使用年限修正容積率修正地價(jià)確定。市場(chǎng)交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比擬案例宗地情況指數(shù)。交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可

19、采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。b=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比擬法中的一個(gè)根本修正。修正方法：d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比擬案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)個(gè)別因素修正的方法程序及計(jì)算公式根本同于區(qū)域因素的修正方法。土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù) k 4-23 年期修正后地價(jià)=比擬案例價(jià)格k容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。容積率修正后的交易案例價(jià)格=比擬宗地價(jià)格待

20、估宗地容積率修正系數(shù)/比擬案例宗地容積率修正系數(shù)根據(jù)實(shí)際中比擬基準(zhǔn)的不同，可分為直接比擬分析和間接比擬分析。直接比擬過程是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，間接比擬過程是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)。待估宗地價(jià)格等于比擬宗地價(jià)格修正系數(shù)。二、本錢逼近法本錢逼近法就是以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。其根本思路是把對(duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)作為根本本錢，加上根本本錢所對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)和利息，以及土地所有權(quán)所帶來的收益，從而求得土地價(jià)格。本錢逼近法是以本錢累加為途徑，而本錢高并不一定說明效用和價(jià)值高，因此，

21、其評(píng)估結(jié)果只是一種“算術(shù)價(jià)格，對(duì)土地的效用、價(jià)值和市場(chǎng)需求方面的情況未加考慮，這是本錢逼近法的限制。在本錢逼近法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，(1)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用而不能按照企業(yè)實(shí)際取得和開發(fā)利用土地時(shí)的實(shí)際投入計(jì)算。(2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析，要采用合理的方法對(duì)所選用的數(shù)據(jù)進(jìn)行比擬分析，做到數(shù)據(jù)的可靠和合理。 (3)本錢逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入本錢價(jià)格分析，用于作為市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)慎重。如果企業(yè)是為了核定土地資產(chǎn)和進(jìn)行賬務(wù)處理，而不是為了土地買賣交 易，那么本錢逼近法評(píng)估出的土地價(jià)格可以直接應(yīng)用。只有在進(jìn)行了充分的市場(chǎng)分析，校核和驗(yàn)證的評(píng)估結(jié)果才能

22、作為市場(chǎng)交易的成交價(jià)格。三、收益復(fù)原法收益復(fù)原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的根底上，以一定的復(fù)原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)收益總和的一種方法。其根本程序是：第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格；第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益 ；第三步：再以土地復(fù)原率復(fù)原，得到土地價(jià)格 。收益復(fù)原法的根本公式：p= a1 /1+ r1+a 2/1+ r11+ r2+ a3 /1+ r11+ r21+ r n 4-241土地年純收益不變，復(fù)原率不變，使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式： 4-25公式4-25中，：土地價(jià)格； ：土地年純收益；：土地復(fù)原率。2土地年

23、純收益不變，復(fù)原率不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式： p= a/ r 4-26公式4-26中，n使用土地的年限或土地收益的年限。收益復(fù)原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)復(fù)原率的求取比擬困難。收益復(fù)原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及復(fù)原率的準(zhǔn)確程度。房地出租中的土地純收益求?。?土地純收益 =房地純收益房屋純收益=總收益總費(fèi)用房屋純收益 4-27房屋純收益 = 房屋現(xiàn)值 建筑物復(fù)原率 4-28房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) 房屋成新度 = 房屋重置價(jià)房屋總折舊 4-29房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 房屋已使用年限 4-30復(fù)原率確實(shí)定：從純

24、理論上講，復(fù)原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本的獲利率。按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將復(fù)原率分為綜合復(fù)原率、建筑物復(fù)原率和土地復(fù)原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。四、剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、剩余法或余值法等，是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的根底上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。剩余法還可以通過求

25、取剩余的純收益后，再進(jìn)行資本復(fù)原，求得房地價(jià)格。除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)工程評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：1確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格；2確定具體開發(fā)工程的預(yù)期利潤(rùn)；3確定開發(fā)工程中的最高控制本錢費(fèi)用 。剩余法的計(jì)算公式：根本公式： 4-31 :購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格； :總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；:開發(fā)本錢；:開發(fā)商合理利潤(rùn)。實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：土地價(jià)格 = 房屋的預(yù)期售價(jià)建筑總本錢利潤(rùn)稅收利息4-32計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值。剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最正確利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)

26、售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。剩余法估價(jià)的程序與方法：1查清待估宗地的根本情況，包括土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況。2確定最正確的開發(fā)利用方式 ，包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最正確的土地用途。3確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，可通過兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比擬法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比擬法和收益復(fù)原法。4估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)本錢費(fèi)用和開發(fā)商的利潤(rùn) a.估算開發(fā)建筑本錢費(fèi)用，可采用比擬法或建筑工程概預(yù)算法來估算。b.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。c.估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-

27、5%。d.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息，預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。e.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算 。f.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。g.估算開發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。5計(jì)算和確定估價(jià)額先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用： 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商

28、合理利潤(rùn)，再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。五、路線價(jià)估價(jià)法路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場(chǎng)比擬法類似，根本原理是替代原理和區(qū)位論可及性的具體運(yùn)用。路線估價(jià)法僅適用于城市的估價(jià)，能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格。路線價(jià)估價(jià)法的根本公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率宗地面積 4-33修正公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率宗地

29、面積+其他條件修正額 4-34或 宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率其他條件修正率宗地面積 4-35少標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法法六、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法這是我國(guó)的土地估價(jià)普遍采用的方法之一。它是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原那么，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比擬，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的根本原理是替代原理?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，適用于已完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng) 估并建立了基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。它是一般比擬法的變形，利用它可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大批量宗地進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估精

30、度與摹準(zhǔn)地價(jià)及其修正體 系的精度密切相關(guān)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主，采取土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)和土地收益、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行，根據(jù)城市條件和市場(chǎng)狀況，選擇評(píng)估技術(shù)路線?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法：首先確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域，然后收集和調(diào)查基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料，再對(duì)資料進(jìn)行整理，包括市場(chǎng)交易資料和土地利用效益資料。再進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)最好進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。對(duì)已評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級(jí)土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價(jià)；沒有評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價(jià)，性質(zhì)單一的區(qū)域只評(píng)估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)，多用途區(qū)域應(yīng)評(píng)估出多種用途的基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)與宗地樣點(diǎn)

31、地價(jià)的差異，一般是由于影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素差異造成的。編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表就是將各種因素考慮進(jìn)去以對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)各種情況下的宗地進(jìn)行價(jià)格估算?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的總原那么是先確定修正因素，然后根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)確定修正幅度，具體編制方法參閱土地估價(jià)方面的專業(yè)書籍。附錄一：影子價(jià)格的線性規(guī)劃解法 參閱：李金平：?淺談“影子價(jià)格及其在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中的運(yùn)用?，?社科研究?，2006總第36期，26-28頁(yè)。在線性規(guī)劃問題中，對(duì)于任意一個(gè)極大問題，必有一個(gè)極小問題與之對(duì)應(yīng)；反之亦然。其中，一個(gè)稱為原問題，而與之對(duì)應(yīng)的就稱為對(duì)偶問題，它們二者包含著完全相同的數(shù)據(jù)，相互之間有著密切的關(guān)系。這就是線

32、性規(guī)劃的對(duì)偶理論。在對(duì)偶理論中，對(duì)偶問題的經(jīng)濟(jì)解釋就是“影子價(jià)格，其實(shí)質(zhì)就是某項(xiàng)資源在某一特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中利用最優(yōu)規(guī)劃原理所確定的邊際價(jià)值。問題1： 假設(shè)通用機(jī)械廠某月份生產(chǎn)甲、乙兩種產(chǎn)品，其生產(chǎn)、消耗、利潤(rùn)等有關(guān)數(shù)據(jù)見下表4-5：表4-5：某機(jī)械廠生產(chǎn)參數(shù)甲乙各種資源的限有數(shù)量單位產(chǎn)品所需工時(shí)45200小時(shí)單位產(chǎn)品所耗材料310300kg單位產(chǎn)品利潤(rùn)712要求：1、合理安排甲、乙產(chǎn)品產(chǎn)量，使通用機(jī)械廠本月份獲利最多。 2、計(jì)算生產(chǎn)工時(shí)和材料的影子價(jià)格。很顯然，這是一個(gè)極大值的線性規(guī)劃問題，根據(jù)線性規(guī)劃原理，首先建立問題的線性規(guī)劃模型?，F(xiàn)假定該月份生產(chǎn)甲產(chǎn)品X1單位、乙產(chǎn)品X2單位，可使通用機(jī)

33、械廠獲利S為最多，那么由上表1資料可建立以下數(shù)學(xué)模型：Max S7X112X2S.t. 4X1 5 X2 2003X110 X2 300X1 ，X2 0解得：X120X224MaxS428這就是說，當(dāng)通用機(jī)械廠在有限資源的限制下，生產(chǎn)甲產(chǎn)品20個(gè)單位、乙產(chǎn)品24個(gè)單位時(shí)，可獲得的利潤(rùn)最大，利潤(rùn)總額為428。下面考慮另一個(gè)問題：?jiǎn)栴}2：如果該廠的工時(shí)和材料可以向外銷售或購(gòu)置，那么當(dāng)工時(shí)或材料的價(jià)格為多少時(shí)才值得賣買？這個(gè)問題可以這樣考慮：如果購(gòu)置一個(gè)工時(shí)或材料后總利潤(rùn)增加值大于工時(shí)或材料價(jià)格，那么購(gòu)置就合算，反之，如果工時(shí)或材料價(jià)格高于減少一個(gè)工時(shí)或材料所減少的利潤(rùn)，那么出售就合算，因此只需要求

34、出增加減少一個(gè)工時(shí)或材料后利潤(rùn)的增減，就可以做出判斷。Max S7X112X2S.t. 4X1 5 X2 2013X110 X2 300X1，X2 0解得： MaxS2429.36MaxS2MaxS1429.364281.36即當(dāng)工時(shí)價(jià)格大于1.36時(shí)出售工時(shí)合算，當(dāng)工時(shí)價(jià)格低于1.36時(shí)購(gòu)置工時(shí)合算。所以，生產(chǎn)工時(shí)的“影子價(jià)格為1.36。同理，可計(jì)算出A材料的“影子價(jià)格為0.52。問題2也可以轉(zhuǎn)換成另一個(gè)問題：?jiǎn)栴}3：有另一個(gè)廠向該廠提出收購(gòu)其工時(shí)和材料，它希望以盡可能低的價(jià)格收購(gòu)，但又不至于使該廠吃虧否那么該廠不可能出售，那么，它應(yīng)該以什么價(jià)格來購(gòu)置工時(shí)和材料？解：設(shè)工時(shí)和材料價(jià)格分別為P

35、1和P2，那么Min C200P1300P2S.t. 4P1 3P2 7 不少于甲產(chǎn)品的利潤(rùn)5P110P2 12X1 ，X2 0解得：P11.36；P20.52問題3就是問題1的對(duì)偶線性規(guī)劃，其解就是對(duì)應(yīng)的影子價(jià)格。案例5.石油價(jià)格的影響因素自二戰(zhàn)至今石油的價(jià)格走勢(shì)如圖4-3： Price of west texas intermediate crude ;monthly USA,Dollars Per Barrel圖4-3.19462021年的國(guó)際石油價(jià)格美元/桶調(diào)整了通貨膨脹以后石油價(jià)格19702006的走勢(shì)如圖2：圖4-4.調(diào)整了通貨膨脹以后的石油價(jià)格1970-2006美元/桶可見，石油價(jià)格有兩次高漲，一次是1970-1980年代，從幾美元沖到31美元，一次是2006年至今，從之前的2030美元暴漲到超過100美元。第一次石油沖擊的起因是歐佩克組織的限產(chǎn)，隨后，在高油價(jià)的刺激