無錫翠湖國際項目提案報告

1、翠湖國際項目提案報告2008年8月第一部分 市場篇無錫投資環(huán)境分析行政區(qū)域及自然狀況位置無錫市位于長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。行政區(qū)劃下轄江陰、宜興兩個市（縣）和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個區(qū)面積無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里(市區(qū)1659平方公里，其中建成區(qū)面積188.14平方公里)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.8%，水面面積為1502平方公里，占總面積的31.4%。人口人口規(guī)模有序擴大。據(jù)公安部

2、門統(tǒng)計，年末全市戶籍人口為457.80萬人，人口出生率6.70，人口死亡率6.97，人口自然增長率為-0.27。年末全市常住人口為584.17萬人，比上年增長4.4市政建設及交通無錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網絡。 航空：無錫市距上海浦東國際機場180公里，距上海虹橋國際機場120公里。 無錫機場開通了至北京、深圳、廣州等城市的國內航線。 無錫市距南京碌口國際機場180公里。海運和內河航運：無錫的海洋客、貨運輸，主要經由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。無

3、錫沿長江有42公里深水岸線，建有一批萬噸級以上泊位，江陰港口為對外開放港，建成了國內第一個內河港口型國際集裝箱中轉站。江陰黃田港是長江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結蘇北地區(qū)的主要渡口。鐵路：經滬寧線和在建的新長線可與全國鐵路連網直通。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無錫交通提供更為便捷的條件。 公路：滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧杭高速公路直通杭州。312、104國道穿過無錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路干線通向蘇、浙、皖。無錫公路總里程4189公里，公路密度達到90.1公里/百平方公里，無錫已成為全國54個公路運輸中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成

4、都、南京至杭州的高速公路，其交會點正在無錫市。2006年無錫國民經濟運行情況2006年無錫市經濟運行的主要特征如下：1、經濟平穩(wěn)快速發(fā)展。全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值3300億元，按可比價格計算，比上年增長15.3。其中第一產業(yè)增加值51.3億元，比上年增長6.3；第二產業(yè)增加值1968.7億元，比上年增長15.3；第三產業(yè)增加值1280億元，比上年增長15.5。按常住人口計算人均生產總值57709元，按現(xiàn)行匯率折算達7390美元。第三產業(yè)增加值占全市生產總值的比重達到38.8，比上年提高1.0個百分點.2、工業(yè)生產較快增長。全年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值1662.39億元，增長20.5。從輕重工業(yè)看，輕

5、工業(yè)完成增加值474.95億元，同比增長19.7，重工業(yè)完成增加值1187.43億元，增長20.8，輕、重工業(yè)增長趨于同步。從經濟類型看，非公有制經濟增勢增強。股份合作企業(yè)增長23.7；外商及港澳臺企業(yè)增長26.5。集體工業(yè)增長也達到24.3。3、第三產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。初步核算全年第三產業(yè)完成增加值1280億元，增長15.5，增速同比提高0.7個百分點。商貿、旅游、市場、物流、金融等現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展。旅游人數(shù)和收入雙雙增長。全市金融機構本外幣存款余額為3906.04億元，貸款余額為2733.20億元，同比分別增長18.5和22.7。物流通道繼續(xù)拓展，出入口岸建設取得突破。無錫近年來三大產業(yè)年增長

6、情況（同比上年增長）第一產業(yè)增加百分比第二產業(yè)增加百分比第三產業(yè)增加百分比2006年6.315.315.52005年3.615.714.82004年2.119.415.52003年3.117.8132002年414.112.72001年6.711.212.54、物價水平小幅上揚。2006年無錫居民消費價格上漲1.7，漲幅同比回落0.3個百分點，工業(yè)品出廠價格上漲2.0，原材料、燃料、動力購進價格上漲5.5。5、居民收入穩(wěn)步增長。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資29658元，比上年增長15.8。市區(qū)城市居民人均可支配收入18189元，比上年增長13.6。農民人均純收入8880元，比上年增長

7、10.9。城市居民人均消費性支出11372元，比上年增長5.6。農村居民人均消費性支出6508元，比上年增長11.6。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調查資料顯示，城市居民人均住房面積31.3平方米，農村居民人均住房面積58.2平方米。無錫近年來城市居民人均住房面積情況6、財政收入持續(xù)增長。2006年全市實現(xiàn)財政總收入517.35億元，同比增長22.7，實現(xiàn)地方一般預算收入220.89億元，同比增長21.6。7、消費需求持續(xù)活躍。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額959.47億元，同比增長16.4，增幅同比加快了0.1個百分點。限額以上企業(yè)拉動作用明顯，市場份額逐步擴大，實現(xiàn)零售額341.08億元，增長2

8、0.9。（以上數(shù)據(jù)來源：2006年無錫市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 無錫市統(tǒng)計局 2007年3月17日）分析： 1、 無錫是蘇南地區(qū)及整個長三角地區(qū)的重要經濟城市。交通便利，經濟發(fā)達。2000年后，GDP以每年20%的速度平穩(wěn)增加。 2、 無錫第二第三產業(yè)發(fā)展迅速，商貿、旅游、市場、物流、金融等現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展，帶動了無錫整體消費市場。3、 居民生活水平提高顯著。截止2006年底，城市居民可支配收入18189元，消費性支出11372元。4、 目前城市居民人均住房面積31.3平方，居住環(huán)境改善需求逐年增加。在無錫市平穩(wěn)快速的發(fā)展的大好環(huán)境之下，房地產市場不斷成熟，房地產整體市場發(fā)展?jié)摿薮?。無

9、錫房地產發(fā)展狀況分析(一)2006年無錫房地產概況及指數(shù)分析2006年全年房地產業(yè)實現(xiàn)增加值108億元，比上年增長15.4。完成房地產開發(fā)投資276.80億元，比上年增長21.5，商品房施工面積為2322.17萬平方米，比上年增長19.7，竣工面積657.68萬平方米，比上年下降4.7。房地產業(yè)發(fā)展健康，全年商品房實際銷售額247.21億元，比上年增長12.6。2006年第4季度錫房住宅指數(shù)3822點比上季度上漲131點，漲幅為3.55%比去年同期上漲155點，漲幅為4.23%（基期為2001年第二季度，基期指數(shù)為2000點）（二）2006年無錫房地產市場運行特點：1、 房地產開發(fā)投資總體向好

10、，房地產開發(fā)資金呈現(xiàn)多元化。2006年無錫市區(qū)完成房地產開發(fā)投資202.07億元，同比增長22.26%,增幅較去年增長6個百分點，占固定資產投資總額比例約為19。房地產開發(fā)投資更理性，總體態(tài)勢更趨平穩(wěn)。從房地產開發(fā)資金來源來看，則呈現(xiàn)多元化。市區(qū)房地產開發(fā)吸收國內貸款50.34億元，同比上漲22.13%；利用外資7.05億元，同比上漲102.35%，利用外資明顯增多；自籌資金76.95億元，同比增加31.29%，漲幅明顯，其中自有資金45.85億元，同比增加8.37%；其他資金來源為129.09億元，同比增加22.83%。此外通過定金及預收款獲取資金為77.56億元，同比下降15.43%,主要

11、有以下幾個原因：一是通過房地產市場的整頓，我市房地產市場秩序得到了進一步的規(guī)范。二是樓盤銷售進度的放緩，減少了此類資金所占的份額。2、房地產市場供給總量充足，住宅供應結構更加優(yōu)化2006年我市商品房批準預售面積 485.32萬平方米，加上2005年末結轉可售面積419.16萬平方米，市場供應總量達到904.48萬平方米，市場供應充足。3、商品房市場成交活躍，二手房市場有所波動2006年市區(qū)累計成交各類商品房412.13萬平方米左右，同比上漲14.14%，市場成交活躍。同時數(shù)據(jù)顯示，我市房地產市場日趨成熟，2006年商品房交易指標波動幅度明顯低于去年同期，主要表現(xiàn)在：(1)2005年國八條政策出

12、臺后的商品房月成交量最低谷值為20.99萬平方米，而2006年稅收政策出臺后的商品房月成交量低谷值為27.65萬平方米,同比增長31.73。(2)2005年低谷的值是月平均值30萬平方米的70，2006年低谷值是月平均值33萬的84，波動幅度明顯小于2005年。(3)政策出臺后，2006年市場成交回暖時間（成交量達到平均水平的月份）為2個月，快于2005年（回暖時間為4個月）。4、房價穩(wěn)中有升，漲幅進一步回落至2006年第4季度，市區(qū)商品住宅加權均價為4315元/平方米，同比增長4.23%，漲幅較去年進一步回落，回落了6個百分點。二手住房平均價格3876元/平方米，同比增長1.97%，房價進一

13、步走向平穩(wěn)。（三）20012006無錫房地產比較分析1、總供給總需求狀況01-06年無錫市批準預售量翻了4倍01-06年無錫市銷售量翻了3.5倍總供給增長高于銷售量增長，無錫市房地產整體供大于求01-06年無錫市批準量和銷售量增長情況年增長率01-02年02-03年03-04年04-05年0506年平均增長率批準預售量36%34.78%102.89%11%-2.36%36.46%銷售量38%21%25.63%0.83%14.14%20%2001-2006年期間，無錫市市區(qū)商品房供應趨勢是在變化中快速增長的，2002年比2001較為緩慢，由于2002年銷售量不太樂觀，2003年供應量開始大量增加

14、，以適應市場的要求。到2004年銷售量增長，對房屋的需求量也增加，房屋的供應量要比2003年翻了3倍。2005年和2006年由于受到國家宏觀調控政策的影響，商品房批準量得到了有效的控制。2、市場空置量時間2001年2002年2003年2004年2005年2006年總銷售量（萬）118162.96210.19358361.05412.13批準預售量（萬）119162.9219.55445.44487.1485.32空置量（萬）1-0.069.3687.44126.0573.19注：上述表格空置量不計累加空置量和未批預售量小結：從表格來看從2001年到2003年空置量變化不是很明顯，也就是說排除累

15、積空置量當年的批準豫售量與總銷售量基本持平。而2004年由于土地供應量的增加等諸多原因空置量明也顯增加，2005年由于國家加大了宏觀調空以及新政的出臺導致空置量增加的幅度有所減小。在逐漸接受宏觀調控后，2006年的控制量相對2005年而言有著明顯的下降趨勢。3、市場的供需特點（3.1）供應特點在20012006年期間，無錫市市區(qū)商品房供應趨勢是在變化中快速增長的，0406年無錫市市區(qū)供應量緩慢增長，供應增長向郊區(qū)擴展。到2004年銷售量增長，對房屋的需求量也增加，同時供應量也在增加。房屋的供應量要比2003年翻了2倍。2005年后受到國家宏觀調控政策的影響，商品房批準量得到了有效的控制。同時，

16、各區(qū)也有著其自身發(fā)展的特點。中心區(qū)的商品房供應面積成拋物線趨勢，在整個市區(qū)的商品房市場始終占據(jù)很小份額。由此可見，無錫市中心區(qū)商品房市場基本已達到飽和狀態(tài)。副中心區(qū)的發(fā)展趨勢與中心區(qū)相似。東西南北四個區(qū)，商品房供應面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長。其中，以東區(qū)最為突出，其次是北區(qū)。西區(qū)商品房批準面積在01-04年間，穩(wěn)步增長，05年后略有下降。南區(qū)則是在01-04年間發(fā)展比較緩慢，而在05年后有了大的突破。（3.2）需求特點(3.2.1)總體需求特點2004-2006年無錫市區(qū)商品房成交面積基本持平，但是，成交金額上漲了76%。量平價揚 說明無錫市房價上漲中。2001-2003商品房成交面積年總體上漲都是在5

17、0萬平方米左右，2004年的漲幅最為突出，這是由于2004年全國范圍內出現(xiàn)炒房熱潮，尤其上海地區(qū)最為嚴重，因此影響到了無錫的房屋市場，交易量明顯增大。2005年和2006年是政策年，8.31土地大限和銀行貸款緊縮等一系列政策的出臺，有效的控制了房地產的投機行為，打壓了商品房價格過快增長。2006年國家的宏觀調控對無錫市二手房市場產生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調整對市場影響較大，市場出現(xiàn)了明顯波動，主要表現(xiàn)為：一是在政策出臺前出現(xiàn)交易量短期激增現(xiàn)象，而出臺后市場表現(xiàn)較為低迷，市場成交量在政策出臺后的三個月的月平均值為15萬平方米，為全年月平均值的85，雖然波動幅度要小于2005年，但影響

18、的時間較長。同時，二手房成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，在2005二手房成交同比下降4的基礎上， 2006年二手房成交同比又下降24；二是稅收政策的出臺促使部分二手房轉向租賃市場，減少了二手房買賣市場的供應量；三是商品房供應充足、市場結構更加優(yōu)化、價差縮小等因素導致部分二手房需求轉向商品房市場；四是由于政策調控的影響，市場存在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會居民購房意向調查顯示，將在2007年及以后購房的比例占到了85%。2001年到2006年無錫市區(qū)商品房總成交量逐年增長， 自2005年國家諸多政策出臺后，投資人明顯減少，最為突出的是上海的房價，大幅度下跌，影響到周邊城市投資者的信心，所以200520

19、06年的住宅成交量減少。非住宅的成交量沒有受到政策的影響。(3.2.2)需求特點細分06年住宅成交面積以120140平方米為大宗隨著一系列宏觀調控政策的出臺，尤其是“國六條”的貫徹落實，促進了住宅供應結構的進一步優(yōu)化。從面積來看，商品住宅市場繼續(xù)向經濟節(jié)約型方向發(fā)展，2006年建筑面積在144平方米以下的新增商品住房比例為66.95，與去年基本持平；建筑面積在90平方米以下的新增商品住房比例為16.68，比2005年增加了近10個百分點。從價格結構看，市場供給以中低價位商品住房為主，價格在4000元/平方米以下的住宅占供給總量的50.33%,較2005年有所增長。說明，目前市場購買者的購房心態(tài)

20、比較成熟，在購買產品選擇上，更多注重本身的需求性及實用性，對于無錫的賣方市場來說必須明確目標客戶群體的實際購買需求特性。（3.3）供需價格分析（3.1）總體價格分析20012006年無錫市商品房總體價格增長了100%其中20032004年增長最快，為36.8%01-06年無錫市商品房總體價格情況無錫市區(qū)商品房價格走勢從2001-2006年呈上漲趨勢，由01年的2346.7元/平米上升至06年的4954.08元/平米，6年內價格上漲2607.38元，總體漲幅達到100%。（3.3.1）分區(qū)價格分析0106年無錫市商品房價格漲幅以東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)漲幅最為明顯，漲幅達100%01-05年無錫市各區(qū)商

21、品房價格情況日期200120022003200420052006類別商品房價格2346.724542865.2539194709.54954.08各分區(qū)中心區(qū)3636.337834014.2553966094.756298.75副中心區(qū)346629233447.2545985774.756185.5東區(qū)161117862439.25300033563753南區(qū)1496.31858218234374561.54686.75西區(qū)1876.72173268540555040.55244.25北區(qū)199422022423.7530293429.53556.25分區(qū)域來看：0106年中心區(qū)漲幅達73.2

22、%，副中心區(qū)78.5%，東區(qū)133%，南區(qū)213%，西區(qū)179%，北區(qū)78.3%。根據(jù)房地產產業(yè)區(qū)位最重要的觀點來看，價格走勢應該跟從區(qū)位的位置，中心區(qū)價格最高，副中心次之。從無錫市供銷情況和商品房價格走勢來看，預測2007年無錫市商品房還會有小幅上漲趨勢。由于國家宏觀調控政策的影響，2005年商品房的供應量減少，很多購房者也持幣觀望了一年，2006年雖然有所好轉，但由于國家政策的連續(xù)出臺，大部分購房者仍然繼續(xù)持幣觀望。所以還是有一定需求空間。無錫市是連續(xù)幾年GDP保持12以上增幅的城市，無錫的經濟發(fā)展，收入增長促進房地產市場的發(fā)展和繁榮。從2001年下半年，國務院正式批準了無錫發(fā)展特大城市的

23、規(guī)劃方案，無錫開始大規(guī)模城市改造，迅速拉動了整個房地產市場，房價開始快速增長，2001-2003年增幅比較平穩(wěn)。2004年，全國房產業(yè)界的“精英”如萬科、順馳、陽光、棲霞等相繼進入無錫，又把房價提升了一個“檔次”。加上溫州炒房團出現(xiàn)后，房價攀升迅速增快。從圖中可見無錫市的房地產走勢，南區(qū)成為無錫市的一匹黑馬，漲幅最快，其次是西區(qū)和東區(qū)。從房價的漲幅來看無錫市受宏觀調控影響不大，呈現(xiàn)剛性需求。無錫早在2003年就規(guī)定個人購買普通住房不滿1年轉售的，銷售時按銷售價減去購入原價后差額的555%稅率征收營業(yè)稅，而別墅等高檔住宅和非住宅轉讓的，增值部分則要征收5.55%營業(yè)稅和20%的所得稅。2004年

24、4月，市政府出臺關于進一步促進無錫市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的意見，7月，市房管局又下發(fā)商品房銷售管理實施細則，規(guī)定期房不得轉讓。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知規(guī)定2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。實施網上合同登記備案制度，使商品房的銷售更加透明、公開。炒房行為受到限制，雖然沒有出現(xiàn)象上海那樣的天價，但是房價還是較前幾年由大幅度的增長。商品房均價中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)4954.086298.756185.537534686.755244.253556.25從價格來看，市區(qū)商品房成交集中在35006000元/平

25、米的區(qū)間段左右，所占比例達到了69.79。市區(qū)商品住宅均價為每平方米4954.08，比去年同期上漲5.19，漲幅同比下降15個百分點。購買價格持續(xù)上揚，各節(jié)點的上揚幅度基本保持平穩(wěn)，市場處于良性發(fā)展軌跡?？梢娛忻褓彿啃睦碇鸩匠墒?，市場需求逐步增長。經歷了國家宏觀調控的變化，消費者逐步從觀望的氣氛中走出。在房地產以首次購房需求和改善性需求為主的背景下，市場仍存在較大的有效需求。（3.4）市場供需特點分析總結(3.4.1)人均GDP與銷售量對比人均GDP的增長與商品房銷售量成正比，說明無錫市房地產市場呈良性增長。小結：從圖表來看01-05年人均GDP在緩步增長，而成交量自2003年起有了明顯的變化

26、到2005年，20052006基本保持平穩(wěn)。由于新政的下臺購房者持幣觀望等諸多原因，成交量有所減少，市場趨于合理化。2006年人均可支配收入額為18189元。比2000年增加9586元，增長111.4，2006年，無錫城市居民人均建筑面積為31.3平方米，比2001年增加了12.5平方米。(3.4.2)開發(fā)投資金額市場投資的“晴雨表”，2006年無錫市區(qū)房地產開發(fā)投資全年完成202.07億元 ，其2004年前增長率名列華東地區(qū)第二，僅次于蘇州。(3.4.3)市場主體日漸理性，房價逐步趨于穩(wěn)定不論是開發(fā)主體還是消費者，其投資與消費日漸理性，價格不斷向價值回歸，2006年全市商品住宅均值漲幅同比下

27、降了15個百分點。特別是下半年受政策調控效果明顯，房價趨于穩(wěn)定，市場行為趨于理性。(3.4.4)市民購房心理逐步成熟，市場需求逐步增長經歷了國家宏觀調控的變化，消費者逐步從觀望得氣氛中走出，在房地產市場以首次購房需求和改善性需求為主的背景下，市場仍存在較大得有效需求，上調利率、控制二次購房和投機性購房對市場住房需求量得影響不是很大，全年商品房成交金額相比2005年上漲了50.8%。(3.4.5)需求市場結構優(yōu)化調整明顯依據(jù)秋交會消費者調查報告中顯示，選擇作為投資得購房者明顯比前年減少，下降了18個百分點，占11，購房者主要目的以居住為主，占85.6。而在價格承受范圍中35005000元/平米得

28、價格區(qū)間段接受程度比較高，80130平米得購房面積擁有大量得需求面。目前結構中占大多數(shù)得普通購房者得需求條件與市場得供給面得以配合，有助于整體房市在未來12年內進一步發(fā)展和鞏固，對于高端市場及低端市場來講同樣有相當?shù)么龠M作用。4、2006年競爭態(tài)勢分析 （4.1）2007年供應預測2006年無錫市市區(qū)共組織公開招標拍賣掛牌出讓幅地塊，總面積萬平方米.06年出讓的土地，將在07年陸續(xù)開始反應出來，再加上歷年的空置面積，供應量體將非常龐大，竟爭態(tài)勢更劇激烈。根據(jù)市土地收購儲備管理委員會成員會議上消息：2007年無錫市將計劃出讓經營性用地萬平方米。按1.5的容積率測算，可建房屋975萬平米，小結：2

29、005年3月，順馳中國以項目公司股權收購的方式取得了位于無錫惠山新城總用地面積1700畝的地，不到三個月，綠地集團即出資8.3億元，取得其中760畝土地的開發(fā)權。 事實上，走在復地、綠地之前進軍無錫的國內實力開發(fā)商早有人在，2004年3月25日，萬科以19.4813億元獲得無錫濱湖新城2號地塊的1443.17畝土地。同日，順馳以13.74億元拿下濱湖新城3號地塊，土地面積1100.83畝。 萬科、順馳、復地、綠地等開發(fā)商先后在無錫土地市場投下巨資，帶起無錫土地供應市場的第一次高潮。 （4.2）以普通住房消費為主的宏觀調控政策將持續(xù)進行2007年，無錫市經濟將繼續(xù)保持高速增長、低通漲的態(tài)勢將得以

30、延續(xù)、國家對房地產的宏觀調控政策仍將以普通住房消費為主，控制過度投資，為房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。（4.3）買方市場特征將更加明顯，市場供給結構進一步優(yōu)化目前無錫市土地供應總量和在建施工面積規(guī)模較大，預計2007年市區(qū)商品房上市量將保持在500600萬平米左右，市場供求關系正逐步變化，消費者對于樓盤質量及企業(yè)品牌提出更高要求，銷售壓力和競爭壓力巨大，競爭環(huán)境下的精準定位及性價比成為關鍵。（4.4）市場需求總量繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，消費將進一步激活 隨著“山水名城”城市化進程的不斷推進，濱湖、蠡湖、環(huán)太湖地區(qū)進一步成為市場關注的熱點地區(qū)，大量流動人口和改善性購房主體的增加將使市場需求總

31、量增加。（4.5）商品房價格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)國家宏觀調控政策的背景下，房價大幅上漲的空間不是很大，中低價位樓盤的不斷推出，進一步優(yōu)化供應結構，樓盤價格基本能體現(xiàn)價值，商品房價格繼續(xù)保持穩(wěn)定 區(qū)域市場分析 （1）部分區(qū)域版塊分析南長區(qū)1、行政區(qū)劃南長區(qū)位于無錫市區(qū)的東南部，是無錫市區(qū)的南大門，西瀕新運河，東倚滬濘鐵路，滬寧高速公路和213國道。南臨碩放機場和無錫新加坡工業(yè)園，北接無錫市內最繁華的商業(yè)地段全區(qū)面積22.5平方公里。下轄一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，和八個街道，人口30.15萬。2、未來規(guī)劃南長區(qū)是無錫工商業(yè)的發(fā)祥地，該重點片區(qū)主要定位以旅游、文化、商務、居住功能為主的新型城區(qū)。標志性建筑為南禪寺，太湖

32、廣場。，南長區(qū)重點片區(qū)概念性規(guī)劃 基地位于無錫南長區(qū)南部，四至界線為：清揚永樂路-塘南路-古運河-馬夾浜。規(guī)劃用地面積約4.8萬平方公里，其中片區(qū)內已建成區(qū)約0.95平方公里，已批在建設項目用地約0.59平方公里，清名橋沿河歷史街區(qū)0.44平方公里，可利用土地約1.85平方公里,其余為道路河流用地。圍繞太湖廣場核心區(qū)建設，完善太湖廣場東側城市延伸段的區(qū)域功能，構建現(xiàn)代商務會展中心。結合城中村改造及產業(yè)結構調整，營造高起點、高品味的新型社區(qū)。3、重點工程本區(qū)域重點加快太湖廣場地區(qū)和蠡湖新城建設，使太湖廣場建成市民活動中心，蠡湖新城建社設。從去年下半年以來，南長區(qū)在金城西路、五愛南路、清揚路延伸段

33、、華清路、塘南路、陳列館路、市醫(yī)療疾控中心、五星經濟適用房等重點工程建設中，共拆遷446978.88平方米，拆除居民住宅房1471戶，拆除其它房屋215戶。重點項目有：揚名鎮(zhèn)政府地塊、蚊香廠地塊、老年活動中心商業(yè)地塊、潘婆橋地塊、金匱苑、南長新城古運河片區(qū)、下甸橋生產資料市場、大戲院地塊、世界貿易中心等9個項目4、房地產市場（1）區(qū)域概況無錫房地產市場從2003-2004年可以說是個大躍進，各區(qū)域樓盤上市量大大增加，市區(qū)市場已經飽和。而位于市區(qū)以南的南長區(qū)由于存在大量的舊居住區(qū)和廠房未得到有力拆遷樓盤供應量不是很大目前在售樓盤有城市經典和陽光城市花園。陽光城市花園總建筑面積27萬多1998戶位

34、于南長區(qū)和濱湖區(qū)之間項目主要為小高層，高層和一部分連排別墅總量較大，配套齊全得到一部分中產階級的青睞。城市經典為小高層和高層333戶。由于項目位于南長老的居住區(qū)受到附近居住區(qū)二次置業(yè)者的追捧。（2）市場特征區(qū)域內樓盤供應量較少樓盤均價在4500-5500之間以三房和兩房最受歡迎，面積在100-150之間，產品注重生活配套和居住環(huán)境。從銷售狀況來看區(qū)域內兩個樓盤的銷售進度基本持平因為項目區(qū)位，產品規(guī)劃，配套以及目標群體有一定的差異，競爭不是很強烈。（3）需求特點本區(qū)域是無錫老的行政，文化和居住區(qū)，隨著無錫近年來人均GDP的增長，區(qū)域內居民購買力大大增長，改善居住品質和環(huán)境的需求越來越強烈，據(jù)了解

35、這部分群體大多傾向于三房面積在130左右注重生活配套和居住環(huán)境。濱湖區(qū)1區(qū)域概況濱湖區(qū)由原來的8鎮(zhèn)1鄉(xiāng)6街道調整為5鎮(zhèn)4街道(太湖鎮(zhèn)、華莊鎮(zhèn)、胡埭鎮(zhèn)、馬山鎮(zhèn)、濱湖鎮(zhèn)、河埒街道、榮巷街道、蠡湖街道、蠡園)濱湖經濟技術開發(fā)區(qū)10個村劃回華莊鎮(zhèn)管理;太湖鎮(zhèn)、胡埭鎮(zhèn)維持現(xiàn)狀不變。通過本次行政區(qū)劃調整,濱湖區(qū)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))平均面積由原來的29.42平方公里擴大到目前的50.58平方公里,平均面積規(guī)模擴大72%;鎮(zhèn)(鄉(xiāng))平均戶籍人口由原來的2.49萬人擴大到目前的4.31萬人,平均人口規(guī)模擴大 73%。街道平均面積由原來的5.77平方公里擴大到目前的13.88平方公里,平均面積規(guī)模擴大140%;街道平均戶籍人口

36、由原來的2.91萬人擴大到目前的5.83萬人,平均人口規(guī)模擴大100% 。濱湖區(qū)是無錫市建設湖濱新城的重點區(qū)域和建設山水城、生態(tài)城的標志性板塊，無錫實施特大城市發(fā)展戰(zhàn)略的重點工程大多在濱湖區(qū)境內。2房地產市場濱湖區(qū)位于市區(qū)西南，地處長江三角洲腹地，東臨上海，西接南京，南依太湖，北靠長江，部，地理位置優(yōu)越，風光秀麗無錫主要的旅游項目都集中在此區(qū)域，濱湖區(qū)優(yōu)越的地理自然資源和發(fā)展?jié)摿ξ吮姸鄡韧獾卮笈浦康禺a商家的目光早在2004年萬科，順馳就同時拿下了濱湖新城2號和3號地塊。品牌樓盤的進駐給區(qū)域帶來不小的震動，客戶品牌的認知程度也大大提高，目前萬科魅力之城已銷售完畢而順馳的天鵝湖銷售狀況也教

37、為看好。目前區(qū)域在售樓盤有新梁溪人家，陽光城市花園等。而由于區(qū)域特殊的自然環(huán)境，向來是無錫本地人認為適合居住的區(qū)域，因此區(qū)域內別墅項目較為集中，如印象劍橋，寶界山莊，湖玉莊園等吸引了眾多內外地高端客戶。但項目落有同質化，缺乏亮點。由于板快近年來不斷有樓盤推出，目前市場已走向成熟，由于大盤的進駐競爭力已輻射到南長等其他板塊。新區(qū)1區(qū)域概況無錫新區(qū)，位于江蘇無錫東南面，距無錫市中心六公里，滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧高速公路和312國道在區(qū)內穿過，設有高速公路入口，無錫機場位于區(qū)內。無錫新區(qū)是無錫主要的經濟增長極，和參加國際競爭的產業(yè)高地，全區(qū)總人口25萬人，就業(yè)人口14萬人。下轄無錫國家高新區(qū)、

38、無錫出口加工區(qū)、無錫新加坡工業(yè)園等多個專業(yè)科技園區(qū)和四個鎮(zhèn)、三個街道，轄區(qū)面積近200平方公里，2房地產市場市場趨于成熟新區(qū)房地產市場起步于4年前，以一批對當時市場產生巨大影響的樓盤如：長江國際公寓、長江綠島一期、太湖花園三期等為領頭羊，填補了當時市場上的一部分空缺，而接下來市場市場經過了一段低迷狀態(tài)。到2005年旺莊路和新加坡等地塊樓盤相繼推出.競爭激烈 已形成較為成熟的居住區(qū)域；缺乏高端產品。梅村有香梅假日花園、吳越之星和嘉禾一方等，新區(qū)更是集中了一大批在售樓盤，第一國際、長江金岸、新港國際、新洲人家、新都會和長江綠島二期等，東亭有桑達園、春江花園三期、中大諾卡小鎮(zhèn)、華夏春曉等，位于的東亭

39、、梅村及新區(qū)的樓盤開發(fā)呈現(xiàn)群雄并起的局面，總建筑面積也超過了100萬平方米。開盤價持續(xù)走低、開發(fā)利潤地成為了新區(qū)各樓盤的通病。該區(qū)域樓盤存在諸多問題，產品同質化現(xiàn)象較為嚴重，各樓盤的銷售均受到新政及體量過大的影響，銷售明顯放緩。交通、生活配套設施已經靠近新區(qū)工業(yè)園區(qū)是該區(qū)域備受青睞的重要原因，而購房者主要以自住為主。新區(qū)二手房市場租金高、回報快，缺乏二手房市場的迅速啟動。如果二手市場培育到位，市場可以看高一線，同時相比較而言，缺少高品質的高檔房源（區(qū)內白領缺少與之匹配的住宅）。板塊綜述：總體說來，像無錫這樣的二線城市由于自住比例高，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，土地成本低，受到外地開發(fā)商青睞；而同時，缺少足

40、夠的投資需求和城市規(guī)模限制，巨量土地入市帶來的供應量面臨著消化的問題。上述三大板塊已是硝煙彌漫，相比之下，項目所在的濱湖區(qū)確是在0203年推出少量項目后，開始積累能量，等待新一輪的發(fā)展機會。（2）濱湖區(qū)各主要道路商業(yè)情況分析濱湖區(qū)內商圈屬于河埒口商圈，東鄰京杭大運河，南鄰無錫新體育中心；西有梅園，北靠惠山及旅游勝地錫惠公園，地理位置十分優(yōu)越，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。1、商圈范圍河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖濱路、建筑路6條商業(yè)街組成，位于市中心區(qū)的西面。2、各商業(yè)街情況梁 溪 路梁溪路東至京杭運河，西至東橫山，形成了一條以餐飲、服飾為主的商業(yè)街，是河埒口商圈最繁華的商業(yè)

41、街之一。人流量、車流量都比較大，特別是河埒口一帶，顯得十分擁擠。目前正在對該路段進行拓寬改造。梁溪路很長，本次調查了從太湖工人文化宮到西運河飯店一段，共有店鋪46家，空置2家。在經營的44家店鋪中，餐飲類10家（3家酒店、5家中型餐飲、1家酒吧、1家茶樓），占22.7%，有肯德基、小尾羊火鍋、頂鼎雞、河埒飯店、西運河飯店等；服飾類有9家，占20.4%，有李寧專賣店、安踏專賣店、英倫服飾等；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，占6.8%；銀行、休閑娛樂（網吧、浴場）、西餅屋、超市便利店各2家，各占4.5%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復印、展覽館等共10家，占22.7%?？?/p>

42、以看出梁溪路靠河埒口一段以餐飲、服飾為主，兼有生活所需的其他商業(yè)配套。店鋪總數(shù)46家面 積10-250平米權屬關系100%租賃租 金2600元/平米.年閑置率空置2家，閑置率4.3%。經營種類餐飲類10家，占22.7%；服飾類有9家，占20.4%；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，占6.8%；銀行、休閑娛樂（網吧、浴場）、西餅屋、超市便利店各2家，各占4.5%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復印、展覽館等共10家，占22.7%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、服飾、副食品、日用小百等；三層以上：火鍋店等。商業(yè)形態(tài)以餐飲、服飾為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。梁 青 路梁青路為東

43、西走向，東至梁溪大橋，西到梅園，與梁溪路并排的一條商業(yè)街。本街較長，商業(yè)集中在梁溪大橋到天潤發(fā)一段，此段剛完成拓寬改造，道路寬敞，路況很好，人流量、車流量都較大，特別是在天潤發(fā)附近，人氣更旺。在梁溪大橋到天潤發(fā)一段，共有商鋪35家，有1家空置。經營的34家商鋪中，餐飲類11家（包括大酒店、中型餐飲、小餐飲、咖啡店、酒吧等），占32.4%，有無錫大飯店、天褐酒吧、中天大酒店、肯德基、陽光美食川味館等；銀行5家，占14.7%；休閑娛樂（保齡球館、足浴、休閑美容等）5家，占14.7%；小百貨店3家，占8.8%；其他有嬰兒用品、新華書店、汽車銷售、汽車站、醫(yī)院、電器賣場、攝影、大超市等，共10家，占2

44、9.4%。這條路最大的亮點是有幾個大賣場，如天潤發(fā)、五星電器等。特別是天潤發(fā)大賣場帶火了周邊一帶，周邊的店鋪租金持續(xù)上漲，房地產市場走旺，價格不斷攀升。店鋪總數(shù)35家面 積30-500平米權屬關系99%租賃租 金1800元/平米.年閑置率有1家空置，閑置率2.9%。經營種類餐飲類11家，占32.4%；銀行5家，占14.7%；休閑娛樂5家，占14.7%；小百貨店3家，占8.8%；其他有嬰兒用品、新華書店、汽車銷售、汽車站、醫(yī)院、電器賣場、攝影、大超市等，共10家，占29.4%。店鋪所在樓層一層：餐飲、銀行、五金、房產中介、美容美發(fā)等；二層及以上：餐飲、酒吧、浴場、保齡球館、酒店、賣場。商業(yè)形態(tài)餐

45、飲類較多，各種商業(yè)都不成規(guī)模。青 祁 路 青祁路南北走向，北至梁溪路，與惠河路相接；南至高浪路，街道十分長，但店鋪卻不是很多，主要集中在建筑路以北，共有店鋪1 04家，其中空置8家。在經營的96家店鋪中，餐飲15家（2家大酒店、8家中型餐飲、5家小餐飲），占15.6%；裝潢、裝飾材料14家，占14.6%；房產中介13家，占13.6%；機械、五金、建材8家，占8.3%；公司單位、煙酒店各6家，各占6.3%；休閑娛樂5家，占5.2%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，各占3.1%；其他有電器賣場、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行車電動車專賣、燈具、刻章、汽車銷

46、售等各1、2家，共17家，占17.7%。青祁路靠河埒口，天潤發(fā)附近一段比較繁華，店鋪集中在這一帶，以經營房產、房屋裝修為主，服飾經營僅有2家。店鋪總數(shù)104家面 積15-80平米居多，最小8平米權屬關系98%租賃租 金330元/平米.年閑置率空置8家，閑置率7.7%。經營種類餐飲15家，占15.6%；裝潢、裝飾材料14家，占14.6%；房產中介13家，占13.6%；機械、五金、建材8家，占8.3%；公司單位、煙酒店各6家，各占6.3%；休閑娛樂5家，占5.2%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，各占3.1%；其他有電器賣場、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行

47、車電動車專賣、燈具、刻章、汽車銷售等各1、2家，共17家，占17.7%。店鋪所在樓層87%的商鋪在一層；二層：酒店、火鍋、浴場、醫(yī)療器械、旅館、電子游藝、咖啡、家具、茶吧；六層：名師家教。商業(yè)形態(tài)以餐飲和房屋中介、裝潢、裝飾材料、建筑材料等房地產相關行業(yè)為主?；?河 路惠河路為南北走向，南至河埒口，北到錫山大橋。商業(yè)街雖比較短，但商業(yè)比較繁華，小商鋪很多，共有260家，其中空置24家。人流量比較大，主要為當?shù)鼐用窈徒髮W生。車流量很大，主要是貨車，街道噪音污染嚴重。在經營的236家店鋪中，餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店

48、13家，占6%；房產中介10家，占4%。其他經營有文化用品、漁具、打字復印、網吧等。除了少數(shù)的酒店、網吧、圖文社為二層外，整條街商鋪都只有一層。無錫工藝品制造廠一段沿街商鋪正在裝修，所以空置商鋪較多。店鋪總數(shù)260家面 積15-200平米權屬關系99%租賃租 金600元/平米.年閑置率空置24家，閑置率10%。經營種類餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產中介10家，占4%；其他經營有文化用品、漁具、打字復印、網吧等。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、藥品、保健品、美容美發(fā)等；二層：網吧、圖文社等。商業(yè)

49、形態(tài)以餐飲、香煙、服飾、美容美發(fā)為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。湖 濱 路湖濱路南北走向，北到梁溪大橋；南到山明水秀大飯店，與蠡溪路相交，街道很長，共有店鋪264家，空置59家。在經營的店鋪有205家中：餐飲類37家（酒店9家、中型餐飲24家、小吃店3家、1家咖啡屋），占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)（9家汽車裝潢、20家汽配、1家汽車銷售）30家，占14.6%；機械、五金類34家，占16.7%；煙酒類店鋪25家，占12.2%；醫(yī)療保健類10家，占4.9%；金融類9家，占4.4%；休閑娛樂類8家，占3.9%；勞保用品、家用電器、維修類（自行車、手機）各6家，各占2.9%；其他有眼鏡店、漁

50、具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務、電視制作、政府機關、廣播電視臺、印務等共30家，占14.6%。本街上建筑都不高，店鋪集中在一、二層經營，一些大的工廠、機關單位占了較多位置，如：無錫海關、無錫城管、無錫廣播電視中心、無錫機床廠等。店鋪總數(shù)264家面 積30-80平米居多，最小10平米權屬關系98%租賃租 金850元/平米.年閑置率空置59家，閑置率22.3%。經營種類餐飲類37家，占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)30家，占14.6%；機械、五金類34家，占16.7%；煙酒類店鋪25家，占12.2%；醫(yī)療保健類10家，占4.9%；金融類9家，占4.4%；休閑娛樂類8家，占3.9

51、%；勞保用品、家用電器、維修類各6家，各占2.9%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務、電視制作、政府機關、廣播電視臺、印務等共30家，占14.6%。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、機械配件、美容美發(fā)等，占97%左右；二層：餐飲（酒店、火鍋、）咖啡館、浴場、公司等；三層及以上：酒店、棋牌。商業(yè)形態(tài)以餐飲、機械五金、汽車業(yè)為主的商業(yè)街。建 筑 路建筑路東至紅星路，西到梁湖路，路很長，店鋪主要集中在湖濱路與蠡溪路之間段。人流量并不大，商業(yè)也不夠繁華，共有店鋪151家，10家已關門。在經營的141家商鋪中，服飾店僅1家，餐飲類也只有6家，占4.3%；洗頭房卻有37家，占26.

52、2%；裝飾裝潢公司15家，占10.6%；機械、五金、建材店18家，占12.8%；裝飾材料店9家，占6.4%；公司單位有8家，占5.7%；煙酒店6家，占4.3%；休閑娛樂、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，各占3.5%；小百貨店4家，占2.8%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。建筑路上店鋪多為一、二層，大多數(shù)在一層經營，店鋪比較破舊，租金雖不高，閑置率卻不低，商業(yè)不夠繁榮。店鋪總數(shù)151家面 積20平米左右居多，最小8平米權屬關系94%租賃租 金570元/平米.年閑置率空

53、置10家，閑置率6.6%。經營種類服飾店僅1家，餐飲類6家，占4.3%；洗頭房37家，占26.2%；裝飾裝潢公司15家，占10.6%；機械、五金、建材店18家，占12.8%；裝飾材料店9家，占6.4%；公司單位有8家，占5.7%；煙酒店6家，占4.3%；休閑娛樂、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，各占3.5%；小百貨店4家，占2.8%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。店鋪所在樓層一層：聚集97%的商鋪；二層：裝潢公司、網吧；三層以上：棋牌等。商業(yè)形態(tài)以裝飾裝潢、裝飾材料

54、、休閑洗頭為主。3、商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢河埒口商圈商業(yè)街相對較多，街道很長，商圈范圍大。不過商業(yè)最繁華地段集中在河埒口附近一帶，經營種類雜亂，商業(yè)特色不明顯，主要為當?shù)厣鐓^(qū)居民服務，商業(yè)輻射力很小。店鋪租金相對較高，商鋪的閑置率居商圈之首。店鋪總數(shù)860家面 積8-500平米權屬關系98%租賃租 金1125元/平米.年閑置率空置104家，閑置率12.1%。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、醫(yī)療保健、美容美發(fā)等；二層：網吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；三層以上：棋牌等。目前正在對河埒商圈進行改造，根據(jù)無錫市總體規(guī)劃，河埒地區(qū)改造范圍為：東起大運河，西至錢榮路，南臨梁溪河，北到大池路，總面積87平方

55、公里。功能定位是主城區(qū)西側主要的生活區(qū)，并承擔商業(yè)、行政、文化、休閑、娛樂等功能。根據(jù)這一功能定位，確定河埒地區(qū)改造的總體目標是：以“兩區(qū)一帶”(河埒口核心商務區(qū)、榮巷古鎮(zhèn)文化園區(qū)、梁溪路)改造建設為帶動，用58年時間，通過整合河埒地區(qū)的山水生態(tài)資源、歷史文化資源、土地資源，充分利用功能優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將河埒地區(qū)建設成為現(xiàn)代化的區(qū)域行政中心、繁華的商貿中心、高質量的居住中心。重點個案分析針對濱湖區(qū)現(xiàn)有住宅供應及需求情況，我們選取以下幾個高檔住宅社區(qū)進行對比分析：陽光城市花園地 址：建筑路紅星路口 開 發(fā) 商：江蘇陽光置業(yè)發(fā)展有限公司 小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面55.8萬平方米 開盤日期：2006年1

56、0月18日（B區(qū)）物業(yè)類型： 小高層、高層住宅 ，多層花園洋房均 價： 5500元/平米，進 度：A、C區(qū)現(xiàn)房，D區(qū)準現(xiàn)房正在發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（120140 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：商業(yè)中心、學校陽光花園城市，位于建筑路與紅星路交叉口，規(guī)劃總用地面積約47.9公頃，總建筑面積約86.2萬平方米。為大型生活社區(qū)，可入住1500戶左右，主力面積以120-140平左右的三房兩廳兩衛(wèi)為主，另有少量150平米以上的四房兩廳兩衛(wèi)和105平左右的兩房兩廳一衛(wèi)，英式風格、270度轉角飄窗。目標推廣

57、客戶為大眾群體，案名直接用開發(fā)商名字“陽光城市花園”，利用“城市”貫名，沖淡地理位置相對偏遠的直觀感覺，加以“花園”突出小區(qū)景觀，案名簡單便于接受；在樓房類型的推廣過程中，一期首先推出的是多層住宅，價格為4300起價，到目前為止銷售價格到4700元左右，目前已經沒有多層樓房可賣；二期全部為高層小高層，產品類型上與會金通產品直接碰撞，預計在04年年底開盤，價格在5000元左右。新梁溪人家地 址：建筑路與青祁路交叉口 開 發(fā) 商：無錫市房地產開發(fā)集團有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面30.2萬平方米 開盤日期：2005年1月7日物業(yè)類型： 多層、小高層、高層住宅 以及別墅均 價： 5350元/平米，進

58、度：準現(xiàn)房發(fā)售 （目前只剩4棟高層房源） 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：超市、會所、學校新梁溪人家，位于建筑路與青祁路交匯處，建筑面積30萬平方。由6棟高層、2棟小高層、11棟多層、17幢三聯(lián)排、4幢雙聯(lián)排、15棟獨立別墅組成，1棟單身公寓，為中型綜合社區(qū)；別墅以3+1為主，價格在7900-12000元/m2，普通住宅以130平左右三房兩廳兩衛(wèi)為主，得房率在80%-85%左右，價格由于分布小區(qū)不同位置，在4800-5800元不等；目前該項目已經處于清盤階段，僅剩余高層

59、部分房源該項目目標客戶群體包容性較大，既有豪華別墅，也有簡單青春公寓，更有普通生活住宅，屬于綜合性社區(qū)；新梁溪人家為填補本區(qū)塊內商業(yè)真空，周圍梁溪苑、紅山半島、水秀新村等成熟社區(qū)。為商店街提供足夠客源，傾心打造西南片區(qū)的消費及購物中心。金通地塊商業(yè)和這部分商業(yè)并不沖突，商業(yè)從來都是越做越旺，本案和新梁溪正好處于湖濱路和青祁路與建筑路的交匯處，可謂東西互應，互為補充；瑜憬灣地 址：建筑路與隱秀路交叉口 開 發(fā) 商：無錫棲霞建設有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面46萬平方米 開盤日期：2007年3月15日物業(yè)類型：小高層、高層均 價： 6500元/平米進 度： 期房銷售 主力房型和面積： 3/2/2（1

60、30 m 左右 ） 2/2/1（100m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：開盤認購期，銷售一般 配套設施：體育場、幼兒園、小學、大型超市、購物商場、娛樂休閑、醫(yī)療衛(wèi)生奧林花園地 址：蠡溪路500-30號 開 發(fā) 商：無錫市寶雍閣小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面30.2萬平方米 開盤日期：二期第三批2007.5物業(yè)類型： 多層、小高層均 價： 5500元/平米，進 度：準現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購買 社區(qū)配套：新體育中心、超市、學校、醫(yī)院、菜場金色江南地 址：無錫市梁青路 開 發(fā) 商： 無錫鴻意地產發(fā)展有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總