營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響與對(duì)策2700字

1、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響與對(duì)策2700字 從2022年上海進(jìn)展交通運(yùn)輸業(yè)和局部現(xiàn)代效勞業(yè)“營(yíng)改增試點(diǎn)起，國(guó)務(wù)院先后將交通運(yùn)輸業(yè)和電信業(yè)推廣到全國(guó)試行，目前僅剩建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活效勞業(yè)尚未試點(diǎn)。2022年，營(yíng)業(yè)稅改增值稅有望擴(kuò)大至地產(chǎn)行業(yè)。由于完成營(yíng)業(yè)稅改增值稅是“十二五期間我國(guó)稅收體制建立的重要目的，目前間隔 十二五完畢僅剩缺乏一年時(shí)間，因此我們判斷新一輪營(yíng)改增試點(diǎn)即將展開。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展的一個(gè)根本的消費(fèi)要素，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開展為進(jìn)步國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的根底和支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，營(yíng)改增勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響，本文將從“營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)

2、業(yè)影響進(jìn)展分析并提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的對(duì)策。 畢業(yè) /2/view-12084825.htm營(yíng)改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；影響與對(duì)策一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析地產(chǎn)行業(yè)的本錢主要由三局部構(gòu)成：1、土地本錢，2、實(shí)際建筑安裝本錢，3、財(cái)務(wù)本錢。土地購(gòu)置時(shí)地方政府無(wú)法開具增值稅發(fā)票，利息本錢那么需要等待金融效勞業(yè)進(jìn)展?fàn)I改增試點(diǎn)前方能獲得發(fā)票。假設(shè)土地及利息本錢無(wú)法抵扣，我們按照11%的增值稅率測(cè)算相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅由目前5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。一建筑業(yè)稅負(fù)的向下轉(zhuǎn)移建筑業(yè)企業(yè)稅負(fù)要翻番，建筑業(yè)營(yíng)改增后，據(jù)測(cè)算，假如建筑業(yè)所有的材料本錢全部都能抵扣，稅負(fù)大概在2.7%，相比目

3、前營(yíng)業(yè)稅3%的稅率，是下降的可是，現(xiàn)實(shí)中比擬常見的情況是，建筑材料中的沙土石，往往沒方法扣除。這樣，在營(yíng)改增后建筑業(yè)的稅負(fù)將到達(dá)5%、近6%。而目前建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率僅為3%。建筑企業(yè)的自我消化才能幾乎沒有，只能轉(zhuǎn)移給下游的房地產(chǎn)業(yè)。值得注意的是，目前幾乎95%的建筑企業(yè)所得稅是核定征收的。營(yíng)改增后，不管什么標(biāo)準(zhǔn)，建筑業(yè)企業(yè)都會(huì)是一般納稅人。而成為一般納稅人的首要條件，就是能準(zhǔn)確核算收入和本錢。既然能核算，那么所得稅就不能被核定征收，肯定要查賬征收。從過往的營(yíng)改增行業(yè)里面，已經(jīng)明晰地看到了。二房地產(chǎn)企業(yè)收入將下降，本錢將上升收入和本錢上，房地產(chǎn)企業(yè)都是要承壓的。后房地產(chǎn)企業(yè)收入肯定是下降的，是

4、因?yàn)閮r(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅。打個(gè)比方說，原營(yíng)業(yè)收入是不含稅的，但如今變成含稅收入：原來(lái)賣1萬(wàn)元1平方米，你收入是1萬(wàn)元。如今還賣1萬(wàn)元的話，算收入的時(shí)候就要按10000/1+11%去算了。而且，從各大城市的成交面積來(lái)看。顯然在這個(gè)形勢(shì)下，提價(jià)不太現(xiàn)實(shí)。而另一方面，收入下降的房地產(chǎn)企業(yè)還將面臨本錢上升，這主要源于建筑業(yè)營(yíng)改增后的影響。三毛利率越高，增值稅稅負(fù)就越大收入下降，本錢上升，并不一定會(huì)影響利潤(rùn)。要影響利潤(rùn)，關(guān)鍵還要看增值稅稅率。如房地產(chǎn)企業(yè)收入1億元，稅金及附加560萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)本錢7000萬(wàn)元，那么毛利那么為2440萬(wàn)元。營(yíng)改增后，還賣1億元，收入變成10000/1+11%=9009萬(wàn)元。毛利

5、保持不變的情況下，抵扣率需到達(dá)7.02%。按11%增值稅稅率計(jì)算，744%的本錢支出需要獲得專用發(fā)票并抵扣。如毛利到達(dá)更高的3440萬(wàn)元，營(yíng)改增后要保證抵扣率需到達(dá)8.19%。假設(shè)按11%稅率計(jì)算，83.62%的本錢支出需要獲得專用發(fā)票并抵扣。這兩種情況下，要到達(dá)這么高的抵扣，是不可能的。而營(yíng)改增以后，在房子售價(jià)不能提升的情況下，毛利率越高，增值稅稅負(fù)就越大。二、房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)策首先，“營(yíng)改增是現(xiàn)行稅制的重大改革，對(duì)每個(gè)企業(yè)的消費(fèi)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極大影響。企業(yè)要自上而下加以重視，加強(qiáng)相關(guān)的培訓(xùn)的工作，財(cái)務(wù)人員應(yīng)熟悉“營(yíng)改增的有關(guān)政策，并相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)核算方法，進(jìn)步會(huì)計(jì)核算程度；其他部門積極配合，制訂或修

6、訂相關(guān)制度，特別是在政策施行初期如何做好過渡期工作，使企業(yè)的進(jìn)稅額得到有效抵扣，并做好相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。其次，從上下游供銷來(lái)說，和具備一般納稅人的上游企業(yè)合作。一定要盡可能獲得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供給商和建筑企業(yè)合作。在營(yíng)改增施行前房地產(chǎn)企業(yè)可以整理現(xiàn)有供給商名錄，根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際采購(gòu)時(shí)所獲得增值稅發(fā)票的類型及適用稅率或征收率，初步判斷供給商的納稅人身份；對(duì)于不能確定納稅人身份的，應(yīng)采取發(fā)函或 的形式詢問供給商。增加面對(duì)企業(yè)客戶的銷售。從下游看，房企面對(duì)企業(yè)銷售會(huì)更加有利于銷售的完成，因?yàn)橄掠纹髽I(yè)在購(gòu)房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票，因此營(yíng)改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。最后，從經(jīng)營(yíng)

7、管理方面來(lái)說，營(yíng)業(yè)稅政策下，企業(yè)對(duì)于本錢的管理是較為粗放的，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，由于引入了增值稅進(jìn)銷相抵的征稅方式，使得企業(yè)對(duì)于本錢的管理由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。為了降低企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)需對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)本錢進(jìn)展梳理和規(guī)劃，不僅包括大額材料采購(gòu)本錢、還包括企業(yè)為工程工程發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用或間接費(fèi)用，以及為經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生的各項(xiàng)期間費(fèi)用，涉及的主要費(fèi)用工程包括辦公用品、勞保用品、低值易耗品、公車加油費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、電費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等。通過改變?cè)胁少?gòu)方式等做法，確保最大程度的獲得增值稅專用發(fā)票，實(shí)在做到對(duì)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各類本錢費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅“應(yīng)抵盡抵、充分抵扣。同時(shí)提升企業(yè)的內(nèi)控程度。進(jìn)步納稅意識(shí)，杜絕在原材料采購(gòu)

8、環(huán)節(jié)和承受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)展工程決算，及時(shí)獲得發(fā)票，不應(yīng)拖延；進(jìn)步會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始根據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，進(jìn)步會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性，到達(dá)工程開工驗(yàn)收，會(huì)計(jì)核算完畢?？偟膩?lái)說“營(yíng)改增政策將會(huì)大大進(jìn)步房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化操作程度，理順房產(chǎn)地業(yè)的增值稅抵扣鏈條?！盃I(yíng)改增稅制改革由于涉及到企業(yè)方方面面的工作，需要企業(yè)指導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對(duì)，提早做好相關(guān)培訓(xùn)工作，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，使“營(yíng)改增能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡。房企經(jīng)營(yíng)者要高度重視這一變化，并認(rèn)真測(cè)算“營(yíng)改增對(duì)本企業(yè)的影響，在政策正式到來(lái)之前做好充分的應(yīng)戰(zhàn)準(zhǔn)備，以贏得先機(jī)！參考