地籍測量 第十一章 房產(chǎn)測量

1、第十一章 房 產(chǎn) 測 量第一節(jié) 房產(chǎn)測量概述目的和內(nèi)容目的：采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。內(nèi)容：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果(chnggu)資料的檢查和驗收房產(chǎn)測量成果：房產(chǎn)薄冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集1共二十八頁基本(jbn)精度要求房產(chǎn)平面控制測量(cling)的基本精度要求末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差0.025m；房產(chǎn)分幅平面圖和房產(chǎn)要素測量的精度測繪平面圖地物點相對鄰近控制點的點位中誤差圖上0.5mm；編繪平面圖地物點相對鄰近控制點的點位

2、中誤差圖上0.6mm；野外采集數(shù)據(jù)或解析測量房產(chǎn)要素點和地物點相對鄰近控制點的點位中誤差0.05mm；展繪房產(chǎn)分幅圖的中誤差圖上0.1mm。房產(chǎn)界址點的精度要求間距未超過50m的界址點間的間距誤差不超過下式規(guī)定：其中：mj 相應等級界址點的點位中誤差；D相鄰界址點的距離；D界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差。2共二十八頁房產(chǎn)(fngchn)界址點的精度要求間距超過50m的相鄰界址(ji zh)點間的間距誤差和界址(ji zh)點相對于鄰近控制點的點位誤差符合表11-1規(guī)定：房角點的精度要求：坐標的精度與界址點的精度相同；如不需房角點坐標，則房產(chǎn)圖的精度按房產(chǎn)分幅平面圖和房產(chǎn)要素測繪的精度

3、要求；房產(chǎn)面積的精度要求：符合表11-2的規(guī)定，表中S為房產(chǎn)面積，單位為m2界址點等級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰界址點間的間距誤差限 差中 誤 差一4cm2cm二10cm5cm三20cm10cm房產(chǎn)面積的精度等級中 誤 差限 差一0.01 +0.0003S0.02 +0.0006S二0.02 +0.001S0.04 +0.002S三0.04 +0.003S0.08 +0.006S表11-1表11-23共二十八頁房產(chǎn)比例尺及坐標(zubio)系統(tǒng)的選擇房產(chǎn)測量比例尺的選擇房產(chǎn)分幅平面圖：建筑密集區(qū)50cm50cm分幅，比例尺1:500，其它區(qū)域1:1000；房產(chǎn)分丘圖：分幅選擇787

4、mm1092mm的1/321/4，比例尺根據(jù)丘的面積大小和需要，在選擇1:1001:1000中選擇；房產(chǎn)分戶圖：分幅選擇787mm1092mm的1/32或1/16，比例尺一般為1:200，可根據(jù)房屋的面積放大或縮小比例尺房產(chǎn)測量坐標系統(tǒng)的選擇一般采用國家1980年大地坐標系或沿用當?shù)氐胤阶鴺讼担徊捎玫胤阶鴺讼禃r應與國家大地坐標系進行不少于三個點的聯(lián)測；統(tǒng)一采用高斯(o s)正形投影；一般不表示高程；如需要測定高程，采用1985年國家高程基準4共二十八頁房產(chǎn)測量(cling)常用術(shù)語假層：是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大

5、于2.2m的部分，面積不足底層1/2的層。氣屋：利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設(shè)有老虎窗。夾層(附層)：建筑設(shè)計時，安插在上下兩層之間的房屋。暗樓：房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間。過街樓和吊樓：橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋為過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋為吊樓。陽臺和挑外廊：房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的為陽臺或眺臺。陽臺分為：外(凸)陽臺、內(nèi)(凹)陽臺、凸凹陽臺，繪圖時把突出墻面的部位繪成虛線。天井(tinjng)和天棚：房屋內(nèi)部的小塊空間，無蓋見天的為天井。天井上有透明頂棚覆蓋的為天棚。5共二十八頁第二節(jié) 房產(chǎn)(fngc

6、hn)調(diào)查房產(chǎn)調(diào)查的對象：獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類型和質(zhì)量等信息(xnx)；建筑物主要指房屋；構(gòu)筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等。房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容分房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查兩部分。房屋用地調(diào)查以丘為單元，房屋調(diào)查以幢為單元分戶進行；如實按項依次填寫“房屋用地調(diào)查表”及“房屋調(diào)查表”；用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖應與房產(chǎn)圖一致。6共二十八頁房屋(fngw)單元的劃分和編號丘和丘號丘指地表上一塊有界空間的地塊，又分為獨立丘和組合丘。房產(chǎn)區(qū)以市行政建制區(qū)的街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政轄區(qū)，或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域為基礎(chǔ)劃分，可再分為房產(chǎn)分區(qū)，丘以房產(chǎn)分區(qū)為單元劃分。丘按市、市轄區(qū)(縣)、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分

7、區(qū)、丘五級編號。 市代碼+市轄區(qū)(縣)代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘 （2位） （2位） （2位） （2位） （4位）幢與幢號 幢指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋；幢號以丘為單位(dnwi)，在丘內(nèi)按順序編號；幢號注在房屋輪廓線內(nèi)左下角，加以括號表示。房產(chǎn)權(quán)號：建在他人用地范圍內(nèi)的房屋在幢號后加房產(chǎn)權(quán)號。7共二十八頁房屋(fngw)用地調(diào)查用地座落調(diào)查：所在街道的名稱和門牌號用地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)調(diào)查：國有或集體所有用地等級調(diào)查：按土地等級劃分的標準和規(guī)定進行調(diào)查房屋用地的稅費：向相關(guān)部門遞交的年度金額房屋用地的使用權(quán)主：產(chǎn)權(quán)主的姓名或單位名稱房屋用地的使用人：使用人的姓名或單位名稱用地來

8、源：使用權(quán)取得的時間和方式用地四至：與四鄰接壤的情況用地范圍界標：地界線的各種標志用地用途分類：按房產(chǎn)測量規(guī)范進行用地面積調(diào)查：占地面積、院地面積、分攤面積用地略圖：以用地單元為單位(dnwi)而繪制的略圖8共二十八頁房屋(fngw)調(diào)查 房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量(zhling)和利用現(xiàn)狀。房屋的權(quán)屬：包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。房屋的位置：包括房屋的座落、所在層次。 房屋的質(zhì)量：包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。 房屋的用途：房屋目前的實際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。 房屋的數(shù)量：房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使

9、用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。9共二十八頁房屋數(shù)量(shling)的有關(guān)解釋：建筑占地面積(基底面積)：指房屋底層外墻(柱)外圍水平(shupng)面積，一般與底層房屋建筑面積相同。建筑面積：指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。共有面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。10共二十八頁房屋(fngw)數(shù)

10、量的有關(guān)解釋：總建筑面積(jin zh min j)：等于計算容積率的建筑面積和不計算容積率的建筑面積之和。計算容積率的建筑面積包括使用建筑面積、分攤的共有面積和未分攤的共有面積。成套房屋的建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積：指套內(nèi)房屋使用空間的面積，套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。套內(nèi)墻體面積：指套內(nèi)使用空間周圍的維護、承重墻體和其他承重支撐體所占的面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計算。11共二十八頁第三節(jié) 房產(chǎn)(fngchn)圖的測繪界址測量(cling)界址點測量：極坐標法或交會法解析測定丘界線測

11、量：鋼尺丈量或解析測定；不規(guī)則的弧形丘界線按折線分段丈量界標地物的測量：各種測量方法測定房屋及其附屬設(shè)施測量房屋的測繪：房屋附屬設(shè)施的測量：房角點測量：其它建筑物、構(gòu)筑物的測量：共有部位的測量：12共二十八頁三. 房產(chǎn)圖的測繪(chu)方式按儀器和成圖方法可分為白紙測圖、航測法成圖和數(shù)字化成圖三種房產(chǎn)分幅圖的測繪 房產(chǎn)分幅圖全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等基本(jbn)狀況，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料；可在已有地籍圖或地形圖基礎(chǔ)上繪制而成，也可單獨測繪。房產(chǎn)分丘圖的測繪 分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證的附圖；基本要求與分幅圖一致；分丘圖地物點相對鄰近控制點的點位誤差圖上0.5m

12、m。房屋分戶平面圖的繪制 分戶圖是分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖，是房產(chǎn)所有權(quán)證的附圖；分戶圖的房屋丘號和幢號應與分丘圖一致。房屋邊長實際丈量并注記到0.01mm。13共二十八頁第四節(jié) 房產(chǎn)面積(min j)測算面積的測算(c sun)是房產(chǎn)測量的重要內(nèi)容。房產(chǎn)面積使用面積產(chǎn)權(quán)面積用地面積共有建筑面積房屋建筑面積房屋面積房產(chǎn)面積的測算方法有解析法、圖解法、求積儀法和數(shù)字求積儀法等。測算后還要以一幢建筑物為單位進行面積的匯總和逐級進行分類面積（分層面積、分戶面積及建筑占地面積）的統(tǒng)計。14共二十八頁面積測算的要求(yoqi)與準備工作測算的要求面積量算通過分級測算的逐級限差來控制；基本控制有兩種：公里

13、格網(wǎng)為基本控制范圍；坐標解析法計算的面積為面積的基本控制。在房產(chǎn)圖上獨立測算面積兩次，兩次較差 m2，S為量算的面積，M為房產(chǎn)圖比例尺的分母。面積小于圖上5cm2不宜用求積儀測算。準備工作資料的準備：房產(chǎn)圖分幅表、房產(chǎn)圖原圖、解析界址點坐標成果表及其計算和記錄、房產(chǎn)調(diào)查表、房屋分層分戶平面圖等。擬定(ndng)測算計劃，按房產(chǎn)測量規(guī)范的要求進行測算工作。15共二十八頁房屋面積(min j)的測算房屋建筑面積的測算計入全部建筑面積的范圍：單層建筑物，以外墻勒角以上的外圍水平面積計算；高低聯(lián)跨的單層建筑物：多層建筑物：地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及其出入口的建筑面積；坡地建

14、筑物利用吊腳做架空層；穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳等；建筑物內(nèi)的技術(shù)層和設(shè)備層，層高超過2.2m的；電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等；突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯、機房等；突出墻外的門斗，跨越(kuyu)其他建筑物的高架單層建筑物。16共二十八頁房屋(fngw)建筑面積的測算計入(j r)一半建筑面積的范圍用深基礎(chǔ)做地下室架空加以利用，層高超過2.2m；獨立柱的雨篷；單排柱或獨立柱的車棚、貨棚站臺等；凹陽臺、挑陽臺、有柱陽臺等；建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊等；兩個建筑物間無頂蓋的架空通廊；室外樓梯作為主要通道和用于疏散的全部計入面積；室內(nèi)有樓梯的室外樓梯計算一

15、半。17共二十八頁房屋建筑面積(jin zh min j)的測算不計入建筑面積的范圍突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬、挑廊、庭園、懸挑窗臺等；層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層；檢修、消防用的樓梯；沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）；建筑物內(nèi)外(niwi)的操作平臺、上料平臺、及利用建筑物空間安置箱罐的平臺；構(gòu)筑物，如獨立煙囪和煙道、油罐、貯水（油）池、貯倉、園庫、地下人防干線及支線等；單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間；層高小于2.2m的深基礎(chǔ)地下架空室、坡地建筑物吊腳、架空層；建筑層高2.2m及以下的均不計入面積。18共二十八頁商品住宅

16、建筑面積(jin zh min j)計算法成套住宅建筑面積的計算公式如下： 式中：“使用面積”指套內(nèi)房屋使用空間的面積，如居室、門廳、客廳、室內(nèi)走道、廁所、衛(wèi)生間、儲藏室、壁櫥(bch)、陽臺等，套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；“應扣除的建筑面積”指分攤的共有面積和未分攤的共有面積，如高壓水泵房、配電室、電梯間、設(shè)備層、地下室、樓內(nèi)鍋爐房等的建筑面積。 19共二十八頁三、 房屋(fngw)用地面積的測算房屋用地面積以丘為單位進行測算，范圍包括：房屋占地面積、院落面積、分攤共用院落面積、室外樓梯占地面積，以及其它各項地類面積。房屋占地面積(基底面積)是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，

17、一般與底層房屋建筑面積相同。下列土地不計入用地面積： a)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙(jin x)地；b)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；c)公共使用的河灘、水溝、排污溝；d)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；e)其他按規(guī)定不計人用地的面積。本丘地的總面積可按界址點坐標進行解析法計算，其他地塊可按幾何圖形計算法或求積儀法進行測算。20共二十八頁四、共有面積(min j)的分攤由應分攤的共有面積和不應分攤的共有面積構(gòu)成。應分攤的共有面積主要有室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房及機房，多層建筑物中突出(t ch)屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間、有

18、維護結(jié)構(gòu)的水箱等。不應分攤的共有面積主要有前項所列之外、建筑報建時未計入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定的不進行分攤的共有面積，如機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標高2m的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休息和交通的場所等。分攤面積時，如果多個權(quán)利人擁有一棟房屋，則分戶分攤；如果一個權(quán)利人擁有一棟房屋，則分層分攤。分攤共有面積必須符合法律和法規(guī)的有關(guān)要求。21共二十八頁四、共有面積(min j)的分攤共有面積(min j)的分攤原則按文件或協(xié)議分攤：應有面積分割文件或協(xié)議。這種情況是針對一棟房屋有兩個以上權(quán)利人而言的。按比例分攤：無面積分割文件或協(xié)議的，按使用面

19、積的比例分攤，即：各單元應分攤的共有面積=分攤系數(shù)K各單元套內(nèi)建筑面積式中：K=應分攤的共有面積各單元套內(nèi)建筑面積按功能分攤：多種不同功能的房屋的共有面積按其服務的功能分攤：共同分攤服務于整個建筑物所有使用功能的共有面積；共同分攤住宅平面以外的僅服務于住宅的共有面積；建筑物報建時計入容積率的其他共有面積也應分攤；除特殊功能外，屬于本層的共有面積在本層分攤，服務于整棟的在整棟分攤，只為某一部分服務的在該部分分攤；天頂部分的共有面積由整棟建筑物分攤。22共二十八頁四、共有(n yu)面積的分攤應分攤的共有面積(min j)的區(qū)分及分攤方法塔樓裙樓G2G1G5G4G3AB圖11-1 綜合概念樓立面圖

20、如圖11-1所示為一綜合概念樓的立面圖，A、B兩部分的功能不同，Gi(i=15)為應分攤的共有面積，可有如下分攤組合：G1只服務于A；G1只服務于B，但通過A；G2只服務于B，但通過A；G2同時服務于A、B兩部分；G3只服務于B；G4為天頂部分；G5只服務于B，但不通過A。23共二十八頁四、共有面積(min j)的分攤應分攤的共有面積的區(qū)分(qfn)及分攤方法T1T2CD圖11-2 綜合概念樓層面圖如圖11-2所示，為綜合概念樓的第i層建筑平面示意圖，應如下分攤：T1為本層的共有面積，僅服務于C、D兩部分；T2為在整棟房屋中本層應分得的共有面積；C、D是本層功能不同或權(quán)利人不同的使用面積，C+D+T1對整棟房屋來說是本層的使用面積；因而，T1+T2作為本層的共有面積分攤到C、D兩部分。24共二十八頁四、共有面積(min j)的分攤應分攤共有面積的特點：產(chǎn)權(quán)是共有的。應分攤的共有面積為建筑物內(nèi)參與分攤共有面積的所有業(yè)主共有，物業(yè)管理部門及用戶不得改變其功能或有償出租（售）。應分