（地產(chǎn)）龍光·尚海陽光推廣策略提報

1、入市6年尚海陽光即將迎來最后勝利清盤 530空中別墅、360復(fù)式觀邸、220260平層大宅，150套如何清盤？22席社區(qū)底商如何銷售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠？清盤思考：壓力研判住宅產(chǎn)品1、市場供需飽和2、華潤、聯(lián)泰等競品強(qiáng)勢擠壓3、大戶型產(chǎn)品去化難是市場共性商業(yè)產(chǎn)品1、產(chǎn)品硬傷明顯（面寬不足、柱子遮擋）2、項(xiàng)目目前入住率低、商業(yè)人氣支持不足不管是住宅還是商業(yè)尚海陽光實(shí)現(xiàn)快速清盤絕非易事塵歸塵，土歸土，市場埋單靠產(chǎn)品試問尚海陽光有何獨(dú)特魅力刺激市場趨之如騖？在一個所有項(xiàng)目都強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、注重細(xì)節(jié)極力迎合市場“潮汕厝、皇宮起”需求的城市里龍光尚海陽光機(jī)會何在？是我們的產(chǎn)品，還是我們的價格，亦或是我們龍光的品

2、牌擁有無法超越的市場影響力？是產(chǎn)品？先不放眼整個汕頭近身競品比對比對，自然一見分曉華潤幸福里：高端購物品牌“萬象城”、高端商務(wù)群“華潤中心”以及住宅等集群，以66萬方地標(biāo)綜合體造極繁華。國內(nèi)外頂尖設(shè)計團(tuán)隊聯(lián)手匠制，130-240平層大宅，粵東首個真冰場、無邊際露天泳池。 聯(lián)泰悅海灣：首創(chuàng)粵東無邊天際泳池，巨資頂配打造星空會所。五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，9米挑高大堂，193-288城市濱海大宅，獨(dú)占汕頭最寬3500米海岸線之海天全景。華潤幸福里：地標(biāo)綜合體，高端豪宅范聯(lián)泰悅海灣：汕頭地王，濱海豪宅紀(jì)元國瑞觀海居：攜手萬豪，濱海超豪超高相比競品本案優(yōu)勢并非突出換位客群角度市場上供我選擇的大戶型產(chǎn)品這樣多？我

3、為何非要選擇尚海陽光？比品牌我可以選華潤、龍湖等，講性價比我可以選擇國瑞觀海居、聯(lián)泰悅海灣啊，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品素質(zhì)，華潤幸福里超級地標(biāo)綜合體、高端定制豪宅不是更好嗎？尚海陽光并沒有絕對黏性客戶購買的優(yōu)勢！當(dāng)產(chǎn)品排他性競爭優(yōu)勢不足時比產(chǎn)品“背后故事”無疑更具突破可能尚海陽光背后的故事，無疑就是龍光的故事；產(chǎn)品可以被超越、價格可以被沖擊，一切都有可能被競品擠壓、分流客群；唯獨(dú)品牌及其賦予產(chǎn)品的獨(dú)特內(nèi)涵，是標(biāo)簽產(chǎn)品唯一性的關(guān)鍵。龍光故事中國房企40強(qiáng)，九六年發(fā)軔于汕頭20年/33項(xiàng)目/10萬業(yè)主，龍光深耕汕頭2001年，龍光開發(fā)規(guī)模一度占汕頭市場1/3份額汕頭，龍光的故鄉(xiāng)，龍光的主場用20年去讀一座城市也許

4、沒有人，會比龍光更懂汕頭33項(xiàng)目的嘗試與踐行，10萬業(yè)主的成就與信賴龍光最懂汕頭文化與人居理想汕頭人真正需要什么樣的生活，什么樣的產(chǎn)品最適合汕頭人當(dāng)所有人都在探索與思考時，龍光已經(jīng)與汕頭達(dá)成共識，并在積極踐行尚海陽光，集成龍光對汕頭人居理解與多年豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)精粹國際豪宅標(biāo)準(zhǔn)，量身定制汕頭人居項(xiàng)目潛在優(yōu)勢 為汕頭人量身定制的豪宅這是龍光的追求更是尚海陽光的建筑內(nèi)涵亦是尚海陽光區(qū)別華潤幸福里、聯(lián)泰悅龍灣等項(xiàng)目的最強(qiáng)優(yōu)勢毫無疑問，尚海陽光成功清盤必須借勢龍光品牌2014年因?yàn)樵鼋▎栴}，曾引發(fā)業(yè)主維權(quán)與民事訴訟，龍光品牌受損不小。雖然2015年品牌口碑與市場信心提升不小，但是負(fù)面影響仍有存在，勢必影響

5、項(xiàng)目銷售！關(guān)于品牌，一個事實(shí)關(guān)于品牌，一大命題如何繼續(xù)提升龍光品牌，增強(qiáng)市場項(xiàng)目置業(yè)信心？兩 條 線實(shí)力訴求線 + 情感互動線實(shí)力資源：中國房企40強(qiáng)、汕頭33盤布局、10萬業(yè)主；情感資源：發(fā)軔于汕頭、20年深耕修為、最懂汕頭城居特點(diǎn)與需求；龍光故事演繹（實(shí)力訴求線）20年，33著龍光汕頭，知心知己 中國房企40強(qiáng)，龍光故鄉(xiāng)在汕頭，沒有人比龍光更懂汕頭 汕頭人們的挑剔成就龍光無懈可擊的品質(zhì) 33盤，10萬業(yè)主，龍光用20年時間拜讀汕頭人們城居需求 龍光故事演繹（情感訴求線）回歸項(xiàng)目一個命題150席大宅產(chǎn)品如何去化難點(diǎn)，三問：一問：面積大總價高，客群面較窄，如何精準(zhǔn)挖掘？二問：市場大宅產(chǎn)品放量集

6、中，客戶為何非選我們？三問：同樣的置業(yè)預(yù)算，客戶為何不買獨(dú)棟要買我們“空中別墅”？ 客群面窄、市場競爭、別墅沖擊，大戶型去化出路何在？深盟觀點(diǎn)：品牌是我們最大優(yōu)勢，必須充分借勢龍光優(yōu)勢：發(fā)軔汕頭、深耕汕頭，用20年時間讀懂這座城市大品牌房企陣營里，沒有人比龍光更懂汕頭落位產(chǎn)品優(yōu)勢：每寸產(chǎn)品設(shè)計、每個配套規(guī)劃都根植于汕頭城居特點(diǎn)整個樓市品牌項(xiàng)目中，尚海陽光最為汕頭量身定制 最為汕頭量身定制汕頭東區(qū)豪宅集群央?yún)^(qū)，72萬經(jīng)典歐式恢宏天地；匠心巨制黃厝圍溝景觀帶，領(lǐng)峰粵東顯赫生態(tài)資源；英國白金物管戴德梁行擔(dān)綱，六重智能無盲區(qū)安防；三梯兩戶讀卡觀光電梯，雙開門入戶尊崇私人領(lǐng)域；挑空三層朗闊雙大堂設(shè)計，三

7、大堂首創(chuàng)，禮遇名門；貝爾高林巔峰360法式活水園林，首創(chuàng)下沉式廣場；無邊際露天泳池，室內(nèi)恒溫雙泳池，創(chuàng)享尊榮生活；40層超高華府，頂層復(fù)式設(shè)計，刷新粵東制高視野；同步國際豪宅標(biāo)準(zhǔn)，家用中央空調(diào)，高級入戶大門；深耕汕頭20年，中國房企40強(qiáng)，龍光地產(chǎn)塔尖著作；10大表現(xiàn)一大問題【產(chǎn)品很優(yōu)，誰來埋單】產(chǎn)品決定客群，總價決定賣家按照530空中別墅，表價13000元/計算，客戶置業(yè)成本700萬毫無疑問我們產(chǎn)品面臨的是那批身價千萬、不差錢的巨商BOSS級人物這批客群如何影響與互動？深盟認(rèn)為：一切落位潮汕人骨子里的特點(diǎn)！這是產(chǎn)品與客群建立對話關(guān)系的前提潮汕人標(biāo)簽1、敢拼敢闖，全球60多個國家與地區(qū)都有潮汕

8、人；2、宗族觀念強(qiáng)，三代同堂、四世同住現(xiàn)象尤其明顯；3、注重面子，表現(xiàn)為不甘人后、不服輸；4、強(qiáng)調(diào)衣錦還鄉(xiāng)、榮歸故里，大多數(shù)成功后都會置業(yè)家鄉(xiāng)；“面子、族居、衣錦還鄉(xiāng)”三大特點(diǎn)如何嫁接項(xiàng)目推廣？三維演繹產(chǎn)品：大宅藏品、豪門規(guī)格品牌：最懂汕頭、量身定制客群：注重面子、衣錦還鄉(xiāng)、族群居住需求結(jié)合點(diǎn)：定制 結(jié)合點(diǎn)：豪宅 結(jié)合點(diǎn)：墅品 產(chǎn)品對話客群（產(chǎn)品占位）汕商大鱷，定制墅產(chǎn)界定客群、對標(biāo)面子需求訴求圈層價值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價值點(diǎn)明產(chǎn)品屬性推廣Slogan領(lǐng)峰，國際豪門生活氣勢磅礴、突顯大宅尊貴、汕商百年追求，同時延續(xù)項(xiàng)目前提整體推廣調(diào)性“領(lǐng)峰粵東20年”深度客群互動（一）曾經(jīng)闖勁走天下，而今衣錦歸故里 5

9、30空中別墅，360復(fù)式觀邸，230260平層大宅，全景現(xiàn)房，限量發(fā)售20年33著，龍光專筑汕頭理想，精粹國際頂級標(biāo)準(zhǔn)，汕商大鱷定制墅產(chǎn)，領(lǐng)峰國際豪門生活深度客群互動（二）曾經(jīng)愛拼才會贏，而今榮耀筑豪門 530空中別墅，360復(fù)式觀邸，230260平層大宅，全景現(xiàn)房，限量發(fā)售20年33著，龍光專筑汕頭理想，精粹國際頂級標(biāo)準(zhǔn)，汕商大鱷定制墅產(chǎn)，領(lǐng)峰國際豪門生活深度客群互動（三）曾經(jīng)財富平天下，而今四世享同堂 530空中別墅，360復(fù)式觀邸，230260平層大宅，全景現(xiàn)房，限量發(fā)售20年33著，龍光專筑汕頭理想，精粹國際頂級標(biāo)準(zhǔn)，汕商大鱷定制墅產(chǎn)，領(lǐng)峰國際豪門生活住宅產(chǎn)品借勢龍光品牌優(yōu)勢，深度客戶

10、情感溝通核心訴求“汕頭大鱷，定制墅產(chǎn)”概念 那么，我們的商業(yè)產(chǎn)品如何去化、如何與客戶溝通？產(chǎn)品客群，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)對話審視商業(yè)，硬傷明顯問題1：長進(jìn)深、面寬不足問題2：柱子遮擋，展示效果較差問題3：項(xiàng)目目前入住率較低，商業(yè)人氣支撐不足問題4：無法餐飲經(jīng)營一個命題：先天硬傷，后天如何補(bǔ)產(chǎn)品硬傷既成事實(shí)，無法改變22席鋪位，數(shù)量不多，壓力不小，如何去化我們必須充分考量補(bǔ)救辦法補(bǔ)救辦法，兩重考慮 銷售形式：建議采用先租后售 考慮項(xiàng)目目前入住率底，商業(yè)人氣不足，建議先招商后銷售，通過較大的租金優(yōu)惠吸引品牌商家進(jìn)駐，把鋪?zhàn)羽B(yǎng)熟后再行銷售，亦能解決項(xiàng)目因配套不足，住宅去化難問題。業(yè)態(tài)定位：家庭情景消費(fèi)天地 22

11、間鋪?zhàn)咏y(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，重點(diǎn)打造配套社區(qū)生活的“家庭情景消費(fèi)天地”，咖啡吧、茶天地、精品料理、品牌便利店以及美容休閑等，提供社區(qū)業(yè)主富有品質(zhì)與調(diào)性的商業(yè)氛圍。業(yè)態(tài)定位與先租后售相結(jié)合，共同促進(jìn)商業(yè)去化商家建議甜品料理店品牌美容院特色咖啡吧寵物超市潮汕茶Vango便利店兒童教育機(jī)構(gòu)果蔬超市養(yǎng)生會館銀行高端母嬰店360全景家庭消費(fèi)天地?fù)Q位客群，推廣突破針對商鋪買家而言，最看重的無非是“商業(yè)人氣，升值潛力” 尚海陽光作為72萬方恢宏體量高端大盤，業(yè)主基數(shù)、業(yè)主消費(fèi)能力都在區(qū)域領(lǐng)銜6年入市歷程，目前全部現(xiàn)房、業(yè)主相繼入住落位到商業(yè)，一個字“城熟”城熟，商業(yè)的核心價值項(xiàng)目區(qū)隔競品的核心競爭力城熟就是人氣，城

12、熟就是商業(yè)做旺的保障；綜合“社區(qū)成熟度、社區(qū)業(yè)主基數(shù)、社區(qū)業(yè)主消費(fèi)力”三大因素，整個汕頭東區(qū)在售社區(qū)商業(yè)中，尚海陽光目前最具城熟價值，最具投資價值，無人可及！以“城熟”為點(diǎn)推廣演繹權(quán)勢城熟，再造資本傳奇商業(yè)價值演繹（一）5000家庭生活告急，一筆大財富 22席城熟臨街現(xiàn)鋪，限量租售火爆進(jìn)行中！汕頭東區(qū)豪宅聚集，尚海陽光情景金街家庭消費(fèi)全時天地，5000高端家庭穩(wěn)定消費(fèi)支撐商業(yè)價值演繹（二）300商家共指一處，價值無可爭議 22席城熟臨街現(xiàn)鋪，限量租售火爆進(jìn)行中！汕頭東區(qū)豪宅聚集，尚海陽光情景金街家庭消費(fèi)全時天地，5000高端家庭穩(wěn)定消費(fèi)支撐考量完品牌提升考量完大宅產(chǎn)品去化考量完商業(yè)推廣演繹落位

13、到整合推廣上如何玩深盟策略線上/精準(zhǔn)媒體鋪排，核心訴求定制墅產(chǎn)，深度互動目標(biāo)客群，品牌推廣與產(chǎn)品去化，雙線并行線下/深挖老帶新資源，重點(diǎn)高端圈層活動，現(xiàn)場營造定制、奢華氛圍，住宅客戶與商業(yè)客戶聯(lián)動交換推廣線、事件線兩線并行，公關(guān)為王精準(zhǔn)媒體電梯看板：重點(diǎn)覆蓋汕頭高端豪宅住區(qū)、五星級酒店、高端私人會所，針對高端客群定性輸出信息LED大屏：選取汕頭東區(qū)高端商超投放，結(jié)合汕頭特點(diǎn)，投放時間安排在年終返鄉(xiāng)高潮期間高端雜志：選取深航雜志、世界潮商兩本雜志，年終期間重點(diǎn)投放，鎖定高端客群輸出項(xiàng)目信息鏡面廣告：重點(diǎn)投放高端發(fā)屋、水療會所、美容院等，針對目標(biāo)客群定點(diǎn)鎖定?，F(xiàn)場圍墻、道旗做好引導(dǎo)，線上微信、短信

14、定時發(fā)送定制道具一本全方位解讀豪門生活的讀本豪門夜宴一本全面解讀商業(yè)投資價值的手冊資本人生一套針對高端業(yè)主定制的服務(wù)道具車牌擋、遮陽傘、飲品具、門牌號每位到訪業(yè)主，均根據(jù)其需求定制，成交后贈送紀(jì)念線下活動1、米其林三星廚師私人品鑒會；2、“問道”頂級設(shè)計師業(yè)主見面會；3、花藝茶藝生活方式定制名媛專場；。緊扣群層人群需求，定制化、專屬化活動，引發(fā)目標(biāo)客群好感與定制產(chǎn)品感同米其林三星廚師私人品鑒會米其林三星1900年，米其林輪胎的創(chuàng)辦人出版米其林紅色寶典為法國的餐館評定星級，因其嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u審制度而得到讀者的信任，并由此著名，流傳至今。米其林三星，是對餐廳的最高評級標(biāo)準(zhǔn)，由于極其嚴(yán)苛，截止2012年，

15、全世界也只有120家米其林三星餐廳?；顒痈攀觯撼邪患腋呒壊蛷d，舉辦米其林三星廚師品餐會，邀請30-50名貴賓參加，由來自上海的米其林三星廚師名廚主理，奉獻(xiàn)精美的意式大餐。我們將在每個季度邀請一名享譽(yù)世界的米其林三星名廚為尚海陽光的專屬來賓主理一場世界頂級的美食盛宴。活動與目標(biāo)客群粘合度：85分“問道”頂級設(shè)計師業(yè)主見面會活動1：樣板房設(shè)計師黃志達(dá)見面會邀約項(xiàng)目樣板房設(shè)計大師，香港頂級設(shè)計大師黃志達(dá)親臨現(xiàn)場與VIP高端客戶見面，暢談尚海陽光空中別墅設(shè)計理念，同時針對成交客戶簽約贈送空間設(shè)計圖紙（費(fèi)用由項(xiàng)目出）目的：展現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品空間設(shè)計，同時以贈送黃志達(dá)親筆設(shè)計圖紙引發(fā)目標(biāo)客群搶購。活動2：貝爾

16、高林設(shè)計大師韓思聰見面會目的：展現(xiàn)項(xiàng)目園林設(shè)計水準(zhǔn)，同時以名人效應(yīng)引發(fā)關(guān)注、制造話題活動3：風(fēng)水大師陳伯一對一高端定制講座活動概述：邀請香港著名堪輿大師陳伯先生親臨現(xiàn)場針對高端VIP客戶進(jìn)行講座，針對業(yè)主住宅進(jìn)行一對一風(fēng)水點(diǎn)評，充分滿足業(yè)主對堪輿風(fēng)水的重視，同時契合項(xiàng)目定制文化。香港十大著名風(fēng)水師之一中國首富李嘉誠的御用風(fēng)水師很多明星也找陳伯看風(fēng)水改過運(yùn)，比如劉嘉玲、容祖兒、謝霆鋒等等。后面更有傳言說陳伯是英國集團(tuán)的專屬“國師”！花藝茶藝生活方式定制（名媛專場）活動一：精英花藝交流會主要環(huán)節(jié)：1、花藝師定制課堂2、花藝表演3、現(xiàn)場花藝創(chuàng)作4、會員與創(chuàng)作作品合影活動與目標(biāo)客群太太粘合度：100分

17、。課程參考高端指數(shù)：100分流行指數(shù)：100分插花風(fēng)格：日式普悅?cè)毡拘≡骰ǖ乐袊鴤鹘y(tǒng)插花（劉政安教授）劉政安中國花卉協(xié)會牡丹芍藥分會副秘書長 中國花卉協(xié)會牡丹芍藥分會新品種審定委員會委員活動二：以“花”為主題系列修養(yǎng)課程主要內(nèi)容：邀約新老客戶到訪項(xiàng)目會所，舉辦以“花”為主題相關(guān)課程活動，如精油制作、手工皂制作、以花為主題烹飪課程。活動亮點(diǎn) 頂級專屬授課：舉辦花藝茶藝定制名媛專場，邀請國際頂尖專業(yè)花藝?yán)蠋熯M(jìn)現(xiàn)場授課。 定制貼身課程：活動可提前向會員搜集感興趣信息，為客戶定制專屬高端課程。花藝?yán)蠋煾鶕?jù)每位嘉賓的喜好，贈送對象，擺放地點(diǎn)創(chuàng)作花藝。 專屬主題系列課程：從“吃”、“品”、“擺”等多方面體驗(yàn)精致的全方位生活服務(wù)。線上推廣以品牌提升帶項(xiàng)目銷售以項(xiàng)目推廣促品牌升級品牌提升思