松江新橋新南路產(chǎn)品定位報(bào)告ppt課件

1、2021.02產(chǎn)品定位報(bào)告【 工程中心目的 】保證利潤(rùn)最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速去化Q1 我們面對(duì)的環(huán)境是什么？Q2 如何規(guī)劃規(guī)劃滿足工程制 定目的同時(shí)符合市場(chǎng)需求？Q1 我們面對(duì)的環(huán)境是什么？NEXT我們將對(duì)工程本身區(qū)位和商業(yè)、幫等環(huán)境研討工程業(yè)態(tài)的可行性.PART 1工程本身審視4區(qū)位1交通方便、房?jī)r(jià)較低，住宅產(chǎn)品未來(lái)具備導(dǎo)入外部客源新橋區(qū)域離莘莊僅5KM，新橋目前住宅成交均價(jià)約在12500元/，而莘莊莘莊成交價(jià)到達(dá)18100元/ 。滬昆高速公路新橋至莘莊是免費(fèi)的，新橋開(kāi)車到莘莊僅3分鐘路程，出行非常便利。與莘莊相比，區(qū)域在價(jià)錢上具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，未來(lái)工程將有能夠吸納莘莊的部分客源。滬昆高速公路

2、5KM莘莊新橋工程位于上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)中心位置，新南路南側(cè)。總用地面積約20畝。北側(cè)和東側(cè)邊臨路，西側(cè)和南側(cè)臨水，交通便利，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；工程的西側(cè)規(guī)劃為醫(yī)療用地，再往西為綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高端住宅開(kāi)發(fā)工程新南路1號(hào)。南側(cè)規(guī)劃為九年制學(xué)校。北側(cè)和東側(cè)為已建成的別墅區(qū)；區(qū)域內(nèi)有多個(gè)高質(zhì)量樓盤(pán)為工程提供了充分的消費(fèi)群體。區(qū)位2區(qū)域周邊多為別墅區(qū)，配套設(shè)備正在逐漸完善項(xiàng)目地新南路一號(hào)莘松路聚豐苑麗水華庭云間苑同潤(rùn)別莊湖森堡場(chǎng)西路新南路工程用地目前分為南北兩塊，北側(cè)為商業(yè)功能，主體四層，部分兩層，內(nèi)容包括社區(qū)超市、餐飲、賓館和洗浴休閑中心；南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?？傮w而言，現(xiàn)狀的商業(yè)業(yè)態(tài)比較簡(jiǎn)單，層次較低，環(huán)境質(zhì)

3、量也不高。區(qū)位3目前工程地現(xiàn)狀商業(yè)層次感較低，存在提升空間區(qū)位4 軌道交通的導(dǎo)入進(jìn)一步提升板塊價(jià)值軌交22號(hào)線全長(zhǎng)56.4公里，途徑徐匯，閔行，松江，金山四區(qū)。全線設(shè)上海南站，莘莊，春申，新橋，閔西，葉榭，亭林，阮巷，金山9個(gè)車站。22號(hào)線的開(kāi)通，意味著松江即將進(jìn)入都市半小時(shí)圈，新橋至上海南站只需8分鐘，估計(jì)在2021年3月份開(kāi)通，新橋的區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升。 南方商城/家樂(lè)福華聯(lián)吉買盛易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買德百安居樂(lè)購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂(lè)園熱帶風(fēng)暴喜好廣場(chǎng)家得利徐家匯七寶莘莊本案農(nóng)工商麥德龍7KM5KM13KM莘閔別墅區(qū)是上海開(kāi)展最早、最成熟

4、的別墅區(qū)域現(xiàn)有別墅工程近30個(gè)，別墅總量10000多棟，區(qū)域常駐人口約11萬(wàn)人，但由于多為別墅區(qū)、整體空置率較高，常駐人口缺乏。 工程地間隔莘莊商圈約5公里、七寶商圈約7公里、徐家匯商圈約13公里，區(qū)域共將構(gòu)成66萬(wàn)商業(yè)體，其中包括友誼南方商城：面積14.4萬(wàn)平；莘莊龍之夢(mèng)：面積5萬(wàn)；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面積12-14萬(wàn)；莘莊仲盛：面積28.5萬(wàn)，整體商業(yè)處于飽和階段、大量高端消費(fèi)流失到該區(qū)域。 區(qū)位5 高端消費(fèi)流失、區(qū)域商業(yè)整體處于飽和階段區(qū)位環(huán)境了解結(jié)論P(yáng)ART 2辦公市場(chǎng)分析11項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域總建(萬(wàn)方)已推(萬(wàn)方)已售（萬(wàn)方)整盤(pán)去化率未來(lái)可售(萬(wàn)方)綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江老城3

5、.53.53.40297.2%0.098福都商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江新城東區(qū)板塊 2.752.750.06982.5%2.68上海國(guó)際禮品城 辦公泗涇5.15.13.262.7%1.9上海海派青城（三期） 辦公新橋4.574.573.884.7%0.77上海雙高商務(wù)廣場(chǎng) 辦公松江南部4.364.36122.9%3.36上海平高世貿(mào)中心 辦公松江老城7.57.50.162.2%7.37供應(yīng)環(huán)境以目前在售工程為主，未來(lái)存在一定的供應(yīng)量項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間推盤(pán)套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)月均去化面積綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)2009.526324897.2%6.61031.6樂(lè)都大廈 2008.10136136100%

6、51082上海海派青城（三期） 2011.71986030.3%10440福都商務(wù)廣場(chǎng)2011.9693192.7%3.8139.6上海雙高商務(wù)廣場(chǎng) 2010.93258526.2%5.3627.6上海平高世貿(mào)中心 2010.11435184.1%1.28118.6整體去化量缺乏，月均主力去化面積在400-1000去化情況項(xiàng)目名稱主力面積單價(jià)主力總價(jià)（萬(wàn)元）綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)12018000元/ 252萬(wàn)樂(lè)都大廈 200 9500元/ 190萬(wàn)福都商務(wù)廣場(chǎng)40-6023000元/ 92萬(wàn)138萬(wàn)上海海派青城（三期） 426216000元/ 67.2萬(wàn)99.2萬(wàn)上海雙高商務(wù)廣場(chǎng) 9799 8000

7、元/ 77.6萬(wàn)79.2萬(wàn)上海平高世貿(mào)中心 535917000元/ 90100.3萬(wàn)主力單價(jià)在9000-16000元，較區(qū)域住宅產(chǎn)品存在明顯的價(jià)值落差價(jià)錢表現(xiàn)辦公市場(chǎng)結(jié)論整體供應(yīng)量較少，但去化表現(xiàn)存在缺乏，闡明了區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于辦公產(chǎn)品的需求不是很旺盛；片區(qū)辦公產(chǎn)品以中小戶型為主，但單價(jià)較住宅存在一定落差。辦公產(chǎn)品無(wú)法發(fā)揚(yáng)工程價(jià)值的最大化，同時(shí)需求量缺乏，因此不建議采用PART 3酒店公寓市場(chǎng)分析16公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)樓盤(pán)名稱公寓體量（萬(wàn)方）已推體量（萬(wàn)方）去化體量（萬(wàn)方）未來(lái)供應(yīng)（萬(wàn)方）未推體量沿海酈墅二期2.32.32.300新南路一號(hào) 4.32.61.91.71.7A、在售普通住宅后續(xù)供應(yīng)個(gè)案

8、首次開(kāi)盤(pán)推盤(pán)套數(shù)去化情況備注河谷3號(hào)2009.05200200推盤(pán)當(dāng)月均基本售馨萬(wàn)科白馬花園2009.03438438品質(zhì)小戶型樓盤(pán)，高價(jià)整盤(pán)售馨明中龍祥家園2009.0353650290剛需全部售馨沿海酈墅二期2010.4257257全部售馨新南路一號(hào) 2010.9288189整體去化表現(xiàn)較好B、酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)去化表現(xiàn)小戶型、高性價(jià)比樓盤(pán)為區(qū)域住宅類產(chǎn)品的需求主力，酒店式公寓處于目前市場(chǎng)供應(yīng)的空白樓盤(pán)名稱區(qū)域裝修情況層高主力面積目前價(jià)格中心鉑庭閘北不夜城精裝修（2000元/平米）330-5030000鉑宮楊浦精裝修（2000元/平米全裝全配）3.3-5.5540-6027500愛(ài)盛家園

9、浦東精裝修3.3-3.630-4013000 尚都國(guó)際安亭精裝修(3000元/平米)3、5.450-6015000晶鼎嘉定精裝修(2800元/平米)5.55024000以精裝產(chǎn)品居多、裝修規(guī)范多在2000-3000元/，主力戶型在40-60平米4.5米以上高挑高產(chǎn)品溢價(jià)空間更高近年酒店式公寓當(dāng)今上海市場(chǎng)酒店式公寓產(chǎn)品表現(xiàn)樓盤(pán)名稱30-4040-5050-6060-7070-8080-100戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比中心鉑庭15947%10933%/ / / / 4614%236%鉑宮 / / 4857%2429%67%67%/ / 愛(ài)盛家園6883%79%22%45%16

10、1%/ / 尚都國(guó)際31%245%46094%/ / / / / / 晶鼎-338100%/ / / / / / 合計(jì)23017.1%18814.0%82461.4%100.7%685.1%231.7%50-60平米戶型為市場(chǎng)去化的主力近年酒店式公寓在售工程市場(chǎng)戶型表現(xiàn).公寓市場(chǎng)結(jié)論酒店式公寓稀缺、需求較好，工程塔樓因采用該類產(chǎn)品酒店式公寓整體需求較大，市場(chǎng)去化較為穩(wěn)定，同時(shí)高挑高產(chǎn)品可起到較好的溢價(jià)作用；區(qū)域市場(chǎng)酒店式公寓處于市場(chǎng)的空白，具備運(yùn)作空間。PART 4商業(yè)環(huán)境分析21地塊目前暫未拆遷，內(nèi)部為超市、菜場(chǎng)、汽車美容中心等；地塊周邊商業(yè)籠統(tǒng)感較低，但氣氛較好，以中介、超市、百貨、五金等

11、物業(yè)形狀為主。新南路明興路地塊區(qū)位圖場(chǎng)西路河道新南路明興路場(chǎng)西路場(chǎng)西路段租金價(jià)錢：3-3.2元/平米/天；明興路段租金價(jià)錢：2.6-2.8元/平米/天；公寓工程萬(wàn)科白馬，二手房?jī)r(jià)錢在1.6萬(wàn)元/平米左右；河道工程地塊周邊構(gòu)成了一定的商業(yè)氣氛，業(yè)態(tài)較雜個(gè)案1新南路壹號(hào)總用地面積169628.9 地上總建筑面積345936 其中疊加、別墅97979.4 地下（全附贈(zèng)）90413.3公寓43968.3商業(yè)100637容積率1.05總戶數(shù)847（戶）其中疊加、聯(lián)排424公寓423別墅區(qū)公寓區(qū)商業(yè)區(qū)全地下車庫(kù)、完全人車分流區(qū)域最大的商業(yè)中心10萬(wàn)方，家樂(lè)福、四星酒店等商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)備；社區(qū)規(guī)劃工程包括

12、別墅、公寓及商業(yè)，產(chǎn)品線豐富，商業(yè)總體量10萬(wàn)方商業(yè)配套包括四星級(jí)酒店朗庭3萬(wàn)平方米、家樂(lè)福超市1萬(wàn)8平方米以及小區(qū)商業(yè)配套2萬(wàn)平方米，估計(jì)2021年6月正式營(yíng)業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)包含四星酒店、大型超市及配套商業(yè)街樓層面積業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂(lè)2F7000局部賣場(chǎng)、休閑服飾、休閑餐飲1F7000生活配套，餐飲1F沿新南路主要以休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等配套為主，滿足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務(wù)宴請(qǐng)、健身、美容SPA、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為主；2F,3F主要以休閑文娛和餐飲等目的性消費(fèi)商家為主;目的性消費(fèi)居多，以餐飲、文娛、零售為主，

13、開(kāi)業(yè)后必將成為區(qū)域商業(yè)的中心業(yè)態(tài)面積(平方米)占比餐飲35008%娛樂(lè)25006%零售1200040%生活配套20005%賣場(chǎng)1800041%個(gè)案2弘基萬(wàn)科白馬生活廣場(chǎng) 弘基萬(wàn)科白馬生活廣場(chǎng)位于新橋鎮(zhèn)明中路，體量6400平米；商業(yè)1層4.2米、2層5.4米挑高，8米大開(kāi)間，可以自在分割。三大主題：生活配套、休閑文娛、特征餐飲 五大功能：生活、購(gòu)物、餐飲、文娛、休閑 工程目前包含24小時(shí)便利藥房、便利洗衣、銀行、凈菜社、西點(diǎn)面包房、精致餐飲、兒童、教育、西式咖啡、酒吧、健身等 一致規(guī)劃，一致招商，一致管理。集購(gòu)物、文化、餐飲、文娛、休閑五大功能于一體的小體量商業(yè)街目前已運(yùn)營(yíng)，但整體氣氛普通 商業(yè)

14、市場(chǎng)結(jié)論集中型商業(yè)不利于本案開(kāi)展，工程體量受限無(wú)法構(gòu)成聚集效益，不建議采取目前周邊已構(gòu)成一定的商業(yè)氣氛，多以底商商業(yè)為主；已營(yíng)業(yè)集中型商業(yè)街運(yùn)營(yíng)環(huán)境普通，未來(lái)新南路一號(hào)入市、商業(yè)分流更為明顯。NEXT我們將根據(jù)最優(yōu)方案來(lái)滿足先前目的.Q2 如何規(guī)劃規(guī)劃滿足工程制 定目的同時(shí)符合市場(chǎng)需求？153m160m78m72m地塊審視工程總用地面積約20畝地塊北邊東西寬度78m地塊南邊東西寬度72m地塊西邊南北寬度160m地塊東部南北寬度153m按照前期設(shè)定的容積率2.5計(jì)算工程總可建面積約3萬(wàn)方，整體體量較小、無(wú)法跟西邊的新南路一號(hào)直面抗?fàn)帲瑑?nèi)部具有保管建筑，能否保管需求衡量地塊目的定位思索產(chǎn)品規(guī)劃原那

15、么1 減少集中型商業(yè)、改為沿街商業(yè)，減少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)體量最大化雖能產(chǎn)生最大經(jīng)濟(jì)效益、但區(qū)域商業(yè)整體飽和，集中商業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速去化，同時(shí)存在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2 躲避辦公產(chǎn)品、高層區(qū)域產(chǎn)品全為酒店式公寓酒店式公寓可以實(shí)現(xiàn)快速去化和高溢價(jià)、同時(shí)工程區(qū)位具備導(dǎo)入自住及投資類人群規(guī)劃方案一：保管原有建筑主要功能包括生活效力類商業(yè)和酒店式公寓；思索到北部保管建筑，因此北部做內(nèi)接式沿街商業(yè)，東邊也是沿街商業(yè)；生活效力類商業(yè)以沿街商業(yè)為主，1帶2商業(yè)格局，進(jìn)深12-15米，滿足周邊生活配套需求，體量約為5000；思索到西邊沿河要素跟采光緣由，因此考西邊做U型公寓，添加每戶的采光，酒店式公寓主力面積在40-60，總面積

16、約18000。酒店式公寓沿街商業(yè)11F2F綠化景觀規(guī)劃方案二：撤除原有建筑2F主要功能包括生活效力類商業(yè)和酒店式公寓；撤除原有建筑，沿街商業(yè)可以北移、商業(yè)價(jià)值也可適當(dāng)提升，1帶2商業(yè)格局，進(jìn)深12-15米，體量約為6000；公寓部分以正南方式排布，整體酒店式公寓主力面積在40-60，面積可做到24000。酒店式公寓沿街商業(yè)7F7F6F綠化景觀綠化景觀規(guī)劃方案三：撤除原有建筑二2F酒店式公寓沿街商業(yè)12F7F12F綠化景觀及運(yùn)動(dòng)設(shè)備4F商業(yè)部分可在東北角做一部分4F小型集中商業(yè)，其他部分為2F沿街商業(yè)方式，商業(yè)總體量為9000；公寓部分思索添加內(nèi)部的景觀及運(yùn)動(dòng)設(shè)備打造，樓棟分2棟規(guī)劃，內(nèi)部樓間距可達(dá)100米左右，2棟公寓分別為12F。我司建議1000-1200元/裝修成本價(jià)裝修區(qū)域家居材質(zhì)客廳、臥室墻乳膠漆地15厚多層實(shí)木復(fù)合地板棚局部輕鋼龍骨石膏板吊頂，油面乳膠漆，配送吸頂燈及固定燈帶和筒燈窗臺(tái)鋪貼大理石配送家具成品柜體及門(mén)扇、床及床頭柜衛(wèi)生間墻面油防潮涂料，配置