xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃實(shí)施方案

1、WORD49/49xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案xxx投資顧問目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc72552353目錄 PAGEREF _Toc72552353 h 1HYPERLINK l _Toc72552354第一部分市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc72552354 h 4HYPERLINK l _Toc725523551.1市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況PAGEREF _Toc72552355 h 4HYPERLINK l _Toc725523561.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給帶來的影響 PAGEREF _Toc72552356 h 5HYPERLINK l _

2、Toc725523571.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 PAGEREF _Toc72552357 h 6HYPERLINK l _Toc72552358第二部分市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 PAGEREF _Toc72552358 h 8HYPERLINK l _Toc725523592.1供應(yīng)量與需求量 PAGEREF _Toc72552359 h 8HYPERLINK l _Toc725523602.1.1市近6年商品房屋竣工面積 PAGEREF _Toc72552360 h 8HYPERLINK l _Toc725523612.1.2市歷年商品房銷售面積 PAGEREF _Toc72552361 h 9

3、HYPERLINK l _Toc725523622.2價(jià)格 PAGEREF _Toc72552362 h 9HYPERLINK l _Toc725523632.3近期市場(chǎng)重點(diǎn)與未來發(fā)展預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc72552363 h 10HYPERLINK l _Toc72552364第三部分項(xiàng)目周邊項(xiàng)目與可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 PAGEREF _Toc72552364 h 12HYPERLINK l _Toc72552365第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc72552365 h 20HYPERLINK l _Toc725523664.1版塊綜述 PAGEREF _Toc7

4、2552366 h 20HYPERLINK l _Toc725523674.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 PAGEREF _Toc72552367 h 20HYPERLINK l _Toc725523684.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) PAGEREF _Toc72552368 h 21HYPERLINK l _Toc72552369第五部分項(xiàng)目SWOT分析與總體開發(fā)思路擬定 PAGEREF _Toc72552369 h 22HYPERLINK l _Toc725523705.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析 PAGEREF _Toc72552370 h 22HYPERLINK l _Toc725523715.1.1優(yōu)勢(shì)

5、分析 PAGEREF _Toc72552371 h 22HYPERLINK l _Toc725523725.1.2劣勢(shì)分析 PAGEREF _Toc72552372 h 23HYPERLINK l _Toc725523735.1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 PAGEREF _Toc72552373 h 23HYPERLINK l _Toc725523745.1.4威脅分析 PAGEREF _Toc72552374 h 25HYPERLINK l _Toc725523755.2總體策劃思路與核心價(jià)值體系 PAGEREF _Toc72552375 h 26HYPERLINK l _Toc725523765.2

6、.1關(guān)于公寓 PAGEREF _Toc72552376 h 26HYPERLINK l _Toc725523775.2.2關(guān)于商業(yè) PAGEREF _Toc72552377 h 28HYPERLINK l _Toc725523785.2.3商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探： PAGEREF _Toc72552378 h 29HYPERLINK l _Toc725523795.2.4項(xiàng)目總體定位 PAGEREF _Toc72552379 h 30HYPERLINK l _Toc725523806.1CONDO目標(biāo)客戶群定位 PAGEREF _Toc72552380 h 31HYPERLINK l _To

7、c725523816.2商業(yè)客戶群定位 PAGEREF _Toc72552381 h 32HYPERLINK l _Toc72552382第七部分項(xiàng)目開發(fā)主題定位與整體概念設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc72552382 h 33HYPERLINK l _Toc7255238371開發(fā)主題定位 PAGEREF _Toc72552383 h 33HYPERLINK l _Toc7255238472整體設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc72552384 h 35HYPERLINK l _Toc725523857.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc72552385 h 35HYPERLINK

8、 l _Toc725523867.2.2戶型建議 PAGEREF _Toc72552386 h 35HYPERLINK l _Toc725523877.2.3建筑風(fēng)格 PAGEREF _Toc72552387 h 37HYPERLINK l _Toc725523887.2.4物業(yè)管理 PAGEREF _Toc72552388 h 40HYPERLINK l _Toc72552389第八部分營(yíng)銷策劃 PAGEREF _Toc72552389 h 41HYPERLINK l _Toc7255239081 獨(dú)特銷售主 PAGEREF _Toc72552390 h 41HYPERLINK l _Toc

9、7255239182 廣告策劃 PAGEREF _Toc72552391 h 41HYPERLINK l _Toc7255239283 展會(huì) PAGEREF _Toc72552392 h 42HYPERLINK l _Toc72552393第九部分銷售方案 PAGEREF _Toc72552393 h 42HYPERLINK l _Toc7255239491 定價(jià)策略 PAGEREF _Toc72552394 h 42HYPERLINK l _Toc7255239592 銷售控制 PAGEREF _Toc72552395 h 42HYPERLINK l _Toc7255239693 銷售管理

10、PAGEREF _Toc72552396 h 42HYPERLINK l _Toc72552397第十部分售樓處與售后服務(wù)中心 PAGEREF _Toc72552397 h 43HYPERLINK l _Toc72552398101 售樓處設(shè)計(jì)與裝修 PAGEREF _Toc72552398 h 43HYPERLINK l _Toc72552399102 售樓處銷售物料準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc72552399 h 43HYPERLINK l _Toc72552400103 售后服務(wù)中心設(shè)置 PAGEREF _Toc72552400 h 43HYPERLINK l _Toc72552401

11、104 售樓處管理制度 PAGEREF _Toc72552401 h 43HYPERLINK l _Toc72552402第十一部分開盤 PAGEREF _Toc72552402 h 43HYPERLINK l _Toc72552403111 日期 PAGEREF _Toc72552403 h 43HYPERLINK l _Toc72552404112 主題 PAGEREF _Toc72552404 h 44HYPERLINK l _Toc72552405113 邀請(qǐng)人員 PAGEREF _Toc72552405 h 44HYPERLINK l _Toc72552406114 日程安排 PAG

12、EREF _Toc72552406 h 44HYPERLINK l _Toc72552407115 媒體計(jì)劃與現(xiàn)場(chǎng)包裝 PAGEREF _Toc72552407 h 44HYPERLINK l _Toc72552408第十二部分結(jié)語 PAGEREF _Toc72552408 h 44第一部分 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況“九五”以來，市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)，2003年市國(guó)民生產(chǎn)總值比2002年增長(zhǎng)15.9%。2003年15月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）947.2億元，累計(jì)增長(zhǎng)23.1%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，利稅總額達(dá)57.86億元，社會(huì)商品零售總額為197.6億元，

13、累計(jì)增長(zhǎng)13%，固定資產(chǎn)投資128.3億元，增長(zhǎng)56.4%，外貿(mào)出口額達(dá)78.75億元，增長(zhǎng)25.4%。1.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給帶來的影響作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。市計(jì)劃總投資780億元全面改造和建設(shè)市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場(chǎng)館等設(shè)施。每年將投資4060億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋，新增高速公路1660千米，完成環(huán)海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇

14、。到2008年，海外游客將達(dá)到79.53萬人，外匯收入將達(dá)到4.34億美元，屆時(shí)將在全國(guó)重點(diǎn)旅游城市中位次居前。同時(shí)2008年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為市增加2萬個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。1.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。隨著保稅區(qū)圍和功能的拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，極有希望趕上第一班車，還沒有哪個(gè)保稅區(qū)像這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)

15、格局。在充滿希望的新世紀(jì)里，將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營(yíng)、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開發(fā)比較有利。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與文化地位。20多年的改革開放，更使煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒?guó)外知名企業(yè)與其產(chǎn)品已成為蓬勃發(fā)展的象征。近年來，市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開放，已有95家世界500強(qiáng)企業(yè)在投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開工運(yùn)營(yíng)，并獲

16、得成功。上述情況表明，的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開放力度的加大等都將會(huì)對(duì)的發(fā)展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項(xiàng)目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。第二部分 市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析2.1供應(yīng)量與需求量2.1.1市近6年商品房屋竣工面積市商品房竣工面積從98年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2001年、2003年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)

17、展趨勢(shì)。2.1.2市歷年商品房銷售面積市商品房銷售面積99年2003年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從99年的236萬平方米增長(zhǎng)到2003年的453萬平方米；增幅99年2001年基本保持不變，為28%左右；2001年2002年、2003年增幅較小，為5.6%，增幅下降較明顯。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開工面積達(dá)到1417萬平方米和800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的81和87，經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅的15。 2.2價(jià)格受供求關(guān)系影響，2003年14月份，房屋價(jià)格與2002年同期相比上漲9.2%，僅市四區(qū)商品房的平均成交價(jià)格便達(dá)到3151.56元平方米，同比上漲30.6%。市商品房

18、銷售額從99年2003年逐年增長(zhǎng)，從99年的42.94億元增長(zhǎng)至2002年的92億元，增幅超過100%；各年增幅從99年2002年穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別是20.9%、31.5%和39.7%；2001年2002年增幅有所回落，為14.7%，2003年的增幅為15.7%。青島市歷年商品房銷售額（億元）2.3近期市場(chǎng)重點(diǎn)與未來發(fā)展預(yù)測(cè)2002年與2003年的土地市場(chǎng)空前活躍，土地拍賣市場(chǎng)更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)”。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出5500元“天價(jià)”；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路8號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的土地市場(chǎng)的“世紀(jì)天價(jià)”。土

19、地價(jià)格的攀高勢(shì)必強(qiáng)烈拉動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。另外由于作為奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來投資者的眼球。從2002年大發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，市區(qū)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量發(fā)展。同時(shí)，由于土地市場(chǎng)在2003年底首國(guó)土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項(xiàng)目無常開工建設(shè)，因此在市場(chǎng)上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目與可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果物業(yè)名稱數(shù)碼港開發(fā)商新世界（）置業(yè)物業(yè)管理公司雅園物業(yè)管理地理位置中路和路交匯處總建筑面積10萬平方米竣工時(shí)間2003年

20、底銷售率95%以上銷售價(jià)格均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)容與價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；電梯費(fèi)0.4元/月；空調(diào)費(fèi)0.25元/月；熱水8.2元/噸租金水平酒店式公寓2.03.0元/平方米日；寫字樓3.03.5元/平方米日二手市場(chǎng)掛牌情況很多項(xiàng)目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）物業(yè)名稱百盛大廈開發(fā)商第一百盛物業(yè)管理公司百盛物業(yè)地理位置路和曲阜路交匯處總建筑面積13萬平方米竣工時(shí)間1998年目前銷

21、售價(jià)格13-26層均價(jià)6000元/平方米；28-37層均價(jià)7300元/平方米物業(yè)服務(wù)容與價(jià)格13-26層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等10.8元/平方米月；28-37層不包括空調(diào)費(fèi)6.5元租金水平13-26平均2.3元/平方米日；28-37平均2.6元/平方米日項(xiàng)目賣點(diǎn)路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場(chǎng)掛牌情況少備注共49層，其中1-8層購(gòu)物中心；9-11層集團(tuán)辦公；13-26國(guó)際商務(wù)中心；28-37天下君臨（以辦公為主）；38-48美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開發(fā)商發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時(shí)間1996年底銷售率目前銷售價(jià)格商住6

22、100元/平方米物業(yè)服務(wù)容與價(jià)格包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等5.15元/平方米月租金水平平均2元/平方米日項(xiàng)目賣點(diǎn)基本上沒有明顯優(yōu)勢(shì)二手市場(chǎng)掛牌情況有備注現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對(duì)外銷售物業(yè)名稱國(guó)際貿(mào)易大廈開發(fā)商物業(yè)管理公司國(guó)貿(mào)物業(yè)地理位置火車站廣場(chǎng)南側(cè)總建筑面積40384平方米竣工日期1993年銷售率目前銷售價(jià)格物業(yè)服務(wù)容與價(jià)格租金水平按使用面積2.14元/平方米日（含物業(yè)管理費(fèi)）二手市場(chǎng)掛牌情況備注不對(duì)外銷售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開發(fā)商悅海置業(yè)物業(yè)管理公司凱會(huì)物業(yè)管理公司地理位置火車站廣場(chǎng)北側(cè)主力戶型120140平方米竣工日期2002年銷售率90%目前銷售價(jià)

23、格二手市場(chǎng)25層以下均價(jià)5500元/平方米；29層復(fù)式7900元/平方米（新房）物業(yè)服務(wù)容與價(jià)格2元/平方米月（含電梯費(fèi)）租金水平0.8元/平方米天項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星金色海岸未售）二手市場(chǎng)掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場(chǎng)平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)容與價(jià)格含電梯費(fèi)2.3元/平方米月租金水平0.8元/平方米二手市場(chǎng)掛牌情況有備注開發(fā)商是美國(guó)貝蒙特()油業(yè)旗下的子公司，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推

24、廣其它信息：項(xiàng)目名稱開發(fā)商二手市場(chǎng)均價(jià)租金備注海富樓雙星地產(chǎn)5100-5300元/平方米0.8元/平方米日雙星金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 89層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦新天地魯邦地產(chǎn) 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力戶型 54.5140平方米火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格與折扣率酒店名稱星級(jí)掛牌價(jià)格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；6806.5折130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；2204.5

25、折五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國(guó)風(fēng)大酒店298；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對(duì)旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。酒店經(jīng)營(yíng)旺季為4月至11月，淡季為12月至次年3月。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過6000萬元。第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析4.1版塊綜述項(xiàng)目所在地塊屬于市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。從未來發(fā)展來看，隨著沿海

26、三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見一斑。該板塊屬于市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是和下一步的經(jīng)濟(jì)中心-黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。4.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在5000-6500元左右，商住

27、樓價(jià)格在60007500元/平方米左右，總價(jià)均在50萬以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。因此我們要避開大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。從如意大廈（主力戶型120140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。4.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn)4.2.1 樹立開發(fā)商品牌：進(jìn)出重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐的第一個(gè)

28、項(xiàng)目，給進(jìn)駐市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4.2.2 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成市標(biāo)志性建筑甚至是的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開發(fā)商品牌的樹立。4.2.3 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格按保守估計(jì)7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。同時(shí)通過項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到800010000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%-100%。第五部分 項(xiàng)目SWOT分析與總體開發(fā)思路擬定5.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析5.1.1優(yōu)勢(shì)分析景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀路，擁有36

29、0度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰市標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商圈路商業(yè)圈，商業(yè)價(jià)值高；特別是路改造工程的啟動(dòng)，路將建成以旅游為核心，其它輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū)，同時(shí)具備旅游相關(guān)的信息服務(wù)、餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 行業(yè)優(yōu)勢(shì)：路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型與配套設(shè)施上局限很大。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)

30、做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。5.1.2劣勢(shì)分析1、市場(chǎng)對(duì)該地塊的熟悉程度此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 2、未來市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng)由于市2003年開工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市四區(qū)共占約20%，共計(jì)430多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房，2004年和2005年的竣工總量預(yù)計(jì)要比2003年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的銷售壓力。3、噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開發(fā)高檔住宅；4、規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益；5.1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1、市場(chǎng)空白點(diǎn)縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果

31、在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬元人民幣，因此低于50萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。因此，從版塊市場(chǎng)來講，小戶型的酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。投資空白點(diǎn)：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于

32、路改造工程龐大，估計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，由于路改造形成的拆遷戶客戶以與暫時(shí)撤離路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市。特別是的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。如果我項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升

33、產(chǎn)品品質(zhì)。2、火車提速火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)?；疖囌局車馁e館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。3、路改造百年路改造工程，全力打造市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無限的增值空間和想象力。4、以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路

34、一期、二期、路打通、路、路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到2008年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格控制前海一線的用地以與開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開發(fā)。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。5.1.4威脅分析1、競(jìng)爭(zhēng)者的威脅：市各大開發(fā)商開發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場(chǎng)

35、的消費(fèi)總量，給項(xiàng)目帶來一定的威脅。2、選擇運(yùn)營(yíng)公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要，否則很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。5.2總體策劃思路與核心價(jià)值體系規(guī)劃限定本項(xiàng)目為住宅、商業(yè)型項(xiàng)目，如何在市場(chǎng)上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級(jí)酒店服務(wù)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)涵、首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資涵、首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化涵。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

36、之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以與今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。5.2.1關(guān)于公寓隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國(guó)際與區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以與商務(wù)活動(dòng)越來越頻繁，越來越多的境外駐青機(jī)構(gòu)傾向購(gòu)置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在90%以上。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級(jí)商圈。酒店式公寓是目前在、等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，

37、它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。 并且在國(guó)際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式CONDO轉(zhuǎn)移。本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。從國(guó)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的

38、推崇。酒店式公寓因其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，符合了市場(chǎng)的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位置。目前，酒店式公寓在的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國(guó)際精英公寓”在，還沒有一個(gè)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營(yíng)，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。就而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為市含金量最高的經(jīng)典

39、物業(yè)項(xiàng)目，扮演國(guó)際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。首先，硬件方面朝國(guó)際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以與噴淋到戶，整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻磚到室門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級(jí)產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對(duì)于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著重要作用，而且將對(duì)物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國(guó)際知名品牌可使住戶真正享受到星級(jí)酒店的硬件設(shè)施，是開發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的良苦用心；其次，軟件即服務(wù)管理方面聘請(qǐng)境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)體貼入微的酒店式管理，提供包括24小時(shí)保安、24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助

40、型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、 、閉路電視電影為一體；商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)服務(wù)，更設(shè)有室游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場(chǎng)所，全面滿足海外成功人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考）東衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機(jī)5.2.2關(guān)于商業(yè)該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)特色推出的專門針對(duì)外地游客采購(gòu)本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)

41、品的一種商業(yè)形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。通過上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國(guó)各地。因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。5.2.3商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國(guó)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式：整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該方式操作

42、屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)。整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營(yíng)公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。該操作方式要求開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開發(fā)商對(duì)物業(yè)有長(zhǎng)期的收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久的方式。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門的經(jīng)營(yíng)公司或部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)

43、營(yíng)。這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng)，同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。如果前期招商經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。分割出售，自主經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，或者出租。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營(yíng)中比較重要。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。因此，這種方式雖然對(duì)開發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)

44、營(yíng)，必須要專門的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)或者招商。這種方式一方面可以使購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心，另一方面也可以使經(jīng)營(yíng)者不用投入太多資金（如果購(gòu)買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，容易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式對(duì)于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該項(xiàng)目地段來說，最好的運(yùn)作方式應(yīng)該是采取第1、第2、第5種方式比較理想。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。對(duì)于第2種方式，投資回收周期較長(zhǎng)，并且需要選擇一家比

45、較理想、志同道合的專營(yíng)公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。5.2.4項(xiàng)目總體定位關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點(diǎn)：為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔。同時(shí)不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購(gòu)買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。第六部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析6.1CONDO目標(biāo)客戶群定位“金領(lǐng)階級(jí)”比如外國(guó)金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司駐青公司高管等；對(duì)于來自于另外的文化的這一群體

46、，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購(gòu)物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄?guó)家都會(huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和接軌?！爸挟a(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員?！百Y產(chǎn)階級(jí)”在投資與置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。得天獨(dú)厚的地理與氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光與提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提升之間的不同步，許多本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資

47、金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！外來置業(yè)者許多外地置業(yè)的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的路，選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年路，也就是等于選擇！5、個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目無可替代的位置優(yōu)勢(shì)與獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。此類人群將成為我們一個(gè)特殊的購(gòu)買群體，同時(shí)可為酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)帶來廣闊的商

48、業(yè)機(jī)會(huì)。另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引。6.2商業(yè)客戶群定位根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定：大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，他們一般對(duì)各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50300萬元之間。這也是我們商業(yè)部分的主要目標(biāo)客戶群體。具體經(jīng)營(yíng)者 購(gòu)買后用于自主經(jīng)營(yíng)的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營(yíng)業(yè)的物業(yè)。第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位與整體概

49、念設(shè)計(jì)建議71開發(fā)主題定位宜家宜商CONDO國(guó)際公寓附一：CONDO八大生活準(zhǔn)則都市的一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國(guó)際水準(zhǔn)的年輕的CONDO是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類核心的一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個(gè)恰到好處的距離，工作和生活兩不誤小尺度的CONDO一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸的、景觀的最大限度的享受和景觀，青春因此而飛揚(yáng)軌道上的對(duì)于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本便利的依存于社會(huì)配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然共享的有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享

50、，快樂才可以倍增附二：Condo釋義Condo源自國(guó)外，全稱為Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具電器與住戶可共享的完備的酒店式配套和休閑設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。 Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個(gè)人所有，但其外設(shè)施的維護(hù)、維修與管理則由專門的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。Condo的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自如的生活。 作為一種房屋

51、形態(tài)，Condo起源于上世紀(jì)八十年代的美國(guó)。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美與東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級(jí)換代產(chǎn)品。在其發(fā)展歷程中，Condo還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向，Condo主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。 Condo的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。72整體設(shè)計(jì)建議7.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)掘土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性一方面

52、是供給推動(dòng)的結(jié)果，另一方面更是需求拉動(dòng)的產(chǎn)物。具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)：1標(biāo)志性：項(xiàng)目所在地的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，必將成為島城外關(guān)注的建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè)中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。2人文性：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價(jià)值，在人居、時(shí)間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。3和諧性：由于地處火車站和標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠路，我們?cè)谝?guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)

53、境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。7.2.2戶型建議宜家宜商CONDO國(guó)際公寓戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中部躍層因其布局與功能上的均好型很受市場(chǎng)歡迎；挑高兩層，凈空4.9米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽臺(tái)；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要素。（1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開、不交叉。干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤(rùn)的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。當(dāng)然，一套房特

54、別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。（2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。多面采光，明亮大方。整個(gè)戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。（3）注重舒適性：每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。因?yàn)楦邔庸⑼扇∫惶?-10戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實(shí)用率不高。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。輔助用功能間戶的種類

55、應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室?？稍O(shè)置玄關(guān)、書房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間等。看景戶型作為本案設(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀路，遠(yuǎn)眺小，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯(cuò)開的“風(fēng)車”型。其二，房間部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)與觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。戶型面積因受本案的功能檔次定位，與特定家消費(fèi)群對(duì)象的

56、家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購(gòu)買目的和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積，以滿足不同消費(fèi)者的需要。但總面積應(yīng)該集中在2580平方米之間。立體戶型，簡(jiǎn)單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場(chǎng)是屬于空白，也會(huì)增加生活的便利性。商業(yè)商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/7.2.3建筑風(fēng)格1、立面作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。立面設(shè)計(jì)突出海洋文化特色，使之成為名副其實(shí)的城市名片。局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。除在陽臺(tái)上

57、做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開生態(tài)大樓的先河。同一立面上施以不同色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)態(tài)感。將立面從直線變?yōu)榍€。2、重點(diǎn)和細(xì)部處理窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。陽臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。電梯間：分層以不同主題（音樂、繪畫、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成Condo的立體藝術(shù)長(zhǎng)廊。墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動(dòng)物、植物、器物等）、浮雕。形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。3、材質(zhì)在表現(xiàn)風(fēng)格時(shí)，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻

58、璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以與混凝土格柵等。4、色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足。當(dāng)然，在這種海濱城市，顏色不能隨意涂抹，而是大有講究的。5、空間與其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置與其組合關(guān)系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺效果。6、外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊的大海、火車站、路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑

59、等。根據(jù)本案目標(biāo)客戶需求層次特征，花園平臺(tái)可設(shè)立20多個(gè)項(xiàng)目，如觀海茶餐廳、影音室、閱讀室、攀巖場(chǎng)、百鳥籠等，這是建議本項(xiàng)目采用的“泛會(huì)所”概念的一個(gè)組成部分。外飄窗參考效果圖（3）建筑是城市的外衣，色彩美麗和諧的建筑，可以為城市增添不少風(fēng)采。窗戶，作為建筑立面上重要的裝飾，其色彩運(yùn)用是否得當(dāng)，也是決定建筑整體美觀與否的關(guān)鍵因素之一。陽臺(tái)作為住宅的一個(gè)構(gòu)件以往都未去認(rèn)真考慮過，處理都非常粗糙，只是做為一種活動(dòng)的場(chǎng)地來處理，沒有考慮太多的觀景效果，而今陽臺(tái)已成為住宅的一個(gè)重要構(gòu)件，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。（6）建筑外立面預(yù)留空調(diào)位：樓宇側(cè)面的墻體、立面的窗臺(tái)上部、陽臺(tái)的局部部位。管道：將水管隱起來，讓人看不到水管外露，或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课唬蛲恳蕴厥忸伾?，比如將管道緊貼墻面，并涂上與墻