顧問(wèn)巨頭--旭輝集團(tuán)-研究發(fā)展中心-偷面積技巧ppt課件

1、“偷”面積方略淺析 何為“偷面積 “偷面積之常用方法 “偷面積經(jīng)典案例本文綱要：一、何為“偷面積【概念詮釋】： 根據(jù)： 偷法： 把只計(jì)算半建筑面積比如未封鎖的陽(yáng)臺(tái)，挑梁等 和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于2.20m以下的夾層，插 層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 臺(tái)，飄窗等)的面積盡量的放大； 添加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層適用多為頂樓復(fù)式，經(jīng)過(guò)減少分?jǐn)?，添?實(shí)惠，促進(jìn)銷售。不計(jì)面積的1、 凸窗(外飄窗)無(wú)限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi)) (空間的延伸)2、 落地凸窗(2.2米內(nèi)) (空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、 可局部拆卸內(nèi)假凸窗

2、 (增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高) 4、 兩層高以上的普通大露臺(tái) (增加使用面積但是不占用房間面積)5、 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園 (增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、 層高小于2.2米的地下室，半地下室空間 (增加輔助使用空間)7、 雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間” (增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積) 二、 “偷面積的幾種常用方法 8、 一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e (增加輔助使用空間) 9、 超高內(nèi)庭院 (可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層 (增加輔助使用面積)計(jì)半面積的1、一層普通大陽(yáng)臺(tái)，未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊2、與房屋

3、相連有上蓋無(wú)柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下 (增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米6米甚至更高 (增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積 (高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)2、計(jì)一半面積的公共面積 (陽(yáng)臺(tái)形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)房地產(chǎn)商“偷面積慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落

4、地大衣柜陽(yáng)光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺(tái)及兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園房地產(chǎn)商“偷面積慣用手法匯總計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽(yáng)臺(tái)可變成房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)一層普通大陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法三、深圳偷面積由來(lái) 背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛； 地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)

5、日益飆升，銷售單價(jià)水 漲船高，高容積率、高土地運(yùn)用率、高得房適用率的產(chǎn) 品成為市場(chǎng)不二選擇，偷面積的各類有效方法成為深圳 一切開(kāi)發(fā)商博得市場(chǎng)的利器；利用凸窗“偷面積是地產(chǎn)商的常用手法(一其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只需凸窗部分層高不超越2.2米，便可有效“偷到面積。 在設(shè)計(jì)中，為了層高不超越2.2米，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷面積方法。開(kāi)展到如今已有改良，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)能夠會(huì)有“低臺(tái)，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)往往可以打掉。由

6、于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)，凸窗部分的層高可以到達(dá)2.3米甚至更高。 這樣經(jīng)過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更溫馨，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。 缺陷：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需求開(kāi)發(fā)商在資料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫?！熬G洲豐和凸窗經(jīng)典案例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開(kāi)闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲豐和的臥室根本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的運(yùn)用最為理想“綠洲豐和凸窗經(jīng)典案例利用凸窗“偷面積是地產(chǎn)商的常用手法(二可裝配凸窗和可打掉步入式凸窗梁 開(kāi)

7、發(fā)商為了“偷面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉設(shè)計(jì)的橫梁便可“裝配掉，使本來(lái)2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷面積方式發(fā)揚(yáng)到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超越2.2米，上層空間0.6米左右用于貯藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺陷：裝配后如何保證墻體的隔熱、保溫 ?！肮鸱紙@凸窗經(jīng)典案例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大?！俺鞘兄鲌?chǎng)凸窗經(jīng)

8、典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒(méi)有打掉頂柜的臥室樣板房從上述分析可以看出:凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)， 即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當(dāng)凸窗無(wú)法為客戶帶來(lái)更極致的面積上的實(shí)惠，于是，另

9、外一種“偷法”誕生。隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，經(jīng)過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以運(yùn)用。缺陷：外墻的保溫暖整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積的無(wú)微不至利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積之舉。此方法普通只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中運(yùn)用。缺陷：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然呵斥室內(nèi)空間的變小。另還必需思索究竟多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適宜多

10、大的戶型。利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積入戶花園可以隔成一個(gè)小書(shū)房，非常適用利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積12錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積 雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的溫馨性一定有所協(xié)助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)或入戶花園假設(shè)是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都添加面積，對(duì)偷面積提高適用率有非常大的協(xié)助。但要思索上下層對(duì)視的問(wèn)題，如采用內(nèi)封鎖的方式。錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積 奇數(shù)層露臺(tái)能夠有對(duì)視問(wèn)題露臺(tái)經(jīng)典案例亮點(diǎn) 【錯(cuò)層】有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺(tái)。【優(yōu)勢(shì)】：“偷”出更大實(shí)惠。增加有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸

11、心愿。露臺(tái)經(jīng)典案例相對(duì)“中央悅城”的大膽的露臺(tái)錯(cuò)層“西岸官邸”的錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對(duì)前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對(duì)偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠?！熬┑睾Ｊ澜缏杜_(tái)經(jīng)典案例相對(duì)于前二者的錯(cuò)層大露臺(tái)，“京地海世界”的露臺(tái)在設(shè)計(jì)上沒(méi)有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺(tái)更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口，在交房時(shí)可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間?！?/p>

12、入戶花園 全新設(shè)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺(tái)得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由：對(duì)業(yè)主： 1.“獲贈(zèng)面積”的誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合，露臺(tái)成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛(ài)的戶型結(jié)構(gòu)之一；對(duì)地產(chǎn)商: 靈活多變的露臺(tái)設(shè)計(jì)帶來(lái)的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。露臺(tái)的出現(xiàn)，在買房者求實(shí)惠的心理與深圳的高房?jī)r(jià)之間，找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園的設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠的心理，同時(shí)以另一種設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來(lái)驚喜。 6米高入戶花園采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積。左右錯(cuò)層的入戶花園兩層高度，使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入

13、戶花園由于上層被封鎖，在運(yùn)用中甚至可以再作一層閣樓見(jiàn)下頁(yè)圖片。 入戶花園經(jīng)典案例入戶花園經(jīng)典案例空中院館“偷面積 電梯廳 電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近3040平方米的露臺(tái)，構(gòu)成了可供兩層業(yè)主共同運(yùn)用梯廳花園。 空中花園，普通是兩層或者三層做一個(gè)。 由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒(méi)計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠電梯廳露臺(tái)是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積 空中院館“偷面積 電梯廳空中院館 空中過(guò)道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)銜接的空中過(guò)道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開(kāi)，作為本人的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多

14、出一個(gè)休閑空間。50空中院館 空中過(guò)道萬(wàn)科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法， “陽(yáng)光房” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽(yáng)光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。陽(yáng)光房“偷面積“陽(yáng)光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；與“陽(yáng)光房”異曲同工的產(chǎn)品地下室和半地下室，相對(duì)能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑

15、面積。只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問(wèn)題，如圖。利用地下室和半地下室“偷面積“17英里地下室，半地下室經(jīng)典案例 兩圖均為萬(wàn)科“偷”的半地下室。 但是萬(wàn)科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。 不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，90平米內(nèi)依然有應(yīng)用空間；【萬(wàn)科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】：“住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑面積?！比鐖D，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒(méi)有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展。“17英里地下室，半地下室經(jīng)典案例夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4

16、米，規(guī)范層高2.8-3米，夾層普通為2.15-2.19米。規(guī)范層和夾層不在同一程度位置上，內(nèi)部經(jīng)過(guò)樓梯銜接 。夾層處于兩個(gè)規(guī)范層之間，普通來(lái)說(shuō)，假設(shè)一層4戶，就兩層的夾層處于規(guī)范層下面，另兩層的夾層在規(guī)范層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在規(guī)范層的上面，偶數(shù)層的夾層在規(guī)范層的下面，同時(shí)夾層在規(guī)范層下面的普通客廳、夾層、規(guī)范層不在同一程度面上，構(gòu)成三錯(cuò)層的格局。該構(gòu)造比較復(fù)雜，沒(méi)有根本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。缺陷：構(gòu)造復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。附平面圖利用送夾層“偷面積長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問(wèn)27利用送夾層“偷面積” 利用送夾層“偷面積該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，構(gòu)成三錯(cuò)層。利用送夾層“偷面積這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)踐上也是“偷面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更